Analyse du marché immobilier de Manhattan

Table des matières

Octobre 2020

Le meilleur moment pour acheter à NYC

en plus de 10 ans

 

Nous sommes maintenant à trois mois de la réouverture du marché immobilier de New York. Bien qu'il y ait eu de nombreux défis à relever, la ville est en train de rebondir. Nous commençons à voir des signes de vie en termes d'augmentation des contrats signés et des ventes en attente. Mais nous avons encore un long chemin à parcourir, ce qui signifie qu'il y a une énorme opportunité pour l'argent intelligent.

Avec la réouverture des restaurants, des salles de sport, des bureaux et des musées, la ville de New York est devenue beaucoup plus animée. Les New-Yorkais se distancient socialement et portent des masques religieux, ce qui a permis de supprimer le virus dans la ville.

Si l'on prend du recul et que l'on regarde le marché de l'immobilier dans sa globalité depuis 30 000 pieds, on sait que c'est le bon moment pour acheter à Manhattan. Si vous avez acheté en 2001 ou en 2009, vous savez déjà que NYC va rebondir plus fort que jamais. C'est pourquoi je vous demande de prendre un moment pour réfléchir à la situation dans laquelle vous vous trouverez dans 18 mois. Il est certain que les acheteurs qui resteront sur la touche regretteront de ne pas avoir fait le choix d'acheter NYC plus tôt.

 

L'impulsion du marché de NYC

Voici nos principaux points de vue sur ce qui se passe sur le marché en ce moment :

  1. Covid a créé une opportunité temporaire d'acheter à Manhattan à bas prix. 
  2. Le graphique ci-dessus tient compte des ventes et des stocks en attente. Il montre clairement que NYC a été dans un marché d'acheteurs et commence à se redresser. 
  3. Les vendeurs sérieux inscrivent leurs propriétés à des prix raisonnables ou font des remises. En particulier les promoteurs, qui offrent des réductions de prix et des concessions - du jamais vu il y a quelques années à peine... et qui le seront encore dans quelques années.
  4. Alors que la remise moyenne est de 8 %, nous constatons des remises beaucoup plus importantes (2x - 3x) sur les propriétés les plus chères.
  5. La fenêtre d'opportunité est maintenant... quand cette fenêtre se fermera-t-elle ? Elle se fermera probablement avant le deuxième trimestre 2021, les meilleures affaires étant réalisées au quatrième trimestre 2020, suivies des bonnes affaires au premier trimestre 2021. Une fois qu'un vaccin sera annoncé comme efficace et prêt à être distribué, les vendeurs auront davantage confiance - nous suggérons donc de frapper maintenant ! Au moment où vous fermerez, nous serons en 2021 et nous aurons un nouveau marché.
  6. Avec 7 000 milliards de dollars de relance gouvernementale (soit 14 fois plus qu'en 2008), les risques sont faibles. Nous ne sommes pas en 2008. Les banques sont en bonne santé et le soutien de la Fed n'a jamais été aussi important.
  7. Les valorisations boursières record (un sous-produit du plan de relance du gouvernement) montrent que la Réserve fédérale fait tout ce qu'elle peut pour stimuler l'économie. Cela démontre également que les investisseurs ont confiance dans l'économie américaine et que Covid sera bientôt sous contrôle, puis dans l'histoire.
  8. La ville de New York s'emploie à supprimer le virus depuis le mois de juin, bien plus efficacement que le gouvernement fédéral. Les habitants ont fait leur part en prenant leurs distances avec la société, en évitant les grands événements et en portant des masques pour protéger leurs concitoyens. Alors que la presse regroupe l'ensemble de la ville de New York en un seul lot, les infections à Covid se sont surtout produites dans le Queens et à Brooklyn, et non à Manhattan. Nous n'avons pas vu cela mentionné dans les nouvelles.
  9. Le marché des ventes n'est plus en chute libre créée par le verrouillage. Les ventes en attente ont pris un virage, augmentant considérablement en septembre, le marché ayant dépassé le véritable creux.

Condo NYC en vente

Cartes de courtoisie de Urbardigs

 

Nos meilleurs choix actuels :

 
Vous trouverez ci-dessous quelques-unes de nos meilleures sélections actuelles. Vous noterez que certains bénéficient de réductions importantes. Plus le prix est élevé, plus la réduction est importante. L'inventaire change tous les jours, donc si vous souhaitez connaître les autres choix, faites-nous part de votre budget et nous vous les enverrons à titre privé.
 
 
Park Imperial 3 Chambres à vendre
 

230 West 56 Street - Unit 68B
3 999 000 $ / 2 154 $ par pi²
Vendu pour 6 millions de dollars en juin 2014

3 Lits / 3 Bains / 1,856 pi
Entretien : 2 941 $ / Taxes R.E. 3 686
 
 
Cet appartement de 3 chambres à coucher situé à l'Park Imperial étage très élevé a une vue imprenable sur la ville et le parc central depuis chaque fenêtre. Le propriétaire original a payé 6 millions de dollars pour cet appartement, donc cela ne durera pas longtemps. C'est une réduction de prix de 33% par rapport à la dernière fois que cette unité a été échangée en 2014. On ne peut pas battre ce prix pour le 68e étage ! Pour en savoir plus, cliquez ici.
 

3 chambres à coucher à vendre à 40 East End Avenue
40 East End Avenue - Unité 12B
4.735.990 $ / 2.417 $ par ft²
Réduit à 495.000 $ - Il y a 60 jours

3 Lits / 3,5 Bains / 1 959 pi
Entretien : 2 088 $ / Taxes R.E. 2 978
 
 
 
Ce magnifique nouvel appartement dans le East End Avenue quartier de l'a Upper East Side été réduit de 12 %. Ce 3 chambres est à 2 minutes à pied de Chapin et Brearly, deux des 10 meilleures écoles privées des États-Unis. En savoir plus.
 
 
64 East 1 Street Condo
 
2 995 000 $ / 1 657 $ par pi²
Réduit de 280 000 $ - Il y a
53 jours Vendu pour 3,4 millions de dollars en 2017

2 Lits / 2,5 Bains / 1 807 pi

Entretien : 1 955 $ / Taxes R.E. 2 972

 

Cette chambre surdimensionnée à prix réduit de 2 chambres dans le East Village vendu à l'origine comme construction neuve pour 400 000 dollars de plus que le prix de liste à 3,4 millions de dollars en 2017. Il s'agit d'un bâtiment de 2015 avec de superbes fenêtres à battants. Pour en savoir plus, cliquez ici.

 

Baccarat Condo Appartement 22A

 

20 West 53 Street - Unité 22A
4 750 000 $ / 2 748 $ par pi²
Réduit de 600 000 $ / Vendu pour 5,7 millions de dollars en 2017

2 lits / 2,5 bains / 1 728 pi²
Entretien : 3 792 $ / Taxes R.E. 2 414


Vivez au Baccarat Hotel et aux Résidences, l'un des meilleurs hôtels de New York. Le propriétaire d'origine a payé 5,7 millions de dollars pour cet appartement, ils sont donc très motivés avec une remise d'un million de dollars. En savoir plus.

 

Studio à vendre à West Chelsea NY

 

540 West 28 West Street - Unité 3A
885 000 $ / 1 560 $ par m².

Studio / 1 salle de bain / 567 pi
Entretien : 606 $ / Taxes R.E. 629

 

Ce studio à +Art in West Chelsea est très bien tarifé, à 885 000 dollars. Enfin, les vendeurs proposent des appartements dont le prix de vente n'est pas aussi élevé qu'il y a quelques années. Proche Hudson Yards de la ligne haute ! En savoir plus.

 

Pour finaliser, si vous souhaitez avoir un appel zoom pour discuter du marché plus en détail, il suffit de choisir un créneau horaire avec moi ci-dessous :

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Juillet 2020

Un été différent à New York 

 

À cette époque de l'année, je donne généralement une mise à jour des rapports sur le marché de Manhattan pour le deuxième trimestre. Cependant, le T2 2020 est un tout autre animal, puisque le marché immobilier de Manhattan a été fermé pendant 12 des 13 semaines qui composent le 2ème trimestre. 

Pour ceux qui ne savent pas ce qui s'est passé à New York, le 23 mars 2020, la ville est passée en mode verrouillage et est réapparue 90 jours plus tard, le 22 juin 2020. Aucune manifestation physique n'a été autorisée pendant cette période. L'inventaire a chuté de manière significative pendant la crise, les vendeurs ayant retiré des propriétés du marché ou retardé la cotation. Mais aujourd'hui, les propriétés sont de nouveau sur le marché, avec un inventaire en hausse de 8 % par rapport à la même période l'année dernière.  

