FAQ : Acheter un appartement à New York

 11. Que dois-je rechercher lorsque j'achète un appartement à New York ?

• Emplacement, emplacement, emplacement - vous pouvez toujours rénover un appartement, mais vous ne pouvez pas le déménager. 
• Un plan d'étage avec une distribution efficace
• Points de vue
• Une bonne lumière - Le sud et l'ouest sont les choix préférables à Manhattan
• Les appartements d'angle offrent toujours des vues élargies
• Si vous achetez une revente, essayez d'éviter les appartements qui ont besoin d'être rénovés car ils peuvent être très chers à NYC

12. Comment trouver un bon appartement à New York ?

Vous devriez avoir votre propre courtier en immeubles pour vous aider à trouver un appartement. Certains d'entre nous ont des années d'expérience et connaissent tous les bons et les mauvais immeubles. Avoir un courtier expérimenté vous permettra non seulement de gagner beaucoup de temps, mais aussi d'économiser de l'argent. Parfois, les acheteurs pensent qu'ils font du bricolage, mais l'achat d'un bien immobilier à New York est probablement la transaction financière la plus coûteuse de leur vie. Ce n'est pas une chose à prendre à la légère. Ce n'est pas le dernier appareil Apple ! Pour ceux qui optent pour le bricolage, n'oubliez pas que si vous traitez directement avec le courtier du vendeur, vous devrez renoncer à votre droit de représentation car vous serez dans une situation de double agence, ce qui est intrinsèquement mauvais pour les acheteurs et permet au courtier du vendeur de doubler sa commission. 

Derniers appartements en vente à New York

13. Quels sont les avantages de l'achat d'une nouvelle construction ?

L'achat d'un appartement jamais habité a ses avantages. D'une part, il est neuf, donc il n'y aura pas de taches, d'éraflures, etc. et donc, il est prêt à être emménagé. Les technologies les plus récentes sont généralement utilisées, vous aurez donc probablement un appartement plus économe en énergie. Comme il est neuf, les coûts d'entretien seront probablement moins élevés pendant les dix premières années. Il se peut aussi que vous vous retrouviez dans un immeuble doté des équipements les plus récents. 

Nouvelles constructions à New York à vendre

14. Y a-t-il une prime qu'un acheteur paie pour acheter une nouvelle construction à New York ?

Nous estimons que la prime pour l'achat de nouveaux développements est d'environ 25 à 30 %. Cette estimation est étayée par la différence entre le prix psf d'un nouveau développement et celui d'un appartement moyen (soit 2 541 $ contre 1 923 $ au premier trimestre 2020), une différence de 32 %.

Comme nous sommes sur un marché d'acheteurs, nous avons vu certains promoteurs réduire les prix, réduisant ainsi l'écart entre les prix des produits neufs et ceux des produits revendus. Cela signifie que c'est peut-être le bon moment pour acheter une nouvelle construction, car la prime au neuf a tendance à baisser (et ne durera probablement pas longtemps).

15. La prime pour une nouvelle construction d'un appartement en copropriété en vaut-elle la peine ?

Cela dépend vraiment du nouveau projet de développement. C'est en quelque sorte analogue à l'achat d'une nouvelle voiture. La différence de technologie sur trois ans dans l'achat d'une voiture peut être importante. 

Au cours des dernières années, nous avons constaté d'énormes améliorations dans les systèmes de CVC, avec des diffuseurs au lieu d'unités autonomes encastrées dans les murs. De plus, certains bâtiments sont maintenant équipés de systèmes de purification de l'air et de l'eau qui n'existaient pas il y a quelques années. Enfin, de nombreux nouveaux bâtiments ont obtenu la certification LEED et mettent l'accent sur la durabilité. Par conséquent, pour certains, la prime peut très bien valoir la peine. 

16. Qu'est-ce que cela signifie si un appartement est sous contrat ?

Un appartement est "sous contrat" lorsque l'acheteur et le vendeur signent le contrat d'achat et de vente (c'est-à-dire le contact) et que l'acheteur a versé l'acompte, généralement 10 % du prix d'achat.

17. Pourquoi ai-je besoin d'un avocat pour acheter un appartement à Manhattan ?

Oui, à New York, il est d'usage que chaque partie ait son propre avocat pour représenter ses intérêts respectifs. Les acheteurs ne doivent faire appel qu'à un avocat expérimenté ayant une connaissance ésotérique du marché immobilier de New York. 

