Vente de maisons et d'appartements à Miami et à New York

Nous vous recommandons de choisir un courtier ou un agent que vous appréciez lorsque vous vendez votre propriété résidentielle à Manhattan. Vous ne voulez pas vous retrouver des mois plus tard en train de penser : "Pourquoi ai-je engagé ce gars ou cette fille ? Je ne les ai jamais aimés au départ". Vous savez quand vous vous entendez bien avec quelqu'un et quand vous ne vous entendez pas. Les personnes avec lesquelles vous vous entendez bien travailleront plus dur pour vous à long terme.

Ce guide de vente est également valable si vous vendez un bien immobilier à Miami.

Soyez attentif aux signaux d'alerte lorsque vous engagez un courtier, comme le fait de vous dire ce que vous voulez entendre, par exemple en vous proposant un prix de vente agressivement élevé. Il s'agit d'une pratique courante chez les agents de vente. Si vous tombez dans le panneau, vous risquez de vendre à un prix inférieur à celui que vous auriez obtenu si vous aviez fixé le prix correctement la première fois. Ne tombez donc pas dans le piège de cette tactique. 

Gardez à l'esprit que votre agent n'a pas besoin d'être un expert en tout, mais qu'il doit être honnête sur ce qu'il sait et ce qu'il ne sait pas, et qu'il doit pouvoir compter sur une équipe pour trouver les réponses à vos questions. Bien entendu, il doit avoir une certaine expérience. Ils doivent connaître les stocks disponibles sur le marché, et ce dans les moindres détails. Mais, d'un autre côté, si vous engagez quelqu'un qui a trop d'inscriptions et qui a réalisé 300 millions de dollars de ventes l'année dernière, il ne vous reverra plus jamais et ne se présentera jamais à une visite. Vous avez besoin de quelqu'un qui va se présenter et faire le travail. Pas seulement vous faire un discours !

Votre agent doit être en mesure de vous informer sur le processus. Souvent, les agents obtiennent une inscription, partent et ne disent jamais au propriétaire à quoi il doit s'attendre. 

Le marché immobilier américain est très transparent, surtout si on le compare à celui de nombreux autres pays. Les données relatives aux ventes conclues sont rendues publiques dans les 60 jours suivant la clôture. Par conséquent, il ne devrait pas être difficile d'établir un prix de vente. 

ANALYSER LES PRIX DE BIENS IMMOBILIERS COMPARABLES

Pour entamer le processus de vente d'une maison, le vendeur a besoin d'une évaluation objective de la propriété. Pour obtenir une telle évaluation, nous fournirons au vendeur une analyse comparative du marché (CMA) qui comprendra :

1. Propriétés actuellement sur le marché.
2. Propriétés récemment vendues.
3. Propriétés qui ont été vendues récemment, mais qui n'ont pas encore été vendues.

Souvent, nous sommes en mesure d'obtenir des informations comparables dans le même bâtiment, dans des bâtiments voisins ou dans des propriétés concurrentes.

Les biens utilisés pour cette comparaison doivent être comparables au bien du vendeur en termes d'emplacement, de taille et de type (par exemple, Coop ou Condo). Cette analyse servira de base à la stratégie de prix du vendeur.

VISITER DES MAISONS À VENDRE SIMILAIRES À LA VÔTRE AFIN D'EN DÉTERMINER LA VALEUR

Nous suggérons au vendeur de visiter d'autres maisons sur le marché afin d'évaluer les prix de la concurrence. Le vendeur doit examiner chaque bien de manière objective et avec les yeux d'un acheteur, en laissant l'émotion de côté.

LA TARIFICATION EST RÉELLEMENT DÉTERMINÉE PAR LE MARCHÉ

La fixation du prix d'un bien immobilier n'est toutefois pas une science exacte, car les prix sont très transparents aux États-Unis. Le marché, qui est plutôt bien informé sur les prix actuels des logements, décidera en fin de compte de la valeur d'un logement donné.

