Vendre des maisons et des appartements à Miami et à New York

Nous vous recommandons de choisir un courtier ou un agent qui vous plaise lors de la vente de votre propriété résidentielle à Manhattan. Vous ne voulez pas vous retrouver des mois plus tard en train de penser : "Pourquoi ai-je engagé ce type ou cette fille ? Je ne les ai jamais aimés au départ". Vous savez quand vous vous entendez bien avec quelqu'un et quand vous ne l'aimez pas. Les gens avec qui vous vous entendez bien travailleront plus dur pour vous à long terme.

Ce guide de vente est également valable si vous vendez des biens immobiliers à Miami.

Faites attention aux signaux d'alarme lorsque vous engagez un courtier, par exemple en vous disant ce que vous voulez entendre, par exemple en proposant un prix de vente très élevé. C'est une pratique courante chez les agents inscripteurs. Si vous vous laissez prendre à cette tactique, vous risquez de vendre à un prix inférieur à celui que vous auriez obtenu si vous aviez fixé un prix correct la première fois. Alors, ne vous laissez pas avoir par cette tactique. 

N'oubliez pas que votre agent n'a pas toujours besoin d'être un expert en tout, mais qu'il doit être honnête sur ce qu'il sait et ne sait pas et qu'il doit pouvoir compter sur une équipe de personnes pour trouver des réponses à vos questions. Bien entendu, il doit avoir une certaine expérience. Ils doivent savoir quels sont les stocks disponibles sur le marché et en détail. Mais, d'un autre côté, si vous engagez quelqu'un avec trop d'inscriptions et un chiffre d'affaires de 300 millions de dollars l'année dernière, il ne vous reverra plus jamais et ne se présentera jamais à une exposition. Vous avez besoin de quelqu'un qui va se présenter et faire le travail. Ne vous contentez pas de faire un discours !

Votre agent doit être en mesure de vous informer sur le processus. Souvent, les agents obtiennent une liste, partent et ne disent jamais à un propriétaire à quoi s'attendre. 

Le marché immobilier américain est très transparent, surtout par rapport à de nombreux autres pays. Les données relatives aux transactions de vente conclues sont rendues publiques dans les 60 jours suivant la clôture. Il ne devrait donc pas être si difficile d'établir un prix de vente. 

ANALYSER LES PRIX DE BIENS IMMOBILIERS COMPARABLES

Pour entamer tout le processus de vente d'une maison, un vendeur a besoin d'une évaluation objective de la propriété. Pour obtenir une telle évaluation, nous fournirons au vendeur une analyse comparative du marché (ACM) qui comprend

1. Propriétés actuelles sur le marché.
2. Les propriétés qui ont été vendues récemment.
3. Les propriétés qui ont été vendues récemment, mais qui n'ont pas encore été fermées.

Souvent, nous serons en mesure d'avoir des informations comparables au sein d'un même bâtiment, de bâtiments voisins ou de propriétés concurrentes.

Les propriétés utilisées dans cette comparaison doivent être comparables à la propriété du vendeur en termes d'emplacement, de taille et de type (c'est-à-dire Coop ou Condo). Cette analyse servira de base à la stratégie de fixation des prix du vendeur.

VISITER DES MAISONS À VENDRE COMME LA VÔTRE POUR EN DÉTERMINER LA VALEUR

Nous suggérons que le vendeur visite d'autres maisons sur le marché pour évaluer les prix de la concurrence. Le vendeur doit examiner chaque propriété objectivement et avec les yeux d'un acheteur, en laissant l'émotion hors de l'équation.

LE PRIX EST RÉELLEMENT DÉTERMINÉ PAR LE MARCHÉ

L'établissement du prix d'un bien immobilier n'est cependant pas une science exacte, car la tarification est très transparente aux États-Unis. Le marché, qui est plutôt bien informé des prix actuels des maisons, décidera en fin de compte de la valeur d'une maison particulière.