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18. Dois-je me rendre à NYC pour acheter un appartement ? 

Nous recommandons de venir pour au moins 3 jours pour visiter les propriétés, mais il n'est pas nécessaire de venir à New York pour acheter une propriété. Avec une procuration ou un consentement si l'achat se fait par l'intermédiaire d'une SARL, tout peut être fait sans la présence physique de l'acheteur. Nous effectuons souvent des visites guidées pour nos clients, nous leur trouvons des locataires et nous gérons leurs propriétés sans qu'ils aient jamais mis les pieds aux États-Unis. 

19. Quels sont les frais de clôture liés à l'achat d'un appartement à Manhattan ?

Les acheteurs de copropriétés à New York doivent payer des frais de clôture d'environ 2 à 6 %. Les principaux éléments comprennent 1) une assurance titre de 0,45 %, 2) une taxe d'habitation de 1 % à 3,5 % et 3) une taxe d'enregistrement de l'hypothèque de 2,2 % du montant de l'hypothèque. 

Si vous achetez un nouvel appartement à New York, il est d'usage que l'acheteur paie les taxes de transfert de l'État de New York et de la ville de New York d'environ 2 %. Les acheteurs de coops, cependant, ne paient pas l'assurance du titre de propriété ni la taxe d'enregistrement des hypothèques.

Éléments de coût d'un investissement immobilier

20. Qui paie les frais de fermeture à New York ?

L'acheteur et le vendeur paient tous deux les frais de clôture. L'acheteur paiera entre 2 et 6 % du total des frais de clôture, comme indiqué au point 19. Les vendeurs paieront environ 8 %, dont 2 % de taxes de transfert de l'État de New York et de la ville de New York et 6 % de commission de vente.

21. Qu'est-ce que la taxe de résidence ?

La taxe de mutation est un droit de mutation payé par l'acheteur sur les propriétés égales ou supérieures à un million de dollars. Les taux de cette taxe varient entre 1 % (pour les ventes d'un montant inférieur ou égal à 2 millions de dollars) et 3,9 % (pour les ventes de 25 millions de dollars ou plus). Le nom de cette taxe est une plaisanterie courante dans les milieux immobiliers de Manhattan, où un studio coûte souvent plus d'un million de dollars.

"Les acheteurs de New York se précipitent pour conclure avant la taxe d'habitation du 1er juillet".

22. Comment faire une offre sur un appartement ?

Le courtier de l'acheteur fera l'offre par écrit, généralement par courrier électronique (avec ou sans appel téléphonique). Toutes les conditions doivent être incluses dans la première offre, sinon il peut y avoir des problèmes et des malentendus qui peuvent déstabiliser l'affaire. 

L'offre comprendra non seulement le prix de la première offre, mais aussi les conditions de l'opération, notamment si l'offre est subordonnée à un prêt hypothécaire, le ratio de quotité de financement (si l'obtention d'un prêt hypothécaire est prévue), la date de clôture prévue et toute autre éventualité. En outre, nous inclurons les coordonnées de l'avocat de l'acheteur et la lettre de pré-approbation du prêt hypothécaire. Cela renforce l'offre de l'acheteur et montre qu'elle est réelle (car il y a beaucoup de faux qui jouent ou testent le marché). 

Souvent, le vendeur demandera à l'acheteur de remplir un état financier REBNY qui est essentiellement un état financier personnel, comprenant un tableau de l'actif et du passif, ainsi que des revenus et des dépenses. Le vendeur utilisera cet état pour évaluer la solidité financière de l'acheteur. 

23. Que se passe-t-il après que vous avez accepté une offre d'appartement à New York ?

Une fois que vous avez une offre acceptée, la procédure standard consiste à remettre en 5 jours ouvrables un contrat signé et un acompte de 10 % à l'avocat du vendeur. Le vendeur contresignera ensuite le contrat, après quoi l'acheteur sera "sous contrat". 

Pendant les 5 jours ouvrables, l'avocat de l'acheteur effectuera une vérification préalable et négociera le contrat. La diligence raisonnable comprend l'examen du plan d'offre, l'analyse des états financiers de l'immeuble et la lecture des procès-verbaux du conseil d'administration, qui peuvent fournir des indices sur d'éventuelles dépenses futures qui n'ont pas été discutées auparavant. 

