Analyse du marché immobilier à Manhattan

Les ventes de copropriétés et de coopératives à Manhattan atteignent leur plus haut niveau depuis deux ans

Type de chambre Prix de vente médian T3 2025 Variation annuelle Studios 693 500 $ N/A 1Appartements 1 chambre 1 135 000 $ N/A Appartements 2 chambres 2 150 000 $ Forte demande Appartements 3 chambres 3 917 500 $ Segment haut de gamme Appartements 4 chambres et plus 6 601 289 $ Segment luxe

Type de chambre Prix de vente médian T3 2025 Studios en copropriété 465 000 $ Appartements 1 chambre en copropriété 700 000 $ Appartements 2 chambres en copropriété 1 285 000 $ Appartements 3 chambres en copropriété 2 171 250 $ Appartements 4 chambres et plus en copropriété 3 875 000 $

Les ventes atteignent leur plus haut niveau depuis deux ans, tandis que les acheteurs privilégient les paiements en espèces

Conditions du marché

Le marché immobilier de Manhattan a poursuivi son rebond au deuxième trimestre 2025, avec un nombre de transactions conclues atteignant son plus haut niveau en près de deux ans. Au total , 3 042 ventes ont été conclues, soit une augmentation de 16,6 % par rapport à l'année précédente et 8,4 % de plus que la moyenne trimestrielle sur dix ans. Il s'agit du troisième trimestre consécutif de hausse des prix annuels après les baisses enregistrées l'année dernière. Il convient toutefois de noter qu'environ la moitié des transactions ont été conclues avant avril, avant la mise en œuvre de la nouvelle politique tarifaire américaine, ce qui a peut-être contribué à la hausse des chiffres du trimestre.

Contrats signés

Contrairement aux ventes conclues, qui reflètent principalement le passé, les contrats signés constituent un indicateur avancé du marché immobilier. Malgré les incertitudes liées à la politique tarifaire, les contrats signés en juin 2025 ont connu une forte augmentation des nouveaux contrats signés pour tous les types de biens immobiliers :

- Coopératives: 506 contrats, en hausse de 27,5 % par rapport à l'année précédente

- Copropriétés: 354 contrats, en hausse de 17,6 % par rapport à l'année précédente

- Maisons pour 1 à 3 familles: 31 contrats, en hausse de 106,7 % par rapport à l'année précédente

La demande pour les biens immobiliers de luxe est restée exceptionnelle. Les contrats signés dans les fourchettes de prix comprises entre 5 et 9,99 millions de dollars et entre 10 et 19,99 millions de dollars ont considérablement augmenté. Par exemple, les contrats de copropriété dans la fourchette de 10 à 19,99 millions de dollars ont plus que doublé d'une année sur l'autre. Selon le rapport de marché de Douglas Elliman, le volume des contrats dans le secteur du luxe (les 10 % supérieurs du marché) a plus que doublé au cours des deux derniers mois seulement.

L'argent liquide domine

Les achats au comptant ont atteint un niveau record, représentant 69,1 % de l'ensemble des ventes.

Inventaire et mois d'approvisionnement

Le nombre d'inscriptions a augmenté de 3,1 % pour atteindre 8 296 unités, mais cette hausse a été dépassée par celle des ventes, ce qui a réduit le nombre de mois d'offre à 8,2, contre 9,2 il y a un an, soit juste en dessous de la moyenne décennale de 8,3 mois.

Nouveau développement

La vigueur des nouveaux développements a été tirée par les utilisateurs finaux plutôt que par les investisseurs, les acheteurs étrangers ne représentant que 6,5 % de l'ensemble des ventes, soit bien en dessous de la moyenne décennale de 11,7 %.

- Transactions conclues: 408, soit une hausse de 19,3 % en glissement annuel

- Prix de vente médian: 2,31 millions de dollars, en hausse de 13,1 %

- Superficie moyenne des logements: 1 563 pieds carrés, en hausse de 13,3 %

- Remise: amélioration de 6,3 % à 3,6 %

- Part de marché: 13,4 % de toutes les transactions conclues

Marché du luxe (10 % supérieurs)

Le marché du luxe continue de surpasser le marché global, soutenu par des acheteurs disposant de liquidités importantes et une offre réduite de biens immobiliers haut de gamme.

- Seuil d'entrée: 4,5 millions de dollars

- Prix médian: 6,525 millions de dollars, en hausse de 8,8 %

- Prix moyen: 8,57 millions de dollars

- Ventes: 310, en hausse de 18,3 % par rapport à l'année précédente

- Stock: en baisse de 21,2 %

- Nombre de mois d'approvisionnement: 12,1, en amélioration par rapport à 18,2

- Remise sur les annonces: 8,2 %

- Durée de mise sur le marché: 133 jours, contre 94 il y a un an

Marché de la revente

- Clôtures: 2 634, en hausse de 16,2 % par rapport à l'année précédente

- Prix médian de revente: stable à 1,05 million de dollars

- Remise sur les annonces: 6,0 %, soit une baisse de moitié par rapport à l'année dernière

- Stock: 7 119 unités (+4,7 %)

- Nombre de mois d'approvisionnement: 8,1, en baisse par rapport à 9,0

Manhattan reste résiliente

Le marché immobilier de Manhattan reste résilient, soutenu par une forte demande, un nombre limité de nouveaux projets et une proportion élevée de transactions au comptant. En période de volatilité des marchés mondiaux, les investisseurs ont toujours transféré leurs capitaux des actions vers des actifs tangibles tels que l'immobilier de prestige, à la recherche de stabilité et de valeur à long terme. Malgré les incertitudes liées aux droits de douane et les taux hypothécaires élevés, Manhattan aborde cette phase en position de force. 

Indicateurs clés du marché :

- Croissance démographique : la population nette et les migrations internationales vers New York sont en augmentation.

- Contraintes liées aux stocks : l'offre de biens immobiliers disponibles reste insuffisante pour répondre à la demande.

- Appréciation des prix : Les prix de l'immobilier continuent d'augmenter dans tous les segments du marché.

- Retour au bureau: l'indice Placer.ai d'avril 2025 indique que la fréquentation des bureaux à New York n'était inférieure que de 5,5 % à celle d'avril 2019, soit la baisse la plus faible parmi les grandes villes américaines.

Pour obtenir des informations personnalisées ou discuter des opportunités sur le marché actuel (acheteurs et vendeurs), n'hésitez pas à nous contacter.

Cordialement, 

Anthony 

Manhattan Résultats du premier trimestre 2025 avant application des droits de douane et dynamique du début du deuxième trimestre

🏙️ La résilience du marché de Manhattan face à l'évolution du commerce mondial

Le premier trimestre 2025 a été le plus performant pour Manhattan depuis des années, avant l'annonce des droits de douane radicaux du président Trump début avril. Alors que les observateurs du marché attendaient de voir comment ces droits de douane pourraient affecter la demande, les données recueillies jusqu'au début du mois de mai confirment que le marché reste stable et actif, sans spéculation ni effondrement.

📊 T1 2025 – Un marché en pleine évolution

Le premier trimestre 2025 a été marqué par un marché immobilier robuste à Manhattan, caractérisé par une augmentation des ventes, une hausse des prix et une forte demande dans divers segments.

Le trimestre le plus fort depuis trois ans :

Près de 2 560 transactions conclues, soit une hausse de28,8 %par rapport à l'année précédente, avec une amélioration des ventes, de l'offre et de la durée de mise sur le marché — ce qui ne s'est produit que quatre fois en 20 ans.

Les ventes ont dépassé la croissance modeste de l'offre :

Le nombre d'annonces immobilières n'a augmenté quede 7,5 %, ce qui a favorisé une accélération des transactions et une hausse des prix.

Performance du marché immobilier de luxe à Manhattan:

Les tendances des prix dans le segment du luxe ont été supérieures à celles du marché global. Les ventes de propriétés de luxe (les 10 % les plus chères du marché) ont bondide 37 %par rapport à l'année précédente, le prix moyen d'une maison de luxe atteignant 10,3 millions de dollars, un record historique. Le prix d'entrée de gamme pour le segment du luxe était de 4,4 millions de dollars, en hausse de 19,7 % par rapport à l'année précédente, et le prix au mètre carré était de 3 173 dollars, en hausse de 16 %. 

Indicateurs de prix sains :

Le passage à des unités plus grandes, la part plus importante des ventes de nouveaux développements (13 % contre 9,7 %, qui sont généralement plus chers que les reventes) et l'augmentation des ventes haut de gamme ont fait grimper les prix. 

- Prix de vente moyen : 2,2 millions de dollars, en hausse de 21 %

- Prix de vente médian : 1,17 million de dollars, en hausse de 11 %

- Prix moyen des appartements en copropriété : 3,1 millions de dollars, en hausse de 17 %

- Prix moyen des appartements en copropriété au pied carré : 2 130 $, en hausse de 10 %

- Prix de vente moyen des nouveaux développements : 3,95 millions de dollars, en hausse de 21,4 %

- Prix moyen des nouveaux développements PSF : 2 563 $, en hausse de 9 %

Le financement reste prudent

- 58 % de toutes les ventes ont été réalisées au comptant, ce chiffre atteignant 90 % pour les maisons dont le prix dépassait 3 millions de dollars.

- Le marché continue d'être caractérisé par des normes de crédit élevées et de faibles taux de défaut.

Les contraintes d'approvisionnement persistent

- Très faible nombre de nouveaux projets immobiliers à Manhattan depuis la pandémie de Covid en raison des coûts élevés des matériaux et du financement, ainsi que des obstacles réglementaires.

- Les incitations gouvernementales telles que la nouvelle réduction d'impôt 485x restent sous-utilisées, car les exigences strictes et les coûts élevés associés ont conduit à une adoption limitée par les promoteurs immobiliers.

- Les propriétaires sont découragés de déménager car ils sont liés à des taux hypothécaires bas. Cela réduit l'offre de logements à vendre et, en fin de compte, l'activité commerciale. Actuellement, 73,3 % des emprunteurs hypothécaires américains bénéficient de taux inférieurs à 5,0 %, ce qui est nettement inférieur aux taux actuels du marché, qui s'élèvent en moyenne à environ 6,76 % pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans.

📈 Avril 2025 – Le marché de Manhattan reste solide malgré l'annonce de droits de douane

Avril 2025 Les contrats signés étaient au nombre de 1 150, en hausse générale par rapport à avril 2024.

- Toutes les transactions : +11 %

- Appartements en copropriété : +8 %

- Coopératives : +13 %

Croissance tirée par le marché intermédiaire par rapport à avril 2024

- Les contrats d'une valeur comprise entre 2 et 3 millions de dollars ont augmenté de 24 %.

- Plus de 5 millions de dollars : augmentation de 3 %

Les gains d'inventaire ont stimulé les ventes

- Les annonces actives ont augmenté de 16 % par rapport à mars, mais ont diminué de 1 % par rapport à avril 2024.

🔍Débutmai 2025 – L'activité du marché de Manhattan est restée stable

Malgré l'incertitude entourant les tarifs douaniers,environ 250 contrats ont été signés au cours de la première semaine de mai, ce qui indique que :

- L'engagement des acheteurs reste stable

- Le marché n'est ni au point mort ni en chute libre. 

🏙️ Pourquoi l'immobilier à Manhattan est en train de rattraper son retard

Alors qu'une grande partie du pays a connu des hausses de prix à deux chiffres pendant le boom immobilier de 2020-2022, Manhattan a fait figure d'exception. Alors que la vie urbaine s'est mise en pause, que les bureaux se sont vidés et que l'exode urbain a ralenti, les prix à Manhattan sont restés relativement stables, voire ont baissé dans certains segments, tandis que d'autres marchés américains ont connu une forte hausse. Parmi les marchés qui ont connu une forte hausse, certains connaissent aujourd'hui un ralentissement, mais ce n'est pas le cas de New York.

Ce que nous observons actuellement à Manhattan est une reprise plutôt saine, car les acheteurs sont revenus dans la ville, l'offre reste limitée et les prix rattrapent des années de croissance modérée.

🏗️ Impact des droits de douane sur les coûts et les prix de la construction

Les droits de douane entraînant une hausse significative des coûts de construction, la prochaine vague de projets immobiliers à Manhattan devrait voir le jour à des prix beaucoup plus élevés. Si les coûts de construction augmentent de 25 %, les promoteurs immobiliers ne vont pas absorber cette hausse, pas plus que la Chine, le Canada ou l'Europe. En réalité, s'ils ne peuvent pas répercuter ces coûts sur les acheteurs, ils ne construiront tout simplement pas.

Avec une augmentation des coûts de 25 %, toutes choses étant égales par ailleurs, le prix moyen au pied carré des nouveaux développements, qui est de 2 563 $ (voir ci-dessus), passerait à 3 204 $ pour la prochaine vague de nouveaux développements. Pour un appartement de 2 000 pieds carrés avec 3 chambres, cela ajouterait 1,2 million de dollars au prix d'un appartement identique !  Même si les coûts augmentaient de moitié par rapport à mon exemple (12,5 %), cela ajouterait 600 000 dollars au prix. 

