Guide de l'investissement immobilier à New York

Vous êtes novice en matière d'investissement immobilier à New York ? Définir vos objectifs avant de commencer vous aidera à déterminer une stratégie d'investissement immobilier réussie. Il existe nombreuses bonnes raisons d'acheter un immeuble de rapport à New York, par exemple :

Croissance des actions et appréciation du capital, car le marché immobilier est moins risqué que beaucoup d'autres marchés destinés à produire de la croissance.
Stockage du patrimoine, en particulier pour les investisseurs étrangers qui souhaitent disposer d'un actif stable, productif et susceptible d'être valorisé sur un marché à moindre risque.
Obtenir le maximum d'avantages fiscaux, ce qui conduira automatiquement à maximiser à la fois le rendement et l'appréciation du prix sous-jacent.
Facilité à tirer parti de l'investissement pour obtenir le maximum de bénéfices.
Une protection contre l'inflation car les revenus locatifs produisent non seulement un rendement acceptable, mais ils peuvent être augmentés à des moments fréquents, prédéterminés ou convenus (par exemple, annuellement ou lors de la signature d'un nouveau bail).
Apporter des avantages en termes de mode de vie et de bien-être émotionnel parce que l'actif est visible, utilisable et générateur de revenus. Et à l'avenir, s'il fait partie de la stratégie sous-jacente, il pourra être habité et apprécié par le propriétaire ou sa famille.
Fournir un modèle de marché éprouvé permettant à un membre de la famille d'apprendre à gérer sa propre entreprise avant, par exemple, de s'impliquer dans l'entreprise principale de la famille et d'en prendre les rênes.

Il existe de nombreuses raisons valables de choisir l'immobilier résidentiel ou commercial à New York. Dans le cas de l'immobilier résidentiel, les choix sont vastes. Où le ou les biens d'investissement doivent-ils être situés ? Quel type d'immobilier d'investissement choisir ? Les options, qui dépendent de la stratégie et des objectifs, comprennent les appartements de luxe, les appartements moins chers, les maisons de ville, les maisons individuelles et les maisons multifamiliales telles que les duplex, les triplex ou les quadplex.

ÉTAPE 1 AVOIR UNE STRATÉGIE D'INVESTISSEMENT EFFICACE

Successful real estate investing rests squarely on building a strategy based on business goals which help to choose the best investment property’s location and type. Understanding the financial markets and the investment property market takes time to learn and understand, so the fourth part of a successful strategy (besides goal, location, and type) is to make the best use of the best advice available. We discuss investment goals in “A Proven Strategy for Buying Your First Rental Property” and “Don’t Chase Yield when Buying an Investment Property.” Successful investors continually ask themselves, “Is this the best advice I can get, and am I making the best use of that advice?

La réponse à cette question est l'objet de cet article.

ÉTAPE 2 OÙ INVESTIR DANS L'IMMOBILIER

Real estate is global. Many factors, from global to local, affect current prices, future capital value, and current rental income. As well as global and regional factors to consider, each country has its own income, real estate, and capital gains tax regulations. They also have their own purchase, financing, and sales costs. These costs have a direct effect on cap rate, net cash flow, leverage, and future profits.

Dans chaque pays, il y a des villes. En tenant compte des facteurs régionaux et nationaux, puis en descendant jusqu'au niveau de la ville, les investisseurs sont plus à même de prendre des décisions judicieuses et de faire les meilleurs choix, afin de maximiser les résultats pour les sept raisons énumérées ci-dessus.

Neighborhood Overview to NYC Real Estate Investors

New York City is a hub for real estate investment, with a diverse range of neighborhoods offering unique opportunities for investors. From the trendy boutiques of SoHo to the historic brownstones of Brooklyn Heights, each neighborhood has its own character and charm. As a real estate investor, it’s essential to understand the nuances of each neighborhood to make informed investment decisions.

SoHo, known for its artistic vibe and high-end shopping, attracts affluent tenants looking for luxury living spaces. On the other hand, Brooklyn Heights offers a more residential feel with its picturesque streets and historic homes, appealing to families and professionals seeking a quieter lifestyle. Neighborhoods like Williamsburg and Greenwich Village are popular among young professionals and students due to their vibrant nightlife and cultural scenes.

