Guide de l'investissement immobilier à New York

Un investissement immobilier réussi repose sur l'élaboration d'une stratégie basée sur des objectifs commerciaux qui permettent de choisir le meilleur emplacement et le meilleur type de bien d'investissement. Comprendre le marché de l'investissement immobilier prend du temps, c'est pourquoi la quatrième partie d'une stratégie réussie (outre l'objectif, l'emplacement et le type) consiste à faire le meilleur usage des meilleurs conseils disponibles. d'utiliser au mieux les meilleurs conseils disponibles. Nous abordons les objectifs d'investissement dans "Une stratégie éprouvée pour l'achat de votre premier bien locatif". et "Ne pas courir après le rendement lors de l'achat d'un immeuble de placement". Les investisseurs qui réussissent se demandent continuellement : "Est-ce que c'est le meilleur conseil que je peux recevoir, et est-ce que j'en fais le meilleur usage ?

La réponse à cette question est le sujet de cet article.

L'immobilier est mondial. De nombreux facteurs, du mondial au local, affectent les prix actuels, la valeur future du capital et les revenus locatifs actuels. En plus des facteurs mondiaux et régionaux à prendre en compte, chaque pays a ses propres réglementations en matière d'impôt sur le revenu, d'impôt sur les biens immobiliers et d'impôt sur les plus-values. Ils ont également leurs propres coûts d'achat, de financement et de vente. Ces coûts ont un effet direct sur le taux plafond, le flux net de trésorerie, l'effet de levier et les bénéfices futurs.

Dans chaque pays, il y a des villes. Chaque ville présente des avantages et des inconvénients pour l'investisseur immobilier (tant les investisseurs nationaux qu'étrangers). En tenant compte des facteurs régionaux et nationaux, puis en descendant jusqu'au niveau de la ville, les investisseurs sont plus à même de prendre des décisions judicieuses et de faire les meilleurs choix, de sorte qu'ils maximisent les résultats obtenus pour les sept raisons énumérées ci-dessus.

Vue d'ensemble du quartier pour les investisseurs immobiliers de NYC

Le bon endroit est essentiel pour le succès final. Dans notre article "Une analyse des meilleures villes pour investir dans l'immobilier locatif en 2019" vous verrez une analyse détaillée du sujet. En résumé, le Fonds monétaire international a étudié 57 économies et les a divisées en trois catégories en ce qui concerne l'investissement immobilier. Nous avons établi un lien entre cette étude et le dernier rapport d'UBS Wealth Management sur 20 villes individuelles. Il est clair que certaines des villes du monde, comme Hong Kong, Toronto et Londres, se trouvent dans ce que l'UBS appelle le territoire du "risque de bulle". D'autres sont classées comme étant surévaluées, assez bien évaluées et sous-évaluées.

En tant qu'agents immobiliers, nous nous concentrons sur la ville de New Yorken particulier Manhattan et ses quartiers. Cependant, nous disposons également d'informations sur Downtown Miami ainsi que des conseils généraux pour investir dans l'immobilier de luxe à Miami.

Lorsque vous achetez un bien d'investissement à New York, l'emplacement est important. Le bon emplacement de l'immeuble de rapport, ainsi que le choix du bon immeuble lui-même, permettront d'obtenir les sept raisons énumérées ci-dessus. Chaque ville a des quartiers, et ces quartiers produiront une appréciation des prix plus ou moins importante. Chaque quartier attire également des types de marché locatif spécifiques. Ces types sont, par exemple, les suivants

• Les professionnels qui préfèrent louer plutôt que posséder un bien immobilier proche de leur lieu d'activité, et qui répond également à leurs objectifs de vie sociale et familiale.
• Les personnes fortunées qui veulent un pied-à-terre occasionnelterre pour les visites d'affaires ou les vacances, afin que leur famille puisse profiter au maximum des installations sociales, des restaurants et des magasins du bâtiment et de la région.
• Les personnes ayant de jeunes familles qui préfèrent, ou doivent, louer le bon logement au bon endroit.
• Les étudiants qui fréquentent le collège, l'université ou l'école ou l'académie privée de leur région.
• Chacun de ces quatre exemples de marché locatif aidera l'investisseur à déterminer l'emplacement à choisir et le type de bien immobilier à choisir. Tous ces marchés ont tendance à connaître des taux d'occupation élevés pour des prix de location élevés. Ils génèrent donc un rendement élevé, un bon flux de trésorerie et une bonne appréciation du prix de la propriété.