Il est important de fixer le prix exact de la maison dès le départ, faute de quoi le bien restera sur le marché. Dans ce cas, les courtiers et les acheteurs potentiels en prendront note. Sans avoir vu le bien, ces courtiers porteront des jugements sur les raisons pour lesquelles il n'a pas été vendu. Par exemple, ils en déduiront probablement qu'il y a quelque chose qui ne va pas dans le bien et, par conséquent, ils en écarteront leurs clients sur la base de cette évaluation à l'aveugle.

Il est également très important pour le vendeur d'observer la réaction du marché à l'égard de son logement une fois celui-ci mis en vente et d'adapter ses attentes en conséquence.

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Impôt sur les plus-values immobilières

"Analyse du marché de l'immobilier à Manhattan

Afin de garantir que la propriété du vendeur soit commercialisée de la manière la plus efficace possible, nous nous assurerons que l'annonce du vendeur atteigne le public le plus large possible. Pour ce faire, nous travaillons en réseau avec d'autres courtiers, nous développons des supports de marketing électroniques et imprimés attrayants et efficaces, nous organisons des journées portes ouvertes pour les courtiers immobiliers et les acheteurs, nous développons des campagnes de publipostage et, surtout, nous obtenons une exposition maximale sur le web par le biais de divers sites web de premier plan, y compris notre propre site, www.ManhattanMiami.com.

LA MISE EN RÉSEAU DES AGENTS ET DES COURTIERS LOCAUX

Le bien du vendeur est négocié avec toutes les agences immobilières de Manhattan et sera mis à la disposition des 28 000 agents immobiliers autorisés à exercer leur activité à New York.

Dans plus de 90 % des ventes, c'est un agent autre que l'agent inscripteur qui amène l'acheteur. Il est donc essentiel pour l'agent du vendeur d'entrer en contact avec l'entité chargée de trouver un acheteur : la communauté des courtiers.

MAISONS OUVERTES

Nous organisons des journées portes ouvertes à l'intention de la communauté des courtiers, au cours desquelles nous invitons des courtiers immobiliers à visiter le logement.

Nous organisons également des journées portes ouvertes à intervalles réguliers afin d'informer et d'éduquer le grand public sur le bien du vendeur.

ÉLABORER DU MATÉRIEL DE MARKETING

Nous n'utilisons que des photographies et des plans professionnels des biens que nous commercialisons. Nous développons également d'autres supports promotionnels professionnels, y compris des photos virtuellement mises en scène si l'appartement est vacant. Nous pensons que cela est important pour aider un acheteur potentiel à comprendre à quoi ressemblerait l'appartement entièrement meublé. 

EXPOSITION WEB

90 % des acheteurs utilisent Internet comme partie intégrante de leur processus de recherche de logement. C'est pourquoi chaque annonce sera affichée en bonne place sur :

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (Résidentiel en ligne)
• www.REBNY.com (Real Estate Board of New York) Listing Service
• www.realtor.com 
• www.WorldProperties.com
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

De plus, si le prix de la propriété du vendeur est supérieur à 5 000 000 $, elle sera automatiquement placée sur les principaux sites Internet consacrés à l'immobilier de luxe :

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com (par The Robb Report)

LE MARKETING DIRECT

Lors de la vente d'un appartement de luxe à Manhattan ou à Miami, le marketing direct est une méthode efficace pour susciter l'intérêt pour la propriété du vendeur. Nous disposons de listes de diffusion exclusives contenant des centaines de milliers d'acheteurs potentiels à qui nous distribuons les annonces du vendeur.

Nous veillerons à ce que les acheteurs potentiels que nous amenons à votre propriété soient financièrement qualifiés pour acheter, afin de minimiser les pertes de temps. Nous poserons les questions nécessaires pour déterminer si l'acheteur convient à nos clients. Par exemple, nous

• Demander des lettres de préqualification hypothécaire aux acheteurs potentiels.
• Posez des questions pertinentes sur les revenus et le patrimoine de l'acheteur potentiel.
• Demandez à l'acheteur potentiel s'il est en train de vendre son logement afin de déterminer s'il est prêt à acheter.
• Demandez-lui s'il possède ou a possédé un bien immobilier dans le passé.
• Obtenez une preuve de fonds pour l'acompte si l'acheteur potentiel obtient un prêt hypothécaire, et une preuve de fonds pour le prix d'achat total si la transaction se fait au comptant.