Understanding the unique attributes of each neighborhood helps investors target the right tenant demographics and maximize their returns. Whether you’re looking for high-end condos, family-friendly homes, or trendy apartments, NYC’s diverse neighborhoods provide a wealth of investment opportunities.

Understanding NYC Real Estate Market

The NYC real estate market is a complex and dynamic entity, influenced by a broad range of factors, including economic trends, demographic shifts, and government policies. To navigate this market successfully, investors need to stay up-to-date on the latest market trends and investment strategies.

Market Trends

The NYC real estate market is experiencing a shift towards more affordable housing options, driven by government initiatives and changing consumer preferences. This trend is opening up new opportunities for investors who can provide quality housing at competitive prices.

The rise of technology companies in NYC is driving demand for office space, particularly in neighborhoods like Hudson Yards and the Financial District. These areas are becoming hotspots for tech firms, creating a ripple effect on the local real estate market.

Additionally, the city’s growing population of young professionals is fueling demand for luxury rentals and condos in trendy neighborhoods like Williamsburg and Greenwich Village. These areas offer a blend of modern amenities and vibrant lifestyles, making them attractive to high-earning tenants.

Investment Strategies

Private equity firms are increasingly investing in NYC real estate, attracted by the city’s stable and growing economy. These firms often focus on large-scale developments and high-value properties, leveraging their financial strength to secure prime assets.

Hedge funds are also active in the NYC real estate market, using strategies like distressed debt and opportunistic investing to generate returns. These funds often target undervalued properties or those in need of redevelopment, aiming to capitalize on market inefficiencies.

Individual investors can benefit from working with experienced managing directors and investment managers who have a deep understanding of the NYC real estate market. These professionals provide valuable insights and guidance, helping investors navigate the complexities of the market and make informed decisions.

Investment Opportunities in NYC

Residential Properties

Residential properties in NYC offer a range of investment opportunities, from luxury condos in Manhattan to affordable rentals in the outer boroughs. Investors can benefit from working with experienced property managers and support services to maximize returns and minimize risk.

Market research is essential to identifying the best investment opportunities in NYC. By analyzing neighborhood trends, demographic shifts, and economic indicators, investors can make data-driven decisions that enhance their investment outcomes.

Investor relations are critical in NYC real estate, where building relationships with local stakeholders and community groups can help investors navigate complex regulatory environments. Engaging with the community and understanding local dynamics can provide a competitive edge.

Data management is also essential in NYC real estate. Investors need to stay on top of market trends and regulatory changes to make informed investment decisions. Utilizing advanced data analytics and management tools can provide valuable insights and streamline the investment process.

By understanding the nuances of the NYC real estate market and staying up-to-date on the latest market trends and investment strategies, investors can capitalize on the many opportunities available in this vibrant and dynamic city. Whether you’re a seasoned investor or just starting out, NYC real estate offers a broad range of investment opportunities that can help you achieve your financial goals.

Neighborhood Overview to NYC Real Estate Private Equity Investors

Comment investir dans l'immobilier à Manhattan ou à Miami ?

ÉTAPE 3 CHOISIR UN BON EMPLACEMENT

The right location is critical to ultimate success. In our article “An Analysis of the Best Cities to Invest in Rental Properties in 2019” you will see a detailed analysis of the subject. In summary, the International Monetary Fund studied 57 economies and divided them into three categories as far as real estate investment is concerned. We linked this study to UBS Wealth Management’s most recent report on 20 individual cities. It is clear that some of the world’s cities, such as Hong Kong, Toronto, and London are in what UBS calls “bubble-risk” territory. Others are listed as over-valued, fairly-valued, and undervalued.

Our focus as realtors is on New York City, particularly Manhattan and its neighborhoods. We also, however, have information on Downtown Miami as well as general tips for investing in Miami luxury real estate.

