Analyse du marché immobilier de Manhattan

Le marché de l'immobilier à Manhattan s'oriente à la baisse au second semestre 2022

L'année 2022 a été marquée par l'histoire de deux marchés à Manhattan. 

Le début de l'année 2022 a poursuivi l'essor amorcé au début de l'année 2021, sous l'effet de la libération d'une demande refoulée et d'un environnement de taux artificiellement bas mis en place par la Fed à l'aube de la Covid.  

En juin 2022, cependant, après que la Fed a mis en œuvre sa première augmentation jumbo de 75 points de base du taux de référence, le marché a rapidement fléchi, laissant la plupart des acheteurs et des vendeurs dans une impasse pendant le reste de l'année, alors qu'ils s'adaptaient aux nouvelles réalités du marché. C'est ce que montre le graphique ci-dessous, qui compare l'activité contractuelle mensuelle.

Activité contractuelle mensuelle

Avec seulement 602 contrats signés en décembre 2022, il s'agit de l'une des pires fins d'année depuis 2008. Alors que les acheteurs et les vendeurs s'accommodent d'une nouvelle réalité, nous nous attendons à ce que le marché recommence à bouger au début de l'année 2023, car il y a encore de la demande. 

Prix de l'immobilier à Manhattan

Condos

• Prix de vente moyen de 2,75 millions de dollars
• 2 074 $ prix moyen par mètre carré
• Bien qu'il s'agisse d'une augmentation par rapport au même trimestre de l'année dernière, cette augmentation est principalement due aux fermetures qui ont eu lieu dans une poignée de tours de très grand luxe, comme la Central Park Tower et le 220 Central Park South, ce qui a faussé les résultats à la hausse.
• Pour l'essentiel, le prix au pied carré est resté stable d'une année sur l'autre, à un peu moins de 2 000 dollars le pied carré.

Coopératives

• Prix de vente moyen de 1,27 million de dollars
• 1 225 $ prix moyen par mètre carré

• Prix de vente moyen de 3,19 millions de dollars
• 2 415 $ prix moyen par mètre carré
  

Segment du luxe (10 % des ventes les plus élevées)

• Prix de vente moyen de 8,06 millions de dollars 
• 2 909 $ prix moyen par mètre carré
• Seuil de prix d'entrée de 3,95 millions de dollars pour le luxe

Hausse des taux d'intérêt de la Fed en 2022

En l'espace de seulement 10 mois en 2022, la Fed a augmenté le taux de référence des fonds fédéraux de 4,0 %, comme le montre le graphique ci-dessous. Cette mesure sans précédent a été prise pour tenter de contrôler l'inflation, un phénomène mondial en 2022. 

Bien que les taux soient plus élevés qu'ils ne l'ont été depuis 2008, ils ont déjà été élevés auparavant et les marchés immobiliers ont bien fonctionné dans ce type d'environnement de taux. Toutefois, c'est le rythme des augmentations de taux cette année, comprimées sur seulement 10 mois, qui est le plus préoccupant. Ainsi, le taux de l'hypothèque Jumbo fixe à 30 ans est passé de 3,1 % le 1er janvier 2022 à 5,7 % le 31 décembre 2022. En baisse par rapport aux 6,35 % d'octobre. 

Manhattan compte beaucoup d'acheteurs au comptant (environ 55%) par rapport à d'autres villes, de sorte que les taux d'intérêt ne jouent pas toujours un rôle aussi important dans l'activité ici. En outre, les coopératives, qui représentent 70 % du stock et sont uniques à New York, ont des règles très strictes concernant le montant du financement que l'on peut obtenir. Certaines autorisent un financement maximum de 70 %, mais beaucoup n'autorisent que 50 %. D'autres n'autorisent aucun financement. Ce sont des facteurs atténuants pour le marché de New York, mais ils n'aident pas les primo-accédants qui ont souvent besoin d'un prêt hypothécaire pour acheter. 

L'offre de stocks de Manhattan sauve la situation

Le point positif de cette histoire est le manque d'offre sur le marché. Par rapport à la fin de l'année 2020, où les stocks dépassaient les 8 100 unités, l'offre actuelle n'est que de 5 858 unités. Il y a de nombreuses raisons à cela, comme je l'ai expliqué en août et résumé ci-dessous.

L'offre limitée devrait permettre de contenir les baisses de prix potentielles à l'horizon 2023. De plus, nous ne prévoyons pas d'arrivée prochaine de stocks sur le marché pour les raisons suivantes :

• Hypothèques avec menottes en or
• 80 % des New-Yorkais ayant une hypothèque ont un taux inférieur à 5 %.
• Les propriétaires resteront donc indéfiniment dans leur logement actuel. 
• Personne n'échangera de sitôt son hypothèque de 3 % contre une hypothèque de 6 %. 

• Gel du marché de la conversion des logements locatifs en copropriétés en raison de la loi de 2019 de l'État de New York
• La loi pénalise les propriétaires d'immeubles dont le loyer est stabilisé, ce qui rend impossible la création d'appartements au taux du marché à partir d'unités à loyer stabilisé. Si cette loi n'est pas modifiée, il n'y aura pas de conversions car elles n'ont aucun sens financier pour un promoteur. 
• L'expiration des programmes d'abattement fiscal rend la construction plus coûteuse pour les promoteurs.
• Les abattements 421a, 421g et J-51 ont tous expiré. 
• Il s'agissait autrefois de formidables outils que le gouvernement utilisait pour inciter les promoteurs à construire, mais ils n'existent plus.
• Les politiciens gauchistes de New York ont opposé leur veto à des projets comportant de généreuses composantes de logements abordables (30 % et 50 %).
• Peu de ventes de terrains à Manhattan au cours des deux dernières années, de sorte que peu de promoteurs envisagent de construire dans la ville.
• L'inflation a freiné de nombreux développements, car les coûts ne sont pas connus, comme en temps normal.

Perspectives immobilières à Manhattan 2023

De nombreux prévisionnistes ont annoncé une baisse des prix de l'immobilier dans le monde entier au cours de l'année prochaine. Toutefois, cela se produira probablement principalement dans les régions qui ont connu la plus forte hausse des prix pendant la période de la Covid. Aux États-Unis, de nombreuses petites villes sont les plus menacées, car c'est là que les prix ont le plus augmenté. Des villes comme Boise (ID), Salt Lake City (UT), Phoenix (AZ) et tout le Connecticut, semble-t-il. 

La ville de New York, cependant, n'était pas l'un de ces endroits. En fait, les prix à New York ont baissé pendant le Covid en raison de l'exode massif de la ville au début du Covid. Les prix n'ont récupéré ces pertes qu'en 2021 et ont affiché des augmentations modestes par rapport à la plupart des autres villes. 

Le Prime Residential Forecast de Knight Frank prévoit que les prix à Manhattan augmenteront d'au moins 2 % en 2023, derrière Miami (5 % d'augmentation) et Los Angeles (4 % d'augmentation) aux États-Unis. Ce niveau d'augmentation place Manhattan à la 13e place dans les prévisions des 25 premières villes mondiales, ce qui témoigne de la résilience et de la confiance dans la ville (et aux États-Unis en général). 

Knight Frank cite "la fuite des capitaux vers les paradis fiscaux" et "les acheteurs étrangers [...] qui cherchent à s'exposer davantage, plutôt que moins, au dollar américain". Il ne fait aucun doute que les facteurs que je mentionne concernant la faiblesse de l'offre contribueront à compenser la pression à la baisse des prix exercée par les actions de la Fed en 2023.

Les marchés immobiliers de Manhattan et de Miami vont continuer à se renforcer

De nombreuses personnes nous ont demandé ce que nous pensions qu'il allait se passer sur les marchés de New York et de Miami maintenant que la Fed a relevé ses taux. Bien que l'activité ait ralenti, les deux marchés sont encore très actifs si l'on se réfère aux mesures historiques. 

Nombreux sont ceux qui se demandent si le ralentissement entraînera une baisse des prix. Si certains experts affirment que cela se produira certainement dans certaines régions du pays, compte tenu de la rapidité avec laquelle les prix ont augmenté dans ces régions, ils estiment que les risques de baisse des prix à Manhattan et à Miami sont respectivement faibles et très faibles.

Analyse CoreLogic - Juin 2022 : Probabilité de baisse des prix

Selon CoreLogic, la probabilité d'une baisse des prix au cours des 12 prochains mois est faible dans la région métropolitaine de New York et très faible à Miami.

Manhattan

Prix

Les prix n'ont pas augmenté au même rythme qu'ailleurs dans le pays. Le marché immobilier s'est effondré en 2020 (avec une baisse des prix de 7 % en moyenne) et n'a commencé à se redresser qu'au premier trimestre 2021, une fois les vaccins retirés (avec une hausse des prix de 16 % en moyenne). 

1. Si l'on considère que les prix à Manhattan ont augmenté de 4,5 % par an au cours des dix dernières années, une augmentation nette de 9 % (16 % moins 7 %) équivaut à peu près à deux années de croissance normale des prix. 
2. Les taux de location ont augmenté de 20 % d'une année sur l'autre, ce qui a fait grimper les rendements. C'est donc le moment idéal pour les investisseurs d'acheter une propriété à Manhattan (d'autant plus que les prix n'ont pas grimpé). 
3. Nous nous attendons à ce que la hausse des loyers à Manhattan se poursuive, les taux hypothécaires incitant moins de primo-accédants à acheter au cours des 12 prochains mois et forçant davantage de personnes à se tourner vers le marché de la location. 
4. Les prix élevés de l'immobilier à Manhattan continuent d'être soutenus par des revenus locaux élevés, comme l'indique régulièrement le rapport UBS Global Bubble. 
5. Manhattan est un marché à long terme. Les investisseurs achètent des biens immobiliers à Manhattan pour leur sécurité. Compte tenu des coûts impliqués, ce n'est pas un endroit pour la spéculation pure ou la vente à la découpe. 
6. 50 % des acheteurs de Manhattan paient leurs achats immobiliers au comptant, surtout dans le segment du luxe, et ne sont donc pas aussi affectés par les variations des taux d'intérêt. 
7. Les coopératives représentent 75 % du parc immobilier. De nombreuses coopératives n'autorisent pas le financement ou le limitent à 50 %. Ce fait a soutenu l'immobilier à Manhattan pendant la crise de Lehman. 
8. Toutefois, la souscription étant très stricte, ce scénario n'est pas envisageable en 2008. 

