Analyse du marché immobilier de Manhattan

Déplacement à la baisse du marché immobilier de Manhattan au second semestre 2022

L'année 2022 a été un conte de deux marchés à Manhattan. 

Le début de l'année 2022 a poursuivi le boom amorcé au début de l'année 2021, sous l'effet du déchaînement de la demande refoulée et d'un environnement de taux artificiellement bas mis en place par la Fed à l'aube de Covid.  

En juin 2022, cependant, après que la Fed a mis en œuvre sa première augmentation jumbo de 75 points de base du taux de référence, le marché s'est rapidement adouci, laissant la plupart des acheteurs et des vendeurs dans une impasse pour le reste de l'année alors qu'ils s'adaptaient aux nouvelles réalités du marché. C'est ce que montre le graphique ci-dessous qui compare l'activité mensuelle des contrats.

Activité contractuelle mensuelle

Avec seulement 602 contrats signés en décembre 2022, c'est l'une des pires fins d'année depuis 2008. À mesure que les acheteurs et les vendeurs acceptent une nouvelle réalité, nous nous attendons à ce que le marché recommence à bouger au début de 2023, car la demande existe toujours. 

Prix des propriétés à Manhattan

Condos

• Prix de vente moyen de 2,75 millions de dollars
• 2 074 $ prix moyen par pied carré
• Bien qu'il s'agisse d'une augmentation par rapport au même trimestre de l'année dernière, cette hausse est principalement due aux fermetures survenues dans une poignée de tours de très grand luxe, comme Central Park Tower et 220 Central Park South, qui ont faussé les résultats.
• Essentiellement, le prix du pied carré est resté stable d'une année sur l'autre, à un peu moins de 2 000 $ par pied carré.

Coopératives

• Prix de vente moyen de 1,27 million de dollars
• Prix moyen par pied carré : 1 225

• Prix de vente moyen de 3,19 millions de dollars
• 2 415 $ prix moyen par pied carré
  

Segment du luxe (10% supérieur des ventes)

• Prix de vente moyen de 8,06 millions de dollars 
• 2 909 $ prix moyen par pied carré
• Seuil de prix d'entrée de 3,95 millions de dollars pour le luxe

Hausse des taux de la Fed en 2022

En l'espace de seulement 10 mois en 2022, la Fed a augmenté le taux de référence des fonds fédéraux de 4,0 %, comme le montre le graphique ci-dessous. Cette mesure sans précédent a été prise pour tenter de contrôler l'inflation, un phénomène mondial en 2022. 

Bien que les taux soient plus élevés qu'ils ne l'ont été depuis 2008, ils ont déjà été élevés auparavant et les marchés immobiliers ont bien fonctionné dans ce type d'environnement de taux. Cependant, le rythme des augmentations de taux cette année, concentrées sur seulement 10 mois, est le plus inquiétant. Ainsi, le taux du prêt hypothécaire Jumbo fixe de 30 ans est passé de 3,1 % le 1er janvier 2022 à 5,7 % le 31 décembre 2022. Il était de 6,35 % en octobre. 

Manhattan compte beaucoup d'acheteurs au comptant (environ 55 %) par rapport à d'autres villes, de sorte que les taux d'intérêt ne jouent pas toujours un rôle aussi important dans l'activité ici. En outre, les coopératives, qui représentent 70 % du parc immobilier et sont uniques à New York, ont des règles très strictes concernant le montant du financement que l'on peut obtenir. Certaines autorisent un financement maximal de 70 %, mais beaucoup n'autorisent que 50 %. Certains n'autorisent aucun financement. Ce sont des facteurs atténuants pour le marché de New York, mais ils n'aident pas les acheteurs d'une première maison qui ont souvent besoin d'un prêt hypothécaire pour acheter. 

L'offre d'inventaire de Manhattan sauve la journée

La grâce salvatrice dans cette histoire est le manque d'offre sur le marché. Par rapport à la fin de l'année 2020, où les niveaux d'inventaire dépassaient 8 100, l'offre actuelle est au plus bas, à 5 858. Il y a de nombreuses raisons à cela, comme je l'ai évoqué en août et résumé ci-dessous.

La quantité limitée d'offre devrait mettre un plancher sous les baisses de prix potentielles à l'approche de 2023. Et nous ne voyons pas d'inventaire arriver sur le marché de sitôt pour les raisons suivantes :

• Hypothèques avec menottes dorées
• 80 % des New-Yorkais ayant un prêt hypothécaire ont un taux inférieur à 5 %.
• Ainsi, les propriétaires resteront indéfiniment dans leur logement actuel. 
• Personne ne va échanger son hypothèque à 3 % contre une hypothèque à 6 % de sitôt. 

• Le marché de la conversion de logements locatifs en logements en copropriété est gelé en raison de la loi de 2019 de l'État de New York.
• La loi pénalise les propriétaires d'immeubles qui ont des locataires à loyer stabilisé, ce qui rend impossible la création d'appartements au taux du marché à partir d'unités à loyer stabilisé. À moins qu'un changement ne soit apporté à cette loi, il n'y aura pas de conversions car elles n'ont aucun sens financier pour un promoteur. 
• L'expiration des programmes d'abattement fiscal rend la construction plus coûteuse pour les promoteurs.
• Les abattements 421a, 421g, J-51 ont tous expiré. 
• Il s'agissait autrefois d'excellents outils que le gouvernement utilisait pour inciter les développeurs à construire, mais ils n'existent plus.
• Les politiciens gauchistes de New York ont opposé leur veto à des projets comportant de généreux éléments de logement abordable à 30 et 50 %.
• Peu de ventes de terrains à Manhattan au cours des deux dernières années, donc peu de promoteurs envisagent de construire dans la ville.
• L'inflation a freiné de nombreux développements, car les coûts ne sont pas connus, comme en temps normal.

Perspectives de l'immobilier à Manhattan en 2023

De nombreux prévisionnistes ont annoncé une baisse des prix des logements dans le monde entier au cours de l'année prochaine. Toutefois, cela risque de se produire principalement dans les endroits où la hausse des prix a été la plus forte pendant la période Covid. Aux États-Unis, de nombreuses petites villes sont les plus menacées, car c'est là que les prix ont le plus augmenté. Des endroits comme Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ et tout le Connecticut, semble-t-il. 

La ville de New York, cependant, ne faisait pas partie de ces endroits. En fait, les prix de la ville de New York ont diminué pendant la Covid, car il y a eu un exode massif de la ville au début de la Covid. Les prix n'ont récupéré ces pertes qu'en 2021 et ont affiché des augmentations modestes par rapport à la plupart des autres villes. 

Le Prime Residential Forecast de Knight Frank prévoit que les prix à Manhattan augmenteront d'au moins 2 % en 2023, derrière Miami (augmentation de 5 %) et Los Angeles (augmentation de 4 %) aux États-Unis. Ce niveau d'augmentation place Manhattan à la 13e place dans leur prévision des 25 premières villes mondiales, ce qui démontre la résilience et la confiance dans la ville (et les États-Unis en général). 

Knight Frank cite "la fuite des capitaux vers les zones refuges" et "les acheteurs étrangers... qui cherchent à s'exposer davantage, plutôt que moins, au dollar américain". Sans aucun doute, les facteurs que je note à propos de la faiblesse de l'offre contribueront à compenser la pression à la baisse sur les prix exercée par les actions de la Fed en 2023.

Les marchés immobiliers de Manhattan et de Miami vont continuer à se renforcer

Beaucoup de gens nous ont demandé ce que nous pensions qu'il allait se passer sur les marchés de New York et de Miami maintenant que la Fed a relevé les taux. Bien que l'activité ait ralenti, les deux marchés sont encore très actifs si l'on se réfère aux mesures historiques. 

De nombreuses personnes se demandent si le ralentissement entraînera une baisse des prix. Si certains experts affirment que cela se produira certainement dans certaines régions du pays, étant donné la rapidité avec laquelle les prix ont augmenté dans ces régions, ils estiment que les risques de baisse des prix à Manhattan et Miami sont respectivement faibles et très faibles.

Analyse CoreLogic - Juin 2022 : Probabilité de baisse des prix

Selon CoreLogic, la probabilité de voir les prix baisser au cours des 12 prochains mois est faible dans l'agglomération de New York et très faible à Miami.

Manhattan

Prix

Les prix n'ont pas augmenté au même rythme que dans les autres régions du pays. Le marché immobilier s'est effondré en 2020 (avec une baisse des prix de 7 % en moyenne) et n'a commencé à rebondir qu'au premier trimestre 2021, une fois les vaccins terminés (avec une hausse des prix de 16 % en moyenne). 

1. Si l'on considère que les prix à Manhattan ont augmenté de 4,5 % par an au cours des dix dernières années, une augmentation nette de 9 % (16 % moins 7 %) équivaut à peu près à deux années de croissance normale des prix. 
2. Les taux de location ont augmenté de 20 % par rapport à l'année précédente, ce qui a entraîné une hausse des rendements. C'est donc le moment idéal pour les investisseurs d'acheter une propriété à Manhattan (d'autant plus que les prix n'ont pas augmenté). 
3. Nous nous attendons à ce que les hausses des taux de location à Manhattan se poursuivent, car les taux hypothécaires font que moins de primo-accédants achètent dans les 12 mois à venir et forcent davantage de personnes à se tourner vers le marché de la location. 
4. Les prix élevés de l'immobilier à Manhattan continuent d'être soutenus par des revenus locaux élevés, comme l'indique régulièrement le rapport UBS Global Bubble. 
5. Manhattan est un jeu à long terme. Les investisseurs achètent des propriétés à Manhattan par sécurité. Étant donné les coûts impliqués, ce n'est pas un endroit pour la spéculation pure et simple ou le flipping. 
6. 50 % des acheteurs de Manhattan paient comptant leurs achats immobiliers, en particulier dans le segment du luxe, de sorte qu'ils ne sont pas aussi affectés par les fluctuations des taux d'intérêt. 
7. Les coopératives représentent 75 % du parc immobilier. De nombreuses coopératives n'autorisent pas le financement ou le limitent à 50 %. Ce fait a soutenu l'immobilier de Manhattan pendant la crise de Lehman. 
8. Cependant, la souscription est très stricte et ce n'est pas un scénario de 2008. 