Lors de l'achat d'un immeuble de rapport à New York, l'emplacement est important. Le bon emplacement de l'immeuble d'investissement et le choix du bon immeuble lui-même permettront de répondre aux sept raisons énumérées ci-dessus. Chaque ville a des quartiers, et ces quartiers permettent une appréciation plus ou moins importante des prix. Chaque quartier attirera également des types de marché locatif spécifiques. Ces types sont, par exemple, les suivants

Les professionnels qui préfèrent louer plutôt que posséder un bien immobilier proche de leur lieu de travail, et qui répond également à leurs objectifs de vie sociale et familiale.
Wealthy individuals who want an occasional pied-à-terre for business visits or vacation property for longer occupancy, so their family can make the most of the building’s and area’s social, dining, and shopping amenities.
Les jeunes familles qui préfèrent, ou doivent, louer le bon logement au bon endroit.
Les étudiants qui fréquentent le collège, l'université, l'école privée ou l'académie locale.

Each of these four rental-market examples will help the investor to determine which location to choose and which property type to choose. Neighborhoods with institutions of higher education can attract students and faculty, making them prime locations for investment. All of these markets tend to see high occupancy rates at high rental prices. They, therefore, generate high yield, good cash flow, and good property price appreciation.

ÉTAPE 4 CHOISIR LE BON BIEN

Différents types de biens immobiliers attirent différents types de locataires. Lorsque les investisseurs choisissent le bon type de bien immobilier à acheter, ils doivent examiner attentivement et choisir l'immeuble qui convient aux types de locataires qu'ils souhaitent attirer. Il existe plusieurs types de biens locatifs de qualité.

Les maisons multifamiliales constituent d'excellents biens locatifs. Une propriété multifamiliale est, en fait, un bâtiment dans lequel il y a plus d'un logement autonome. Il peut s'agir d'un duplex (deux maisons), d'un triplex (trois maisons), d'un quadplex ou d'un quadruplex (quatre maisons) ou d'un immeuble d'appartements (copropriété ou coopérative).

L'investissement dans un logement collectif présente plusieurs avantages. Il est facile de choisir un bien qui réponde spécifiquement aux objectifs immédiats et à plus long terme d'un investisseur. De nombreux locataires choisissent presque automatiquement un logement collectif, car le marché est solide. Ils optent pour ce type de logement parce qu'il s'agit du type de logement le plus disponible et qu'il leur est donc facile de choisir le logement qui leur convient le mieux. Ils trouveront des voisins "comme eux", ce qui rendra la vie sociale et familiale agréable.

L'immeuble disposera d'un gestionnaire immobilier professionnel chargé de l'entretien des équipements et de la résolution des problèmes.

Les immeubles de placement multifamiliaux maximisent ou, au minimum, lissent les taux de rendement. Si un immeuble de placement unifamilial reste vide pendant un mois, le rendement est réduit de 100 %. Si une unité d'un quadruplex est inoccupée pendant un mois, le rendement est réduit de 100 %. moisle rendement global n'est réduit que de 25 %.

Si un membre de la famille vit dans un logement et gère les autres logements - pour apprendre les bases de la gestion et de l'exploitation d'une entreprise -, les revenus des autres logements permettent de payer ou de contribuer aux coûts du logement du membre de la famille et de générer des bénéfices à investir dans l'achat du prochain logement. Ces deux facteurs constituent une incitation à la réussite de l'activité de location.

ÉTAPE 5 CHOISIR LE BON BÂTIMENT

Once investors choose the property’s location and the property type, the next decision is about the right building. There are two sides to this decision; the investor’s side and the tenant’s side. Get them both right, and the result is investment success.

