INVESTISSEMENT INITIAL
PURCHASE PRICE
Unlike in other countries, Manhattan and Miami properties come with all kitchen appliances included in the final selling price of the apartment.
FLOORING
In Manhattan and Miami floors are included when buying new construction from the developer. In the past, Miami would deliver floors designer ready, which meant without any stone or wood floors. Thankfully, that has changed.
CLOSING COSTS
The average closing costs estimate is approximately 3% of the purchase price without financing, 4.5% of the purchase price if financing, which is approximately 2% of the mortgage amount.
This Closing Costs includes mansion tax 1.25% - 3.95% (on a sliding scale depending upon the value of the apartment), as well as recording and legal fees. If purchasing off plan new construction, depending upon market conditions, it is customary for the buyer to pay additionally the seller's transfer taxes of approximately 2% in NYC. In Miami, it's called a developer fee and is approx 1.25%-1.75% in Miami.
For Condos, common charges generally run from $1.10 and $1.60 per sq. ft. per month. Such costs include common area heating, electricity, and cleaning; water; basic cable; security; building insurance; and operation of building amenities (fitness center, concierge, lounge, pool, playroom, etc.).
Les coopératives facturent des frais d'entretien, qui comprennent toutes les charges communes plus les taxes (qui ne sont pas payées séparément par le propriétaire) et les intérêts hypothécaires sur l'immeuble, le cas échéant. La société coopérative peut avoir des hypothèques en cours sur le bâtiment (pour la réparation d'un toit ou pour une autre raison) et les intérêts sont répercutés sur les actionnaires de la coopérative. Par conséquent, vous constaterez souvent que les frais d'entretien d'une coopérative peuvent être plus élevés (même après ajustement des taxes qui sont incluses dans les frais d'entretien), étant donné que les copropriétés ne sont pas autorisées à s'endetter en vertu de la loi.
Real Estate Taxes (or Property Taxes) are calculated on the assessed value – a value given to the property by its city government. A rate is then applied against this assessed value. The process is somewhat esoteric, but the rule of thumb is 0.1% of the purchase price per month in Manhattan and 0.2% of the purchase price per month in Miami.
Manhattan has a number of tax abatement programs for certain buildings that reduces taxes for 10, 15, or 20 years in some cases. However, many of these have expired and no new buildings can receive these abatements. See the Real Estate Taxes page for more information.
Miami has a homestead exemption for primary homebuyers of $25,000, but the value of such an exemption is quite insignificant. See more discussion of this on the Real Estate Taxes page.
Si le propriétaire décide d'obtenir un prêt hypothécaire, il aura une dépense mensuelle comprenant à la fois les intérêts et le capital. En raison de la nature des calculs hypothécaires, les premières années, l'acheteur paiera principalement des intérêts, qui sont déductibles de l'impôt américain. Au cours des années suivantes, l'acheteur paiera principalement le principal.
Par exemple, si l'acheteur achète une propriété pour 1 000 000 $ et finance 500 000 $ à 5,5 % pour une durée fixe de 30 ans, le total des paiements hypothécaires pour l'année s'élève à 34 067 $ (ou 2 839 $ par mois). Sur ce montant, 27 332 dollars correspondent à des intérêts déductibles de l'impôt. Avec le temps, le montant des intérêts déductibles diminuera au fur et à mesure que le capital du prêt sera remboursé. Toutefois, au cours des premières années, il s'agit d'une dépense très importante pour compenser les revenus locatifs.
Pour plus d'informations sur les prêts hypothécaires, consultez la rubrique Financement hypothécaire sur le financement hypothécaire.
Le propriétaire doit souscrire une assurance pour le bien lui-même ainsi qu'une assurance responsabilité civile. Le coût n'est que de quelques centaines de dollars par an. Souvent, le propriétaire exige de ses locataires qu'ils souscrivent également une assurance, ce qui permet d'atténuer les risques pour le propriétaire.
En Floride, le propriétaire d'une maison autonome doit souscrire une assurance contre les inondations et les ouragans.
Aux États-Unis, les vendeurs paient toujours la commission lors d'une transaction d'achat. Le vendeur paie généralement une commission de 6 % du prix d'achat, qui est divisée à parts égales entre le courtier de l'acheteur et le courtier du vendeur. Par conséquent, les acheteurs ne paient rien pour que nous travaillions en leur nom lors d'une transaction d'achat.
Si l'acheteur décide de louer son nouvel appartement, à Manhattan, il paierait une commission de courtage égale à un mois de loyer (uniquement la première année). À Miami, en revanche, il est d'usage que le propriétaire paie la commission (10 % du loyer annuel, divisé à parts égales entre les courtiers de l'acheteur et du vendeur) pour trouver un locataire.
Vous trouverez de plus amples informations sur la location de votre logement sur la page Gestion immobilière.
Le gouvernement américain autorise les propriétaires de biens d'investissement à amortir le prix d'achat et les frais de clôture non liés au financement sur une période de 27,5 ans. Par exemple, si l'acheteur achète un bien immobilier pour 1 000 000 $ et que les frais de clôture non liés au financement s'élèvent à 25 000 $ (1 000 000 $ multiplié par 2,5 % comme indiqué ci-dessus), l'acheteur peut déduire 37 273 $ par an, soit 3 106 $ par mois, au titre de l'amortissement. Il s'agit d'une dépense hors trésorerie importante qui peut être déduite des revenus locatifs.
Le gouvernement américain autorise également le propriétaire d'un bien d'investissement à déduire l'amortissement de la partie financière des frais de clôture sur la durée du prêt. Il s'agit également d'une dépense hors trésorerie qui peut être déduite des revenus locatifs.
En fin de compte, avec toutes les déductions (en espèces et hors espèces mentionnées ci-dessus) que le gouvernement américain autorise, au cours des premières années, un investisseur qui finance son achat immobilier aura un revenu imposable négatif (ou des pertes fiscales). Il ne faut pas confondre ces pertes avec les pertes de trésorerie, car avec un acompte de 40 %, un propriétaire est susceptible d'atteindre le seuil de rentabilité en termes de trésorerie (c'est-à-dire qu'il ne génère ni revenus ni pertes de trésorerie). Ces pertes fiscales peuvent être reportées sur les années où le bien immobilier génère des revenus à des fins fiscales, compensant ainsi ces revenus et éliminant les impôts pour ces années. Toutefois, au fil du temps, les revenus en espèces augmenteront, de même que la valeur du bien.
BUREAU DE MANHATTAN
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BUREAU DE MIAMI
1688 Meridian Avenue, Suite 700
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