LES ÉLÉMENTS DE COÛT D'
UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER

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INVESTISSEMENT INITIAL



PRIX D'ACHAT
Contrairement à d'autres pays, les propriétés de Manhattan et de Miami sont livrées avec tous les appareils de cuisine inclus dans le prix de vente final de l'appartement.

SOLS À Manhattan, contrairement à Miami, les sols
sont inclus lors de l'achat d'une nouvelle construction auprès du promoteur.

FRAIS DE FERMETURE
Les frais de clôture sont estimés à environ 3 % du prix d'achat sans financement, 4,5 % du prix d'achat avec financement, soit environ 2 % du montant de l'hypothèque. Cette estimation des frais de clôture comprend les droits de mutation, ainsi que les frais d'enregistrement et les frais juridiques. En cas d'achat d'une nouvelle construction hors plan, en fonction des conditions du marché, il est d'usage que l'acheteur paie en plus les droits de mutation du vendeur de 1,825 % à New York et une commission de promoteur de 1,25 % à 1,75 % à Miami.  

LES FRAIS DE FONCTIONNEMENT (DÉPENSES EN ESPÈCES)

LES CHARGES COMMUNES (OU FRAIS D'ENTRETIEN)

Pour les appartements en copropriété, les charges communes sont généralement de 0,70 $ et 1,10 $ par mètre carré par mois. Ces frais comprennent le chauffage, l'électricité et le nettoyage des parties communes, l'eau, le câble de base, la sécurité, l'assurance de l'immeuble et l'exploitation des équipements de l'immeuble (centre de fitness, concierge, salon, piscine, salle de jeux, etc.)

Les coopératives facturent des frais d'entretien, qui comprennent toutes les charges communes plus les taxes (qui ne sont pas payées séparément par le propriétaire) et les intérêts hypothécaires sur l'immeuble, le cas échéant. La société Coop peut avoir des hypothèques en cours sur le bâtiment (pour une réparation de la toiture ou pour une autre raison) et les intérêts seraient répercutés sur les actionnaires de la Coop. Par conséquent, vous constaterez souvent que les frais d'entretien d'une coopérative peuvent être plus élevés (même après ajustement des taxes qui sont incluses dans les frais d'entretien), puisque les appartements en copropriété, selon la loi, ne sont pas autorisés à s'endetter.

 

LES IMPÔTS FONCIERS

Taxes immobilières (ou impôts fonciers) sont calculés sur la valeur imposable - une valeur donnée à la propriété par le gouvernement de la ville. Un taux est ensuite appliqué à cette valeur imposable. Le processus est quelque peu ésotérique, mais la règle générale est de 0,1 % du prix d'achat par mois à Manhattan et de 0,2 % du prix d'achat par mois à Miami.

Manhattan dispose d'un certain nombre de programmes d'abattement fiscal pour certains bâtiments, qui permettent de réduire les taxes pendant 10, 15 ou 20 ans dans certains cas. Voir le Taxes immobilières pour plus d'informations.

Miami dispose d'une exemption de 25 000 dollars pour les acheteurs de maisons principales, mais la valeur de cette exemption est assez insignifiante. Pour en savoir plus, consultez la page Taxes immobilières page.

 

MORTGAGE

Si le propriétaire décide d'obtenir un prêt hypothécaire, il aura alors une dépense mensuelle qui comprendra à la fois les intérêts et le capital. En raison de la nature des calculs hypothécaires, au cours des premières années, l'acheteur paiera principalement des intérêts, qui sont déductibles aux fins de l'impôt américain. Les dernières années, l'acheteur paiera surtout le principal.

Par exemple, si l'acheteur a acheté une propriété pour 1 000 000 $ et financé 500 000 $ à 5,5 % pour une durée fixe de 30 ans, le total des paiements hypothécaires pour l'année serait de 34 067 $ (ou 2 839 $ par mois). De ce montant, 27 332 $ seraient des intérêts déductibles d'impôt. Au fil du temps, à mesure que le capital du prêt est remboursé, le montant des intérêts déductibles diminuera. Au début, cependant, il s'agit d'une dépense très importante pour compenser les revenus locatifs.

Pour plus d'informations sur les prêts hypothécaires, consultez la page Financement hypothécaire page.

 

ASSURANCE

Un propriétaire doit obtenir une assurance sur la propriété elle-même ainsi qu'une assurance responsabilité civile. Ce coût n'est que de quelques centaines de dollars par an. Souvent, le propriétaire exigera de ses locataires qu'ils souscrivent également une assurance, de sorte que le risque pour le propriétaire est atténué.

En Floride, le propriétaire d'une maison libre voudrait obtenir une assurance contre les inondations et les ouragans.

 

FRAIS DE COURTAGE

Aux États-Unis, les vendeurs paient toujours la commission lors d'une transaction d'achat. Le vendeur paie généralement une commission de 6 % du prix d'achat, qui est divisée à parts égales entre le courtier de l'acheteur et celui du vendeur. Par conséquent, les acheteurs ne paient rien pour que nous travaillions en leur nom dans une transaction d'achat.

Si l'acheteur décide de louer son nouvel appartement, à Manhattan, il ne paiera rien pour notre aide à la recherche d'un locataire, puisque la commission (15 % du loyer annuel, répartis à parts égales entre les courtiers de l'acheteur et du vendeur) est généralement payée par le locataire. À Miami, en revanche, il est d'usage que le propriétaire paie la commission (10 % du loyer annuel, répartis à parts égales entre les courtiers de l'acheteur et du vendeur) pour trouver un locataire.

Pour plus d'informations sur la location de votre maison, consultez la page Gestion des biens immobiliers.

 


 

LES COÛTS HORS EXPLOITATION

DEPRECIATION

Le gouvernement américain autorise les propriétaires d'immeubles de placement à amortir le prix d'achat et les frais de clôture non liés au financement sur 27,5 ans. Par exemple, si l'acheteur achète une propriété pour 1 000 000 $ et que les frais de clôture non liés au financement s'élèvent à 25 000 $ (1 000 000 $ multiplié par 2,5 % comme indiqué ci-dessus), il peut déduire 37 273 $ par an, ou 3 106 $ par mois, au titre de l'amortissement. Il s'agit d'une dépense non monétaire importante qui peut être déduite du revenu locatif.

 

AMORTISSEMENT

Le gouvernement américain permet également au propriétaire d'un bien d'investissement de déduire l'amortissement de la partie des frais de clôture correspondant au financement sur la durée du prêt. Il s'agit également d'une dépense non monétaire qui peut être déduite des revenus locatifs.

 


 

UN REVENU IMPOSABLE NÉGATIF

En fin de compte, avec toutes les déductions (en espèces et autres) que le gouvernement américain autorise, au cours des premières années, un investisseur qui finance son achat immobilier aura un revenu imposable négatif (ou des pertes fiscales). Il ne faut pas confondre cela avec les pertes de trésorerie, car avec un acompte de 40 %, un propriétaire est susceptible d'atteindre le seuil de rentabilité pour des raisons de trésorerie (par exemple, ne générer ni revenus ni pertes de trésorerie). Ces pertes fiscales peuvent être reportées sur les années où le bien génère des revenus à des fins fiscales, ce qui permet de compenser ces revenus et d'éliminer les impôts pour ces années. Toutefois, au fil du temps, les revenus en espèces augmenteront ainsi que la valeur du bien.

 

CONTENU CONNEXE :

Comment investir dans l'immobilier

FAQ : Acheter un appartement à New York

Liste de contrôle de l'acheteur étranger pour l'achat d'un appartement à New York

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