LES APPARTEMENTS À VENDRE DANS LE CENTRE-VILLE DE MIAMI BÉNÉFICIENT DE LA CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE

D'où viennent tous ces gens ? Pourquoi viennent-ils à Miami ?

La plupart des habitants du centre-ville de Miami sont de jeunes professionnels qui profitent d'un mode de vie 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, dans un centre urbain offrant de nombreuses options culturelles et de divertissement.

De plus en plus, les résidents d'États à forte imposition comme le New Jersey, New York, la Californie, l'Illinois, le Massachusetts et le Connecticut s'installent définitivement dans l'État ensoleillé. 

Promulguée début 2018, la nouvelle loi fiscale a eu des effets négatifs sur les propriétaires principaux dans les États à forte imposition. Par exemple, presque du jour au lendemain, la nouvelle limite de déduction fiscale au niveau local et régional (SALT) de 10 000 dollars a rendu l'achat d'une résidence principale beaucoup plus coûteux. De plus, la nouvelle loi fiscale a réduit le montant des intérêts qu'un propriétaire de résidence principale pouvait déduire de 1 000 000 dollars à 750 000 dollars pour l'achat d'une résidence principale après 2017.

Quels quartiers du centre-ville de Miami ont connu la plus forte croissance ? 

Miami a atteint un point d'inflexion qui va propulser la ville vers l'avant à un rythme plus rapide, créant ainsi encore plus de demande. À vrai dire, Miami avait, et a toujours dans certains domaines, un besoin urgent de renaissance. Cependant, le développement effréné a contribué à stimuler l'économie et la croissance démographique. Brickell a connu le plus grand développement, comme nous le voyons ci-dessous. De plus, nous avons constaté une forte croissance à Edgewater. À l'avenir, nous prévoyons que Brickell continuera à connaître une forte croissance, mais nous pensons que d'autres quartiers, tels que le quartier central des affaires, Park West et Wynwood, seront les moteurs de la croissance au cours des 5 à 10 prochaines années.   

Brickell

Brickell a connu la plus forte croissance du centre-ville de Miami, avec une population qui a triplé entre 2000 et 2016. C'est la vision de Swire Properties pour l'avenir de Brickell qui a rendu cette croissance possible. Née lors du dernier cycle immobilier, cette vision a été relancée en 2012.

Au final, Swire Properties a investi plus d'un milliard de dollars dans la phase I du Brickell City Center, qui comprenait deux tours résidentielles, Reach et Rise (livrées en 2016 avec 773 unités), un immense centre commercial somptueux, l'hôtel branché East Hotel et deux tours de bureaux. Le Brickell City Center a ouvert ses portes en 2016. 

La phase II du Brickell City Center verra le Brickell City Center s'étendre sur deux pâtés de maisons, comprenant deux tours d'appartements (avec un total de 1 000 unités) et deux tours de bureaux. 

D'autres promoteurs immobiliers ont suivi Squire Properties en masse à Brickell. De 2012 à 2018, près de 5 000 appartements ont été livrés à Brickell. Rien qu'en 2017, Brickell a vu la livraison de 1 400 appartements, dont Brickell Heights (600 unités), 1010 Brickell (387 unités), Echo Brickell (185 unités) et Brickell Ten (155 unités). 

Non seulement Brickell a connu une croissance fulgurante dans le domaine de la promotion immobilière résidentielle à vendre et à louer, mais elle a également connu une augmentation significative des développements annexes qui accompagnent cette croissance fulgurante, avec l'ajout d'innombrables restaurants, bars, épiceries, salles de sport, cinémas, etc. 

Avec tous ces développements, Brickell n'est plus seulement un quartier pour les habitants de Miami, car il est désormais régulièrement le choix préféré des visiteurs, qui préfèrent séjourner dans les nouveaux hôtels tels que SLS Lux, Kimpton, JW Marriott, W Miami, Mandarin Oriental et Four Seasons Downtown plutôt que dans ceux de South Beach, qui se trouvent à seulement 15 minutes.

Edgewater

Edgewater a connu un développement important, avec 2 800 logements supplémentaires construits entre 2014 et juin 2019.  La majeure partie de cette croissance est attribuable aux projets livrés au cours des 18 derniers mois, au cours desquels Related Group a livré ses projets Paraiso Gran Paraiso (317 unités), One Paraiso (275 unités), Paraiso Bay Views (396 unités) et Paraiso Bay Tower 1 (360 unités). Les deux derniers projets d'Edgewater, Elysee et Missoni Baia, montent la barre encore plus haut.