Approvisionnement

1. L'offre est relativement faible pour les meilleurs projets de condominiums à New York dans des zones de premier ordre. 
2. L'offre est en baisse de 10 % par rapport au même mois de l'année dernière. 
3. En ce qui concerne les condos de luxe, il y en a très peu dans le pipeline.
4. De temps en temps, nous recevons des demandes d'investisseurs à la recherche de transactions de condos en vrac à Manhattan. En 2018, il y en a eu pas mal et beaucoup d'immeubles avec au moins 50 unités à vendre.  
5. En préparant une analyse récente pour deux investisseurs distincts (l'un effectuant une très grosse transaction 1031), j'ai cependant noté qu'il y a très peu d'immeubles de premier ordre à mettre sur le marché dans les 3 à 5 prochaines années en dessous de la 96e rue. Et le nombre d'immeubles de plus de 50 unités à vendre a considérablement diminué par rapport à il y a quatre ans. 
6. Certains bâtiments qui étaient dans le pipeline et que nous attendions avec impatience, comme The Cortland, One High Line et One Wall Street , ont commencé à être vendus. Ce sont tous des projets très haut de gamme. En dehors de ceux-ci, il y a peu de condos haut de gamme à venir dans des zones de premier ordre. 
7. Le manque d'offre de produits de qualité entraînera probablement une nouvelle hausse des prix, jusqu'à ce qu'il y ait un équilibre entre l'offre et la demande, ce qui prendra probablement des années. 
8. L'expiration de l'abattement fiscal 421a, qui, par le passé, avait incité les promoteurs à construire des appartements et des immeubles locatifs, a entraîné une diminution du nombre de nouveaux projets en cours.  
9. Les politiciens libéraux de New York n'ont pas le goût d'inciter les promoteurs à construire, donc nous ne voyons pas cette incitation revenir. 
10. Bien sûr, ces politiciens ont une vision à court terme. L'absence d'incitations pour les promoteurs ne fera que a) réduire le nombre de logements abordables construits (une exigence pour les nouveaux projets de construction à Manhattan), b) réduire les revenus de la ville et de l'État, et c) augmenter davantage les taux de location pour les locataires. 

Miami 

La force retrouvée de Miami vient de :

1. un afflux massif de résidents (riches) fuyant les États à forte imposition ; 
2. un afflux de résidents à la recherche de plus de libertés et de moins de restrictions sur les covides, la Floride ayant eu des restrictions très laxistes pendant la pandémie ;
3. un afflux de fonds spéculatifs et d'entreprises technologiques s'installant à Miami ; 
4. une offre très faible de maisons unifamiliales et de condos (surtout les plus grands) ; et 
5. un pipeline vide. 

Si l'activité a ralenti ces derniers mois, ce n'est pas à cause de la demande. Il s'agit plutôt de l'offre. La demande de maisons unifamiliales et d'appartements à Miami (et dans tout le sud de la Floride) est si forte que les stocks ont été réduits. Et les nouvelles offres ne devraient pas avoir beaucoup d'effet sur le marché avant que le prochain cycle de construction ne batte son plein. Nous nous attendons à ce que ce soit dans 5-7 ans, car il n'y a pratiquement rien à venir sur le marché au cours des 3 prochaines années.

J'en parle en profondeur dans ma vidéo ci-dessous :

Titres et moyennes

J'aime toujours écouter Leonard Steinberg de Compass. Dans un récent billet, il a mis en garde les acheteurs et les vendeurs de ne pas croire les gros titres et de ne pas trop regarder les moyennes. Et il a tout à fait raison.  

1. L'immobilier est hyper-localisé. 
2. Ne confondez pas les titres d'un marché (ou d'un pays) avec ceux d'un autre marché. 
3. Manhattan est un marché vraiment unique (pour de nombreuses raisons) et les tendances nationales ne s'appliquent pas, comme l'histoire nous l'a montré. 
4. On peut dire la même chose de Miami, qui connaît actuellement une énorme poussée de croissance. C'est pourquoi Miami a une très faible probabilité de voir les prix baisser, selon CoreLogic. 
5. À Manhattan, nous voyons à quel point le marché peut être hyper local. Ici, nous évaluons les immeubles individuellement, car souvent, des immeubles voisins peuvent avoir des prix totalement différents, une demande totalement différente, une trajectoire totalement différente, etc. 
6. À Miami, nous constatons également à quel point le marché peut être hyper local. Les prix et la demande sur la plage n'ont pratiquement aucun rapport avec les prix et la demande de certains quartiers sur le continent. 

Par conséquent, ne vous laissez pas prendre par les moyennes, car celles-ci ne nous renseignent que sur ce qui s'est passé sur le marché dans son ensemble et ne nous apprennent rien sur ce qui s'est passé dans un immeuble particulier (ou une ligne d'immeuble, d'ailleurs). 

Nous sommes là pour vous aider à naviguer sur les marchés de Manhattan et de Miami. Planifiez un appel rapide avec moi si je peux vous éclairer sur tout ce que vous envisagez. Je serais heureux de discuter des deux marchés plus en détail, de fournir une évaluation de votre maison si vous envisagez de la vendre, ou de vous envoyer une recherche de propriétés.

Bon été !

L'année 2021 sera sans aucun doute l'une des meilleures années de l'histoire de Manhattan en matière d'immobilier résidentiel, dépassant les 9,5 milliards de dollars de ventes conclues au cours du seul troisième trimestre, soit le plus grand nombre de ventes conclues en un trimestre depuis 32 ans. 

L'activité de vente a été stimulée par une demande refoulée, l'adoption croissante de vaccins, des prix raisonnables, des taux d'intérêt plus bas que jamais, une évolution vers de plus grands espaces (ou vers des espaces extérieurs) et une augmentation de la richesse personnelle. 

Ces 9,5 milliards de dollars font référence à des transactions conclues en 2021, et pas nécessairement signées au cours du trimestre, qui est un baromètre plus actuel du marché. 

Contrats signés en baisse pour la saison d'été, mais toujours à un niveau record pour le trimestre

Comme vous pouvez le voir sur le graphique ci-dessous, l'activité de signature de contrats se situe à des niveaux élevés depuis le début de l'année, bien qu'elle se soit atténuée. Ce ralentissement pourrait être le résultat de la saisonnalité, les mois d'été étant généralement plus lents que le reste de l'année. Cela dit, les ventes du trimestre ont battu des records. 

Bien qu'en baisse de 29 % par rapport au trimestre précédent, 3 500 contrats ont été signés au cours du trimestre. Avec 270 transactions par semaine au cours du trimestre, il s'agit d'un chiffre record. Le mois d'octobre poursuit cette tendance, avec environ 305 transactions par semaine.  

Les vendeurs sont heureux, mais pas trop 

Les vendeurs en 2021 ont été très heureux, surtout après une pénurie de ventes en 2020. Les acheteurs sont là, la demande est donc très forte, surtout dans le segment du luxe où l'on trouve les grands appartements.

Bien que l'activité se soit considérablement intensifiée pendant la majeure partie de l'année, la peur n'a pas encore disparu, de sorte que les prix n'augmentent pas au-delà de ceux de la période pré-covid. Le rabais covidien de 6 à 9 % (selon le moment où vous avez acheté l'année dernière) a disparu, mais nous n'avons pas encore vu d'augmentation des prix par rapport aux niveaux de 2019. 

Avec toute cette activité, on pourrait penser que les prix sont prêts à augmenter à nouveau. En général, les hausses de prix interviennent dans les 9 à 12 mois qui suivent une amélioration marquée de l'activité commerciale. Vérifiez vos calendriers, car nous allons entrer dans cette phase sous peu.

Des unités surévaluées languissent sur le marché

Comme les prix sont restés stables par rapport aux niveaux de 2019, le troisième trimestre n'a pas été le moment de mettre en vente une propriété à des prix ambitieux. Au cours du trimestre, les propriétés dont le prix était conforme au marché ont mis 78 jours pour se vendre. En revanche, les propriétés qui ont nécessité un ajustement de prix ont mis 181 jours pour se vendre - plus du double (2,3x) de celles dont le prix était conforme au marché actuel. 

Prix actuels dans le trimestre

Note : D'habitude, j'aime comparer les chiffres du trimestre avec ceux du trimestre précédent. Cependant, au troisième trimestre 2020, un tiers du volume des ventes du trimestre a été attribué aux clôtures de 220 Central Park South, le nouvel immeuble en copropriété le plus cher de New York. 16 unités ont été vendues à un prix moyen de 37 millions de dollars, pour un total de 592 millions de dollars. Par conséquent, je ne vous montre que les chiffres du trimestre en cours. Si vous souhaitez des informations plus détaillées, n'hésitez pas à me contacter. 

Autres statistiques intéressantes :

• L'activité de vente a atteint le taux le plus élevé depuis 32 ans. 
• Malgré la faiblesse record des taux d'intérêt, environ 50 % des transactions ont été réalisées en espèces.
• Les ventes de logements neufs de moins de 3 millions de dollars ont augmenté deux fois plus vite que celles de plus de 3 millions de dollars, mais elles ont tout de même doublé par rapport au même trimestre de l'année dernière. Le passage à des unités de plus petite taille dans les nouveaux projets a fait baisser les prix.
• La remise sur les listes, tous segments confondus, a été en moyenne de 5,3 % pour le trimestre.
• Le nombre total de mois d'offre de condos et de coopératives, c'est-à-dire le nombre de mois qu'il faudrait pour écouler tout le stock à vendre, est tombé à seulement 5,1. 
  
  

Vous avez manqué le creux de la vague. Ne ratez pas la reprise ! 

Manhattan dépasse le creux du marché et l'activité contractuelle explose

Le deuxième trimestre de 2021 a été une véritable explosion, prouvant que tout le monde avait tort de croire que la vie en ville était morte. Manhattan a rebondi avec la meilleure saison de vente printanière depuis 6 ans et a connu la plus forte activité de vente depuis 2007.

Une demande soutenue, des prix raisonnables, des taux d'intérêt bas, le désir d'acquérir de grands espaces (ou des espaces extérieurs), l'augmentation de la richesse personnelle et un plus grand nombre d'acheteurs ont fait grimper le volume des ventes. En somme, la ville est en plein essor, grâce à la science et, en retour, à un regain d'optimisme.

Remarque : pour cette mise à jour, je compare le deuxième trimestre 2021 au deuxième trimestre 2019, qui est beaucoup plus approprié que le deuxième trimestre 2020, lorsque la ville de New York était fermée. 

Les contrats signés explosent

Les contrats signés au cours du trimestre ont bondi de 60 % par rapport au même trimestre en 2019. Beaucoup de ces contrats ne seront pas conclus avant le troisième trimestre 2021, et nous nous attendons alors à voir une certaine action positive sur les prix, compte tenu du volume et de la composition des appartements qui ont fait l'objet de contrats au cours du trimestre. 

Les grands appartements reviennent à la mode

Le marché des superprimes (>10 millions de dollars) a connu le meilleur premier semestre jamais enregistré, grâce à des remises à deux chiffres par rapport au prix initial. En outre, il y a eu une augmentation notable des ventes de grands appartements, ce qui a été excellent pour le marché >5M$. 

La composition des ventes, qui comprenait un changement important vers la vente d'appartements plus grands, a faussé les tendances des prix, amenant le , Alors que le prix de vente médian a augmenté à 1 130 000 $, le plus élevé depuis qu'il a atteint 1 215 000 $ au T2 2019, les tendances des prix ont été faussées en raison de la composition des ventes.

Covid Discount Dissipation

Par rapport au même trimestre de l'année dernière, le prix moyen par pied carré a diminué de 3,6 %. C'est ce que l'on appelle le "rabais Covid". Au premier trimestre, elle était de 9 %, ce qui montre que la remise covid se comprime rapidement. Nous nous attendons à ce que le rabais covid se dissipe au troisième trimestre et disparaisse au quatrième trimestre, car les employeurs cessent ou limitent le "travail à domicile".