Au cours du mois dernier, le marché est lentement revenu, mais pas nécessairement à des niveaux normaux pour l'instant. Depuis la réouverture il y a 5 semaines, nous avons vu :

  • 84% des contrats signés étaient inférieurs à 3 millions de dollars.
  • Une urgence surprenante chez certains de ces acheteurs, car ils savent que NYC va bientôt retrouver un semblant de normalité. 
  • Il ne se passe pas grand-chose dans le haut de gamme du marché, car de nombreuses personnes sont encore dans leur résidence d'été et les restrictions de voyage sont toujours en vigueur.
  • Les taux d'intérêt hypothécaires ont atteint des niveaux historiquement bas (moins de 3 %), la Fed ayant réduit le taux des fonds à zéro.
  • Les indicateurs globaux suggèrent que les prix sont de 8 à 10 % inférieurs aux niveaux d'avant la crise, mais pas à tous les niveaux de prix. 
    • Pour les nouveaux développements, les coûts de clôture combinés et les réductions de prix sont de l'ordre de 8 à 12 % selon le projet. 
    • Les rabais les plus importants ont été accordés sur le marché haut de gamme, où certains promoteurs ont revu leurs prix et prennent en charge la plupart des frais de clôture de l'acheteur, ce qui les incite à effectuer des transactions dès maintenant.  
    • Les reventes à partir de 5 millions de dollars ne font l'objet d'aucune demande de diffusion semaine après semaine. Par conséquent, les vendeurs sérieux d'une propriété plus importante doivent être prêts à accorder une remise d'au moins 10 %, et probablement plus, par rapport aux prix pratiqués avant l'exposition. 
    • Les rabais diminuent à mesure que les prix baissent, avec peu de rabais, voire aucun, en dessous de la barre du million de dollars.

Locations :

  • Bien que le parc locatif soit élevé, le marché connaît également un flux constant de baux signés, notamment à 10 000 dollars par mois et moins. Bien qu'à prix réduit ! 

Quelle est la prochaine étape ?

Nous sommes encore au début d'une nouvelle réalité, cependant, en termes de COVID, la ville de New York est maintenant un pari plus sûr que 80% du pays !  

Si New York parvient à maintenir ses protocoles de sécurité et à limiter les infections virales, et si les nouvelles concernant les essais de vaccination et les médicaments thérapeutiques (comme le Remdesivir) continuent d'être très positives, l'histoire suggère que l'immobilier de New York se redressera rapidement.  

En ce moment, nous avons dépassé le pic d'incertitude, qui pour NYC était la période avril / mai, donc peut-être que les meilleures des meilleures affaires sont derrière nous. Mais nous pensons que les acheteurs auront les 4 à 5 prochains mois pour obtenir de bonnes affaires. Une fois qu'il y aura un vaccin dont on sait qu'il fonctionne, et il y a de fortes chances que nous en voyions un à l'automne, la ville de New York sera de retour mieux que jamais. 

Des questions ? Prévoyez un moment pour discuter avec moi

Profitez de votre été ! 

Anthony

 

pablo-16

Mai 2020

L'effet du coronavirus sur les prix de l'immobilier à Manhattan

 

Au milieu de cette crise mondiale sans précédent, nous avons reçu plusieurs questions concernant l'impact de COVID-19 sur les prix du marché immobilier de Manhattan. J'espère que tout le monde reste en sécurité et en bonne santé pendant cette période tumultueuse. Pendant que le jury se penche sur la suite des événements, voici les dernières informations sur le marché immobilier de New York.

Fin mars, la ville de New York a été plongée dans un "coma induit par la médecine" afin de pouvoir anticiper la crise de santé publique. En conséquence, le marché immobilier new-yorkais a été totalement gelé dans le temps avec un minimum de nouveaux contrats au cours des deux derniers mois. L'État de New York a interdit la présentation physique des appartements et des maisons de Manhattan. De plus, la ville de New York est pratiquement fermée depuis la mi-mars. Cependant, les contrats qui étaient en cours avant que la pandémie ne frappe ont pu être conclus virtuellement et les banques ont continué à financer les hypothèques

Nous sommes maintenant à la mi-mai et New York a dépassé d'un mois le pic de la crise et s'est réveillé de son coma auto-induit. Grâce au leadership du gouverneur de New York Andrew Cuomo, New York a réussi à aplatir la courbe et à sortir de cette crise. Bien que nous ne soyons pas encore sortis du bois à 100 %, une réouverture progressive est prévue au cours des prochaines semaines et des prochains mois. De nombreux immeubles de Manhattan lèveront leur moratoire sur les emménagements et les déménagements à partir du 15 mai et nous prévoyons que le moratoire sur les visites sera levé en juin. 

Si l'on regarde dans le rétroviseur jusqu'en janvier et février 2020, l'activité des contrats a augmenté de 15 % par rapport aux mêmes périodes l'année dernière, ce qui laisse présager un printemps 2020 très solide pour la vente. Malheureusement, ce n'est plus le cas ! Actuellement, les stocks de copropriétés et de coopératives à vendre se sont considérablement réduits, avec seulement 5 000 unités mises en vente, soit 50 % de moins que les niveaux habituels de stocks pour la saison de vente du printemps. Même le calcul des jours de marché, qui comptabilise le nombre de jours où une propriété a été mise en vente, a été gelé par les portails d'inscription, car ce calcul est devenu sans signification depuis la mise en œuvre du moratoire sur les présentations de propriétés. Quel a donc été l'effet sur les prix de l'immobilier à Manhattan ?

Bien qu'il soit prématuré de tirer des conclusions sur l'impact du virus sur les prix de l'immobilier à Manhattan, l'ancien président de la Banque fédérale de réserve, Ben Bernanke, a fait remarquer que cet arrêt économique ressemble plus à une catastrophe naturelle qu'à une dépression économique. Ce n'est pas le résultat d'un effondrement du système financier comme en 2008 ou lors de la Grande Dépression. Les banques sont solides et bien capitalisées. Heureusement, la Fed a agi rapidement en matière de relance monétaire et l'administration a agi rapidement en matière de relance budgétaire. 

Le point positif dans tout cela est que les prix de l'immobilier à New York bénéficieront considérablement de taux d'intérêt bas et d'un assouplissement quantitatif record. L'inflation des prix des actifs est l'objectif visé par l'assouplissement quantitatif, même s'il faudra peut-être un certain temps avant que l'occasion ne se présente. Quel que soit le niveau d'inflation des prix de l'immobilier à Manhattan résultant de ce stimulus record de l'EQ, en fin de compte, NYC reste l'une des premières villes du monde et les gens ont toujours besoin de logements, que ce soit pour acheter ou louer. 

En fin de compte, il s'agit d'un problème de santé qui peut être résolu, surtout maintenant que tout le monde se concentre sur le problème du Covid 19. 

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Février 2020

6 choses à savoir sur le marché immobilier de New York en février

 

1. Augmentation significative de l'activité commerciale par rapport à l'année dernière

  • Ventes en attente en hausse de 17% - Marché global
  • Ventes en attente en hausse de 25% - 600K$ - 1 Million  
  • Ventes en attente en hausse de 21% - 1 à 2 millions de dollars 

Cela montre que l'activité de vente est en nette progression par rapport à l'année dernière, qui était le creux du marché en termes d'activité. Les propriétés de moins de 2 millions de dollars sont celles qui connaissent le plus fort rebond. Nous constatons enfin que la demande dépasse l'offre, ce que nous n'avions pas vu depuis un certain temps à New York. Les contrats signés à Manhattan ont connu une hausse à deux chiffres en novembre 2019, décembre 2019, janvier 2020 et février 2020. Un indicateur avancé, une hausse prolongée des contrats signés précède généralement l'action sur les prix. Le mois de janvier, exceptionnellement lent, a vu un nombre impressionnant de contrats signés, ce qui n'est pas courant pour le mois le plus froid de l'année. 

A titre anecdotique, nous avons remarqué que lorsque nous appelons d'autres courtiers pour fixer des rendez-vous, au moins 25 % du temps, ces unités ont déjà des offres acceptées. Rien de tel qu'il y a 12 mois. Les unités qui font l'objet d'un contrat sont soit sur le marché depuis un certain temps et ont subi plusieurs baisses de prix, soit de nouvelles unités dont le prix a été correctement fixé dès le départ. Dans ce dernier cas, nous assistons à des journées portes ouvertes et à quelques guerres d'enchères (un vestige d'une autre époque).

2. L'activité du marché du luxe se renforce sur les rabais

Les rabais à travers New York permettent de conclure des affaires et, en janvier, nous avons constaté un rabais médian de 6,4 % (un taux élevé pour New York) qui montre que les vendeurs ont capitulé et que les affaires ne se font pas. Si la plus forte augmentation des ventes a été enregistrée pour les unités de moins de 3 millions de dollars, nous avons également constaté une certaine amélioration dans le haut de gamme. 

Par exemple, le rapport Olshan a noté "Vingt contrats ont été signés la semaine dernière à 4 millions de dollars et plus, la troisième semaine consécutive de 20 ventes ou plus. La baisse moyenne du prix par rapport au prix demandé à l'origine était de 18 %, un total qui a été faussé par les deux meilleures ventes".

"Le nombre moyen de jours sur le marché était de 803, un total qui était élevé car la moitié des propriétés étaient vendues par des promoteurs et étaient sur le marché depuis des années. C'est le total le plus élevé que ce rapport ait jamais enregistré depuis que nous avons commencé à suivre cette statistique particulière en 2012".

Central Park Buyers : Si vous avez observé le marché de Billionaire's Row et de Central Park, des opportunités existent. C'est peut-être le moment d'intervenir avant que le marché ne se retourne. Par exemple, pour quelqu'un qui souhaite vivre au Trump International Hotel and TowerColumbus Circle, il est possible d'obtenir une vue directe sur Central Park avec trois chambres à coucher pour 3 300 dollars le mètre carré (ci-dessous). Le DJT ne sera pas président pour toujours et ce bâtiment finira par rebondir. En outre, nous avons constaté de fortes réductions à One57 et le Time Warner Building également, bien que le prix plancher pour une vue directe sur Central Park dans ces bâtiments et d'autres bâtiments ultra luxueux tourne autour de 4 500 dollars par pied carré. 

