DIFFÉRENCE ENTRE COOPÉRATIVE ET COPROPRIÉTÉ

DÉTERMINER LE TYPE DE PROPRIÉTÉ À ACHETER
 

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Avant d'entamer une recherche de propriété, les acheteurs doivent comprendre les différents types de biens qui sont disponibles à la vente sur leur marché. Par exemple, Manhattan compte quatre types de propriétés uniques, à savoir : les coopératives (co ops), les condominiums (condos), les maisons de ville (ou brownstones) et les condos. Le parc immobilier de Manhattan est composé d'environ 25 % de condos, 70 % de coopératives et 5 % de condops et de maisons de ville. À Miami, il n'existe que deux types de biens : les condos et les maisons individuelles. Un bon agent immobilier connaît tous les avantages et les inconvénients de l'achat d'un appartement en copropriété, d'une coopérative, d'un condominium ou d'une maison individuelle.  

CONDOS

Un condominium est un bien immobilier, comme une maison, dont le propriétaire détient le titre de propriété d'un appartement et d'un pourcentage de ses parties communes. Les propriétaires paient des taxes foncières à la ville et des frais mensuels sous forme de charges communes au Conseil de la copropriété, qui supervise le fonctionnement de la copropriété. Le financement traditionnel peut être obtenu pour l'achat d'une copropriété avec un acompte de 20 % dans la plupart des cas pour les résidents américains et un acompte de 30 % pour les ressortissants étrangers.

Pour beaucoup, les avantages de l'achat d'une unité de copropriété l'emportent sur les inconvénients. L'achat d'une copropriété est beaucoup plus démocratique que l'achat d'une coopérative, car les copropriétés sont beaucoup moins restrictives et ouvertes à tous ceux qui ont les fonds nécessaires pour en acheter une. En général, les copropriétés permettent aux propriétaires de sous-louer leurs appartements avec peu de restrictions. En outre, les appartements en copropriété permettent aux étrangers de les posséder, ont moins de restrictions, exigent des acomptes moins élevés et sont plus faciles à financer que les coopératives. La plupart des appartements en copropriété ont été construits au cours des 30 dernières années et comprennent de nombreux équipements que les propriétaires et les locataires actuels attendent, notamment des centres de remise en forme, des piscines, des salons, etc. Ces équipements ne se trouvent pas dans la plupart des coopératives. Toutes ces caractéristiques rendent un condo plus commercialisable, ce qui augmente sa capacité de vente. Les appartements en copropriété de New York ne représentent que 25 % du total des propriétés résidentielles à vendre à Manhattan. Cette contrainte de l'offre et l'intérêt de nouveaux appartements en copropriété dotés de nombreux équipements rendent les appartements en copropriété plus chers que les coopératives.

Un autre argument de vente important pour Manhattan Condos sont les déductions fiscales que certains d'entre eux offrent comme le 421G et 421A abattement fiscal. Dans les années 70, la ville a lancé un programme pour inciter les promoteurs à construire sur des terrains vagues tout en bénéficiant d'une exonération de 10 ans sur le paiement des impôts. Les acheteurs de maisons et les investisseurs qui ont acheté des unités dans un appartement avec un abattement fiscal ont également bénéficié de ces allègements fiscaux sur dix ans. Nous avons récemment constaté le retour de ces abattements fiscaux sur une poignée de condos de Manhattan et vous pouvez en savoir plus sur le blog ci-dessous :

Relatif : "Le retour et la disparition de l'abattement fiscal sur 20 ans

Les investisseurs et les acheteurs étrangers doivent donc concentrer leurs recherches de biens immobiliers sur les appartements en copropriété.

Pour résumer, les appartements sont / ont :

  • Peu de restrictions

  • Convivialité pour les investisseurs

  • Accéder facilement au financement

  • Acheteurs étrangers pro

 

NYC CONDOS À VENDRE

 

COOPS

Les coopératives sont des bâtiments appartenant à des sociétés qui vendent des actions d'une société à des actionnaires en échange de baux à long terme. Le bail propriétaire permet à un actionnaire qui achète des parts d'utiliser un appartement particulier dans l'immeuble de la coopérative. Plus l'appartement de la coopérative est grand, plus l'actionnaire détiendra de parts et plus la part des frais d'entretien qu'il devra payer sera élevée. Les frais d'entretien sont payés à la société et comprennent toutes les dépenses liées à l'immeuble, y compris les impôts fonciers et les intérêts hypothécaires si la société détient une hypothèque sur l'immeuble. Par comparaison, il est interdit aux immeubles en copropriété d'obtenir des hypothèques, de sorte que les frais de copropriété ne peuvent jamais inclure les intérêts hypothécaires.

