FAQs : Acheter un appartement à New York

 11. Que dois-je rechercher lors de l'achat d'un appartement à New York ?

• Emplacement, emplacement, emplacement - vous pouvez toujours rénover un appartement, mais vous ne pouvez pas le déplacer. 
• Un plan d'étage avec une distribution efficace
• Points de vue
• Bonne luminosité - le sud et l'ouest sont les choix préférés à Manhattan
• Les appartements d'angle offrent toujours une vue élargie
• Si vous achetez une revente, essayez d'éviter les appartements à rénover, car ils peuvent être très chers à New York.

12. Comment trouver un bon appartement à New York ?

Vous devriez avoir votre propre courtier pour vous aider à trouver un appartement. Certains d'entre nous ont des années d'expérience et connaissent les bons et les mauvais immeubles. Avoir un courtier expérimenté vous fera non seulement gagner du temps, mais aussi de l'argent. Parfois, les acheteurs pensent qu'ils ont une approche de bricolage, mais l'achat d'une propriété à New York est probablement la transaction financière la plus coûteuse de leur vie. Ce n'est pas quelque chose à prendre à la légère. Ce n'est pas le dernier appareil Apple ! Pour ceux qui choisissent la voie du bricolage, rappelez-vous que si vous traitez directement avec le courtier du vendeur, vous devrez renoncer à votre droit de représentation car vous serez dans une situation de double agence, ce qui est intrinsèquement mauvais pour les acheteurs et permet au courtier du vendeur de doubler sa commission. 

Derniers appartements à vendre à NYC

13. Quels sont les avantages de l'achat d'une nouvelle construction ?

L'achat d'un appartement qui n'a jamais été habité présente des avantages. Tout d'abord, il est neuf et ne présente donc pas de défauts, de rayures, etc. Les technologies les plus récentes sont généralement utilisées, de sorte que vous obtiendrez probablement un appartement plus efficace sur le plan énergétique. Parce qu'il est neuf, les coûts d'entretien seront probablement moins élevés pendant les dix premières années. Il se peut que vous vous retrouviez dans un immeuble doté des toutes dernières commodités. 

Nouvelle construction à NYC à vendre

14. Y a-t-il une prime que l'acheteur paie pour acheter une nouvelle construction à New York ?

Nous estimons que la prime à l'achat d'un nouveau développement est d'environ 25 à 30 %. Cette estimation est étayée par la différence entre le prix au mètre carré d'un nouveau projet et celui d'un appartement moyen (soit 2 541 $ contre 1 923 $ au premier trimestre 2020), soit une différence de 32 %.

Le marché étant favorable aux acheteurs, certains promoteurs ont réduit leurs prix, réduisant ainsi l'écart entre les prix du neuf et ceux de la revente. Cela signifie que c'est peut-être le bon moment pour acheter une nouvelle construction, car la prime pour le neuf a tendance à baisser (et cela ne durera probablement pas longtemps).

15. Le prix d'un appartement neuf en vaut-il la peine ?

Cela dépend vraiment du nouveau projet de développement. D'une certaine manière, c'est un peu comme acheter une nouvelle voiture. La différence de technologie sur trois ans dans l'achat d'une voiture peut être considérable. 

Au cours des dernières années, nous avons constaté d'énormes améliorations dans les systèmes CVC, avec des diffuseurs au lieu d'unités murales autonomes. Certains bâtiments sont également équipés de systèmes de purification de l'air et de l'eau qui n'existaient pas il y a quelques années. Enfin, de nombreux nouveaux bâtiments sont certifiés LEED et mettent l'accent sur le développement durable. Par conséquent, pour certains, la prime peut très bien en valoir la peine. 

16. Que signifie le fait qu'un appartement soit sous contrat ?

Un appartement fait l'objet d'un contrat lorsque l'acheteur et le vendeur signent l'accord d'achat et de vente (c'est-à-dire le contact) et que l'acheteur a versé l'acompte, qui s'élève généralement à 10 % du prix d'achat.

17. Pourquoi ai-je besoin d'un avocat pour acheter un appartement à Manhattan ?

Oui, à New York, il est d'usage que chaque partie ait son propre avocat pour représenter ses intérêts respectifs. Les acheteurs ne doivent faire appel qu'à un avocat expérimenté qui possède les connaissances ésotériques du marché immobilier de New York. 

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18. Dois-je me rendre à New York pour acheter un appartement ? 