Prix actuels dans le trimestre : 

Autres statistiques intéressantes :

• Les ventes de copropriétés ont atteint le taux le plus élevé depuis 30 ans. 
• Les ventes de nouveaux développements supérieures à 3 millions de dollars ont été les plus importantes depuis trois ans. 
• L'activité de vente a augmenté plus rapidement que les nouveaux stocks arrivant sur le marché, ce qui a entraîné une baisse du nombre de mois d'offre à 6,9 mois, le rythme le plus rapide depuis 4 ans. 
• La remise globale sur les listes était de 6,4 %. 

Si vous avez manqué le bas, ne manquez pas la reprise ! 

Avril 2021 Contrats Top

Mars Record sur 14 ans

L'activité contractuelle à Manhattan a continué d'augmenter pour atteindre un nouveau record en avril 2021 avec 1 607 contrats signés, battant ainsi le record de 14 ans de mars avec 1 500 contrats en un seul mois. La première semaine de mai poursuit la tendance et jusqu'à présent, le mois de mai est en passe d'égaler le mois d'avril.

Avec 1 607 contrats signés, c'est 50 % de plus qu'en avril 2019, un mois comparable à la période pré-covid. Avril 2020 n'avait que 213 contrats signés (vraisemblablement initiés en pré-covid. Pour rappel, la ville de New York a été fermée avec interdiction de montrer, de fin mars à fin juin 2020.

Sur le front du luxe, selon The Real Deal , 652 contrats de luxe ont été signés depuis le début de l'année jusqu'à la fin avril, soit plus que tous les contrats de luxe signés pendant toute l'année 2020.

Sur le front des nouveaux développements, 235 contrats ont été signés en avril, contre 165 en mars. C'est le niveau d'activité le plus élevé de Manhattan dans le segment des nouveaux développements depuis trois ans.

Manhattan renaît de ses cendres

Après une année 2020 extrêmement décevante, au cours de laquelle l'île de Manhattan a été victime d'un "exode des Covid" et a été physiquement fermée pendant 90 jours, le marché des ventes résidentielles de Manhattan a renoué avec ses cendres au premier trimestre 2021. Alors que le marché avait connu une légère hausse en novembre et décembre 2020, le premier trimestre 2021 et, en particulier, le mois de mars 2021 ont connu une activité de vente stupéfiante. 

L'activité commerciale en forte hausse au premier trimestre 2021

Les ventes à Manhattan ont augmenté à un rythme effréné en mars 2021, avec un volume de ventes dépassant les 1 500 contrats signés, le meilleur mois en 14 ans. Même janvier et février 2021 ont vu le volume des ventes battre les mois de l'année précédente pour au moins les trois dernières années, comme le montre le tableau ci-dessous :

Les acheteurs ont profité de la combinaison de taux hypothécaires bas record et de prix plus bas. Ils sont également encouragés par la nouvelle administration, dont NYC bénéficie déjà, contrairement à la dernière administration qui était déterminée à punir la ville de New York pour avoir rejeté massivement Trump.  

Les prix sont en baisse, mais pas en chute libre

Si les prix sont en baisse, ils n'ont pas dégringolé comme certains l'auraient supposé. Le prix par pied carré pour un condo à Manhattan était inférieur de 8,8 % au premier trimestre 2021 par rapport au premier trimestre 2020. Cela s'ajoute à la baisse des prix depuis la mise en place du plafond SALT en 2018, qui a eu pour effet de faire baisser les prix à NYC en moyenne de 11 % selon l'économiste Robert Schiller. Les prix sont donc bien loin de leur pic d'il y a quelques années et sont prêts à se retourner. Avec une administration "bleue", le plafond SALT , qui pénalise les États bleus, a de bonnes chances de disparaître en 2021. Cela profitera aux prix de l'immobilier et tempérera l'exode vers les États à faible fiscalité. 

De nouveaux accords de développement subsistent

Il est encore possible de faire des affaires dans le domaine des nouveaux développements, car les prix ont été considérablement réduits pour les projets lancés il y a trois ans. Les projets lancés récemment, cependant, ont été évalués en fonction du marché actuel, donc il n'y a pas beaucoup de remises. Si certaines remises se traduisent par une baisse des prix, beaucoup d'entre elles se cachent dans des concessions sur les frais de clôture. Celles-ci n'apparaissent pas dans les chiffres du prix au mètre carré. L'ampleur des remises sur les nouveaux développements varie considérablement, car elle dépend de facteurs tels que la date de lancement du projet, la vitesse de vente à ce jour, le nombre d'unités restantes disponibles dans une ligne particulière, les partenaires de capitaux propres dans la pile de capitaux et, surtout, les prix de libération minimum des prêteurs (les banques contrôlent réellement le prix, pas le développeur). 

Pour obtenir la meilleure offre dans le domaine du New Development, vous devez avoir l'esprit ouvert et ne pas vous fixer sur quelque chose qui ne vous permettra pas d'obtenir les meilleures remises. Par exemple, les promoteurs n'offrent pas de fortes remises sur les appartements avec espace extérieur ni sur les lignes qui sont presque épuisées.

Le graphique ci-dessous montre comment les prix des nouveaux développements ont repris du poil de la bête après avoir atteint leur niveau le plus bas il y a quelques mois. 

Les vaccins inspirent confiance

Nous prévoyons que les prix de l'immobilier commenceront à augmenter au printemps/été et pendant le reste de l'année, à mesure que la ville de New York sera vaccinée. À ce jour, 44 % des habitants de Manhattan ont déjà reçu leur première dose de vaccin et 27 % sont totalement vaccinés. Lorsque nous atteindrons 70 % de la population entièrement vaccinée, les activités reviendront à la normale, notamment l'ouverture complète des restaurants et des cinémas (partiellement ouverts aujourd'hui), les spectacles de Broadway, les manifestations sportives, etc. Ensuite, nous nous attendons à de nouveaux changements spectaculaires sur le marché. Une fois que le pays sera rouvert aux étrangers plus tard cette année, nous nous attendons à ce que la reprise de l'immobilier à Manhattan passe à la vitesse supérieure !

Des signes laissent présager une hausse continue du marché

La suppression potentielle du plafond SALT , la rareté des nouveaux permis de construire (puisque les nouveaux développements ont été mis en attente au cours de l'année dernière) et la réouverture complète de la ville seront de bon augure pour les prix de l'immobilier à Manhattan au cours des 4 à 5 prochaines années, comme nous l'avons vu après la crise de Lehman.  

Si vous envisagez d'acheter, faites-le maintenant pour bénéficier des meilleurs prix. L'inventaire est en baisse, passant d'un record de 9 600 unités à vendre en octobre 2020 à 7 000 unités à la fin de mars 2021, ce qui est encore un peu élevé. Mais, si les ventes se poursuivent au même rythme que le premier trimestre, nous serons dans un marché de vendeurs au début de l'été. À mesure que l'économie se réchauffe, les taux d'intérêt augmentent, ce qui rend la possession d'un même logement plus coûteuse.

Le marché de Manhattan bouge... maintenant c'est à VOUS de bouger ! 

Le marché de Manhattan prend un bon départ en 2021 avec une augmentation des ventes

Alors que le marché immobilier de Manhattan est toujours en difficulté à cause des effets de Covid, le quatrième trimestre 2020, et même le mois de janvier 2021, a vu une nette amélioration alimentée par :

• Des nouvelles positives sur les vaccins et leur déploiement qui ont renforcé la confiance des acheteurs,
• Des taux d'intérêt historiquement bas,
• Les vendeurs (et les promoteurs) offrant des remises (la remise moyenne de Covid était de 10 %, beaucoup moins pour les unités à bas prix et beaucoup plus pour les unités à prix élevé)
• La demande a été réduite par le blocage de trois mois
• Une nouvelle administration favorable à la ville de New York, et
• Abrogation potentielle du plafond de SALT , qui a fait baisser les prix à NYC de 11% (par Zandi) 

Les contrats signés au quatrième trimestre ont augmenté d'environ 8 % par rapport au même trimestre en 2019. En janvier 2021, les ventes de copropriétés ont augmenté de 50 % et les ventes de coopératives de 167 % par rapport au même mois de l'année précédente. Que de bonnes nouvelles ! Cependant, l'offre actuelle élevée de stocks à vendre est un vent contraire pour le marché qui profitera aux acheteurs en 2021. 

Le marché de la location a également connu une reprise au cours des derniers mois. Mais, tant que les entreprises ne demanderont pas à leurs employés de retourner dans leurs bureaux, le marché locatif restera atone. Nous prévoyons un redressement rapide du marché de la location dans quelques mois. 

Les plats à emporter :

• C'est un marché d'acheteurs, mais la fenêtre d'opportunité pour les meilleures affaires est en train de se fermer,
• Les prix ont baissé mais ne se sont pas effondrés,
• Les acheteurs de luxe sont de retour sur le marché - ils ont été absents pendant une grande partie de l'année, 
• L'inventaire est bien inférieur à son pic spectaculaire d'octobre, mais il reste à un niveau élevé,
• C'est le moment idéal pour acheter un grand appartement à un promoteur - les nouveaux développements ont bénéficié de certaines des remises et des concessions les plus importantes que nous ayons jamais vues. 

Le marché de Manhattan rebondit au quatrième trimestre 2020

Avec les gros titres qui parlent de personnes fuyant les grandes villes, il n'est pas étonnant que mes clients soient surpris d'apprendre que les contrats signés à Manhattan ont été solides au cours des deux derniers mois. Le nombre de contrats signés par mois en octobre et novembre 2020 s'élève en moyenne à 855, et le nombre de contrats signés en décembre 2020 devrait dépasser les 717 de décembre 2019. Le nombre de contrats signés pour le trimestre allant jusqu'à la mi-décembre a déjà dépassé celui du même trimestre l'année dernière. 

La confiance dans le vaccin et la capitulation des vendeurs face aux réductions de prix ont ramené les acheteurs sur le marché. La plupart de ces contrats ont été conclus dans le segment des 3 millions de dollars et moins, le secteur du luxe étant toujours morose, mais en amélioration. 

Comme vous pouvez le voir ci-dessous, le nombre de contrats signés supérieurs à 5 millions de dollars continue de croître et c'est dans ce segment que nous constatons les remises les plus importantes. 

Des stocks en forte baisse par rapport au pic, mais toujours élevés

L'activité et la confiance ont fait chuter l'offre de propriétés à vendre à Manhattan d'environ 9 600 en octobre 2020 à 8 000 aujourd'hui. 

Alors que les stocks ont augmenté de 20 % par rapport à la fin de l'année dernière, où ils s'élevaient à 6 600, nous sommes heureux de constater que les niveaux de stocks ont baissé de 17 % par rapport à leur sommet. Ce très net redressement des stocks en octobre est probablement dû à l'excellente nouvelle concernant les vaccins par Pfizer et Moderns. Nous espérons que cela n'encouragera pas trop les vendeurs.