Il est important de fixer le prix exact de la maison dès le départ, sinon la propriété languit sur le marché. Si cela se produit, les courtiers et les acheteurs potentiels en prendront note. Sans voir la propriété, ces courtiers porteront des jugements sur les raisons pour lesquelles elle n'a pas été vendue. Par exemple, ils en déduiront probablement que la propriété a un problème et, par conséquent, ils en dissuaderont leurs clients en se basant sur cette évaluation aveugle.

Il est également très important pour le vendeur d'observer la réaction du marché à la maison une fois qu'elle est mise en vente et d'ajuster ses attentes en conséquence.

Relatif :

Impôt sur les plus-values immobilières

"Analyse du marché des appartements en copropriété à Manhattan"

Pour être certain que la propriété du vendeur est commercialisée de la manière la plus efficace possible, nous veillerons à ce que l'annonce du vendeur atteigne le public le plus large possible. Pour ce faire, nous travaillons en réseau avec d'autres courtiers, nous élaborons des supports marketing électroniques et imprimés attrayants et efficaces, nous organisons des journées portes ouvertes pour les courtiers immobiliers et les acheteurs, nous développons des campagnes de publipostage et, surtout, nous obtenons une exposition maximale sur le web grâce à divers sites web de premier plan, dont notre propre site, www.ManhattanMiami.com.

LA MISE EN RÉSEAU DES AGENTS ET COURTIERS LOCAUX

La propriété du vendeur est négociée avec toutes les sociétés immobilières de Manhattan et sera mise à la disposition des 28 000 agents immobiliers autorisés à faire des affaires à New York.

Dans plus de 90% des ventes, un agent autre que l'agent de référencement amènera l'acheteur. Il est donc essentiel que l'agent du vendeur atteigne l'entité chargée de vous trouver un acheteur : la communauté des courtiers.

MAISONS OUVERTES

Nous organiserons des journées portes ouvertes destinées à la communauté des courtiers en immobilier, auxquels nous faisons appel pour visiter la maison.

Nous organiserons également des journées portes ouvertes régulières pour informer et éduquer le grand public sur les biens du vendeur.

DÉVELOPPER DES SUPPORTS MARKETING

Nous n'utilisons que des photographies et des plans professionnels des biens que nous commercialisons. Nous élaborons également d'autres matériels promotionnels professionnels, y compris des photos virtuelles mises en scène si l'appartement est vacant. Nous estimons que cela est important pour aider un acheteur potentiel à comprendre à quoi ressemblerait un appartement entièrement meublé. 

EXPOSITION WEB

90 % des acheteurs utilisent l'internet comme partie intégrante de leur processus de recherche de logement. Par conséquent, chaque annonce sera affichée en évidence :

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (Résidentiel en ligne)
• www.REBNY.com (Real Estate Board of New York) Service d'inscription
• www.realtor.com 
• www.WorldProperties.com
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

Et, si le prix de la propriété du vendeur dépasse 5 000 000 $, elle sera automatiquement placée sur les plus grands sites d'immobilier de luxe :

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com (par The Robb Report)

LE MARKETING DIRECT

Lors de la vente d'un appartement de luxe à Manhattan ou à Miami, le marketing direct est une méthode efficace pour susciter l'intérêt pour la propriété du vendeur. Nous disposons de listes de diffusion exclusives avec des centaines de milliers d'acheteurs potentiels auxquels nous distribuons les annonces du vendeur.

Nous veillerons à ce que les acheteurs potentiels que nous amenons à votre propriété soient financièrement qualifiés pour acheter afin de minimiser les pertes de temps. Nous poserons les questions nécessaires pour déterminer si l'acheteur convient à nos clients. Par exemple, nous le ferons :

• Demander aux acheteurs potentiels des lettres de préqualification pour un prêt hypothécaire.
• Posez des questions pertinentes sur les revenus et les actifs de l'acheteur potentiel.
• Demandez si l'acheteur potentiel vend sa maison afin d'évaluer son degré de préparation à l'achat.
• Renseignez-vous pour savoir s'ils possèdent ou ont possédé des biens dans le passé.
• Obtenez une preuve de fonds pour le dépôt si l'acheteur potentiel obtient un prêt hypothécaire, et une preuve de fonds pour le prix d'achat total si la transaction est entièrement en espèces.