Bien qu'il soit courant que l'avocat de l'acheteur remette le contrat signé et l'acompte dans les 5 jours ouvrables, on peut prolonger ce délai, mais à ses risques et périls. Comme le vendeur n'est pas obligé de conclure l'affaire tant que le contrat n'est pas signé et que 10 % des sommes ne sont pas versées, il peut vendre à un autre acheteur jusque-là.

24. Un vendeur peut-il se retirer d'un contrat s'il obtient une meilleure offre ?

Si le contrat d'achat et de vente n'a pas encore été contresigné par le vendeur, celui-ci peut se retirer du contrat sans aucune pénalité. Si le contrat a été exécuté, l'acheteur devra alors engager une action en justice pour obtenir une exécution spécifique et les tribunaux obligeront le vendeur à respecter son obligation de vendre le bien à l'acheteur dans le cadre du contrat. 

Dans les guerres d'enchères, où le vendeur a reçu de nombreuses offres, le courtier du vendeur tiendra une "meilleure et dernière", où il recueillera toutes les offres et portera un jugement sur la situation financière de chaque acheteur. Il détermine ensuite quel acheteur serait le meilleur pour l'appartement. Parfois, de meilleures conditions, comme le paiement comptant et la clôture rapide, l'emportent sur un prix plus élevé, car les vendeurs veulent s'assurer que la transaction sera conclue une fois qu'ils auront signé.

25. Qu'est-ce qu'un forfait de bord ?

Chaque copropriété ou coopérative a un conseil d'administration. Ces conseils établissent des règles pour l'immeuble, notamment en ce qui concerne l'approbation des nouveaux acheteurs. Tous les conseils d'administration exigent un certain type de demande qui comprend des informations financières, une cote de crédit et d'autres divulgations requises par l'État de New York et la ville de New York. 

26. Qu'est-ce qu'un état financier REBNY ?

Les conseils d'administration des coopératives et des copropriétés exigent généralement que l'acheteur remplisse une déclaration REBNY. Il s'agit essentiellement d'un état financier personnel qui comprend les détails de l'actif et du passif de l'acheteur, ainsi que ses revenus et ses dépenses. Des pièces justificatives telles que les relevés bancaires et les déclarations de détention d'investissements doivent accompagner la déclaration REBNY. Ces documents doivent être inclus dans le dossier du conseil d'administration une fois l'offre acceptée.

27. Quelles sont les exigences en matière d'acompte pour obtenir un prêt hypothécaire ?

Les exigences en matière d'acompte varient selon le prêteur et selon que l'acheteur est un ressortissant national, un étranger ou une entreprise. 

En général, un particulier qui achète une maison principale devra verser un acompte de 20 %. Les ressortissants étrangers qui achètent une résidence secondaire devront verser un acompte de 30 %. Les biens d'investissement pour les ressortissants nationaux et étrangers nécessitent généralement un acompte de 40 %. Notez que les taux d'intérêt des biens d'investissement sont généralement plus élevés que ceux des résidences secondaires et principales. 

Les banques privées disposent d'une plus grande marge de manœuvre pour déterminer les exigences en matière d'acompte, qui peuvent aller de 10 % à 50 % pour les propriétés très chères.

Financement hypothécaire

28. Quelle est la différence entre une pré-approbation de prêt hypothécaire et une préqualification ?

Une préqualification est une détermination très préliminaire par la banque pour savoir si l'acheteur peut obtenir un prêt hypothécaire. Le prêteur procédera à cette évaluation en se basant sur une indication verbale du niveau de crédit, de l'actif, du passif, des revenus et des dépenses et estimera le montant du prêt auquel vous êtes susceptible de prétendre. 

En revanche, une pré-approbation est une déclaration du prêteur selon laquelle vous avez droit à un montant de prêt hypothécaire spécifique. Un souscripteur examinera toutes vos informations financières, y compris votre rapport de crédit, vos talons de chèque de paie, vos relevés bancaires, votre salaire, votre actif et votre passif, pour voir s'ils répondent à ses exigences financières. En général, une lettre de pré-approbation montre que votre prêt dépend de deux choses, a) le logement que vous choisissez et b) la valeur estimée, en supposant que rien n'a changé dans votre situation financière depuis la pré-approbation. 

