Règles fiscales applicables aux étrangers qui achètent des biens immobiliers aux États-Unis

Acheter une propriété résidentielle dans un autre pays peut être intimidant, mais avec le bon courtier partenaire, les citoyens étrangers qui achètent une propriété aux États-Unis n'ont pas à s'inquiéter. Les citoyens étrangers sont légalement autorisés à acheter une propriété résidentielle aux États-Unis, mais ils doivent respecter certaines règles fiscales, tant aux États-Unis que dans leur pays d'origine. Le fait qu'un acheteur soit un non-résident ne signifie pas automatiquement qu'il doit payer des taxes supplémentaires. Certains de ces impôts peuvent même être payés par un citoyen américain, dans certaines circonstances.

Voici comment acheter une propriété en Amérique en tant qu'étranger, pour des maisons à Manhattan et Miami.

1. Un citoyen étranger peut-il acheter des biens immobiliers aux États-Unis ?

Oui, un citoyen étranger peut acheter une propriété aux États-Unis. Les coopératives (co-ops) peuvent être très difficiles à acheter pour les étrangers et ne sont pas le meilleur type de propriété pour un citoyen non américain, car les co-ops ont généralement de nombreuses restrictions, y compris la sous-location. Par conséquent, la plupart des étrangers trouvent plus facile d'acheter un condominium (condo). 

Les conseils d'administration des coopératives interrogent tous les acheteurs, quelle que soit leur nationalité, et sont légalement en mesure d'accepter ou de refuser un acheteur sans aucune raison. Ce processus d'entretien nécessite un long examen des informations personnelles et financières de l'acheteur, et les conseils d'administration des coopératives ne sont pas susceptibles de répondre aux besoins des propriétaires qui ne vivent pas principalement dans la propriété. 

Les condos, cependant, ont souvent un processus d'examen beaucoup plus simple, dans lequel le conseil d'administration du condo renonce à ce qu'on appelle le "droit de premier refus", qui lui donne le privilège d'acheter des appartements avant les acheteurs extérieurs. Les condos permettent également acheteurs de maison de sous-louer leurs propriétés et d'effectuer leur achat en utilisant un trust, une LLC nationale ou même une société étrangère. 

Chacune de ces structures commerciales peut contribuer à donner aux acheteurs une protection supplémentaire contre la responsabilité, et accorde également des avantages fiscaux aux acheteurs étrangers.

En savoir plus sur le Différence entre un condominium et une coopérative.

 2. Qu'est-ce que la "FIRPTA" ?

FIRPTA est une loi qui crée des règles spéciales en matière d'imposition lorsqu'un propriétaire étranger ou certains types d'agents légaux vendent un bien immobilier. Il s'agit d'une retenue d'impôt que tous les vendeurs étrangers de biens immobiliers sont tenus de payer afin de s'assurer qu'ils n'ont pas d'obligations en suspens envers l'IRS.

Lorsqu'un étranger achète un bien immobilier aux États-Unis, les représentants de l'acheteur sont chargés de retenir entre 10 et 15 % du produit de la vente et de soumettre ces montants à l'IRS. Il s'agit uniquement d'une retenue et non d'un impôt supplémentaire. Le montant retenu est remboursé lorsqu'il s'avère que les taxes sur la propriété sont à jour.

 3. Quelles taxes les acheteurs étrangers doivent-ils payer lorsqu'ils cherchent à acheter un appartement à Manhattan ?

Tout acheteur d'une propriété résidentielle ayant recours à un financement pour son achat dans l'État de New York doit prévoir la "taxe d'enregistrement des hypothèques", dont le taux varie en fonction de la valeur de votre nouvelle maison. Le prêteur paiera toujours 0,25 % de cette taxe. Pour les transactions inférieures à 500 000 dollars, la taxe est de 2,05 % (dont 1,8 % payé par l'acheteur), et pour les autres transactions, le taux est de 2,175 % (dont 1,925 % payé par l'acheteur).

• Pour les achats supérieurs à 1 000 000 $, il existe une "taxe de résidence" de 1 % qui passe à 4 % pour les propriétés dont le prix est supérieur à 25 millions de dollars.
• Pour certaines propriétés - certains types de nouveaux développements - les promoteurs immobiliers peuvent exiger de l'acheteur qu'il paie les "droits de mutation", qui sont perçus à la fois au niveau de la ville et de l'État. La ville de New York perçoit une taxe de transfert de 1 % pour les ventes inférieures à 500 000 dollars, et de 1,425 % pour celles supérieures à ce seuil. Les droits de mutation de l'État de New York sont de 0,4 % pour toutes les ventes.