Jusqu'à ce que le vaccin soit entièrement déployé, nous nous attendons à ce que des accords soient conclus à New York. Bien qu'avec le temps et la reprise des activités, nous ne nous attendons pas à ce que les vendeurs fassent des remises comme ils l'ont fait. Nous avons l'impression d'avoir déjà dépassé le bas du marché, mais encore dans une période où un acheteur peut obtenir, jusqu'à présent, des rabais importants à New York. 

Où sont toutes les réductions maintenant ?

Le "rabais Covid" moyen a été d'environ 10 %, bien que plus élevé dans le segment des plus de 4 millions de dollars. Urban Digs a analysé les ventes clôturées au 4e trimestre 2020, et a constaté que 

• Moins de 2 millions de dollars - une réduction moyenne de 5%.
• 2 à 4 millions de dollars - une réduction moyenne de 10,4%.
• Plus de 4 millions de dollars - une réduction moyenne de 13,5%.

Bien entendu, il s'agit de moyennes et elles ne tiennent compte que des prix, et non des autres cadeaux que les promoteurs proposent pour conclure des marchés, comme les crédits de coûts de clôture, etc. Il est important de noter que le marché immobilier de Manhattan a déjà été touché par le changement de taxe sur SALT à la fin de 2017, le marché ayant atteint son point le plus bas au troisième trimestre de 2019. Par conséquent, les prix avaient déjà subi un coup important avant que Covid n'intervienne. La remise supplémentaire de Covid n'est que la cerise sur le gâteau pour les acheteurs. 

Nouveau développement 

Les remises dépendent en réalité de nombreux facteurs liés à l'immeuble lui-même, tels que son emplacement, le nombre d'unités vendues, des problèmes particuliers avec le promoteur, le prêteur, etc. De plus, quelle ligne de l'immeuble achetez-vous ? Si le promoteur a vendu 50 % des unités de la meilleure ligne de l'immeuble et 0 % d'une autre ligne, vous ne devez pas vous attendre à la même remise sur les deux lignes. 

Actuellement, les remises sur les nouveaux aménagements font toute la gamme et cela dépend vraiment des nombreux facteurs qui affectent le bâtiment lui-même. Les promoteurs sont redevables à leurs banques, qui leur imposent des prix minimums de lancement, et sont donc plus enclins à offrir des crédits de clôture généreux que des remises. Cependant, nous avons vu une combinaison de remises sur les prix et de crédits de clôture. 

La réduction moyenne est de 10 % pour les nouveaux développements plus les crédits de clôture, bien que certains développements offrent cette réduction en plus des prix déjà réduits. Il n'est pas rare de voir des réductions de 20 à 30 % sur les prix de l'annexe A, qui est le prix original déposé auprès du procureur général de l'État de New York. 

Les promoteurs ont couvert au moins une partie des frais de clôture de l'acheteur, y compris une partie de ces frais :

• Taxes de transfert (environ 2%)
• Taxe de résidence (échelle graduée commençant à 1 % et allant jusqu'à 4 % si plus de 25 millions de dollars)
• Stationnement - peut être inclus selon l'unité
• Stockage - peut être inclus 
• Charges communes - peut payer 1 an de charges communes. 

Certains promoteurs ne négocient pas du tout ou alors ils ne couvrent que les droits de mutation s'ils ont quelque chose de très spécial à offrir à leurs bâtiments. Par exemple, Park Loggia a des terrasses avec vue sur Central Park qui se négocient au prix demandé. Le Benson n'a que quelques unités sur Madison Avenue dans l'UES qui se négocient également au prix demandé. D'autres bâtiments qui sont autofinancés et donc non redevables à d'autres ne négocient pas non plus. Mais ils sont peu nombreux et très éloignés les uns des autres. 

Macro Takeaways :

• C'est probablement le plus grand marché d'acheteurs de nouveaux développements que NYC ait jamais connu au cours des 20 dernières années. 
• Nous ne sommes pas dans une crise financière, mais dans une crise sanitaire qui a probablement été résolue.
• Nous ne sommes pas dans la même situation que lors de la Grande Récession de 2008/2009, de la bulle technologique de 2000 ou du 11 septembre, quand la peur et le manque d'argent régnaient dans la rue.
• Les banques et les cols blancs regorgent de liquidités et le DJIA est supérieur à 30 000 (et non 6 000 comme en 2009).
• La peur est chez les vendeurs. Les acheteurs disposent d'une courte fenêtre pour profiter de cette peur.
• Pour ceux qui restent sur la touche, n'oubliez pas que vous devez faire une offre pour obtenir une réduction. Vous devez jouer pour gagner !

En cette fin d'année, nous voulons souhaiter à tous de bonnes vacances. Nous prions pour que 2021 soit meilleure que 2020. 

Marché immobilier de Manhattan

Rebondit en octobre 2020

Pour comprendre en temps réel ce qui se passe sur le marché immobilier de New York, la première mesure que nous examinons est le nombre de contrats signés au cours d'un mois donné. Le nombre de contrats signés en octobre a considérablement rebondi, atteignant 874 contrats signés, soit une hausse de 30 % par rapport à septembre 2020 et de 4 % par rapport à octobre 2019. Cela montre clairement que le marché immobilier de Manhattan a rebondi après la crise Covid. En outre, le nombre de contrats signés en octobre a été plus élevé que tous les autres mois de 2020, même avant Covid, ce qui est tout à fait évident dans le graphique ci-dessous.

Les acheteurs de Manhattan sont de retour

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

L'inventaire de Manhattan semble avoir atteint un sommet

L'inventaire, ou l'offre, a atteint à la mi-octobre un niveau record de 9 628 biens à vendre et semble maintenant s'estomper. L'offre mensuelle de nouveaux biens a diminué de 21 % par rapport à septembre 2020 et de 1,2 % par rapport à octobre 2019. Cela indique que la croissance des stocks a ralenti, mais il faudra un certain temps pour que les niveaux de stocks reviennent à la normale. C'est pourquoi nous pensons que l'opportunité pour les acheteurs ne s'est pas encore évanouie, bien que nous ayons dépassé le pic d'incertitude causé par le virus. Au cours des dernières semaines, les niveaux d'inventaire ont diminué et, au vendredi 6 novembre, il n'y avait plus que 9 255 propriétés à vendre. C'est un très grand nombre de propriétés à vendre, si l'on considère que l'inventaire de l'année dernière à cette époque était d'environ 7 700. 

Les ventes de maisons dans les banlieues de New York ont dépassé le pic 

Alors que les ventes restent à un niveau élevé à Westchester, Greenwich, Long Island, the Hamptons, l'activité commerciale a baissé par rapport au pic qui a frappé la banlieue de New York l'été dernier. 

Maintenant que l'élection est terminée - enfin, presque - et que Pfizer a annoncé un vaccin efficace à 90 %, nous pensons que le marché continuera de se redresser à Manhattan. 

Le meilleur moment pour acheter à NYC

en plus de 10 ans

Nous sommes maintenant à trois mois de la réouverture du marché immobilier de New York. Bien qu'il y ait eu de nombreux défis à relever, la ville est en train de rebondir. Nous commençons à voir des signes de vie en termes d'augmentation des contrats signés et des ventes en attente. Mais nous avons encore un long chemin à parcourir, ce qui signifie qu'il y a une énorme opportunité pour l'argent intelligent.

Avec la réouverture des restaurants, des salles de sport, des bureaux et des musées, la ville de New York est devenue beaucoup plus animée. Les New-Yorkais se distancient socialement et portent des masques religieux, ce qui a permis de supprimer le virus dans la ville.

Si l'on prend du recul et que l'on regarde le marché de l'immobilier dans sa globalité depuis 30 000 pieds, on sait que c'est le bon moment pour acheter à Manhattan. Si vous avez acheté en 2001 ou en 2009, vous savez déjà que NYC va rebondir plus fort que jamais. C'est pourquoi je vous demande de prendre un moment pour réfléchir à la situation dans laquelle vous vous trouverez dans 18 mois. Il est certain que les acheteurs qui resteront sur la touche regretteront de ne pas avoir fait le choix d'acheter NYC plus tôt.

Voici nos principaux points de vue sur ce qui se passe sur le marché en ce moment :

1. Covid a créé une opportunité temporaire d'acheter à Manhattan à bas prix. 
2. Le graphique ci-dessus tient compte des ventes et des stocks en attente. Il montre clairement que NYC a été dans un marché d'acheteurs et commence à se redresser. 
3. Les vendeurs sérieux inscrivent leurs propriétés à des prix raisonnables ou font des remises. En particulier les promoteurs, qui offrent des réductions de prix et des concessions - du jamais vu il y a quelques années à peine... et qui le seront encore dans quelques années.
4. Alors que la remise moyenne est de 8 %, nous constatons des remises beaucoup plus importantes (2x - 3x) sur les propriétés les plus chères.
5. La fenêtre d'opportunité est maintenant... quand cette fenêtre se fermera-t-elle ? Elle se fermera probablement avant le deuxième trimestre 2021, les meilleures affaires étant réalisées au quatrième trimestre 2020, suivies des bonnes affaires au premier trimestre 2021. Une fois qu'un vaccin sera annoncé comme efficace et prêt à être distribué, les vendeurs auront davantage confiance - nous suggérons donc de frapper maintenant ! Au moment où vous fermerez, nous serons en 2021 et nous aurons un nouveau marché.
6. Avec 7 000 milliards de dollars de relance gouvernementale (soit 14 fois plus qu'en 2008), les risques sont faibles. Nous ne sommes pas en 2008. Les banques sont en bonne santé et le soutien de la Fed n'a jamais été aussi important.
7. Les valorisations boursières record (un sous-produit du plan de relance du gouvernement) montrent que la Réserve fédérale fait tout ce qu'elle peut pour stimuler l'économie. Cela démontre également que les investisseurs ont confiance dans l'économie américaine et que Covid sera bientôt sous contrôle, puis dans l'histoire.
8. La ville de New York s'emploie à supprimer le virus depuis le mois de juin, bien plus efficacement que le gouvernement fédéral. Les habitants ont fait leur part en prenant leurs distances avec la société, en évitant les grands événements et en portant des masques pour protéger leurs concitoyens. Alors que la presse regroupe l'ensemble de la ville de New York en un seul lot, les infections à Covid se sont surtout produites dans le Queens et à Brooklyn, et non à Manhattan. Nous n'avons pas vu cela mentionné dans les nouvelles.
9. Le marché des ventes n'est plus en chute libre créée par le verrouillage. Les ventes en attente ont pris un virage, augmentant considérablement en septembre, le marché ayant dépassé le véritable creux.

Cartes de courtoisie de Urbardigs

Nos meilleurs choix actuels :

 

Cette chambre surdimensionnée à prix réduit de 2 chambres dans le East Village vendu à l'origine comme construction neuve pour 400 000 dollars de plus que le prix de liste à 3,4 millions de dollars en 2017. Il s'agit d'un bâtiment de 2015 avec de superbes fenêtres à battants. Pour en savoir plus, cliquez ici.