Les taux hypothécaires fluctuent, mais offrent des possibilités de refinancement pendant la durée de la propriété. Cependant, les taux plus bas ne compenseront jamais la différence de prix en raison des droits de douane de 10 à 25 %. Par conséquent, pour les acheteurs sérieux, nous suggérons d'acquérir l'un des nouveaux développements immobiliers actuels à un prix d'achat bien inférieur à celui que pourrait atteindre la prochaine vague. Vous pourrez toujours refinancer plus tard...

🏡 Conclusion : le refuge sûr de l'immobilier à Manhattan

Le marché immobilier de Manhattan continue de faire preuve de résilience, porté par une demande robuste, une offre limitée en matière de nouveaux développements et une part importante de transactions en espèces. Historiquement, lors des périodes de volatilité des marchés mondiaux, les investisseurs ont réorienté leurs capitaux vers des actifs tangibles tels que l'immobilier de premier ordre, à la recherche de stabilité et de valeur à long terme. Malgré les incertitudes actuelles, Manhattan aborde cette phase en position de force, soulignant son attrait durable pour les investisseurs.

- La population nette et les migrations internationales vers New York sont en hausse.

- Les stocks restent insuffisants pour répondre à la demande.

- Les prix continuent d'augmenter dans tous les segments

- Les marchés des Hamptons et du nord-est, où les prix dépassent le million de dollars, affichent une vigueur similaire.

Baisse du marché immobilier à Manhattan au second semestre 2022

L'année 2022 a été marquée par deux marchés distincts à Manhattan. 

Le début de l'année 2022 a vu se poursuivre l'essor amorcé début 2021, alimenté par la libération d'une demande refoulée et un environnement de taux artificiellement bas mis en place par la Fed au début de la pandémie de Covid.  

En juin 2022, cependant, après que la Fed ait mis en œuvre sa première hausse considérable de 75 points de base du taux de référence, le marché s'est rapidement affaibli, laissant la plupart des acheteurs et des vendeurs dans une impasse pour le reste de l'année, alors qu'ils s'adaptaient aux nouvelles réalités du marché. Cela est illustré dans le graphique ci-dessous, qui compare l'activité mensuelle des contrats.

Activité mensuelle des contrats

Avec seulement 602 contrats signés en décembre 2022, ce fut l'une des pires fins d'année depuis 2008. À mesure que les acheteurs et les vendeurs s'adaptent à cette nouvelle réalité, nous prévoyons que le marché reprendra dès le début de l'année 2023, car la demande est toujours présente. 

Prix de l'immobilier à Manhattan

Appartements en copropriété

• Prix de vente moyen de 2,75 millions de dollars
• Prix moyen de 2 074 $ par pied carré
• Bien qu'il s'agisse d'une augmentation par rapport au même trimestre de l'année dernière, celle-ci est principalement due à la clôture de quelques tours ultra-luxueuses, telles que Central Park Tower et 220 Central Park South, qui ont faussé les résultats à la hausse.
• Essentiellement, le prix au mètre carré est resté stable d'une année sur l'autre, à un peu moins de 2 000 dollars le mètre carré.

Coopératives

• Prix de vente moyen de 1,27 million de dollars
• Prix moyen de 1 225 $ par pied carré

• Prix de vente moyen de 3,19 millions de dollars
• Prix moyen de 2 415 $ par pied carré
  

Segment luxe (10 % des ventes les plus élevées)

• Prix de vente moyen de 8,06 millions de dollars 
• Prix moyen de 2 909 $ par pied carré
• Seuil d'entrée de 3,95 millions de dollars pour le luxe

Hausses des taux de la Fed en 2022

En seulement 10 mois en 2022, la Fed a relevé le taux directeur des fonds fédéraux de 4,0 %, comme le montre le graphique ci-dessous. Cette mesure sans précédent a été prise pour tenter de contrôler l'inflation, un phénomène mondial en 2022. 

Bien que les taux soient plus élevés qu'ils ne l'ont été depuis 2008, ils ont déjà été élevés auparavant et les marchés immobiliers ont bien fonctionné dans ce type d'environnement. Cependant, c'est le rythme des hausses de taux cette année, concentrées sur seulement 10 mois, qui est le plus préoccupant. Cela s'est traduit par une augmentation du taux hypothécaire fixe à 30 ans pour les prêts hypothécaires jumbo, qui est passé de 3,1 % le 1er janvier 2022 à 5,7 % le 31 décembre 2022, contre 6,35 % en octobre. 

Manhattan compte beaucoup d'acheteurs au comptant (environ 55 %) par rapport à d'autres villes, de sorte que les taux d'intérêt ne jouent pas toujours un rôle aussi important dans l'activité immobilière ici. De plus, les coopératives, qui représentent 70 % du parc immobilier et sont propres à New York, ont des règles très strictes concernant le montant du financement que l'on peut obtenir. Certaines autorisent un financement maximal de 70 %, mais beaucoup n'autorisent que 50 %. Certaines n'autorisent aucun financement. Ce sont là des facteurs atténuants pour le marché new-yorkais, mais ils n'aident pas les primo-accédants qui ont souvent besoin d'un prêt hypothécaire pour acheter. 

Les stocks de Manhattan sauvent la mise

Le seul point positif dans cette histoire est la pénurie d'offre sur le marché. Par rapport à la fin de l'année 2020, où les stocks dépassaient les 8 100 unités, l'offre actuelle est au plus bas, avec 5 858 unités. Il y a plusieurs raisons à cela, comme je l'ai expliqué en août dernier et comme je le résume ci-dessous.

L'offre limitée devrait limiter la baisse potentielle des prix à l'approche de 2023. De plus, nous ne prévoyons pas d'arrivée de nouveaux stocks sur le marché dans un avenir proche, pour les raisons suivantes :

• Hypothèques « menottes dorées »
• 80 % des New-Yorkais ayant contracté un prêt hypothécaire bénéficient d'un taux inférieur à 5 %.
• Cela aura pour conséquence que les propriétaires resteront indéfiniment dans leur logement actuel. 
• Personne ne va échanger son prêt hypothécaire à 3 % contre un prêt hypothécaire à 6 % dans un avenir proche. 

• Gel du marché de la conversion de logements locatifs en copropriétés en raison d'une loi adoptée en 2019 dans l'État de New York
• La loi pénalise les propriétaires immobiliers qui ont des locataires bénéficiant d'un loyer stabilisé, rendant impossible la création d'appartements au prix du marché à partir d'unités à loyer stabilisé. À moins d'une modification de cette loi, il n'y aura aucune conversion, car elles ne présentent aucun intérêt financier pour les promoteurs immobiliers. 
• L'expiration des programmes d'allègement fiscal rend la construction plus coûteuse pour les promoteurs immobiliers.
• Les abattements 421a, 421g et J-51 ont tous expiré. 
• Il s'agissait autrefois d'excellents outils utilisés par le gouvernement pour inciter les promoteurs à construire, mais ils n'existent plus aujourd'hui.
• Les politiciens de gauche de New York ont opposé leur veto à des projets comprenant une part généreuse de logements abordables (30 % et 50 %).
• Peu de terrains ont été vendus à Manhattan au cours des deux dernières années, donc peu de promoteurs immobiliers envisagent de construire dans la ville.
• L'inflation a freiné de nombreux développements, car les coûts ne sont pas connus, comme en temps normal.

Perspectives immobilières à Manhattan pour 2023

De nombreux prévisionnistes ont prédit une baisse des prix de l'immobilier dans le monde entier au cours de l'année à venir. Cela se produira probablement, mais principalement dans les régions qui ont connu la plus forte hausse des prix pendant la pandémie de Covid. Aux États-Unis, de nombreuses petites villes sont les plus exposées, car c'est là que les prix ont le plus augmenté. Il s'agit notamment de Boise (Idaho), Salt Lake City (Utah), Phoenix (Arizona) et de tout le Connecticut. 

New York City, cependant, ne faisait pas partie de ces endroits. En fait, les prix à New York City ont baissé pendant la pandémie, car il y a eu un exode massif de la ville au début de la pandémie. Les prix n'ont récupéré ces pertes qu'en 2021 et ont affiché des hausses modestes par rapport à la plupart des autres villes. 

Selon les prévisions immobilières résidentielles haut de gamme de Knight Frank, les prix à Manhattan devraient augmenter d'au moins 2 % en 2023, derrière Miami (augmentation de 5 %) et Los Angeles (augmentation de 4 %) aux États-Unis. Ce niveau d'augmentation place Manhattan à la 13e place dans leur classement des 25 premières villes mondiales, ce qui démontre la résilience et la confiance dans la ville (et les États-Unis en général). 

Knight Frank évoque « la fuite des capitaux vers des valeurs refuges » et « les acheteurs étrangers... qui cherchent à s'exposer davantage, plutôt que moins, au dollar américain ». Il ne fait aucun doute que les facteurs que je souligne concernant la faiblesse de l'offre contribueront à compenser la pression à la baisse sur les prix exercée par les mesures prises par la Fed en 2023.

Les marchés immobiliers de Manhattan et Miami resteront dynamiques

Beaucoup de gens nous ont demandé ce que nous pensions qu'il allait se passer sur les marchés de New York et de Miami maintenant que la Fed a relevé ses taux. Bien que l'activité ait ralenti, les deux marchés restent très actifs par rapport aux mesures historiques. 

Beaucoup se demandent si le ralentissement entraînera une baisse des prix. Si certains experts affirment que cela se produira certainement dans certaines régions du pays, compte tenu de la rapidité avec laquelle les prix ont augmenté dans ces régions, ils estiment que le risque de baisse des prix à Manhattan et à Miami est faible, voire très faible.

Analyse CoreLogic - Juin 2022 : Probabilité d'une baisse des prix

Selon CoreLogic, la région métropolitaine de New York présente une faible probabilité et Miami une très faible probabilité de voir les prix baisser au cours des 12 prochains mois.

Manhattan

Prix

Les prix n'ont pas augmenté au même rythme que dans d'autres régions du pays. Le marché immobilier s'est effondré en 2020 (avec une baisse moyenne des prix de 7 %) et n'a commencé à rebondir qu'au premier trimestre 2021, après la mise sur le marché des vaccins (avec une hausse moyenne des prix de 16 %). 

1. Étant donné que les prix à Manhattan ont augmenté de 4,5 % par an au cours des dix dernières années, une augmentation nette de 9 % (16 % moins 7 %) équivaut à environ deux ans de croissance normale des prix. 
2. Les loyers ont augmenté de 20 % par rapport à l'année dernière, entraînant une hausse des rendements. C'est donc le moment idéal pour les investisseurs d'acheter un bien immobilier à Manhattan (d'autant plus que les prix n'ont pas augmenté). 
3. Nous prévoyons que les loyers à Manhattan continueront d'augmenter, car les taux hypothécaires dissuadent les primo-accédants d'acheter dans les 12 prochains mois et poussent davantage de personnes vers le marché locatif. 
4. Les prix élevés de l'immobilier à Manhattan continuent d'être soutenus par les revenus locaux élevés, comme l'indique régulièrement le rapport UBS Global Bubble. 
5. Manhattan est un investissement à long terme. Les investisseurs achètent des biens immobiliers à Manhattan pour leur sécurité. Compte tenu des coûts impliqués, ce n'est pas un endroit propice à la spéculation pure ou à la revente rapide. 
6. 50 % des acheteurs à Manhattan paient leurs biens immobiliers au comptant, en particulier dans le segment du luxe, et ne sont donc pas aussi affectés par les fluctuations des taux d'intérêt. 
7. Les coopératives représentent 75 % du parc immobilier. Beaucoup d'entre elles n'autorisent pas le financement ou le limitent à 50 %. Ce fait a soutenu l'immobilier à Manhattan pendant la crise Lehman. 
8. Cependant, les conditions de souscription sont très strictes, ce n'est donc pas un scénario similaire à celui de 2008. 

Approvisionnement

1. L'offre est relativement faible pour les meilleurs projets immobiliers en copropriété à New York dans les quartiers prisés. 
2. L'offre a baissé de 10 % par rapport au même mois l'année dernière. 
3. En ce qui concerne les appartements de luxe, il y en a très peu en cours de construction.
4. De temps à autre, nous recevons des demandes d'investisseurs à la recherche d'offres groupées d'appartements en copropriété à Manhattan. En 2018, il y en avait beaucoup et de nombreux immeubles comptaient au moins 50 unités à vendre.  
5. Cependant, en préparant récemment une analyse pour deux investisseurs distincts (dont l'un réalisait une transaction 1031 très importante), j'ai remarqué qu'il y avait très peu d'immeubles exceptionnels qui allaient arriver sur le marché au cours des 3 à 5 prochaines années au sud de la 96e rue. De plus, le nombre d'immeubles de plus de 50 unités à vendre a considérablement diminué par rapport à il y a quatre ans. 
6. Certains immeubles en cours de construction que nous attendions avec impatience, comme The Cortland, One High Line et One Wall Street, ont commencé à être commercialisés. Il s'agit de projets haut de gamme. Au-delà de ceux-ci, il y a peu de condominiums haut de gamme dans les quartiers prisés. 
7. La pénurie de produits de qualité risque de faire grimper encore les prix, jusqu'à ce qu'un équilibre entre l'offre et la demande soit atteint. Cela pourrait prendre des années. 
8. L'expiration de l'allègement fiscal 421a, qui, par le passé, incitait les promoteurs immobiliers à construire des immeubles en copropriété et des immeubles locatifs, a entraîné une diminution du nombre de nouveaux projets en cours.  
9. Les politiciens libéraux de New York ne sont pas enclins à inciter les promoteurs immobiliers à construire, nous ne voyons donc pas cette incitation revenir. 
10. Bien sûr, ces politiciens manquent de vision à long terme. L'absence d'incitations pour les promoteurs immobiliers aura pour seul effet a) de réduire le nombre de logements abordables construits (une exigence pour les nouveaux projets de construction à Manhattan), b) de diminuer les recettes de la ville et de l'État, et c) d'augmenter encore les loyers pour les locataires. 