Prix de l'immobilier à Manhattan pour 1 Central Park West

Notez que les acheteurs de ce segment ne cessent de nous dire qu'ils entendent que de plus en plus de stocks arrivent sur le marché. Bien que cela puisse être le cas pour d'autres quartiers, il n'y a pas de nouveaux bâtiments qui arrivent dans le quartier des milliardaires. En outre, le niveau d'inventaire en dessous de 20 millions de dollars avec une vue dégagée sur Central Park est limité, car la plupart de ces bâtiments ont un prix de vente moyen de plus de 30 millions de dollars. 

3. Nouveaux développements et reventes

Les nouveaux développements dont les prix ont été fixés il y a deux ou trois ans sont à la traîne sur le marché et la raison en est qu'il y a un décalage entre les promoteurs et leurs banques et les investisseurs. 

Ce que nous disons à nos acheteurs : il y a des tonnes d'opportunités sur le marché de la revente avec des propriétés dont le prix varie entre 1 100 et 1 800 dollars le mètre carré. 

Bien sûr, il y a des opportunités dans le segment des nouveaux développements et ont vu des réductions de 15% dans certains bâtiments. Cependant, beaucoup de ces bâtiments où vous voyez des réductions à deux chiffres ont été lancés il y a des années. En revanche, nous avons vu des bâtiments lancés en 2019 avec des prix qui reflètent le marché actuel, offrant peu de remises par rapport aux prix bas demandés, mais reprenant toujours les frais de clôture de nombreux acheteurs.

Le marché est très sensible aux prix et motivé par le dollar. Il est bien connu qu'il existe un stock fantôme. Il s'agit d'unités qui ont été retirées du marché à des vendeurs irréalistes, ou de nouveaux projets de développement dans des quartiers périphériques. Les acheteurs sont très avisés de nos jours et savent comment repérer une bonne valeur. Si vous l'avez acheté au cours des cinq dernières années et que vous essayez de le vendre maintenant, vous êtes probablement sous l'eau ou à l'équilibre. Par conséquent, préparez-vous à un voyage mouvementé. Les trucs et astuces - il y en a beaucoup - ne feront pas vendre une propriété trop chère.

Nouveaux développements Propriétés à vendre

Derniers appartements en vente à Manhattan

4. Les loyers sont en hausse 

Après avoir connu un certain ralentissement au cours des deux dernières années, les taux de location ont augmenté de manière significative d'une année sur l'autre. De la réalité - Alors que les chasseurs d'appartements essaient de comprendre ce qui se passe avec les frais de courtage, ils ont maintenant d'autres nouvelles pour les faire réfléchir : Les loyers ont augmenté de 5 à 6 % le mois dernier par rapport à l'année précédente dans les trois arrondissements couverts par l'étude de marché de Douglas Elliman.

5. Taux hypothécaires

Les taux d'intérêt hypothécaires ont chuté depuis la même période l'année dernière et se situent à des niveaux historiquement bas. Le taux hypothécaire fixe sur 30 ans a atteint 3,65 %, tandis que le marché boursier était proche d'un record de plus de 26 900. En comparaison, au cours des 30 dernières années, le même taux hypothécaire a été en moyenne d'environ 6,25 %. Au cours des dix dernières années, le taux n'a été inférieur qu'à deux reprises, en septembre 2016, avec un minimum de 3,42 %, et en novembre 2012, avec un minimum de 3,32 %.

Il est peu probable que les taux puissent descendre beaucoup plus bas, car nous sommes déjà proches des planchers historiques. Nous recommandons donc à nos clients de refinancer maintenant ou de financer leurs nouveaux achats de biens immobiliers pour profiter de ce phénomène de taux hypothécaires artificiellement bas avant qu'il ne soit trop tard. 

5. Coronavirus et acheteurs étrangers 

Bien qu'il soit trop tôt pour déterminer l'impact des soins de santé sur le marché immobilier, il convient de noter que le marché immobilier new-yorkais a été dominé par les acheteurs nationaux et que les étrangers en ont été pratiquement absents. Les acheteurs de Chine continentale sont absents du marché de New York depuis 2016, les Européens sont absents car leur monnaie est faible depuis un certain nombre d'années. Les Latins et les Brésiliens ont été largement absents car leur monnaie s'est dépréciée.

Par conséquent, nous ne nous attendons pas à ce que cela affecte négativement le marché de New York à court terme. Si le dollar devait chuter et que les craintes concernant la santé s'estompaient, le marché pourrait décoller. Enfin, certains pays asiatiques pourraient voir leurs opportunités d'investissement limitées tandis que les autorités tentent d'endiguer l'écart, ce qui entraînerait une augmentation des investissements à New York, une ville sans risque. 

Janvier 2020

Une mise à jour vidéo de Urbandigs

Beaucoup de clients me demandent ce qui se passe sur le marché de New York, je voulais donc vous envoyer une mise à jour rapide via une vidéo de Noah au Urbandigs.com. Il a fait un excellent travail de distillation de ce qui se passe sur le marché immobilier de Manhattan.

 
Les principaux éléments de la vidéo sont les suivants :

 

  • Rétablissement du marché de Manhattan en 2019
    • Le changement de la loi fiscale fédérale TJCA à partir de 2018, qui limite SALT les déductions à 10 000 dollars, a rendu la procédure plus coûteuse pour les propriétaires principaux (et non pour les investisseurs).
    • La taxe sur les résidences a été augmentée à partir du 1er juillet 2019, selon une échelle mobile qui a affecté le calendrier des achats tout au long de l'année 2019.
  • Le marché s'est stabilisé : les ventes se sont modérées, les contrats signés se sont améliorés et la croissance de l'offre s'est ralentie.
  • Les ventes en attente ont augmenté de 7%.
  • Le creux du marché s'est produit au quatrième trimestre 2018
  • "Le coup est déjà passé"C'est donc peut-être le bon moment pour acheter maintenant.
 
 
Êtes-vous sur le marché pour acheter à NYC en 2020 ? Si oui, faites-moi savoir la taille de la propriété que vous envisagez et je vous enverrai une petite sélection des meilleurs achats que nous voyons à vendre en ce moment. Le 4ème trimestre a vu certains prix aux niveaux de 2014 / 2015. Nous ne nous attendons pas à ce que le marché se détériore davantage, surtout maintenant que les changements fiscaux ont été intégrés au nouveau marché.
 

Depuis un certain temps déjà, nous disons à nos clients que le creux du marché, en termes d'activité, se situe autour de novembre et décembre 2018. Les chiffres de novembre et décembre 2019 ont confirmé notre point de vue, car les contrats signés ont augmenté dans les deux chiffres par rapport au même mois de l'année dernière. En raison des conditions météorologiques à New York, nous avons des saisons de vente distinctes, nous devons donc toujours regarder le mois ou le trimestre de l'année précédente pour voir comment nous nous en sortons. [Vers la fin de la vidéo Urban Digs, il confirme ce que nous avons dit à nos clients en comparant les ventes en attente].

Les chiffres pour 2019 étaient déroutants car une augmentation des taxes sur les maisons de maître a été annoncée en avril pour les achats effectués après le 30 juin 2019. Cela a avancé au deuxième trimestre un nombre important de ventes en dollars élevés qui auraient naturellement clôturé au troisième trimestre. En comparaison, le troisième trimestre de 2019 avait l'air terrible, mais si l'on compare un troisième et un quatrième trimestre combinés en 2019 à la même période en 2018, le volume des ventes n'a baissé que de 4 %.

Cependant, la mauvaise presse d'un troisième trimestre 2019 désastreux a fait que les vendeurs (y compris les promoteurs) ont offert des remises plus importantes. Cela a entraîné une augmentation des transactions, tant sur le marché de la revente que sur le marché du nouveau développement.

Nous croyons fermement que la correction du marché à Manhattan est purement due à la politique de réinitialisation des prix causée par le plafond de 10 SALT 000 dollars. Robert Schiller a estimé que les propriétés de New York ont perdu 11 % de leur valeur en raison de cette nouvelle loi fiscale. La presse parle aussi d'un problème d'offre, mais nous ne voyons pas nécessairement d'offre excédentaire dans les quartiers les plus huppés. Bien sûr, il y a un excès d'offre dans les quartiers "C" comme Financial District et Lower East Side, mais les quartiers de premier choix sont les UWS, les UES, Greenwich VillageIl n'y en a tout simplement pas. TribecaCela étant dit, les développeurs et les vendeurs offrent de bonnes remises pour faire avancer le produit, sachant que les gens ont tendance à faire les gros titres et à ne pas se concentrer sur les détails.

L'activité contractuelle est un indicateur avancé de la tarification. Si nous continuons à voir des augmentations à deux chiffres dans les contrats signés, nous nous attendons à ce que les prix augmentent et à ce que ces remises diminuent.

Demander une sélection de propriétés de la ville de New York

Décembre 2019

Des signes encourageants pour les condos de New York en novembre

En moyenne, les acheteurs ont bénéficié d'une réduction de 5,7 % entre le dernier prix demandé et le prix de vente final en novembre 2019. Cette réduction était la plus importante depuis plus de 8 ans ! C'est un écart assez important pour NYC et une grande opportunité pour les acheteurs.