20 West 53 Street - Unité 22A
4 750 000 $ / 2 748 $ par pi²
Réduit de 600 000 $ / Vendu pour 5,7 millions de dollars en 2017

2 lits / 2,5 bains / 1 728 pi²
Entretien : 3 792 $ / Taxes R.E. 2 414

Vivez au Baccarat Hotel et aux Résidences, l'un des meilleurs hôtels de New York. Le propriétaire d'origine a payé 5,7 millions de dollars pour cet appartement, ils sont donc très motivés avec une remise d'un million de dollars. En savoir plus.

540 West 28 West Street - Unité 3A
885 000 $ / 1 560 $ par m².

Studio / 1 salle de bain / 567 pi
Entretien : 606 $ / Taxes R.E. 629

Ce studio à +Art in West Chelsea est très bien tarifé, à 885 000 dollars. Enfin, les vendeurs proposent des appartements dont le prix de vente n'est pas aussi élevé qu'il y a quelques années. Proche Hudson Yards de la ligne haute ! En savoir plus.

Pour finaliser, si vous souhaitez avoir un appel zoom pour discuter du marché plus en détail, il suffit de choisir un créneau horaire avec moi ci-dessous :

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Un été différent à New York 

À cette époque de l'année, je donne généralement une mise à jour des rapports sur le marché de Manhattan pour le deuxième trimestre. Cependant, le T2 2020 est un tout autre animal, puisque le marché immobilier de Manhattan a été fermé pendant 12 des 13 semaines qui composent le 2ème trimestre. 

Pour ceux qui ne savent pas ce qui s'est passé à New York, le 23 mars 2020, la ville est passée en mode verrouillage et est réapparue 90 jours plus tard, le 22 juin 2020. Aucune manifestation physique n'a été autorisée pendant cette période. L'inventaire a chuté de manière significative pendant la crise, les vendeurs ayant retiré des propriétés du marché ou retardé la cotation. Mais aujourd'hui, les propriétés sont de nouveau sur le marché, avec un inventaire en hausse de 8 % par rapport à la même période l'année dernière.  

Au cours du mois dernier, le marché est lentement revenu, mais pas nécessairement à des niveaux normaux pour l'instant. Depuis la réouverture il y a 5 semaines, nous avons vu :

• 84% des contrats signés étaient inférieurs à 3 millions de dollars.
• Une urgence surprenante chez certains de ces acheteurs, car ils savent que NYC va bientôt retrouver un semblant de normalité. 

• Il ne se passe pas grand-chose dans le haut de gamme du marché, car de nombreuses personnes sont encore dans leur résidence d'été et les restrictions de voyage sont toujours en vigueur.
• Les taux d'intérêt hypothécaires ont atteint des niveaux historiquement bas (moins de 3 %), la Fed ayant réduit le taux des fonds à zéro.
• Les indicateurs globaux suggèrent que les prix sont de 8 à 10 % inférieurs aux niveaux d'avant la crise, mais pas à tous les niveaux de prix. 
• Pour les nouveaux développements, les coûts de clôture combinés et les réductions de prix sont de l'ordre de 8 à 12 % selon le projet. 
• Les rabais les plus importants ont été accordés sur le marché haut de gamme, où certains promoteurs ont revu leurs prix et prennent en charge la plupart des frais de clôture de l'acheteur, ce qui les incite à effectuer des transactions dès maintenant.  
• Les reventes à partir de 5 millions de dollars ne font l'objet d'aucune demande de diffusion semaine après semaine. Par conséquent, les vendeurs sérieux d'une propriété plus importante doivent être prêts à accorder une remise d'au moins 10 %, et probablement plus, par rapport aux prix pratiqués avant l'exposition. 
• Les rabais diminuent à mesure que les prix baissent, avec peu de rabais, voire aucun, en dessous de la barre du million de dollars.

Locations :

• Bien que le parc locatif soit élevé, le marché connaît également un flux constant de baux signés, notamment à 10 000 dollars par mois et moins. Bien qu'à prix réduit ! 

Quelle est la prochaine étape ?

Nous sommes encore au début d'une nouvelle réalité, cependant, en termes de COVID, la ville de New York est maintenant un pari plus sûr que 80% du pays !  

Si New York parvient à maintenir ses protocoles de sécurité et à limiter les infections virales, et si les nouvelles concernant les essais de vaccination et les médicaments thérapeutiques (comme le Remdesivir) continuent d'être très positives, l'histoire suggère que l'immobilier de New York se redressera rapidement.  

En ce moment, nous avons dépassé le pic d'incertitude, qui pour NYC était la période avril / mai, donc peut-être que les meilleures des meilleures affaires sont derrière nous. Mais nous pensons que les acheteurs auront les 4 à 5 prochains mois pour obtenir de bonnes affaires. Une fois qu'il y aura un vaccin dont on sait qu'il fonctionne, et il y a de fortes chances que nous en voyions un à l'automne, la ville de New York sera de retour mieux que jamais. 

Des questions ? Prévoyez un moment pour discuter avec moi. 

Profitez de votre été ! 

Anthony

L'effet du coronavirus sur les prix de l'immobilier à Manhattan

Au milieu de cette crise mondiale sans précédent, nous avons reçu plusieurs questions concernant l'impact de COVID-19 sur les prix du marché immobilier de Manhattan. J'espère que tout le monde reste en sécurité et en bonne santé pendant cette période tumultueuse. Pendant que le jury se penche sur la suite des événements, voici les dernières informations sur le marché immobilier de New York.

Fin mars, la ville de New York a été plongée dans un "coma induit par la médecine" afin de pouvoir anticiper la crise de santé publique. En conséquence, le marché immobilier new-yorkais a été totalement gelé dans le temps avec un minimum de nouveaux contrats au cours des deux derniers mois. L'État de New York a interdit la présentation physique des appartements et des maisons de Manhattan. De plus, la ville de New York est pratiquement fermée depuis la mi-mars. Cependant, les contrats qui étaient en cours avant que la pandémie ne frappe ont pu être conclus virtuellement et les banques ont continué à financer les hypothèques. 

Nous sommes maintenant à la mi-mai et New York a dépassé d'un mois le pic de la crise et s'est réveillé de son coma auto-induit. Grâce au leadership du gouverneur de New York Andrew Cuomo, New York a réussi à aplatir la courbe et à sortir de cette crise. Bien que nous ne soyons pas encore sortis du bois à 100 %, une réouverture progressive est prévue au cours des prochaines semaines et des prochains mois. De nombreux immeubles de Manhattan lèveront leur moratoire sur les emménagements et les déménagements à partir du 15 mai et nous prévoyons que le moratoire sur les visites sera levé en juin. 

Si l'on regarde dans le rétroviseur jusqu'en janvier et février 2020, l'activité des contrats a augmenté de 15 % par rapport aux mêmes périodes l'année dernière, ce qui laisse présager un printemps 2020 très solide pour la vente. Malheureusement, ce n'est plus le cas ! Actuellement, les stocks de copropriétés et de coopératives à vendre se sont considérablement réduits, avec seulement 5 000 unités mises en vente, soit 50 % de moins que les niveaux habituels de stocks pour la saison de vente du printemps. Même le calcul des jours de marché, qui comptabilise le nombre de jours où une propriété a été mise en vente, a été gelé par les portails d'inscription, car ce calcul est devenu sans signification depuis la mise en œuvre du moratoire sur les présentations de propriétés. Quel a donc été l'effet sur les prix de l'immobilier à Manhattan ?

Bien qu'il soit prématuré de tirer des conclusions sur l'impact du virus sur les prix de l'immobilier à Manhattan, l'ancien président de la Banque fédérale de réserve, Ben Bernanke, a fait remarquer que cet arrêt économique ressemble plus à une catastrophe naturelle qu'à une dépression économique. Ce n'est pas le résultat d'un effondrement du système financier comme en 2008 ou lors de la Grande Dépression. Les banques sont solides et bien capitalisées. Heureusement, la Fed a agi rapidement en matière de relance monétaire et l'administration a agi rapidement en matière de relance budgétaire. 

Le point positif dans tout cela est que les prix de l'immobilier à New York bénéficieront considérablement de taux d'intérêt bas et d'un assouplissement quantitatif record. L'inflation des prix des actifs est l'objectif visé par l'assouplissement quantitatif, même s'il faudra peut-être un certain temps avant que l'occasion ne se présente. Quel que soit le niveau d'inflation des prix de l'immobilier à Manhattan résultant de ce stimulus record de l'EQ, en fin de compte, NYC reste l'une des premières villes du monde et les gens ont toujours besoin de logements, que ce soit pour acheter ou louer. 

En fin de compte, il s'agit d'un problème de santé qui peut être résolu, surtout maintenant que tout le monde se concentre sur le problème du Covid 19. 

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6 choses à savoir sur le marché immobilier de New York en février

1. Augmentation significative de l'activité commerciale par rapport à l'année dernière

• Ventes en attente en hausse de 17% - Marché global
• Ventes en attente en hausse de 25% - 600K$ - 1 Million  
• Ventes en attente en hausse de 21% - 1 à 2 millions de dollars 

Cela montre que l'activité de vente est en nette progression par rapport à l'année dernière, qui était le creux du marché en termes d'activité. Les propriétés de moins de 2 millions de dollars sont celles qui connaissent le plus fort rebond. Nous constatons enfin que la demande dépasse l'offre, ce que nous n'avions pas vu depuis un certain temps à New York. Les contrats signés à Manhattan ont connu une hausse à deux chiffres en novembre 2019, décembre 2019, janvier 2020 et février 2020. Un indicateur avancé, une hausse prolongée des contrats signés précède généralement l'action sur les prix. Le mois de janvier, exceptionnellement lent, a vu un nombre impressionnant de contrats signés, ce qui n'est pas courant pour le mois le plus froid de l'année. 

A titre anecdotique, nous avons remarqué que lorsque nous appelons d'autres courtiers pour fixer des rendez-vous, au moins 25 % du temps, ces unités ont déjà des offres acceptées. Rien de tel qu'il y a 12 mois. Les unités qui font l'objet d'un contrat sont soit sur le marché depuis un certain temps et ont subi plusieurs baisses de prix, soit de nouvelles unités dont le prix a été correctement fixé dès le départ. Dans ce dernier cas, nous assistons à des journées portes ouvertes et à quelques guerres d'enchères (un vestige d'une autre époque).

2. L'activité du marché du luxe se renforce sur les rabais

Les rabais à travers New York permettent de conclure des affaires et, en janvier, nous avons constaté un rabais médian de 6,4 % (un taux élevé pour New York) qui montre que les vendeurs ont capitulé et que les affaires ne se font pas. Si la plus forte augmentation des ventes a été enregistrée pour les unités de moins de 3 millions de dollars, nous avons également constaté une certaine amélioration dans le haut de gamme. 

Par exemple, le rapport Olshan a noté "Vingt contrats ont été signés la semaine dernière à 4 millions de dollars et plus, la troisième semaine consécutive de 20 ventes ou plus. La baisse moyenne du prix par rapport au prix demandé à l'origine était de 18 %, un total qui a été faussé par les deux meilleures ventes".