Miami 

La nouvelle force de Miami provient de :

1. un afflux massif de résidents (fortunés) fuyant les États où la fiscalité est élevée ; 
2. un afflux de résidents à la recherche de plus de libertés et de moins de restrictions liées à la COVID, la Floride ayant appliqué des restrictions très laxistes pendant la pandémie ;
3. un afflux de fonds spéculatifs et d'entreprises technologiques s'installant à Miami ; 
4. une offre très faible de maisons individuelles et d'appartements (en particulier les plus grands) ; et 
5. un pipeline vide. 

Si l'activité a ralenti ces derniers mois, ce n'est pas à cause de la demande. C'est plutôt une question d'offre. La demande pour les maisons individuelles et les appartements à Miami (et dans tout le sud de la Floride) a été si forte que le stock s'est réduit comme peau de chagrin. Et l'offre nouvelle ne devrait pas avoir beaucoup d'effet sur le marché avant que le prochain cycle de construction ne batte son plein. Nous pensons que cela prendra entre 5 et 7 ans, car il n'y aura pratiquement rien sur le marché au cours des 3 prochaines années.

J'aborde ce sujet en détail dans ma vidéo ci-dessous :

Titres et moyennes

J'apprécie toujours d'écouter Leonard Steinberg de Compass. Dans un récent article, il a conseillé aux acheteurs et aux vendeurs de ne pas se fier aux gros titres et de ne pas trop se focaliser sur les moyennes. Et il a tout à fait raison.  

1. L'immobilier est hyper-localisé. 
2. Ne confondez pas les gros titres d'un marché (ou d'un pays) avec ceux d'un autre marché. 
3. Manhattan est un marché vraiment unique (pour de nombreuses raisons) et les tendances nationales ne s'y appliquent pas, comme l'histoire nous l'a montré. 
4. On peut en dire autant de Miami, qui connaît actuellement une forte croissance. C'est pourquoi, selon CoreLogic, Miami a très peu de chances de connaître une baisse des prix. 
5. À Manhattan, nous constatons à quel point le marché peut être hyperlocal. Ici, nous évaluons les immeubles individuellement, car souvent, des immeubles voisins peuvent avoir des prix, une demande et une trajectoire totalement différents, etc. 
6. À Miami, nous constatons également à quel point le marché peut être hyperlocal. Les prix et la demande sur la plage n'ont pratiquement aucun rapport avec les prix et la demande dans certains quartiers de la partie continentale. 

Par conséquent, ne vous laissez pas influencer par les moyennes, car celles-ci ne nous renseignent que sur ce qui s'est passé sur le marché dans son ensemble et ne nous apprennent pratiquement rien sur ce qui s'est passé dans un immeuble particulier (ou dans une partie d'un immeuble, d'ailleurs). 

Nous sommes là pour vous aider à vous orienter sur les marchés de Manhattan et de Miami. N'hésitez pas à m'appeler si vous avez besoin d'éclaircissements sur tout autre sujet qui vous préoccupe. Je serais ravi de discuter plus en détail de ces deux marchés, de vous fournir une estimation de votre maison si vous envisagez de la vendre ou de vous envoyer une liste de propriétés à vendre.

Bon été !

L'année 2021 sera sans aucun doute l'une des meilleures années de l'histoire de l'immobilier résidentiel à Manhattan, avec plus de 9,5 milliards de dollars de ventes conclues au troisième trimestre seulement, soit le plus grand nombre de ventes conclues en un trimestre depuis 32 ans. 

Les ventes ont été stimulées par la libération de la demande refoulée, l'adoption croissante des vaccins, des prix raisonnables, des taux d'intérêt historiquement bas, une tendance à privilégier les espaces plus grands (ou ceux disposant d'un espace extérieur) et l'augmentation du patrimoine personnel. 

Ces 9,5 milliards de dollars correspondent aux transactions conclues en 2021, et non nécessairement signées au cours du trimestre, ce qui constitue un baromètre plus actuel du marché. 

Les contrats signés pour la saison estivale sont en baisse, mais restent à un niveau record pour le trimestre

Comme le montre le graphique ci-dessous, le nombre de contrats signés est resté élevé depuis le début de l'année, même s'il a tendance à diminuer. Ce ralentissement pourrait s'expliquer par des facteurs saisonniers, les mois d'été étant généralement moins actifs que le reste de l'année. Cela dit, les ventes du trimestre ont atteint un niveau record. 

Bien que ce chiffre soit inférieur de 29 % à celui du trimestre précédent, 3 500 transactions ont été conclues au cours du trimestre. Avec 270 transactions par semaine au cours du trimestre, il s'agit d'un chiffre record. La tendance se poursuit en octobre, avec environ 305 transactions par semaine.  

Les vendeurs sont satisfaits, mais pas trop 

Les vendeurs ont été très satisfaits en 2021, surtout après une année 2020 marquée par une baisse des ventes. Les acheteurs sont présents, la demande est donc très forte, en particulier dans le segment du luxe où l'on trouve les appartements les plus spacieux.

Bien que l'activité ait considérablement augmenté pendant la majeure partie de l'année, la crainte n'a pas encore disparu, de sorte que les prix ne dépassent pas ceux d'avant la pandémie. La décote liée à la pandémie, qui était de 6 à 9 % (selon la date d'achat l'année dernière), a disparu, mais nous n'avons pas encore constaté d'augmentation des prix par rapport aux niveaux de 2019. 

Avec toute cette activité, on pourrait penser que les prix sont prêts à remonter. En général, les hausses de prix surviennent dans les 9 à 12 mois qui suivent une amélioration notable de l'activité commerciale. Vérifiez vos calendriers, car nous allons bientôt entrer dans cette phase.

Les logements hors de prix restent invendus sur le marché

Les prix étant restés stables par rapport à 2019, le troisième trimestre n'était pas le moment idéal pour mettre en vente un bien immobilier à un prix ambitieux. Au cours de ce trimestre, les biens immobiliers dont le prix correspondait au marché se sont vendus en 78 jours. En revanche, les biens immobiliers dont le prix a dû être ajusté ont mis 181 jours à se vendre, soit plus du double (2,3 fois) de ceux dont le prix correspondait au marché actuel. 

Prix actuels dans le trimestre

Remarque : généralement, j'aime comparer les chiffres trimestriels à ceux du trimestre précédent, mais au troisième trimestre 2020, un tiers du volume des ventes du trimestre était attribuable aux ventes conclues au 220 Central Park South, l'immeuble de condominiums neufs le plus cher de New York. Seize unités ont été vendues à un prix moyen de 37 millions de dollars, pour un total de 592 millions de dollars. Par conséquent, je vous présente uniquement les chiffres du trimestre actuel. Si vous souhaitez obtenir des informations plus détaillées, n'hésitez pas à me contacter. 

Autres statistiques intéressantes :

• Les ventes ont atteint leur plus haut niveau en 32 ans. 
• Même avec des taux d'intérêt historiquement bas, environ 50 % des transactions ont été réalisées entièrement en espèces.
• Les ventes de nouveaux développements inférieurs à 3 millions de dollars ont augmenté deux fois plus vite que celles supérieures à 3 millions de dollars, qui ont tout de même doublé par rapport au même trimestre de l'année dernière. Le passage à des unités de plus petite taille dans les nouveaux développements a fait baisser la tendance des prix.
• La remise moyenne sur les annonces dans tous les segments s'est élevée à 5,3 % pour le trimestre.
• Le nombre total de mois d'approvisionnement en copropriétés et coopératives, c'est-à-dire le nombre de mois qu'il faudrait pour vendre tout le stock disponible, est tombé à seulement 5,1. 
  
  

Vous avez raté le creux de la vague. Ne ratez pas la reprise ! 

Manhattan dépasse le creux du marché alors que les contrats explosent

Le deuxième trimestre 2021 a été exceptionnel, contredisant tous ceux qui pensaient que la vie en ville était finie. Manhattan a connu sa meilleure saison de ventes printanière depuis six ans et a enregistré son plus haut niveau d'activité depuis 2007.

La demande refoulée, les prix raisonnables, les taux d'intérêt bas, le désir de passer à des espaces plus grands (ou dotés d'un espace extérieur), l'augmentation de la richesse personnelle et l'élargissement du bassin d'acheteurs ont fait grimper le volume des ventes. En résumé, la ville est en plein essor, grâce à la science et, par conséquent, à un optimisme renouvelé.

Remarque : pour cette mise à jour, je compare le deuxième trimestre 2021 au deuxième trimestre 2019, ce qui est beaucoup plus approprié que le deuxième trimestre 2020, lorsque New York était en confinement. 

Les contrats signés montent en flèche

Les contrats signés au cours du trimestre ont bondi de 60 % par rapport au même trimestre en 2019. Bon nombre de ces transactions ne seront conclues qu'au troisième trimestre 2021, date à laquelle nous prévoyons une évolution positive des prix, compte tenu du volume et de la composition des appartements qui ont fait l'objet d'un contrat au cours du trimestre. 

Les grands appartements reviennent à la mode

Le marché haut de gamme (> 10 millions de dollars) a connu le meilleur premier semestre jamais enregistré, alimenté par des remises à deux chiffres par rapport à leur prix d'origine. En outre, on a constaté une augmentation notable des ventes d'appartements plus spacieux, ce qui a été très favorable au marché > 5 millions de dollars. 

La composition des ventes, qui a connu un changement significatif vers la vente d'appartements plus grands, a faussé les tendances des prix, amenant le prix médian à 1 130 000 dollars, le plus élevé depuis le deuxième trimestre 2019 où il avait atteint 1 215 000 dollars. Cependant, les tendances des prix ont été faussées en raison de la composition des ventes.

La remise Covid s'estompe

Par rapport au même trimestre de l'année dernière, le prix moyen au mètre carré a baissé de 3,6 %. Ce phénomène a été qualifié de « remise Covid ». Au premier trimestre, cet écart était de 9 %, ce qui montre que la remise Covid diminue rapidement. Nous prévoyons que la remise Covid disparaîtra au troisième trimestre et qu'elle aura complètement disparu au quatrième trimestre, à mesure que les employeurs mettront fin ou limiteront le « télétravail ».

Prix actuels dans le trimestre : 

Autres statistiques intéressantes :

• Les ventes de copropriétés ont atteint leur plus haut niveau en 30 ans. 
• Les ventes de nouveaux développements immobiliers supérieures à 3 millions de dollars ont atteint leur plus haut niveau en trois ans. 
• Les ventes ont augmenté plus rapidement que les nouveaux stocks mis sur le marché, ce qui a entraîné une baisse de l'offre à 6,9 mois, soit le rythme le plus rapide depuis quatre ans. 
• La remise globale sur la liste était de 6,4 %. 

Si vous avez raté le creux de la vague, ne ratez pas la reprise ! 

Contrats d'avril 2021 Haut de page

14 mars - Record annuel

L'activité contractuelle à Manhattan a continué d'augmenter pour atteindre un nouveau record en avril 2021, avec 1 607 contrats signés, battant le record de 1 500 contrats en un seul mois établi en mars, qui était le plus élevé depuis 14 ans. La première semaine de mai s'inscrit dans la continuité de cette tendance et, jusqu'à présent, le mois de mai est en passe d'égaler celui d'avril.

Avec 1 607 contrats signés, soit 50 % de plus qu'en avril 2019, un mois comparable avant la pandémie. En avril 2020, seuls 213 contrats ont été signés (probablement initiés avant la pandémie). Pour rappel, la ville de New York a été fermée et les visites interdites de fin mars à fin juin 2020.

Dans le secteur du luxe, selon The Real Deal,652 contratsont été signés depuis le début de l'année jusqu'à la fin avril, soit plus que tous les contrats signés dans ce secteur en 2020.

Dans le secteur des nouveaux développements, 235 contrats ont été signés en avril, contre 165 en mars. Il s'agit du niveau d'activité le plus élevé à Manhattan dans le segment des nouveaux développements depuis trois ans.

