Guide de location d'appartements à New York

1. Vous cherchez à louer un appartement à New York ? Déterminez vos priorités.

Déterminez l'importance que vous accordez à chaque sujet, à titre personnel.

• Temps de trajet jusqu'à votre lieu de travail. Les distances parcourues en métro, en train et en bus sont importantes tant en termes de temps passé pour vous rendre de votre domicile à votre bureau que pour vous rendre à vos arrêts et en revenir par mauvais temps. Si vous vous déplacez partout en taxi ou à vélo, les transports publics sont moins importants.
• Options pour faire ses courses et manger. Tout peut être livré à New York, donc l'emplacement des magasins d'alimentation et autres est peut-être moins important, mais si vous souhaitez faire vos courses vous-même, vérifiez où ils se trouvent par rapport à votre immeuble. Les restaurants, bars, lieux de divertissement, autres lieux de vie sociale ou bibliothèques et universités peuvent également avoir leur importance, alors vérifiez-les aussi.
• L'ambiance générale du quartier peut être importante si vous travaillez tard, si vous faites souvent du travail à domicile et si vous souhaitez avoir des voisins calmes. Des rues bien éclairées ou un accès facile à des espaces verts peuvent également être des critères importants.
• Si vous préférez un mode de vie autonome, les installations et les commodités offertes aux locataires dans votre immeuble pourraient figurer en tête de votre liste de priorités.

Vos priorités déterminent le quartier et l'immeuble que vous choisirez finalement.

2. Choisissez bien votre courtier

Le taux d'inoccupation à New York est d'environ 3 %. Trouver le bon appartement au bon endroit au bon moment demande de l'expérience, des efforts, des systèmes, du dévouement, une solide réputation et de bons contacts. Vous attendez de votre courtier qu'il :

• Discuter de tout avec vous afin que tout soit clair et compris.
• Transformez vos objectifs et vos priorités en un plan d'action.
• Fondez votre plan sur vos besoins pratiques et vos envies que vous devez satisfaire afin d'atteindre vos objectifs.
• Faites correspondre vos besoins et vos envies à des emplacements, des bâtiments et des appartements spécifiques.
• Prenez rendez-vous pour visiter des appartements afin d'utiliser votre temps efficacement et de prendre des décisions judicieuses.
• Connaître les appartements adaptés qui pourraient devenir disponibles mais qui ne sont pas encore proposés à la location.
• Aidez à la préparation du bail et à l'obtention de l'accord du conseil d'administration de la copropriété ou de la coopérative dans l'immeuble où se trouve l'appartement que vous avez choisi.
• Vous fournir toute autre aide, telle que des listes de professionnels fiables auxquels vous pourriez avoir besoin de faire appel, des conseils et des idées pour faciliter au maximum votre déménagement.

Il convient de noter qu'il existe de nombreux courtiers et agences immobilières à New York. Certains se concentrent sur la perception des commissions le plus rapidement et efficacement possible. Nous nous concentrons sur la satisfaction des besoins de nos clients et les aidons à atteindre leurs objectifs.

En tant que l'une des principales sociétés de courtage de New York avec une clientèle internationale, notre objectif est de gagner le droit à une relation commerciale à long terme. Bon nombre de nos clients locataires deviennent propriétaires immobiliers, et beaucoup d'entre eux deviennent des bailleurs qui souhaitent que nous leur trouvions des locataires de qualité. Établir ces relations nécessite du professionnalisme, de l'engagement et une attention particulière portée au client. C'est ce que nous apportons à chaque transaction. Pour nous, vous trouver l'appartement idéal n'est que la première étape.

3. Apprenez-en suffisamment sur New York

Certaines personnes qui s'installent à New York viennent de petites villes, d'autres de grandes métropoles internationales. New York est une ville trépidante aux multiples facettes. Environ 3 millions de New-Yorkais sont originaires d'ailleurs. New York vous attend, alors préparez-vous à la découvrir !

N'oubliez pas que votre lieu de résidence dépendra probablement de votre lieu de travail. Chaque quartier est divisé en plusieurs petits districts. La plupart des New-Yorkais passent la majeure partie de leur temps dans un périmètre de 10 à 20 pâtés de maisons autour de leur bureau et de leur domicile.

Vous ne pouvez pas choisir l'emplacement de votre bureau, alors prenez le temps de choisir l'emplacement de votre domicile. Est-il animé ou calme, quelles sont les traditions culturelles préférées, quels sont les groupes ethniques dominants ? Tenez compte de ces éléments lorsque vous visitez des appartements.

Aidez-nous à comprendre vos préférences et nous les intégrerons dans le plan d'action.