"Le nombre moyen de jours sur le marché était de 803, un total qui était élevé car la moitié des propriétés étaient vendues par des promoteurs et étaient sur le marché depuis des années. C'est le total le plus élevé que ce rapport ait jamais enregistré depuis que nous avons commencé à suivre cette statistique particulière en 2012".

Central Park Buyers : Si vous avez observé le marché de Billionaire's Row et de Central Park, des opportunités existent. C'est peut-être le moment d'intervenir avant que le marché ne se retourne. Par exemple, pour quelqu'un qui souhaite vivre au Trump International Hotel and TowerColumbus Circle, il est possible d'obtenir une vue directe sur Central Park avec trois chambres à coucher pour 3 300 dollars le mètre carré (ci-dessous). Le DJT ne sera pas président pour toujours et ce bâtiment finira par rebondir. En outre, nous avons constaté de fortes réductions à One57 et le Time Warner Building également, bien que le prix plancher pour une vue directe sur Central Park dans ces bâtiments et d'autres bâtiments ultra luxueux tourne autour de 4 500 dollars par pied carré. 

Notez que les acheteurs de ce segment ne cessent de nous dire qu'ils entendent que de plus en plus de stocks arrivent sur le marché. Bien que cela puisse être le cas pour d'autres quartiers, il n'y a pas de nouveaux bâtiments qui arrivent dans le quartier des milliardaires. En outre, le niveau d'inventaire en dessous de 20 millions de dollars avec une vue dégagée sur Central Park est limité, car la plupart de ces bâtiments ont un prix de vente moyen de plus de 30 millions de dollars. 

3. Nouveaux développements et reventes

Les nouveaux développements dont les prix ont été fixés il y a deux ou trois ans sont à la traîne sur le marché et la raison en est qu'il y a un décalage entre les promoteurs et leurs banques et les investisseurs. 

Ce que nous disons à nos acheteurs : il y a des tonnes d'opportunités sur le marché de la revente avec des propriétés dont le prix varie entre 1 100 et 1 800 dollars le mètre carré. 

Bien sûr, il y a des opportunités dans le segment des nouveaux développements et ont vu des réductions de 15% dans certains bâtiments. Cependant, beaucoup de ces bâtiments où vous voyez des réductions à deux chiffres ont été lancés il y a des années. En revanche, nous avons vu des bâtiments lancés en 2019 avec des prix qui reflètent le marché actuel, offrant peu de remises par rapport aux prix bas demandés, mais reprenant toujours les frais de clôture de nombreux acheteurs.

Le marché est très sensible aux prix et motivé par le dollar. Il est bien connu qu'il existe un stock fantôme. Il s'agit d'unités qui ont été retirées du marché à des vendeurs irréalistes, ou de nouveaux projets de développement dans des quartiers périphériques. Les acheteurs sont très avisés de nos jours et savent comment repérer une bonne valeur. Si vous l'avez acheté au cours des cinq dernières années et que vous essayez de le vendre maintenant, vous êtes probablement sous l'eau ou à l'équilibre. Par conséquent, préparez-vous à un voyage mouvementé. Les trucs et astuces - il y en a beaucoup - ne feront pas vendre une propriété trop chère.

Nouveaux développements Propriétés à vendre

Derniers appartements en vente à Manhattan

4. Les loyers sont en hausse 

Après avoir connu un certain ralentissement au cours des deux dernières années, les taux de location ont augmenté de manière significative d'une année sur l'autre. De la réalité - Alors que les chasseurs d'appartements essaient de comprendre ce qui se passe avec les frais de courtage, ils ont maintenant d'autres nouvelles pour les faire réfléchir : Les loyers ont augmenté de 5 à 6 % le mois dernier par rapport à l'année précédente dans les trois arrondissements couverts par l'étude de marché de Douglas Elliman.

5. Taux hypothécaires

Les taux d'intérêt hypothécaires ont chuté depuis la même période l'année dernière et se situent à des niveaux historiquement bas. Le taux hypothécaire fixe sur 30 ans a atteint 3,65 %, tandis que le marché boursier était proche d'un record de plus de 26 900. En comparaison, au cours des 30 dernières années, le même taux hypothécaire a été en moyenne d'environ 6,25 %. Au cours des dix dernières années, le taux n'a été inférieur qu'à deux reprises, en septembre 2016, avec un minimum de 3,42 %, et en novembre 2012, avec un minimum de 3,32 %.

Il est peu probable que les taux puissent descendre beaucoup plus bas, car nous sommes déjà proches des planchers historiques. Nous recommandons donc à nos clients de refinancer maintenant ou de financer leurs nouveaux achats de biens immobiliers pour profiter de ce phénomène de taux hypothécaires artificiellement bas avant qu'il ne soit trop tard. 

5. Coronavirus et acheteurs étrangers 

Bien qu'il soit trop tôt pour déterminer l'impact des soins de santé sur le marché immobilier, il convient de noter que le marché immobilier new-yorkais a été dominé par les acheteurs nationaux et que les étrangers en ont été pratiquement absents. Les acheteurs de Chine continentale sont absents du marché de New York depuis 2016, les Européens sont absents car leur monnaie est faible depuis un certain nombre d'années. Les Latins et les Brésiliens ont été largement absents car leur monnaie s'est dépréciée.

Par conséquent, nous ne nous attendons pas à ce que cela affecte négativement le marché de New York à court terme. Si le dollar devait chuter et que les craintes concernant la santé s'estompaient, le marché pourrait décoller. Enfin, certains pays asiatiques pourraient voir leurs opportunités d'investissement limitées tandis que les autorités tentent d'endiguer l'écart, ce qui entraînerait une augmentation des investissements à New York, une ville sans risque. 

Pourquoi le moment est venu d'investir dans le marché des appartements en copropriété de Manhattan

Warren Buffett l'a bien dit : "Le prix est ce que vous payez, la valeur est ce que vous obtenez... Il est sage d'être craintif quand les autres sont avides et avide quand les autres sont craintifs".

Certains rapports récents sur l'immobilier à New York ont fait peur à certaines personnes. Lorsque l'on examine le tableau général et les statistiques globales de ces rapports, on comprend assez clairement pourquoi ces personnes ont peur, mais il faut creuser davantage pour comprendre toute l'histoire.

Les acheteurs d'appartements à Manhattan sont restés prudents au 3e trimestre 2018 en raison des inquiétudes suscitées par la nouvelle loi fiscale (FN1) mise en œuvre fin 2017, malgré une économie très forte, un marché boursier record et des taux d'intérêt encore relativement bas, bien qu'en hausse rapide.

L'immobilier à Manhattan est rarement sur un marché d'acheteurs, donc si vous êtes intéressé par un investissement sûr à long terme, c'est peut-être le moment d'acheter. Ce ne sera pas un événement prolongé ou répété de sitôt. En fait, au cours du troisième trimestre, le haut de gamme du marché (>5 millions de dollars), qui a amorcé une correction en 2016, a commencé à rebondir quelque peu, comme nous le verrons plus loin.

Les gros titres ne racontent pas toute l'histoire

Si les gros titres concernant le trimestre ont été inquiétants, ils ne racontent pas toute l'histoire. Nous devons examiner ce qui se passe aujourd'hui sur le marché et non pas il y a un, deux ou huit trimestres, ce sur quoi portent généralement les rapports trimestriels sur le marché. Si vous regardez le nombre de contrats signés au cours du trimestre, un indicateur avancé, ce trimestre est à peu près le même que celui de l'année dernière.

• Les contrats signés à Manhattan ont connu une légère baisse de 1 % par rapport au nombre de contrats signés au troisième trimestre 2017.

• Le segment le plus performant en termes de contrats signés est celui des 5 à 10 millions de dollars (qui a connu une augmentation de 30 % des contrats signés, principalement en raison des ventes de deux nouveaux développements The Belnord et de 100 E 53e).

• Le deuxième meilleur segment est celui des maisons à 10 millions de dollars et plus, qui a connu une augmentation de 10 % de l'activité.

• Nous ne saurons pas quelles sont les unités sous contrat, mais les prix auxquels ces unités seront finalement échangées jusqu'à leur clôture et leur enregistrement, qui pourrait avoir lieu dans plusieurs mois, le rebond de l'activité après une longue période de sommeil est rassurant. Il est certain que le rabais a joué un rôle dans ces ventes.

Les ventes clôturées au 3e trimestre 2018 montrent cependant une image différente. Lorsque vous examinez les ventes clôturées, vous n'évaluez que les unités qui ont été clôturées au cours du trimestre, quelle que soit la date de signature du contrat. Dans le cas de New Development, cela aurait pu être il y a trois ans dans certains cas. Par conséquent, les informations sur les ventes clôturées peuvent être quelque peu dépassées, même si elles restent de bonnes informations pour saisir les tendances.

• Les fermetures globales à Manhattan ont diminué de 8% (bien qu'en hausse de 5% par rapport au deuxième trimestre 2018)
• Les ventes de nouveaux développements ont chuté de 37 %. Cela a conduit certains promoteurs à réduire considérablement les prix des nouveaux projets pour les bâtiments qui étaient surévalués au départ ou qui se trouvaient en dehors des quartiers les plus demandés. Le groupe de base a indiqué que la remise moyenne sur les nouveaux développements a atteint un niveau presque record de 14 % au cours du trimestre, contre 8 % l'année dernière.
• Les acheteurs, chassés par les prix élevés des nouveaux développements, se sont tournés vers la revente d'appartements, qui a augmenté de 2 %, alors que les ventes des coopératives fermées ont diminué de 8 %.
• Les stocks ont augmenté de manière significative au cours du trimestre, à 13 %, ce qui entraînera un allongement des délais de commercialisation à l'avenir.
• C'est le stock de coopératives de revente qui a le plus augmenté, soit 26 %, tandis que le stock de copropriétés de revente a augmenté de 4 %. Le stock de nouveaux développements a baissé de 5 %.
• Le prix moyen d'un condo était de 2,66 millions de dollars, soit une baisse de 2,3 %. Le prix moyen du pied carré pour la revente des unités de copropriété a baissé de 5 %.  
• Le prix moyen d'un nouveau développement était de 4,33 millions de dollars, tandis que le prix au pied carré des nouveaux développements a augmenté de 4 %.
• Le prix moyen du pied carré pour le marché du luxe (10 % des ventes) a augmenté de 2,7 % et le seuil d'entrée du luxe est tombé à 3,85 millions de dollars.

Crédit photo : 111 Murray

Le macro-environnement

• Le Dow et le NASDAQ sont en hausse. Les prises de bénéfices peuvent bien faire baisser les prix mais, indépendamment des discussions sur les guerres commerciales internationales, les stocks sont élevés et les prises de bénéfices semblent très attrayantes.
• Le taux de chômage est en baisse et, statistiquement, les États-Unis connaissent le plein emploi. Le plein emploi encourage les dépenses. Les dépenses des consommateurs génèrent plus de profits pour les actionnaires.
• La déréglementation bat son plein, et il est donc très probable que le développement des entreprises se poursuive sur sa lancée.
• Il n'y a pas de bulle de crédit, mais le président de la Fed dit que les taux d'intérêt augmenteront progressivement jusqu'en 2019. La hausse des taux d'intérêt encourage les acheteurs à souscrire des prêts hypothécaires à taux fixe le plus tôt possible.
• Les taux de croissance élevés dans l'ensemble de l'économie tendent à faire se demander combien de temps tout cela va durer, si bien que beaucoup retiennent les achats importants. Aujourd'hui, les économistes affirment qu'il n'y a pas de bulle de crédit à l'horizon et que l'économie axée sur la consommation semble donc saine.