L'achat d'un appartement en coopérative présente de nombreux avantages et inconvénients. Tout d'abord, les appartements en copropriété sont généralement plus chers que les coopératives car celles-ci sont plus anciennes et représentent 70 % du marché. Les coopératives peuvent toutefois établir toutes les règles qu'elles souhaitent et leurs actionnaires doivent les respecter. Dans le cadre de la propriété coopérative, les actionnaires sont généralement tenus d'occuper leur appartement comme résidence principale. En outre, les coopératives ont des règles limitant ou interdisant fortement les sous-locations, de sorte que les investisseurs prennent garde à ce qu'une coopérative ne soit pas considérée comme un bon investissement.

Une règle commune des coopératives de New York est l'interdiction de la propriété étrangère. En général, les coopératives interdisent les acheteurs étrangers car il peut devenir impossible de poursuivre un ressortissant étranger qui a l'essentiel de ses actifs et de ses sources de revenus en dehors des États-Unis. Même si la société coopérative obtenait un jugement contre un propriétaire étranger, il serait probablement irrécouvrable si les actifs du propriétaire se trouvaient à 4 000 miles de distance dans un autre pays.

Le financement d'un appartement en coopérative nécessite l'utilisation d'un prêt personnel plutôt que d'une hypothèque. La société coopérative dictera le montant du prix d'achat qui peut être financé, égal à 50 % - 75 % de la valeur de la propriété. Comme dans le cas d'une hypothèque, les intérêts du prêt personnel sont déductibles fiscalement. Une caractéristique commune des coopératives est un flip tax, généralement de 2 à 3 % du prix de vente de l'appartement, payé par le vendeur à la société coopérative lors de la vente d'un appartement. Les propriétaires potentiels (et les locataires, si le conseil d'administration l'autorise) doivent être interrogés par le conseil d'administration de la coopérative et présenter des demandes officielles au conseil d'administration pour approbation. Ce processus peut prendre des mois, et non des semaines, comme dans le cas d'un appartement en copropriété. Bien que les appartements en copropriété nécessitent également une demande, les acheteurs et les locataires ne sont pas interrogés par le conseil d'administration de la coopérative et le processus d'approbation est beaucoup plus facile.

Relatif : "FAQ" : Acheter un appartement à New York".

Voici les avantages et les inconvénients de la coopération :

  • Restriction

  • Non favorable aux investisseurs

  • Interdire la propriété étrangère

  • Interdit ou limite généralement les sous-locations

  • Préférer l'accession à la propriété principale

 

NYC COOPS À VENDRE

 

CONDOPS

Le terme "condop" est utilisé dans les milieux immobiliers de la ville de New York comme une coopérative avec des règles de copropriété. Techniquement, cependant, un condop est défini comme une coopérative résidentielle qui a vendu son rez-de-chaussée comme une unité commerciale. Dans la pratique, cependant, le terme est utilisé pour désigner une coopérative avec des règles de copropriété. Selon les règles de la copropriété, les copropriétés autorisent les sous-locations et la propriété étrangère. Souvent, les bâtiments construits sur des baux fonciers entrent dans la catégorie des condos. Un bâtiment avec un bail foncier exige des propriétaires qu'ils paient un loyer sur le terrain sous-jacent pendant une longue période, généralement 99 ans (comme pour les propriétés à Londres). Ces baux, en pratique, sont généralement renouvelés avant l'expiration du bail foncier.

Pour résumer, un bâtiment du Condop est/a été :

  • Peu de restrictions

  • Convivialité pour les investisseurs

  • Acheteurs étrangers pro

 

Différence entre un appartement et une copropriété

La principale différence entre un appartement et une copropriété est la structure de propriété. Un appartement est un bien immobilier locatif qui appartient à une société dont l'activité consiste à gérer des biens immobiliers afin de générer des revenus locatifs. En général, dans un immeuble d'appartements, toutes les unités sont les mêmes et le propriétaire est le même. En revanche, un appartement en copropriété est une résidence privée qui peut être louée à des locataires. Lorsque vous louez une copropriété, le propriétaire individuel est votre bailleur. Lorsque vous louez un appartement, la société propriétaire de l'immeuble est votre propriétaire. Les appartements en copropriété sont de meilleure qualité que les immeubles d'habitation, car de nombreux propriétaires principaux vivent dans des immeubles en copropriété. À première vue, les équipements des immeubles d'appartements et des copropriétés peuvent sembler identiques, mais vous trouverez probablement des versions plus haut de gamme dans les copropriétés, car de meilleurs équipements contribuent à augmenter la valeur des propriétés

 

LES MAISONS DE VILLE (ET LES MAISONS INDIVIDUELLES)

Posséder une Townhouse, ou Brownstone, comme certains l'appellent, c'est comme posséder une maison unifamiliale. Le propriétaire reçoit le titre de propriété par acte notarié et est seul responsable du paiement des impôts et de l'entretien de l'immeuble. De nombreuses personnes utilisent les termes Townhouse et Brownstone de manière interchangeable, cependant, une Townhouse peut être revêtue de brique rouge, de calcaire, de grès brun ou de bois, alors qu'une Brownstone est revêtue de grès brun.