The Investor's Side of Financial Markets

Là encore, les décisions intègrent les objectifs sous-jacents. En termes simples et pratiques, les décisions sont basées sur des éléments tels que :

Les règles et règlements permettent-ils de fixer des taux de location et de bail acceptables ? Une coopérative peut avoir des règles qui interdisent de louer le logement pendant une période minimale. Les coopératives exigent également que les locataires potentiels soient interviewés et approuvés.
Are there any city or community regs that may limit how much rent can be charged or how many (or how few) days in a year the property house each tenant?
Dans combien de temps le bien sera-t-il prêt à être loué ? Vaut-il la peine d'acheter un bien inachevé à un excellent prix, pour maximiser l'appréciation future du prix et passer à côté des revenus locatifs initiaux ou devriez-vous acheter un bien prêt à être occupé pour maximiser le rendement immédiat et compenser le coût de l'achat, etc.
If the property is complete, what is its condition? A professional inspection by a qualified home inspector, preferably working to ASHI Standards (American Society of Home Inspectors) to make sure everything that should be inspected is inspected. Safety or functionality problems should be addressed in the purchase agreement and handled prior to closing.

Le point de vue du locataire

Les locataires ont tendance à choisir un logement en fonction de cinq critères. Ils se résument au prestige, à l'intimité, à l'espace, à la vue et à la commodité. "Le PPSVC de la location". Ces facteurs ne sont pas classés par ordre d'importance, car certains locataires privilégient un ou plusieurs d'entre eux. Discutons-en :

Le prestige peut être très important. Un locataire fortuné à la recherche d'un logement occasionnel en ville, parce qu'il préfère une maison à une suite d'hôtel, peut accorder une grande importance au prestige du bien et à son emplacement. Ce n'est pas le cas d'un étudiant ou d'une famille professionnelle.
La vie privée est souvent importante pour de nombreuses personnes. Une célébrité ou une famille avec des enfants en bas âge peut rechercher l'intimité.
L'espace est important pour les locataires qui ont des enfants ou qui ont besoin d'un bureau à domicile, mais il l'est moins pour un étudiant ou un locataire célibataire qui souhaite simplement être proche de son université ou de son bureau.
Pour beaucoup de gens, la vue est importante. L'achat d'un logement multifamilial suffisamment haut pour donner une impression d'espace lorsque l'on regarde par les fenêtres entraîne souvent une majoration du prix par rapport à un logement situé à un étage inférieur et offrant une vue sur un mur de briques. Une vue sur Central Park, par exemple, exige un prix d'achat élevé, génère un rendement plus important et offre un prix de vente élevé lorsqu'il s'agit de liquider les bénéfices.

Une vue moins impressionnante peut ne pas offrir un rendement suffisamment élevé pour couvrir la prime d'achat, mais l'effet de levier de l'investissement permet d'atténuer ce problème. Les logements bénéficiant d'une meilleure vue, en particulier s'il n'y a pas grand-chose à choisir dans les loyers, auront toujours un taux d'occupation plus élevé que les logements bénéficiant d'une mauvaise vue.

La commodité est importante pour de nombreux locataires. Ils veulent être proches du bureau, de l'université, d'une aire de jeux s'ils ont des enfants, d'un bon réseau de transport, etc. La commodité est un puissant facteur de motivation et permet souvent au propriétaire d'obtenir des taux d'occupation plus élevés.

Lorsque les intérêts du propriétaire et du locataire sont pris en compte, il est plus facile de choisir le bon bâtiment et de maximiser les flux de trésorerie et les bénéfices.

ÉTAPE 6 LES ÉLÉMENTS DE COÛT D'UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Wise investors understand the costs of both buying real estate in NYC and owning it afterward. Cost components fall into three main categories:

Coût d'acquisition
Coûts de fonctionnement
Coût de la vente

Acquisition costs include the price paid for the property plus purchase of items needed to rent it out. In Manhattan and Miami, kitchen appliances are usually included in the purchase. In Manhattan flooring in a new apartment will be but in Miami, it may not be. These comments on the lower purchase prices for Miami apartments will interest investors for whom initial costs are a priority.

Les acheteurs paient leurs inspections, l' assurance du titre de propriété, les honoraires de l'agent immobilier et les honoraires de l'avocat chargé de la clôture, ainsi que des coûts au prorata tels que les taxes ou les frais de gestion que le vendeur a payés d'avance. Les frais d'exploitation comprennent les frais de gestion du bien, l'assurance, les taxes, les services publics, les frais d'hypothèque, etc. Ils doivent être couverts par les loyers des locataires. Ils doivent être couverts par les loyers des locataires occupants. Les propriétaires peuvent également être responsables de leurs propres frais de marketing lorsqu'ils recherchent des locataires.

