Financement hypothécaire pour les acheteurs internationaux à Miami et New York

Financement pour les citoyens américains et les résidents permanents

Les citoyens américains et les titulaires d'une carte verte ont accès à toute la gamme des produits hypothécaires conventionnels aux conditions les plus avantageuses. L'admissibilité est basée sur des critères de souscription standard : cote de crédit (généralement supérieure à 680 pour les prêts jumbo), ratio dette/revenu, vérification de l'emploi et réserves documentées.

Exigences en matière d'acompte selon le montant du prêt

Les propriétés de luxe à Miami et Manhattan dépassent souvent les limites des prêts conformes, ce qui nécessite un financement jumbo avec des acomptes plus élevés :

La clôture prend généralement entre 30 et 45 jours. Les lettres de pré-approbation peuvent être émises dans un délai de 1 à 2 semaines, à condition que tous les documents requis soient fournis.

Programmes hypothécaires pour les ressortissants étrangers : Miami et New York

Les ressortissants étrangers, c'est-à-dire les personnes qui ne sont pas citoyens américains et qui n'ont pas de résidence permanente, peuvent tout à fait obtenir un financement hypothécaire pour acheter un bien immobilier aux États-Unis. Selon la National Association of Realtors, les acheteurs internationaux ont acheté 78 100 maisons aux États-Unis entre avril 2024 et mars 2025, soit une augmentation de 44 % par rapport à l'année précédente, avec un volume total de transactions atteignant 56 milliards de dollars.

Miami et New York comptent parmi les marchés les plus actifs pour les acheteurs étrangers, et des prêteurs spécialisés ont mis au point des programmes spécialement conçus pour les clients internationaux qui ne disposent pas d'antécédents de crédit aux États-Unis ou de justificatifs de revenus.

Exigences standard pour les prêts hypothécaires destinés aux ressortissants étrangers

• Acompte : 25 à 30 % minimum (certains programmes exigent 35 % pour les condotels ou les copropriétés non garanties)
• LTV maximale : 70 à 75 % de la valeur du prêt
• Réserves : 12 à 36 mois de paiements hypothécaires en liquidités
• Montants des prêts : généralement entre 150 000 $ et 5 millions de dollars (prêts super jumbo disponibles jusqu'à 25 millions de dollars)
• Aucun numéro de sécurité sociale requis : passeport valide et visa acceptés.
• Pas d'antécédents de crédit aux États-Unis : de nombreux programmes n'exigent pas de cote de crédit américaine.
• Délai de clôture : 45 à 60 jours (certaines plateformes numériques clôturent en 14 à 30 jours)

Documents généralement requis

1. Passeport valide (non expiré)
2. Visa ou documents d'exemption de visa
3. Relevés bancaires étrangers (généralement 2 à 3 mois)
4. Preuve de revenus provenant du pays de résidence (lettre d'emploi, déclarations fiscales ou documents attestant la propriété d'une entreprise)
5. Preuve de fonds pour l'acompte et les réserves
6. Compte bancaire américain (peut être ouvert pendant le processus)

Remarque concernant l'ITIN : un numéro d'identification fiscale individuel (ITIN) n'est pas requis pour tous les programmes, mais peut être nécessaire pour certains prêteurs ou si vous prévoyez de louer le bien immobilier et de déclarer vos impôts aux États-Unis.

Prêts DSCR pour les investisseurs étrangers : financement immobilier d'investissement

Les prêts DSCR (Debt Service Coverage Ratio) sont devenus l'une des options de financement les plus populaires auprès des ressortissants étrangers qui achètent des biens immobiliers à des fins d'investissement à Miami et à New York. Ces prêts évaluent la solvabilité des emprunteurs en fonction des revenus locatifs du bien immobilier plutôt que de leurs revenus personnels, ce qui les rend idéaux pour les investisseurs internationaux qui ne peuvent pas fournir de déclaration d'impôts américaine ou de justificatif d'emploi.