Les acheteurs avisés ont pris note des rabais disponibles sur le marché et, en conséquence, l'activité contractuelle des condos a augmenté de 15 % par rapport à novembre 2018. Un signe encourageant après une année tumultueuse pour l'immobilier à New York (SALT plafonds, modifications de la Mansion Tax et WeWork).

 

Opportunités à 35 Hudson Yards ans - jusqu'à 30% de réduction sur une poignée d'unités

Le groupe apparenté a besoin de 5 à 7 unités supplémentaires pour que le plan d'offre de 35 Hudson Yardssoit efficace (il faut que 15 % des unités soient vendues avant que les gens puissent emménager), c'est pourquoi il offre des rabais importants sur quelques unités pendant une courte période.

Avec la remise appliquée, le prix du pied carré de ces unités, qui commencent au 57e étage, se situe entre 2 250 et 2 400 dollars par pied carré ! C'est assez bon marché pour ce qu'ils livrent. Le 35 Hudson Yards a des finitions de style Four Season qui sont parmi les meilleures que nous ayons vues à Manhattan.

Les résidents du 35 Hudson Yards pourront profiter de services hôteliers (à la carte) de l'hôtel Flagship Equinox, situé au pied du bâtiment, et faire l'expérience d'une véritable vie à cinqstar .  

35 Hudson Yards appartements

Si vous n'êtes pas intéressé, connaissez-vous quelqu'un qui pourrait l'être ? On ne voit pas cela tous les jours à New York, et surtout avec le groupe apparenté.

Faites-nous savoir si vous souhaitez en savoir plus sur cette incitation par les prix à l'adresse Hudson Yards. Nous serions heureux de partager les images et les visites vidéo de chacune de ces unités.

 

The Park Loggia à 15 West 61 la rue

Comme nous l'avons prédit, 15 West 61 Street continue d'être le nouveau développement le plus vendu de Manhattan. En seulement 6 mois, Park Loggia a vendu plus de 65 unités au 1er décembre.

Et pourquoi ? L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement !

The Park Loggia Columbus Circle

  • Située à l'angle de Broadway et de la 61e rue ouest, à un pâté de maisons au nord de la villeColumbus Circle, cette tour de 32 étages comptera 172 appartements. Upper West Side.
  • Il s'agit du premier immeuble de copropriété à prix raisonnable construit dans le quartier de Columbus Circle depuis plus de 15 ans
  • Le prix est fixé en fonction du marché d'aujourd'hui, et non du sommet du marché d'il y a trois ans. 
  • Il y a un manque constant d'options de développement existantes et nouvelles dans ce joyau particulier d'un quartier de l'UWS

 

Lantern House a lancé ses ventes en West Chelsea

Après 3 semaines sur le marché, The Lantern House signe de nombreux contrats. Il ne fait aucun doute que le prix et l'emplacement ont intrigué les acheteurs. Meatpacking District et le West Village ne sont qu'à 4 blocs au sud. Il Hudson Yards y a 10 blocs au nord, un plan droit en haut de la 10ème avenue ou le long de la High Line. La zone autour de la High Line est maintenant entièrement construite, nous ne verrons donc plus de bâtiments ici. C'est ce que c'est....et West Chelsea c'est maintenant l'un des quartiers les plus chers de Manhattan.

C'est pourquoi il est rafraîchissant de voir des prix d'entrée de gamme aussi intéressants à Lantern House. C'est le seul nouveau développement sur High Line qui a 1 chambre à coucher sous les 2 millions de dollars (avec très peu aussi peu que 1,45 millions de dollars et 2 chambres à coucher sous les 3 millions de dollars (avec très peu aussi peu que 2,4 millions de dollars). Bien sûr, si vous voulez des vues sur la rivière, les prix de l'immobilier à Manhattan sont plus élevés, mais toujours pas à des niveaux aussi farfelus que ceux de son voisin XI.

Maison des lanternes West Chelsea

Les sociétés liées doivent vendre 15 % ou 28 unités avant de pouvoir déclarer le plan d'offre effectif et commencer les fermetures. Les fermetures sont prévues pour septembre 2020. Les promoteurs sont toujours les plus motivés lorsqu'ils vendent les premiers 15 % des unités, ce qui leur permet de passer plus rapidement aux fermetures. C'est le meilleur moment pour obtenir la meilleure offre. Une fois que le plan d'offre sera effectif, les promoteurs augmenteront les prix. 
 
 
 

Le secteur des technologies de la ville de New York est en feu

Au cours des dernières semaines, NYC a consolidé sa position de deuxième pôle technologique le plus important au monde avec des baux massifs signés dans et autour du Hudson Yards quartier. Les entreprises technologiques se bousculent pour obtenir des biens immobiliers de premier ordre à Manhattan afin d'attirer le vaste réservoir de talents bien formés de la ville. La synergie avec les industries connexes fait de NYC le bon choix pour ces géants de la technologie. 

En savoir plus

Octobre 2019

Ne croyez pas tout ce que vous lisez

Ralentissement du marché des prix des appartements en copropriété à Manhattan

Ces titres sensationnels font vendre beaucoup de journaux et de clics, mais ne servent pas à leurs lecteurs en leur disant ce qui se passe vraiment sur les prix de l'immobilier à Manhattan

Oui, l'activité et les prix des ventes du 3ème trimestre étaient en baisse, mais c'est en réalité parce que les acheteurs se sont précipités pour avancer les ventes au 2ème trimestre afin d'éviter une augmentation de la taxe d'habitation. C'est clair et simple. 

Quel est l'objet de cette taxe ? Le 1er juillet 2019, la mansion tax, une taxe new-yorkaise payée par l'acheteur à la clôture, est passée d'un pourcentage fixe de 1 % pour les propriétés de 1 million de dollars et plus à un pourcentage dégressif allant de 1,25 % à 3,9 % pour les propriétés les plus chères.  

Bien qu'il ne soit pas en plein essor, le marché immobilier de Manhattan n'est pas aussi mauvais que le décrivent ces gros titres. 

  • Un indicateur avancé, Contrats signés, en baisse de seulement 2% au cours du trimestre par rapport à l'année dernière. Loin d'un bain de sang ! 
  • Les quartiers les plus prisés ne connaissent pas de nouveaux développements excessifs, bien qu'il y ait eu une surconstruction dans certains segments - les segments super et ultra-luxe. Comme nous l'avons déjà noté, il y a eu une surconstruction dans les quartiers périphériques comme le Financial Districtet le Far Upper West Sidepar exemple. Pour en savoir plus.

Outre les taux hypothécaires historiquement bas et la détente de Trump avec la Chine (à partir d'aujourd'hui), comme le note le NY Post, il y a "des raisons d'applaudir" si vous êtes un acheteur.

Sachant que ces titres resteront dans l'esprit des acheteurs pendant le trimestre ou plus longtemps, certains développeurs de projets récemment publiés ont a considérablement baissé les prix au cours de la dernière semaine. Notamment, deux de nos nouveaux développements favoris de l'UES (Hayworth et Beckford) baisse des prix 8-11 au cours des derniers jours. Vous trouverez plus d'informations à leur sujet ci-dessous :

Il est clair que le marché immobilier de Manhattan a subi une remise à zéro. Cette situation a été provoquée par la loi fiscale de 2018 qui a rendu la possession d'une résidence principale à New York plus coûteuse. Maintenant que le marché a été relancé, nous pensons qu'il existe des opportunités pour les investisseurs à long terme.

Les taux d'intérêt sont artificiellement bas et il semble que des mesures positives soient prises en vue de la guerre commerciale de Trump, comme nous l'avions prédit. Il est impossible de chronométrer le creux d'un marché, mais nous pensons que le pire est passé.

 

Les baisses de prix des nouveaux développements

La maison et la tour Beckford viennent de faire l'objet d'un ajustement de prix important deux semaines et plus après son lancement en douceur. Grâce aux médias, j'en suis sûr ! 

Comme nous l'avons indiqué dans notre bulletin du 21 septembre, nous considérons ce projet comme l'une des meilleures nouveautés de New York. Maintenant, avec une réduction de 8-11% par rapport à leur prix de lancement initial, c'est même un better l'accord maintenant. La qualité du bâtiment et de ses finitions est comparable à celle de 135 East 79 Street & 20 East End Avenue. Et nous nous attendons à des taux de location similaires pour Beckford, plus de 100 dollars par pied carré et par an à la livraison (au printemps 2020 pour Beckford House et au printemps 2021 pour Beckford Tower). 

Beckford House UES

Demande de prix et de plans pour la maison et la tour Beckford

 

The HayworthUn autre projet de l'UES, lancé pendant l'été, vient de réduire ses prix aujourd'hui. Par exemple, l'appartement 8A vient d'obtenir une réduction de prix de 11 %. Grâce à cette réduction, le 8A est proposé à 2 101 dollars le pied carré, un prix exceptionnel pour un produit de ce calibre. The Hayworth Le 8A est un immeuble de 61 unités seulement, situé à l'angle de Lexington et de la 86e rue, de l'autre côté The Lucidade la rue. Il sera l'un des meilleurs immeubles de copropriété de l'UES lorsqu'il sera achevé au printemps 2020. 