Une maison de ville est une habitation à plusieurs étages (attenante ou non) construite près de la rue et dont l'échelle est similaire à celle des maisons environnantes. Manhattan compte de nombreux types de maisons de ville, notamment des maisons fédérales, des maisons néo-grecques, des maisons néo-gothiques, des maisons italiennes et des maisons de style Second Empire du début et du milieu du XIXe siècle, ainsi que des maisons néo-grecques, des maisons romanes, des maisons néo-renaissance et des maisons néo-coloniales américaines. Maisons de ville (et maisons individuelles).

Condo vs COOP NYC

 

MAISON DE VILLE UNIFAMILIALE OU MULTIFAMILIALE

L'acheteur d'une Townhouse a deux options : une Townhouse unifamiliale ou une Townhouse multifamiliale. Le choix dépendra des besoins du propriétaire en matière de liberté et de vie privée, car la première option offre le meilleur de chacune. L'achat d'une maison plurifamiliale peut cependant rendre l'accession à la propriété plus abordable, car le propriétaire percevra un loyer auprès des locataires.

STATISTIQUES SUR LES MAISONS EN VILLE POUR MANHATTAN EN 2010

Les Townhouses de New York ne représentent que 3 % des ventes de propriétés à Manhattan, puisqu'il n'y a eu que 196 transactions. Le prix de vente moyen d'une maison individuelle en rangée à Manhattan était de 7 948 000 dollars pour une surface moyenne de 4 909 pieds carrés, soit 1 619 dollars par pied carré (ou 17 428 dollars par mètre carré). Pour le marché du luxe, qui représente les 10 % des ventes les plus importantes, le prix de vente moyen d'une maison individuelle en rangée à Manhattan était de 18 130 000 dollars pour 8 914 pieds carrés, soit 2 034 dollars par pied carré (ou 21 893 dollars par mètre carré).

LES PRINCIPAUX FACTEURS QUI INFLUENT SUR LA VALEUR D'UNE MAISON DE VILLE

Les principaux facteurs qui confèrent une valeur à une Townhouse sont 1) l'existence ou non de locataires contrôlant le loyer, 2) l'emplacement, 3) l'état du bâtiment, et 4) la façade ou la largeur du bâtiment.

CONTRÔLE DES LOYERS

Si vous décidez d'opter pour le mode multi-familial, n'oubliez pas que la ville de New York dispose d'un formidable contrôle des loyers (ou des prix) à l'échelle de la ville qui peut s'appliquer s'il y a six logements ou plus dans l'immeuble. Il serait sage pour un acheteur d'éviter les immeubles dont les loyers sont contrôlés ou les locataires stabilisés, car une fois que la propriété est transférée aux nouveaux propriétaires, tous les contrôles des loyers s'appliquent également. Le nouveau propriétaire ne pourra probablement pas expulser les locataires de la propriété s'il décide de faire une maison unifamiliale. Le contrôle des loyers favorise le locataire, c'est pourquoi les propriétaires doivent connaître ces règles sur le bout des doigts. En cherchant des maisons de ville à New York, les acheteurs doivent rechercher des immeubles avec des locataires "au taux du marché" ou "sur le marché libre". Cela ne veut pas dire qu'un investisseur ne doit jamais acheter une propriété avec des locataires contrôlant les loyers. Cependant, l'investisseur doit savoir que sa liberté sera sévèrement restreinte par les lois de contrôle des loyers de New York et que, par conséquent, la valeur de la propriété sera probablement aussi diminuée si des locataires contrôlant les loyers sont en place.

Relatif : "Déménagement à New York - Guide de location d'appartements"

LIEU, LIEU, LIEU

Les maisons de ville de New York sont évaluées en fonction du quartier où elles se trouvent. En outre, la configuration de chaque bloc a un impact sur la valeur, car il y a plus de valeur perçue dans un bloc qui a des rangées de Townhouses ininterrompues qu'un bloc avec un grand bâtiment au milieu du bloc qui interrompt la continuité. Tant sur le Upper East Side plan de la Upper West SideLes maisons de ville les plus chères sont généralement celles qui se trouvaient à côté de Central Park dans les années 60 et 70. Sur le Upper West Side, les maisons en rangée qui se trouvent dans les quartiers adjacents à Riverside Park dans les années 70 et 80 sont plus chères que celles qui se trouvent dans les quartiers adjacents à Central Park dans les années 80 et 90. Sur le Upper East SideLes maisons de ville situées dans les pâtés de maisons adjacents à Park Avenue dans les années 60, 70, 80 et 90 sont plus chères que les autres maisons de ville du quartier.