Un prêt DSCR est-il un prêt commercial ?

Non. Malgré leur terminologie, les prêts DSCR sont des prêts immobiliers résidentiels à des fins d'investissement, et non des prêts commerciaux. Ils sont utilisés pour des propriétés résidentielles de 1 à 4 unités, y compris les maisons individuelles, les copropriétés, les maisons en rangée et les petits immeubles multifamiliaux.

La confusion vient du fait que le « DSCR » est traditionnellement utilisé comme indicateur dans le domaine des prêts commerciaux. Cependant, dans le contexte des prêts hypothécaires résidentiels, les prêts DSCR sont des produits non conformes aux normes QM (prêts hypothécaires non qualifiés) destinés aux investisseurs immobiliers. Il s'agit toujours de prêts hypothécaires résidentiels d'une durée typique de 30 ans, enregistrés sur des biens immobiliers résidentiels.

Distinction clé :

• Prêts DSCR : propriétés résidentielles de 1 à 4 unités (copropriétés, maisons, petits immeubles multifamiliaux)
• Prêts commerciaux : immeubles de 5 unités ou plus , bureaux, commerces, bâtiments industriels, hôtellerie
  
  

Comment fonctionne la qualification DSCR

Le DSCR mesure si les revenus locatifs d'un bien immobilier couvrent ses obligations financières. Le calcul est simple :

DSCR = Revenu locatif mensuel ÷ Paiement hypothécaire mensuel (PITIA)

Le PITIA comprend le capital, les intérêts, les taxes, les assurances et les frais de copropriété. La plupart des prêteurs exigent :

• DSCR de 1,0 ou plus : les revenus immobiliers couvrent le paiement hypothécaire.
• DSCR supérieur ou égal à 1,25 : éligible aux meilleurs taux et conditions
• Programmes DSCR sans ratio : disponibles pour les propriétés à valeur ajoutée ou les loyers inférieurs au marché.
  
  

Exigences relatives au prêt DSCR pour les ressortissants étrangers

Avantages pour les investisseurs étrangers

• Aucun document attestant de revenus aux États-Unis : aucun formulaire W-2, déclaration d'impôts ou bulletin de paie n'est requis.
• Pas d'antécédents de crédit aux États-Unis : qualification basée uniquement sur les performances immobilières
• Convient aux locations à court terme : revenus provenant d'Airbnb et de locations de vacances acceptés
• Propriété LLC : les biens immobiliers peuvent être enregistrés au nom d'une entité afin de bénéficier d'une protection en matière de responsabilité.
• Conclusion plus rapide : moins de documentation signifie une souscription simplifiée (30 à 45 jours)
• Refinancement avec retrait de fonds : permet d'accéder à la valeur nette immobilière pour développer son portefeuille

Financement d'un appartement à Miami : les défis liés à l'obtention d'un permis de construire

Le financement d'un appartement en copropriété à Miami présente des défis particuliers que les acheteurs, en particulier les ressortissants étrangers, doivent comprendre avant de faire une offre. Suite à l'effondrement de la Champlain Towers à Surfside en 2021, les prêteurs ont considérablement renforcé leurs exigences en matière d'approbation des bâtiments. De nombreux appartements en copropriété qui étaient auparavant finançables sont désormais considérés comme non garantis et inéligibles au financement conventionnel.