Bien que nous recommandions de venir au moins trois jours pour visiter les propriétés, il n'est pas nécessaire de venir à New York pour acheter une propriété. Avec une procuration ou un consentement si l'achat se fait par l'intermédiaire d'une SARL, tout peut être fait sans la présence physique de l'acheteur. Nous effectuons souvent des visites pour nos clients, nous leur trouvons des locataires et nous gérons leurs biens sans qu'ils n'aient jamais mis les pieds aux États-Unis. 

19. Quels sont les frais de clôture liés à l'achat d'un appartement à Manhattan ?

Les acheteurs de condominiums à New York doivent payer des frais de clôture d'environ 2 à 6 %. Les principales composantes sont les suivantes : 1) l'assurance du titre de propriété (0,45 %), 2) la taxe d'habitation (1 % à 3,5 %) et 3) la taxe d'enregistrement de l'hypothèque (2,2 % du montant de l'hypothèque). 

En cas d'achat d'un appartement dans un nouveau lotissement à New York, l'acheteur doit s'acquitter des droits de mutation de l'État de New York et de la ville de New York, qui s'élèvent à environ 2 %. Les acheteurs de coopératives, en revanche, ne paient pas l'assurance du titre de propriété ni la taxe d'enregistrement hypothécaire.

Éléments de coût d'un investissement immobilier

20. Qui paie les frais de clôture à New York ?

L'acheteur et le vendeur paient tous deux des frais de clôture. L'acheteur paiera entre 2 et 6 % du total des frais de clôture, comme indiqué au point 19. Les vendeurs paieront environ 8 %, dont 2 % au titre des droits de mutation de l'État de New York et de la ville de New York et 6 % au titre de la commission de vente.

21. Qu'est-ce que l'impôt sur les successions ?

La taxe sur les maisons de maître est un droit de mutation payé par l'acheteur sur les biens immobiliers d'une valeur égale ou supérieure à 1 million de dollars. Les taux de la Mansion tax varient de 1 % (pour les ventes inférieures ou égales à 2 millions de dollars) à 3,9 % (pour les ventes supérieures ou égales à 25 millions de dollars). Le nom de cette taxe est une plaisanterie courante dans les milieux immobiliers de Manhattan, où un studio coûte souvent plus d'un million de dollars.

"Les acheteurs de New York s'empressent de conclure avant le 1er juillet, date de l'impôt sur les maisons.

22. Comment faire une offre pour un appartement ?

Le courtier de l'acheteur fera l'offre par écrit, généralement par courrier électronique (accompagné ou non d'un appel téléphonique). Toutes les conditions doivent être incluses dans la première offre, faute de quoi des problèmes et des malentendus peuvent survenir et faire échouer la transaction. 

L'offre comprendra non seulement le prix de la première offre, mais aussi les conditions de la transaction, notamment si l'offre est subordonnée à un prêt hypothécaire, le ratio LTV (en cas d'obtention d'un prêt hypothécaire), la date de clôture prévue et toute autre éventualité. En outre, nous inclurons les coordonnées de l'avocat de l'acheteur et la lettre de pré-approbation du prêt hypothécaire. Cela renforce l'offre de l'acheteur et montre qu'il est réel (car il y a beaucoup de faux qui jouent ou testent le marché). 

Souvent, le vendeur demandera à l'acheteur de remplir une déclaration financière REBNY, qui est essentiellement une déclaration financière personnelle, comprenant un tableau des actifs et des passifs, ainsi que des revenus et des dépenses. Le vendeur utilisera cette déclaration pour évaluer la solidité financière de l'acheteur. 

23. Que se passe-t-il une fois que l'offre d'achat d'un appartement à New York a été acceptée ?

Une fois l'offre acceptée, la procédure normale consiste à remettre, dans les cinq jours ouvrables, un contrat signé et un acompte de 10 % à l'avocat du vendeur. Le vendeur contresigne alors le contrat, après quoi l'acheteur est "sous contrat". 

Au cours de ces cinq jours ouvrables, l'avocat de l'acheteur procède à une vérification préalable et négocie le contrat. L'audit préalable comprend l'examen du plan d'offre, l'analyse des états financiers de l'immeuble et la lecture des procès-verbaux du conseil d'administration, qui peuvent fournir des indices sur des dépenses futures potentielles qui n'ont pas été discutées auparavant. 

Bien qu'il soit courant que l'avocat de l'acheteur remette le contrat signé et l'acompte dans les cinq jours ouvrables, il est possible de prolonger ce délai, mais à ses risques et périls. En effet, le vendeur n'est pas engagé dans la transaction tant que le contrat n'est pas signé et que les 10 % n'ont pas été versés, et il peut donc vendre à un autre acheteur dans l'intervalle.