Manhattan renaît de ses cendres

Après une année 2020 extrêmement décevante, marquée par un « exode Covid » et un confinement physique de 90 jours sur l'île de Manhattan, le marché immobilier résidentiel de Manhattan a renaît de ses cendres au premier trimestre 2021. Alors que le marché avait connu une légère reprise en novembre et décembre 2020, le premier trimestre 2021, et en particulier le mois de mars 2021, a été marqué par une activité commerciale exceptionnelle. 

Forte augmentation des ventes au premier trimestre 2021

Les ventes à Manhattan ont connu une croissance fulgurante en mars 2021, avec un volume de ventes dépassant les 1 500 contrats signés, soit le meilleur mois depuis 14 ans. Même en janvier et février 2021, le volume des ventes a dépassé celui des mois correspondants des trois dernières années, comme le montre le tableau ci-dessous :

Les acheteurs ont profité de la combinaison de taux hypothécaires historiquement bas et de prix en baisse. Ils sont également encouragés par la nouvelle administration, dont New York City bénéficie déjà, contrairement à la précédente administration qui était déterminée à punir la ville pour avoir massivement rejeté Trump.  

Les prix baissent, mais pas en chute libre

Bien que les prix aient baissé, ils n'ont pas chuté comme certains auraient pu le supposer. Le prix au mètre carré d'un appartement en copropriété à Manhattan était inférieur de 8,8 % au premier trimestre 2021 par rapport au premier trimestre 2020. Cela s'ajoute à la baisse des prix depuis l'entrée en vigueur du plafond SALT en 2018, qui a eu pour effet de faire baisser les prix à New York de 11 % en moyenne, selon l'économiste Robert Schiller. Les prix sont donc loin de leur pic atteint il y a quelques années et sont prêts à remonter. Avec une administration « bleue », le plafond SALT, qui pénalise les États bleus, a de bonnes chances de disparaître en 2021. Cela profitera aux prix de l'immobilier et tempérera l'exode vers les États à faible fiscalité. 

Les nouveaux accords de développement restent en vigueur

Il existe encore des opportunités intéressantes dans le domaine des nouveaux développements, car les prix ont été considérablement réduits pour les projets lancés il y a trois ans. Cependant, les projets récemment lancés ont été tarifés au prix du marché actuel, et ne bénéficient donc pas de remises importantes. Si certaines remises se traduisent par des prix plus bas, la plupart sont dissimulées dans des concessions sur les frais de clôture. Elles n'apparaissent pas dans le prix au mètre carré. L'ampleur des remises sur les nouveaux programmes immobiliers varie considérablement, car elle dépend de facteurs tels que la date de lancement du projet, la vitesse de vente à ce jour, le nombre d'unités restantes disponibles dans une gamme particulière, les partenaires financiers dans la structure du capital et, surtout, les prix minimaux de vente fixés par les prêteurs (ce sont les banques qui contrôlent réellement le prix, et non les promoteurs). 

Pour obtenir la meilleure offre dans le domaine des nouveaux développements immobiliers, vous devez garder l'esprit ouvert et ne pas vous focaliser sur quelque chose qui ne vous permettra pas d'obtenir les remises les plus importantes. Par exemple, les promoteurs immobiliers n'offrent pas de remises importantes sur les appartements disposant d'un espace extérieur ni sur les lignes qui sont presque épuisées.

Le graphique ci-dessous montre comment les prix des nouveaux développements immobiliers ont regagné une partie du terrain perdu il y a quelques mois. 

Les vaccins inspirent confiance

Nous prévoyons que les prix de l'immobilier commenceront à augmenter au printemps/été et tout au long de l'année, à mesure que la vaccination progressera à New York. À ce jour, 44 % des habitants de Manhattan ont déjà reçu leur première dose de vaccin et 27 % sont entièrement vaccinés. Lorsque 70 % de la population sera entièrement vaccinée, les activités reprendront leur cours normal, avec notamment la réouverture complète des restaurants et des cinémas (qui sont actuellement partiellement ouverts), des spectacles de Broadway, des salles de sport, etc. Nous nous attendons alors à de nouveaux changements spectaculaires sur le marché. Lorsque le pays rouvrira ses frontières aux étrangers plus tard dans l'année, nous pensons que la reprise du marché immobilier à Manhattan passera à la vitesse supérieure !

Les signes indiquent une poursuite de la hausse du marché

La suppression potentielle du plafond SALT, la pénurie de nouveaux permis de construire (les nouveaux projets immobiliers ayant été suspendus au cours de l'année dernière) et la réouverture complète de la ville sont de bon augure pour les prix de l'immobilier à Manhattan au cours des 4 à 5 prochaines années, comme nous l'avons vu après la crise Lehman.  

Si vous envisagez d'acheter, faites-le dès maintenant pour bénéficier des meilleurs prix. Les stocks sont passés d'un niveau record de 9 600 unités à vendre en octobre 2020 à 7 000 unités à la fin mars 2021, ce qui reste encore un peu élevé. Mais si les ventes se poursuivent au même rythme qu'au premier trimestre, nous serons dans un marché favorable aux vendeurs dès le début de l'été. À mesure que l'économie se redressera, les taux d'intérêt augmenteront, ce qui rendra plus coûteux l'achat d'une maison.

Le Manhattan Market déménage... c'est maintenant à VOUS DE JOUER ! 

Le marché immobilier de Manhattan démarre bien l'année 2021 avec une augmentation des ventes

Alors que le marché immobilier de Manhattan continue de souffrir des effets de la Covid, le quatrième trimestre 2020, et même le mois de janvier 2021, ont connu une nette amélioration alimentée par :

• Les nouvelles positives concernant les vaccins et leur déploiement ont renforcé la confiance des acheteurs.
• Taux d'intérêt historiquement bas,
• Les vendeurs (et les promoteurs) proposant des remises (la remise moyenne liée à la Covid était de 10 %, beaucoup moins pour les logements à bas prix et beaucoup plus pour les logements à prix élevé)
• Demande refoulée due au confinement de trois mois
• Une nouvelle administration favorable à New York, et
• Suppression potentielle du plafond SALT, qui a fait baisser les prix à New York de 11 % (selon Zandi) 

Les contrats signés au quatrième trimestre ont augmenté d'environ 8 % par rapport au même trimestre en 2019. En janvier 2021, les ventes de copropriétés ont augmenté de 50 % et celles de coopératives de 167 % par rapport au même mois de l'année précédente. Que des bonnes nouvelles ! Cependant, l'offre actuellement élevée de biens à vendre constitue un frein pour le marché qui profitera aux acheteurs en 2021. 

Le marché locatif a également connu une reprise au cours des derniers mois. Cependant, tant que les entreprises ne demanderont pas à leurs employés de retourner au bureau, le marché locatif restera atone. Nous prévoyons un redressement rapide du marché locatif dans quelques mois. 

Points à retenir :

• C'est un marché favorable aux acheteurs, mais la fenêtre d'opportunité pour les meilleures affaires est en train de se refermer.
• Les prix ont baissé, mais ne se sont pas effondrés.
• Les acheteurs de luxe sont de retour sur le marché, après avoir été absents pendant une grande partie de l'année. 
• Les stocks ont considérablement diminué depuis leur pic spectaculaire atteint en octobre, mais ils restent à un niveau élevé.
• C'est le moment idéal pour acheter un grand appartement auprès d'un promoteur immobilier : les nouveaux programmes immobiliers ont bénéficié de remises et d'avantages parmi les plus importants jamais observés. 

Le marché immobilier de Manhattan rebondit au quatrième trimestre 2020

Avec les gros titres qui parlent des gens qui fuient les grandes villes, il n'est pas étonnant que mes clients soient surpris d'apprendre que les signatures de contrats à Manhattan ont été nombreuses ces deux derniers mois.  Le nombre moyen de contrats signés par mois en octobre et novembre 2020 était de 855, et décembre 2020 est en passe de dépasser les 717 contrats signés en décembre 2019. Le nombre de contrats signés pour le trimestre jusqu'à la mi-décembre a déjà dépassé celui du même trimestre de l'année dernière. 

La confiance dans le vaccin et la capitulation des vendeurs face aux réductions de prix ont ramené les acheteurs sur le marché. La plupart de ces transactions ont concerné le segment des biens immobiliers d'une valeur inférieure à 3 millions de dollars, le secteur du luxe restant morose, mais en voie d'amélioration. 

Comme vous pouvez le voir ci-dessous, le nombre de contrats signés d'une valeur supérieure à 5 millions de dollars continue d'augmenter et c'est dans ce segment que nous observons les remises les plus importantes. 

Les stocks ont fortement baissé par rapport à leur niveau maximal, mais restent élevés

L'activité et la confiance ont fait passer l'offre de propriétés à vendre à Manhattan d'environ 9 600 en octobre 2020 à 8 000 aujourd'hui. 

Bien que les stocks aient augmenté de 20 % par rapport à la fin de l'année dernière, où ils s'élevaient à 6 600, nous sommes heureux de constater qu'ils ont baissé de 17 % par rapport à leur niveau maximal. Ce revirement très marqué des stocks en octobre est probablement dû aux excellentes nouvelles concernant les vaccins de Pfizer et Moderna. Nous espérons que cela n'encouragera pas trop les vendeurs.

Jusqu'à ce que le vaccin soit entièrement déployé, nous prévoyons que des bonnes affaires seront à saisir à New York. Cependant, à mesure que le temps passe et que l'activité reprend, nous ne pensons pas que les vendeurs continueront à proposer des remises aussi importantes qu'auparavant. Il semble que nous ayons déjà dépassé le creux du marché, mais nous sommes encore dans une période où les acheteurs peuvent bénéficier de remises importantes à New York. 

Où sont passées toutes les réductions ?

La « remise Covid » moyenne s'est élevée à environ 10 %, bien qu'elle ait été plus élevée dans le segment des biens immobiliers de plus de 4 millions de dollars. Urban Digs a analysé les ventes conclues au quatrième trimestre 2020 et a constaté que 

• Moins de 2 millions de dollars - remise moyenne de 5 %
• 2 à 4 millions de dollars - une remise moyenne de 10,4 %
• Plus de 4 millions de dollars - une remise moyenne de 13,5 %

Bien sûr, il s'agit là de moyennes qui ne tiennent compte que des prix, et non des autres avantages offerts par les promoteurs pour conclure des transactions, tels que les crédits sur les frais de clôture, etc. Il est important de noter que le marché immobilier de Manhattan a déjà été touché par la modification de la taxe SALT fin 2017, le marché ayant atteint son niveau le plus bas au troisième trimestre 2019. Les prix avaient donc déjà subi un coup dur avant l'arrivée du Covid. La remise supplémentaire liée au Covid n'est qu'une cerise sur le gâteau pour les acheteurs. 

Nouveau développement 

Les remises dépendent vraiment de nombreux facteurs liés au bâtiment lui-même, tels que son emplacement, le nombre d'appartements vendus, les éventuels problèmes avec le promoteur, le prêteur, etc. De plus, quelle ligne du bâtiment achetez-vous ? Si le promoteur a vendu 50 % des appartements de la meilleure ligne du bâtiment et 0 % d'une autre ligne, vous ne devez pas vous attendre à bénéficier de la même remise sur les deux lignes. 

Actuellement, les remises accordées pour les nouveaux projets immobiliers varient considérablement et dépendent vraiment des nombreux facteurs qui influent sur le bâtiment lui-même. Les promoteurs immobiliers sont redevables à leurs banques, qui leur imposent des prix de vente minimums, et sont donc plus enclins à offrir des crédits de clôture généreux plutôt que des remises directes. Cependant, nous avons constaté une combinaison de remises sur les prix et de crédits de clôture. 

La remise moyenne est de 10 % dans les nouveaux programmes immobiliers, en plus des crédits de clôture, bien que certains programmes offrent cette remise en plus des prix déjà réduits. Il n'est pas rare de voir des remises de 20 à 30 % sur les prix du Schedule A, qui sont les prix initiaux enregistrés auprès du procureur général de l'État de New York. 

Les promoteurs immobiliers ont pris en charge au moins une partie des frais de clôture de l'acheteur, y compris une partie des frais suivants :

• Taxes de transfert (environ 2 %)
• Taxe sur les propriétés de luxe (barème progressif commençant à 1 % et pouvant atteindre 4 % si la valeur dépasse 25 millions de dollars)
• Parking - peut être inclus selon l'unité
• Stockage - peut être inclus 
• Frais communs - peut payer 1 an de frais communs. 

Certains promoteurs immobiliers ne négocient pas du tout ou acceptent seulement de prendre en charge les droits de mutation s'ils ont quelque chose de très spécial à offrir avec leurs immeubles. Par exemple, Park Loggia dispose de terrasses avec vue sur Central Park qui se vendent au prix demandé. Le Benson ne dispose que de quelques unités sur Madison Avenue, dans l'Upper East Side, qui se vendent également au prix demandé. D'autres immeubles autofinancés et donc indépendants ne négocient pas non plus. Mais ceux-ci sont rares. 