Pourquoi les banques rejettent les immeubles en copropriété de Miami

Les prêteurs procèdent désormais à des examens détaillés des finances et de l'état des bâtiments des associations de propriétaires. Les raisons courantes de refus de financement sont les suivantes :

• Retards de paiement des charges de copropriété : si plus de 15 % des logements ont plus de 60 jours de retard dans le paiement des charges de copropriété, la plupart des prêteurs refuseront le bâtiment.
• Déficits de réserve : les immeubles doivent disposer de réserves suffisantes (généralement 10 % du budget annuel). Des réserves insuffisantes sont le signe de cotisations spéciales futures.
• Litiges en cours : les poursuites judiciaires contre l'association des copropriétaires, le promoteur immobilier ou concernant des vices de construction peuvent rendre un bien immobilier impossible à louer.
• Évaluations spéciales : les évaluations importantes en cours ou prévues soulèvent des questions quant à l'état du bâtiment et aux difficultés financières du propriétaire.
• Problèmes structurels : échecs aux inspections intermédiaires, entretien différé ou rapports d'ingénieurs faisant état d'une détérioration du béton.
• Problèmes d'assurance : couverture insuffisante de la police principale ou impossibilité d'obtenir une assurance contre les risques à des tarifs raisonnables.
• Taux d'occupation par les propriétaires : certains prêteurs exigent un taux d'occupation minimum par les propriétaires (souvent supérieur à 50 %) ; les immeubles à forte concentration d'investisseurs peuvent ne pas être admissibles.
• Propriété unique : si un propriétaire détient plus de 10 à 20 % des parts, les directives de Fannie Mae disqualifient l'immeuble.
  
  

Nouvelles exigences en matière de sécurité des copropriétés en Floride

À la suite de la tragédie de Surfside, la Floride a promulgué la loi SB 4-D (2022) et d'autres textes législatifs exigeant des inspections structurelles importantes pour les bâtiments de plus de trois étages âgés de 30 ans (ou 25 ans s'ils sont situés à moins de 5 km de la côte). Les bâtiments doivent également disposer de réserves entièrement financées pour les éléments structurels d'ici 2025. Il n'y aura plus d'exemptions pour les toitures, les systèmes structurels, l'étanchéité et d'autres éléments essentiels.

Ces exigences ont entraîné une vague d'évaluations spéciales dans l'ensemble des anciens immeubles en copropriété de Miami, les bâtiments s'efforçant de financer les travaux d'entretien différés et de respecter les obligations en matière de réserves. Les acheteurs doivent examiner attentivement les documents de l'association des copropriétaires afin de vérifier s'il existe des évaluations en cours ou prévues avant d'acheter.

Options de financement pour les copropriétés non garanties

Si le bâtiment que vous souhaitez acquérir ne remplit pas les conditions requises pour bénéficier d'un financement conventionnel, d'autres options s'offrent à vous :

• Prêteurs non conformes aux normes QM : spécialisés dans les copropriétés non garanties ; taux plus élevés (généralement 1 à 2 % supérieurs aux taux conventionnels) mais critères d'approbation flexibles.
• Prêteurs de portefeuille : banques locales qui conservent les prêts en interne plutôt que de les vendre à Fannie/Freddie ; peuvent faire des exceptions pour les emprunteurs solides.
• Banques privées : prêts basés sur les relations avec plus de souplesse en matière d'approbation de construction pour les clients fortunés
• Prêts DSCR : certains prêteurs DSCR ont des exigences moins restrictives en matière de construction pour les immeubles de placement.
• Achat au comptant : dans certains cas, payer au comptant et refinancer plus tard (si les problèmes liés au bâtiment sont résolus) est la seule solution possible.

Conseil : Avant de faire une offre sur un appartement à Miami, demandez le questionnaire de la copropriété (formulaire 1073) et la dernière étude de réserve. Votre prêteur vous demandera ces documents, et les examiner à l'avance peut vous éviter des surprises lors de la souscription. Nous pouvons vous aider à interpréter ces documents et à identifier les obstacles potentiels au financement avant que vous ne signiez le contrat.

Financement coopératif à New York : approbation du conseil d'administration et exigences financières

Le parc immobilier de Manhattan est composé à environ 75 % de coopératives, ce qui les rend incontournables pour de nombreux acheteurs. Cependant, le financement des coopératives présente des défis particuliers, en particulier pour les ressortissants étrangers, qui diffèrent considérablement de ceux liés à l'achat d'un appartement en copropriété.