Différents types de biens immobiliers attirent différents types de locataires. Lorsque les investisseurs choisissent le bon type de bien immobilier à acheter, ils doivent regarder de près et choisir le bon immeuble pour les types de locataires qu'ils veulent attirer. Il existe plusieurs types de bons immeubles locatifs.

Les maisons multifamiliales font d'excellentes propriétés locatives. Une propriété multifamiliale est, fondamentalement, un immeuble dans lequel il y a plus d'un logement autonome. Il peut s'agir d'un duplex (deux logements), d'un triplex (trois logements), d'un quadruplex ou d'un quadruplex (quatre logements) ou d'un immeuble d'habitation (copropriété ou coopérative).

Il y a plusieurs avantages à investir dans une maison multifamiliale. Le choix d'un bien qui répond spécifiquement aux objectifs immédiats et à long terme de l'investisseur est simple. De nombreux locataires choisissent presque automatiquement un logement multifamilial, de sorte que le marché est fort. Ils optent pour ce type de logement parce qu'il s'agit du type de propriété le plus disponible, de sorte qu'il leur est facile de choisir la propriété qui leur convient le mieux. Ils trouveront des voisins "comme eux", ce qui rendra leur vie sociale et familiale plus agréable.

L'immeuble sera géré par un gestionnaire immobilier professionnel qui sera chargé à la fois de l'entretien des équipements et de la gestion des problèmes.

Les immeubles de placement multifamiliaux maximisent ou, au minimum, lissent les taux de rendement. Si un immeuble de placement unifamilial est vide pendant un mois, le rendement est réduit de 100 %. Si une unité d'un quadruplex est inoccupée pendant un mois, le rendement est réduit de 100 %. moisLe rendement global n'est réduit que de 25 %.

Si un membre de la famille vit dans une unité et est le gestionnaire immobilier des autres - pour apprendre les bases de la gestion et de l'exploitation d'une entreprise - alors le revenu des autres unités paie ou contribue aux coûts de la maison du membre de la famille et génère un profit à investir dans le prochain achat immobilier. Ces deux facteurs constituent une incitation à assurer le succès de l'activité de location de biens immobiliers.

Une fois que les investisseurs ont choisi l'emplacement et le type de propriété, la décision suivante porte sur choisir le bon bâtiment. Il y a deux côtés à cette décision : le côté de l'investisseur et le côté du locataire. Si les deux sont bons, l'investissement sera un succès.

Le côté de l'investisseur

Là encore, les décisions intègrent les objectifs sous-jacents. En termes simples et pratiques, les décisions sont basées sur des éléments tels que

• Les règles et réglementations permettent-elles d'obtenir des taux de location et de leasing acceptables ? Une coopérative peut avoir des règlements qui empêchent la location de l'unité pour une période minimale. Les coopératives exigent également que les locataires potentiels soient interrogés et approuvés.
• Existe-t-il des règlements de la ville ou de la communauté qui peuvent limiter le montant du loyer ou le nombre de jours (ou le nombre de jours) par an où la propriété peut être louée mai de loger chaque locataire ?
• Dans combien de temps le bien sera-t-il prêt à être loué ? Vaut-il la peine d'acheter une propriété inachevée à un excellent prix, pour maximiser l'appréciation future du prix et passer à côté du revenu locatif initial ou faut-il acheter une propriété prête à être occupée pour maximiser le rendement immédiat et compenser le coût d'achat, etc.
• Si la propriété est complète, quel est son état ? Une inspection professionnelle par un inspecteur en bâtiment qualifié, travaillant de préférence pour Normes de l'ASHI (American Society of Home Inspectors) pour s'assurer que tout ce qui doit être inspecté l'est. Les problèmes de sécurité ou de fonctionnalité doivent être abordés dans le contrat d'achat et traités avant la clôture.