24. Un vendeur peut-il résilier un contrat s'il reçoit une meilleure offre ?

Si le contrat d'achat et de vente n'a pas encore été contresigné par le vendeur, ce dernier peut se retirer du contrat sans aucune pénalité. Si le contrat a été exécuté, l'acheteur devra intenter une action en exécution forcée et les tribunaux obligeront le vendeur à respecter son obligation de vendre le bien à l'acheteur dans le cadre du contrat. 

Dans les guerres d'enchères, lorsque le vendeur a reçu de nombreuses offres, le courtier du vendeur organise un "best and final", au cours duquel il recueille toutes les offres et évalue la situation financière de chaque acheteur. Il détermine ensuite quel acheteur serait le mieux placé pour l'appartement. Parfois, de meilleures conditions, telles que le paiement comptant et la clôture rapide, ont l'avantage d'un prix plus élevé, car les vendeurs veulent s'assurer que l'affaire est conclue une fois qu'ils l'ont signée.

25. Qu'est-ce qu'un "board package" ?

Chaque copropriété ou coopérative est dotée d'un conseil d'administration. Ce conseil établit les règles de l'immeuble, y compris l'approbation des nouveaux acquéreurs. Tous les conseils d'administration exigent un certain type de demande comprenant des informations financières, un score de crédit et d'autres informations requises par l'État de New York et la ville de New York. 

26. Qu'est-ce qu'un état financier de REBNY ?

Les conseils d'administration des coopératives et des copropriétés exigent généralement que l'acheteur remplisse une déclaration REBNY. Il s'agit essentiellement d'un état financier personnel qui comprend des détails sur l'actif et le passif de l'acheteur, ainsi que sur ses revenus et ses dépenses. La déclaration REBNY doit être accompagnée de documents justificatifs tels que les relevés bancaires et les relevés des placements. Ces documents doivent être inclus dans le dossier du conseil d'administration une fois que l'offre est acceptée.

27. Quelles sont les exigences en matière d'acompte pour obtenir un prêt hypothécaire ?

Les exigences en matière d'acompte varient selon le prêteur et selon que l'acheteur est un ressortissant national, un ressortissant étranger ou une société. 

En règle générale, un ressortissant national qui achète une résidence principale doit verser un acompte de 20 %. Les ressortissants étrangers qui achètent une résidence secondaire doivent verser un acompte de 30 %. Les biens d'investissement pour les ressortissants nationaux et étrangers requièrent généralement un acompte de 40 %. Il convient de noter que les taux d'intérêt pour les immeubles de placement sont généralement plus élevés que pour les résidences secondaires et principales. 

Les banques privées disposent d'une plus grande marge de manœuvre pour déterminer les exigences en matière d'acompte, qui peuvent aller de 10 % à 50 % pour les biens immobiliers très coûteux.

Financement hypothécaire

28. Quelle est la différence entre une pré-approbation et une pré-qualification hypothécaire ?

Une pré-qualification est une décision préliminaire de la banque qui détermine si l'acheteur peut obtenir un prêt hypothécaire. Le prêteur procède à l'évaluation sur la base d'indications verbales du niveau de crédit, de l'actif, du passif, des revenus et des dépenses, et estime le montant du prêt auquel vous êtes susceptible de prétendre. 

En revanche, une pré-approbation est une déclaration du prêteur selon laquelle vous pouvez prétendre à un montant de prêt hypothécaire spécifique. Un souscripteur examinera toutes vos informations financières, y compris votre dossier de crédit, vos fiches de paie, vos relevés bancaires, votre salaire, vos actifs et vos passifs, afin de déterminer si elles répondent à ses exigences financières. En général, une lettre de préapprobation indique que votre prêt dépend de deux choses : a) la maison que vous choisissez et b) la valeur estimée, en supposant que rien n'a changé dans votre situation financière depuis que vous avez été préapprouvé. 

29. Quelle est la différence entre une condition de prêt hypothécaire et une condition de financement ?

Cette clause permet à l'acheteur de récupérer son acompte s'il n'est pas en mesure d'obtenir un financement pour l'achat. En général, la clause de contingence exige une lettre d'engagement de la banque dans les 45 jours et une clôture dans les 60 jours suivant la signature du contrat. 