Conclusions générales :

• Il s'agit probablement du plus grand nouveau développement immobilier que le marché new-yorkais ait connu au cours des 20 dernières années. 
• Nous ne sommes pas en pleine crise financière ; nous sommes en pleine crise sanitaire qui a probablement été résolue.
• Nous ne sommes pas dans la même situation que lors de la Grande Récession de 2008/2009, de la bulle technologique de 2000 ou du 11 septembre, où régnaient la peur et l'absence d'argent dans les rues.
• Les banques et les cols blancs regorgent d'argent liquide et le DJIA dépasse les 30 000 points (contre 6 000 en 2009).
• La peur est du côté des vendeurs. Les acheteurs disposent d'une courte période pour tirer parti de cette peur.
• Pour ceux qui restent sur la touche, n'oubliez pas que vous devez faire une offre pour obtenir une réduction. Vous devez jouer pour gagner !

Alors que l'année touche à sa fin, nous souhaitons à tous de joyeuses fêtes. Nous prions pour que 2021 soit meilleure que 2020. 

Marché immobilier à Manhattan

Reprise en octobre 2020

Pour comprendre en temps réel ce qui se passe sur le marché immobilier new-yorkais, le premier indicateur que nous examinons est le nombre de contrats signés au cours d'un mois donné.  Les contrats signés en octobre ont connu un rebond significatif, atteignant un pic de 874 contrats signés, soit une hausse de 30 % par rapport à septembre 2020 et de 4 % par rapport à octobre 2019. Cela montre clairement que le marché immobilier de Manhattan s'est remis de la crise du Covid. De plus, le nombre de contrats signés en octobre était plus élevé que celui de n'importe quel autre mois de 2020, même avant le Covid, comme le montre clairement le graphique ci-dessous.

Les acheteurs fortunés reviennent à Manhattan

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

Les stocks à Manhattan semblent avoir atteint leur niveau maximal.

Les stocks, ou l'offre, ont atteint un sommet à la mi-octobre avec un nombre record de 9 628 propriétés à vendre, et semblent désormais diminuer. L'offre mensuelle nouvelle a baissé de 21 % par rapport à septembre 2020 et de 1,2 % par rapport à octobre 2019. Cela indique que la croissance des stocks a ralenti, mais il faudra un certain temps pour que les niveaux de stocks reviennent à la normale. C'est pourquoi nous pensons que les opportunités pour les acheteurs ne se sont pas encore épuisées, même si nous avons dépassé le pic d'incertitude causé par le virus. Au cours des deux dernières semaines, les niveaux des stocks ont diminué et, au vendredi 6 novembre, ils sont tombés à 9 255 propriétés à vendre. Il s'agit d'un nombre très important de propriétés à vendre, si l'on considère que les stocks à la même période l'année dernière s'élevaient à environ 7 700. 

Les ventes immobilières dans la banlieue de New York ont dépassé leur pic 

Alors que les ventes restent à un niveau élevé à Westchester, Greenwich, Long Island et dans les Hamptons, l'activité commerciale a baissé par rapport au pic atteint cet été dans la banlieue de New York. 

Maintenant que les élections sont terminées – enfin, presque – et que Pfizer a annoncé un vaccin efficace à 90 %, nous pensons que le marché continuera à se redresser à Manhattan. 

Le meilleur moment pour acheter à New York

depuis plus de 10 ans

Cela fait maintenant trois mois que le marché immobilier new-yorkais a rouvert. Malgré de nombreuses difficultés, la ville se redresse. Nous commençons à voir des signes de reprise, avec une augmentation des contrats signés et des ventes en attente. Mais il reste encore un long chemin à parcourir, ce qui signifie qu'il existe d'énormes opportunités pour les investisseurs avisés.

Avec la réouverture des restaurants, des salles de sport, des bureaux et des musées, New York a retrouvé une atmosphère beaucoup plus animée. Les New-Yorkais respectent scrupuleusement la distanciation sociale et le port du masque, ce qui a permis de contenir le virus dans la ville.

En prenant du recul et en observant le marché immobilier dans son ensemble, nous savons que c'est le bon moment pour acheter à Manhattan. Si vous avez acheté en 2001 ou 2009, vous savez déjà que New York rebondira plus fort que jamais. Je vous invite donc à prendre un moment pour réfléchir à où vous en serez dans 18 mois. Il est certain que les acheteurs qui restent sur la touche regretteront de ne pas avoir acheté plus tôt à New York.

Voici nos principales conclusions concernant la situation actuelle du marché :

1. La Covid a créé une opportunité temporaire d'acheter à Manhattan à bas prix. 
2. Le graphique ci-dessus, qui reflète l'activité du marché, tient compte des ventes en attente et des stocks. Il montre clairement que New York est un marché favorable aux acheteurs et qu'il commence à se redresser. 
3. Les vendeurs sérieux proposent leurs biens à des prix raisonnables ou accordent des remises. C'est notamment le cas des promoteurs immobiliers, qui offrent des remises et des concessions, ce qui était inimaginable il y a encore quelques années... et le sera à nouveau dans quelques années.
4. Alors que la remise moyenne a été de 8 %, nous constatons des remises beaucoup plus importantes (2 à 3 fois plus) sur les propriétés les plus chères.
5. La fenêtre d'opportunité est ouverte... mais quand se refermera-t-elle ? Elle se refermera probablement avant le deuxième trimestre 2021, les meilleures offres se présentant au quatrième trimestre 2020, suivies de bonnes offres au premier trimestre 2021. Une fois qu'un vaccin aura été annoncé comme efficace et prêt à être distribué, les vendeurs auront davantage confiance. Nous vous suggérons donc de saisir l'occasion dès maintenant !  Au moment où vous conclurez la vente, nous serons en 2021 et dans un nouveau marché.
6. Les 7 000 milliards de dollars de mesures de relance gouvernementales (soit 14 fois plus qu'en 2008) signifient que les risques sont faibles. Nous ne sommes pas en 2008. Les banques sont en bonne santé et le soutien de la Fed n'a jamais été aussi important.
7. Les valorisations boursières record (une conséquence des mesures de relance prises par le gouvernement) montrent que la Réserve fédérale fait tout son possible pour stimuler l'économie. Elles montrent également que les investisseurs ont confiance dans l'économie américaine et que la Covid sera bientôt maîtrisée et reléguée aux oubliettes.
8. Depuis juin, New York lutte contre le virus avec beaucoup plus d'efficacité que le gouvernement fédéral. Les habitants ont fait leur part en respectant la distanciation sociale, en évitant les grands rassemblements et en portant des masques pour protéger leurs concitoyens. Alors que la presse présente souvent New York comme un tout homogène, la plupart des infections au Covid ont eu lieu dans le Queens et à Brooklyn, et non à Manhattan. Cela n'a été mentionné nulle part dans les médias.
9. Le marché immobilier n'est plus en chute libre à cause du confinement. Les ventes en attente ont pris un tournant, avec une croissance importante en septembre, car le marché a passé le creux de la vague.

Graphiques gracieusement fournis par Urbardigs

Nos meilleurs choix actuels :

 

Cet appartement spacieux de deux chambres situé dans l'East Village, dont le prix a été réduit, a été vendu à l'origine comme une construction neuve pour 400 000 dollars de plus que le prix affiché, soit 3,4 millions de dollars en 2017. Il s'agit d'un immeuble boutique construit en 2015 et doté de superbes fenêtres à battants. En savoir plus.

20 West 53 Street - Unité 22A
4 750 000 $ / 2 748 $ par pied carré
Réduit de 600 000 $ / Vendu pour 5,7 millions de dollars en 2017

2 chambres / 2,5 salles de bain / 1 728 pieds carrés
Frais d'entretien : 3 792 $ / Taxes foncières : 2 414

Venez séjourner au Baccarat Hotel and Residences, l'un des meilleurs hôtels de New York. Le propriétaire initial a payé 5,7 millions de dollars pour cet appartement, il est donc très motivé à l'idée d'accorder une remise d'un million de dollars. En savoir plus.

540 West 28 West Street - Unité 3A
885 000 $ / 1 560 $ par pied carré

Studio / 1 salle de bain / 567 pi²
Entretien : 606 $ / Taxes foncières 629

Ce studio situé à +Art, dans le quartier de West Chelsea, est proposé à un prix très intéressant de 885 000 dollars. Enfin, les vendeurs proposent des appartements à des prix réalistes, et non plus aux prix exorbitants d'il y a quelques années. Proche de Hudson Yards et de la High Line ! En savoir plus.

Pour conclure, si vous souhaitez discuter plus en détail du marché lors d'un appel Zoom, il vous suffit de choisir un créneau horaire avec moi ci-dessous :

Planifier un appel

Un été différent à New York 

À cette période de l'année, je publie généralement une mise à jour des rapports sur le marché immobilier de Manhattan pour le deuxième trimestre. Cependant, le deuxième trimestre 2020 est tout à fait différent, car le marché immobilier de Manhattan a été fermé pendant 12 des 13 semaines qui composent le deuxième trimestre. 

Pour ceux qui ne savent pas ce qui s'est passé à New York, le 23 mars 2020, la ville a été mise en confinement et n'en est sortie que 90 jours plus tard, le 22 juin 2020. Aucune visite physique n'était autorisée pendant cette période. Le stock a considérablement diminué pendant la crise, les vendeurs ayant retiré leurs biens du marché ou reporté leur mise en vente. Aujourd'hui, cependant, les biens sont de retour sur le marché, avec un stock en hausse de 8 % par rapport à la même période l'année dernière.  

Le marché s'est lentement redressé au cours du dernier mois, mais il n'a pas encore retrouvé son niveau normal. Depuis la réouverture il y a cinq semaines, nous avons constaté :

• 84 % des contrats signés concernaient le segment inférieur à 3 millions de dollars.
• Une urgence surprenante chez certains de ces acheteurs, car ils savent que New York retrouvera bientôt un semblant de normalité. 

• Il ne se passe pas grand-chose sur le segment haut de gamme du marché, car de nombreuses personnes sont encore dans leurs résidences secondaires et les restrictions de voyage sont toujours en vigueur.
• Les taux d'intérêt hypothécaires atteignent des niveaux historiquement bas (moins de 3 %), la Fed ayant ramené son taux directeur à zéro.
• Les indicateurs généraux suggèrent des prix inférieurs de 8 à 10 % aux niveaux d'avant la pandémie, mais pas à tous les niveaux de prix. 
• Pour les nouveaux développements, frais de clôture combinés et réductions de prix d'environ 8 à 12 % selon le projet. 
• Les remises les plus importantes ont été observées sur le marché haut de gamme, où certains promoteurs ont réévalué leurs annonces et prennent en charge la plupart des frais de clôture des acheteurs, offrant ainsi des incitations très intéressantes pour conclure une transaction dès maintenant.  
• Les reventes à 5 millions de dollars et plus ne reçoivent aucune demande de visite semaine après semaine. Par conséquent, les vendeurs sérieux d'une propriété plus grande doivent être prêts à accorder une remise d'au moins 10 %, voire plus, par rapport aux prix pratiqués avant la COVID. 
• Les remises diminuent à mesure que les prix baissent, avec peu ou pas de remises en dessous du seuil du million de dollars.

Locations :

• Bien que l'offre locative soit importante, le marché enregistre également un flux constant de baux signés, en particulier à 10 000 dollars par mois et moins. Mais avec des réductions ! 

Et ensuite ?

Nous n'en sommes encore qu'aux prémices d'une nouvelle réalité, mais en ce qui concerne la COVID, New York est désormais une ville plus sûre que 80 % du pays !  

Si New York parvient à maintenir ses protocoles de sécurité et à limiter les infections virales, et si les nouvelles concernant les essais vaccinaux et les médicaments thérapeutiques (comme le Remdesivir) continuent d'être très positives, l'histoire suggère que le marché immobilier new-yorkais se redressera rapidement.  

À l'heure actuelle, nous avons dépassé le pic d'incertitude, qui pour New York s'est situé entre avril et mai, et les meilleures affaires sont peut-être déjà derrière nous. Mais nous pensons que les acheteurs auront encore 4 à 5 mois pour réaliser de bonnes affaires. Une fois qu'un vaccin efficace sera disponible, et il y a de fortes chances que ce soit le cas à l'automne, New York sera plus dynamique que jamais. 

Des questions ? Prenez rendez-vous pour discuter avec moi. 

Profitez bien de votre été ! 

Anthony

L'effet du coronavirus sur les prix de l'immobilier à Manhattan

Au milieu de cette crise mondiale sans précédent, nous avons reçu plusieurs questions concernant l'impact du COVID-19 sur les prix du marché immobilier à Manhattan. J'espère que tout le monde reste en sécurité et en bonne santé pendant cette période tumultueuse. Bien que l'avenir reste incertain, voici les dernières informations sur le marché immobilier new-yorkais.

Fin mars, la ville de New York a été placée dans un « coma médicalement induit » afin de pouvoir prendre de l'avance sur la crise sanitaire. En conséquence, le marché immobilier new-yorkais a été totalement gelé, avec un nombre minimal de nouveaux contrats signés au cours des deux derniers mois. Les visites physiques des appartements et des maisons en copropriété de Manhattan ont été interdites par l'État de New York. De plus, la ville de New York est pratiquement en confinement depuis la mi-mars. Cependant, les transactions qui étaient en cours avant le début de la pandémie ont pu être conclues virtuellement et les banques ont continué à financer les prêts hypothécaires. 