Coopérative ou copropriété : une distinction essentielle

Lorsque vous achetez un appartement en copropriété, vous devenez propriétaire d'un bien immobilier et recevez un titre de propriété. Lorsque vous achetez un appartement en coopérative, vous achetez des parts dans une société qui possède l'immeuble, ainsi qu'un bail exclusif vous accordant le droit d'occuper votre logement. Cette structure a des implications majeures :

• Approbation du conseil d'administration requise : le conseil d'administration de la coopérative doit approuver chaque achat et peut rejeter des acheteurs pour presque n'importe quelle raison (à l'exception des catégories protégées par la loi).
• Restrictions financières : de nombreuses coopératives limitent le montant que vous pouvez financer (certaines exigent un acompte de 50 % ou un paiement intégral en espèces).
• Examen financier : les commissions examinent votre profil financier complet : revenus, actifs, dettes, emploi, références et déclarations fiscales.
• Restrictions en matière de sous-location : la plupart des coopératives limitent ou interdisent la sous-location, ce qui les rend inadaptées à des fins d'investissement.
• Restrictions applicables aux acheteurs étrangers : certaines coopératives interdisent explicitement la propriété étrangère ; d'autres exigent un revenu provenant des États-Unis ou des réserves supplémentaires.
  
  

Exigences financières types des coopératives

Les conseils d'administration des coopératives fixent leurs propres normes financières, qui dépassent souvent les exigences des prêteurs. Les seuils courants sont les suivants :

• Ratio dette/revenu : 25 à 30 % maximum (plus strict que les 43 % généralement autorisés par les prêteurs)
• Liquidité après clôture : 1 à 2 ans d'hypothèque + paiements d'entretien en actifs liquides après clôture
• Acompte minimum : 20 à 50 % selon l'immeuble ; certaines coopératives de luxe exigent un paiement intégral en espèces.
• Vérification des revenus : revenus stables et documentés provenant d'un emploi ou d'investissements vérifiables.
• Lettres de recommandation : références personnelles et professionnelles ; certains comités procèdent à des entretiens.
  
  

Taxes de transfert et frais de transfert

La plupart des coopératives immobilières de Manhattan facturent une « taxe de revente » lors de la vente d'un logement, généralement comprise entre 1 et 3 % du prix de vente, à la charge du vendeur (bien que ce montant soit négociable). Certains immeubles calculent cette taxe sur la base du bénéfice plutôt que du prix de vente, ou facturent des frais fixes. Cela n'affecte pas directement votre financement, mais a une incidence sur le coût total de possession et la revente éventuelle.

Financement coopératif pour les ressortissants étrangers

Les ressortissants étrangers rencontrent des obstacles importants avec les coopératives immobilières de New York :

• De nombreux conseils d'administration rejettent d'emblée les acheteurs étrangers, en particulier si leurs revenus proviennent de l'étranger ou s'ils ne comptent pas faire de la propriété leur résidence principale.
• Paiement intégral en espèces souvent exigé : même les conseils d'administration qui acceptent les acheteurs étrangers peuvent exiger un paiement en espèces afin de réduire les risques.
• Options limitées en matière de prêteurs : moins de banques proposent des prêts coopératifs aux ressortissants étrangers par rapport aux prêts hypothécaires pour les copropriétés.
• Réserves plus élevées requises : les conseils d'administration peuvent exiger plus de deux ans de liquidités après la clôture pour les acheteurs internationaux.

Notre recommandation : Pour les acheteurs étrangers à la recherche d'un bien immobilier à Manhattan, les copropriétés constituent généralement la solution la plus simple. Les conseils d'administration des copropriétés ont des droits d'approbation limités (généralement un simple droit de préemption), n'imposent aucune restriction en matière de financement et accueillent favorablement les investissements internationaux. Si vous ciblez une coopérative spécifique, nous effectuerons des recherches sur l'historique du bâtiment en matière d'acheteurs étrangers et sur les exigences de financement avant que vous ne consacriez du temps à remplir une demande.