Lorsque les propriétaires vendent leur bien d'investissement, ils paient les honoraires du courtier pour commercialiser le bien et trouver un acheteur prêt, désireux et capable. Il peut également engager son propre conseiller juridique et prendre en charge les réparations nécessaires pour rendre le bien sûr et fonctionnel.

ÉTAPE 7 L'AUTRE CÔTÉ DE LA MÉDAILLE

While there are costs, there are also valuable tax benefits that investors use to minimize their costs. It pays investors to understand property tax rules and regulations because the purchase and management of the property is a business transaction, so all valid costs are tax deductible.

Les règles de l'IRS sont très favorables à l'investisseur, contrairement à ce qui se passe dans de nombreux pays. Outre le fait que les coûts directs d'achat et de propriété sont déductibles, le propriétaire peut amortir la valeur du bien sur une période de 27,5 ans. Ainsi, même si le bien prend de la valeur sur le marché, il peut toujours être amorti à des fins fiscales. Au moment de la vente, un échange 1031 (voir ci-dessous) permet de différer l'impôt potentiel tant que le produit de la vente est investi dans un autre bien "similaire". Le terme "similaire" ne signifie pas nécessairement, d'un point de vue fiscal, qu'il s'agit d'un autre bien immobilier.

New York city offers tax abatement opportunities, and Florida does not have a state income tax. Foreign investors should seek advice on establishing a corporate entity and other tax matters, so they avoid or minimize US tax liability.

For US business entities, if the rental business's taxable income is less than $315,000 (and it is not a C Corporation) then a "pass-through" deduction equal to 20% of the qualifying business income may be deducted from the tax bill. US tax laws are very pro-business, and the recent tax law changes for investors and homeowners deserve special attention.

ÉTAPE 8 QU'EST-CE QU'UN ÉCHANGE À IMPOSITION DIFFÉRÉE 1031 ?

L'échange à imposition différée 1031 (nommé d'après la section 1031 du code fiscal américain) permet à un investisseur de vendre un bien immobilier et d'utiliser le produit de la vente pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers "similaires" d'une valeur égale ou supérieure, dans un délai approuvé, sans payer d'impôt sur les plus-values sur le bien vendu. L'impôt est reporté jusqu'à la liquidation finale sans nouvel investissement.

La règle 1031 est donc un excellent moyen de maximiser le retour sur investissement, car tous les bénéfices peuvent être utilisés pour acheter le (ou les) bien(s) suivant(s) sans qu'aucune partie des bénéfices ne soit transférée à l'État.

Investors can use this benefit to consolidate or diversify current investments, make the most of an emerging market, make better returns elsewhere, or reset the depreciation clock. Brownstones held in New York can be "exchanged" for a Miami luxury condo, for example. Vacant land or a commercial building held in Miami can be "exchanged" for other investment real estate in New York. The options are many, the rules governing exchanges are tight, and the transactions must be handled by an approved intermediary.

En s'appuyant sur les conseils avisés de l'agent immobilier ou de l'administrateur de biens, les investisseurs peuvent maximiser leur rendement. Ceci nous amène à la section suivante.

"Taxe sur les plus-values immobilières"

ÉTAPE 9 OBTENIR LE RETOUR SUR INVESTISSEMENT

Obviously, there are three major components to getting the biggest return on your investment. The first is the price you pay. Considering the eventual resale during the purchase process is a sign of a successful investor. The article in the link focuses on Miami, but the principles discussed are components of any investment property purchase/resale thought process.

Les coûts et les revenus de la propriété sont d'une importance capitale pour le rendement final. Nos clients se demandent souvent comment en avoir le plus possible pour leur argent - en plus de négocier un prix d'achat intéressant pour le bon bien immobilier au bon endroit. Un moyen efficace d'y parvenir est d'utiliser l'effet de levier de l'achat.

