Guide de l'investissement immobilier à New York

La réussite d'un investissement immobilier repose sur l'élaboration d'une stratégie basée sur des objectifs commerciaux qui aident à choisir le meilleur emplacement et le meilleur type d'immeuble de placement. Il faut du temps pour comprendre le marché de l'immobilier d'investissement. La quatrième partie d'une stratégie réussie (outre l'objectif, l'emplacement et le type) consiste donc à faire le meilleur usage des meilleurs conseils disponibles. de tirer le meilleur parti des meilleurs conseils disponibles. Nous abordons les objectifs d'investissement dans "Une stratégie éprouvée pour l'achat de votre premier bien immobilier locatif". et "Ne pas rechercher le rendement lors de l'achat d'un bien d'investissement". Les investisseurs qui réussissent se posent continuellement la question suivante : "Est-ce le meilleur conseil que je puisse recevoir et est-ce que j'en fais le meilleur usage ?

La réponse à cette question est l'objet de cet article.

L'immobilier est un phénomène mondial. De nombreux facteurs, tant au niveau mondial que local, influencent les prix actuels, la valeur future du capital et les revenus locatifs actuels. Outre les facteurs mondiaux et régionaux à prendre en compte, chaque pays possède ses propres réglementations en matière d'impôt sur le revenu, d'impôt sur l'immobilier et d'impôt sur les plus-values. Ils ont également leurs propres coûts d'achat, de financement et de vente. Ces coûts ont un effet direct sur le taux de capitalisation, le flux de trésorerie net, l'effet de levier et les bénéfices futurs.

Dans chaque pays, il y a des villes. En tenant compte des facteurs régionaux et nationaux, puis en descendant jusqu'au niveau de la ville, les investisseurs sont plus à même de prendre des décisions judicieuses et de faire les meilleurs choix, afin de maximiser les résultats pour les sept raisons énumérées ci-dessus.

Vue d'ensemble des quartiers pour les investisseurs immobiliers de New York

Le choix de l'emplacement est essentiel à la réussite de l'entreprise. Dans notre article "Une analyse des meilleures villes pour investir dans l'immobilier locatif en 2019" vous trouverez une analyse détaillée du sujet. En résumé, le Fonds monétaire international a étudié 57 économies et les a réparties en trois catégories en ce qui concerne l'investissement immobilier. Nous avons établi un lien entre cette étude et le rapport le plus récent d'UBS Wealth Management sur 20 villes individuelles. Il est clair que certaines villes du monde, telles que Hong Kong, Toronto et Londres, se trouvent dans ce qu'UBS appelle un "risque de bulle". D'autres sont surévaluées, assez bien évaluées ou sous-évaluées.

En tant qu'agents immobiliers, nous nous concentrons sur la ville de New Yorken particulier Manhattan et ses quartiers. Cependant, nous disposons également d'informations sur le centre-ville de Miami ainsi que des conseils généraux pour investir dans l'immobilier de luxe à l'immobilier de luxe à Miami.

Lors de l'achat d'un immeuble de rapport à New York, l'emplacement est important. Le bon emplacement de l'immeuble d'investissement et le choix du bon immeuble lui-même permettront de répondre aux sept raisons énumérées ci-dessus. Chaque ville a des quartiers, et ces quartiers permettent une appréciation plus ou moins importante des prix. Chaque quartier attirera également des types de marché locatif spécifiques. Ces types sont, par exemple, les suivants

• Les professionnels qui préfèrent louer plutôt que posséder un bien immobilier proche de leur lieu de travail, et qui répond également à leurs objectifs de vie sociale et familiale.
• Personnes fortunées souhaitant un pied-à-terre occasionnelterre pour des visites d'affaires ou une propriété de vacances pour une occupation plus longue, afin que leur famille puisse profiter au maximum des services sociaux, de restauration et de shopping de l'immeuble et de la région.
• Les jeunes familles qui préfèrent, ou doivent, louer le bon logement au bon endroit.
• Les étudiants qui fréquentent le collège, l'université, l'école privée ou l'académie locale.
• Chacun de ces quatre exemples de marché locatif aidera l'investisseur à déterminer le lieu et le type de bien à choisir. Tous ces marchés ont tendance à afficher des taux d'occupation élevés à des prix de location élevés. Ils génèrent donc un rendement élevé, un bon flux de trésorerie et une bonne appréciation du prix de l'immobilier.