The Hayworth

Demandez les prix et les plans d'étage pour The Hayworth

 

Marché de la revente

De nombreux vendeurs ont finalement accepté le marché, ce qui s'est traduit par des baisses de prix importantes. Dans certains cas, nous constatons un retour à la tarification de 2014/2015 pour les unités de revente. Pas dans tous les cas, mais certainement pour certains. Toutefois, les propriétés dont le prix n'est pas fixé sur le marché actuel languiront sur le marché. Celles dont le prix est bon ont été vendues.

Avec un marché locatif qui se renforce et des prix immobiliers en baisse, les rendements sont assez bons, étant donné que les rendements dans le monde entier se compriment en raison des taux négatifs.

Nouveaux développements Propriétés à vendre

Derniers appartements en vente à Manhattan

Mai 2019

Mise à jour du marché des appartements en copropriété à Manhattan

Ceux qui essaient de prévoir le creux absolu de n'importe quel marché (immobilier ou boursier) trouveront cela presque impossible, mais il y a parfois des signes clairs...

Une hausse significative de l'activité commerciale en avril laisse penser que le creux de la vague est passé !

Ce qui se passe réellement

Les contrats signés en avril à Manhattan ont augmenté de deux chiffres par rapport à mars dernier (+15,6%) et à la même période l'année dernière (+11,6%), selon Urban Digs. Les contrats signés sont un indicateur avancé dans tout marché immobilier. Une augmentation significative du nombre de contrats signés précède généralement une évolution positive des prix. Nous garderons un œil sur ce chiffre à mesure que nous avancerons en 2019, mais ces pousses vertes sont un très bon signe que le marché se stabilise et commence même à se redresser. C'est une bonne nouvelle après un premier trimestre décevant.

La nouvelle loi fiscale qui a été adoptée en décembre 2017 a vraiment aspiré la vie du marché de Manhattan au cours de l'année dernière. Mais, maintenant que les gens comprennent mieux ses effets après avoir rempli leur déclaration de revenus de 2018 (qui doit être déposée le 15 avril), une partie de cette incertitude s'est dissipée. Si vous vous souvenez bien, la loi a plafonné à 10 000 dollars le montant des impôts d'État et des taxes locales (c'est-à-dire les impôts fonciers) (SALT) qu'un propriétaire principal pourrait déduire de sa déclaration d'impôts fédérale, un montant minuscule pour un propriétaire principal de New York. Ce fut une surprise totale pour la plupart des New-Yorkais et en a pris beaucoup au dépourvu. Mais, si le SALT plafond a effectivement aspiré la vie du marché en raison de l'incertitude, il a eu moins d'impact sur le haut de gamme du marché en raison des compensations sous la forme de taux d'imposition plus faibles, d'un seuil d'IMR plus élevé et d'autres lacunes.

Avec le changement de taxe derrière nous et une augmentation des ventes, nous pensons que 2019 est le bon moment pour acheter un appartement à Manhattan. Voici ce que dit le rapport de Douglas Elliman

 

  • Le ralentissement des ventes en 2018 a conduit les vendeurs à ajuster leurs attentes à un niveau inférieur. Chiffres fournis par Jonathan Miller Samuel.
  • Les acheteurs ont désormais plus de choix, car les stocks se sont accumulés en raison du ralentissement du volume des ventes. Cela exerce également une pression à la baisse sur les prix.
  • Les taux d'intérêt hypothécaires ont baissé de 40 points de base (presque ½ point) depuis mai dernier, ce qui rend l'environnement financier très attrayant.
  • Un PIB de 3,2 % au premier trimestre 2019 et une croissance de l'emploi meurtrière (taux de chômage le plus bas depuis 1969), tout cela alors que les données relatives à l'inflation sont mises en sourdine, ce qui permet de maintenir les taux d'intérêt à des niveaux raisonnables pour contribuer à alimenter la reprise.

Avec des prix plus bas, des attentes des vendeurs ajustées, des taux récemment réduits, la certitude quant à l'impact du changement fiscal et le dernier signe d'une économie américaine et de New York en plein essor, acheter maintenant est très intéressant. Nous prévoyons de considérer le premier trimestre 2019 comme le creux absolu de ce cycle de marché.

 

Blog en vedette :

"9 conseils pour l'achat d'un bien immobilier de luxe à New York

Février 2019

C'est un marché d'acheteurs à New York

Aujourd'hui, nous avons le sentiment que le marché du logement de Manhattan est une opportunité d'investissement qui ne se présente qu'une fois par décennie, voire une fois par génération. Au quatrième trimestre 2018, Manhattan s'est transformé en un marché d'acheteurs prononcé, alors que les stocks ont augmenté, que les ventes ont ralenti et que les prix médians demandés ont baissé. Une nouvelle offre importante est mise en ligne cette année, alors qu'il reste encore des unités de développement non vendues des deux dernières années. Le marché a été faible et les vendeurs sont très négociables. Dans le même temps, l'économie de la ville de New York est robuste. Nous pensons que la combinaison de ces facteurs fait que le moment est idéal pour réaliser un investissement à long terme - l'année 2019 étant le moment idéal pour acheter.

C'est une occasion très rare. Au cours des vingt dernières années, Manhattan n'a été sur le marché des acheteurs que deux autres fois : en 2001, juste après le 11 septembre, ce qui n'a duré que six mois, et en 2008-2009, après l'effondrement de Lehman Brothers qui a déclenché une crise du crédit qui a duré un an. Le marché d'acheteurs actuel a commencé fin 2015, mais seulement dans le segment de l'ultra-luxe, une petite partie du marché. Depuis lors, le marché des acheteurs s'est toutefois élargi. D'abord au segment du luxe en 2016 et 2017 et maintenant à tous les segments d'inventaire, surtout en 2018 après la promulgation de la nouvelle loi fiscale fédérale défavorable (longuement discutée dans nos mises à jour précédentes) qui a mis de nombreux acheteurs sur la touche.

Comme vous pouvez le voir dans le tableau ci-dessous de Compound, si vous achetez un bien immobilier à Manhattan au bon moment (c'est-à-dire pendant un marché d'acheteurs), les récompenses peuvent être nombreuses :

 

Nouvelles du marché des copropriétés de Manhattan

Quant aux détails sur le déroulement du 4e trimestre 2018 :

  • Les contrats signés au quatrième trimestre 2018 ont diminué de 3 % par rapport au même trimestre de l'année dernière, le niveau le plus bas depuis 2012. Cette baisse de 3 % est toutefois attribuée à une énorme diminution de 19 % des contrats signés pour les condos, compensée par une forte augmentation des contrats signés pour les coopératives.
  • Les prix des contrats ont baissé pour tous les types de stocks. L'activité contractuelle est plus représentative de la santé du marché actuel que les données sur les ventes clôturées, qui comprennent souvent des contrats anciens conclus à un moment qui n'est pas nécessairement représentatif des conditions actuelles du marché.
  • En termes de ventes conclues, le prix de vente médian des appartements a baissé de 8,1 % pour atteindre 1,48 million de dollars, le plus bas depuis plusieurs années.
  • Le nombre de condos vendus au quatrième trimestre a diminué par rapport au troisième trimestre de 22,7 % et de 13,0 % en glissement annuel, ce qui signifie que le volume des ventes est plus lent qu'il ne l'a été depuis très longtemps.
  • Le prix de vente médian par pied carré a augmenté, mais cette augmentation a été biaisée par la fermeture de deux immeubles de luxe qui ont commencé à fermer, 520 Park Avenue et du 220 Central Park Sud.

Que signifie tout cela ? 

  • Il y a une opportunité d'acheter maintenant.
  • Les acheteurs ont plus de pouvoir d'achat qu'auparavant.
  • Les acheteurs ont également beaucoup plus d'options parmi lesquelles ils peuvent choisir.
  • Les développeurs sont devenus plus créatifs en offrant de nouvelles incitations, tandis que les vendeurs individuels négocient considérablement sur le prix.
  • Les acheteurs ont un moyen de pression pour exiger des choses qui, il y a deux ans, constituaient une rupture de contrat pour un vendeur, comme par exemple autoriser les éventualités hypothécaires ou couvrir les droits de mutation et les charges communes.

Gardez à l'esprit que cette rare occasion se produit au moment où l'économie de New York est en plein essor et en mesure de poursuivre sa croissance dans les années à venir (par exemple, l'expansion de Google West Soho, Hudson Yards ouverture en mars 2019, etc.)

Pendant que les transactions se font, de nombreux acheteurs potentiels restent sur la touche, dans un mode attentiste. Nous les mettons en garde contre le fait qu'il est impossible de prévoir le moment où le marché atteindra son niveau le plus bas. Souvent, un acheteur attendre trop longtemps, manquer la baisse et perdre leur effet de levier. Les taux d'intérêt ont atteint leur plus haut niveau de 2018, ce qui en fait un bon moment pour entrer sur le marché ou le louer, avant qu'ils ne recommencent à monter.

Octobre 2018

Pourquoi le moment est venu d'investir dans le marché des appartements en copropriété de Manhattan

Warren Buffett l'a bien dit : "Le prix est ce que vous payez, la valeur est ce que vous obtenez... Il est sage d'être craintif quand les autres sont avides et avide quand les autres sont craintifs".

