Comment investir dans l'immobilier à Manhattan ou à Miami

Les objectifs d'investissement aident à déterminer une stratégie d'investissement immobilier réussie. Tous les experts en la matière s'accordent à dire qu'il existe de nombreuses bonnes raisons pour l'achat d'un immeuble de placement, par exemple :

  • Croissance des actions et appréciation du capital, car le marché de l'immobilier est moins risqué que de nombreux autres marchés destinés à produire de la croissance.
  • Stockage de la richesse, en particulier pour les investisseurs étrangers qui souhaitent disposer d'un actif stable, productif et appréciable sur un marché à moindre risque.
  • Obtenir le maximum d'avantages fiscaux qui conduira automatiquement à maximiser à la fois le rendement et l'appréciation du prix sous-jacent.
  • Facilité à tirer parti de l'investissement pour obtenir le meilleur profit.
  • Une protection contre l'inflation, car les revenus locatifs produisent non seulement un rendement acceptable, mais ils peuvent être augmentés à des moments fréquents, prédéterminés ou convenus (par exemple, chaque année ou lors de la signature d'un nouveau bail).
  • Offrir des avantages en termes de style de vie et de bien-être émotionnel, car cet actif est si visible, utilisable et générateur de revenus. Et à l'avenir, s'il fait partie de la stratégie sous-jacente, il peut être vécu et apprécié par son propriétaire ou sa famille.
  • Fournir un modèle de marché éprouvé pour qu'un membre de la famille puisse apprendre à gérer sa propre entreprise commerciale avant, par exemple, de s'impliquer dans l'entreprise familiale principale et d'en prendre les rênes.

Il existe de nombreuses raisons valables de choisir l'immobilier résidentiel ou commercial. S'il est résidentiel, les choix sont larges. Où doit-on situer le ou les biens d'investissement ? Quel type de biens d'investissement faut-il choisir ? Les options, dictées par la stratégie et les objectifs, comprennent les appartements de luxe, les appartements à bas prix, les maisons de ville, les maisons individuelles et les maisons multifamiliales telles que les duplex, les triplex ou les quadruplex.



À PROPOS DE NOUS

Les agents de Manhattan Miami Real Estate sont au service des acheteurs et des vendeurs depuis plus de 15 ans. Nous avons acquis une connaissance approfondie des marchés immobiliers de Manhattan et de Miami que nous partageons constamment avec nos clients qui apprécient notre honnêteté et notre intégrité. 

ÉTAPE PAR ÉTAPE

Nous avons élaboré un guide détaillé étape par étape pour la recherche d'un investissement immobilier à Miami ou à New York

TABLE DES MATIÈRES

  1. Avoir une stratégie d'investissement efficace
  2. Où investir dans l'immobilier
  3. Choisir un bon emplacement
  4. Choisissez le bon type de propriété
  5. Choisir le bon bâtiment
  6. Les éléments de coût d'un investissement immobilier
  7. L'autre face de la pièce
  8. Qu'est-ce qu'un échange à imposition différée 1031 ?
  9. Obtenir le retour sur investissement
  10. Gestion des biens immobiliers pour les investisseurs
  11. Remarques finales

ÉTAPE 1 AVOIR UNE STRATÉGIE D'INVESTISSEMENT EFFICACE

Le succès d'un investissement repose carrément sur l'élaboration d'une stratégie fondée sur des objectifs commerciaux qui aident à choisir le meilleur emplacement et le meilleur type de bien d'investissement. Comprendre le marché de l'immobilier d'investissement prend du temps pour apprendre et comprendre, c'est pourquoi la quatrième partie d'une stratégie réussie (outre l'objectif, l'emplacement et le type) consiste à faire en sorte que le le meilleur usage des meilleurs conseils. Nous discutons des objectifs d'investissement dans "Une stratégie éprouvée pour l'achat de votre premier logement locatif" et "Ne pas courir après le rendement lors de l'achat d'un bien d'investissement". Les investisseurs qui réussissent se demandent continuellement : "Est-ce le meilleur conseil que je puisse obtenir, et est-ce que je fais le meilleur usage de ce conseil ?

La réponse à cette question est le sujet de cet article.