Le côté du locataire

Les locataires ont tendance à choisir un logement sur la base de cinq critères. Ils se résument au prestige, à l'intimité, à l'espace, à la vue et à la commodité. "Le PPSVC de la location". Ces facteurs ne sont pas dans l'ordre d'importance puisque certains locataires en privilégient un ou plusieurs par rapport aux autres. Examinons-les :

• Le prestige peut être très important. Un locataire aisé à la recherche d'une unité de ville occasionnelle, parce qu'il préfère une maison à une suite d'hôtel, peut placer le prestige de la propriété et son emplacement en tête de liste. Une famille d'étudiants ou de professionnels ne peut pas en faire autant.
• La vie privée est souvent importante pour de nombreuses personnes. Une célébrité ou une famille avec de jeunes enfants peut rechercher l'intimité.
• L'espace est important pour les locataires avec des enfants ou pour quelqu'un qui a besoin d'un bureau à domicile, mais moins pour un étudiant ou un locataire célibataire qui veut simplement être proche de son université ou de son bureau.
• Les opinions comptent pour beaucoup de gens. L'achat d'un logement multifamilial suffisamment haut pour donner une impression d'espace en regardant par les fenêtres est souvent plus cher qu'un logement situé à un étage inférieur avec vue sur un mur de briques. Une vue sur Central Park, par exemple, exige un prix d'achat élevé, génère un rendement plus élevé et offre un prix de vente élevé lorsqu'il est temps de liquider les bénéfices.

Une vue moins impressionnante peut ne pas offrir un rendement suffisamment élevé pour couvrir la prime d'achat, mais l'effet de levier de l'investissement permet d'atténuer ce problème. Les unités avec de meilleures vues, surtout s'il y a peu de choix dans les paiements de loyer, verront toujours des taux d'occupation plus élevés que les unités avec de mauvaises vues.

• La commodité est importante pour de nombreux locataires. Ils veulent être à proximité du bureau, du collège, d'une aire de jeux s'ils ont des enfants, d'un bon moyen de transport, etc. La commodité est un puissant facteur de motivation et permet souvent au propriétaire d'obtenir un taux d'occupation plus élevé.

Si l'on tient compte à la fois du propriétaire et du locataire, il est plus facile de choisir le bon bâtiment, puis de maximiser les flux de trésorerie et les bénéfices.

Les investisseurs avisés comprennent les coûts liés à l'achat de biens immobiliers à New York et à leur possession ultérieure. Les éléments de coût se répartissent en trois catégories principales :

• Coût d'acquisition
• Coûts de fonctionnement
• Coût de la vente

Les frais d'acquisition comprennent le prix payé pour le bien ainsi que l'achat des éléments nécessaires à sa location. À Manhattan et à Miami, les appareils de cuisine sont généralement inclus dans l'achat. À Manhattan, le revêtement de sol d'un nouvel appartement sera inclus, mais à Miami, il peut ne pas l'être. Ces commentaires sur les prix d'achat plus bas des appartements à Miami intéressera les investisseurs pour qui les coûts initiaux sont une priorité.

Les acheteurs paient leurs inspections, l' assurance titre, les honoraires de l'agent immobilier et les honoraires de l'avocat chargé de la clôture, plus les coûts proportionnels tels que les taxes ou les frais de gestion que le vendeur a prépayés. Les coûts d'exploitation comprennent des éléments tels que les frais de gestion de la propriété, l'assurance, les taxes, les services publics, les frais d'hypothèque, etc. Ils doivent être couverts par les loyers des locataires. Les propriétaires peuvent également être responsables de leurs propres coûts de marketing lorsqu'ils recherchent des locataires.

Lorsque les propriétaires vendent leur bien d'investissement, ils paient les frais de courtage pour commercialiser la propriété et trouver un acheteur prêt, disposé et capable. Ils peuvent également engager leur propre conseiller juridique et être responsables de toutes les réparations nécessaires pour rendre le bien sûr et fonctionnel.

