DOWNTOWN MIAMI LES APPARTEMENTS À VENDRE BÉNÉFICIENT DE LA CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE

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Selon les économistes de l'État de Floride présents à la conférence sur l'estimation démographique en mai 2019, la Floride continuera de croître de plus de 330 000 personnes par an jusqu'en 2024. Cela représente plus de 900 personnes par jour. Une telle croissance démographique est analogue à celle de la Floride, qui ajoute chaque année la population d'une ville légèrement plus grande qu'Orlando ! Le comté de Miami-Dade, Palm Beach le comté et le comté de Broward ont capté 45 % de cette croissance. 


 

En Floride, cependant, c'est Miami qui a été la plus grande gagnante ! 

Downtown Miami Les données démographiques montrent qu'il abrite aujourd'hui 92 235 personnes, et que ce chiffre devrait passer à 109 617 d'ici 2021, selon la Miami Downtown Development Authority. Cela représente une augmentation énorme de 18 % au cours des trois prochaines années ! 

Downtown Miami Condos à vendre

D'où viennent tous ces gens ? Pourquoi viennent-ils à Miami ?

La plupart Downtown Miami des résidents sont de jeunes professionnels qui bénéficient d'un mode de vie 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 dans un centre urbain offrant des options culturelles et de divertissement.

De plus en plus, les résidents des États à forte fiscalité comme le New Jersey, New York, la Californie, l'Illinois, le Massachusetts et le Connecticut s'installent définitivement dans l'État du soleil. 

Adoptée au début de l'année 2018, la nouvelle loi fiscale a eu des effets négatifs sur les propriétaires de résidences principales dans les États où les impôts sont élevés. Par exemple, presque du jour au lendemain, le nouveau plafond de déduction des impôts locaux et d'État (SALT) de 10 000 dollars a essentiellement rendu la possession d'une résidence principale plus coûteuse. De plus, la nouvelle loi fiscale a réduit le montant des intérêts qu'un propriétaire principal peut déduire de 1 000 000 $ à 750 000 $ pour l'achat d'une résidence principale après 2017.


Quels Downtown Miami sont les quartiers qui ont connu la plus forte croissance ? 

Miami a atteint un point d'inflexion qui va propulser la ville vers l'avant à un rythme plus rapide, créant ainsi une demande encore plus importante. À vrai dire, Miami avait, et a toujours dans certains domaines, un besoin urgent de renaissance. Cependant, l'hyper-développement a permis de stimuler l'économie et la croissance démographique. C'est Brickell qui a connu le plus de développement, comme nous le notons ci-dessous. En outre, nous avons constaté une forte croissance à Edgewater. À l'avenir, nous prévoyons que Brickell continuera à connaître une forte croissance, mais nous pensons que d'autres quartiers, tels que le Central Business District et Park West et Wynwood, seront les moteurs de la croissance pour les 5 à 10 prochaines années.   

Brickell

Brickell a connu la plus forte croissance, sa population Downtown Miami ayant triplé entre 2000 et 2016. C'est la vision de Swire Properties d'un futur Brickell qui a rendu cette croissance possible. Apparue au cours du dernier cycle immobilier, cette vision a été ressuscitée en 2012.

En fin de compte, Swire Properties a investi plus d'un milliard de dollars dans la phase I du Brickell City Center, qui comprenait deux tours résidentielles Reach et Rise (livrées en 2016 avec 773 unités), un immense centre commercial magnifique, le très branché East Hotel et deux tours de bureaux. Le Brickell City Center a ouvert ses portes en 2016. 

La phase II de Brickell City Center prévoit l'agrandissement de deux pâtés de maisons, dont deux tours de condominiums (avec un total de 1 000 unités) et deux tours de bureaux. 

D'autres promoteurs ont suivi Squire Properties en masse à Brickell. De 2012 à 2018, Brickell a vu la livraison de près de 5 000 condos. Rien qu'en 2017, Brickell a vu la livraison de 1 400 unités de copropriété, dont Brickell Heights (600 unités), 1010 Brickell (387 unités), Echo Brickell (185 unités) et Brickell Ten (155 unités). 

Non seulement Brickell a connu une hypercroissance dans le développement résidentiel pour la vente et la location, mais elle a également vu une augmentation significative du développement auxiliaire qui vient avec l'hyper croissance avec l'ajout d'innombrables restaurants, bars, épiceries, gymnases, cinémas, etc. 

Avec tout ce développement, Brickell n'est plus seulement un quartier pour les Miamiens, car c'est désormais le choix préféré des visiteurs, qui choisissent de séjourner dans les nouveaux hôtels comme SLS LuxKimpton, JW Marriott, W Miami Mandarin Oriental et Four Seasons Downtown plutôt que dans ceux de South Beach, qui ne sont qu'à 15 minutes.