Restrictions imposées par l'État sur la propriété étrangère : ce que vous devez savoir

Bien que les États-Unis soient généralement favorables aux investissements immobiliers étrangers, plusieurs États ont adopté des lois limitant les achats immobiliers par les ressortissants de certains pays. Ces restrictions sont particulièrement importantes pour les acheteurs originaires de Chine, de Russie, d'Iran, de Corée du Nord, de Cuba, du Venezuela et de Syrie.

Florida SB 264 : Restrictions imposées aux ressortissants chinois

À compter du 1er juillet 2023, le projet de loi 264 du Sénat de Floride restreint considérablement les achats immobiliers par les ressortissants chinois (ainsi que par les ressortissants russes, iraniens, nord-coréens, cubains, vénézuéliens et syriens). Cette loi a un impact direct sur le marché immobilier de Miami.

Principales dispositions :

• Interdiction générale : les ressortissants chinois qui ne sont pas citoyens américains ou résidents permanents (titulaires d'une carte verte) ne peuvent pas acheter de biens immobiliers en Floride.
• Exception limitée : les titulaires d'un visa de résident temporaire peuvent acheter UNE seule propriété résidentielle d'une superficie maximale de 2 acres, mais PAS à moins de 5 miles d'une installation militaire ou d'une infrastructure critique.
• Sanctions sévères : les acheteurs encourent jusqu'à 5 ans de prison et des amendes substantielles ; les vendeurs qui enfreignent sciemment la loi encourent jusqu'à 1 an de prison et 1 000 dollars d'amende.
• Obligation d'enregistrement : les ressortissants chinois qui possédaient un bien immobilier en Floride avant le 1er juillet 2023 doivent s'enregistrer auprès de l'État.

Important : cette loi s'applique en fonction de la citoyenneté/nationalité, et non du lieu de résidence. Un citoyen chinois vivant aux États-Unis avec un visa de travail serait toujours soumis à ces restrictions. Cependant, les ressortissants chinois ayant obtenu la résidence permanente (carte verte) ou la citoyenneté américaine ne sont pas concernés par ces restrictions.

New York : aucune restriction actuelle

En 2025, New York n'a pas adopté de restrictions similaires sur la propriété immobilière étrangère. Les ressortissants chinois et autres acheteurs étrangers peuvent librement acheter des biens immobiliers à Manhattan et dans tout l'État de New York, sous réserve des procédures standard d'approbation des conseils d'administration des coopératives (qui évaluent les qualifications financières et non la nationalité, bien que certains conseils puissent avoir des préoccupations pratiques concernant la vérification des revenus étrangers).

Autres États imposant des restrictions

Plus de 20 États ont adopté ou envisagent d'adopter une législation restreignant la propriété étrangère, visant principalement les terres agricoles et les biens immobiliers situés à proximité d'installations militaires. Parmi les États ayant mis en place des restrictions, on peut citer le Texas, le Montana, l'Utah, la Virginie et d'autres. Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier en dehors de Miami ou de New York, nous vous recommandons de consulter un avocat local afin de vérifier les restrictions en vigueur.

Contrôles des capitaux en Chine : transfert de fonds pour un achat

Au-delà des restrictions légales aux États-Unis, les ressortissants chinois sont confrontés à des difficultés pratiques pour transférer des fonds hors de Chine. Le gouvernement chinois limite les particuliers à l'équivalent de 50 000 dollars américains par an en devises étrangères. Les acheteurs contournent généralement cette restriction en :

• Accumulation de fonds sur plusieurs années dans des comptes offshore
• Regroupement des quotas des membres de la famille
• Utilisation de fonds déjà détenus hors de Chine continentale (Hong Kong, Singapour, etc.)
• Transferts liés à l'activité professionnelle accompagnés des documents appropriés

Les prêteurs exigeront des documents attestant de l'origine des fonds. Tout souscripteur hypothécaire voudra vérifier que les fonds proviennent de sources légales et ont été transférés de manière appropriée. Faites appel à un prêteur expérimenté dans les transactions avec des ressortissants étrangers afin de garantir la conformité.