S'il y a des coûts, il y a aussi de précieux avantages fiscaux que les investisseurs utilisent pour minimiser leurs coûts. Il est payant pour les investisseurs de comprendre règles et réglementations en matière d'impôt foncier car l'achat et la gestion de la propriété est une transaction commerciale, donc tous les frais valables sont déductibles d'impôt.

Les règles de l'IRS sont très favorables aux investisseurs, contrairement à ce qui se passe dans de nombreux pays. Outre le fait que les coûts directs d'achat et de propriété sont déductibles des impôts, un propriétaire peut amortir la valeur du bien sur 27,5 ans. Ainsi, même si la propriété gagne en valeur marchande, elle peut toujours être amortie à des fins fiscales. Lorsque le moment est venu de vendre le bien, en recourant à un échange 1031 (voir ci-dessous), l'impôt potentiel peut être reporté tant que le produit de la vente est investi dans un autre bien "de même nature". À des fins fiscales, "équivalent" ne signifie pas nécessairement un autre bien immobilier.

La ville de New York offre des possibilités de réduction d'impôts, et la Floride n'a pas d'impôt d'État sur le revenu. Les investisseurs étrangers doivent demander conseil sur la création d'une personne morale et d'autres questions fiscales, afin d'éviter ou de réduire au minimum l'obligation fiscale américaine.

Le 1031 Tax Deferred Exchange (appelé section 1031 du code des impôts américain) permet à un investisseur de vendre une propriété et d'utiliser tout le produit de la vente pour acheter une ou plusieurs propriétés "de même nature" de valeur égale ou supérieure, dans un délai approuvé, sans payer d'impôt sur la plus-value de la propriété vendue. L'impôt est reporté jusqu'à la liquidation finale sans autre investissement.

La règle 1031 est donc un excellent moyen de maximiser le retour sur investissement, car tous les bénéfices peuvent être utilisés pour acheter la (ou les) propriété(s) suivante(s) sans qu'aucune partie des bénéfices ne soit reversée au gouvernement.

Les investisseurs peuvent utiliser cet avantage pour consolider ou diversifier leurs investissements actuels, tirer le meilleur parti d'un marché émergent, obtenir de meilleurs rendements ailleurs ou remettre à zéro l'horloge de la dépréciation. Les pierres brunes détenues à New York peuvent être "échangées" contre un appartement de luxe à Miami, par exemple. Un terrain vacant ou un immeuble commercial détenu à Miami peut être "échangé" contre d'autres biens immobiliers d'investissement à New York. Les options sont nombreuses, les règles régissant les échanges sont strictes et les transactions doivent être effectuées par un intermédiaire agréé.

En s'appuyant sur les conseils avisés de l'agent immobilier ou du gestionnaire de biens, les investisseurs peuvent maximiser leur rendement. Ceci nous amène à la section suivante.

"Impôt sur les plus-values immobilières

Il est évident qu'il existe trois éléments majeurs pour obtenir le meilleur retour sur investissement. Le premier est le prix que vous payez. En considérant la revente éventuelle pendant le processus d'achat est le signe d'un investisseur réussi. L'article se the link concentre sur Miami, mais les principes abordés sont des composantes de tout processus de réflexion sur l'achat/la revente d'un bien d'investissement.

Les coûts et les revenus de la propriété sont d'une importance capitale pour le rendement final. Une question que nos clients se posent souvent est de savoir comment obtenir le meilleur rendement possible pour leur argent - outre la négociation d'un prix d'achat intéressant pour la bonne propriété au bon endroit. Un moyen efficace de s'en assurer est de tirer profit de l'achat.

Deux approches de l'effet de levier

La première, et la plus évidente, consiste à contracter un prêt hypothécaire sur la propriété. Les investisseurs étrangers apprennent qu'il existe des prêteurs américains bien établis et consentants lorsqu'ils recherchent des prêts immobiliers. Les investisseurs nationaux déposent souvent 20 % et empruntent le reste. Les investisseurs étrangers versent souvent un acompte de 50 %.