Quels autres quartiers connaîtront une croissance fulgurante à l'avenir ?

Park West / Quartier central des affaires près du Miami Worldcenter

D'autres quartiers devraient suivre l'hypercroissance résidentielle de Brickell, en particulier le quartier central des affaires et Park West. Ces quartiers bénéficieront grandement de l'ajout du Miami World Center, dont l'ouverture est prévue en plusieurs étapes plus tard en 2019. Le quartier central des affaires compte également le Bayside Marketplace et le Bayfront Park.

Miami Worldcenter 

Tout comme le Brickell City Center, qui a profondément transformé le quartier de Brickell, le Miami Worldcenter est appelé à avoir un effet similaire. Le Miami Worldcenter est un ambitieux projet immobilier mixte de 17 acres situé au cœur de Miami, entre les 6e et 11e rues nord-est et entre les avenues Northeast Second et North Miami, à la jonction des autoroutes I-95 et I-395. 

Le Miami Worldcenter comprendra un centre commercial haut de gamme intérieur/extérieur, un immense hôtel Marriott et un centre de congrès, une galerie marchande extérieure et plus de 1 000 appartements à vendre à Miami.

Ce projet transformateur est exactement ce dont Miami a besoin pour devenir un environnement véritablement urbain, créant une densité dans le centre-ville non seulement pendant la journée, mais aussi après la tombée de la nuit, ce qui manquait à la plupart des quartiers du centre-ville de Miami depuis des décennies. 

Pour ceux qui ne connaissent pas Miami, le Miami Worldcenter est situé dans le « quartier des arts et du divertissement ». Cependant, ce n'est qu'un joli nom pour désigner une zone remplie de boîtes de nuit louches installées dans des entrepôts, de parkings vides et d'activités répréhensibles, qui envahissent le quartier depuis des années. 

L'ajout du Miami Worldcenter permettra au quartier de s'aligner davantage sur les superbes résidences modernes qui ont vu le jour le long du flanc est du projet, le long de Biscayne Boulevard, à savoir les immeubles de luxe Marquis, Ten Museum Park, 1000 Museum (en cours de développement), 900 Biscayne et Marina Blue. Il s'harmonisera également avec les nouveaux musées Pérez Art et Frost Science situés dans Museum Park, plus à l'est le long de la baie, et avec l'Adrienne Arsht Center for the Performing Arts, à quelques pâtés de maisons au nord-est.

Le centre commercial du Miami Worldcenter offrira une surface commerciale de 71 000 m², avec notamment Bloomingdales et Macy's comme magasins phares. À l'instar de Lincoln Road, la 7th Street Promenade accueillera des boutiques spécialisées, des restaurants, des bars et des discothèques. 

De plus, le Marriott Marquis Hotel and Convention Center, un hôtel de 56 étages comptant 1 800 chambres, sera l'un des plus grands centres de congrès des États-Unis et sera directement relié au centre commercial et au reste du Miami Worldcenter. De plus, les transports publics via le Metro Mover et All Aboard Florida seront à proximité, ce qui rendra le centre facilement accessible, et pas seulement en voiture.

Nous voyons une grande valeur dans le Miami World Center, non seulement pour les résidents adjacents, mais aussi pour les habitants et les visiteurs de Miami. Une fois le projet avancé, nous nous attendons à voir apparaître dans la région d'autres tours avec des appartements à vendre ou à louer à Miami, créant ainsi une densité encore plus nécessaire. En fin de compte, ce projet constituera un grand pas en avant vers la transformation du centre-ville de Miami en un environnement urbain véritablement actif 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, en créant un lieu dynamique où travailler, faire ses achats et vivre.  

Wynwood

Wynwood, qui connaît actuellement une gentrification massive, sera également un catalyseur de la croissance exponentielle du nombre de résidents s'installant à Miami. Autrefois connu pour ses magasins discount et ses entrepôts délabrés, Wynwood est en train de devenir un centre commercial et résidentiel. Bien qu'il n'y ait pas beaucoup de projets de développement résidentiel prévus pour Wynwood dans l'année à venir, nous pensons que Wynwood va devenir un pôle résidentiel et hôtelier. 