Approvisionnement

1. L'offre est relativement faible pour les meilleurs projets d'appartements à New York dans les quartiers les plus prisés. 
2. L'offre a diminué de 10 % par rapport au même mois de l'année dernière. 
3. En ce qui concerne les condos de luxe, il y en a très peu dans le pipeline.
4. De temps en temps, nous recevons des demandes d'investisseurs à la recherche d'offres de condo en vrac à Manhattan. En 2018, il y en a eu pas mal et beaucoup d'immeubles avec au moins 50 unités à vendre.  
5. En préparant une analyse récente pour deux investisseurs distincts (l'un d'eux effectuant une très importante transaction 1031), j'ai toutefois noté que très peu d'immeubles de qualité arrivaient sur le marché dans les 3 à 5 prochaines années en dessous de la 96e rue. 
6. Certains bâtiments qui étaient en attente et que nous attendions avec impatience, comme The Cortland, One High Line et One Wall Street, ont commencé à être vendus. Il s'agit de projets très haut de gamme. Au-delà de ces projets, il y a peu de condominiums haut de gamme dans les zones les plus prisées. 
7. Le manque d'offre de produits de qualité fera probablement grimper les prix jusqu'à ce que la demande et l'offre s'équilibrent, ce qui prendra probablement des années. 
8. L'expiration de l'abattement fiscal 421a, qui, par le passé, incitait les promoteurs à construire des appartements en copropriété et des immeubles locatifs, a entraîné une diminution du nombre de nouveaux projets.  
9. Les politiciens libéraux de New York n'ont pas envie d'inciter les promoteurs à construire, et nous ne voyons donc pas revenir cette incitation. 
10. Bien entendu, ces politiciens sont à court d'idées. L'absence d'incitations pour les promoteurs ne fera que a) réduire le nombre de logements abordables construits (une exigence pour les nouveaux projets de construction à Manhattan), b) réduire les recettes de la ville et de l'État, et c) augmenter encore les loyers pour les locataires. 

Miami 

La nouvelle force de Miami provient de :

1. un afflux massif de résidents (fortunés) fuyant les États à fiscalité élevée ; 
2. un afflux de résidents à la recherche de plus de libertés et de moins de restrictions covidiques, la Floride ayant eu des restrictions très laxistes pendant la pandémie ;
3. un afflux de fonds spéculatifs et d'entreprises technologiques s'installant à Miami ; 
4. une offre très faible de maisons individuelles et de logements en copropriété (en particulier les plus grands) ; et 
5. un pipeline vide. 

Si l'activité s'est ralentie ces derniers mois, ce n'est pas à cause de la demande. Il s'agit plutôt d'une question d'offre. La demande de maisons individuelles et de condos à Miami (et dans tout le sud de la Floride) a été si forte que les stocks ont été réduits. Et l'offre nouvelle ne devrait pas avoir beaucoup d'effet sur le marché avant que le prochain cycle de construction ne batte son plein. Nous nous attendons à ce que ce soit dans 5 à 7 ans, car il n'y aura pratiquement rien sur le marché au cours des 3 prochaines années.

J'en parle en détail dans la vidéo ci-dessous :

Titres et moyennes

J'aime toujours écouter Leonard Steinberg de Compass. Dans un billet récent, il a conseillé aux acheteurs et aux vendeurs de ne pas croire les gros titres et de ne pas trop regarder les moyennes. Et il a tout à fait raison.  

1. L'immobilier est hyper-localisé. 
2. Ne confondez pas les titres d'un marché (ou d'un pays) avec ceux d'un autre marché. 
3. Manhattan est un marché vraiment unique (pour de nombreuses raisons) et les tendances nationales ne s'appliquent pas, comme l'histoire nous l'a montré. 
4. Il en va de même pour Miami, qui connaît actuellement une forte croissance. C'est pourquoi, selon CoreLogic, la probabilité de voir les prix baisser est très faible à Miami. 
5. À Manhattan, nous voyons à quel point le marché peut être hyper local. Ici, nous évaluons les immeubles individuellement, car souvent les immeubles voisins peuvent avoir des prix totalement différents, une demande totalement différente, une trajectoire totalement différente, etc. 
6. À Miami, nous constatons également à quel point le marché peut être hyper local. Les prix et la demande sur la plage n'ont pratiquement aucun rapport avec les prix et la demande dans certains quartiers du continent. 

Par conséquent, ne vous laissez pas piéger par les moyennes, car celles-ci ne nous renseignent que sur ce qui s'est passé sur le marché dans son ensemble et pratiquement rien sur ce qui s'est passé dans un bâtiment particulier (ou une ligne d'un bâtiment, d'ailleurs). 

Nous sommes là pour vous aider à naviguer sur les marchés de Manhattan et de Miami. Planifiez un appel rapide avec moi si je peux vous éclairer sur quelque chose d'autre que vous envisagez. Je serais heureux de discuter des deux marchés plus en détail, de fournir une évaluation de votre maison si vous envisagez de la vendre, ou de vous envoyer une recherche de propriétés.

Joyeux été !

L'année 2021 sera sans aucun doute l'une des meilleures années pour l'immobilier résidentiel dans l'histoire de Manhattan, avec plus de 9,5 milliards de dollars de ventes conclues au cours du seul troisième trimestre, soit le plus grand nombre de ventes conclues en un seul trimestre depuis 32 ans. 

L'activité commerciale a été stimulée par une demande refoulée, l'adoption croissante des vaccins, des prix raisonnables, des taux d'intérêt historiquement bas, une tendance à l'agrandissement des espaces (ou à l'aménagement d'espaces extérieurs) et l'augmentation de la richesse personnelle. 

Ces 9,5 milliards de dollars correspondent à des transactions conclues en 2021, et non pas nécessairement signées au cours du trimestre, ce qui constitue un baromètre plus actuel du marché. 

Les contrats signés sont en baisse pour la saison estivale, mais restent à un niveau record pour le trimestre

Comme le montre le graphique ci-dessous, l'activité de signature de contrats se maintient à des niveaux élevés depuis le début de l'année, bien qu'elle s'atténue. Ce ralentissement pourrait être dû à la saisonnalité, les mois d'été étant généralement plus lents que le reste de l'année. Cela dit, les ventes du trimestre ont battu tous les records. 

Bien qu'en baisse de 29 % par rapport au trimestre précédent, 3 500 contrats ont été signés au cours du trimestre. À raison de 270 contrats par semaine au cours du trimestre, il s'agit d'un chiffre record. Le mois d'octobre poursuit cette tendance, avec environ 305 contrats par semaine.  

Les vendeurs sont heureux, mais pas trop 

En 2021, les vendeurs ont été très satisfaits, surtout après une pénurie de ventes en 2020. Les acheteurs sont au rendez-vous et la demande est donc très forte, en particulier dans le segment du luxe, où l'on trouve les plus grands appartements.

Bien que l'activité se soit considérablement intensifiée pendant la majeure partie de l'année, la peur n'a pas encore disparu, de sorte que les prix n'augmentent pas au-delà de ceux d'avant la crise. La réduction de 6 à 9 % (en fonction de la date d'achat de l'année dernière) a disparu, mais nous n'avons pas encore constaté d'augmentation des prix par rapport aux niveaux de 2019. 

Avec toute cette activité, on pourrait penser que les prix sont prêts à augmenter à nouveau. En général, les hausses de prix interviennent dans les 9 à 12 mois qui suivent une nette amélioration de l'activité commerciale. Consultez vos calendriers, car nous entrerons bientôt dans cette phase.

Les logements surévalués restent sur le marché

Comme les prix sont restés stables par rapport à 2019, le troisième trimestre n'a pas été le moment de mettre en vente un bien à des prix ambitieux. Au cours du trimestre, les propriétés dont le prix est conforme au marché ont mis 78 jours à se vendre. En revanche, les propriétés dont le prix a dû être ajusté ont mis 181 jours à se vendre, soit plus du double (2,3x) de celles dont le prix était conforme au marché actuel. 

Prix en vigueur au cours du trimestre

Note : Habituellement, j'aime comparer les chiffres du trimestre avec ceux du trimestre précédent, cependant, au troisième trimestre 2020, un tiers du volume des ventes du trimestre a été attribué à des clôtures au 220 Central Park South, le nouvel immeuble de condominiums le plus cher de New York. 16 unités ont été vendues à un prix moyen de 37 millions de dollars, pour un total de 592 millions de dollars. Par conséquent, je ne vous présente que les chiffres du trimestre en cours. Si vous souhaitez des informations plus détaillées, n'hésitez pas à me contacter. 

Autres statistiques intéressantes :

• L'activité commerciale a atteint son taux le plus élevé depuis 32 ans. 
• Malgré la faiblesse record des taux d'intérêt, environ 50 % des transactions ont été réalisées en numéraire.
• Les ventes de logements neufs inférieurs à 3 millions de dollars ont augmenté deux fois plus vite que les ventes supérieures à 3 millions de dollars, qui ont tout de même doublé par rapport au même trimestre de l'année précédente. La tendance à la baisse des prix s'explique par le passage à des unités de plus petite taille dans les nouvelles constructions.
• La réduction des prix de vente sur tous les segments s'est élevée en moyenne à 5,3 % au cours du trimestre.
• Le nombre total de mois d'offre de condos et de coops, c'est-à-dire le nombre de mois nécessaires pour écouler l'ensemble du stock à vendre, est tombé à seulement 5,1. 
  
  

Vous avez manqué le creux de la vague. Ne manquez pas la reprise ! 

Manhattan dépasse le creux du marché et l'activité contractuelle explose

Le deuxième trimestre de l'année 2021 a été un trimestre exceptionnel, prouvant que tout le monde avait tort de croire que la vie urbaine était morte. Manhattan a rebondi pour atteindre la meilleure saison de vente de printemps depuis 6 ans et a connu l'activité de vente la plus élevée depuis 2007.

Une demande latente, des prix raisonnables, des taux d'intérêt bas, le désir d'améliorer les grands espaces (ou les espaces extérieurs), l'augmentation de la richesse personnelle et un plus grand nombre d'acheteurs ont fait grimper le volume des ventes. En résumé, la ville est en plein essor, grâce à la science et, en retour, à un regain d'optimisme.

Note : pour cette mise à jour, je compare le deuxième trimestre 2021 au deuxième trimestre 2019, ce qui est beaucoup plus approprié que le deuxième trimestre 2020, lorsque la ville de New York a été fermée. 

Les contrats signés montent en flèche

Les contrats signés au cours du trimestre ont bondi de 60 % par rapport au même trimestre de 2019. Bon nombre de ces transactions ne seront pas conclues avant le troisième trimestre 2021, et nous nous attendons alors à une évolution positive des prix, compte tenu du volume et de la composition des appartements qui ont fait l'objet d'un contrat au cours du trimestre. 

Les grands appartements reviennent à la mode

Le marché de l'immobilier haut de gamme (>10 millions de dollars) a connu le meilleur premier semestre jamais enregistré, grâce à des remises à deux chiffres par rapport aux prix initiaux. En outre, les ventes d'appartements plus grands ont augmenté de façon notable, ce qui a été bénéfique pour le marché des appartements de plus de 5 millions de dollars. 

La composition des ventes, qui comprenait un changement significatif vers la vente de plus grands appartements, a faussé les tendances des prix, amenant le , Alors que le prix de vente médian a augmenté pour atteindre 1 130 000 $, le plus élevé depuis qu'il a atteint 1 215 000 $ au T2 2019, les tendances des prix ont été faussées en raison de la composition des ventes.

Covid Discount Dissipation

Par rapport au même trimestre de l'année précédente, le prix moyen par pied carré a baissé de 3,6 %. C'est ce que l'on appelle la "décote Covid". Au premier trimestre, cet écart était de 9 %, ce qui montre que la décote covid est en train de se réduire rapidement. Nous nous attendons à ce que la décote Covid se dissipe au troisième trimestre et disparaisse au quatrième trimestre, car les employeurs cessent ou limitent le "travail à domicile".