Certains rapports récents sur l'immobilier à New York ont fait peur à certaines personnes. Lorsque l'on examine le tableau général et les statistiques globales de ces rapports, on comprend assez clairement pourquoi ces personnes ont peur, mais il faut creuser davantage pour comprendre toute l'histoire.

Les acheteurs d'appartements à Manhattan sont restés prudents au 3e trimestre 2018 en raison des inquiétudes suscitées par la nouvelle loi fiscale (FN1) mise en œuvre fin 2017, malgré une économie très forte, un marché boursier record et des taux d'intérêt encore relativement bas, bien qu'en hausse rapide.

L'immobilier à Manhattan est rarement sur un marché d'acheteurs, donc si vous êtes intéressé par un investissement sûr à long terme, c'est peut-être le moment d'acheter. Ce ne sera pas un événement prolongé ou répété de sitôt. En fait, au cours du troisième trimestre, le haut de gamme du marché (>5 millions de dollars), qui a amorcé une correction en 2016, a commencé à rebondir quelque peu, comme nous le verrons plus loin.

 

Les gros titres ne racontent pas toute l'histoire

Si les gros titres concernant le trimestre ont été inquiétants, ils ne racontent pas toute l'histoire. Nous devons examiner ce qui se passe aujourd'hui sur le marché et non pas il y a un, deux ou huit trimestres, ce sur quoi portent généralement les rapports trimestriels sur le marché. Si vous regardez le nombre de contrats signés au cours du trimestre, un indicateur avancé, ce trimestre est à peu près le même que celui de l'année dernière.

  • Les contrats signés à Manhattan ont connu une légère baisse de 1 % par rapport au nombre de contrats signés au troisième trimestre 2017.

  • Le segment le plus performant en termes de contrats signés est celui des 5 à 10 millions de dollars (qui a connu une augmentation de 30 % des contrats signés, principalement en raison des ventes de deux nouveaux développements The Belnord et de 100 E 53e).

  • Le deuxième meilleur segment est celui des maisons à 10 millions de dollars et plus, qui a connu une augmentation de 10 % de l'activité.

  • Nous ne saurons pas quelles sont les unités sous contrat, mais les prix auxquels ces unités seront finalement échangées jusqu'à leur clôture et leur enregistrement, qui pourrait avoir lieu dans plusieurs mois, le rebond de l'activité après une longue période de sommeil est rassurant. Il est certain que le rabais a joué un rôle dans ces ventes.

Les ventes clôturées au 3e trimestre 2018 montrent cependant une image différente. Lorsque vous examinez les ventes clôturées, vous n'évaluez que les unités qui ont été clôturées au cours du trimestre, quelle que soit la date de signature du contrat. Dans le cas de New Development, cela aurait pu être il y a trois ans dans certains cas. Par conséquent, les informations sur les ventes clôturées peuvent être quelque peu dépassées, même si elles restent de bonnes informations pour saisir les tendances.

  • Les fermetures globales à Manhattan ont diminué de 8% (bien qu'en hausse de 5% par rapport au deuxième trimestre 2018)
  • Les ventes de nouveaux développements ont chuté de 37 %. Cela a conduit certains promoteurs à réduire considérablement les prix des nouveaux projets pour les bâtiments qui étaient surévalués au départ ou qui se trouvaient en dehors des quartiers les plus demandés. Le groupe de base a indiqué que la remise moyenne sur les nouveaux développements a atteint un niveau presque record de 14 % au cours du trimestre, contre 8 % l'année dernière.
  • Les acheteurs, chassés par les prix élevés des nouveaux développements, se sont tournés vers la revente d'appartements, qui a augmenté de 2 %, alors que les ventes des coopératives fermées ont diminué de 8 %.
  • Les stocks ont augmenté de manière significative au cours du trimestre, à 13 %, ce qui entraînera un allongement des délais de commercialisation à l'avenir.
  • C'est le stock de coopératives de revente qui a le plus augmenté, soit 26 %, tandis que le stock de copropriétés de revente a augmenté de 4 %. Le stock de nouveaux développements a baissé de 5 %.
  • Le prix moyen d'un condo était de 2,66 millions de dollars, soit une baisse de 2,3 %. Le prix moyen du pied carré pour la revente des unités de copropriété a baissé de 5 %.  
  • Le prix moyen d'un nouveau développement était de 4,33 millions de dollars, tandis que le prix au pied carré des nouveaux développements a augmenté de 4 %.
  • Le prix moyen du pied carré pour le marché du luxe (10 % des ventes) a augmenté de 2,7 % et le seuil d'entrée du luxe est tombé à 3,85 millions de dollars.

 

Actualités immobilières de NYC | Rapport sur le marché de Manhattan
Crédit photo : 111 Murray

Le macro-environnement

  • Le Dow et le NASDAQ sont en hausse. Les prises de bénéfices peuvent bien faire baisser les prix mais, indépendamment des discussions sur les guerres commerciales internationales, les stocks sont élevés et les prises de bénéfices semblent très attrayantes.
  • Le taux de chômage est en baisse et, statistiquement, les États-Unis connaissent le plein emploi. Le plein emploi encourage les dépenses. Les dépenses des consommateurs génèrent plus de profits pour les actionnaires.
  • La déréglementation bat son plein, et il est donc très probable que le développement des entreprises se poursuive sur sa lancée.
  • Il n'y a pas de bulle de crédit, mais le président de la Fed dit que les taux d'intérêt augmenteront progressivement jusqu'en 2019. La hausse des taux d'intérêt encourage les acheteurs à souscrire des prêts hypothécaires à taux fixe le plus tôt possible.
  • Les taux de croissance élevés dans l'ensemble de l'économie tendent à faire se demander combien de temps tout cela va durer, si bien que beaucoup retiennent les achats importants. Aujourd'hui, les économistes affirment qu'il n'y a pas de bulle de crédit à l'horizon et que l'économie axée sur la consommation semble donc saine.

 

Pourquoi nous avons confiance dans le marché de New York

Pour résumer, nous pensons que c'est un marché d'acheteurs plutôt intéressant, surtout par rapport à 2008.

  • Les vendeurs ayant enfin négocié, les acheteurs ont désormais du pouvoir
  • L'intérêt est relativement faible historiquement
  • L'économie est en plein essor
  • La déréglementation bat son plein
  • Le taux de chômage le plus bas depuis 69 ans
  • La ville de New York a le plus haut niveau d'emploi depuis 50 ans et l'industrie new-yorkaise est maintenant bien diversifiée en dehors de la seule finance
  • Pas de bulle du crédit comme en 2008 ; les banques ont des exigences strictes et font preuve de diligence raisonnable
  • Les bénéfices des entreprises n'ont jamais été aussi élevés, surtout avec le nouveau taux bas de 21%.
  • La surconstruction des marchés urbains est généralement absorbée rapidement

Les chiffres détaillés suggèrent que le marché immobilier de New York est fort. La plupart des gens liront les rapports généraux, mais l'acheteur avisé écoutera les spécialistes de l'immobilier. Pour paraphraser Warren Buffett, quand les autres ont peur, c'est peut-être le bon moment pour acheter à New York.

Mai 2018

L'effet de la nouvelle loi fiscale américaine à Manhattan 

La nouvelle loi fiscale américaine, entrée en vigueur le 1er janvier 2018, a fait beaucoup de bruit dans les médias. Cependant, si vous regardez les petits caractères, la loi sera une aubaine pour les entreprises et les investisseurs immobiliers, y compris les acheteurs étrangers. Pour les propriétaires actuels, surtout à Manhattan, c'est un peu plus compliqué.

À Manhattan, l'incertitude quant aux effets ultimes de la nouvelle loi, qui limite les déductions fiscales de l'État et des collectivités locales et réduit le montant des intérêts déductibles sur les résidences principales de 1 million de dollars à 750 000 dollars, a créé un marché agité et se reflète dans les derniers rapports de marché du premier trimestre, qui indiquent une baisse de 10 % de l'activité du premier trimestre, selon Corcoran. La faiblesse du volume a été constatée pour tous les niveaux de prix, mais elle s'est surtout fait sentir dans le haut de gamme. L'activité de vente du deuxième trimestre semble se redresser.

Pour atténuer les effets négatifs de la loi fiscale, le gouverneur Cuomo a fait des efforts importants pour modifier les règles fiscales de l'État. Nous nous attendons à ce qu'une certaine incertitude subsiste sur le marché, ce qui mettra les acheteurs aux commandes pendant les prochains mois, au moins jusqu'à ce que l'économie commence à se réchauffer, un sous-produit attendu de la réforme fiscale.

Il convient toutefois de noter que de nombreux immeubles de luxe dans des quartiers de premier ordre du centre-ville, comme NoHo, TribecaSoHo West Village et Flatiron, et le cœur du quartierUpper West Side, par exemple, se portent plutôt bien. Les condos à bon prix continuent d'évoluer rapidement, les ventes en attente sont en hausse par rapport au mois et à l'année précédents, et nous constatons toujours que 20 % des transactions sont faites au-dessus du prix demandé, ce qui n'est pas négligeable.

Mars 2018

Rapport sur le prix des maisons à Manhattan 

L'économie américaine et la ville de New York, en particulier, ont connu de bonnes performances économiques au début de 2018.  