Propriétés comparables

ÉTAPE 2 OÙ INVESTIR DANS L'IMMOBILIER

L'immobilier est mondial. De nombreux facteurs, du mondial au local, affectent les prix actuels, la valeur future du capital et les revenus locatifs actuels. En plus des facteurs mondiaux et régionaux à prendre en compte, chaque pays a ses propres réglementations en matière d'impôt sur le revenu, d'impôt sur les biens immobiliers et d'impôt sur les plus-values. Ils ont également leurs propres coûts d'achat, de financement et de vente. Ces coûts ont un effet direct sur le taux plafond, le flux net de trésorerie, l'effet de levier et les bénéfices futurs.

Dans chaque pays, il y a des villes. Chaque ville présente des avantages et des inconvénients pour l'investisseur immobilier (tant les investisseurs nationaux qu'étrangers). En tenant compte des facteurs régionaux et nationaux, puis en descendant jusqu'au niveau de la ville, les investisseurs sont plus à même de prendre des décisions judicieuses et de faire les meilleurs choix, de sorte qu'ils maximisent les résultats obtenus pour les sept raisons énumérées ci-dessus.

Vue d'ensemble du quartier pour les investisseurs immobiliers de NYC

ManhattanMiami Web
Comment investir dans l'immobilier à Manhattan ou à Miami

ÉTAPE 3 CHOISIR UN BON EMPLACEMENT

Le bon endroit est essentiel pour le succès final. Dans notre article "Une analyse des meilleures villes pour investir dans l'immobilier locatif en 2019" vous verrez une analyse détaillée du sujet. En résumé, le Fonds monétaire international a étudié 57 économies et les a divisées en trois catégories en ce qui concerne l'investissement immobilier. Nous avons établi un lien entre cette étude et le dernier rapport d'UBS Wealth Management sur 20 villes individuelles. Il est clair que certaines des villes du monde, comme Hong Kong, Toronto et Londres, se trouvent dans ce que l'UBS appelle le territoire du "risque de bulle". D'autres sont classées comme étant surévaluées, assez bien évaluées et sous-évaluées.

Nous nous concentrons sur New York Cityen particulier Manhattan et ses quartiers, et Miami. Nous disposons d'informations complémentaires sur Downtown Miami ainsi que des conseils généraux pour investir dans, et obtenir des conseils sur, L'immobilier de luxe à Miami et L'immobilier à New York.

Le lieu est important. Le choix du bon emplacement pour l'immeuble d'investissement et le choix de l'immeuble lui-même permettent de répondre aux sept raisons énumérées ci-dessus. Chaque ville possède des quartiers, et ces quartiers entraîneront une augmentation plus ou moins importante des prix. Chaque quartier s'adresse également à des types de marché locatif spécifiques. Ces types comprennent, par exemple :

  • Les professionnels qui préfèrent louer plutôt que posséder un bien immobilier proche de leur lieu d'activité, et qui répond également à leurs objectifs de vie sociale et familiale.
  • Les personnes fortunées qui veulent un pied-à-terre occasionnelterre pour les visites d'affaires ou les vacances, afin que leur famille puisse profiter au maximum des installations sociales, des restaurants et des magasins du bâtiment et de la région.
  • Les personnes ayant de jeunes familles qui préfèrent, ou doivent, louer le bon logement au bon endroit.
  • Les étudiants qui fréquentent le collège, l'université ou l'école ou l'académie privée de leur région.
  • Chacun de ces quatre exemples de marché locatif aidera l'investisseur à déterminer l'emplacement à choisir et le type de bien immobilier à choisir. Tous ces marchés ont tendance à connaître des taux d'occupation élevés pour des prix de location élevés. Ils génèrent donc un rendement élevé, un bon flux de trésorerie et une bonne appréciation du prix de la propriété.

 

Localisation des biens

ÉTAPE 4 CHOISIR LE BON BIEN

Différents types de biens immobiliers attirent différents types de locataires. Lorsque les investisseurs choisissent le bon type de bien immobilier à acheter, ils peuvent alors examiner de plus près et choisir le bon bâtiment. Il existe plusieurs types de bons immeubles locatifs.