Edgewater

Edgewater a connu un développement important, ajoutant 2 800 unités de 2014 à juin 2019. La plupart de ces chiffres sont attribués à des projets qui ont été livrés au cours des 18 derniers mois, qui ont vu le groupe Related livrer ses projets Paraiso Gran Paraiso (317 unités), One Paraiso (275 unités), Paraiso Bay Views (396 unités), Paraiso Bay Tower 1 (360 unités). Les deux derniers projets d'Edgewater, Elysee et Missoni Baia en haut de la liste.

Givenchy Tom Ford Miami Design District

 

Quels autres quartiers connaîtront une hyper croissance à l'avenir ?

Park West / Central Business District près de Miami Worldcenter

D'autres quartiers devraient suivre l'hyper-croissance résidentielle de Brickell, en particulier le Central Business District et le Park West. Ces quartiers bénéficieront grandement de l'ajout du Miami World Center, dont l'ouverture est prévue par étapes plus tard en 2019. Le CBD possède également le Bayside Marketplace et le Bayfront Park.

Miami Worldcenter 

Comme Brickell City Center, qui a eu un effet transformateur sur le quartier de Brickell, Miami Worldcenter est destiné à avoir un effet transformateur similaire. Miami Worldcenter est un ambitieux projet de développement à usage mixte de 17 acres dans le centre urbain de Miami, situé entre les 6e et 11e rues du nord-est, et entre les avenues Northeast Second et North Miami, à la jonction des autoroutes I-95 et I-395. 

Miami Worldcenter comprendra un centre commercial intérieur/extérieur de premier plan, un énorme hôtel Marriott et un centre de congrès, une galerie piétonne extérieure et plus de 1 000 appartements à vendre à Miami.

Ce projet de transformation est exactement ce dont Miami a besoin pour devenir un véritable environnement urbain, en créant de la densité dans le centre non seulement pendant la journée, mais aussi après la tombée de la nuit - ce que la plupart Downtown Miami Les quartiers ont manqué pendant des décennies. 

Pour ceux qui ne connaissent pas Miami, Miami Worldcenter est situé dans le "Arts and Entertainment District". Cependant, ce n'est qu'un joli nom pour une zone pleine de boîtes de nuit douteuses, d'entrepôts, de parkings vides et d'activités malsaines, qui jonchent le quartier depuis des années. 

L'ajout de Miami Worldcenter ces immeubles alignera davantage le quartier sur les grandes résidences modernes qui se sont élevées le long du flanc est du développement, le long du boulevard Biscayne, à savoir les immeubles de copropriété de luxe Marquis, Ten Museum Park 1000 Museum (en cours de développement), 900 Biscayne et Marina Blue. Ainsi que dans la ligne des nouveaux musées Pérez Art et Frost Science dans Museum Park, plus à l'est le long de la baie et du Centre Adrienne Arsht pour les arts du spectacle, à quelques blocs au nord-est.

Le centre commercial du centre Miami Worldcenter comprendra 765 000 pieds carrés de commerces de détail, dont un Bloomingdales et un Macy's comme magasins piliers. Comme celle de Lincoln Road, la promenade de la 7e rue comprendra des boutiques spécialisées, des restaurants, des bars et des boîtes de nuit. 

En outre, l'hôtel Marriott Marquis et le centre de convention de 56 étages et 1 800 chambres seront l'un des plus grands centres de convention des États-Unis et seront directement reliés au centre commercial et au reste de la FlorideMiami Worldcenter. De plus, les transports publics via le Metro Mover et All Aboard Florida seront très proches, ce qui rendra le centre facilement accessible, et pas seulement en voiture.

Nous voyons une grande valeur dans le Miami World Center, non seulement pour ses résidents voisins, mais aussi pour les habitants et les visiteurs de Miami. Une fois plus loin, nous nous attendons à voir des annonces dans le domaine de plus de tours avec des appartements à vendre et à louer à Miami, créant ainsi une densité encore plus nécessaire. En fin de compte, ce projet constituera un grand pas en avant vers Downtown Miami la création d'un véritable environnement urbain 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7, en créant un lieu dynamique pour travailler, faire des achats et vivre.  

Centre mondial de Miami

 

Wynwood

Wynwood, qui connaît une gentrification massive, sera également le catalyseur de l'hyper croissance des résidents qui viennent à Miami. Autrefois connu pour ses magasins et entrepôts à prix réduits, Wynwood est en train de devenir un centre commercial et résidentiel. Bien que peu de développements résidentiels soient prévus à Wynwood dans les prochaines années, nous pensons que Wynwood va devenir un centre résidentiel et hôtelier. 