Différents types de biens immobiliers attirent différents types de locataires. Lorsque les investisseurs choisissent le bon type de bien immobilier à acheter, ils doivent examiner attentivement et choisir l'immeuble qui convient aux types de locataires qu'ils souhaitent attirer. Il existe plusieurs types de biens locatifs de qualité.

Les maisons multifamiliales constituent d'excellents biens locatifs. Une propriété multifamiliale est, en fait, un bâtiment dans lequel il y a plus d'un logement autonome. Il peut s'agir d'un duplex (deux maisons), d'un triplex (trois maisons), d'un quadplex ou d'un quadruplex (quatre maisons) ou d'un immeuble d'appartements (copropriété ou coopérative).

L'investissement dans un logement collectif présente plusieurs avantages. Il est facile de choisir un bien qui réponde spécifiquement aux objectifs immédiats et à plus long terme d'un investisseur. De nombreux locataires choisissent presque automatiquement un logement collectif, car le marché est solide. Ils optent pour ce type de logement parce qu'il s'agit du type de logement le plus disponible et qu'il leur est donc facile de choisir le logement qui leur convient le mieux. Ils trouveront des voisins "comme eux", ce qui rendra la vie sociale et familiale agréable.

L'immeuble disposera d'un gestionnaire immobilier professionnel chargé de l'entretien des équipements et de la résolution des problèmes.

Les immeubles de placement multifamiliaux maximisent ou, au minimum, lissent les taux de rendement. Si un immeuble de placement unifamilial reste vide pendant un mois, le rendement est réduit de 100 %. Si une unité d'un quadruplex est inoccupée pendant un mois, le rendement est réduit de 100 %. moisle rendement global n'est réduit que de 25 %.

Si un membre de la famille vit dans un logement et gère les autres logements - pour apprendre les bases de la gestion et de l'exploitation d'une entreprise -, les revenus des autres logements permettent de payer ou de contribuer aux coûts du logement du membre de la famille et de générer des bénéfices à investir dans l'achat du prochain logement. Ces deux facteurs constituent une incitation à la réussite de l'activité de location.

Une fois que les investisseurs ont choisi l'emplacement et le type de bien immobilier, la décision suivante concerne choisir le bon immeuble. Cette décision comporte deux aspects : celui de l'investisseur et celui du locataire. Si l'on parvient à les faire coïncider, l'investissement sera couronné de succès.

Le point de vue de l'investisseur

Là encore, les décisions intègrent les objectifs sous-jacents. En termes simples et pratiques, les décisions sont basées sur des éléments tels que :

• Les règles et règlements permettent-ils de fixer des taux de location et de bail acceptables ? Une coopérative peut avoir des règles qui interdisent de louer le logement pendant une période minimale. Les coopératives exigent également que les locataires potentiels soient interviewés et approuvés.
• Existe-t-il des règlements municipaux ou locaux qui limitent le montant du loyer ou le nombre de jours (ou le nombre de jours) par an pendant lesquels le bien peut être loué ? peut loger chaque locataire ?
• Dans combien de temps le bien sera-t-il prêt à être loué ? Vaut-il la peine d'acheter un bien inachevé à un excellent prix, pour maximiser l'appréciation future du prix et passer à côté des revenus locatifs initiaux ou devriez-vous acheter un bien prêt à être occupé pour maximiser le rendement immédiat et compenser le coût de l'achat, etc.
• Si le bien est complet, quel est son état ? Une inspection professionnelle par un inspecteur en bâtiment qualifié, travaillant de préférence selon les normes ASHI (American Society of Home Inspectors) pour s'assurer que tout ce qui doit être inspecté l'a été. Les problèmes de sécurité ou de fonctionnalité doivent être abordés dans le contrat de vente et traités avant la clôture.