Maisons multifamiliales faire d'excellentes propriétés de location. Une propriété multifamiliale est, en gros, un bâtiment dans lequel il y a plus qu'une maison indépendante. L'immeuble peut être un duplex (deux maisons,) un triplex (trois maisons,) un quadruplex ou un quadruplex (quatre maisons,) ou un immeuble d'appartements (copropriété ou développement coopératif.)

Il y a plusieurs avantages à investir dans une maison multifamiliale. Le choix d'un bien qui répond spécifiquement aux objectifs immédiats et à long terme de l'investisseur est simple. De nombreux locataires choisissent presque automatiquement un logement multifamilial, de sorte que le marché est fort. Ils optent pour ce type de logement parce qu'il s'agit du type de propriété le plus disponible, de sorte qu'il leur est facile de choisir la propriété qui leur convient le mieux. Ils trouveront des voisins "comme eux", ce qui rendra leur vie sociale et familiale plus agréable.

L'immeuble sera géré par un gestionnaire immobilier professionnel qui sera chargé à la fois de l'entretien des équipements et de la gestion des problèmes.

Les immeubles de placement multifamiliaux maximisent ou, au minimum, lissent les taux de rendement. Si un immeuble de placement unifamilial est vide pendant un mois, le rendement est réduit de 100 %. Si une unité d'un quadruplex est inoccupée pendant un mois, le rendement est réduit de 100 %. moisLe rendement global n'est réduit que de 25 %.

Si un membre de la famille vit dans une unité et est le gestionnaire immobilier des autres - pour apprendre les bases de la gestion et de l'exploitation d'une entreprise - alors le revenu des autres unités paie ou contribue aux coûts de la maison du membre de la famille et génère un profit à investir dans le prochain achat immobilier. Ces deux facteurs constituent une incitation à assurer le succès de l'activité de location de biens immobiliers.

 

Multifamiliale

ÉTAPE 5 CHOISIR LE BON BÂTIMENT

Une fois que les investisseurs ont choisi l'emplacement et le type de propriété, la décision suivante porte sur le choix le bon bâtiment. Il y a deux côtés à cette décision : le côté de l'investisseur et le côté du locataire. Si les deux sont bons, l'investissement sera un succès.

Le côté de l'investisseur

Là encore, les décisions intègrent les objectifs sous-jacents. En termes simples et pratiques, les décisions sont basées sur des éléments tels que

  • Les règles et réglementations permettent-elles d'obtenir des taux de location et de leasing acceptables ? Une coopérative peut avoir des règlements qui empêchent la location de l'unité pour une période minimale. Les coopératives exigent également que les locataires potentiels soient interrogés et approuvés.
  • Existe-t-il des règlements de la ville ou de la communauté qui peuvent limiter le montant du loyer ou le nombre de jours (ou le nombre de jours) par an où la propriété peut être louée mai de loger chaque locataire ?
  • Dans combien de temps le bien sera-t-il prêt à être loué ? Vaut-il la peine d'acheter une propriété inachevée à un excellent prix, pour maximiser l'appréciation future du prix et passer à côté du revenu locatif initial ou faut-il acheter une propriété prête à être occupée pour maximiser le rendement immédiat et compenser le coût d'achat, etc.
  • Si la propriété est complète, quel est son état ? Une inspection professionnelle par un inspecteur en bâtiment qualifié, travaillant de préférence pour Normes de l'ASHI (American Society of Home Inspectors) pour s'assurer que tout ce qui doit être inspecté l'est. Les problèmes de sécurité ou de fonctionnalité doivent être abordés dans le contrat d'achat et traités avant la clôture.

Le côté du locataire

Les locataires ont tendance à choisir un logement sur la base de cinq critères. Ils se résument au prestige, à l'intimité, à l'espace, à la vue et à la commodité. "Le PPSVC de la location". Ces facteurs ne sont pas dans l'ordre d'importance puisque certains locataires en privilégient un ou plusieurs par rapport aux autres. Examinons-les :