Nous ne permettons jamais à nos vendeurs de signer un contrat avec un acheteur potentiel tant que nous n'avons pas la preuve que l'acheteur est financièrement qualifié.

À New York, les offres sont faites verbalement entre les acheteurs et les vendeurs. En Floride, les offres sont faites par écrit et un dépôt de 10% est soumis avec l'offre. Par conséquent, à New York, puisque l'offre a été faite verbalement, elle ne lie pas l'acheteur. En revanche, à Miami, l'offre étant faite par écrit et accompagnée d'un dépôt, l'offre de Floride lierait l'acheteur.

• Nous recueillons toutes les offres d' achat ou de vente des acheteurs et de leurs intermédiaires et les transmettons immédiatement au vendeur.
• Nous sommes légalement tenus de présenter toutes les offres au vendeur .
• Lorsqu'une offre est reçue, nous discutons avec le vendeur non seulement du prix proposé, mais aussi des autres conditions de l'offre et des qualifications de l'acheteur potentiel, telles que la probabilité de clôture, la date de clôture, les conditions de financement, etc.
• Notre travail consiste à obtenir le meilleur prix et les meilleures conditions possibles pour notre client. Nous encouragerons donc probablement le vendeur à faire une contre-offre et à entamer le processus de négociation afin que les deux parties se mettent d'accord sur le prix, les conditions et la date de clôture.

Gardez à l'esprit que, bien qu'une offre puisse être une bonne chose, elle ne signifie rien si l'acheteur n'est pas qualifié pour acheter ou s'il ne passe pas l'approbation du conseil d'administration (en particulier dans le cas d'une coopérative).

UN AVOCAT SPÉCIALISÉ DANS L'IMMOBILIER PRÉPARERA LE CONTRAT

À New York, il est d'usage que les acheteurs et les vendeurs engagent un avocat new-yorkais spécialisé dans l'immobilier pour la transaction. Bien que cela soit moins habituel en Floride, nos clients font toujours appel à un avocat spécialisé dans l'immobilier en Floride pour leurs transactions. Nous conseillons toujours à nos acheteurs et à nos vendeurs de se faire représenter par un avocat lors de chaque transaction afin d'être bien protégés tout au long du processus.

Nous avons de nombreux avocats qui travaillent à la fois à Manhattan et à Miami, et nous pouvons donc vous mettre en contact avec des avocats très compétents pour vous représenter dans la transaction. Nous vous conseillons de rester à l'écart des grands cabinets d'avocats, car ils peuvent facturer des sommes astronomiques pour qu'un de leurs assistants juridiques s'occupe d'une simple clôture.

Une fois que vous êtes parvenu à un accord avec un acheteur, votre avocat commence à préparer un contrat de vente. Lorsque l'avocat de l'acheteur conclut que la situation financière de l'immeuble est satisfaisante et que le règlement intérieur de l'immeuble et le contrat de vente sont acceptables, l'avocat de l'acheteur autorise ce dernier à signer le contrat.

L'ACOMPTE DE L'ACHETEUR SERA BLOQUÉ PAR L'AVOCAT DU VENDEUR

Lorsque l'acheteur signe le contrat, il doit également verser un acompte de 10 % du prix d'achat. Le contrat et l'acompte seront ensuite transmis à votre avocat pour signature. Le dépôt sera conservé sur le compte séquestre de votre avocat jusqu'à la clôture de la transaction.

Il est important de noter que tant que le contrat n'a pas été remis et signé par toutes les parties, vous pouvez toujours envisager et accepter d'autres offres.

En cas de financement, l'acheteur doit aller de l'avant avec sa demande de prêt. Il est conseillé à l'acheteur de se préqualifier pour un prêt hypothécaire avant de commencer sa recherche de logement.

"Questions fiscales et juridiques lors de l'achat et de la vente d'un bien immobilier".

Les documents de candidature peuvent être similaires pour une coopérative et un condominium. L'acheteur devra préparer le dossier du conseil d'administration, qui est similaire pour les condominiums et les coopératives.