Quartiers de Manhattan

Pour vous aider à vous familiariser avec les régions locales, vous pouvez effectuer quelques recherches préalables. Les sites Web suivants peuvent vous être utiles :

Google Earthvous permet de faire une visite virtuelle de n'importe quelle ville et quartier.

Localiser. City vous informera sur les projets de construction, les vues depuis les bâtiments, etc. dans une zone donnée.

Le rapport d'adresse créera des cartes autour d'une adresse spécifique afin que vous puissiez vous renseigner sur les parcs locaux, les temps de trajet, etc.

Le New York Sightseeing Passcontient de nombreuses informations sur New York, le réseau de métro, etc. que vous pouvez télécharger sur votre téléphone ou votre ordinateur portable.

4. Déterminez le type d'appartement que vous recherchez

Consultez des photos pour vous faire une idée du type d'appartement que vous recherchez : taille, étage, vue, luminosité naturelle, etc. Lorsque vous vous apprêtez à visiter des appartements potentiels, demandez une copie des plans si possible. Les plans indiquent la disposition exacte des pièces, leurs dimensions, l'emplacement des fenêtres et des portes, etc.

Cette exploration « de haut niveau » vous aidera à établir un ordre de priorité parmi les logements possibles, à planifier l'emplacement des meubles, des appareils électroménagers, etc. Lorsque vous visiterez chaque appartement, vous les connaîtrez déjà, ce qui vous permettra de prendre une décision beaucoup plus facilement et en toute certitude.

6. Connaître le processus de location

Les lois de New York protègent les droits des locataires. Les lois fédérales telles que la loi sur le logement équitable (Fair Housing Act) et la loi sur les Américains handicapés (Americans with Disabilities Act) garantissent également que chacun soit traité de manière équitable, honnête et courtoise. Les citoyens américains connaissent déjà nos lois, mais en tant que locataire étranger, il est bon de savoir que tout est pris en charge.

Nos lois garantissent la sécurité des locations d'appartements, mais cela signifie également que les propriétaires vérifient soigneusement que les locataires respecteront toutes les règles et réglementations et qu'ils respecteront leur part du contrat de location.

Les sociétés de gestion sélectionnent des locataires dignes de confiance, solvables et financièrement solides, qui respecteront le bien immobilier et les voisins propriétaires ou locataires du même immeuble.

La société de gestion s'occupera de toutes les questions liées à la location, depuis la demande de bail jusqu'à la signature du contrat, en passant par les arrangements financiers, les autorisations du conseil d'administration, l'entretien de la propriété, etc. Les sociétés de gestion ont une responsabilité envers le propriétaire, tous les autres résidents de l'immeuble et chaque locataire.

Les locataires avisés choisissent un courtier qui connaît déjà non seulement ce type de structure, mais aussi le personnel des sociétés de gestion. Ce niveau d'association facilite le processus et vous fait gagner du temps, vous épargne des efforts et vous évite des déceptions.

7. Le contrat de location

La Real Estate Board of New York publie des documents types pour les baux. De nombreuses sociétés de gestion utilisent le même document, mais peuvent y ajouter des clauses et conditions spécifiques adaptées à un immeuble ou à un propriétaire.

Nous vous remettrons une copie du bail type afin que vous puissiez vous familiariser avec celui-ci et qu'il vous soit plus facile de vérifier ultérieurement les détails d'un contrat de location particulier.

Vérifiez dans le document (ou demandez-nous) si vous pouvez sous-louer l'appartement, si vous pouvez le décorer avec ou sans autorisation, etc.

Nous vous recommandons toujours de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier pour vous expliquer les clauses en petits caractères et vous assurer que vos intérêts en tant que propriétaire sont pleinement protégés. Connaître vos droits et vos responsabilités est une bonne pratique commerciale.

8. Durée du bail

La plupart des baux sont conclus pour une année civile. Les baux d'une durée supérieure à deux ans sont rares.

Un bail de longue durée comportera une clause permettant une modification du loyer après la première année. Le mode de calcul de cette modification doit être expliqué dans cette clause.

Un appartement situé dans un immeuble construit avant 1974 et comprenant six logements ou plus peut être soumis à la stabilisation des loyers. La réglementation limite le montant de l'augmentation annuelle du loyer et garantit le renouvellement du bail au locataire.

9. Processus de demande de location

Règle n° 1 : planifiez à l'avance. Vous devez être satisfait du bâtiment, de l'appartement, des équipements mis à la disposition des locataires, de la société de gestion et des détails du contrat de location. Le propriétaire, le conseil d'administration de la copropriété et la société de gestion doivent être satisfaits de vous.

Il est utile de tout préparer avant de soumettre votre candidature. Outre l'aspect évident, cela montre à tous votre professionnalisme.