Le point de vue du locataire

Les locataires ont tendance à choisir un logement en fonction de cinq critères. Ils se résument au prestige, à l'intimité, à l'espace, à la vue et à la commodité. "Le PPSVC de la location". Ces facteurs ne sont pas classés par ordre d'importance, car certains locataires privilégient un ou plusieurs d'entre eux. Discutons-en :

• Le prestige peut être très important. Un locataire fortuné à la recherche d'un logement occasionnel en ville, parce qu'il préfère une maison à une suite d'hôtel, peut accorder une grande importance au prestige du bien et à son emplacement. Ce n'est pas le cas d'un étudiant ou d'une famille professionnelle.
• La vie privée est souvent importante pour de nombreuses personnes. Une célébrité ou une famille avec des enfants en bas âge peut rechercher l'intimité.
• L'espace est important pour les locataires qui ont des enfants ou qui ont besoin d'un bureau à domicile, mais il l'est moins pour un étudiant ou un locataire célibataire qui souhaite simplement être proche de son université ou de son bureau.
• Pour beaucoup de gens, la vue est importante. L'achat d'un logement multifamilial suffisamment haut pour donner une impression d'espace lorsque l'on regarde par les fenêtres entraîne souvent une majoration du prix par rapport à un logement situé à un étage inférieur et offrant une vue sur un mur de briques. Une vue sur Central Park, par exemple, exige un prix d'achat élevé, génère un rendement plus important et offre un prix de vente élevé lorsqu'il s'agit de liquider les bénéfices.

Une vue moins impressionnante peut ne pas offrir un rendement suffisamment élevé pour couvrir la prime d'achat, mais l'effet de levier de l'investissement permet d'atténuer ce problème. Les logements bénéficiant d'une meilleure vue, en particulier s'il n'y a pas grand-chose à choisir dans les loyers, auront toujours un taux d'occupation plus élevé que les logements bénéficiant d'une mauvaise vue.

• La commodité est importante pour de nombreux locataires. Ils veulent être proches du bureau, de l'université, d'une aire de jeux s'ils ont des enfants, d'un bon réseau de transport, etc. La commodité est un puissant facteur de motivation et permet souvent au propriétaire d'obtenir des taux d'occupation plus élevés.

Lorsque les intérêts du propriétaire et du locataire sont pris en compte, il est plus facile de choisir le bon bâtiment et de maximiser les flux de trésorerie et les bénéfices.

Les investisseurs avisés comprennent les coûts liés à l'achat d'un bien immobilier à New York et à sa possession par la suite. Les éléments de coût se répartissent en trois catégories principales :

• Coût d'acquisition
• Coûts de fonctionnement
• Coût de la vente

Les frais d'acquisition comprennent le prix payé pour le bien et l'achat des éléments nécessaires à sa mise en location. À Manhattan et à Miami, les appareils de cuisine sont généralement inclus dans l'achat. À Manhattan, le revêtement de sol d'un nouvel appartement est inclus, mais à Miami, il peut ne pas l'être. Ces commentaires sur les prix d'achat plus bas des appartements à Miami intéresseront les investisseurs pour qui les coûts initiaux sont une priorité.

Les acheteurs paient leurs inspections, l' assurance du titre de propriété, les honoraires de l'agent immobilier et les honoraires de l'avocat chargé de la clôture, ainsi que des coûts au prorata tels que les taxes ou les frais de gestion que le vendeur a payés d'avance. Les frais d'exploitation comprennent les frais de gestion du bien, l'assurance, les taxes, les services publics, les frais d'hypothèque, etc. Ils doivent être couverts par les loyers des locataires. Ils doivent être couverts par les loyers des locataires occupants. Les propriétaires peuvent également être responsables de leurs propres frais de marketing lorsqu'ils recherchent des locataires.

Lorsque les propriétaires vendent leur bien d'investissement, ils paient les honoraires du courtier pour commercialiser le bien et trouver un acheteur prêt, désireux et capable. Il peut également engager son propre conseiller juridique et prendre en charge les réparations nécessaires pour rendre le bien sûr et fonctionnel.