Prix en vigueur au cours du trimestre : 

Autres statistiques intéressantes :

• Les ventes de logements en copropriété ont atteint leur taux le plus élevé depuis 30 ans. 
• Les ventes de nouveaux développements supérieures à 3 millions de dollars ont été les plus importantes depuis trois ans. 
• L'activité de vente a augmenté plus rapidement que l'arrivée de nouveaux stocks sur le marché, ce qui s'est traduit par une baisse du nombre de mois d'offre à 6,9 mois, soit le rythme le plus rapide depuis 4 ans. 
• La remise globale sur les listes est de 6,4 %. 

Si vous avez manqué le fond, ne manquez pas la reprise ! 

Avril 2021 Contrats Top

Record de 14 ans pour le mois de mars

L'activité contractuelle à Manhattan a continué d'augmenter pour atteindre un nouveau record en avril 2021 avec 1 607 contrats signés, battant le record de 1 500 contrats en un seul mois établi en mars sur 14 ans. La première semaine de mai poursuit la tendance et, jusqu'à présent, le mois de mai est en passe d'égaler avril.

Avec 1 607 contrats signés, ce chiffre est supérieur de 50 % à celui d'avril 2019, un mois comparable à la période pré-covid. Avril 2020 n'avait que 213 contrats signés (vraisemblablement initiés pré-covid. Pour rappel, la ville de New York a été fermée avec interdiction de montrer, de fin mars à fin juin 2020.

En ce qui concerne le luxe, selon Real Deal, 652 contrats de luxe ont été signés depuis le début de l'année jusqu'à la fin du mois d'avril, ce qui représente plus que tous les contrats de luxe signés au cours de l'année 2020.

En ce qui concerne les nouveaux développements, 235 contrats ont été signés en avril, contre 165 en mars. Il s'agit du plus haut niveau d'activité dans le segment des nouveaux développements à Manhattan depuis trois ans.

Manhattan renaît de ses cendres

Après une année 2020 extrêmement décevante, au cours de laquelle l'île de Manhattan a été en proie à un "exode des Covid" et physiquement fermée pendant 90 jours, le marché des ventes résidentielles de Manhattan a su renaître de ses cendres au premier trimestre 2021. Alors que le marché avait connu une hausse progressive en novembre et décembre 2020, le premier trimestre 2021 et, en particulier, le mois de mars 2021 ont connu une activité de vente stupéfiante. 

L'activité commerciale en forte hausse au premier trimestre 2021

Les ventes à Manhattan ont progressé à un rythme effréné en mars 2021, avec un volume de ventes dépassant les 1 500 contrats signés, le meilleur mois depuis 14 ans. Même les mois de janvier et février 2021 ont vu le volume des ventes battre les mois de l'année précédente pour au moins les trois dernières années, comme le montre le tableau ci-dessous :

Les acheteurs ont profité de la combinaison de la faiblesse record des taux hypothécaires et de la baisse des prix. Ils sont également encouragés par la nouvelle administration, dont NYC bénéficie déjà, contrairement à l'administration précédente qui était déterminée à punir la ville de New York pour avoir massivement rejeté Trump.  

Les prix en baisse, mais pas en chute libre

Si les prix sont en baisse, ils ne se sont pas effondrés comme certains auraient pu le penser. Le prix par pied carré d'un condo à Manhattan était inférieur de 8,8% au 1er trimestre 2021 par rapport au 1er trimestre 2020. Cela s'ajoute à la baisse des prix depuis l'entrée en vigueur du plafond SALT en 2018, qui a eu pour effet de faire baisser les prix à New York de 11 % en moyenne, selon l'économiste Robert Schiller. Par conséquent, les prix sont loin de leur pic d'il y a quelques années et sont prêts à se redresser. Avec une administration "bleue", le plafond SALT, qui pénalise les États bleus, a de bonnes chances de disparaître en 2021. Cela profitera aux prix de l'immobilier et atténuera l'exode vers les États à faible fiscalité. 

Les nouveaux accords de développement demeurent

Il est encore possible de faire de bonnes affaires dans le domaine des nouveaux développements, car les prix ont été considérablement réduits pour les projets lancés il y a trois ans. En revanche, les prix des projets lancés récemment ont été fixés en fonction du marché actuel, ce qui signifie qu'il n'y a pas beaucoup de remises. Si certaines remises se traduisent par une baisse des prix, d'autres sont dissimulées sous la forme de concessions sur les frais de clôture. Celles-ci n'apparaissent pas dans les chiffres du prix au mètre carré. L'ampleur des remises sur les nouveaux projets varie considérablement, car elle dépend de facteurs tels que la date de lancement du projet, la vitesse de vente à ce jour, le nombre d'unités restantes disponibles dans une ligne particulière, les partenaires en capital dans la pile de capitaux et, surtout, les prix minimums de libération des prêteurs (les banques contrôlent réellement le prix, pas le promoteur). 

Pour obtenir la meilleure offre dans le secteur du neuf, vous devez faire preuve d'ouverture d'esprit et ne pas vous fixer sur quelque chose qui ne vous permettra pas d'obtenir les remises les plus importantes. Par exemple, les promoteurs n'offrent pas de remises importantes sur les appartements dotés d'un espace extérieur ni sur les lignes qui sont presque toutes vendues.

Le graphique ci-dessous montre que les prix des nouveaux projets ont repris du poil de la bête par rapport aux niveaux les plus bas atteints il y a quelques mois. 

Les vaccins inspirent confiance

Nous nous attendons à ce que les prix de l'immobilier commencent à augmenter au printemps/été et pendant le reste de l'année, au fur et à mesure que la ville de New York sera vaccinée. À ce jour, 44 % des habitants de Manhattan ont déjà reçu leur première dose de vaccin et 27 % sont complètement vaccinés. Lorsque 70 % de la population sera entièrement vaccinée, les activités reviendront à la normale, y compris l'ouverture complète des restaurants et des cinémas (partiellement ouverts aujourd'hui), les spectacles de Broadway, les installations sportives, etc. Nous nous attendons alors à de nouveaux changements spectaculaires sur le marché. Une fois que le pays sera rouvert aux étrangers dans le courant de l'année, nous nous attendons à ce que la reprise de l'immobilier à Manhattan passe à la vitesse supérieure !

Des signes annonciateurs d'une hausse continue du marché

La suppression potentielle du plafond SALT, la pénurie de nouveaux permis de construire (puisque le développement a été suspendu l'année dernière) et la réouverture complète de la ville seront de bon augure pour les prix de l'immobilier à Manhattan au cours des 4 à 5 prochaines années, comme nous l'avons vu après la crise de Lehman.  

Si vous envisagez d'acheter, faites-le maintenant pour obtenir les meilleurs prix. Les stocks sont passés d'un niveau record de 9 600 unités à vendre en octobre 2020 à 7 000 unités à la fin du mois de mars 2021, ce qui est encore un peu élevé. Mais si les ventes se poursuivent au même rythme qu'au premier trimestre, le marché sera favorable aux vendeurs dès le début de l'été. Le réchauffement de l'économie s'accompagne d'une hausse des taux d'intérêt, ce qui renchérit le coût de la propriété d'un même logement.

Le marché de Manhattan bouge... à vous de jouer ! 

Le marché de Manhattan démarre bien en 2021 avec une augmentation de l'activité commerciale

Alors que le marché immobilier de Manhattan est toujours en difficulté en raison des effets de Covid, le quatrième trimestre 2020, et même le mois de janvier 2021, a connu une nette amélioration alimentée par :

• Des nouvelles positives sur les vaccins et leur déploiement qui ont renforcé la confiance des acheteurs,
• Des taux d'intérêt historiquement bas,
• Les vendeurs (et les promoteurs) proposent des remises (la remise moyenne de Covid était de 10 %, beaucoup moins pour les unités à bas prix et beaucoup plus pour les unités à prix élevé).
• Demande de relance suite à la fermeture de 3 mois
• Une nouvelle administration favorable à NYC, et
• Abrogation potentielle du plafond SALT, qui a fait baisser les prix de 11 % à New York (selon Zandi). 

Les contrats signés au quatrième trimestre ont augmenté d'environ 8 % par rapport au même trimestre de 2019. En janvier 2021, les ventes de condos ont augmenté de 50 % et les ventes de coopératives de 167 % par rapport au même mois de l'année précédente. Autant de bonnes nouvelles ! Cependant, l'offre actuelle élevée de stocks à vendre est un vent contraire pour le marché qui profitera aux acheteurs en 2021. 

Le marché de la location a également connu une reprise au cours des derniers mois. Mais tant que les entreprises ne demanderont pas à leurs employés de retourner au bureau, le marché de la location restera atone. Nous nous attendons à ce que le marché de la location se redresse rapidement dans quelques mois. 

À retenir :

• C'est un marché d'acheteurs, mais la fenêtre d'opportunité pour les meilleures affaires se referme,
• Les prix ont baissé mais ne se sont pas effondrés,
• Les acheteurs de produits de luxe sont de retour sur le marché - ils étaient absents pendant la majeure partie de l'année, 
• Les stocks sont en net recul par rapport au pic spectaculaire atteint en octobre, mais restent à un niveau élevé,
• C'est le moment idéal pour acheter un grand appartement auprès d'un promoteur - les nouveaux projets ont fait l'objet de remises et de concessions parmi les plus élevées que nous ayons jamais vues. 

Le marché de Manhattan rebondit au quatrième trimestre 2020

Avec les gros titres qui parlent des gens qui fuient les grandes villes, il n'est pas étonnant que mes clients soient surpris d'apprendre que l'activité des contrats signés à Manhattan a été robuste au cours des deux derniers mois. Les contrats signés par mois en octobre et novembre 2020 ont été en moyenne de 855, avec décembre 2020 en voie de dépasser les contrats signés de décembre 2019 de 717. L'activité des contrats signés pour le trimestre jusqu'à la mi-décembre a déjà dépassé le même trimestre de l'année dernière. 

La confiance dans le vaccin et la capitulation des vendeurs face aux remises de prix ont ramené les acheteurs sur le marché. La plupart de ces contrats ont été conclus dans le segment des 3 millions de dollars et moins, le secteur du luxe restant morose, mais s'améliorant. 

Comme vous pouvez le voir ci-dessous, le nombre de contrats signés pour un montant supérieur à 5 millions de dollars continue d'augmenter et c'est dans ce segment que nous constatons les remises les plus importantes. 

Les stocks ont fortement diminué par rapport au pic, mais restent élevés

L'activité et la confiance ont fait baisser l'offre de biens immobiliers à vendre à Manhattan d'environ 9 600 en octobre 2020 à 8 000 aujourd'hui. 

Si les stocks ont augmenté de 20 % par rapport à la fin de l'année dernière, où ils s'élevaient à 6 600, nous sommes heureux de constater qu'ils ont chuté de 17 % par rapport à leur niveau le plus élevé. Ce retournement très net des stocks en octobre est probablement dû aux excellentes nouvelles concernant les vaccins de Pfizer et de Moderns. Nous espérons que cela n'enhardit pas trop les vendeurs.

Jusqu'à ce que le vaccin soit complètement déployé, nous nous attendons à ce qu'il y ait des affaires à NYC. Cependant, à mesure que le temps passe et que l'activité reprend, nous ne nous attendons pas à ce que les vendeurs fassent des remises comme ils l'ont fait jusqu'à présent. Il semble que nous ayons déjà dépassé le creux du marché, mais que nous soyons encore dans une période où un acheteur peut obtenir, jusqu'à présent, des remises significatives à New York. 