Une condition de financement permet à l'acheteur d'annuler le contrat et de récupérer l'acompte de 10 % si le financement n'est pas assuré. Dans certains cas, un prêteur peut retirer son engagement (généralement sur la base de nouvelles informations) après avoir émis la lettre d'engagement. Il s'agit d'une clause plus large qu'une clause d'hypothèque. En raison du risque élevé, les éventualités de financement sont extrêmement rares à New York et ne sont donc pas vraiment une option. 

Il convient de noter que si l'acheteur a une hypothèque conditionnelle et ne coopère pas à la procédure hypothécaire et que le vendeur peut prouver qu'il n'a pas coopéré, l'acheteur perdra son acompte. 

30. Dois-je faire appel à un inspecteur immobilier lorsque j'achète une nouvelle construction ?

Avant la clôture, votre représentant effectuera une visite des lieux. Pour toutes nos nouvelles opérations de développement, nous recommandons à nos acheteurs de faire appel à un inspecteur en bâtiment. Ils peuvent plus facilement détecter les problèmes liés à la construction et aux finitions. C'est une façon de s'assurer que le promoteur tient ses promesses dans le plan d'offre. Comme ils font ce travail tous les jours, ils savent faire la différence en matière de construction, d'exécution et de matériaux. Ils facturent environ 650 dollars par inspection, ce qui peut s'avérer très utile. Nous les accompagnons généralement lors de la visite du site. 

31. Que se passe-t-il lors de la clôture ?

La clôture est le moment où l'acheteur et son prêteur remettent les fonds au vendeur. Le titre de propriété est alors transféré et les clés sont remises à l'acheteur. Les avocats de l'acheteur et du vendeur, l'acheteur et le vendeur (s'ils décident d'y assister), le représentant de la société de titres, le représentant du prêteur, les courtiers de l'acheteur et du vendeur et, parfois, un représentant du conseil d'administration de la copropriété ou de la coopérative seront présents à la table des négociations. 

La plupart des clôtures se déroulent sans problème, mais des problèmes peuvent survenir si la visite des lieux ne s'est pas déroulée comme prévu, si le vendeur a pris quelque chose qu'il avait convenu de laisser, s'il y a un problème avec le titre de propriété ou l'assurance, ou si les fonds n'ont pas été versés en temps voulu.

32. Comment puis-je savoir quelles sont les écoles publiques situées dans la région que je recherche ?

Les lois sur le logement équitable interdisent à votre agent immobilier de parler des écoles, mais vous pouvez vous renseigner sur des sites Web tels que InsideSchools et GreatSchools. 

Avant de signer un contrat d'achat, assurez-vous de confirmer et de reconfirmer que le bâtiment se trouve dans la zone scolaire que vous pensez. En théorie, vous pouvez savoir à quelle école un bâtiment est rattaché en composant le 311 ou en consultant le site web du ministère de l'éducation, mais ces informations ne sont pas toujours exactes en raison des changements constants de zonage. Nous vous conseillons d'appeler le bureau du directeur de l'école pour confirmer que votre bâtiment se trouve bien dans la zone de cette école.

33. Quels sont les quartiers les plus populaires pour les pied-à-terre ?

Midtown, Central Park et certains quartiers du centre-ville sont les quartiers de Manhattan les plus populaires pour les pied-à-terre. Un pied-à-terre est un appartement qui n'est pas une résidence principale et qui est utilisé pour les week-ends et les vacances. De nombreux habitants de Westchester ou du New Jersey possèdent un pied-à-terre pour accéder à la ville le week-end ou même occasionnellement pendant la semaine après avoir travaillé en ville, mais leur résidence principale se trouve dans la banlieue. 

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Guide des appartements à vendre dans l'Upper East Side

34. L'achat d'un bien immobilier à New York pour le louer est-il un bon investissement ?

Selon le dernier UBS Global Bubble Report, les prix de l'immobilier à Manhattan sont soutenus par des salaires élevés. En conséquence, des revenus locatifs durables sont prévisibles, ce qui est peut-être le facteur le plus important dans le choix d'un lieu pour l'achat d'un bien d'investissement. Cela dit, les rendements sont modestes, le rendement net (loyer moins taxes foncières et charges communes ou frais d'entretien) étant d'environ 2,8 %. 

Investir dans l'immobilier à New York

35. Quel est le taux d'inoccupation à New York ?

Les taux d'inoccupation à Manhattan tournent autour de 2 %, ce qui est relativement faible par rapport à d'autres grandes villes. Le dernier taux d'inoccupation s'élevait à 1,1 %, car le marché de la vente s'est affaibli au cours des deux dernières années, et davantage de personnes ont décidé de louer des appartements.