L'acompte peut provenir d'une prise de bénéfices en bourse ou de la vente d'une propriété existante pour profiter de l'appréciation du prix et des avantages de la Bourse 1031. Le coût de l'amortissement est bien sûr déductible des impôts, et le locataire est là pour couvrir les frais d'emprunt via son loyer.

La deuxième méthode la plus courante consiste à utiliser les fonds propres d'un bien immobilier actuel comme acompte. Les deux façons de procéder sont de contracter un prêt hypothécaire en utilisant le capital de la propriété comme garantie. La deuxième façon est d'utiliser un ligne de crédit sur la valeur nette de la maison (HELOC.) La principale différence est que la ligne de crédit peut être utilisée pour n'importe quoi et que les intérêts ne sont payés que sur le crédit utilisé. Elle permet donc une approche plus subtile pour rechercher le bon investissement immobilier, et pour couvrir les frais d'achat et ceux de toute rénovation, etc.

Un avantage évident du financement de l'achat est que l'appréciation du prix de la propriété est financée par l'acompte et les revenus locatifs. Un acompte de 600 000 $ sur une propriété de 3 millions de dollars dont le prix s'est apprécié de 5 % (150 000 $) signifie que l'appréciation représente un rendement de 25 % sur le montant de l'acompte.

Le financement des investisseurs accrédités est un choix judicieux sur le plan commercial.

Le recours à un gestionnaire immobilier approprié permettra de maximiser le taux d'occupation, car la société de gestion commercialisera la propriété auprès des locataires potentiels, les contrôlera et gérera le contrat de location pendant qu'elle est en activité. La décision de sous-traiter cette activité produit souvent de meilleurs locataires et des taux d'occupation plus élevés. Ces deux éléments se traduisent par un rendement plus élevé.

Le troisième élément pour obtenir le bon rendement est de confier la vente à un agent immobilier compétent et performant qui la commercialisera correctement. L'agent aidera à négocier le meilleur prix que le marché pourra supporter, aux meilleures conditions pour le propriétaire actuel et dans les délais souhaités par ce dernier.

Mettez ces trois éléments ensemble, y compris un échange 1031 si nécessaire, et la propriété générera le meilleur retour sur investissement. C'est ce qui permet de prendre la meilleure décision en matière d'investissement immobilier.

La gestion efficace des immeubles de placement demande du temps, des compétences et de l'expérience. Il existe deux types de gestion immobilière, la "gestion immobilière légère" et la "gestion immobilière complète". La gestion immobilière légère est une voie que de nombreux clients empruntent parce qu'elle prend en charge les éléments initiaux et critiques, et peut commencer dès que l'immeuble de placement choisi est sous contrat.

Gestion des biens légers

Ce service gère toutes les étapes, à commencer par la recherche du bon locataire. L'immeuble de placement est commercialisé auprès des locataires potentiels, le locataire est présélectionné, le bail est préparé, les demandes auprès des conseils de copropriété sont prises en charge, et les réparations nécessaires, etc. sont organisées. La gestion immobilière légère exclut la gestion des fonds des locataires ou des propriétaires, mais inclut la résiliation et le renouvellement des baux.

Gestion complète de la propriété

Ce service comprend la gestion des loyers et le paiement des factures, etc. avec des services complets de comptabilité et de reporting financier. Il s'occupe également des expulsions de locataires si cela s'avère nécessaire.

Manhattan Miami Property Management Services

L'achat et la possession de biens d'investissement constituent un modèle économique rentable et un moyen éprouvé de constituer et de protéger un patrimoine. En tirant parti des investissements, en profitant de tous les abattements et reports d'impôts potentiels, et en installant les bons locataires, on maximise le rendement et l'appréciation des prix. L'investissement immobilier à New York est toujours un pari solide.

Le choix d'une société de gestion immobilière expérimentée pour commercialiser le bien d'investissement, sélectionner les locataires et établir les documents de bail protégeant le propriétaire est un autre élément judicieux pour devenir un propriétaire de bien d'investissement prospère. Les immeubles de placement s'avèrent être un moyen solide d'atteindre de nombreux objectifs.

Contactez-nous dès aujourd'hui et apprenez comment investir dans l'immobilier à Manhattan ou à Miami.