Où sont passées toutes les remises ?

La "remise Covid" moyenne a été d'environ 10 %, bien que plus élevée dans le segment des plus de 4 millions de dollars. Urban Digs a analysé les ventes conclues au 4e trimestre 2020 et a constaté que 

• Moins de 2 millions de dollars - une réduction moyenne de 5
• De 2 à 4 millions de dollars - une réduction moyenne de 10,4%.
• Plus de 4 millions de dollars - une réduction moyenne de 13,5%.

Bien sûr, il s'agit de moyennes et ne tiennent compte que des prix, pas des autres cadeaux que les promoteurs offrent pour conclure des accords, tels que les crédits de coûts de fermeture, etc. Il est important de noter que le marché immobilier de Manhattan a déjà pris un coup après le changement d'impôt SALT survenu à la fin de 2017, le marché ayant atteint son point le plus bas au troisième trimestre 2019. Par conséquent, les prix avaient déjà pris un coup significatif avant que Covid n'intervienne. La réduction supplémentaire de Covid n'est qu'une cerise sur le gâteau pour les acheteurs. 

Nouveau développement 

Les remises dépendent en fait de nombreux facteurs liés à l'immeuble lui-même, tels que son emplacement, le nombre d'unités vendues, les problèmes particuliers avec le promoteur, le prêteur, etc. Par ailleurs, quelle ligne de l'immeuble achetez-vous ? Si le promoteur a vendu 50 % des unités de la meilleure ligne de l'immeuble et 0 % d'une autre ligne, vous ne devriez pas vous attendre à la même remise sur les deux lignes. 

À l'heure actuelle, les remises accordées pour les nouveaux projets sont très variables et dépendent des nombreux facteurs qui affectent le bâtiment lui-même. Les promoteurs sont redevables à leurs banques, qui dictent les prix minimums de vente, et sont donc plus enclins à offrir des crédits de clôture généreux que des remises pures et simples. Cependant, nous avons vu une combinaison de remises de prix et de crédits de clôture. 

La remise moyenne est de 10 % pour les nouveaux projets et les crédits de clôture, bien que certains projets offrent ces crédits en plus des prix déjà réduits. Il n'est pas rare de voir 20 à 30 % de réduction sur le prix de l'annexe A, qui est le prix original déposé auprès du procureur général de l'État de New York. 

Les promoteurs couvrent au moins une partie des frais de clôture de l'acheteur, y compris une partie de ces frais :

• Droits de mutation (environ 2%)
• Impôt sur les maisons de maître (barème progressif commençant à 1 % et allant jusqu'à 4 % si le montant est supérieur à 25 millions de dollars)
• Parking - peut être inclus en fonction de l'unité.
• Stockage - peut être inclus 
• Charges communes - pourrait payer une année de charges communes. 

Certains promoteurs ne négocient pas du tout ou ne couvrent que les droits de mutation s'ils ont quelque chose de très spécial avec leurs bâtiments. Par exemple, Park Loggia possède des terrasses avec vue sur Central Park qui se négocient au prix demandé. Le Benson n'a que quelques unités sur Madison Avenue dans l'UES qui se négocient également au prix demandé. D'autres immeubles qui sont autofinancés et qui, par conséquent, ne sont pas redevables à d'autres, ne négocient pas non plus. Mais ils sont peu nombreux et très éloignés les uns des autres. 

Les enseignements macroéconomiques :

• Il s'agit probablement du plus grand marché d'acheteurs de nouveaux développements que la ville de New York ait jamais connu au cours des 20 dernières années. 
• Nous ne traversons pas une crise financière, mais une crise sanitaire qui a probablement été résolue.
• Nous ne sommes pas dans la même situation que lors de la grande récession de 2008/2009, de la bulle technologique de 2000 ou du 11 septembre, lorsque la peur régnait et qu'il n'y avait pas d'argent dans les rues.
• Les banques et les cols blancs regorgent de liquidités et le DJIA dépasse les 30 000 (et non les 6 000 comme en 2009).
• Ce sont les vendeurs qui ont peur. Les acheteurs disposent d'une courte fenêtre pour tirer parti de cette peur.
• Pour ceux qui restent sur la touche, rappelez-vous qu'il faut faire une offre pour obtenir une réduction. Vous devez jouer pour gagner !

En cette fin d'année, nous souhaitons à tous de bonnes vacances. Nous prions pour que 2021 soit meilleure que 2020. 

Marché immobilier de Manhattan

Rebondissement en octobre 2020

Pour comprendre en temps réel ce qui se passe sur le marché immobilier de New York, la première métrique que nous regardons est le nombre de contrats signés au cours d'un mois donné. Les contrats signés en octobre ont considérablement rebondi, culminant à 874 contrats signés, en hausse de 30% par rapport à septembre 2020 et de 4% par rapport à octobre 2019. Cela prouve clairement que le marché immobilier de Manhattan a rebondi après les profondeurs de la crise Covid. En outre, les contrats signés en octobre ont été plus élevés que n'importe quel autre mois de 2020, même avant Covid, ce qui est tout à fait évident dans le graphique ci-dessous.

Les gros acheteurs de Manhattan sont de retour

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

L'inventaire de Manhattan semble avoir atteint son maximum

Les stocks, ou l'offre, ont atteint à la mi-octobre un niveau record de 9 628 propriétés à vendre et semblent maintenant s'estomper. La nouvelle offre mensuelle a diminué de 21 % par rapport à septembre 2020 et de 1,2 % par rapport à octobre 2019. Cela indique que la croissance de l'inventaire a ralenti, cependant, l'accumulation des niveaux d'inventaire prendra un certain temps pour revenir à des niveaux normaux. C'est pourquoi nous pensons que l'opportunité pour les acheteurs ne s'est pas encore évanouie, bien que nous ayons dépassé le pic d'incertitude causé par le virus. Au cours des deux dernières semaines, les niveaux de stocks ont diminué et, en date du vendredi 6 novembre, ils n'étaient plus que de 9 255 propriétés à vendre. Il s'agit d'un très grand nombre de propriétés à vendre, si l'on considère que l'année dernière, à la même époque, l'inventaire était d'environ 7 700. 

Les ventes de logements dans la banlieue de New York ont dépassé leur sommet 

Si les ventes se maintiennent à un niveau élevé à Westchester, Greenwich, Long Island et dans les Hamptons, l'activité commerciale a diminué par rapport au pic atteint l'été dernier dans la banlieue de New York. 

Maintenant que les élections sont terminées - enfin, presque - et que Pfizer a annoncé un vaccin efficace à 90 %, nous pensons que le marché va continuer à se redresser à Manhattan. 

Le meilleur moment pour acheter à New York

depuis plus de 10 ans

Trois mois se sont écoulés depuis la réouverture du marché immobilier de New York. Bien qu'il y ait eu de nombreux défis à relever, la ville est en train de rebondir. Nous commençons à voir des signes de vie en termes d'augmentation des contrats signés et des ventes en attente. Mais il reste encore beaucoup de chemin à parcourir, ce qui signifie qu'il existe une énorme opportunité pour les investisseurs avisés.

Avec la réouverture des restaurants, des salles de sport, des bureaux et des musées, la ville de New York est devenue beaucoup plus animée. Les New-Yorkais prennent leurs distances sociales et portent religieusement des masques, ce qui a permis d'enrayer le virus dans la ville.

Si l'on prend un peu de recul et que l'on regarde le marché immobilier dans son ensemble, on sait que c'est le bon moment pour acheter à Manhattan. Si vous avez acheté en 2001 ou en 2009, vous savez déjà que NYC va rebondir plus fort que jamais. C'est pourquoi je vous demande de prendre un moment pour réfléchir à votre situation dans 18 mois. Il est certain que les acheteurs qui restent sur le carreau regretteront de ne pas avoir acheté NYC plus tôt.

Voici nos principales conclusions sur ce qui se passe actuellement sur le marché :

1. Covid a créé une opportunité temporaire d'acheter à Manhattan à bas prix. 
2. Le graphique "Market pulse" ci-dessus prend en compte les ventes en cours et les stocks. Il montre clairement que la ville de New York a connu un marché d'acheteurs et qu'elle commence à se redresser. 
3. Les vendeurs sérieux proposent leurs biens à des prix raisonnables ou font des remises. Les promoteurs, en particulier, offrent des remises et des concessions sur les prix, ce qui n'était pas le cas il y a quelques années... et le sera encore dans quelques années.
4. Alors que la remise moyenne est de 8 %, nous constatons des remises beaucoup plus importantes (2 à 3 fois) sur les biens les plus chers.
5. La fenêtre d'opportunité est maintenant... quand se refermera-t-elle ? Elle se refermera probablement avant le deuxième trimestre 2021, les meilleures affaires se produisant au quatrième trimestre 2020, suivies de bonnes affaires au premier trimestre 2021. Lorsqu'un vaccin sera annoncé comme efficace et prêt à être distribué, les vendeurs seront plus confiants - nous vous conseillons donc d'agir maintenant ! Au moment où vous conclurez l'opération, nous serons en 2021 et sur un nouveau marché.
6. 7 000 milliards de dollars de mesures de relance gouvernementales (14 fois plus qu'en 2008) signifient que les risques sont faibles. Nous ne sommes pas en 2008. Les banques sont en bonne santé et le soutien de la Fed n'a jamais été aussi important.
7. Les valorisations record des marchés boursiers (un sous-produit des mesures de relance du gouvernement) démontrent que la Réserve fédérale fait tout ce qu'elle peut pour stimuler l'économie. Cela prouve également que les investisseurs ont confiance dans l'économie américaine et que la Covid sera maîtrisée, puis oubliée, dans un bref délai.
8. Depuis le mois de juin, la ville de New York s'est employée à juguler le virus, avec une efficacité bien supérieure à celle du gouvernement fédéral. Les habitants ont joué leur rôle en prenant leurs distances sociales, en évitant les grands événements et en portant des masques pour protéger leurs concitoyens. Alors qu'une grande partie de la presse regroupe l'ensemble de la ville de New York en un seul lot, c'est dans le Queens et à Brooklyn, et non à Manhattan, que l'on a enregistré le plus grand nombre d'infections par Covid. Nous n'avons pas vu cela mentionné dans les journaux.
9. Le marché des ventes n'est plus en chute libre en raison du blocage. Les ventes en attente ont pris un tournant, augmentant considérablement en septembre, alors que le marché a passé le véritable creux de la vague.

Cartes de courtoisie d'Urbardigs

Nos meilleurs choix actuels :

 

Ce 2 chambres surdimensionné à prix réduit dans l'East Village a été vendu à l'origine en tant que nouvelle construction pour 400K $ de plus que le prix de la liste à 3,4 millions de dollars en 2017. Il s'agit d'un immeuble boutique datant de 2015 avec d'étonnantes fenêtres à battants. En savoir plus.

20 West 53 Street - Unité 22A
4 750 000 $ / 2 748 $ par étage
Réduit 600 000 $ / Vendu pour 5,7 millions de dollars en 2017

2lits / 2,5 salles de bain / 1 728 pi²
Entretien : 3 792 $ / Taxes foncières 2 414 $.