Nous sommes maintenant à la mi-mai et New York a dépassé depuis un mois le pic de la crise et s'est réveillée de son coma auto-induit. Grâce au leadership du gouverneur de New York, Andrew Cuomo, New York a réussi à aplatir la courbe et à sortir de cette crise. Bien que nous ne soyons pas encore totalement tirés d'affaire, une réouverture progressive est prévue au cours des prochaines semaines et des prochains mois. De nombreux immeubles en copropriété de Manhattan lèveront leur moratoire sur les emménagements et les déménagements à compter du 15 mai, et nous prévoyons que le moratoire sur les visites sera levé au cours du mois de juin. 

Si l'on regarde dans le rétroviseur vers janvier et février 2020, l'activité contractuelle était en hausse de 15 % par rapport aux mêmes périodes l'année dernière, ce qui laissait présager un printemps 2020 très solide en termes de ventes. Malheureusement, ce n'est plus le cas ! Actuellement, le nombre de copropriétés et de coopératives à vendre a considérablement diminué, avec seulement 5 000 unités mises en vente, soit 50 % de moins que les niveaux habituels de la saison de vente printanière. Même le calcul du nombre de jours sur le marché, qui compte le nombre de jours pendant lesquels un bien immobilier a été mis en vente, a été gelé par les portails d'annonces, car ce calcul est devenu sans objet une fois que le moratoire sur les visites immobilières a été mis en place. Quel a donc été l'effet sur les prix de l'immobilier à Manhattan ?

Bien qu'il soit prématuré de tirer des conclusions quant à l'impact du virus sur les prix de l'immobilier à Manhattan, l'ancien président de la Réserve fédérale américaine, Ben Bernanke, a souligné que ce ralentissement économique s'apparente davantage à une catastrophe naturelle qu'à une dépression économique. Il ne résulte pas d'un effondrement du système financier comme en 2008 ou lors de la Grande Dépression. Les banques sont solides et bien capitalisées. Heureusement, la Fed a rapidement mis en place des mesures de relance monétaire et le gouvernement a rapidement pris des mesures de relance budgétaire. 

Le côté positif de tout cela est que les prix de l'immobilier à New York bénéficieront considérablement des taux d'intérêt historiquement bas et de l'assouplissement quantitatif record. L'inflation des prix des actifs est l'objectif visé par l'assouplissement quantitatif, même si cela peut prendre un certain temps avant que l'occasion ne se présente. Quel que soit le niveau d'inflation des prix de l'immobilier à Manhattan résultant de cette relance record par l'assouplissement quantitatif, New York reste en fin de compte l'une des villes les plus prisées au monde et les gens ont toujours besoin de logements à acheter ou à louer. 

En fin de compte, il s'agit d'un problème de santé qui peut être résolu, surtout maintenant que tout le monde se concentre sur le problème du Covid 19. 

Si vous souhaitez discuter plus en détail du marché lors d'un appel Zoom, il vous suffit de choisir un créneau horaire avec moi ci-dessous :

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6 choses à savoir sur le marché immobilier new-yorkais en février

1. Augmentation significative de l'activité commerciale par rapport à l'année dernière

• Ventes en attente en hausse de 17 % - Marché global
• Ventes en attente en hausse de 25 % - 600 000 $ à 1 million de dollars  
• Ventes en attente en hausse de 21 % - 1 million à 2 millions de dollars 

Cela démontre que l'activité commerciale est en forte hausse par rapport à l'année dernière, qui était le creux de la vague en termes d'activité. Les propriétés dont le prix est inférieur à 2 millions de dollars connaissent le plus fort rebond. Nous constatons enfin que la demande dépasse l'offre, ce qui n'était pas le cas depuis longtemps à New York. Les contrats signés à Manhattan ont connu une hausse à deux chiffres en novembre 2019, décembre 2019, janvier 2020 et février 2020. Indicateur avancé, une hausse prolongée des contrats signés précède généralement une évolution des prix. Mois inhabituellement calme, janvier a connu un nombre impressionnant de contrats signés, ce qui est rare pour le mois le plus froid de l'année. 

Pour l'anecdote, nous avons remarqué, lorsque nous appelons d'autres courtiers pour fixer des rendez-vous, qu'au moins 25 % du temps, ces unités ont déjà fait l'objet d'offres acceptées. Rien à voir avec la situation d'il y a 12 mois. Les logements qui font l'objet d'un contrat ont soit été sur le marché pendant un certain temps et ont subi plusieurs baisses de prix, soit sont des logements neufs dont le prix a été correctement fixé dès le départ. Dans ce dernier cas, nous assistons également à des journées portes ouvertes bondées et à quelques guerres d'enchères (vestiges d'une autre époque).

2. Le marché du luxe se renforce grâce aux remises

Les remises accordées à travers New York permettent de conclure des transactions et, en janvier, nous avons constaté une remise médiane de 6,4 % (un taux élevé pour New York), ce qui montre que les vendeurs ont capitulé et que les transactions ne se concluent pas. Si la plus forte augmentation de l'activité commerciale concerne les biens immobiliers de moins de 3 millions de dollars, nous avons également constaté une certaine amélioration dans le haut de gamme. 

Par exemple, le rapport Olshan indiquait : «Vingt contrats ont été signés la semaine dernière pour un montant de 4 millions de dollars et plus, ce qui représente la troisième semaine consécutive avec 20 ventes ou plus. La baisse moyenne par rapport au prix initial demandé était de 18 %, un total faussé par les deux ventes les plus importantes. »

« La durée moyenne de mise sur le marché était de 803 jours, un total élevé car la moitié des propriétés étaient vendues par des promoteurs immobiliers et étaient sur le marché depuis des années. Il s'agit du total le plus élevé jamais enregistré dans ce rapport depuis que nous avons commencé à suivre cette statistique particulière en 2012. »

Acheteurs à Central Park : si vous surveillez le marché de Billionaire's Row et Central Park, sachez que des opportunités s'offrent à vous. C'est peut-être le moment de saisir votre chance avant que le marché ne se retourne. Par exemple, pour quelqu'un qui souhaite vivre au Trump International Hotel and Tower à Columbus Circle, il est possible d'acquérir un superbe appartement de 3 chambres avec vue directe sur Central Park pour 3 300 dollars le mètre carré (ci-dessous). DJT ne sera pas président éternellement et cet immeuble rebondira à un moment donné. De plus, nous avons également constaté des remises importantes au One57 et au Time Warner Building, bien que le prix plancher pour une vue directe sur Central Park dans ces immeubles et d'autres immeubles ultra-luxueux oscille autour de 4 500 dollars par pied carré. 

Il convient de noter que les acheteurs de ce segment nous répètent sans cesse qu'ils ont entendu dire que davantage de biens immobiliers allaient être mis sur le marché. Si cela peut être le cas dans d'autres quartiers, aucun nouvel immeuble n'est prévu dans le quartier de Billionaire's Row. De plus, le nombre de biens immobiliers à moins de 20 millions de dollars offrant une vue imprenable sur Central Park est limité, car la plupart de ces immeubles ont un prix de vente moyen supérieur à 30 millions de dollars. 

3. Nouvelles constructions vs reventes

Les nouveaux développements immobiliers dont les prix ont été fixés il y a deux ou trois ans sont à la traîne sur le marché, et cela s'explique par un décalage entre les promoteurs immobiliers, leurs banques et leurs investisseurs. 

Ce que nous disons à nos acheteurs : il existe de nombreuses opportunités sur le marché de la revente, avec des propriétés dont les prix varient entre 1 100 $ et 1 800 $ le mètre carré. 

Bien sûr, il existe des opportunités dans le segment des nouveaux développements immobiliers, avec des remises allant jusqu'à 15 % dans certains immeubles. Cependant, la plupart des immeubles bénéficiant de remises à deux chiffres ont été mis en vente il y a plusieurs années. En revanche, nous avons vu des immeubles mis en vente en 2019 à des prix reflétant le marché actuel, avec peu de remises par rapport aux prix demandés, mais prenant en charge une grande partie des frais de clôture pour les acheteurs.

Le marché est très sensible aux prix et motivé par le dollar. Il est bien connu qu'il existe un stock caché. Il s'agit d'unités qui ont été retirées du marché par des vendeurs irréalistes ou de nouveaux projets de développement dans des quartiers périphériques.  Les acheteurs sont très avertis de nos jours et savent repérer les bonnes affaires. Si vous avez acheté un bien au cours des cinq dernières années et que vous essayez de le vendre aujourd'hui, vous êtes probablement en situation de perte ou d'équilibre. Préparez-vous donc à des difficultés. Les astuces et les stratagèmes, qui sont nombreux, ne permettront pas de vendre un bien immobilier surévalué.

Nouveaux développements Propriétés à vendre

Derniers appartements à vendre à Manhattan

4. Les loyers sont en hausse 

Après avoir connu une certaine modération au cours des deux dernières années, les loyers ont considérablement augmenté d'une année sur l'autre. Extrait de The Real Deal - Alors que les personnes à la recherche d'un appartement tentent de comprendre ce qui se passe avec les frais d'agence, elles ont désormais d'autres raisons de s'inquiéter : les loyers ont augmenté de 5 à 6 % le mois dernier par rapport à l'année précédente dans les trois arrondissements couverts par le rapport de marché de Douglas Elliman.

5. Taux hypothécaires

Les taux d'intérêt hypothécaires ont chuté depuis la même période l'année dernière et se situent actuellement à des niveaux historiquement bas. Le taux hypothécaire fixe à 30 ans s'établit à 3,65 %, tandis que le marché boursier avoisine un sommet historique de plus de 26 900 points. À titre de comparaison, au cours des 30 dernières années, ce même taux hypothécaire s'est établi en moyenne à environ 6,25 %. Au cours des 10 dernières années, les deux seules fois où le taux a été plus bas, c'était en septembre 2016, avec un minimum de 3,42 %, et en novembre 2012, avec un minimum de 3,32 %.

Il est peu probable que les taux baissent davantage, car nous sommes déjà proches de leurs plus bas niveaux historiques. Nous recommandons donc à nos clients de refinancer dès maintenant ou de financer leurs nouveaux achats immobiliers afin de profiter de ce phénomène de taux hypothécaires artificiellement bas avant qu'il ne soit trop tard. 

5. Coronavirus et acheteurs étrangers 

Bien qu'il soit trop tôt pour déterminer l'impact que cette crise sanitaire pourrait avoir sur le marché immobilier, il convient de noter que le marché immobilier new-yorkais a été soutenu par les acheteurs nationaux, les étrangers étant pratiquement absents. Les acheteurs chinois continentaux sont absents du marché new-yorkais depuis 2016, les Européens sont absents en raison de la faiblesse de leur monnaie depuis plusieurs années. Les Latinos et les Brésiliens sont largement absents en raison de la dépréciation de leurs monnaies.

Par conséquent, nous ne pensons pas que cela aura un impact négatif sur le marché new-yorkais à court terme. Si le dollar baisse et que les craintes sanitaires s'atténuent, le marché pourrait décoller. Enfin, certains pays asiatiques pourraient voir leurs opportunités d'investissement limitées tandis que les autorités tentent d'endiguer la propagation, ce qui pourrait entraîner une augmentation des investissements à New York, une ville sans risque. 

Pourquoi c'est le bon moment pour investir dans le marché immobilier de Manhattan

Warren Buffett l'a très bien dit : « Le prix est ce que vous payez, la valeur est ce que vous obtenez... Il est sage d'être prudent quand les autres sont avides et avide quand les autres sont prudents. »

Certains rapports récents sur l'immobilier à New York ont semé la peur chez certaines personnes. Lorsque l'on examine la situation dans son ensemble et les statistiques globales contenues dans ces rapports, on comprend assez clairement pourquoi ces personnes ont peur. Cependant, il faut creuser davantage pour comprendre toute l'histoire.

Les acheteurs d'appartements à Manhattan sont restés prudents au troisième trimestre 2018 en raison des inquiétudes suscitées par la nouvelle loi fiscale (FN1) mise en œuvre à la fin de 2017, malgré une économie très forte, un marché boursier record et des taux d'intérêt encore relativement bas, bien qu'en forte hausse.

Le marché immobilier de Manhattan est rarement favorable aux acheteurs. Si vous êtes intéressé par un investissement sûr à long terme, c'est peut-être le moment idéal pour acheter. Cette situation ne va pas durer longtemps et ne se reproduira pas de sitôt. En fait, au cours du troisième trimestre, le segment haut de gamme du marché (> 5 millions de dollars), qui avait commencé à se corriger en 2016, a connu un léger rebond, comme nous le verrons ci-dessous.

Les gros titres ne racontent pas toute l'histoire

Si les gros titres concernant ce trimestre sont préoccupants, ils ne reflètent pas toute la réalité. Nous devons nous intéresser à ce qui se passe aujourd'hui sur le marché, et non pas il y a un, deux ou huit trimestres, ce sur quoi se concentrent généralement les rapports trimestriels sur le marché. Si l'on examine le nombre de contrats signés au cours du trimestre, un indicateur avancé, celui-ci est resté pratiquement identique à celui du même trimestre de l'année dernière.