Options pour les acheteurs concernés

Si vous êtes un ressortissant chinois intéressé par l'immobilier américain mais concerné par les restrictions imposées par la Floride, envisagez :

• New York : aucune restriction en matière de propriété ; les appartements en copropriété de Manhattan restent entièrement accessibles aux acheteurs chinois.
• Voie d'immigration : l'obtention d'une carte verte supprime toutes les restrictions ; les visas d'investisseur EB-5 restent une option.
• Membres de la famille : les membres de la famille qui sont citoyens américains ou résidents permanents peuvent acheter un bien immobilier.
• Consultation juridique : un avocat spécialisé en droit de l'immigration peut vous conseiller sur des situations spécifiques et les voies possibles.

Remarque : Ces informations sont à jour à la fin de l'année 2025, mais la législation dans ce domaine évolue rapidement. Nous vous recommandons de consulter un avocat spécialisé en immobilier avant de procéder à tout achat si vous avez des questions concernant l'éligibilité.

Prêteurs recommandés pour Miami et New York

Les prêteurs suivants sont spécialisés dans les prêts hypothécaires destinés aux ressortissants étrangers et proposent des programmes actifs en Floride et à New York :

Banques privées : meilleurs taux et ratios prêt/valeur les plus bas pour les acheteurs fortunés

Pour les ressortissants étrangers disposant d'actifs importants, les banques privées offrent souvent les taux hypothécaires les plus compétitifs, parfois équivalents ou proches des taux proposés aux citoyens américains. En contrepartie, les banques privées exigent une relation bancaire, impliquant généralement 1 million de dollars ou plus d'actifs sous gestion (dépôts, investissements ou une combinaison des deux).

Les avantages des banques privées comprennent des taux d'intérêt plus bas (souvent 0,5 à 1 % inférieurs à ceux des prêteurs non conformes aux normes QM), des ratios prêt/valeur plus élevés (jusqu'à 80 à 90 % dans certains cas, ce qui signifie un acompte aussi faible que 10 %), une souscription flexible qui tient compte des actifs mondiaux et l'accès à des tarifs préférentiels qui s'améliorent avec un engagement plus profond. De nombreux acheteurs très fortunés trouvent que l'établissement d'une relation bancaire privée est rentable grâce à de meilleures conditions hypothécaires.

Banques privées actives dans les prêts aux ressortissants étrangers à Miami et New York :

• HSBC Private Banking : programmes solides destinés aux ressortissants étrangers ; relation Premier (dépôts supérieurs à 75 000 dollars) ou Private Banking (actifs supérieurs à 1 million de dollars).
• Citi Private Bank : taux compétitifs pour les clients disposant d'au moins 5 millions de dollars d'actifs investissables ; prise en compte des relations internationales.
• J.P. Morgan Private Bank : minimum de 10 millions de dollars ; conditions exceptionnelles pour les clients UHNW avec gestion de patrimoine complète
• BNY Mellon Wealth Management : solutions de prêt personnalisées pour les clients ayant déjà établi des relations d'investissement
• East West Bank : Spécialisée dans la clientèle asiatique ; le programme « Bridge to Home » ne nécessite aucune déclaration fiscale américaine ni citoyenneté américaine ; personnel multilingue (plus de 10 langues) ; peut garantir des prêts sur la base d'actifs étrangers ; disponible à New York (mais pas en Floride).