Vivez au Baccarat Hotel and Residences, l'un des meilleurs hôtels de New York. Le propriétaire initial a payé 5,7 millions de dollars pour cet appartement, il est donc très motivé par une remise d'un million de dollars. En savoir plus.

540 West 28 West Street - Unité 3A
885 000 $ / 1 560 $ par étage

Studio / 1 salle de bain / 567 pi².
Entretien : 606 $ / Taxes foncières 629

Ce studio à +Art dans West Chelsea est proposé à un prix très intéressant de 885K$. Enfin, les vendeurs proposent des appartements à des prix de vente, et non à des prix d'aspiration comme il y a quelques années. Proche de Hudson Yards et de la High Line ! En savoir plus.

Pour finir, si vous souhaitez avoir un appel zoom pour discuter du marché plus en détail, choisissez simplement un créneau horaire avec moi ci-dessous :

Planifier un appel

Un été différent à New York 

À cette époque de l'année, j'ai l'habitude de faire le point sur les rapports du marché de Manhattan au deuxième trimestre. Cependant, le deuxième trimestre 2020 est un animal complètement différent, car le marché immobilier de Manhattan a été fermé pendant 12 des 13 semaines qui constituent le deuxième trimestre. 

Pour ceux qui ne sont pas au courant de ce qui s'est passé à New York, le 23 mars 2020, la ville est passée en mode verrouillage et a réapparu 90 jours plus tard, le 22 juin 2020. Aucune visite physique n'a été autorisée pendant cette période. L'inventaire a chuté de manière significative pendant la crise, car les vendeurs ont retiré des propriétés du marché ou ont retardé la mise en vente. Aujourd'hui, cependant, les propriétés sont de retour sur le marché, avec un inventaire en hausse de 8 % par rapport à la même période l'année dernière.  

Au cours du mois dernier, le marché est revenu lentement, mais pas nécessairement à des niveaux normaux pour l'instant. Depuis la réouverture il y a 5 semaines, nous avons vu :

• 84 % des contrats signés étaient inférieurs à 3 millions de dollars.
• Certains de ces acheteurs font preuve d'une urgence surprenante, car ils savent que la ville de New York retrouvera bientôt un semblant de normalité. 

• Il ne se passe pas grand-chose sur le marché haut de gamme, car de nombreuses personnes sont encore dans leur résidence d'été et les restrictions de voyage sont toujours en vigueur.
• Les taux d'intérêt hypothécaires atteignent des niveaux record (moins de 3 %), la Fed ayant ramené le taux des fonds à zéro.
• Les indicateurs globaux suggèrent des prix inférieurs de 8 à 10 % aux niveaux d'avant la crise, mais pas à tous les niveaux de prix. 
• Pour les nouveaux projets, les frais de clôture et les réductions de prix combinés sont de l'ordre de 8 à 12 % en fonction du projet. 
• Les réductions les plus importantes ont été observées sur le marché haut de gamme, où certains promoteurs ont réévalué le prix de leurs offres et assument la majeure partie des frais de clôture de l'acheteur, offrant ainsi des incitations très attrayantes à conclure une transaction maintenant.  
• Les reventes à 5 millions de dollars et plus ne font l'objet d'aucune demande de présentation semaine après semaine. Par conséquent, les vendeurs sérieux d'un bien immobilier de grande taille doivent être prêts à consentir une remise d'au moins 10 %, et probablement plus, par rapport au prix pratiqué avant l'entrée en vigueur de la directive COVID. 
• Les remises diminuent au fur et à mesure que les prix baissent, avec peu de remises, voire aucune, en dessous de la barre du million de dollars.

Location :

• Bien que le stock de logements à louer soit élevé, le marché enregistre également un flux constant de baux signés, en particulier à 10 000 dollars par mois ou moins. Mais avec des réductions ! 

Quelle est la prochaine étape ?

Nous n'en sommes qu'aux prémices d'une nouvelle réalité, mais en termes de COVID, la ville de New York est aujourd'hui un pari plus sûr que 80 % du pays !  

Si New York peut maintenir ses protocoles de sécurité et limiter les infections virales, et si les nouvelles concernant les essais de vaccination et les médicaments thérapeutiques (comme le Remdesivir) continuent d'être très positives, l'histoire suggère que l'immobilier à New York se rétablira rapidement.  

Aujourd'hui, nous avons dépassé le pic d'incertitude qui, pour la ville de New York, se situait entre avril et mai, de sorte que les meilleures affaires sont peut-être derrière nous. Mais nous pensons que les acheteurs auront les 4 à 5 prochains mois pour faire d'excellentes affaires. Une fois qu'il y aura un vaccin dont on sait qu'il fonctionne, et il y a fort à parier que nous en aurons un à l'automne, la ville de New York reviendra plus belle que jamais. 

Vous avez des questions ? Fixez un rendez-vous pour discuter avec moi. 

Profitez de votre été ! 

Anthony

L'effet du coronavirus sur les prix de l'immobilier à Manhattan

Au milieu de cette crise mondiale sans précédent, nous avons reçu plusieurs questions concernant l'impact du COVID-19 sur les prix du marché immobilier de Manhattan. J'espère que tout le monde reste en sécurité et en bonne santé pendant cette période tumultueuse. En attendant la suite des événements, voici les dernières informations sur le marché de l'immobilier à New York.

Fin mars, la ville de New York a été plongée dans un "coma médical" afin de pouvoir faire face à la crise de santé publique. En conséquence, le marché immobilier new-yorkais a été totalement figé dans le temps, avec un nombre minimal de nouveaux contrats au cours des deux derniers mois. L'État de New York a interdit les visites physiques de condos, d'appartements et de maisons à Manhattan. De plus, la ville de New York est pratiquement bloquée depuis la mi-mars. Toutefois, les transactions qui étaient en cours avant l'arrivée de la pandémie ont pu être conclues virtuellement et les banques ont continué à financer les hypothèques. 

Nous sommes à la mi-mai et New York a dépassé le pic de la crise depuis un mois et s'est réveillé du coma qu'il s'était lui-même infligé. Grâce au leadership du gouverneur Andrew Cuomo, l'État de New York a réussi à aplatir la courbe et à sortir de la crise. Bien que nous ne soyons pas encore totalement sortis d'affaire, une réouverture échelonnée est prévue pour les semaines et les mois à venir. De nombreux immeubles de Manhattan lèveront leur moratoire sur les emménagements et les déménagements à partir du 15 mai et nous nous attendons à ce que le moratoire sur les visites soit levé dans le courant du mois de juin. 

Si l'on regarde dans le rétroviseur des mois de janvier et février 2020, l'activité contractuelle a augmenté de 15 % par rapport aux mêmes périodes de l'année dernière, ce qui laissait présager une saison de vente très solide pour le printemps 2020. Malheureusement, ce n'est plus le cas ! À l'heure actuelle, le stock de copropriétés et de coopératives à vendre s'est considérablement contracté, avec seulement 5 000 unités mises en vente, soit 50 % de moins que les niveaux de stock habituels de la saison de vente du printemps. Même le calcul du nombre de jours sur le marché, qui comptabilise le nombre de jours pendant lesquels une propriété a été mise en vente, a été gelé par les portails d'inscription, car ce calcul n'a plus de sens depuis l'entrée en vigueur du moratoire sur les visites de propriétés. Quel a donc été l'effet sur les prix de l'immobilier à Manhattan ?

Bien qu'il soit prématuré de tirer des conclusions sur l'impact du virus sur les prix de l'immobilier à Manhattan, l'ancien président de la Réserve fédérale, Ben Bernanke, a noté que ce coup d'arrêt économique s'apparente davantage à une catastrophe naturelle qu'à une dépression économique. Ce n'est pas le résultat d'un effondrement du système financier comme en 2008 ou lors de la Grande Dépression. Les banques sont solides et bien capitalisées. Heureusement, la Fed a rapidement pris des mesures de relance monétaire et l'administration a rapidement pris des mesures de relance budgétaire. 

La lueur d'espoir dans tout cela est que les prix de l'immobilier dans la ville de New York bénéficieront considérablement de la faiblesse record des taux d'intérêt et de l'assouplissement quantitatif. L'inflation des prix des actifs est l'objectif visé par l'assouplissement quantitatif, même si cela peut prendre un certain temps avant que l'occasion ne se présente. Quel que soit le niveau d'inflation des prix de l'immobilier à Manhattan résultant de ce stimulus QE record, en fin de compte, NYC reste l'une des principales villes du monde et les gens ont toujours besoin d'un logement à acheter ou à louer. 

En fin de compte, il s'agit d'un problème de santé qui peut être résolu, surtout maintenant que tout le monde se concentre sur le problème du Covid 19. 

Si vous souhaitez bénéficier d'un appel zoom pour discuter plus en détail du marché, il vous suffit de choisir un créneau horaire ci-dessous :

Planifier un appel

6 choses à savoir sur le marché immobilier de New York en février

1. Augmentation significative de l'activité commerciale par rapport à l'année dernière

• Les ventes en attente augmentent de 17% - Ensemble du marché
• Les ventes en attente augmentent de 25 % - 600 000 $ - 1 million de dollars  
• Hausse de 21 % des ventes en attente - de 1 à 2 millions de dollars 

Cela montre que l'activité de vente est en nette augmentation par rapport à l'année dernière, qui était le point le plus bas du marché en termes d'activité. Les propriétés situées dans les catégories de prix inférieures à 2 millions de dollars sont celles qui connaissent le plus grand rebond. Nous constatons enfin que la demande dépasse l'offre, ce que nous n'avions pas vu depuis longtemps à New York. Les contrats signés à Manhattan ont connu une hausse à deux chiffres en novembre 2019, décembre 2019, janvier 2020 et février 2020. Indicateur avancé, une hausse prolongée de l'activité des contrats signés précède généralement l'action des prix. Un mois inhabituellement lent, janvier a vu un nombre impressionnant de signatures de contrats, ce qui n'est pas courant pour le mois le plus froid de l'année. 

De manière anecdotique, nous avons remarqué que lorsque nous appelons d'autres courtiers pour fixer des rendez-vous, au moins 25 % des unités ont déjà fait l'objet d'une offre acceptée. Rien à voir avec ce qui se passait il y a 12 mois. Les logements qui font l'objet d'un contrat sont soit sur le marché depuis un certain temps et ont subi plusieurs baisses de prix, soit des logements neufs dont le prix a été correctement fixé dès le départ. Dans ce dernier cas, nous assistons à des journées portes ouvertes bondées et à quelques guerres d'enchères (un vestige d'une autre époque).

2. L'activité du marché du luxe se renforce grâce aux rabais

En janvier, nous avons constaté une réduction médiane de 6,4 % (un taux élevé pour New York), ce qui montre que les vendeurs ont capitulé et que les affaires ne se concluent pas. Bien que la plus forte augmentation de l'activité de vente ait été enregistrée pour les unités de moins de 3 millions de dollars, nous avons également constaté une certaine amélioration dans le haut de gamme. 