Wynwood ne sera pas une collectivité de grande hauteur, mais nous nous attendons à voir des projets plus petits dans tout le quartier. La construction de deux grands projets commerciaux sur la 2e avenue a commencé et le garage Goldman est terminé et ouvert, d'autres projets de bureaux ayant été annoncés cette année. Wynwood va s'étendre à un rythme beaucoup plus élevé qu'auparavant, faisant boule de neige dans l'un des quartiers les plus prometteurs de toute la Floride. 

La transformation de l'ancien coin industriel de Miami date des débuts de Art Basel Miami Beach en 2002. Dans les années qui ont suivi, la jet-set internationale attirée par cette exposition a souvent recherché les artistes travaillant dans les studios des entrepôts convertis de Wynwood. Cet afflux artistique a contribué à l'évolution de Wynwood, qui est passé d'un quartier rempli d'entrepôts vétustes et de vitrines de magasins discount à un quartier sur le point de devenir un centre commercial et résidentiel florissant.

Le quartier a acquis un nouveau statut en 2009, lorsque Tony Goldman, qui avait déjà mené des efforts d'embourgeoisement à New York et à Miami Beach, a créé le Wynwood Walls, un projet de murale en plein air avec des contributions d'artistes de rue mondialement connus comme Shepard Fairey et Ron English. Bientôt, d'autres grands noms du développement new-yorkais comme David Edelstein et Moishe Mana ont suivi l'exemple de Goldman.

Le développement du quartier a fait un grand bond en avant en 2015, lorsque Miami a créé le Wynwood Neighborhood Revitalization District, un zonage visant à encourager la construction d'un plus grand nombre de copropriétés, d'appartements locatifs et de commerces de détail. Depuis lors, une série de projets à usage mixte et à haute densité ont été proposés. Au total, ils pourraient ajouter environ 1 000 unités résidentielles et 3,9 millions de pieds carrés de surface commerciale.

Wynwood Walls

 

Pourquoi est-ce le meilleur moment pour acheter à Miami ?

Le Downtown Miami marché de l'immobilier est actuellement en plein essor. La surconstruction Downtown Miami a temporairement créé une offre excédentaire de logements en copropriété. Nous nous attendons bientôt à ce que les prix augmentent en raison de l'absence quasi-totale d'inventaire à venir, alors que la demande est en hausse. 

Cela créera une opportunité unique à court terme pour les acheteurs dans les 6 à 9 prochains mois (jusqu'à l'hiver). Au début de l'année 2020, le manque de nouvelles constructions sera très prononcé, car le pipeline s'assèche et n'est pas réapprovisionné au même rythme que celui de Miami. 

Y a-t-il suffisamment de nouvelles constructions pour loger tous ces gens qui migrent vers Miami ? 

Probablement pas. Les inaugurations et les mises en chantier de futurs condominiums sont pratiquement nulles, de Coconut Grove à Fort Lauderdale. En outre, l'offre de nouvelles constructions Downtown Miami va tomber d'une falaise dans les 6 à 9 mois à venir, car la plupart des biens de ce cycle immobilier auront été livrés d'ici là. 

Dans le même temps, cependant, la demande pour les propriétés de Miami Fl augmente en raison de la migration fiscale et les gens voient les résultats de l'hyper gentrification de Miami. Et, ils aiment Miami maintenant. Le prix des maisons en Floride étant une fraction de ce qu'il est dans certains États où les taxes sont élevées, nous pensons que la demande peut augmenter assez rapidement. Si le dollar s'affaiblit, comme le dit Trump, Miami pourrait rapidement voir un rebondissement des acheteurs du Brésil, de l'Argentine, de la Colombie, du Mexique, etc.

Quels sont les projets en cours de réalisation Downtown Miami?

Au 1er juillet 2019, Downtown Miami seuls 7 projets (soit 2 186 unités) étaient en cours de construction. Sur ces 7 projets, trois projets totalisant 1 452 unités seront livrés d'ici la fin de 2019. Parmi les unités en construction aujourd'hui, il est probable que seulement 349 unités soient achevées en 2020 et que les 385 autres soient livrées en 2021.