• Les contrats signés à Manhattan ont affiché une légère baisse de 1 % par rapport au nombre de contrats signés au troisième trimestre 2017.

• Le segment le plus performant en termes de contrats signés était celui des 5 à 10 millions de dollars (qui a enregistré une augmentation de 30 % des contrats signés, principalement grâce aux ventes réalisées dans deux nouveaux programmes immobiliers, The Belnord et 100 E 53rd).

• Le deuxième meilleur segment était celui des maisons à plus de 10 millions de dollars, qui a connu une augmentation de 10 % de l'activité.

• Même si nous ne savons pas pour quelles unités les contrats ont été conclus, ni à quel prix ces unités seront finalement vendues avant leur clôture et leur enregistrement, ce qui pourrait prendre plusieurs mois, la reprise de l'activité après une longue période de stagnation est rassurante. Il est certain que les remises ont joué un rôle dans ces ventes.

Les ventes conclues au troisième trimestre 2018 présentent toutefois un tableau différent. Lorsque vous examinez les ventes conclues, vous évaluez uniquement les unités vendues au cours du trimestre, quelle que soit la date à laquelle le contrat a été signé. Dans le cas des nouveaux développements, cela peut remonter à trois ans dans certains cas. Par conséquent, les informations sur les ventes conclues peuvent être quelque peu obsolètes, même si elles restent utiles pour cerner les tendances.

• Les transactions immobilières à Manhattan ont globalement baissé de 8 % (bien qu'elles aient augmenté de 5 % par rapport au deuxième trimestre 2018).
• Les ventes de nouveaux programmes immobiliers ont chuté de 37 %. Cela a conduit certains promoteurs à réduire considérablement les prix des nouveaux programmes immobiliers pour les immeubles qui étaient initialement surévalués ou situés en dehors des quartiers les plus prisés. Core Group a annoncé que la remise moyenne sur les nouveaux programmes immobiliers avait atteint un niveau quasi record de 14 % au cours du trimestre, contre 8 % l'année dernière.
• Les acheteurs, découragés par les prix élevés des nouveaux programmes immobiliers, se sont tournés vers les appartements en copropriété, dont les ventes ont augmenté de 2 %, tandis que les ventes de coopératives ont baissé de 8 %.
• Les stocks ont augmenté de manière significative au cours du trimestre, soit de 13 %, ce qui entraînera un allongement des délais de commercialisation à l'avenir.
• Le stock de coopératives de revente a connu la plus forte hausse, avec 26 %, tandis que celui des copropriétés de revente a augmenté de 4 %. Le stock de nouveaux développements a diminué de 5 %.
• Le prix moyen d'un appartement en copropriété était de 2,66 millions de dollars, en baisse de 2,3 %. Le prix moyen au mètre carré des appartements en copropriété revendus a baissé de 5 %.  
• Le prix moyen d'un nouveau projet immobilier était de 4,33 millions de dollars, tandis que le prix au mètre carré des nouveaux projets immobiliers a augmenté de 4 %.
• Le prix moyen au mètre carré sur le marché du luxe (les 10 % des ventes les plus élevées) a augmenté de 2,7 % et le seuil d'entrée dans le marché du luxe est tombé à 3,85 millions de dollars.

Crédit photo : 111 Murray

L'environnement macroéconomique

• Le Dow Jones et le NASDAQ sont au plus haut. Les prises de bénéfices pourraient bien faire baisser les cours, mais, indépendamment des discussions sur les guerres commerciales internationales, les actions sont élevées et les prises de bénéfices semblent très attractives.
• Le taux de chômage est en baisse et, statistiquement, les États-Unis connaissent le plein emploi. Le plein emploi encourage les dépenses. Les dépenses des consommateurs génèrent davantage de profits pour les actionnaires.
• La déréglementation bat son plein, de sorte que le développement des affaires devrait très probablement poursuivre sa progression.
• Il n'y a pas de bulle du crédit, mais le président de la Fed affirme que les taux d'intérêt augmenteront progressivement tout au long de l'année 2019. La hausse des taux d'intérêt incite les acheteurs à contracter des prêts hypothécaires à taux fixe le plus tôt possible.
• Les taux de croissance élevés dans l'ensemble de l'économie incitent les gens à se demander combien de temps cela va durer, ce qui pousse beaucoup d'entre eux à reporter leurs achats importants. Les économistes affirment aujourd'hui qu'aucune bulle du crédit ne se profile à l'horizon, et que l'économie tirée par la consommation semble donc solide.

Pourquoi nous avons confiance dans le marché new-yorkais

En résumé, nous estimons que le marché est plutôt favorable aux acheteurs, surtout par rapport à 2008.

• Les vendeurs ayant enfin accepté de négocier, les acheteurs ont désormais le pouvoir.
• Les taux d'intérêt sont relativement bas d'un point de vue historique.
• L'économie est en plein essor.
• La déréglementation bat son plein
• Le taux de chômage le plus bas depuis 69 ans
• New York City affiche le taux d'emploi le plus élevé depuis 50 ans et l'industrie new-yorkaise est désormais bien diversifiée, au-delà du seul secteur financier.
• Pas de bulle immobilière comme en 2008 ; les banques ont des exigences strictes et font preuve de diligence raisonnable.
• Les bénéfices des entreprises n'ont jamais été aussi élevés, en particulier avec le nouveau taux réduit de 21 %.
• La surconstruction dans les marchés urbains est généralement absorbée rapidement.

Une analyse approfondie des chiffres détaillés suggère que le marché immobilier new-yorkais est solide. La plupart des gens se contenteront de lire les rapports généraux, mais les acheteurs avisés écouteront les spécialistes de l'immobilier. Pour paraphraser Warren Buffett, lorsque les autres ont peur, c'est peut-être le moment idéal pour acheter à New York.

Les effets de la nouvelle législation fiscale américaine à Manhattan 

La nouvelle loi fiscale américaine, entrée en vigueur le 1er janvier 2018, a fait beaucoup de bruit dans les médias. Cependant, si l'on examine les détails, cette loi sera très avantageuse pour les entreprises et les investisseurs immobiliers, y compris les acheteurs étrangers. Pour les propriétaires actuels, en particulier à Manhattan, la situation est un peu plus compliquée.

À Manhattan, l'incertitude entourant les effets ultimes de la nouvelle loi, qui limite les déductions fiscales au niveau local et régional et réduit le montant des intérêts déductibles sur les résidences principales de 1 million à 750 000 dollars, a créé un marché nerveux, comme en témoignent les derniers rapports sur le marché du premier trimestre, qui montrent une baisse de 10 % de l'activité au premier trimestre, selon Corcoran. La faiblesse du volume a été observée dans toutes les gammes de prix, mais elle a été particulièrement ressentie dans le haut de gamme. L'activité commerciale du deuxième trimestre semble se redresser.

Afin d'atténuer les effets négatifs de la loi fiscale, le gouverneur Cuomo a déployé des efforts considérables pour modifier les règles fiscales de l'État. Nous nous attendons à ce qu'une certaine incertitude persiste sur le marché, ce qui placera les acheteurs en position de force au cours des prochains mois, au moins jusqu'à ce que l'économie commence à se redresser, une conséquence attendue de la réforme fiscale.

Il convient toutefois de noter que de nombreux immeubles de luxe situés dans les quartiers prisés du centre-ville, tels que NoHo, SoHo, Tribeca, West Village et Flatiron, ainsi que dans le cœur de l'Upper West Side, par exemple, se portent plutôt bien. Les appartements en copropriété à prix raisonnable se vendent toujours rapidement, les ventes en attente sont en hausse par rapport au mois et à l'année précédents, et nous constatons encore que 20 % des transactions sont conclues à un prix supérieur au prix demandé, ce qui n'est pas négligeable.

Rapport sur les prix immobiliers à Manhattan 

L'économie américaine, et celle de New York en particulier, ont enregistré de solides performances économiques au début de l'année 2018.  

• L'emploi à New York a atteint un niveau record de 4,426 millions de personnes. La ville a créé 702 000 emplois depuis 2009, soit une augmentation de 18,9 %, ce qui représente la plus forte hausse depuis la Seconde Guerre mondiale et un chiffre bien supérieur à celui de l'ensemble du pays, qui a enregistré une augmentation de 11,5 % du nombre d'emplois. Les secteurs de la technologie, des médias, de la santé et du tourisme ont été ceux qui ont le plus contribué à la création d'emplois au cours des dix dernières années.
• L'indice Dow Jones a augmenté de 25 % depuis un an, atteignant 25 000 points. Presque toutes les entreprises ont publié leurs résultats pour 2017, et 75 % d'entre elles ont déclaré que leurs bénéfices du quatrième trimestre avaient dépassé les attentes.
• En février, 313 000 emplois ont été créés, dépassant les prévisions de 100 000, tandis que le taux de chômage s'établissait à un faible 4,1 %.

Nous prévoyons que la nouvelle réforme fiscale aura davantage d'effets positifs plus tard dans l'année et que la phase II de la réforme fiscale pourrait réduire les impôts sur les gains en capital. Restez à l'écoute...

Rapport sur le marché de Manhattan

Le marché immobilier résidentiel de Manhattan reste dynamique et actif. Les marchés boursiers ont atteint des niveaux records, les financements sont peu coûteux et facilement accessibles, et la situation est claire, ce qui a contribué à stimuler le marché. Il y a un an, une grande incertitude régnait autour des élections américaines, les taux d'intérêt grimpaient prématurément et tout le monde était sous le choc du Brexit. Quelques statistiques pour le troisième trimestre 2017 :

• Les contrats de copropriété signés entre 1 et 3 millions de dollars ont augmenté de 11 % par rapport à l'année précédente.
• Les contrats de copropriété signés entre 3 et 5 millions de dollars ont augmenté de 8 % par rapport à l'année précédente. 
• Le marché des condominiums ultra-luxueux (plus de 10 millions de dollars) continue toutefois de faire face à des difficultés, même si le nombre de contrats signés pour plus de 10 millions de dollars a augmenté de 12 % au cours de ce trimestre.
• Reventes - Prix moyen de 1 774 $ par pied carré
• Nouveaux développements - Prix moyen de 2 320 $ par pied carré
• Luxe - 2 780 $ le pied carré, avec un prix d'entrée de gamme pour le luxe (10 % des ventes les plus élevées) à 4,1 millions de dollars.

Quels sont les niveaux des stocks de revente sur le marché immobilier de Manhattan ?

« Acheteurs — Une correction des prix a déjà eu lieu, et depuis environ un an, le marché dans son ensemble montre des signes de stabilisation et de normalisation. Si vous avez un réel besoin d'acheter et que vous trouvez le bien immobilier qui vous convient, profitez de cette période creuse pour tirer parti de toutes les possibilités qui s'offrent à vous dans les négociations — on ne sait jamais quand un vendeur en aura assez et sera prêt à accepter votre offre. »

Lire l'article complet sur : medium.com

Nous sommes d'accord avec Urban Digs. Le marché immobilier de Manhattan s'est déjà corrigé, en particulier dans le segment du luxe, et les acheteurs ont désormais plus de pouvoir de négociation qu'entre 2014 et 2016. Nous pensons que cette tendance se poursuivra en 2018, dans un contexte de confusion autour des nouvelles modifications fiscales. Nous avons toutefois constaté que l'offre de biens immobiliers à la revente reste faible. 

Nous avons examiné les niveaux d'offre de biens immobiliers à la revente dans quatre quartiers prisés par nos principaux acheteurs et investisseurs : Tribeca, Chelsea, Upper East Side et Upper West Side. Nous avons examiné les segments 5 à 10 millions de dollars, 2 à 5 millions de dollars et 1 à 2 millions de dollars. 

Parmi tous les biens immobiliers à vendre à Manhattan dans la fourchette de prix comprise entre 5 et 10 millions de dollars, seuls 17 logements anciens étaient à vendre à Tribeca, 8 à Chelsea, 5 dans l'Upper East Side et 4 dans l'Upper West Side. Cela représente un total de 34 logements anciens dans ces quatre quartiers, qui couvrent une grande partie de l'île de Manhattan. 

Sur le marché en baisse, parmi tous les biens immobiliers à vendre à Manhattan dans la fourchette de 2 à 5 millions de dollars, seuls 22 logements étaient disponibles à la revente à Tribeca, 15 à Chelsea, 21 dans l'Upper East Side et 32 dans l'Upper West Side (y compris Riverside). Cela ne représente que 90 logements disponibles dans la fourchette de 2 à 5 millions de dollars dans ces quatre quartiers.  

Sur le marché d'entrée de gamme, parmi tous les biens immobiliers à vendre à Manhattan entre 1 et 2 millions de dollars, seuls 2 logements étaient disponibles à la revente à Tribeca, 11 à Chelsea, 15 dans l'Upper East Side et 19 dans l'Upper West Side. Cela représente un total de 47 logements disponibles à la revente dans la fourchette de 1 à 2 millions de dollars dans ces quatre grands quartiers. 