Conseil : Si vous achetez un bien immobilier d'une valeur supérieure à 3 millions de dollars et disposez d'actifs liquides d'une valeur d'au moins 1 million de dollars, il vaut la peine d'envisager de faire appel à une banque privée avant de vous tourner vers des prêteurs non conformes aux normes QM. Cependant, de nombreuses banques privées telles que JP Morgan et Citi exigent 10 millions de dollars d'actifs investissables pour établir une relation directe avec elles. Comme les banques privées accordent généralement les mêmes taux aux étrangers qu'aux locaux, les économies réalisées sur un prêt hypothécaire important peuvent être substantielles sur la durée du prêt.

Prêteurs non conformes aux normes QM et spécialisés

• HSBC Bank USA : jusqu'à 75 % de LTV pour les ressortissants étrangers ; nécessite un dépôt de plus de 25 000 $.
• Financement Griffin : programmes DSCR et pour les ressortissants étrangers ; prêts jusqu'à 5 millions de dollars
  
  

Spécialistes basés à Miami

• Bennett Capital Partners : courtier hypothécaire étranger spécialisé dans le marché immobilier de Miami ; travaille avec plus de 130 prêteurs.
• Prêts hypothécaires bancaires : acompte minimum de 25 % ; programmes résidentiels et commerciaux destinés aux ressortissants étrangers.
• DAK Mortgage : prêts super jumbo jusqu'à 25 millions de dollars ; spécialistes des DSCR et des prêts relais
  
  

Foire aux questions

Les étrangers peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire aux États-Unis sans numéro de sécurité sociale ?

Oui. De nombreux prêteurs proposent des programmes hypothécaires destinés aux ressortissants étrangers qui ne nécessitent pas de numéro de sécurité sociale. Vous aurez besoin d'un passeport valide, d'un visa et d'un justificatif de revenus provenant de votre pays d'origine. Certains programmes peuvent exiger un numéro ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), qui peut être obtenu auprès de l'IRS.

Quel est le montant minimum de l'acompte pour un prêt hypothécaire destiné à un ressortissant étranger ?

La plupart des programmes exigent un acompte de 25 à 30 % pour les ressortissants étrangers. Les types de biens immobiliers à haut risque (condotels, copropriétés non garanties) ou les prêts d'un montant plus élevé peuvent nécessiter un acompte de 35 % ou plus. Certains prêteurs proposent un acompte de 20 % pour les emprunteurs ayant des relations bancaires importantes.

Ai-je besoin d'un historique de crédit américain pour obtenir un prêt hypothécaire ?

Non. Les prêts DSCR et de nombreux programmes nationaux étrangers n'exigent pas d'antécédents de crédit aux États-Unis. L'admissibilité est basée sur les revenus immobiliers (pour les prêts DSCR) ou sur les revenus et actifs étrangers vérifiés. Certains prêteurs peuvent demander un rapport de solvabilité international ou des lettres de référence de banques étrangères.

Quelle est la différence entre un prêt DSCR et un prêt hypothécaire classique ?

Les prêts hypothécaires conventionnels évaluent la solvabilité des emprunteurs en fonction de leurs revenus personnels, de leur cote de crédit et de leur ratio d'endettement. Les prêts DSCR évaluent la solvabilité en fonction des revenus locatifs du bien immobilier par rapport au paiement hypothécaire. Les prêts DSCR ont généralement des taux d'intérêt plus élevés (0,5 à 2 % au-dessus des taux conventionnels), mais ne nécessitent aucune vérification des revenus, ce qui les rend idéaux pour les emprunteurs indépendants et les investisseurs étrangers.

Puis-je utiliser un prêt DSCR pour une résidence principale ?

Non. Les prêts DSCR sont strictement réservés aux biens immobiliers destinés à l'investissement, c'est-à-dire aux biens que vous louerez. Ils ne peuvent pas être utilisés pour des résidences principales ou des logements occupés par leur propriétaire. Pour une résidence principale, les ressortissants étrangers doivent recourir à un programme hypothécaire traditionnel pour ressortissants étrangers avec vérification des revenus.