Nous ne permettrions jamais à nos vendeurs de signer un contrat avec un acheteur potentiel avant d'avoir pu prouver que l'acheteur est financièrement qualifié.

À New York, les offres sont faites verbalement entre acheteurs et vendeurs. En Floride, les offres sont faites par écrit et un acompte de 10 % est versé avec l'offre. À New York, l'offre ayant été faite verbalement, elle ne lie donc pas l'acheteur. En revanche, à Miami, puisque l'offre est faite par écrit et accompagnée d'un acompte, l'offre de la Floride lierait l'acheteur.

• Nous enregistrons toutes les offres d'achat ou de vente des acheteurs et de leurs courtiers et les transmettons immédiatement au vendeur.
• Nous sommes légalement obligés de présenter toutes les offres au vendeur.
• Une fois l'offre reçue, nous discutons avec le vendeur non seulement du prix proposé, mais aussi des autres conditions de l'offre et des qualifications de l'acheteur potentiel, comme la probabilité de clôture, la date de clôture, les éventualités de financement, etc.
• Notre travail consiste à obtenir le meilleur prix et les meilleures conditions possibles pour notre client. Nous encouragerions donc probablement le vendeur à faire une contre-offre et à entamer le processus de négociation afin que les deux parties s'entendent sur le prix, les conditions et la date de clôture.

Gardez à l'esprit que, si une offre peut être une bonne chose, elle ne signifie rien si l'acheteur n'est pas qualifié pour acheter ou ne passe pas l'approbation du conseil d'administration (en particulier dans le cas d'une coopérative).

UN AVOCAT SPÉCIALISÉ DANS L'IMMOBILIER PRÉPARERA LE CONTRAT

Il est d'usage à New York que les acheteurs et les vendeurs engagent un avocat new-yorkais spécialisé dans l'immobilier pour la transaction. Si cette pratique est moins courante en Floride, nos clients engagent toujours un avocat spécialisé dans l'immobilier en Floride pour leurs transactions. Nous conseillons toujours à nos acheteurs et vendeurs de se faire représenter par un avocat pour chaque transaction, afin qu'ils soient bien protégés tout au long du processus.

Nous avons de nombreux avocats qui travaillent à la fois à Manhattan et à Miami, nous pouvons donc vous mettre en relation avec des avocats très compétents pour vous représenter dans la transaction. Nous vous conseillons de rester à l'écart des grands cabinets d'avocats, car ils peuvent demander des tonnes d'argent pour qu'un de leurs assistants juridiques fasse une simple clôture.

Une fois que vous aurez trouvé un acheteur, votre avocat commencera à préparer un contrat de vente. Une fois que l'avocat de l'acheteur aura conclu que la situation financière de l'immeuble est satisfaisante et que le règlement de l'immeuble et le contrat de vente sont acceptables, l'avocat de l'acheteur autorisera l'acheteur à signer le contrat.

LE DÉPÔT DE L'ACHETEUR SERA PLACÉ SOUS SÉQUESTRE PAR L'AVOCAT DU VENDEUR

Lorsque l'acheteur signe le contrat, il devra également présenter un acompte de 10 % du prix d'achat. Le contrat et l'acompte seront ensuite transmis à votre avocat pour signature. L'acompte sera conservé sur le compte séquestre de votre avocat jusqu'à la clôture.

Il est important de noter que tant que le contrat n'a pas été livré et signé par toutes les parties, vous pouvez toujours recevoir et accepter d'autres offres.

En cas de financement, l'acheteur doit avancer sa demande de prêt. Il est conseillé à l'acheteur de se préqualifier pour un prêt hypothécaire avant de commencer la recherche d'un logement.

"Questions fiscales et juridiques lors de l'achat et de la vente de biens immobiliers"

Les documents de demande peuvent être similaires pour une coopérative et un condominium. L'acheteur devra préparer le dossier de demande, qui est similaire pour les copropriétés et les coopératives.