Analyse du marché immobilier de New York

36. Quelle est la taille d'un appartement qui convient le mieux à un investissement ?

En règle générale, les appartements d'une ou deux chambres sont les meilleurs investissements, les appartements de deux chambres l'emportant sur les appartements d'une chambre en termes de rendement. Bien que leur coût soit prohibitif, les locations de luxe avec quatre chambres à coucher se vendent très bien, car elles sont très peu nombreuses. Tout est question d'offre et de demande...

Les meilleurs quartiers de New York pour acheter un appartement en 2020

37. Quels sont les quartiers les plus populaires pour l'investissement ?

Nous disons toujours que les quartiers les plus sûrs pour acheter sont ceux où les New-Yorkais aiment vivre, de sorte qu'il y aura toujours une demande pour l'appartement. Certains quartiers de la ville, comme le Financial District, n'attirent pas les New-Yorkais, de sorte que la demande peut changer radicalement selon qu'ils sont en vogue ou non. Les quartiers qui attirent les habitants, comme West Village, Greenwich Village, Chelsea, Flatiron, Soho, Noho, UES et UWS. Vous trouverez plus d'informations ci-dessous :

Appartements à vendre à Manhattan : Où acheter 

38. Quels quartiers recommanderiez-vous compte tenu du prix et du fait que nous n'utiliserons pas l'appartement pendant au moins 10 ans ?

Dans ce cas, on peut choisir un quartier en voie d'embourgeoisement, généralement en raison d'un changement de zonage ou de l'ajout d'une nouvelle ligne de métro. 

Actuellement, West Soho a fait l'objet d'un changement de zonage, passant d'industriel à résidentiel, et le quartier est en pleine mutation, surtout depuis que Google et Disney y ont installé leur campus. Étant donné qu'il n'est qu'à quelques minutes de West Village, SoHo et Tribeca, le quartier est très convoité et constitue une évidence si l'on cherche un bien d'investissement. La même chose s'est produite à West Chelsea, le long de la High Line, qui est aujourd'hui l'un des quartiers les plus chers et les plus désirables de New York.

Hudson Yards, une section entièrement nouvelle de la ville construite au-dessus des voies ferrées, est une autre option. Dans dix ans, une fois que la construction se sera calmée dans les environs, les appartements de Hudson Yards seront l'endroit idéal pour un emplacement de choix. La ligne de métro Second Avenue a rendu de vastes pans de l'UES plus accessibles et entraînera l'embourgeoisement des parties est du quartier. Enfin, l'embourgeoisement du Lower East Side s'est déjà installé et modifie rapidement ce quartier.  

39. Fournissez-vous un service de gestion du bien et du locataire en tant qu'agent ? Dans l'affirmative, quel est le montant de la commission facturée pour ce service ?

Oui. Nous gérons de nombreux biens immobiliers de nos investisseurs et ne facturons pas la gestion courante. Nous ne nous occupons pas des quittances de loyer ni du paiement des charges communes et des taxes, mais nous nous occupons de tout le reste. Selon le marché, c'est le locataire ou le propriétaire qui paie la commission du courtier. Dans le passé, il était d'usage que le locataire paie 15 % du loyer de la première année, répartis entre le courtier du locataire et le courtier du propriétaire. S'il y a beaucoup d'unités dans un immeuble, le propriétaire peut vouloir proposer l'appartement en tant que No Fee, ce qui signifie que le propriétaire paie la commission. Dans ce cas, nous facturons généralement un mois de frais. 

40. Quelles sont les implications fiscales dont nous devons être conscients en tant que propriétaires étrangers ?

Le principal problème fiscal concernant les étrangers est l'impôt sur les successions (également appelé impôt sur les décès), qui est un impôt lourd de près de 50 % (combiné au niveau fédéral et au niveau de l'État). Les citoyens américains et les ressortissants étrangers sont tenus de payer l'impôt sur les successions. Alors que les citoyens américains et les détenteurs d'une carte verte bénéficient d'une exemption de 5,45 millions de dollars, les ressortissants étrangers n'ont droit qu'à une exemption de 60 000 dollars. L'acheteur doit donc planifier ses finances afin d'éliminer ou d'atténuer l'impôt. Pour en savoir plus, consultez notre page " Questions fiscales et juridiques pour les acheteurs étrangers".

Les plus-values et l'impôt foncier sont les mêmes pour les citoyens américains, les résidents primaires et les ressortissants étrangers.

Liste de contrôle de l'acheteur étranger pour l'achat d'un appartement à New York