Puis-je conclure la vente à distance sans me rendre aux États-Unis ?

Oui. De nombreux prêteurs proposent désormais des clôtures à distance en recourant aux services notariaux des ambassades ou consulats américains à l'étranger. Des plateformes numériques telles que Waltz sont spécialisées dans les transactions entièrement à distance. Certains États (dont la Floride) autorisent la notarisation en ligne à distance (RON), ce qui élimine complètement la nécessité de se présenter en personne.

Les intérêts hypothécaires sont-ils déductibles d'impôt pour les investisseurs étrangers ?

Oui. Si vous louez le bien immobilier et déclarez les revenus locatifs aux autorités fiscales américaines, les intérêts hypothécaires sont déductibles en tant que dépenses professionnelles. Les investisseurs étrangers doivent faire appel à un conseiller fiscal américain familiarisé avec la loi FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) et les obligations fiscales des non-résidents.

Combien de temps faut-il pour conclure un prêt hypothécaire pour un ressortissant étranger ?

Les prêts hypothécaires traditionnels pour les ressortissants étrangers prennent entre 45 et 60 jours. Les prêts DSCR peuvent être conclus en 30 à 45 jours grâce à une documentation simplifiée. Certaines plateformes numériques annoncent des conclusions en seulement 14 à 21 jours, à condition que tous les documents soient fournis à l'avance.

Ai-je besoin d'un compte bancaire aux États-Unis ?

En général, oui ! La plupart des prêteurs exigent un compte bancaire américain pour les paiements ACH (paiements hypothécaires automatiques). Certains prêteurs exigent que le compte soit ouvert depuis plus de 30 jours avant la clôture. Cependant, ce n'est pas une obligation, car votre avocat à New York ou à Miami peut gérer le dépôt fiduciaire pour les paiements liés à l'achat et un investisseur peut faire appel à une société de gestion immobilière pour percevoir le loyer et effectuer les paiements pour l'appartement. Contactez-nous pour obtenir des contacts à ce sujet. 

Puis-je financer un nouveau projet immobilier ou un appartement en préconstruction ?

Oui, mais avec certaines restrictions. La plupart des financements destinés aux ressortissants étrangers exigent que le bâtiment soit achevé et dispose d'un certificat d'occupation. Pendant la construction, les acheteurs versent généralement des acomptes (20 à 50 %) directement au promoteur immobilier. Le financement permanent est mis en place une fois la construction achevée. Certains prêteurs proposent des prêts de construction à long terme aux ressortissants étrangers qui remplissent les conditions requises.

Qu'est-ce que la FIRPTA et comment affecte-t-elle les acheteurs étrangers ?

La loi FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) impose aux acheteurs de biens immobiliers auprès de vendeurs étrangers de retenir 15 % du prix d'achat au titre des éventuels impôts sur les plus-values. Cela vous concerne lors de la vente, et non lors de l'achat. Lorsque vous vendrez votre bien immobilier aux États-Unis, l'acheteur (ou sa société de titres) retiendra 15 % du prix, sauf si vous obtenez un certificat de retenue auprès de l'IRS. Faites appel à un conseiller fiscal pour vous aider à planifier cette opération.

Dois-je payer comptant ou financer ?

Le financement offre plusieurs avantages, même pour les acheteurs qui peuvent payer comptant : préservation de la liquidité pour d'autres investissements, avantages fiscaux potentiels sur les intérêts hypothécaires, effet de levier pour amplifier les rendements et protection contre les fluctuations monétaires (fixation du taux de change actuel). Cependant, les offres entièrement au comptant sont plus compétitives dans les situations d'enchères et éliminent les frais d'intérêt. Le choix approprié dépend de votre stratégie d'investissement, du coût d'opportunité du capital et de votre situation fiscale.

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