4. Qu'en est-il des étrangers qui vendent des biens immobiliers à New York ?

• Tout argent gagné en louant une propriété aux États-Unis sera soumis à l'impôt américain, et peut-être aussi à celui de votre pays, en tant que revenu soumis à l'impôt FIRPTA. 
• Au niveau fédéral, l'impôt sur les plus-values s'élève à 21 % de la plus-value nette. 
• La ville de New York applique aux vendeurs non résidents un impôt sur les plus-values de 8,82 %.
• Si vous percevez des loyers pour votre propriété à Miami, vous devrez peut-être vous enregistrer en tant que revendeur de taxes sur les ventes auprès du Florida Department of Revenue.
• Les agents immobiliers doivent mettre les acheteurs étrangers en contact avec un avocat ou un autre expert afin que tout soit clair avant l'achat.

5. Les propriétaires étrangers de biens américains sont-ils tenus de payer les droits de succession ?

L'"impôt sur les successions", c'est-à-dire l'impôt qui doit être payé sur la valeur de la succession d'une personne à son décès, est courant dans de nombreux pays. Si des citoyens étrangers possèdent des biens aux États-Unis au moment de leur décès, ils seront soumis à cet impôt.

• Dans l'État de New York, le taux maximal de l'impôt sur les successions est de 16 %. 
• Au niveau fédéral, les États-Unis font payer jusqu'à 46%.
• Une planification en amont peut aider les citoyens étrangers à tirer parti des conventions fiscales américaines ou à créer des sociétés étrangères ou des SARL pour éviter ou se protéger contre cet impôt.
  
  

6. Quels sont les avantages ou les inconvénients de l'achat d'un bien immobilier en tant que particulier plutôt qu'en tant que société ou SARL ?

Acheter en tant que particulier

• Avantages : Les particuliers paient impôts sur les gains en capital un taux maximal légèrement plus élevé (23,8 %) que celui des personnes morales (21 %).
• Inconvénients : moins de confidentialité et responsabilité accrue en cas de poursuites judiciaires.

Acheter en tant que SARL ou société étrangère

• Avantages : Plus de confidentialité et de protection contre les poursuites judiciaires. Si l'acheteur étranger est le seul membre de la SARL, il paie un impôt sur les gains en capital de 23,8 %, contre 21 % pour les sociétés. Si l'acheteur achète en tant qu'entité étrangère, il évite les droits de succession à son décès.
• Inconvénients : Impôt sur les plus-values plus élevé. Si l'acheteur est une SARL en tant que personne physique, il est soumis à l'impôt sur les successions. Si la SARL est une entité étrangère, elle paie un impôt sur les plus-values pouvant atteindre 21 %.

7. Quelle sera l'incidence de la convention fiscale de mon pays d'origine sur mes obligations fiscales ?

Les États-Unis ont conclu de nombreuses conventions fiscales avec d'autres pays qui déterminent les taux d'imposition et les exonérations. Certains étrangers peuvent prétendre à des exonérations de droits de succession allant jusqu'à 11,2 millions de dollars. D'autres traités ne couvrent pas du tout les droits de succession, limitant l'exonération des droits de succession d'un acheteur étranger à 60 000 dollars.

Visitez le Site web de l'IRS pour connaître les détails de la convention de votre pays.

8. Qu'est-ce qu'un échange I.R.C. 1031 et les acheteurs étrangers peuvent-ils l'utiliser ?

Lorsqu'un investisseur vend un immeuble de placement, il peut reporter la totalité de son impôt sur les plus-values s'il choisit d'investir la totalité de la plus-value nette de la vente dans l'achat d'un nouvel immeuble de placement aux États-Unis. C'est ce qu'on appelle un "Transaction 1031"L'acheteur étranger peut l'utiliser pour éviter l'impôt sur les plus-values ainsi que la retenue FIRPTA (voir ci-dessus). Notez que si un vendeur étranger choisit d'utiliser cet échange, il doit identifier son nouveau bien d'investissement dans les 45 jours suivant la vente, et doit conclure la vente dans les 180 jours.

Pour plus d'informations sur les questions juridiques et fiscales, veuillez consulter ces ressources :

• Quelques faits sur les acheteurs étrangers

• Comment investir dans l'immobilier à Manhattan