  • Le prestige peut être très important. Un locataire aisé à la recherche d'une unité de ville occasionnelle, parce qu'il préfère une maison à une suite d'hôtel, peut placer le prestige de la propriété et son emplacement en tête de liste. Une famille d'étudiants ou de professionnels ne peut pas en faire autant.
  • La vie privée est souvent importante pour de nombreuses personnes. Une célébrité ou une famille avec de jeunes enfants peut rechercher l'intimité.
  • L'espace est important pour les locataires avec des enfants ou pour quelqu'un qui a besoin d'un bureau à domicile, mais moins pour un étudiant ou un locataire célibataire qui veut simplement être proche de son université ou de son bureau.
  • Les opinions comptent pour beaucoup de gens. L'achat d'un logement multifamilial suffisamment haut pour donner une impression d'espace en regardant par les fenêtres est souvent plus cher qu'un logement situé à un étage inférieur avec vue sur un mur de briques. Une vue sur Central Park, par exemple, exige un prix d'achat élevé, génère un rendement plus élevé et offre un prix de vente élevé lorsqu'il est temps de liquider les bénéfices.

Un point de vue moins impressionnant peut ne pas offrir un rendement suffisamment élevé pour couvrir la prime de coût d'achat, mais en tirant parti de l'investissement, ce problème est atténué, et le prix vient sur le prix de vente. Les logements offrant une meilleure vue, surtout s'il y a peu de choix à faire en matière de paiement du loyer, auront toujours un taux d'occupation plus élevé que les logements offrant une mauvaise vue.

  • La commodité est importante pour de nombreux locataires. Ils veulent être à proximité du bureau, du collège, d'une aire de jeux s'ils ont des enfants, d'un bon moyen de transport, etc. La commodité est un puissant facteur de motivation et permet souvent au propriétaire d'obtenir un taux d'occupation plus élevé.

Si l'on tient compte à la fois du propriétaire et du locataire, il est plus facile de choisir le bon bâtiment, puis de maximiser les flux de trésorerie et les bénéfices.

LA QUALIFICATION DE L'ACHETEUR POTENTIEL

ÉTAPE 6 LES ÉLÉMENTS DE COÛT D'UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Les investisseurs avertis comprennent les coûts liés à l'achat et à la possession d'un bien d'investissement. Éléments de coût se répartissent en trois grandes catégories :

  • Coût d'acquisition
  • Coûts de fonctionnement
  • Coût de la vente

Les frais d'acquisition comprennent le prix payé pour le bien ainsi que l'achat des éléments nécessaires à sa location. À Manhattan et à Miami, les appareils de cuisine sont généralement inclus dans l'achat. À Manhattan, le revêtement de sol d'un nouvel appartement sera inclus, mais à Miami, il peut ne pas l'être. Ces commentaires sur les prix d'achat plus bas des appartements à Miami intéressera les investisseurs pour qui les coûts initiaux sont une priorité.

Les acheteurs paient leurs inspections, l'assurance des titres, les frais de l'agent immobilier et les frais d'avocat de clôture, plus des coûts proportionnels tels que les taxes ou les frais de gestion que le vendeur a payés d'avance. Les frais d'exploitation comprennent des éléments tels que les frais de gestion de la propriété, l'assurance, les taxes, les services publics, les frais d'hypothèque, etc. Ces frais doivent être couverts par les loyers des locataires occupants. Les propriétaires peuvent également prendre en charge leurs propres frais de commercialisation lorsqu'ils recherchent des locataires.

Lorsque les propriétaires vendent leur bien d'investissement, ils paient les frais de courtage pour commercialiser la propriété et trouver un acheteur prêt, disposé et capable. Ils peuvent également engager leur propre conseiller juridique et être responsables de toutes les réparations nécessaires pour rendre le bien sûr et fonctionnel.

Investisseurs dans l'immobilier à New York

ÉTAPE 7 L'AUTRE FACE DE LA MÉDAILLE

S'il y a des coûts, il y a aussi de précieux avantages fiscaux que les investisseurs utilisent pour minimiser leurs coûts. Il est payant pour les investisseurs de comprendre règles et réglementations en matière d'impôt foncier car l'achat et la gestion de la propriété est une transaction commerciale, donc tous les frais valables sont déductibles d'impôt.