L'ÉTAT DU BÂTIMENT

La plupart des Townhouses de la ville de New York ont été construits au XIXe siècle, ce sont donc les plus anciens bâtiments de la ville. Par conséquent, un acheteur devra décider de l'ampleur des travaux de rénovation et de reconfiguration qu'il est prêt à faire pour que la Townhouse soit en état de répondre à ses besoins. Si de nombreuses Townhouses ont été entièrement restaurées ou rénovées, beaucoup ne l'ont pas été.

FRONTAGE

En général, la façade, ou la largeur du bâtiment, a un grand impact sur la valeur d'une maison de ville. Un acheteur paierait beaucoup plus cher pour une Townhouse de 24 pieds de large que pour une Townhouse de 15 pieds de large, toutes choses égales par ailleurs, y compris la superficie totale en pieds carrés. Si vous souhaitez que nous préparions une recherche de Townhouses pour vous, veuillez consulter notre Recherche personnalisée.

Pour résumer, les maisons de ville :

  • Aucune restriction

  • Convivialité pour les investisseurs

 

MAISONS DE VILLE À VENDRE

 

Condo contre maison de ville

Une maison de ville fait référence au style de construction. Les maisons en rangée ont généralement au moins deux étages et sont reliées entre elles à la suite. Bien qu'elle ressemble à une maison, où le propriétaire est propriétaire de la structure et du terrain, elle n'est pas indépendante. Une maison en rangée partage un ou plusieurs murs avec d'autres unités indépendantes. Les coûts d'entretien de la maison sont déterminés par l'association des propriétaires de la communauté. En revanche, un immeuble en copropriété est un bâtiment avec des unités séparées appartenant à des résidents individuels. Les résidents possèdent et entretiennent l'intérieur de leur unité, mais ne sont pas directement propriétaires de la propriété sur laquelle se trouve l'immeuble. 

Relatif : "Les prix des maisons en ville ont augmenté deux fois plus vite que ceux des appartements"

 

Le retour de la maison unifamiliale

Des investisseurs achètent des immeubles d'habitation à New York et les reconvertissent en maisons individuelles. Les ventes de maisons de ville à Manhattan, en particulier, sont de plus en plus populaires à New York. Au cours des trois dernières années, on a acheté plus de maisons individuelles ou triples que les trois années précédentes réunies. Mais pourquoi cela se produit-il ? Il semble que l'immobilier de luxe qui change de mains parmi les investisseurs fortunés soit plus rentable que la vente de petites maisons par le propriétaire ordinaire, qui achète une propriété pour des raisons complètement différentes.

Les acheteurs à long terme ont tellement de mal à trouver une maison individuelle à Manhattan qu'ils créent leur propre maison. Ironiquement, beaucoup de ces maisons de ville étaient au départ des maisons individuelles. Aujourd'hui, les propriétaires de maisons en rangée investissent des millions pour les rénover et les reconstruire selon leur plan d'origine à partir de leur état multifamilial actuel. Cela implique souvent de refaire la plomberie, le câblage et d'arracher les murs placés après coup.

Les agents immobiliers de Manhattan estiment que la maison de ville complète moyenne dans la Upper West Side coûte environ 10 millions de dollars. Les rénovations visant à remettre le bâtiment dans sa configuration initiale peuvent leur faire perdre entre 3 et 5 millions de dollars supplémentaires.

D'un autre côté, les locations multifamiliales sont de plus en plus populaires dans la ville. Le contexte de l'emploi après 2008 est encore incertain, ce qui signifie que de plus en plus de personnes louent, parfois avec plusieurs autres familles. Ce n'est pas le scénario idéal pour un propriétaire. Avec chaque nouvel adhérent au contrat, les chances de manquer un loyer ou de rencontrer des problèmes augmentent. Compte tenu de la fragilité du marché de la location, l'idée de louer des unités individuelles dans sa maison de ville devient moins attrayante, ce qui explique peut-être pourquoi un plus grand nombre de propriétaires choisissent de convertir des maisons de ville multifamiliales en logements individuels et de s'adresser exclusivement au marché du luxe de Manhattan, par opposition à la population en général.

C'est une chose de posséder une résidence pour que sa famille puisse s'enraciner, et une autre d'analyser l'état actuel du marché du logement en termes de potentiel locatif et de facilité de revente à l'avenir. Les locations multifamiliales devenant de plus en plus populaires, il semble que les rénovations visant à convertir une maison en maison individuelle pourraient bien valoir l'investissement.


 

Maintenant, nous espérons que vous comprendrez la différence entre les immeubles en coopérative et en copropriété, les maisons en ville et les copropriétés, ainsi que les autres types de propriétés disponibles à New York et à Miami.

 

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