Wynwood ne sera pas un quartier de gratte-ciel, mais nous prévoyons la construction de projets de moindre envergure dans tout le quartier. La construction de deux grands projets commerciaux sur la 2e Avenue a commencé et le Goldman Garage a été achevé et ouvert, tandis que d'autres projets de bureaux ont été annoncés cette année. Wynwood connaîtra une expansion beaucoup plus rapide qu'auparavant, devenant l'un des quartiers les plus prometteurs de toute la Floride. 

La transformation de ce quartier autrefois industriel de Miami remonte à 2002, année du lancement d'Art Basel Miami Beach. Au cours des années qui ont suivi, la jet set internationale attirée par ce salon d'art a souvent recherché les artistes travaillant dans les studios installés dans les entrepôts reconvertis de Wynwood. Cet afflux artistique a contribué à l'évolution de Wynwood, qui est passé d'un quartier rempli d'entrepôts délabrés et de magasins discount à un quartier en passe de devenir un centre commercial et résidentiel florissant.

Le quartier a acquis un nouveau statut en 2009, lorsque Tony Goldman, qui avait déjà mené des efforts de gentrification à New York et Miami Beach, a créé les Wynwood Walls, un projet de fresques murales en plein air auquel ont contribué des artistes de rue de renommée mondiale tels que Shepard Fairey et Ron English. Rapidement, d'autres promoteurs immobiliers new-yorkais de renom, tels que David Edelstein et Moishe Mana, ont suivi l'exemple de Goldman.

Le développement du quartier a fait un bond en avant en 2015, lorsque Miami a créé le Wynwood Neighborhood Revitalization District, un zonage superposé visant à encourager la construction de plus de copropriétés, d'appartements locatifs et de commerces de détail. Depuis lors, une multitude de projets à usage mixte et à haute densité ont été proposés. Au total, ils pourraient ajouter environ 1 000 unités résidentielles et 3,9 millions de pieds carrés d'espace commercial.

Pourquoi est-ce le meilleur moment pour acheter à Miami ?

Le marché immobilier du centre-ville de Miami est actuellement dans une situation idéale. La construction excessive dans le centre-ville de Miami a temporairement créé un excédent d'offre de copropriétés. Nous nous attendons à ce que les prix augmentent prochainement, car il n'y a pratiquement pas de nouveaux biens disponibles à la vente alors que la demande est en hausse. 

Cela créera une opportunité unique à court terme pour les acheteurs au cours des 6 à 9 prochains mois (pendant l'hiver). À un moment donné au début de l'année 2020, le manque de nouvelles constructions sera très prononcé, car le pipeline s'assèche et n'est pas réapprovisionné au même rythme que celui observé à Miami. 

Y a-t-il suffisamment de nouvelles constructions pour loger toutes ces personnes qui migrent vers Miami ? 

Probablement pas. Les mises en chantier et les futurs projets de construction de copropriétés sont pratiquement inexistants, de Coconut Grove à Fort Lauderdale. De plus, l'offre de nouvelles constructions dans le centre-ville de Miami va chuter de manière spectaculaire au cours des 6 à 9 prochains mois, car la plupart des projets immobiliers de ce cycle auront alors été livrés. 

Dans le même temps, cependant, la demande pour les propriétés à Miami Fl s'intensifie en raison de la migration fiscale et les gens constatent les résultats de l'hyper-gentrification de Miami. Et ils adorent Miami maintenant. Les prix de l'immobilier en Floride étant nettement inférieurs à ceux pratiqués dans certains États où la fiscalité est élevée, nous pensons que la demande pourrait s'accélérer très rapidement. Si le dollar s'affaiblit, comme l'a laissé entendre Trump, Miami pourrait rapidement connaître un rebond des achats en provenance du Brésil, d'Argentine, de Colombie, du Mexique, etc.

Quels projets sont actuellement en cours de construction dans le centre-ville de Miami ?

Au 1er juillet 2019, le centre-ville de Miami ne comptait que 7 projets (soit 2 186 unités) en cours de construction. Sur ces 7 projets, trois projets totalisant 1 452 unités seront livrés d'ici la fin de 2019. Parmi les unités actuellement en construction, seules 349 devraient être achevées en 2020, les 385 restantes étant livrées en 2021.