Two Approaches to Leverage in Market Research

The first, and obvious, is to take out a mortgage loan on the property. Foreign investors learn there are well-established and willing American lenders when looking for real estate loans. Domestic investors often put down 20% and borrow the rest. Overseas investors often make a 50% down payment.

La mise de fonds peut provenir d'une prise de bénéfices boursiers ou de la vente d'un bien existant afin de profiter au maximum de l'appréciation du prix et des avantages de l'échange 1031. Le coût de l'amortissement est déductible des impôts, bien entendu, et le locataire est là pour couvrir les coûts de l'emprunt par le biais de son loyer.

The second most common way is to use the equity in a current property to use as the down payment. The two ways of doing this are to take out a mortgage loan using the property’s equity for security. The second way is to use a home equity line of credit (HELOC.) The main difference is that the line of credit can be used for anything and interest is only paid on credit used. It, therefore, enables a more subtle approach to look for the right investment property, and to cover the purchase costs and those of any renovation, etc.

An obvious benefit of financing the purchase is that price appreciation of the property is being funded by the down payment and the rental income. A $600,000 down payment on a $3 million property which sees a price appreciation of 5% ($150,000) means the appreciation represents a 25% return on the down payment amount. Technical assistance programs can help investors navigate the complexities of leveraging their investments.

Le financement pour les investisseurs accrédités est une question de bon sens.

Faire appel à un bon gestionnaire immobilier permet de maximiser le taux d'occupation, car la société de gestion commercialise le bien auprès des locataires potentiels, les sélectionne et gère le contrat de location pendant qu'il est en vigueur. La décision de sous-traiter cette activité permet souvent d'obtenir de meilleurs locataires et des taux d'occupation plus élevés. Ces deux éléments se traduisent par un rendement plus élevé.

The third element of getting the right return is to put the sale in the hands of a skilled and successful real estate agent who will market it correctly. The agent will help to negotiate the best price the market will bear, on the best terms for the current owner, and within the owner’s preferred timescale.

Put those three elements together, including a 1031 Exchange if appropriate, and the property will generate the highest return on the investment. That’s what making the best real estate investment decision is all about.

ÉTAPE 10 GESTION IMMOBILIÈRE POUR LES INVESTISSEURS

Managing investment properties effectively takes time, skill, and experience. There are two kinds of property management, “light property management” and “full property management.” Light property management is a route many clients take because it takes care of the initial, critical elements, and can begin as soon as the chosen investment property is under contract.

Light Property Management Support Services

This service manages all the steps beginning with finding the right tenant. The investment property is marketed to prospective tenants, the tenant is screened, the lease prepared, applications to condo boards are supported, and any necessary repairs, etc. are arranged. Many property management companies operate as small businesses, providing personalized services to investors. Light property management excludes handling tenant or landlord monies but does include terminating and renewing leases.

Gestion complète des biens immobiliers

This service includes handling rents and paying bills, etc. with full accounting services and financial reporting. It also takes care of tenant evictions should that ever be necessary. Full property management services often include the preparation of quarterly reports to keep investors informed about their property's performance.

Services de gestion immobilière de Manhattan Miami

Gestion immobilière pour les investisseurs

ÉTAPE 11 REMARQUES FINALES

L'achat et la détention d'immeubles de placement constituent un modèle commercial rentable et un moyen éprouvé de constituer et de protéger un patrimoine. L'effet de levier des investissements, l'exploitation de tous les abattements et reports fiscaux potentiels et l'installation des bons locataires permettent de maximiser le rendement et l'appréciation des prix. L'investissement immobilier à New York est toujours un pari solide.

Le choix d'une société de gestion immobilière expérimentée pour commercialiser l'immeuble de placement, sélectionner les locataires et établir des documents de location qui protègent le propriétaire est un autre élément judicieux pour devenir un propriétaire d'immeuble de placement prospère. Les immeubles de placement s'avèrent être un moyen solide d'atteindre de nombreux objectifs.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour savoir comment investir dans l'immobilier à Manhattan ou à Miami.

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