Pourquoi nous avons confiance dans le marché de New York

Pour résumer, nous pensons que c'est un marché d'acheteurs plutôt intéressant, surtout par rapport à 2008.

• Les vendeurs ayant enfin négocié, les acheteurs ont désormais du pouvoir
• L'intérêt est relativement faible historiquement
• L'économie est en plein essor
• La déréglementation bat son plein
• Le taux de chômage le plus bas depuis 69 ans
• La ville de New York a le plus haut niveau d'emploi depuis 50 ans et l'industrie new-yorkaise est maintenant bien diversifiée en dehors de la seule finance
• Pas de bulle du crédit comme en 2008 ; les banques ont des exigences strictes et font preuve de diligence raisonnable
• Les bénéfices des entreprises n'ont jamais été aussi élevés, surtout avec le nouveau taux bas de 21%.
• La surconstruction des marchés urbains est généralement absorbée rapidement

Les chiffres détaillés suggèrent que le marché immobilier de New York est fort. La plupart des gens liront les rapports généraux, mais l'acheteur avisé écoutera les spécialistes de l'immobilier. Pour paraphraser Warren Buffett, quand les autres ont peur, c'est peut-être le bon moment pour acheter à New York.

L'effet de la nouvelle loi fiscale américaine à Manhattan 

La nouvelle loi fiscale américaine, entrée en vigueur le 1er janvier 2018, a fait beaucoup de bruit dans les médias. Cependant, si vous regardez les petits caractères, la loi sera une aubaine pour les entreprises et les investisseurs immobiliers, y compris les acheteurs étrangers. Pour les propriétaires actuels, surtout à Manhattan, c'est un peu plus compliqué.

À Manhattan, l'incertitude quant aux effets ultimes de la nouvelle loi, qui limite les déductions fiscales de l'État et des collectivités locales et réduit le montant des intérêts déductibles sur les résidences principales de 1 million de dollars à 750 000 dollars, a créé un marché agité et se reflète dans les derniers rapports de marché du premier trimestre, qui indiquent une baisse de 10 % de l'activité du premier trimestre, selon Corcoran. La faiblesse du volume a été constatée pour tous les niveaux de prix, mais elle s'est surtout fait sentir dans le haut de gamme. L'activité de vente du deuxième trimestre semble se redresser.

Pour atténuer les effets négatifs de la loi fiscale, le gouverneur Cuomo a fait des efforts importants pour modifier les règles fiscales de l'État. Nous nous attendons à ce qu'une certaine incertitude subsiste sur le marché, ce qui mettra les acheteurs aux commandes pendant les prochains mois, au moins jusqu'à ce que l'économie commence à se réchauffer, un sous-produit attendu de la réforme fiscale.

Il convient toutefois de noter que de nombreux immeubles de luxe dans des quartiers de premier ordre du centre-ville, comme NoHo, TribecaSoHo West Village et Flatiron, et le cœur du quartierUpper West Side, par exemple, se portent plutôt bien. Les condos à bon prix continuent d'évoluer rapidement, les ventes en attente sont en hausse par rapport au mois et à l'année précédents, et nous constatons toujours que 20 % des transactions sont faites au-dessus du prix demandé, ce qui n'est pas négligeable.

Rapport sur le prix des maisons à Manhattan 

L'économie américaine et la ville de New York, en particulier, ont connu de bonnes performances économiques au début de 2018.  

• L'emploi à New York a atteint un niveau record de 4,426 millions de personnes. La ville de New York a créé 702 000 emplois depuis 2009, soit une augmentation de 18,9 %, ce qui représente la plus forte hausse depuis la Seconde Guerre mondiale et bien plus que le pays, qui a ajouté 11,5 % de nouveaux emplois. La technologie, les médias, les soins de santé et les entreprises liées au tourisme sont les secteurs qui ont généré le plus d'embauches au cours des dix dernières années.
• La moyenne du Dow Jones a augmenté de 25 % depuis un an, pour atteindre 25 000. Avec presque toutes les entreprises déclarées pour 2017, 75% des entreprises ont déclaré que leurs bénéfices du quatrième trimestre ont dépassé les attentes.
• En février, le nombre d'emplois a augmenté de 313 000, dépassant les attentes de 100 000, tandis que le taux de chômage était faible (4,1 %).

Nous nous attendons à ce que la nouvelle réforme fiscale ait des effets plus positifs plus tard dans l'année et à ce que la phase II de la réforme fiscale réduise les impôts sur les plus-values. Restez à l'écoute...

Rapport sur le marché de Manhattan

Le marché principal de Manhattan pour les appartements en copropriété continue d'être fort et actif. Des marchés boursiers records, des financements peu coûteux et facilement accessibles, et la clarté ont contribué à propulser le marché. Il y a un an, il y avait une grande incertitude concernant les élections américaines, les taux d'intérêt atteignaient des sommets prématurés et tout le monde était choqué par Brexit. Quelques statistiques pour le troisième trimestre 2017 :

• Les contrats de copropriété signés entre 1 et 3 millions de dollars ont augmenté de 11 % par rapport à l'année précédente
• Les contrats de copropriété signés entre 3 et 5 millions de dollars ont augmenté de 8 % d'une année sur l'autre. 
• Le marché des copropriétés de luxe (10 millions de dollars et plus) continue toutefois de faire face à des vents contraires, bien que ce trimestre ait vu une augmentation de 12 % du nombre de contrats signés > 10 millions de dollars.
• Reventes - 1 774 dollars en moyenne par personne
• Nouveaux développements - prix moyen de 2 320 dollars par personne
• Luxe - 2 780 $ psf, avec un prix d'entrée pour le luxe (10% des ventes) à 4,1 millions de dollars.

Comment sont les niveaux d'inventaire de revente sur le marché immobilier de Manhattan ?

"Buyers - A correction des prix a déjà eu lieu, et depuis un an environ, le marché élargi montre des signes de stabilisation et de normalisation. Si vous avez un réel besoin d'acheter et que vous trouvez la bonne propriété, utilisez cette période de ralentissement pour tout effet de levier que vous pouvez obtenir sur negotiations - you jamais savoir quand un vendeur en a eu assez, et est prêt à frapper cette offre".

Lire l'article complet à l'adresse suivante : medium.com

Nous sommes d'accord avec Urban Digs. Le marché de l'immobilier de Manhattan a déjà connu une correction, en particulier dans le segment du luxe, et les acheteurs ont plus de moyens de pression maintenant qu'ils n'en avaient entre 2014 et 2016. Nous prévoyons que cet effet de levier se poursuivra en 2018, en raison de la confusion qui règne autour des nouvelles modifications fiscales. Nous avons toutefois constaté que l'offre de stocks de revente est encore faible. 

Nous avons examiné les niveaux d'offre de stocks de revente dans quatre quartiers de premier choix qui sont populaires auprès de nos principaux acheteurs de maisons et investisseurs : TribecaChelsea, Upper East Side et Upper West Side. Nous avons examiné le segment des 5 à 10 millions de dollars, celui des 2 à 5 millions de dollars et celui des 1 à 2 millions de dollars. 

Sur l'ensemble des biens immobiliers de Manhattan à vendre dans le segment des 5 à 10 millions de dollarsTribeca, il n'y avait que 17 unités de revente à vendre, 8 unités de revente à vendre à Chelsea, 5 unités de revente à vendre dans les Upper East SideÉtats-Unis et 4 unités de revente à vendre dans les États-UnisUpper West Side, soit un total de 34 unités de revente dans ces quatre quartiers, qui couvrent une grande partie de l'île de Manhattan. 

En raison de la baisse du marché, sur l'ensemble des biens immobiliers de Manhattan à vendre dans le segment des 2 à 5 millions de dollarsTribeca, il n'y avait que 22 unités de revente à vendre à Chelsea, 15 à Chelsea, 21 à Manhattan et 32 dans Upper East Sidela Upper West Side région (y compris Riverside). Cela fait seulement 90 unités disponibles dans le segment des 2 à 5 millions de dollars dans ces quatre quartiers.  

Sur le marché d'entrée de gamme, sur l'ensemble des biens immobiliers de Manhattan à vendre entre 1 et 2 millions de dollarsTribeca, il n'y avait que 2 unités de revente disponibles à Chelsea, 11 unités de revente à Chelsea, 15 unités de revente dans le Upper East Side secteur de la Upper West Side. Cela fait un total de 47 unités de revente disponibles à la vente dans le segment des 1 à 2 millions de dollars dans ces quatre grands quartiers. 

Comme l'a noté Urban Digs, il est vrai que les vendeurs sont plus réceptifs aux négociations de nos jours, surtout par rapport à 2014 - 2015, mais l'offre de bons appartements de revente est encore relativement faible. De plus, les nouveaux développements se vendent à un prix élevé. Lorsque nous commençons à nous concentrer sur les meilleurs biens immobiliers de Manhattan disponibles à la vente, par immeuble particulier, par exposition, ceux qui ne sont pas surévalués, le nombre de bonnes options diminue considérablement. Par conséquent, si vous êtes un acheteur qui a des besoins en matière de logement ou qui recherche un investissement, gardez cette petite histoire d'offre à l'esprit. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Les tableaux sont une gracieuseté de UrbanDigs

Mise à jour du marché de Manhattan Q4|2017

Le quatrième trimestre du marché immobilier de 2017 à Manhattan est l'un des plus stables, les trois derniers trimestres sur quatre montrant une augmentation des ventes conclues. L'année 2017 a été bien meilleure que 2016, bien qu'il y ait eu une baisse marquée du nombre de contrats signés au cours du trimestre par rapport à l'année précédente, qui peut être principalement attribuée à des facteurs non liés au marché, tels que la réforme fiscale et le climat politique.

Toutefois, en examinant de plus près les types de biens, nous constatons des variations importantes. Le segment des coopératives de revente a été le plus actif, avec un troisième trimestre consécutif de croissance des ventes. Les contrats signés pour la revente de copropriétés ont toutefois été affectés par la persistance de prix élevés, et les ventes de nouveaux projets ont connu une baisse de 12 % en raison du cycle actuel et du calendrier des promoteurs immobiliers. Compte tenu de tout cela et de l'incertitude entourant la nouvelle réforme fiscale, on peut supposer que l'immobilier de Manhattan devient lentement un marché d'acheteurs.

Revente de condos

• Le prix moyen au pied carré était de 1 759 dollars, stable d'une année sur l'autre.
• Le nombre de ventes sur ce marché a chuté de 3 % pour atteindre 929, le plus bas niveau depuis le quatrième trimestre 2011.
• Le nombre de jours sur le marché était de 116 jours, stable d'une année sur l'autre.
• L'inventaire a diminué de 4 % pour atteindre 2 485 unités à vendre.