Les règles de l'IRS sont très favorables aux investisseurs, contrairement à ce qui se passe dans de nombreux pays. En plus des coûts directs d'achat et de propriété qui sont déductibles fiscalement, un propriétaire peut amortir la valeur de sa propriété sur 27,5 ans. Ainsi, même si le bien immobilier gagne en valeur marchande, il peut toujours être amorti à des fins fiscales. Lorsqu'il est temps de vendre, en utilisant une bourse 1031 (voir ci-dessous), l'impôt potentiel peut être reporté à condition que le produit de la vente soit investi dans un autre article "de même nature". Le terme "similaire" ne signifie pas nécessairement, à des fins fiscales, un autre bien immobilier.

La ville de New York offre des possibilités de réduction d'impôts, et la Floride n'a pas d'impôt d'État sur le revenu. Les investisseurs étrangers doivent demander conseil sur la création d'une personne morale et d'autres questions fiscales, afin d'éviter ou de réduire au minimum l'obligation fiscale américaine.

Pour les entités commerciales américaines, si le revenu imposable de l'entreprise de location est inférieur à 315 000 dollars (et qu'il ne s'agit pas d'une société C), une déduction "passthrough" égale à 20 % du revenu d'entreprise admissible peut être déduite de la facture fiscale. Les lois fiscales américaines sont très favorables aux entreprises, et le les récentes modifications de la législation fiscale pour les investisseurs et les propriétaires méritent une attention particulière.
PRÉPARER LE CONTRAT DE VENTE

ÉTAPE 8 QU'EST-CE QU'UN ÉCHANGE À IMPOSITION DIFFÉRÉE 1031 ?

Le 1031 Tax Deferred Exchange (appelé section 1031 du code des impôts américain) permet à un investisseur de vendre une propriété et d'utiliser tout le produit de la vente pour acheter une ou plusieurs propriétés "de même nature" de valeur égale ou supérieure, dans un délai approuvé, sans payer d'impôt sur la plus-value de la propriété vendue. L'impôt est reporté jusqu'à la liquidation finale sans autre investissement.

La règle 1031 est donc un excellent moyen de maximiser le retour sur investissement, car tous les bénéfices peuvent être utilisés pour acheter la (ou les) propriété(s) suivante(s) sans qu'aucune partie des bénéfices ne soit reversée au gouvernement.

Les investisseurs peuvent utiliser cet avantage pour consolider ou diversifier leurs investissements actuels, tirer le meilleur parti d'un marché émergent, obtenir de meilleurs rendements ailleurs ou remettre à zéro l'horloge de la dépréciation. Les pierres brunes détenues à New York peuvent être "échangées" contre un appartement de luxe à Miami, par exemple. Un terrain vacant ou un immeuble commercial détenu à Miami peut être "échangé" contre d'autres biens immobiliers d'investissement à New York. Les options sont nombreuses, les règles régissant les échanges sont strictes et les transactions doivent être effectuées par un intermédiaire agréé.

En s'appuyant sur les conseils avisés de l'agent immobilier ou du gestionnaire de biens, les investisseurs peuvent maximiser leur rendement. Ceci nous amène à la section suivante.

"Impôt sur les plus-values immobilières
LE PAQUET CONSEIL

ÉTAPE 9 OBTENIR LE RETOUR SUR INVESTISSEMENT

Il est évident qu'il existe trois éléments majeurs pour obtenir le meilleur retour sur investissement. Le premier est le prix que vous payez. En considérant la revente éventuelle pendant le processus d'achat est le signe d'un investisseur réussi. L'article se the link concentre sur Miami, mais les principes abordés sont des composantes de tout processus de réflexion sur l'achat/la revente d'un bien d'investissement.

Les coûts et les revenus de la propriété sont d'une importance capitale pour le rendement final. Une question que nos clients se posent souvent est de savoir comment obtenir le meilleur rendement possible pour leur argent - outre la négociation d'un prix d'achat intéressant pour la bonne propriété au bon endroit. Un moyen efficace de s'en assurer est de tirer profit de l'achat.

Deux approches de l'effet de levier

La première, et la plus évidente, consiste à contracter un prêt hypothécaire sur la propriété. Les investisseurs étrangers apprennent qu'il existe des prêteurs américains bien établis et consentants lorsqu'ils recherchent des prêts immobiliers. Les investisseurs nationaux déposent souvent 20 % et empruntent le reste. Les investisseurs étrangers versent souvent un acompte de 50 %.