Comme l'a souligné Urban Digs, il est vrai que les vendeurs sont plus ouverts à la négociation ces derniers temps, surtout par rapport à 2014-2015, mais l'offre de bons appartements en revente reste relativement faible. De plus, les nouveaux programmes immobiliers se vendent à des prix très élevés. Lorsque l'on commence à restreindre la recherche aux meilleurs biens immobiliers disponibles à la vente à Manhattan, en fonction de l'immeuble, de l'exposition et du prix, le nombre d'options intéressantes diminue considérablement. Par conséquent, si vous êtes un acheteur qui a des besoins en matière de logement ou qui recherche un investissement, gardez à l'esprit cette pénurie. 

https://belamorena.com.br

Haut-Manhattan 

Haut West Side

Chelsea

Tribeca

Graphiques fournis par UrbanDigs

Mise à jour du marché de Manhattan T4|2017

Le quatrième trimestre 2017 du marché immobilier à Manhattan peut être qualifié de stable, les trois derniers trimestres sur quatre ayant enregistré une augmentation des ventes conclues. L'année 2017 a été bien meilleure que 2016, même si le nombre de contrats signés au cours du trimestre a connu une baisse marquée par rapport à l'année précédente, principalement attribuable à des facteurs non liés au marché, tels que la réforme fiscale et le climat politique.

Cependant, en examinant de plus près les types de propriétés, on constate des variations importantes. Le segment des coopératives de revente a été le plus actif, avec une croissance des ventes pour le troisième trimestre consécutif. Les contrats signés pour les appartements en copropriété existants ont toutefois souffert du niveau élevé des prix, et les ventes de nouveaux programmes immobiliers ont enregistré une baisse de 12 % en raison du cycle actuel et du calendrier des promoteurs immobiliers. Compte tenu de tous ces éléments et de l'incertitude entourant la nouvelle réforme fiscale, on peut supposer que le marché immobilier de Manhattan est en train de devenir progressivement un marché favorable aux acheteurs.

Condos à revendre

• Le prix moyen au mètre carré était de 1 759 dollars, stable d'une année sur l'autre.
• Le nombre de ventes sur ce marché a chuté de 3 % pour atteindre 929, soit le niveau le plus bas depuis le quatrième trimestre 2011.
• La durée de mise sur le marché était de 116 jours, stable d'une année sur l'autre.
• Le stock a diminué de 4 % pour atteindre 2 485 unités à vendre.

L'incertitude entourant les effets de la réforme fiscale s'est manifestée au quatrième trimestre dans le secteur de la revente de copropriétés, entraînant une baisse des ventes et une stagnation des prix. Pour la deuxième année consécutive, le marché a sous-performé et enregistré son plus faible niveau de ventes depuis 2011. Le stock de logements disponibles a diminué en conséquence, avec une baisse générale de 3 %. Beaucoup soulignent un décalage dans les prix, car le stock actif était grevé d'une prime à deux chiffres par pied carré par rapport aux ventes conclues au quatrième trimestre.

Coopératives de revente

• Le prix moyen d'une coopérative était de 1,26 million de dollars.
• Le prix moyen au mètre carré était de 1 167 dollars, soit une augmentation de 1 % par rapport à l'année dernière.
• Le nombre de ventes sur ce marché a augmenté de 4 %, pour atteindre 1 733 propriétés.
• La durée moyenne de mise sur le marché était de 88 jours, soit une baisse de 5 % par rapport à l'année dernière.
• Les stocks ont augmenté de 15 % pour atteindre 2 824 unités à vendre.

Les coopératives de revente ont terminé l'année 2017 en tête des ventes immobilières, continuant à surpasser les autres options en augmentant leurs ventes pour le troisième trimestre consécutif. De plus, la forte demande pour les coopératives de revente a entraîné une baisse de 5 % de la durée moyenne de mise en vente d'un bien immobilier. Le marché a réagi en augmentant de 15 % le nombre de biens disponibles.

Nouveau développement

• Le prix moyen d'un appartement neuf dans un immeuble en construction était de 3,92 millions de dollars.
• Le prix moyen au mètre carré était de 2 253 dollars, soit une baisse de 17 % par rapport à l'année dernière, en raison de la diminution du nombre de transactions immobilières dans le segment du très haut de gamme et du luxe.
• Le nombre de ventes sur ce marché a chuté de 12 %, passant de 527 à 463.
• Le stock a augmenté de 30 %, avec 1 074 unités désormais mises en vente.

Comme on pouvait s'y attendre, les chiffres du marché des appartements neufs ont tendance à augmenter ou à diminuer en fonction de l'avancement des travaux de construction en cours. Aucun nouvel immeuble n'a été mis en vente au cours du 4^trimestre et un certain nombre de grands projets, tels que 125 Greenwich et 91 Leonard, ont été mis en vente, ce qui a entraîné une hausse de 30 % des stocks.

Luxe

• Le prix moyen d'un appartement de luxe à New York était de 7,24 millions de dollars au quatrième trimestre.
• Le prix moyen au mètre carré a baissé de 12 % pour s'établir à 2 625 $.
• Le seuil du luxe était de 3,882 millions de dollars.

Le segment du luxe est déterminé par les 10 % des ventes conclues les plus élevées en termes de prix. Le prix d'entrée de gamme, ou « seuil », a baissé d'environ 500 000 dollars, pour s'établir à 3,882 millions de dollars. De plus, le prix moyen a baissé de 10 % et le prix au mètre carré a baissé de 12 %. Ces baisses peuvent être attribuées à un changement dans les ventes conclues au cours du trimestre, qui sont passées de ventes ultra-luxueuses et super-luxueuses, telles que 432 Park, Greenwich Lane et 56 Leonard, à la fin de 2016, à des immeubles de luxe plus modestes situés dans des zones périphériques, tels que One West End et 252 East 57^th St. Cependant, nous avons constaté un marché plus concurrentiel avec un stock accru, laissant aux vendeurs peu d'autres options que de baisser les prix pour satisfaire la demande des clients. Cela représente un réel potentiel pour les investisseurs dans le segment du luxe, car ces unités de luxe sont peu nombreuses et prêtes à être occupées.

En conclusion, le marché de Manhattan reste stable et 2017 a été plus favorable que 2016. Cela dit, le marché continue d'afficher des tendances favorables aux clients, ou en d'autres termes, il devient un « marché acheteur ». L'augmentation des stocks disponibles, les nouveaux projets de développement et l'abaissement du seuil du luxe ont créé un marché dans lequel les propriétaires et les promoteurs sont enclins à réduire leurs prix pour faire face à la baisse des ventes. En raison de l'incertitude liée à la réforme fiscale, 2018 sera une bonne année pour les acheteurs, mais moins bonne pour les vendeurs. Pour ceux qui restent en retrait, c'est peut-être le bon moment pour entrer sur le marché, avant que les effets positifs de la réforme fiscale de Trump ne se fassent sentir.

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Quel sera l'impact du président Trump sur l'immobilier américain ?

Jamais auparavant les États-Unis n'avaient eu à la Maison Blanche un promoteur immobilier et courtier immobilier new-yorkais (oui, il possède une licence de courtier immobilier à New York). Même si beaucoup d'entre nous ne sont pas d'accord avec le comportement et les positions politiques de Trump, une chose est sûre : Trump sera favorable à l'immobilier et au secteur immobilier.

Alors que certains pensaient que l'élection de Trump à la présidence serait un événement imprévisible, le dollar américain et le marché boursier ont tous deux augmenté aujourd'hui, au lieu de chuter !

Si vous vous demandez comment les politiques du président Trump affectent l'immobilier américain, voici quelques informations sur la manière dont Trump est susceptible d'agir une fois en fonction.

Utilisera-t-il l'immobilier pour relancer l'économie ?

Trump est promoteur immobilier et courtier immobilier. Il a lui-même investi dans l'immobilier toute sa vie et a déclaré vouloir encourager l'accession à la propriété. Étant donné que son entreprise familiale est active dans l'immobilier, que ce soit par le biais de sa propre société, la Trump Organization, ou de celle de son gendre, Kushner Properties, nous pensons que Trump continuera à s'intéresser de près à l'immobilier.

Que va-t-il se passer avec les taux hypothécaires ?

Les taux devraient rester bas pendant un certain temps. « Les taux hypothécaires sont en baisse parce que les investisseurs voient dans les titres adossés à des créances hypothécaires américaines des rendements sûrs, ce qui reflète leur confiance dans la relative sécurité du marché immobilier américain », a écrit Ralph McLaughlin, économiste en chef chez Trulia, dans un communiqué publié au lendemain des élections. « De plus, la Fed devrait reporter la hausse des taux prévue en décembre en raison des turbulences économiques mondiales. Ces deux effets sont avantageux à court terme pour les emprunteurs, et nous devrions assister à une augmentation des refinancements hypothécaires si les taux continuent de chuter. »

Va-t-il réduire les impôts pour les investisseurs immobiliers ?

Les républicains ont conservé le contrôle de la Chambre des représentants et du Sénat. Ils ont donc désormais un contrôle total sur l'avenir de la politique fiscale, ce qui signifie que des changements importants auront une incidence sur les impôts des investisseurs immobiliers. Trump a proposé :

• Des taux d'imposition plus bas, avec un taux maximal de 20 % sur les plus-values.
• Supprimer les droits de succession ou l'impôt sur les décès
• Réduire l'impôt sur les sociétés de 35 % à 15 %.

Et même s'il n'obtient pas tout ce qu'il souhaite en matière de réforme fiscale, notre législation fiscale est mûre pour un changement (les républicains comme les démocrates l'ont réclamé), et ce changement devrait intervenir avant août 2017, avant le début de la campagne électorale pour 2018.

Serait-il plus facile d'emprunter de l'argent ?

La réduction de la réglementation, l'un des points forts de sa campagne, permettrait aux banques d'augmenter leurs prêts, qui sont très modérés depuis 2008. Une autre façon dont la présidence Trump pourrait faciliter l'accès à la propriété pour les consommateurs serait de réduire les primes des prêts FHA ou de diminuer les frais de garantie pour Fannie Mae ou Freddie Mac.

Comment les réglementations seront-elles affectées ?

Une grande partie du programme électoral de Trump est axée sur la déréglementation du marché financier afin de le relancer plus pleinement, ce qui pourrait à lui seul donner un coup de pouce au secteur immobilier. C'est un sujet sur lequel Trump, et le parti républicain dans son ensemble, se sont largement exprimés.

Trump a proposé de réduire à la fois les réglementations bancaires et les réglementations en matière de construction. L'assouplissement de la réglementation sur les prêts pourrait stimuler l'accession à la propriété en facilitant l'obtention de prêts pour les consommateurs. En ce qui concerne les réglementations en matière de construction, lors d'une réunion de la National Realtor Association, Trump a estimé que 25 % des coûts de construction d'une maison étaient liés à la réglementation. Il aimerait ramener ce chiffre à 2 %. Si la construction était déréglementée, cela signifierait des logements plus abordables pour les consommateurs.

La déduction des intérêts hypothécaires va-t-elle disparaître ?

Non ! L'année dernière, un plan fiscal présenté par Trump mentionnait spécifiquement et explicitement qu'il maintiendrait la déduction des intérêts hypothécaires.

Va-t-il poursuivre le programme d'échange 1031 ?

Trump, qui a été vivement critiqué pour avoir utilisé de manière agressive le code fiscal afin, selon certaines sources, de ne pas payer d'impôts fédéraux, devrait maintenir le programme controversé d'échanges exonérés d'impôt 1031, qui permet aux propriétaires de vendre des biens immobiliers sans payer d'impôt sur les plus-values s'ils réinvestissent le produit de la vente dans d'autres investissements immobiliers. Ce programme d'échanges 1031 est l'un des piliers fondamentaux du secteur immobilier et Trump devrait le maintenir.

Qu'en est-il de l'immigration ?

La politique migratoire de Trump a subi de nombreux changements depuis qu'il a annoncé sa candidature, et la réforme migratoire ne sera pas un projet de loi facile à faire passer au Congrès ou au Sénat. Il est donc difficile de déterminer si cela aura une influence significative sur le marché immobilier new-yorkais.

Trump sera-t-il capable de mettre en œuvre toutes ses promesses électorales ?

Pour ceux d'entre vous qui sont bouleversés par l'élection de Trump à la présidence après ses propos et son comportement scandaleux, rappelez-vous que le président américain n'a pas un pouvoir illimité. Nos fondateurs ne voulaient pas que le pouvoir soit contrôlé par un seul homme ou un seul groupe, au risque de se retrouver sous le joug d'un autre dictateur ou tyran. C'est pourquoi notre gouvernement est divisé en trois branches : l'exécutif, le législatif et le judiciaire. C'est pourquoi bon nombre des positions politiques scandaleuses défendues par Trump pendant sa campagne ne se concrétiseront pas : elles seront soit rejetées par le législatif, soit annulées par le judiciaire.

Il ne fait aucun doute que cette élection a été très controversée. Mais maintenant que les élections sont terminées, le peuple américain se rassemblera comme il l'a toujours fait. Comme Obama l'a dit à propos de Trump : «Nous souhaitons tous qu'il réussisse».