Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers aux États-Unis ?

Un étranger peut-il acheter une maison aux États-Unis ?

Le gouvernement américain n'impose aucune restriction aux investissements étrangers dans l'immobilier américain, de sorte que les citoyens américains, les étrangers résidant aux États-Unis et les ressortissants étrangers sont à peu près sur un pied d'égalité. 

Quelles sont les principales règles applicables aux étrangers qui achètent une propriété aux États-Unis ?

• Les acheteurs étrangers peuvent facilement obtenir un financement pour l'achat d'une propriété à Manhattan ou d'un condominium de luxe à Miami.

• Les acheteurs étrangers doivent structurer correctement leurs investissements immobiliers afin d'éviter les droits de succession ou de s'en prémunir.

• La loi FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) exige que le gouvernement retienne un pourcentage du produit de la vente pour couvrir l'impôt sur les plus-values éventuellement dû. Le taux de retenue sur le montant de la plus-value réalisée est égal à 15 % du produit de la vente. Le montant retenu est restitué au vendeur une fois qu'il a rempli et payé sa déclaration d'impôt.

Consultez notre blog"Quatre règles pour les étrangers qui achètent une propriété aux États-Unis" ci-dessous !

Les acheteurs étrangers doivent-ils payer des droits de timbre supplémentaires ?

Non. Aucun droit de timbre supplémentaire n'est imposé aux étrangers qui achètent un bien immobilier aux États-Unis, contrairement à Hong Kong, Singapour, Londres, Vancouver, Toronto, Sydney et Melbourne, qui ajoutent tous entre 7 % et 30 % de taxes supplémentaires pour les acheteurs étrangers. Les États-Unis ne pénalisent pas les étrangers qui achètent des biens immobiliers américains.

En général, cependant, les droits de mutation combinés (c'est-à-dire le droit de timbre, la taxe sur les hôtels particuliers, l'assurance-titre, les honoraires d'avocat, les transferts de titres et autres frais de clôture) dans l'immobilier à Miami et à Manhattan s'élèvent généralement à 3 % du prix d'achat en l'absence d'hypothèque. Il convient d'ajouter 2,2 % du montant de l'hypothèque pour la taxe d'enregistrement de l'hypothèque si l'on obtient une hypothèque. Lors de l'achat d'un nouveau projet immobilier, il est d'usage que l'acheteur paie en plus les droits de mutation du promoteur, qui s'élèvent à environ 1,825 %. En conséquence, le total des frais de clôture aux États-Unis se situe entre 3 et 6 %.

Dois-je payer une commission de courtage lors de l'achat d'un bien immobilier ?

Les commissions sont toujours payées par le vendeur. La commission est divisée en parts égales entre les courtiers immobiliers de l'acheteur et du vendeur, de sorte que les acheteurs ne paient rien pour qu'un agent immobilier travaille pour eux.

Pour en savoir plus, consultez la "Check-list de l'acheteur étranger pour l'achat d'un bien immobilier à Manhattan" :

Un étranger peut-il acheter une maison aux États-Unis avec un prêt hypothécaire ?

Les prêts hypothécaires pour les ressortissants étrangers sont facilement accessibles. Par exemple, HSBC, Wells Fargo et de nombreuses banques privées proposent des prêts aux ressortissants étrangers. Vous trouverez ci-dessous les principales conditions de HSBC pour les prêts hypothécaires nationaux aux étrangers :

• 30% Acompte minimum

• 3 millions de dollars montant maximum de l'hypothèque, ce qui correspond à une valeur de propriété de 4,3 millions de dollars

• 50 000 $ ou 100 000 en dépôt auprès de la HSBC

• 12 mois réserves (paiement de l'hypothèque, charges communes et taxes) doivent être déposées (en plus des fonds déposés).

Les taux d'intérêt varient quotidiennement, contactez-nous pour connaître les taux les plus récents.

En quoi les étrangers sont-ils traités différemment des résidents américains lorsqu'ils achètent un logement ?

La politique fiscale des États-Unis est généralement favorable aux investisseurs étrangers et aux résidents américains, de sorte qu'il existe peu de règles spécifiques pour les étrangers qui achètent une propriété aux États-Unis. Les coopératives de Manhattan préfèrent les propriétaires principaux et les souscripteurs des banques considèrent l'acheteur étranger comme un peu plus risqué, mais il ne s'agit pas là d'une réglementation gouvernementale.