La société de gestion procédera à une vérification complète des antécédents et la soumettra au propriétaire et au conseil d'administration de la copropriété. Veuillez donc fournir toutes les informations nécessaires sans erreur ni omission.

Disposez d'un compte bancaire américain présentant des fonds suffisants. Vous aurez besoin, au minimum, d'un montant équivalent au loyer du premier et du dernier mois, plus le dépôt de garantie (généralement équivalent à un mois de loyer) plus les frais de dossier du contrat de location, etc. Il est judicieux de disposer d'un solde supérieur à ce montant afin de couvrir les charges, les frais de subsistance et autres dépenses, et d'indiquer une certaine stabilité financière.

Il se peut que l'on vous demande de verser un dépôt remboursable « de bonne foi » afin que le propriétaire retire l'appartement du marché jusqu'à ce que le processus de candidature soit terminé.

L'acceptation peut prendre jusqu'à une semaine après l'envoi de votre demande.

Une fois acceptée, la location et le dépôt de garantie seront versés. Les chèques personnels ne sont pas acceptés. Les sociétés de gestion acceptent les chèques garantis par une banque ou les virements bancaires confirmés.

Les détails de la demande de location comprennent :

• Nom complet du demandeur.
• Adresse actuelle et précédente.
• Coordonnées de vos employeurs passés et actuels (pour confirmer votre statut).
• Numéro de sécurité sociale, numéro d'identification fiscale, numéro d'identification de l'État de New York ou toute autre pièce d'identité appropriée (détails du visa et du passeport, etc. si vous venez de l'étranger).
• Justificatif de revenu annuel
• Documents attestant de vos actifs, tels que les actions et obligations détenues, les biens immobiliers possédés, etc., y compris les relevés bancaires des 2 à 3 derniers mois, etc. Il est important de montrer que vos revenus sont environ 40 à 50 fois supérieurs au loyer mensuel. Par exemple, si vous venez de terminer vos études et que vous êtes musicien indépendant, ou si vous occupez actuellement un emploi très peu rémunéré, vous aurez besoin d'un garant.
• Références et documents attestant de votre emploi auprès de votre employeur actuel (ou précédent) et de votre ou vos anciens propriétaires, y compris leurs coordonnées.
• Déclarations fiscales des années précédentes (les deux premières pages uniquement, afin d'indiquer le revenu brut et imposable).
• Autorisation donnée à la société de gestion pour effectuer une vérification de solvabilité

Détails du garant

Un candidat étranger sans antécédents de crédit aux États-Unis, ou une personne ayant un incident dans son historique de crédit, peut être amené à fournir un garant afin que tout le monde sache qu'en cas de défaut de paiement, le loyer et les autres dépenses engagées seront payés à temps.

Les garants doivent prouver qu'ils sont financièrement solides et que leurs revenus sont 80 à 100 fois supérieurs au loyer mensuel.

Nous pouvons discuter avec vous de ce besoin éventuel bien avant que vous ne déposiez votre demande. Nous saurons également comment traduire votre expérience professionnelle et vos antécédents de crédit à l'étranger, etc. en éléments qui vous aideront à remplir les conditions relatives à la « situation financière et à la capacité de paiement ».

Si nécessaire, certaines sociétés peuvent, moyennant des frais, agir en tant que garant officiel. Là encore, en tant que courtier, vous bénéficierez de toute l'aide dont vous avez besoin à cet égard.

Approbation du conseil d'administration

Certaines entités immobilières, telles que les coopératives plutôt que les copropriétés classiques (condos), peuvent souhaiter vous rencontrer lors d'un entretien individuel afin d'examiner votre dossier de candidature en personne. Si tel est le cas, nous vous aiderons à préparer cet entretien afin de vous assurer que tout est en ordre et que vous connaissez les sujets qui seront abordés.

« Différence entre copropriété et coopérative »

10. Paiement du loyer et des autres frais

Configurez des paiements automatiques directement depuis votre compte bancaire.

11. Assurance locataire

Souscrivez une assurance pour couvrir les pertes et les dommages causés à vos effets personnels ainsi qu'aux éléments fixes de votre appartement, tels que les armoires. Bien que les équipements et les installations fixes appartiennent au propriétaire, vous pouvez être tenu responsable si vous les endommagez.

Aux États-Unis, les litiges sont souvent utilisés pour résoudre les problèmes. Il peut donc être prudent de souscrire une assurance responsabilité civile au cas où un visiteur se blesserait dans votre appartement. Beaucoup de gens souscrivent égalementune assurance complémentaire à faible coût.

Votre agent d'assurance vous expliquera tout en détail afin que vous puissiez choisir la couverture et les primes qui vous conviennent.