L'acompte peut provenir d'une prise de bénéfices en bourse ou de la vente d'une propriété existante pour profiter de l'appréciation du prix et des avantages de la Bourse 1031. Le coût de l'amortissement est bien sûr déductible des impôts, et le locataire est là pour couvrir les frais d'emprunt via son loyer.

La deuxième méthode la plus courante consiste à utiliser les fonds propres d'un bien immobilier actuel comme acompte. Les deux façons de procéder sont de contracter un prêt hypothécaire en utilisant le capital de la propriété comme garantie. La deuxième façon est d'utiliser un ligne de crédit sur la valeur nette de la maison (HELOC.) La principale différence est que la ligne de crédit peut être utilisée pour n'importe quoi et que les intérêts ne sont payés que sur le crédit utilisé. Elle permet donc une approche plus subtile pour rechercher le bon investissement immobilier, et pour couvrir les frais d'achat et ceux de toute rénovation, etc.

Un avantage évident du financement de l'achat est que l'appréciation du prix de la propriété est financée par l'acompte et les revenus locatifs. Un acompte de 600 000 $ sur une propriété de 3 millions de dollars dont le prix s'est apprécié de 5 % (150 000 $) signifie que l'appréciation représente un rendement de 25 % sur le montant de l'acompte.

Le financement des investisseurs accrédités est un choix judicieux sur le plan commercial.

Le recours à un gestionnaire immobilier approprié permettra de maximiser le taux d'occupation, car la société de gestion commercialisera la propriété auprès des locataires potentiels, les contrôlera et gérera le contrat de location pendant qu'elle est en activité. La décision de sous-traiter cette activité produit souvent de meilleurs locataires et des taux d'occupation plus élevés. Ces deux éléments se traduisent par un rendement plus élevé.

Le troisième élément pour obtenir le bon rendement est de confier la vente à un agent immobilier compétent et performant qui la commercialisera correctement. L'agent aidera à négocier le meilleur prix que le marché pourra supporter, aux meilleures conditions pour le propriétaire actuel et dans les délais souhaités par ce dernier.

Mettez ces trois éléments ensemble, y compris un échange 1031 le cas échéant, et la propriété générera le retour sur investissement le plus élevé.

APPROBATION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION

ÉTAPE 10 LA GESTION IMMOBILIÈRE POUR LES INVESTISSEURS

La gestion efficace des immeubles de placement demande du temps, des compétences et de l'expérience. Il existe deux types de gestion immobilière, la "gestion immobilière légère" et la "gestion immobilière complète". La gestion immobilière légère est une voie que de nombreux clients empruntent parce qu'elle prend en charge les éléments initiaux et critiques, et peut commencer dès que l'immeuble de placement choisi est sous contrat.

Gestion des biens légers

Ce service gère toutes les étapes, à commencer par la recherche du bon locataire. L'immeuble de placement est commercialisé auprès des locataires potentiels, le locataire est présélectionné, le bail est préparé, les demandes auprès des conseils de copropriété sont prises en charge, et les réparations nécessaires, etc. sont organisées. La gestion immobilière légère exclut la gestion des fonds des locataires ou des propriétaires, mais inclut la résiliation et le renouvellement des baux.

Gestion complète de la propriété

Ce service comprend la gestion des loyers et le paiement des factures, etc. avec des services complets de comptabilité et de reporting financier. Il s'occupe également des expulsions de locataires si cela s'avère nécessaire.

Manhattan Miami Property Management Services

Gestion des biens immobiliers pour les investisseurs

ÉTAPE 11 REMARQUES FINALES

L'achat et la possession de biens d'investissement constituent un modèle commercial rentable et un moyen éprouvé de créer et de protéger la richesse. En tirant parti des investissements, en profitant de tous les avantages fiscaux et des reports d'impôts potentiels et en installant les bons locataires, on maximise le rendement et l'appréciation des prix.

Le choix d'une société de gestion immobilière expérimentée pour commercialiser le bien d'investissement, sélectionner les locataires et établir les documents de bail protégeant le propriétaire est un autre élément judicieux pour devenir un propriétaire de bien d'investissement prospère. Les immeubles de placement s'avèrent être un moyen solide d'atteindre de nombreux objectifs.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour savoir comment investir dans l'immobilier à Manhattan et à Miami.

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