Bien qu'il y ait des coûts, il y a aussi des avantages fiscaux précieux que les investisseurs utilisent pour minimiser leurs coûts. Les investisseurs ont intérêt à comprendre les règles et réglementations relatives à l'impôt foncier car l'achat et la gestion d'un bien immobilier constituent une transaction commerciale, de sorte que tous les coûts valables sont déductibles de l'impôt.

Les règles de l'IRS sont très favorables à l'investisseur, contrairement à ce qui se passe dans de nombreux pays. Outre le fait que les coûts directs d'achat et de propriété sont déductibles, le propriétaire peut amortir la valeur du bien sur une période de 27,5 ans. Ainsi, même si le bien prend de la valeur sur le marché, il peut toujours être amorti à des fins fiscales. Au moment de la vente, un échange 1031 (voir ci-dessous) permet de différer l'impôt potentiel tant que le produit de la vente est investi dans un autre bien "similaire". Le terme "similaire" ne signifie pas nécessairement, d'un point de vue fiscal, qu'il s'agit d'un autre bien immobilier.

La ville de New York offre des possibilités d'abattement fiscal et la Floride n'a pas d'impôt sur le revenu. Les investisseurs étrangers doivent demander conseil sur la création d'une société et sur d'autres questions fiscales, afin d'éviter ou de minimiser l'impôt à payer aux États-Unis.

L'échange à imposition différée 1031 (nommé d'après la section 1031 du code fiscal américain) permet à un investisseur de vendre un bien immobilier et d'utiliser le produit de la vente pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers "similaires" d'une valeur égale ou supérieure, dans un délai approuvé, sans payer d'impôt sur les plus-values sur le bien vendu. L'impôt est reporté jusqu'à la liquidation finale sans nouvel investissement.

La règle 1031 est donc un excellent moyen de maximiser le retour sur investissement, car tous les bénéfices peuvent être utilisés pour acheter le (ou les) bien(s) suivant(s) sans qu'aucune partie des bénéfices ne soit transférée à l'État.

Les investisseurs peuvent utiliser cet avantage pour consolider ou diversifier leurs investissements actuels, tirer le meilleur parti d'un marché émergent, obtenir de meilleurs rendements ailleurs ou réinitialiser l'horloge de l'amortissement. Par exemple, une maison de New York peut être "échangée" contre un appartement de luxe à Miami. Un terrain vacant ou un bâtiment commercial détenu à Miami peut être "échangé" contre d'autres biens immobiliers d'investissement à New York. Les options sont nombreuses, les règles régissant les échanges sont strictes et les transactions doivent être traitées par un intermédiaire agréé.

En s'appuyant sur les conseils avisés de l'agent immobilier ou de l'administrateur de biens, les investisseurs peuvent maximiser leur rendement. Ceci nous amène à la section suivante.

"Taxe sur les plus-values immobilières"

Il est évident qu'il y a trois éléments majeurs pour obtenir le meilleur retour sur investissement. Le premier est le prix que vous payez. Si l'on considère la revente éventuelle au cours du processus d'achat est un signe de réussite pour l'investisseur. L'article en lien se concentre sur Miami, mais les principes abordés sont des composantes de tout processus de réflexion sur l'achat/la revente d'un bien d'investissement.

Les coûts et les revenus de la propriété sont d'une importance capitale pour le rendement final. Nos clients se demandent souvent comment en avoir le plus possible pour leur argent - en plus de négocier un prix d'achat intéressant pour le bon bien immobilier au bon endroit. Un moyen efficace d'y parvenir est d'utiliser l'effet de levier de l'achat.

Deux approches de l'effet de levier

La première, évidente, est de contracter un prêt hypothécaire sur le bien immobilier. Les investisseurs étrangers apprennent qu'il existe des prêteurs américains bien établis et disposés à accorder des prêts immobiliers. Les investisseurs nationaux versent souvent un acompte de 20 % et empruntent le reste. Les investisseurs étrangers versent souvent un acompte de 50 %.

La mise de fonds peut provenir d'une prise de bénéfices boursiers ou de la vente d'un bien existant afin de profiter au maximum de l'appréciation du prix et des avantages de l'échange 1031. Le coût de l'amortissement est déductible des impôts, bien entendu, et le locataire est là pour couvrir les coûts de l'emprunt par le biais de son loyer.