  • L'emploi à New York a atteint un niveau record de 4,426 millions de personnes. La ville de New York a créé 702 000 emplois depuis 2009, soit une augmentation de 18,9 %, ce qui représente la plus forte hausse depuis la Seconde Guerre mondiale et bien plus que le pays, qui a ajouté 11,5 % de nouveaux emplois. La technologie, les médias, les soins de santé et les entreprises liées au tourisme sont les secteurs qui ont généré le plus d'embauches au cours des dix dernières années.
  • La moyenne du Dow Jones a augmenté de 25 % depuis un an, pour atteindre 25 000. Avec presque toutes les entreprises déclarées pour 2017, 75% des entreprises ont déclaré que leurs bénéfices du quatrième trimestre ont dépassé les attentes.
  • En février, le nombre d'emplois a augmenté de 313 000, dépassant les attentes de 100 000, tandis que le taux de chômage était faible (4,1 %).

Nous nous attendons à ce que la nouvelle réforme fiscale ait des effets plus positifs plus tard dans l'année et à ce que la phase II de la réforme fiscale réduise les impôts sur les plus-values. Restez à l'écoute...

Gestion de propriétés à New York pour les investisseurs et les propriétaires de copropriétés

Octobre 2017

Rapport sur le marché de Manhattan

Le marché principal de Manhattan pour les appartements en copropriété continue d'être fort et actif. Des marchés boursiers records, des financements peu coûteux et facilement accessibles, et la clarté ont contribué à propulser le marché. Il y a un an, il y avait une grande incertitude concernant les élections américaines, les taux d'intérêt atteignaient des sommets prématurés et tout le monde était choqué par Brexit. Quelques statistiques pour le troisième trimestre 2017 :

  • Les contrats de copropriété signés entre 1 et 3 millions de dollars ont augmenté de 11 % par rapport à l'année précédente
  • Les contrats de copropriété signés entre 3 et 5 millions de dollars ont augmenté de 8 % d'une année sur l'autre. 
  • Le marché des copropriétés de luxe (10 millions de dollars et plus) continue toutefois de faire face à des vents contraires, bien que ce trimestre ait vu une augmentation de 12 % du nombre de contrats signés > 10 millions de dollars.
  • Reventes - 1 774 dollars en moyenne par personne
  • Nouveaux développements - prix moyen de 2 320 dollars par personne
  • Luxe - 2 780 $ psf, avec un prix d'entrée pour le luxe (10% des ventes) à 4,1 millions de dollars.

Février 2018

Comment sont les niveaux d'inventaire de revente sur le marché immobilier de Manhattan ?

"Buyers - A correction des prix a déjà eu lieu, et depuis un an environ, le marché élargi montre des signes de stabilisation et de normalisation. Si vous avez un réel besoin d'acheter et que vous trouvez la bonne propriété, utilisez cette période de ralentissement pour tout effet de levier que vous pouvez obtenir sur negotiations - you jamais savoir quand un vendeur en a eu assez, et est prêt à frapper cette offre".

Lire l'article complet à l'adresse suivante : medium.com

Nous sommes d'accord avec Urban Digs. Le marché de l'immobilier de Manhattan a déjà connu une correction, en particulier dans le segment du luxe, et les acheteurs ont plus de moyens de pression maintenant qu'ils n'en avaient entre 2014 et 2016. Nous prévoyons que cet effet de levier se poursuivra en 2018, en raison de la confusion qui règne autour des nouvelles modifications fiscales. Nous avons toutefois constaté que l'offre de stocks de revente est encore faible. 

Nous avons examiné les niveaux d'offre de stocks de revente dans quatre quartiers de premier choix qui sont populaires auprès de nos principaux acheteurs de maisons et investisseurs : TribecaChelsea, Upper East Side et Upper West Side. Nous avons examiné le segment des 5 à 10 millions de dollars, celui des 2 à 5 millions de dollars et celui des 1 à 2 millions de dollars. 

Sur l'ensemble des biens immobiliers de Manhattan à vendre dans le segment des 5 à 10 millions de dollarsTribeca, il n'y avait que 17 unités de revente à vendre, 8 unités de revente à vendre à Chelsea, 5 unités de revente à vendre dans les Upper East SideÉtats-Unis et 4 unités de revente à vendre dans les États-UnisUpper West Side, soit un total de 34 unités de revente dans ces quatre quartiers, qui couvrent une grande partie de l'île de Manhattan. 

En raison de la baisse du marché, sur l'ensemble des biens immobiliers de Manhattan à vendre dans le segment des 2 à 5 millions de dollarsTribeca, il n'y avait que 22 unités de revente à vendre à Chelsea, 15 à Chelsea, 21 à Manhattan et 32 dans Upper East Sidela Upper West Side région (y compris Riverside). Cela fait seulement 90 unités disponibles dans le segment des 2 à 5 millions de dollars dans ces quatre quartiers.  

Sur le marché d'entrée de gamme, sur l'ensemble des biens immobiliers de Manhattan à vendre entre 1 et 2 millions de dollarsTribeca, il n'y avait que 2 unités de revente disponibles à Chelsea, 11 unités de revente à Chelsea, 15 unités de revente dans le Upper East Side secteur de la Upper West Side. Cela fait un total de 47 unités de revente disponibles à la vente dans le segment des 1 à 2 millions de dollars dans ces quatre grands quartiers. 

Comme l'a noté Urban Digs, il est vrai que les vendeurs sont plus réceptifs aux négociations de nos jours, surtout par rapport à 2014 - 2015, mais l'offre de bons appartements de revente est encore relativement faible. De plus, les nouveaux développements se vendent à un prix élevé. Lorsque nous commençons à nous concentrer sur les meilleurs biens immobiliers de Manhattan disponibles à la vente, par immeuble particulier, par exposition, ceux qui ne sont pas surévalués, le nombre de bonnes options diminue considérablement. Par conséquent, si vous êtes un acheteur qui a des besoins en matière de logement ou qui recherche un investissement, gardez cette petite histoire d'offre à l'esprit. 

Upper East Side 

Les prix du marché immobilier de New York pour Upper East Side

Upper West Side

Les prix du marché immobilier de New York pour Upper West Side

Chelsea

Prix du marché immobilier de New York pour Chelsea

Tribeca

Les prix du marché immobilier de New York pour Tribeca

Les tableaux sont une gracieuseté de UrbanDigs

Janvier 2018

Mise à jour du marché de Manhattan Q4|2017

Le quatrième trimestre du marché immobilier de 2017 à Manhattan est l'un des plus stables, les trois derniers trimestres sur quatre montrant une augmentation des ventes conclues. L'année 2017 a été bien meilleure que 2016, bien qu'il y ait eu une baisse marquée du nombre de contrats signés au cours du trimestre par rapport à l'année précédente, qui peut être principalement attribuée à des facteurs non liés au marché, tels que la réforme fiscale et le climat politique.

Toutefois, en examinant de plus près les types de biens, nous constatons des variations importantes. Le segment des coopératives de revente a été le plus actif, avec un troisième trimestre consécutif de croissance des ventes. Les contrats signés pour la revente de copropriétés ont toutefois été affectés par la persistance de prix élevés, et les ventes de nouveaux projets ont connu une baisse de 12 % en raison du cycle actuel et du calendrier des promoteurs immobiliers. Compte tenu de tout cela et de l'incertitude entourant la nouvelle réforme fiscale, on peut supposer que l'immobilier de Manhattan devient lentement un marché d'acheteurs.

Revente de condos

  • Le prix moyen au pied carré était de 1 759 dollars, stable d'une année sur l'autre.
  • Le nombre de ventes sur ce marché a chuté de 3 % pour atteindre 929, le plus bas niveau depuis le quatrième trimestre 2011.
  • Le nombre de jours sur le marché était de 116 jours, stable d'une année sur l'autre.
  • L'inventaire a diminué de 4 % pour atteindre 2 485 unités à vendre.

L'incertitude concernant les effets de la réforme fiscale s'est manifestée au quatrième trimestre dans le secteur de la revente de copropriétés, entraînant une baisse de l'activité de vente et une stagnation des prix. Pour la deuxième année consécutive, le marché a sous-performé et a enregistré le moins de ventes depuis 2011. Le stock d'unités disponibles a diminué en conséquence, avec une baisse générale de 3 %. Nombreux sont ceux qui soulignent un décalage dans la fixation des prix, car le stock actif s'est vu attribuer une prime à deux chiffres par pied carré par rapport aux ventes clôturées du quatrième trimestre.

Coopératives de revente

  • Le prix moyen d'une coopérative était de 1,26 million de dollars
  • Le prix moyen au pied carré était de 1 167 dollars, soit une augmentation de 1 % par rapport à l'année dernière
  • Le nombre de ventes sur ce marché a augmenté de 4 %, pour atteindre 1 733 biens.
  • Le nombre de jours de présence sur le marché était de 88 jours, soit une baisse de 5 % par rapport à l'année dernière.
  • Les stocks ont augmenté de 15 % pour atteindre 2 824 unités à vendre.

Les coopératives de revente ont terminé l'année 2017 comme le produit immobilier le plus vendu de l'année, continuant à surpasser les autres options en augmentant les ventes pour le troisième trimestre consécutif. En outre, la forte demande de revente des coopératives a fait chuter de 5 % la durée moyenne de vie d'une propriété restant sur le marché. Ce faisant, le marché a réagi en augmentant le stock disponible de 15 %.