Par exemple, le rapport Olshan note : "Vingt contrats ont été signés la semaine dernière à 4 millions de dollars et plus, ce qui représente la troisième semaine consécutive de 20 ventes ou plus. La baisse de prix moyenne par rapport au prix demandé à l'origine était de 18 %, un total qui a été faussé par les deux ventes les plus importantes."

"Le nombre moyen de jours sur le marché était de 803, un total élevé parce que la moitié des propriétés ont été vendues par des promoteurs et ont été sur le marché pendant des années. C'est le total le plus élevé que ce rapport ait jamais enregistré depuis que nous avons commencé à suivre cette statistique particulière en 2012."

Acheteurs de Central Park : Si vous avez observé le marché de Billionaire's Row et de Central Park, des opportunités s'offrent à vous. C'est peut-être le moment de se lancer avant que le marché ne se retourne. Par exemple, pour quelqu'un qui souhaite vivre au Trump International Hotel and Tower à Columbus Circle, il est possible d'acquérir un appartement de 3 chambres avec vue directe sur Central Park pour 3 300 $ par pied carré (ci-dessous). DJT ne sera pas président éternellement et ce bâtiment rebondira à un moment ou à un autre. En outre, nous avons constaté de fortes réductions au One57 et au Time Warner Building, bien que le prix plancher pour une vue directe sur Central Park dans ces immeubles et d'autres immeubles de grand luxe tourne autour de 4 500 $ par pied carré. 

Il est à noter que les acheteurs de ce segment ne cessent de nous dire qu'il y a plus d'inventaire sur le marché. C'est peut-être le cas dans d'autres quartiers, mais il n'y a pas de nouveaux immeubles dans Billionaire's Row. De plus, le niveau d'inventaire en dessous de 20 millions de dollars avec une vue dégagée sur Central Park est limité, car la plupart de ces immeubles ont un prix de vente moyen de plus de 30 millions de dollars. 

3. Nouveaux développements et reventes

Les nouveaux projets dont le prix a été fixé il y a deux ou trois ans sont à la traîne sur le marché, et la raison en est qu'il y a un décalage entre les promoteurs et leurs banques et investisseurs. 

Ce que nous disons à nos acheteurs : il y a beaucoup d'opportunités sur le marché de la revente avec des propriétés dont le prix varie entre 1 100 $ par pied carré et 1 800 $ par pied carré. 

Bien sûr, il y a des opportunités dans le segment des nouveaux développements et nous avons vu des remises de 15 % dans certains bâtiments. Toutefois, bon nombre de ces immeubles où l'on observe des remises à deux chiffres ont été lancés il y a plusieurs années. En revanche, nous avons vu des immeubles lancés en 2019 avec des prix qui reflètent le marché actuel, offrant peu de remises par rapport aux prix demandés, mais prenant en charge une grande partie des frais de clôture des acheteurs.

Le marché est très sensible au prix et motivé par le dollar. L'existence d'un stock fantôme est bien connue. Il s'agit d'unités retirées du marché par des vendeurs irréalistes ou de nouveaux projets de développement dans des quartiers périphériques. Les acheteurs sont aujourd'hui très avisés et savent repérer une bonne valeur. Si vous avez acheté un logement au cours des cinq dernières années et que vous essayez de le vendre maintenant, vous êtes probablement sous l'eau ou au seuil de rentabilité. Préparez-vous donc à un parcours semé d'embûches. Les trucs et astuces - il y en a beaucoup - ne feront pas vendre un bien surévalué.

Nouveaux développements Propriétés à vendre

Derniers appartements à vendre à Manhattan

4. Les loyers sont en hausse 

Après un certain ralentissement au cours des deux dernières années, les taux de location sont en hausse significative d'une année sur l'autre. De Real Deal - Alors que les chasseurs d'appartements tentent de comprendre ce qui se passe avec les frais de courtage, ils ont maintenant d'autres nouvelles pour les faire réfléchir : Les loyers ont augmenté de 5 à 6 % le mois dernier par rapport à l'année précédente dans les trois arrondissements couverts par le rapport de marché de Douglas Elliman.

5. Taux hypothécaires

Les taux d'intérêt hypothécaires ont chuté depuis la même période l'année dernière et se situent à des niveaux historiquement bas. Le taux hypothécaire fixe à 30 ans s'est établi à 3,65 %, alors que le marché boursier était proche d'un niveau record de plus de 26 900. À titre de comparaison, au cours des 30 dernières années, le même taux hypothécaire s'est établi en moyenne à 6,25 %. Au cours des 10 dernières années, les deux seules fois où le taux a été inférieur ont été en septembre 2016, avec un minimum de 3,42 %, et en novembre 2012, avec un minimum de 3,32 %.

Il est peu probable que les taux puissent descendre beaucoup plus bas, car nous sommes déjà proches de seuils historiques. Nous recommandons donc à nos clients de refinancer maintenant ou de financer leurs nouveaux achats immobiliers pour profiter de ce phénomène de taux hypothécaires artificiellement bas avant qu'il ne soit trop tard. 

5. Coronavirus et acheteurs étrangers 

Bien qu'il soit trop tôt pour déterminer l'impact de la crise sanitaire sur le marché immobilier, il convient de noter que le marché immobilier new-yorkais a été ancré par les acheteurs nationaux et que les étrangers ont été pratiquement absents. Les acheteurs de Chine continentale sont absents du marché new-yorkais depuis 2016, de même que les Européens, dont la monnaie est faible depuis de nombreuses années. Les Latins et les Brésiliens ont été largement absents en raison de la dépréciation de leur monnaie.

Par conséquent, nous ne nous attendons pas à ce que cela affecte négativement le marché du NYC à court terme. Si le dollar baisse et que les craintes sanitaires s'estompent, le marché pourrait décoller. Enfin, certains pays asiatiques pourraient voir leurs opportunités d'investissement limitées pendant que les autorités tentent d'endiguer la propagation, ce qui entraînerait une augmentation des investissements dans la ville de New York, un endroit sans risque. 

Pourquoi le moment est venu d'investir dans le marché des appartements à Manhattan ?

Warren Buffett l'a bien dit : "Le prix est ce que vous payez, la valeur est ce que vous obtenez...". Il est sage d'être craintif quand les autres sont avides et avide quand les autres sont craintifs".

Certains rapports récents sur l'immobilier à New York ont suscité des craintes. Si l'on considère la situation dans son ensemble et les statistiques globales de ces rapports, on comprend assez bien pourquoi ces personnes sont inquiètes.

Les acheteurs d'appartements à Manhattan sont restés prudents au 3e trimestre 2018 en raison des inquiétudes suscitées par la nouvelle loi fiscale (FN1) mise en œuvre fin 2017, malgré une économie très forte, un marché boursier qui bat des records et des taux d'intérêt encore relativement bas, même s'ils augmentent rapidement.

L'immobilier à Manhattan est rarement un marché d'acheteurs, donc si vous êtes intéressé par un investissement sûr à long terme, c'est peut-être le moment d'acheter. Cette situation ne se prolongera pas et ne se répétera pas de sitôt. En fait, au cours du troisième trimestre, le haut de gamme du marché (>5M$), qui a entamé une correction en 2016, a commencé à rebondir quelque peu, comme indiqué ci-dessous.

Les titres ne disent pas tout

Si les titres concernant le trimestre ont été inquiétants, ils ne disent pas tout. Nous devons examiner ce qui se passe aujourd'hui sur le marché et non pas ce qui s'est passé il y a un, deux ou huit trimestres, ce sur quoi se concentrent généralement les rapports trimestriels sur le marché. Si l'on considère le nombre de contrats signés au cours du trimestre, un indicateur avancé, ce trimestre a été à peu près le même que le même trimestre de l'année dernière.

• Les contrats signés à Manhattan affichent une légère baisse de 1 % par rapport au nombre de contrats signés au 3e trimestre 2017.

• Le segment le plus performant en termes de contrats signés est celui des 5 à 10 millions de dollars (qui a connu une augmentation de 30 % des contrats signés, principalement grâce aux ventes de deux nouveaux projets, The Belnord et 100 E 53rd).

• Le deuxième segment le plus performant est celui des maisons dont le prix est supérieur à 10 millions de dollars, qui a connu une augmentation de 10 % de l'activité.

• Bien que nous ne sachions pas à quels prix les unités sont sous contrat, ni à quels prix elles seront finalement échangées jusqu'à ce qu'elles soient conclues et enregistrées, ce qui pourrait prendre de nombreux mois, le rebond de l'activité après une longue période de sommeil est rassurant. Il est certain que les remises ont joué un rôle dans ces ventes.

Les ventes conclues au 3e trimestre 2018 montrent toutefois une image différente. Lorsque vous regardez les ventes fermées, vous évaluez uniquement les unités qui ont été fermées au cours du trimestre, quelle que soit la date à laquelle le contrat a été signé. Dans le cas d'un nouveau développement, cela peut avoir été fait il y a 3 ans dans certains cas. Par conséquent, les informations sur les ventes conclues peuvent être quelque peu obsolètes, même si elles restent utiles pour dégager des tendances.

• Le nombre global de clôtures à Manhattan a chuté de 8% (bien qu'en hausse de 5% par rapport au deuxième trimestre 2018).
• Les ventes de logements neufs ont chuté de 37 %. Cela a conduit certains promoteurs à accorder des remises significatives sur les prix des nouveaux développements pour les immeubles qui étaient surévalués au départ ou situés en dehors des quartiers les plus demandés. Core Group a rapporté que la remise moyenne sur les nouveaux développements a atteint un niveau presque record de 14 % au cours du trimestre, contre 8 % l'année dernière.
• Les acheteurs qui ont boudé les prix élevés des nouvelles constructions se sont tournés vers la revente de condos, qui a augmenté de 2 %, tandis que les ventes fermées de coopératives ont diminué de 8 %.
• Au cours du trimestre, les stocks ont augmenté de manière significative (13 %), ce qui se traduira à l'avenir par des délais de commercialisation plus longs.
• Le stock de logements coopératifs en revente a connu la plus forte hausse (26 %), tandis que le stock de logements en copropriété en revente a augmenté de 4 %. Les stocks de logements neufs ont diminué de 5 %.
• Le prix moyen d'un condo était de 2,66 millions de dollars, en baisse de 2,3 %. Le prix moyen au pied carré des copropriétés revendues a diminué de 5 %.  
• Le prix moyen d'une nouvelle construction était de 4,33 millions de dollars, tandis que le prix par mètre carré des nouvelles constructions a augmenté de 4 %.
• Le prix moyen par pied carré pour le marché du luxe (10 % des ventes les plus élevées) a augmenté de 2,7 % et le seuil d'entrée du marché du luxe a été ramené à 3,85 millions de dollars.

Crédit photo : 111 Murray

Le macro-environnement

• Le Dow et le NASDAQ sont au plus haut. Les prises de bénéfices pourraient bien faire chuter les prix mais, indépendamment des discussions sur les guerres commerciales internationales, les actions sont élevées et les prises de bénéfices semblent très attrayantes.
• Le taux de chômage est en baisse et, statistiquement, les États-Unis connaissent le plein emploi. Le plein emploi encourage les dépenses. Les dépenses des consommateurs génèrent plus de profits pour les actionnaires.
• La déréglementation battant son plein, il est très probable que le développement des entreprises poursuive sa tendance à la hausse.
• Il n'y a pas de bulle du crédit, mais le président de la Fed affirme que les taux d'intérêt augmenteront progressivement jusqu'en 2019. Des taux d'intérêt plus élevés encouragent les acheteurs à contracter des hypothèques à taux fixe le plus tôt possible.
• Les taux de croissance élevés de l'économie ont tendance à amener les gens à se demander combien de temps tout cela va durer, de sorte que beaucoup hésitent à faire des achats importants. Aujourd'hui, les économistes affirment qu'il n'y a pas de bulle de crédit à l'horizon et que l'économie basée sur la consommation semble solide.