Pour remplir le dossier de la Commission, il faut préparer une demande et soumettre un état financier signé par le CPA de l'acheteur, des documents à l'appui de l'état financier, notamment des relevés bancaires et autres, trois années de déclarations fiscales, des lettres de référence personnelle et financière, des lettres de référence professionnelle, le contrat de vente et une lettre d'engagement bancaire indiquant qu'un prêt hypothécaire a été approuvé, si le financement est accordé.

Alors que l'agent de l'acheteur préparera effectivement le dossier, nous travaillerons avec lui pour veiller à ce que le meilleur dossier possible soit préparé et soumis à l'agent gestionnaire pour examen.

Une fois terminé, le dossier du conseil d'administration sera transmis à l'agent gestionnaire du bâtiment pour examen. Une fois que l'agent directeur aura déterminé que la demande de l'acheteur est complète et que toutes les vérifications de crédit auront été approuvées, le dossier sera transmis au conseil d'administration.

Dans le cas d'un appartement en copropriété, il n'y a généralement pas d'entretien formel. La demande de l'acheteur sera examinée et si tous les matériaux requis sont inclus et en ordre, une approbation est généralement accordée.

Dans le cas d'une coopérative, si la Commission apprécie ce qu'elle voit dans les informations présentées dans la demande et les documents justificatifs, l'acheteur sera invité à rencontrer les membres de la Commission pour un entretien.

L'agent gestionnaire nous informe généralement lorsque l'acheteur potentiel a été approuvé par le conseil d'administration. Après l'approbation par le conseil d'administration, toutes les parties sont prêtes à commencer à planifier une clôture.

L'ensemble du processus peut se dérouler rapidement dans une copropriété et, à supposer qu'un prêt puisse être garanti en temps voulu, le processus peut passer du contrat à la conclusion en 60 jours environ. Le processus de la coopérative est plus complexe et peut prendre plus de 60 à 90 jours.

Dans le cas d'un appartement en copropriété, il n'y a généralement pas d'entretien formel. La demande de l'acheteur sera examinée et si tous les matériaux requis sont inclus et en ordre, une approbation est généralement accordée.

Dans le cas d'une coopérative, si la Commission apprécie ce qu'elle voit dans les informations présentées dans la demande et les documents justificatifs, l'acheteur sera invité à rencontrer les membres de la Commission pour un entretien.

L'agent gestionnaire nous informe généralement lorsque l'acheteur potentiel a été approuvé par le conseil d'administration. Après l'approbation par le conseil d'administration, toutes les parties sont prêtes à commencer à planifier une clôture.

L'ensemble du processus peut se dérouler rapidement dans une copropriété et, à supposer qu'un prêt puisse être garanti en temps voulu, le processus peut passer du contrat à la conclusion en 60 jours environ. Le processus de la coopérative est plus complexe et peut prendre plus de 60 à 90 jours.

LA CLÔTURE, OU PARFOIS APPELÉE RÈGLEMENT, EST L'ÉTAPE FINALE D'UNE TRANSACTION IMMOBILIÈRE.

À la date de clôture, les parties concluent le contrat d'achat et transfèrent la propriété du bien du vendeur à l'acheteur.

• L'acheteur (ou la banque de l'acheteur) effectue le paiement du solde dû sur l'achat, qui correspond généralement aux 90 % restants du prix d'achat plus les frais de clôture de 3,5 % (sans financement hypothécaire) à 5,5 % (avec un prêt hypothécaire).
• Le vendeur signe l'acte de vente et remet les clés du logement à l'acheteur.
• Une société de gestion des titres enregistrera le nouvel acte au registre foncier local.
• Le vendeur recevra les sommes dues à partir du produit de la vente, moins les frais de clôture et les versements hypothécaires si le vendeur avait un prêt hypothécaire existant à la clôture.

Pour les acheteurs étrangers, la clôture peut avoir lieu sans que l'acheteur soit physiquement présent aux États-Unis. Il suffit à l'acheteur de donner une procuration à son avocat ou à un autre représentant qui conclura alors l'affaire en son nom. Il s'agit d'une pratique courante.

"Gestion de biens immobiliers pour les investisseurs