Il convient de noter que la moyenne pondérée de toutes les unités livrées est de 780 dollars par pied carré et que 5 des 7 projets ont été vendus à un prix moyen supérieur à 1 000 000 de dollars. Cela démontre la trajectoire ascendante de l'immobilier résidentiel dans le centre-ville de Miami.  

Quels sont les nouveaux projets immobiliers qui ne sont pas encore en cours de construction, mais pour lesquels il est possible de réserver et de signer des contrats ?

Comme le montre le tableau ci-dessous, seuls quatre projets acceptent actuellement des réservations et signent des contrats. Nous appelons « projets en phase de planification » ceux qui ont été approuvés par la , c'est-à-dire ceux qui acceptent des réservations ou signent des contrats. Avec un nombre aussi restreint de projets en cours, le centre-ville de Miami est assuré de connaître une pénurie de logements en 2020 et 2021. 

Les projets en phase de réservation et de contrat sont un peu plus incertains quant à leur date de livraison. Il y a de fortes chances qu'aucun des projets ci-dessous ne soit livré en 2020 et qu'un seul projet, Una à Brickell, soit livré en 2021. 

Il convient de noter qu'au cours des cinq dernières années et demie, 9 661 appartements ont été livrés dans le centre-ville de Miami. Si l'on ajoute les 1 400 appartements qui devraient être livrés d'ici la fin de l'année, cela représente environ 3 064 appartements livrés dans le centre-ville de Miami en 2018, en plus des 1 821 appartements livrés en 2017 et des 2 209 appartements livrés en 2016. 

L'excédent temporaire des stocks, les incitations financières élevées, le manque de nouvelles constructions et un environnement fiscal favorable sont autant de facteurs qui jouent en faveur des appartements à vendre dans le centre-ville de Miami en 2019. Si l'on ajoute à cela l'augmentation de l'immigration en provenance d'autres États, nous prévoyons une croissance de Miami en termes de population, d'économie et, à terme, de prix de l'immobilier. 

Il ne faut pas confondre ce qui se passe sur le marché des appartements à vendre dans le centre-ville de Miami avec celui de l'immobilier de luxe à Miami Beach, qui ne suit pas la même trajectoire que celui du centre-ville en raison de la rareté des terrains à Miami Beach. Il s'agit de deux segments distincts, avec des moteurs de marché différents. Cependant, un certain quartier de la plage, Sunny Isles, a connu une surconstruction qui devrait suivre la tendance du marché du centre-ville, mais à des prix beaucoup plus élevés.

Qu'est-ce que tout cela signifie pour Miami ?

C'est le moment idéal pour investir dans des appartements à vendre dans le centre-ville de Miami, car nous considérons cela comme un point d'inflexion alimentant un taux plus élevé de migration fiscale. Parallèlement, dans environ six mois, début 2020, les livraisons de nouvelles constructions vont chuter de manière spectaculaire. De plus, il y a très peu de projets dans les phases planifiées du cycle de développement, comme vous pouvez le voir ci-dessous. 

« Immobilier au centre-ville de Miami vs Miami Beach »

Si vous attendiez le moment opportun pour investir dans l'immobilier de luxe au centre-ville de Miami, c'est peut-être le moment idéal. La faible offre de nouvelles constructions est un indicateur avancé de l'évolution future des prix. Même si les promoteurs comblent le vide et lancent une série de nouveaux projets, il faudra compter environ 36 à 48 mois, voire plus, avant que les logements soient livrés.

Afin d'aider les acheteurs immobiliers et les investisseurs, nous avons récemment publié notre FAQ « Questions fréquentes lors de l'achat d'un appartement de luxe à Miami », dans laquelle nous abordons des questions telles que :

• Comment savoir si c'est le bon moment pour acheter ?
• Quel quartier dois-je envisager lors de l'achat d'un bien immobilier à Miami ?
• Dois-je acheter un appartement à Miami dans un projet immobilier neuf ou dans un immeuble existant ?
• Lorsque j'achète un appartement à Miami, comment savoir si j'obtiens le meilleur prix ?
• Quelles sont les implications fiscales lors de l'achat d'appartements de luxe à Miami ?