Pour remplir le dossier du conseil, il faut préparer une demande et soumettre un état financier signé par l'expert-comptable de l'acheteur, les documents à l'appui de l'état financier, y compris les relevés bancaires et autres, trois années de déclarations fiscales, des lettres de référence personnelle et financière, des lettres de référence professionnelle, le contrat de vente et une lettre d'engagement de la banque indiquant qu'un prêt hypothécaire a été approuvé, si un financement est prévu.

Bien que ce soit l'agent de l'acheteur qui prépare le dossier, nous travaillons avec lui pour veiller à ce que le meilleur dossier possible soit préparé et soumis à l'agent de gestion pour examen.

Une fois rempli, le dossier du conseil d'administration est transmis à l'agent de gestion de l'immeuble pour examen. Une fois que l'agent de gestion aura déterminé que la demande de l'acheteur est complète et que toutes les vérifications de solvabilité sont approuvées, le dossier sera transmis au conseil d'administration.

Dans le cas d'une copropriété, il n'y a généralement pas d'entretien formel. Le dossier de candidature de l'acheteur est examiné et, si tous les documents requis sont inclus et en ordre, une approbation est généralement accordée.

Dans le cas d'une coopérative, si le conseil d'administration apprécie les informations présentées dans le dossier de candidature et les documents justificatifs, l'acheteur sera invité à rencontrer les membres du conseil d'administration pour un entretien.

L'agent de gestion nous informe généralement lorsque l'acheteur potentiel a été approuvé par le conseil d'administration. Après l'approbation du conseil d'administration, toutes les parties sont prêtes à planifier la clôture de l'opération.

L'ensemble du processus peut se dérouler rapidement dans le cas d'une copropriété et, en supposant qu'un prêt puisse être obtenu en temps voulu, le processus peut passer du contrat à la clôture en 60 jours environ. Dans le cas d'une coopérative, la procédure est plus complexe et peut prendre plus de 60 à 90 jours.

Dans le cas d'une copropriété, il n'y a généralement pas d'entretien formel. Le dossier de candidature de l'acheteur est examiné et, si tous les documents requis sont inclus et en ordre, une approbation est généralement accordée.

Dans le cas d'une coopérative, si le conseil d'administration apprécie les informations présentées dans le dossier de candidature et les documents justificatifs, l'acheteur sera invité à rencontrer les membres du conseil d'administration pour un entretien.

L'agent de gestion nous informe généralement lorsque l'acheteur potentiel a été approuvé par le conseil d'administration. Après l'approbation du conseil d'administration, toutes les parties sont prêtes à planifier la clôture de l'opération.

L'ensemble du processus peut se dérouler rapidement dans le cas d'une copropriété et, en supposant qu'un prêt puisse être obtenu en temps voulu, le processus peut passer du contrat à la clôture en 60 jours environ. Dans le cas d'une coopérative, la procédure est plus complexe et peut prendre plus de 60 à 90 jours.

LA CLÔTURE, OU PARFOIS APPELÉE RÈGLEMENT, EST L'ÉTAPE FINALE D'UNE TRANSACTION IMMOBILIÈRE.

À la date de clôture, les parties concluent le contrat d'achat et transfèrent la propriété du bien du vendeur à l'acheteur.

• L'acheteur (ou la banque de l'acheteur) effectue le paiement du solde de l'achat, qui correspond généralement aux 90 % restants du prix d'achat, plus les frais de clôture de 3,5 % (sans financement hypothécaire) à 5,5 % (avec un financement hypothécaire).
• Le vendeur signe l'acte de propriété à l'acheteur et lui remet les clés du logement.
• Une société de titres de propriété enregistrera le nouvel acte auprès du registre foncier local.
• Le vendeur recevra les sommes dues sur le produit de la vente, moins les frais de clôture et les remboursements d'hypothèque si le vendeur avait une hypothèque existante au moment de la clôture.

Pour les acheteurs étrangers, la clôture peut avoir lieu sans que l'acheteur soit physiquement présent aux États-Unis. L'acheteur peut simplement donner une procuration à son avocat ou à un autre représentant qui conclura l'opération au nom de l'acheteur. Il s'agit d'une pratique courante.

"Gestion immobilière pour les investisseurs"