La deuxième méthode la plus courante consiste à utiliser les fonds propres d'un bien immobilier actuel comme versement initial. Les deux façons de procéder consistent à contracter un prêt hypothécaire en utilisant les fonds propres du bien immobilier comme garantie. La deuxième méthode consiste à utiliser une ligne de crédit hypothécaire (La principale différence est que la ligne de crédit peut être utilisée pour n'importe quoi et que les intérêts ne sont payés que sur le crédit utilisé. Elle permet donc une approche plus subtile pour rechercher le bon bien d'investissement et pour couvrir les frais d'achat et ceux d'une éventuelle rénovation, etc.

L'avantage évident du financement de l'achat est que l'appréciation du prix du bien est financée par l'acompte et les revenus locatifs. Un acompte de 600 000 dollars sur un bien de 3 millions de dollars dont le prix s'apprécie de 5 % (150 000 dollars) signifie que l'appréciation représente un rendement de 25 % sur le montant de l'acompte.

Le financement pour les investisseurs accrédités est une question de bon sens.

Faire appel à un bon gestionnaire immobilier permet de maximiser le taux d'occupation, car la société de gestion commercialise le bien auprès des locataires potentiels, les sélectionne et gère le contrat de location pendant qu'il est en vigueur. La décision de sous-traiter cette activité permet souvent d'obtenir de meilleurs locataires et des taux d'occupation plus élevés. Ces deux éléments se traduisent par un rendement plus élevé.

Le troisième élément pour obtenir le bon rendement est de confier la vente à un agent immobilier compétent et performant qui la commercialisera correctement. L'agent aidera à négocier le meilleur prix possible sur le marché, aux meilleures conditions pour le propriétaire actuel et dans les délais souhaités par ce dernier.

Si ces trois éléments sont réunis, y compris un échange 1031 le cas échéant, le bien immobilier générera le meilleur retour sur investissement. C'est ce qui permet de prendre la meilleure décision en matière d'investissement immobilier.

La gestion efficace des immeubles de placement nécessite du temps, des compétences et de l'expérience. Il existe deux types de gestion immobilière : la "gestion immobilière légère" et la "gestion immobilière complète". La gestion immobilière légère est une voie que de nombreux clients empruntent parce qu'elle prend en charge les éléments initiaux et critiques et qu'elle peut commencer dès que le bien d'investissement choisi est sous contrat.

Gestion immobilière légère

Ce service gère toutes les étapes, à commencer par la recherche du bon locataire. Le bien d'investissement est commercialisé auprès de locataires potentiels, le locataire est sélectionné, le bail est préparé, les demandes auprès des conseils de copropriété sont soutenues, et toutes les réparations nécessaires, etc. sont organisées. La gestion immobilière légère exclut la gestion de l'argent du locataire ou du propriétaire, mais inclut la résiliation et le renouvellement des baux.

Gestion complète des biens immobiliers

Ce service comprend la gestion des loyers et le paiement des factures, etc. avec des services de comptabilité complets et des rapports financiers. Il s'occupe également des expulsions de locataires si cela s'avère nécessaire.

Services de gestion immobilière de Manhattan Miami

L'achat et la détention d'immeubles de placement constituent un modèle commercial rentable et un moyen éprouvé de constituer et de protéger un patrimoine. L'effet de levier des investissements, l'exploitation de tous les abattements et reports fiscaux potentiels et l'installation des bons locataires permettent de maximiser le rendement et l'appréciation des prix. L'investissement immobilier à New York est toujours un pari solide.

Le choix d'une société de gestion immobilière expérimentée pour commercialiser l'immeuble de placement, sélectionner les locataires et établir des documents de location qui protègent le propriétaire est un autre élément judicieux pour devenir un propriétaire d'immeuble de placement prospère. Les immeubles de placement s'avèrent être un moyen solide d'atteindre de nombreux objectifs.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour savoir comment investir dans l'immobilier à Manhattan ou à Miami.