Pourquoi nous sommes confiants dans le marché de New York

En résumé, nous pensons que le marché est plutôt favorable aux acheteurs, surtout si on le compare à celui de 2008.

• Les vendeurs négociant enfin, les acheteurs ont désormais du pouvoir
• Les intérêts sont relativement bas d'un point de vue historique
• L'économie est en plein essor
• La déréglementation bat son plein
• Le chômage le plus bas depuis 69 ans
• La ville de New York a atteint le niveau d'emploi le plus élevé depuis 50 ans et l'industrie de la ville est désormais bien diversifiée en dehors de la finance.
• Pas de bulle du crédit comme en 2008 ; les banques ont des exigences strictes et font preuve de diligence.
• Les bénéfices des entreprises n'ont jamais été aussi élevés, surtout avec le nouveau taux réduit de 21 %.
• La surconstruction sur les marchés urbains est généralement absorbée rapidement

Les chiffres détaillés suggèrent que le marché de l'immobilier de la ville de New York est solide. La plupart des gens lisent les rapports généraux, mais l'acheteur avisé écoute les spécialistes de l'immobilier. Pour paraphraser Warren Buffett, lorsque les autres ont peur, c'est peut-être le bon moment pour acheter à New York.

L'effet de la nouvelle loi fiscale américaine à Manhattan 

La nouvelle loi fiscale américaine, entrée en vigueur le 1er janvier 2018, a fait beaucoup de bruit dans les médias. Si vous regardez les petits caractères, cependant, la loi sera une aubaine pour les sociétés et les investisseurs immobiliers, y compris les acheteurs étrangers. Pour les propriétaires actuels, en particulier à Manhattan, c'est un peu plus compliqué.

À Manhattan, l'incertitude quant aux effets ultimes de la nouvelle loi, qui limite les déductions fiscales au niveau de l'État et au niveau local et réduit le montant des intérêts déductibles sur les résidences principales de 1 million de dollars à 750 000 dollars, a créé un marché nerveux, ce qui se reflète dans les derniers rapports sur le marché du premier trimestre, qui montrent une activité en baisse de 10 %, selon Corcoran. La faiblesse du volume a été constatée dans toutes les catégories de prix, mais surtout dans le haut de gamme. L'activité de vente du deuxième trimestre semble se redresser.

Pour atténuer les effets négatifs de la loi fiscale, le gouverneur Cuomo a déployé des efforts considérables pour modifier les règles fiscales des États. Nous nous attendons à ce qu'une certaine incertitude persiste sur le marché, ce qui placera les acheteurs dans le siège du conducteur pour les prochains mois, au moins jusqu'à ce que l'économie commence à se réchauffer, un sous-produit anticipé de la réforme fiscale.

Il convient toutefois de noter que de nombreux immeubles de luxe situés dans les quartiers privilégiés du centre-ville, tels que NoHo, SoHo, Tribeca, West Village et Flatiron, ainsi que dans le cœur de l'Upper West Side, par exemple, s'en sortent plutôt bien. Les appartements à bon prix se vendent toujours rapidement, les ventes en cours sont en hausse par rapport au mois précédent et à l'année précédente, et nous constatons toujours que 20 % des transactions se font au-dessus du prix demandé, ce qui n'est pas un chiffre insignifiant.

Rapport sur les prix des logements à Manhattan 

L'économie américaine et la ville de New York, en particulier, ont enregistré de solides performances économiques au début de l'année 2018.  

• L'emploi dans la ville de New York a atteint un niveau record de 4,426 millions de personnes. La ville de New York a gagné 702 000 emplois depuis 2009, soit une augmentation de 18,9 %, la plus forte depuis la Seconde Guerre mondiale et bien plus élevée que celle du pays, qui a créé 11,5 % de nouveaux emplois. Les technologies, les médias, les soins de santé et les entreprises liées au tourisme sont les secteurs qui ont le plus embauché au cours des dix dernières années.
• La moyenne du Dow Jones a augmenté de 25 % depuis un an, atteignant 25 000 points. Alors que la quasi-totalité des entreprises ont publié leurs résultats pour 2017, 75 % d'entre elles ont déclaré que leurs bénéfices du quatrième trimestre étaient supérieurs aux attentes.
• En février, le nombre d'emplois a augmenté de 313 000, dépassant les attentes de 100 000, tandis que le taux de chômage est resté bas à 4,1 %.

Nous nous attendons à ce que les effets positifs de la nouvelle réforme fiscale se fassent sentir plus tard dans l'année et à ce que la phase II de la réforme fiscale réduise les impôts sur les plus-values. Restez à l'écoute...

Rapport sur le marché de Manhattan

Le marché des appartements en copropriété au cœur de Manhattan reste dynamique et actif. Le niveau record des marchés boursiers, les financements peu coûteux et facilement disponibles, ainsi que la clarté, ont contribué à propulser le marché. Il y a un an, il y avait une grande incertitude concernant les élections américaines, les taux d'intérêt montaient prématurément en flèche et tout le monde était choqué par le Brexit. Quelques statistiques pour le troisième trimestre 2017 :

• Les contrats de copropriété signés entre 1 et 3 millions de dollars ont augmenté de 11 % d'une année sur l'autre.
• Les contrats de copropriété signés entre 3 et 5 millions de dollars ont augmenté de 8 % d'une année sur l'autre. 
• Le marché des condominiums de luxe (10 millions de dollars et plus) continue toutefois de subir des vents contraires, bien que le nombre de contrats signés supérieurs à 10 millions de dollars ait augmenté de 12 % au cours de ce trimestre.
• Reventes - prix moyen de 1 774 $ le m².
• Nouveaux développements - prix moyen de 2 320 $/pi².
• Luxe - 2 780 $ le m², avec un prix d'entrée de gamme pour le luxe (10 % des ventes les plus élevées) à 4,1 millions de dollars.

Quel est le niveau des stocks de revente sur le marché immobilier de Manhattan ?

"Acheteurs - Une correction des prix a déjà eu lieu et, au cours de l'année écoulée, le marché dans son ensemble a montré des signes de stabilisation et de normalisation. Si vous avez vraiment besoin d'acheter et que vous trouvez le bon bien, profitez de cette période de ralentissement pour obtenir un effet de levier dans les négociations - on ne sait jamais quand un vendeur en a assez et est prêt à faire une offre."

Lire l'article complet sur : medium.com

Nous sommes d'accord avec Urban Digs. Le marché immobilier de Manhattan s'est déjà corrigé, en particulier dans le segment du luxe, et les acheteurs ont plus de poids aujourd'hui qu'ils n'en avaient entre 2014 et 2016. Nous nous attendons à ce que cet effet de levier se poursuive en 2018, alors que la confusion sur les nouveaux changements fiscaux s'installe. Nous avons constaté, cependant, que l'offre de stocks de revente est encore faible. 

Nous avons examiné les niveaux d'offre des stocks de revente dans quatre quartiers de premier ordre qui sont populaires auprès de nos acheteurs principaux et de nos investisseurs : Tribeca, Chelsea, Upper East Side et Upper West Side. Nous avons étudié le segment des 5 à 10 millions de dollars, celui des 2 à 5 millions de dollars et celui des 1 à 2 millions de dollars. 

Sur l'ensemble des biens immobiliers de Manhattan à vendre dans le segment des 5 à 10 millions de dollars, il n'y avait que 17 unités de revente à Tribeca, 8 unités de revente à Chelsea, 5 unités de revente dans l'Upper East Side et 4 unités de revente dans l'Upper West Side. Cela représente un total de 34 unités de revente dans ces quatre quartiers, qui couvrent une grande partie de l'île de Manhattan. 

Sur l'ensemble des biens immobiliers de Manhattan à vendre dans le segment des 2 à 5 millions de dollars, il n'y avait que 22 unités de revente à vendre à Tribeca, 15 à Chelsea, 21 unités dans l'Upper East Side et 32 unités dans l'Upper West Side (y compris le Riverside). Il n'y a donc que 90 unités disponibles dans le segment des 2 à 5 millions de dollars dans ces quatre quartiers.  

Sur le marché d'entrée de gamme, parmi tous les biens immobiliers de Manhattan à vendre entre 1 et 2 millions de dollars, il n'y avait que 2 unités de revente disponibles à Tribeca, 11 unités de revente à Chelsea, 15 unités de revente dans l'Upper East Side et 19 unités de revente dans l'Upper West Side. Cela représente un total de 47 unités de revente disponibles dans le segment des 1 à 2 millions de dollars dans ces quatre grands quartiers. 

Comme l'a noté Urban Digs, il est vrai que les vendeurs sont plus réceptifs aux négociations ces jours-ci, en particulier par rapport à 2014 - 2015, mais l'offre de bons condos de revente est encore relativement faible. De plus, les nouveaux projets se vendent à un prix élevé. Lorsque nous commençons à réduire les meilleurs biens immobiliers de Manhattan disponibles à la vente, par bâtiment particulier, l'exposition, ceux qui ne sont pas surévalués, le nombre de bonnes options diminue considérablement. Par conséquent, si vous êtes un acheteur qui a besoin d'un logement ou qui cherche à investir, gardez à l'esprit cette histoire de pénurie. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Graphiques avec l'aimable autorisation d'UrbanDigs

Mise à jour du marché de Manhattan Q4|2017

Le quatrième trimestre du marché immobilier 2017 à Manhattan est celui que l'on peut le mieux décrire comme stable, les trois derniers trimestres sur quatre montrant une augmentation de l'activité des ventes fermées. L'année 2017 a été bien meilleure que 2016, bien qu'il y ait eu une baisse marquée du nombre de contrats signés au cours du trimestre d'une année sur l'autre, qui peut être principalement attribuée à des facteurs hors marché tels que la réforme fiscale et le climat politique.

Toutefois, si l'on examine de plus près les différents types de biens immobiliers, on constate des variations importantes. Le segment des coopératives de revente a été le plus actif avec un troisième trimestre consécutif de croissance des ventes. Les contrats signés pour la revente de condominiums ont toutefois souffert des prix toujours élevés, et les ventes conclues pour les nouveaux projets ont été confrontées à une baisse de 12 % en raison du cycle actuel et du calendrier des promoteurs immobiliers. Compte tenu de tous ces éléments et de l'incertitude entourant la nouvelle réforme fiscale, on peut supposer que l'immobilier à Manhattan devient peu à peu un marché d'acheteurs.

Revente de condos

• Le prix moyen par pied carré était de 1 759 $, inchangé par rapport à l'année précédente.
• Le nombre de ventes sur ce marché a diminué de 3 % pour atteindre 929, soit le niveau le plus bas depuis le quatrième trimestre 2011.
• Le nombre de jours sur le marché était de 116 jours, stable d'une année sur l'autre.
• Le stock a diminué de 4 % pour atteindre 2 485 unités à vendre.