L'incertitude concernant les effets de la réforme fiscale s'est manifestée au quatrième trimestre dans le secteur de la revente de copropriétés, entraînant une baisse de l'activité de vente et une stagnation des prix. Pour la deuxième année consécutive, le marché a sous-performé et a enregistré le moins de ventes depuis 2011. Le stock d'unités disponibles a diminué en conséquence, avec une baisse générale de 3 %. Nombreux sont ceux qui soulignent un décalage dans la fixation des prix, car le stock actif s'est vu attribuer une prime à deux chiffres par pied carré par rapport aux ventes clôturées du quatrième trimestre.

Coopératives de revente

• Le prix moyen d'une coopérative était de 1,26 million de dollars
• Le prix moyen au pied carré était de 1 167 dollars, soit une augmentation de 1 % par rapport à l'année dernière
• Le nombre de ventes sur ce marché a augmenté de 4 %, pour atteindre 1 733 biens.
• Le nombre de jours de présence sur le marché était de 88 jours, soit une baisse de 5 % par rapport à l'année dernière.
• Les stocks ont augmenté de 15 % pour atteindre 2 824 unités à vendre.

Les coopératives de revente ont terminé l'année 2017 comme le produit immobilier le plus vendu de l'année, continuant à surpasser les autres options en augmentant les ventes pour le troisième trimestre consécutif. En outre, la forte demande de revente des coopératives a fait chuter de 5 % la durée moyenne de vie d'une propriété restant sur le marché. Ce faisant, le marché a réagi en augmentant le stock disponible de 15 %.

Nouveau développement

• Le prix moyen d'un nouvel immeuble en copropriété était de 3,92 millions de dollars.
• Le prix moyen du pied carré était de 2 253 $, ce qui a chuté de 17 % par rapport à l'année dernière, le nombre de fermetures de super et d'ultra-luxe ayant diminué.
• Le nombre de ventes sur ce marché a diminué de 12 %, passant de 527 à 463.
• L'inventaire a augmenté de 30 %, avec 1 074 unités désormais mises en vente.

Comme on pouvait s'y attendre, les chiffres du marché des appartements neufs ont tendance à augmenter ou à diminuer en fonction de l'avancement des travaux de construction en cours. Aucun nouvel immeuble n'a commencé à fermer dans les 4^th trimestre et un certain nombre de grands développements, tels que 125 Greenwich et 91 Leonard ont lancé des ventes, faisant monter les stocks de 30 %.

Luxe

• Le prix moyen d'un appartement de luxe à New York était de 7,24 millions de dollars au quatrième trimestre.
• Le prix moyen au pied carré a baissé de 12 % pour atteindre 2 625 dollars.
• Le seuil de luxe était de 3,882 millions de dollars.

Le segment du luxe est déterminé par les 10 % des ventes les plus importantes en fonction du prix. Le prix d'entrée, ou "seuil", a baissé d'environ 500 000 dollars, pour s'établir à 3,882 millions de dollars. De plus, le prix moyen a chuté de 10 % et le prix au pied carré a baissé de 12 %. Ces baisses peuvent être attribuées à un changement dans les fermetures au cours du trimestre par rapport aux fermetures de produits de luxe et de super-luxe, comme 432 Park, Greenwich Lane, et 56 Leonardà la fin de 2016, à des bâtiments de luxe plus modestes situés dans des endroits périphériques, tels que One West End le 252 East 57^th Cependant, nous avons assisté à un marché plus concurrentiel avec un stock accru, ce qui ne laisse guère d'autre choix aux vendeurs que de baisser les prix pour satisfaire la demande des clients. Cela représente un réel potentiel pour les investisseurs dans le segment du luxe, car ces unités de luxe sont basses et prêtes à être déplacées.

En conclusion, le marché de Manhattan reste stable et 2017 a été plus sain que 2016. Cela étant dit, le marché continue de montrer des tendances à pencher du côté du client, ou en d'autres termes, à devenir un "marché d'acheteurs". L'augmentation des stocks disponibles, les nouveaux projets de développement et l'abaissement du seuil de luxe ont créé un marché dans lequel les propriétaires et les promoteurs sont enclins à réduire les prix pour faire face à la baisse des ventes. En raison des incertitudes liées à la réforme fiscale, 2018 sera une bonne année pour l'acheteur, et moins bonne pour le vendeur. Pour ceux qui restent sur la touche, ce pourrait être le bon moment pour entrer sur le marché, avant que les effets positifs de la réforme fiscale de M. Trump ne se fassent sentir.

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Comment le président Trump affectera-t-il l'immobilier américain ?

Jamais auparavant un promoteur immobilier et un courtier immobilier de la ville de New York (oui, il a une licence de courtier de la ville de New York) n'a siégé à la Maison Blanche. Si beaucoup d'entre nous ne sont pas d'accord avec le comportement et les positions politiques de M. Trump, une chose est sûre : M. Trump sera favorable aux biens immobiliers et à l'immobilier.

Alors que certains postulaient qu'une présidence d'atout serait un événement de cygne noir, plutôt qu'un plongeon, le dollar américain et la bourse ont tous deux augmenté aujourd'hui !

Si vous vous demandez comment les politiques du président Trump affectent l'immobilier américain, voici quelques indications sur la manière dont Trump fonctionnera probablement une fois en fonction.

Utilisera-t-il l'immobilier pour relancer l'économie ?

Trump est un promoteur et un courtier immobilier. Il a lui-même utilisé l'immobilier comme un investissement toute sa vie et a déclaré qu'il était intéressé par la promotion de l'accession à la propriété. Étant donné que son entreprise familiale est spécialisée dans l'immobilier, que ce soit par le biais de sa propre société, l'organisation Trump, ou de celle de son gendre, Kushner Properties, nous attendons de Trump qu'il poursuive son histoire d'amour avec la propriété.

Qu'adviendra-t-il des taux hypothécaires ?

Les taux devraient rester bas pendant un certain temps. "Les taux hypothécaires sont en baisse parce que les investisseurs voient des rendements sûrs dans les titres adossés à des hypothèques américaines, ce qui reflète leur confiance dans la sécurité relative du marché immobilier américain", a écrit l'économiste en chef de Trulia, Ralph McLaughlin, dans une déclaration au lendemain des élections. "De plus, la Fed va probablement retarder la hausse des taux de décembre en raison des turbulences économiques mondiales. Ces deux effets signifient une victoire à court terme pour les emprunteurs, et nous verrons probablement une augmentation du refinancement des hypothèques si les taux continuent à chuter".

Va-t-il réduire les impôts pour les investisseurs immobiliers ?

Les républicains conservent le contrôle de la Chambre et du Sénat. En conséquence, les républicains ont un contrôle sans entrave sur l'avenir de la politique fiscale, ce qui signifie que certains changements importants affecteront les impôts des investisseurs immobiliers. Trump a proposé de le faire :

• Des taux d'imposition plus bas, avec un taux maximum de 20 % pour l'imposition des plus-values.
• Supprimer les droits de succession ou de décès
• Réduire l'impôt sur les sociétés de 35% à 15%.

Et s'il n'obtient peut-être pas tout ce qu'il veut en termes de réforme fiscale, notre législation fiscale est mûre pour le changement (les républicains et les démocrates l'ont tous deux demandé), et ce changement devrait intervenir avant août 2017, avant le début de la saison électorale pour 2018.

Pourrait-il être plus facile d'emprunter de l'argent ?

La réduction de la réglementation, l'une des caractéristiques de sa campagne, permettrait aux banques d'augmenter leurs prêts, ce qui a été très modéré depuis 2008. Une autre façon pour une présidence d'atout de faciliter l'accès des consommateurs à la propriété serait de réduire les primes pour les FHA loans ou la réduction des frais de garantie pour Fannie Mae ou Freddie Mac.

Comment les règlements seront-ils affectés ?

Une grande partie de la plate-forme de Trump s'est concentrée sur la déréglementation du marché financier afin de le relancer plus complètement, et cela seul pourrait aussi donner un coup de fouet à l'immobilier. C'est un point sur lequel Trump - et le parti républicain dans son ensemble - a fait entendre sa voix.

Trump a proposé de réduire à la fois la réglementation bancaire et la réglementation de la construction. L'assouplissement de la réglementation sur les prêts pourrait stimuler l'accession à la propriété en facilitant l'obtention de prêts par les consommateurs. En ce qui concerne la réglementation sur la construction, lors d'une réunion de la National Realtor Association, M. Trump a estimé que 25 % des coûts de construction d'une maison étaient liés à la réglementation. Il aimerait ramener ce chiffre à 2 %. Si la construction est déréglementée, cela signifierait des maisons plus abordables pour les consommateurs.

La déduction des intérêts hypothécaires va-t-elle disparaître ?

Non ! L'année dernière, un plan fiscal que M. Trump a partagé mentionnait spécifiquement et explicitement qu'il conserverait la déduction des intérêts hypothécaires.

Va-t-il poursuivre le programme d'échange 1031 ?

M. Trump, qui a fait l'objet d'immenses critiques pour avoir utilisé de manière agressive le code des impôts afin de ne pas payer d'impôts fédéraux, préserverait probablement les très controversés 1031 échanges libres d'impôt, qui permettent aux propriétaires de vendre des biens sans payer d'impôts sur les plus-values s'ils investissent le produit d'une vente dans d'autres investissements immobiliers. Cette politique de programme d'échange 1031 est l'un des fondements du secteur immobilier et M. Trump la préservera.

Qu'en est-il de l'immigration ?

La politique d'immigration de M. Trump a subi de nombreux changements depuis qu'il a annoncé sa candidature. La réforme de l'immigration ne sera pas un projet de loi facile à faire adopter par le Congrès ou le Sénat, il est donc difficile de déterminer si elle aura une influence importante sur le marché immobilier de New York.

M. Trump pourra-t-il mettre en œuvre toutes ses positions de campagne ?

Pour ceux d'entre vous qui sont émus par le fait que M. Trump soit président après certains de ses discours et comportements scandaleux, rappelez-vous que le président des États-Unis n'a pas un pouvoir illimité. Nos fondateurs ne voulaient pas que le pouvoir soit contrôlé par un seul homme ou un seul groupe avec la possibilité de se retrouver sous le joug d'un autre dictateur ou tyran. En conséquence, notre gouvernement est divisé en trois branches : le pouvoir exécutif, le pouvoir législatif et le pouvoir judiciaire. C'est pourquoi bon nombre des positions politiques les plus scandaleuses de la campagne de Trump ne se concrétiseront pas - soit elles seront combattues par le pouvoir législatif, soit renversées par le pouvoir judiciaire.

Il ne fait aucun doute que cette élection a été très conflictuelle. Mais, maintenant que l'élection est terminée, le peuple américain va se rassembler comme nous l'avons toujours fait. Comme l'a dit Obama à propos de Trump : "Nous nous réjouissons tous de son succès".