 

Projets en construction au 1er juillet 2019

# Nombre d'unités de copropriété

Occupation prévue

Prix moyen par pied carré

Prix moyen de la liste par unité

Taille - Moyenne Sq. Ft. par unité

Brickell Flatiron

549

2019

$766

$1,100,000

1,437

Paramount Miami Worldcenter

513

2019

$706

$1,130,000

1,600

Missoni Baia

249

2020

$808

$1,580,000

1,956

Elysee

100

2020

$781

$2,340,000

3,303

Aston Martin Résidences

390

2021

$1,000

$2,240,000

2,240

Yotel Pad

215

2021

$660

$330,000

500

La brique intelligente

170

2021

$657

$550,000

838

Total /TLD Moyenne 

2,186

 

$780

   

 

Notez que la moyenne pondérée de toutes les unités livrées est de 780 $ par pied carré et que 5 des 7 projets ont été évalués en moyenne à plus de 1 000 000 $. Ceci démontre la trajectoire ascendante de l'immobilier Downtown Miami résidentiel.  

 

Quels sont les nouveaux projets de développement qui ne sont pas encore en construction mais qui font l'objet de réservations et de contrats ?

Comme le montre le tableau ci-dessous, seuls quatre projets font l'objet de réservations et de contrats. Nous appelons "projets en phase de planification" les projets qui ont été approuvés par la Commission européenne et que nous considérons comme des projets qui font l'objet de réserves ou de contrats. Avec un si petit nombre de projets en cours de réalisation, Downtown Miami il est garanti que l'inventaire sera épuisé en 2020 et 2021. 

Les projets en phase de réservation et de contrat sont un peu plus discutables quant à la date de livraison. Il est probable qu'aucun des projets ci-dessous ne sera livré en 2020 et qu'un seul projet, Una in Brickell, sera livré en 2021. 

 

Phase de réservation et de contrats à partir du 1er juillet 2019

# Nombre d'unités de copropriété

Occupation prévue

One River Point

426

2022

Natiivo

400

2022

Okan Tower

236

2022

Una Residences

135

2021

Total

1,114

 

 

Notez qu'au cours des 5 dernières années ½, Downtown Miami 9 661 appartements ont été livrés. Si l'on ajoute à cela les 1 400 appartements qui devraient être livrés d'ici la fin de l'année, cela fait environ Downtown Miami 3 064 appartements livrés en 2018, en plus des 1 821 appartements livrés en 2017 et des 2 209 appartements livrés en 2016. 

Un excédent temporaire de stocks, des incitations à la hausse des prix, un manque de nouvelles constructions et un environnement fiscal favorable sont autant de facteurs qui favorisent Downtown Miami appartements à vendre en 2019. Combiné à l'augmentation de la migration en provenance d'autres États, nous prévoyons que Miami connaîtra une croissance, en termes de population, d'économie et, en fin de compte, de prix des logements. 

Il ne faut pas confondre le segment de marché des Downtown Miami appartements à vendre avec celui de l'immobilier de luxe à Miami Beach, qui ne suit pas la même trajectoire qu'en Downtown Miami raison de la rareté des terrains à Miami Beach - ce sont deux segments distincts avec des moteurs de marché différents. Il y a cependant eu une surconstruction dans un quartier particulier de la plage, Sunny Islesqui suivra probablement le marché du centre-ville, bien qu'à des prix beaucoup plus élevés.

Que signifie tout cela pour Miami ?

C'est un bon moment pour investir dans des appartements à vendre à Downtown Miami, car nous considérons qu'il s'agit d'un point d'inflexion qui alimente un taux plus élevé de migration fiscale, alors que dans environ 6 mois, début 2020, les futures livraisons de nouvelles constructions tomberont d'une falaise. Et il y a très peu de choses dans les étapes prévues du cycle de développement, que vous verrez ci-dessous. 

"Downtown Miami contre Miami Beach Real Estate ".

 

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Si vous êtes resté sur la touche en attendant le bon moment pour investir dans l'immobilier de Downtown Miami luxe, c'est peut-être le moment idéal. La faiblesse de l'offre de nouvelles constructions est un indicateur avancé de l'évolution future des prix. Même si les promoteurs comblent le vide et lancent un tas de nouveaux projets, il faudra compter environ 36 à 48 mois, voire plus, avant que l'inventaire ne soit livré.

Afin d'aider les acheteurs et les investisseurs, nous avons récemment lancé notre foire aux questions lors de l'achat d'un appartement de luxe à Miami, où nous avons abordé des questions telles que

  • Comment savoir si c'est le bon moment pour acheter ?
  • Quel quartier dois-je prendre en compte lorsque j'achète une propriété à Miami ?
  • Dois-je acheter un appartement à Miami dans un projet de nouvelle construction ou dans un bâtiment existant ?
  • Lorsque vous achetez un appartement à Miami, comment savoir si vous obtenez le meilleur prix ?
  • Quelles sont les implications fiscales de l'achat d'un appartement de luxe à Miami ?
     


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