Nouveau développement

  • Le prix moyen d'un nouvel immeuble en copropriété était de 3,92 millions de dollars.
  • Le prix moyen du pied carré était de 2 253 $, ce qui a chuté de 17 % par rapport à l'année dernière, le nombre de fermetures de super et d'ultra-luxe ayant diminué.
  • Le nombre de ventes sur ce marché a diminué de 12 %, passant de 527 à 463.
  • L'inventaire a augmenté de 30 %, avec 1 074 unités désormais mises en vente.

Comme on pouvait s'y attendre, les chiffres du marché des appartements neufs ont tendance à augmenter ou à diminuer en fonction de l'avancement des travaux de construction en cours. Aucun nouvel immeuble n'a commencé à fermer dans les 4th trimestre et un certain nombre de grands développements, tels que 125 Greenwich et 91 Leonard ont lancé des ventes, faisant monter les stocks de 30 %.

Luxe

  • Le prix moyen d'un appartement de luxe à New York était de 7,24 millions de dollars au quatrième trimestre.
  • Le prix moyen au pied carré a baissé de 12 % pour atteindre 2 625 dollars.
  • Le seuil de luxe était de 3,882 millions de dollars.

Le segment du luxe est déterminé par les 10 % des ventes les plus importantes en fonction du prix. Le prix d'entrée, ou "seuil", a baissé d'environ 500 000 dollars, pour s'établir à 3,882 millions de dollars. De plus, le prix moyen a chuté de 10 % et le prix au pied carré a baissé de 12 %. Ces baisses peuvent être attribuées à un changement dans les fermetures au cours du trimestre par rapport aux fermetures de produits de luxe et de super-luxe, comme 432 Park, Greenwich Lane, et 56 Leonardà la fin de 2016, à des bâtiments de luxe plus modestes situés dans des endroits périphériques, tels que One West End le 252 East 57th Cependant, nous avons assisté à un marché plus concurrentiel avec un stock accru, ce qui ne laisse guère d'autre choix aux vendeurs que de baisser les prix pour satisfaire la demande des clients. Cela représente un réel potentiel pour les investisseurs dans le segment du luxe, car ces unités de luxe sont basses et prêtes à être déplacées.

En conclusion, le marché de Manhattan reste stable et 2017 a été plus sain que 2016. Cela étant dit, le marché continue de montrer des tendances à pencher du côté du client, ou en d'autres termes, à devenir un "marché d'acheteurs". L'augmentation des stocks disponibles, les nouveaux projets de développement et l'abaissement du seuil de luxe ont créé un marché dans lequel les propriétaires et les promoteurs sont enclins à réduire les prix pour faire face à la baisse des ventes. En raison des incertitudes liées à la réforme fiscale, 2018 sera une bonne année pour l'acheteur, et moins bonne pour le vendeur. Pour ceux qui restent sur la touche, ce pourrait être le bon moment pour entrer sur le marché, avant que les effets positifs de la réforme fiscale de M. Trump ne se fassent sentir.

 

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Novembre 2016

Comment le président Trump affectera-t-il l'immobilier américain ?

Jamais auparavant un promoteur immobilier et un courtier immobilier de la ville de New York (oui, il a une licence de courtier de la ville de New York) n'a siégé à la Maison Blanche. Si beaucoup d'entre nous ne sont pas d'accord avec le comportement et les positions politiques de M. Trump, une chose est sûre : M. Trump sera favorable aux biens immobiliers et à l'immobilier.

Alors que certains postulaient qu'une présidence d'atout serait un événement de cygne noir, plutôt qu'un plongeon, le dollar américain et la bourse ont tous deux augmenté aujourd'hui !

Si vous vous demandez comment les politiques du président Trump affectent l'immobilier américain, voici quelques indications sur la manière dont Trump fonctionnera probablement une fois en fonction.

Utilisera-t-il l'immobilier pour relancer l'économie ?

Trump est un promoteur et un courtier immobilier. Il a lui-même utilisé l'immobilier comme un investissement toute sa vie et a déclaré qu'il était intéressé par la promotion de l'accession à la propriété. Étant donné que son entreprise familiale est spécialisée dans l'immobilier, que ce soit par le biais de sa propre société, l'organisation Trump, ou de celle de son gendre, Kushner Properties, nous attendons de Trump qu'il poursuive son histoire d'amour avec la propriété.

Qu'adviendra-t-il des taux hypothécaires ?

Les taux devraient rester bas pendant un certain temps. "Les taux hypothécaires sont en baisse parce que les investisseurs voient des rendements sûrs dans les titres adossés à des hypothèques américaines, ce qui reflète leur confiance dans la sécurité relative du marché immobilier américain", a écrit l'économiste en chef de Trulia, Ralph McLaughlin, dans une déclaration au lendemain des élections. "De plus, la Fed va probablement retarder la hausse des taux de décembre en raison des turbulences économiques mondiales. Ces deux effets signifient une victoire à court terme pour les emprunteurs, et nous verrons probablement une augmentation du refinancement des hypothèques si les taux continuent à chuter".

Va-t-il réduire les impôts pour les investisseurs immobiliers ?

Les républicains conservent le contrôle de la Chambre et du Sénat. En conséquence, les républicains ont un contrôle sans entrave sur l'avenir de la politique fiscale, ce qui signifie que certains changements importants affecteront les impôts des investisseurs immobiliers. Trump a proposé de le faire :

  • Des taux d'imposition plus bas, avec un taux maximum de 20 % pour l'imposition des plus-values.
  • Supprimer les droits de succession ou de décès
  • Réduire l'impôt sur les sociétés de 35% à 15%.

Et s'il n'obtient peut-être pas tout ce qu'il veut en termes de réforme fiscale, notre législation fiscale est mûre pour le changement (les républicains et les démocrates l'ont tous deux demandé), et ce changement devrait intervenir avant août 2017, avant le début de la saison électorale pour 2018.

Pourrait-il être plus facile d'emprunter de l'argent ?

La réduction de la réglementation, l'une des caractéristiques de sa campagne, permettrait aux banques d'augmenter leurs prêts, ce qui a été très modéré depuis 2008. Une autre façon pour une présidence d'atout de faciliter l'accès des consommateurs à la propriété serait de réduire les primes pour les FHA loans ou la réduction des frais de garantie pour Fannie Mae ou Freddie Mac.

Comment les règlements seront-ils affectés ?

Une grande partie de la plate-forme de Trump s'est concentrée sur la déréglementation du marché financier afin de le relancer plus complètement, et cela seul pourrait aussi donner un coup de fouet à l'immobilier. C'est un point sur lequel Trump - et le parti républicain dans son ensemble - a fait entendre sa voix.

Trump a proposé de réduire à la fois la réglementation bancaire et la réglementation de la construction. L'assouplissement de la réglementation sur les prêts pourrait stimuler l'accession à la propriété en facilitant l'obtention de prêts par les consommateurs. En ce qui concerne la réglementation sur la construction, lors d'une réunion de la National Realtor Association, M. Trump a estimé que 25 % des coûts de construction d'une maison étaient liés à la réglementation. Il aimerait ramener ce chiffre à 2 %. Si la construction est déréglementée, cela signifierait des maisons plus abordables pour les consommateurs.

La déduction des intérêts hypothécaires va-t-elle disparaître ?

Non ! L'année dernière, un plan fiscal que M. Trump a partagé mentionnait spécifiquement et explicitement qu'il conserverait la déduction des intérêts hypothécaires.

Va-t-il poursuivre le programme d'échange 1031 ?

M. Trump, qui a fait l'objet d'immenses critiques pour avoir utilisé de manière agressive le code des impôts afin de ne pas payer d'impôts fédéraux, préserverait probablement les très controversés 1031 échanges libres d'impôt, qui permettent aux propriétaires de vendre des biens sans payer d'impôts sur les plus-values s'ils investissent le produit d'une vente dans d'autres investissements immobiliers. Cette politique de programme d'échange 1031 est l'un des fondements du secteur immobilier et M. Trump la préservera.

Qu'en est-il de l'immigration ?

La politique d'immigration de M. Trump a subi de nombreux changements depuis qu'il a annoncé sa candidature. La réforme de l'immigration ne sera pas un projet de loi facile à faire adopter par le Congrès ou le Sénat, il est donc difficile de déterminer si elle aura une influence importante sur le marché immobilier de New York.

M. Trump pourra-t-il mettre en œuvre toutes ses positions de campagne ?

Pour ceux d'entre vous qui sont émus par le fait que M. Trump soit président après certains de ses discours et comportements scandaleux, rappelez-vous que le président des États-Unis n'a pas un pouvoir illimité. Nos fondateurs ne voulaient pas que le pouvoir soit contrôlé par un seul homme ou un seul groupe avec la possibilité de se retrouver sous le joug d'un autre dictateur ou tyran. En conséquence, notre gouvernement est divisé en trois branches : le pouvoir exécutif, le pouvoir législatif et le pouvoir judiciaire. C'est pourquoi bon nombre des positions politiques les plus scandaleuses de la campagne de Trump ne se concrétiseront pas - soit elles seront combattues par le pouvoir législatif, soit renversées par le pouvoir judiciaire.

Il ne fait aucun doute que cette élection a été très conflictuelle. Mais, maintenant que l'élection est terminée, le peuple américain va se rassembler comme nous l'avons toujours fait. Comme l'a dit Obama à propos de Trump : "Nous nous réjouissons tous de son succès".

 

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