L'incertitude concernant les effets de la réforme fiscale s'est manifestée au quatrième trimestre dans le secteur de la revente de logements en copropriété, entraînant une baisse de l'activité de vente et une stagnation des prix. Pour la deuxième année consécutive, le marché a sous-performé et a enregistré le nombre de ventes le plus faible depuis 2011. Le stock d'unités disponibles a diminué en conséquence, avec une baisse de 3 % sur l'ensemble du marché. Nombreux sont ceux qui pointent du doigt une déconnexion au niveau des prix, le stock actif étant grevé d'une prime à deux chiffres par pied carré par rapport aux ventes conclues au quatrième trimestre.

Coopératives de revente

• Le prix moyen d'une coopérative est de 1,26 million de dollars.
• Le prix moyen par pied carré était de 1 167 $, soit une augmentation de 1 % par rapport à l'année dernière.
• Le nombre de ventes sur ce marché a augmenté de 4 %, pour atteindre 1 733 biens.
• Le nombre de jours sur le marché était de 88 jours, soit une baisse de 5 % par rapport à l'année dernière.
• Le stock a augmenté de 15 % pour atteindre 2 824 unités à vendre.

Les coopératives de revente ont terminé l'année 2017 en tant que produit immobilier le plus vendu de l'année, continuant à surpasser les autres options en augmentant les ventes pour le troisième trimestre consécutif. En outre, la forte demande pour les reventes de coopératives a trouvé la durée moyenne d'une propriété restant sur le marché en baisse de 5%. Ce faisant, le marché a réagi en augmentant le stock disponible de 15 %.

Nouveau développement

• Le prix moyen d'un appartement neuf est de 3,92 millions de dollars.
• Le prix moyen par pied carré était de 2 253 $, ce qui représente une baisse de 17 % par rapport à l'année dernière, en raison de la diminution du nombre de transactions de luxe et d'ultra-luxe.
• Le nombre de ventes sur ce marché a diminué de 12 %, passant de 527 à 463.
• L'inventaire a augmenté de 30 %, avec 1 074 unités mises en vente.

Comme on peut s'y attendre, les chiffres du marché de l'immobilier neuf ont tendance à augmenter ou à diminuer en fonction de l'avancement de la construction des immeubles en cours. Aucun nouveau bâtiment n'a commencé à fermer ses portes au cours du 4^e trimestre et un certain nombre de grands projets, tels que le 125 Greenwich et le 91 Leonard, ont été mis en vente, ce qui a fait grimper l'inventaire de 30 %.

Luxe

• Le prix moyen d'un appartement de luxe à New York était de 7,24 millions de dollars au quatrième trimestre.
• Le prix moyen par pied carré a baissé de 12 % pour atteindre 2 625 $.
• Le seuil de luxe était de 3,882 millions de dollars.

Le segment du luxe est déterminé par les 10 % de ventes les plus élevées en fonction du prix. Le prix d'entrée de gamme, ou "seuil", a baissé d'environ 500 000 dollars, pour s'établir à 3,882 millions de dollars. En outre, le prix moyen a baissé de 10 % et le prix au pied carré de 12 %. Ces baisses peuvent être attribuées à un changement dans les fermetures au cours du trimestre, des fermetures d'immeubles d'ultra-luxe et de super-luxe, tels que 432 Park, Greenwich Lane, et 56 Leonard, à la fin de 2016, à des immeubles de luxe plus modestes dans des endroits périphériques, tels que One West End et 252 East 57^th St. Cependant, nous avons vu un marché plus compétitif avec un inventaire accru, laissant les vendeurs avec peu d'autres options que de baisser les prix pour satisfaire la demande des clients. Cela représente un réel potentiel pour les investisseurs dans le segment du luxe, car ces unités de luxe sont peu coûteuses et prêtes à être emménagées.

En conclusion, le marché de Manhattan reste stable et l'année 2017 a été plus saine que 2016. Cela dit, le marché continue de montrer des tendances qui penchent du côté du client, ou en d'autres termes, devient un "marché d'acheteurs". L'augmentation du stock disponible, les nouveaux projets de développement et l'abaissement du seuil de luxe ont créé un marché dans lequel les propriétaires et les promoteurs sont enclins à réduire les prix pour faire face à la diminution des ventes. En raison de l'incertitude liée à la réforme fiscale, 2018 sera une bonne année pour les acheteurs et une moins bonne pour les vendeurs. Pour ceux qui restent sur la touche, c'est peut-être le bon moment d'entrer sur le marché, avant que les effets positifs de la réforme fiscale de Trump ne se fassent sentir.

Recherches rapides sur Manhattan

Top 50 des penthouses à vendre à New York

Les appartements les plus chers de Manhattan à vendre

Nos appartements préférés en construction neuve à vendre à Manhattan

Quel sera l'impact du président Trump sur l'immobilier américain ?

Jamais auparavant l'Amérique n'avait eu un promoteur immobilier et un courtier immobilier de la ville de New York (oui, il a une licence de courtier de NYC) assis à la Maison Blanche. Même si beaucoup d'entre nous ne sont pas d'accord avec le comportement et les positions politiques de Trump, une chose est sûre : Trump sera pro-propriété et pro-immobilier.

Alors que certains postulaient qu'une présidence Trump serait un événement de type cygne noir, plutôt que de plonger, le dollar américain et le marché boursier ont tous deux augmenté aujourd'hui !

Si vous vous demandez comment les politiques du président Trump affectent l'immobilier américain, voici un aperçu de la façon dont Trump fonctionnera probablement une fois au pouvoir.

Utilisera-t-il l'immobilier pour relancer l'économie ?

Trump est un promoteur et un courtier immobilier. Il a lui-même utilisé l'immobilier comme investissement tout au long de sa vie et a déclaré qu'il souhaitait encourager l'accession à la propriété. Étant donné que l'activité de sa famille est l'immobilier, que ce soit par le biais de sa propre société, la Trump Organization, ou de celle de son gendre, Kushner Properties, nous nous attendons à ce que Trump poursuive son histoire d'amour avec l'immobilier.

Qu'adviendra-t-il des taux hypothécaires ?

Les taux devraient rester bas pendant un certain temps. "Les taux hypothécaires baissent parce que les investisseurs voient des rendements sûrs dans les titres hypothécaires américains, ce qui reflète leur confiance dans la sécurité relative du marché immobilier américain", a écrit Ralph McLaughlin, économiste en chef de Trulia, dans un communiqué publié le lendemain de l'élection. "En outre, la Fed est susceptible de retarder une hausse des taux en décembre en raison des turbulences économiques mondiales. Ces deux effets se traduisent par des gains à court terme pour les emprunteurs, et nous assisterons probablement à une augmentation du refinancement hypothécaire si les taux continuent de chuter."

Réduira-t-il les impôts pour les investisseurs immobiliers ?

Les républicains ont conservé le contrôle de la Chambre et du Sénat. Par conséquent, les républicains ont un contrôle illimité sur l'avenir de la politique fiscale, ce qui signifie qu'il y aura des changements importants qui affecteront les impôts des investisseurs immobiliers. Trump a proposé de :

• Des taux d'imposition plus bas, avec un taux maximal de 20 % pour l'impôt sur les plus-values.
• Éliminer l'impôt sur les successions ou les décès
• Réduire l'impôt sur les sociétés de 35 % à 15

Et même s'il n'obtiendra peut-être pas tout ce qu'il veut en termes de réforme fiscale, notre législation fiscale est mûre pour un changement (tant les républicains que les démocrates l'ont demandé), et ce changement interviendra probablement avant le mois d'août 2017, avant que ne commence la saison des élections pour 2018.

Pourrait-il être plus facile d'emprunter de l'argent ?

L'allègement de la réglementation, l'une des caractéristiques de sa campagne, permettrait aux banques d'intensifier leurs activités de prêt, qui ont été très modérées depuis 2008. Une présidence Trump pourrait également faciliter l'accès des consommateurs à la propriété en réduisant les primes pour les prêts FHA ou les frais de garantie pour Fannie Mae ou Freddie Mac.

Comment les règlements seront-ils affectés ?

Une grande partie du programme de M. Trump est axée sur la déréglementation du marché financier afin de le relancer plus complètement, ce qui pourrait également donner un coup de fouet à l'immobilier. C'est un point sur lequel Trump - et le parti républicain dans son ensemble - s'est exprimé.

Trump a proposé de réduire à la fois les réglementations bancaires et les réglementations en matière de construction. L'assouplissement de la réglementation sur les prêts pourrait favoriser l'accession à la propriété en facilitant l'obtention de prêts par les consommateurs. En ce qui concerne les réglementations en matière de construction, lors d'une réunion de l'Association nationale des agents immobiliers, M. Trump a estimé que 25 % des coûts de construction d'une maison étaient liés aux réglementations. Il aimerait ramener ce pourcentage à 2 %. Si la construction est déréglementée, cela signifiera des maisons plus abordables pour les consommateurs.

La déduction des intérêts hypothécaires va-t-elle disparaître ?

Non ! L'année dernière, un plan fiscal partagé par Trump mentionnait spécifiquement et explicitement qu'il préserverait la déduction des intérêts hypothécaires.

Poursuivra-t-il le programme d'échange 1031 ?

M. Trump, qui a été très critiqué pour avoir utilisé le code fiscal de manière agressive afin de ne pas payer d'impôts fédéraux, préservera probablement le programme controversé d'échange libre d'impôt 1031, qui permet aux propriétaires de vendre des biens immobiliers sans payer d'impôts sur les plus-values s'ils investissent le produit de la vente dans d'autres investissements immobiliers. Cette politique du programme d'échange 1031 est l'un des fondements de l'industrie immobilière et Trump la préservera.

Qu'en est-il de l'immigration ?

La politique d'immigration de Trump a subi de nombreux changements depuis qu'il a annoncé sa candidature, et la réforme de l'immigration ne sera pas un projet de loi facile à faire passer au Congrès ou au Sénat, de sorte qu'il est difficile de déterminer si cela influencera le marché immobilier de New York dans une large mesure.

Trump pourra-t-il mettre en œuvre toutes ses positions de campagne ?

Pour ceux d'entre vous qui s'émeuvent de voir Trump devenir président après certains de ses discours et comportements scandaleux, rappelez-vous que le président des États-Unis ne dispose pas d'un pouvoir illimité. Nos fondateurs ne voulaient pas que le pouvoir soit contrôlé par un seul homme ou un seul groupe, avec la possibilité de se retrouver sous la domination d'un autre dictateur ou tyran. C'est pourquoi notre gouvernement est divisé en trois branches : le pouvoir exécutif, le pouvoir législatif et le pouvoir judiciaire. C'est pourquoi bon nombre des positions politiques les plus scandaleuses de la campagne de Trump ne deviendront pas réalité - soit elles seront combattues par le pouvoir législatif, soit elles seront renversées par le pouvoir judiciaire.

Il ne fait aucun doute que cette élection a été très conflictuelle. Mais maintenant que l'élection est terminée, le peuple américain va se rassembler comme il l'a toujours fait. Comme l'a dit Obama à propos de Trump : "Nous souhaitons tous qu'il réussisse".