Vous voulez en savoir plus sur l'adaptation à la vie aux États-Unis ? 

Dois-je faire appel à plusieurs courtiers pour trouver un bien immobilier ?

Aux États-Unis, il est préférable de travailler avec un courtier immobilier professionnel pendant votre recherche. Contrairement à Londres, Paris et au Brésil, le marché américain est très transparent. Pour encourager la vélocité sur le marché immobilier, le Real Estate Board of New York et le Florida Department of State, par exemple, exigent des courtiers qu'ils communiquent leurs listes de biens exclusifs dans les 24 heures, de sorte qu'un bon courtier peut vous faire visiter n'importe quel appartement sur le marché. En vous engageant auprès d'un seul courtier, vous vous assurez d'obtenir le niveau de service le plus élevé car toute l'attention du courtier sera concentrée sur vous et votre recherche.

Quels types de biens immobiliers puis-je acheter en tant qu'étranger ?

En règle générale, les investissements étrangers dans l'immobilier américain sont limités à l'achat de condominiums, de condops et de maisons de campagne. et les maisons individuelles ou multifamiliales. A Manhattan, Acheteurs étrangers n'ont pas le droit d'acheter des appartements en copropriété ou des maisons individuelles ou collectives. Les coopératives préfèrent les propriétaires principaux et interdisent généralement la propriété étrangère, sauf si les actifs de l'acheteur et sa principale source de revenus se trouvent aux États-Unis. En savoir plus sur la différence entre un condo et une coopérative. 

Vous voulez des conseils pour investir dans l'immobilier à Miami ?

Comment dois-je structurer l'achat du bien pour minimiser les impôts ?

Les opérations peuvent être structurées d'un nombre infini de façons, mais nos investisseurs choisissent en particulier deux façons d'éviter l'impôt sur les successions - il faut tenir compte de la façon dont l'impôt sur les successions peut affecter le propriétaire ainsi que de l'existence d'une convention fiscale entre les États-Unis et son pays d'origine qui pourrait traiter les revenus, les dépenses et les plus-values d'une manière différente de celle des États-Unis. D'une manière générale, nous suggérons d'obtenir des conseils sur la structuration de l'opération

• Tenir compte des questions fiscales fédérales et nationales, ainsi que de l'impact des conventions fiscales.

• Faire appel à un conseiller local aux États-Unis pour la structuration (LLC, Foreign Corp, etc.) et les conseils fiscaux.

• Consultez toujours votre avocat avant de signer un contrat

• En savoir plus sur les éléments de coût d'un investissement immobilier

Dois-je me préoccuper de l'impôt sur le revenu ?

En général, un acheteur pourra compenser ses revenus locatifs par des dépenses en espèces, telles que les taxes foncières, l'entretien, les intérêts hypothécaires et les dépenses non en espèces, telles que l'amortissement. En conséquence, les premières années créeront des pertes sur papier, qui peuvent être reportées sur 15 ans. Par conséquent, les propriétaires ne paieront pas d'impôt sur les revenus locatifs jusqu'à ce que les pertes soient épuisées, généralement au bout de 12 ans. 

Quels sont les problèmes auxquels les étrangers qui vendent des biens immobiliers aux États-Unis doivent faire attention ?

Lors de la vente d'un bien immobilier, les deux principaux coûts sont les suivants :

a) des droits de mutation inférieurs à 2 % et b) une commission de vente de 5 à 6 %.

En outre, il faut tenir compte des impôts, de l'impôt sur les plus-values et de l'impôt sur les successions. Une bonne planification permet d'éviter l'impôt sur les successions ou de s'en prémunir. L'impôt sur les plus-values aux États-Unis pour les non-résidents est le même que pour les résidents si l'achat est effectué au nom d'une SARL ou d'une personne physique. Le taux fédéral maximum est de 28 %.

• Impôt américain sur les successions pour les étrangers  

• Impôt américain sur les plus-values immobilières pour les étrangers

Nous recevons de nombreuses questions sur l'immobilier à New York. Souhaitez-vous obtenir une réponse à vos questions ? Nous y répondons dans "Answers to FAQ's by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate" (Réponses aux questions les plus fréquemment posées par les étrangers intéressés par l'achat et la vente de biens immobiliers dans l'État de New York) :