29. Quelle est la différence entre une hypothèque et un financement ?

Un prêt hypothécaire de secours permet à l'acheteur de récupérer son dépôt s'il n'est pas en mesure d'obtenir un financement pour l'achat. Habituellement, la clause de contingence exige une lettre d'engagement de la banque dans les 45 jours et la clôture dans les 60 jours suivant la signature du contrat. 

Un financement conditionnel permet à l'acheteur d'annuler un contrat et de récupérer l'acompte de 10 % si le financement n'est pas respecté. Dans certains cas, un prêteur peut retirer son engagement (généralement sur la base de nouvelles informations) après avoir émis la lettre d'engagement. Il s'agit d'une mesure plus large que l'éventualité d'un prêt hypothécaire. En raison du risque élevé, les éventualités de financement sont extrêmement rares à New York, et ne sont donc pas vraiment une option. 

Notez que si l'acheteur a un prêt hypothécaire et ne coopère pas à la procédure de prêt hypothécaire et que le vendeur peut prouver qu'il a une preuve de non-coopération, l'acheteur perdra son dépôt. 

30. Dois-je faire appel à un inspecteur de l'habitat lorsque j'achète une nouvelle construction ?

Avant la clôture, votre représentant effectuera une visite. Pour toutes nos affaires de Nouveau Développement, nous recommandons à nos acheteurs d'engager un inspecteur de l'habitat. Ils peuvent plus facilement détecter les problèmes de construction et de finition. C'est un moyen de s'assurer que le promoteur tient ses promesses dans le plan d'offre. Comme ils le font tous les jours, ils savent faire la différence en matière de construction, d'exécution et de matériaux. Ils facturent environ 650 dollars par inspection, ce qui peut être très avantageux. Nous les accompagnons généralement lors de la visite du site. 

31. Que se passe-t-il à la clôture ?

La clôture est le moment où l'acheteur et son prêteur remettent les fonds au vendeur. Le titre de propriété est alors transféré et les clés sont remises à l'acheteur. À la table se trouvent l'avocat de l'acheteur et du vendeur, l'acheteur et le vendeur (s'ils décident d'y assister), le représentant de la société de gestion des titres, le représentant du prêteur, les courtiers de l'acheteur et du vendeur et, à l'occasion, un représentant du conseil d'administration de la copropriété ou de la coopérative. 

La plupart des fermetures se déroulent sans heurts, mais des problèmes peuvent survenir si la visite ne s'est pas déroulée comme prévu, si le vendeur a pris quelque chose qu'il avait accepté de laisser, s'il y a un problème de titre ou d'assurance ou si les fonds ne sont pas arrivés à temps.

32. Comment puis-je savoir quelles écoles publiques se trouvent dans la région que je regarde ?

Les lois sur le logement équitable interdisent à votre agent immobilier de discuter des écoles, mais vous pouvez enquêter sur des sites web comme InsideSchools et GreatSchools. 

Avant de signer un contrat d'achat, assurez-vous de confirmer et de reconfirmer que le bâtiment se trouve dans la zone scolaire où vous pensez qu'il se trouve. En théorie, vous pouvez savoir quelle école se trouve dans la zone d'un bâtiment en appelant le 311 ou en consultant le site web du ministère de l'éducation, mais en raison du rezonage continu, ces informations n'ont pas toujours été exactes. Nous vous conseillons d'appeler le bureau du directeur de l'école pour confirmer que votre bâtiment se trouve dans la zone de cette école.

33. Quels sont les quartiers les plus populaires pour le pied-à-terre ?

MidtownCentral Park et certains quartiers du centre-ville sont les quartiers de Manhattan les plus populaires pour les pied-à-terre. Un pied-à-terre est un appartement qui n'est pas une résidence principale et qui est plutôt utilisé le week-end et pendant les vacances. De nombreux habitants de Westchester ou du New Jersey ont un pied-à-terre pour accéder à la ville le week-end ou même occasionnellement pendant la semaine après le travail en ville, mais leur résidence principale se trouve en banlieue. 

Guide des appartements à vendre de SoHo

Upper East Side Guide des appartements à vendre

34. Acheter une propriété à New York pour la louer est-il un bon investissement ?

Selon le dernier rapport d'UBS Global Bubble, les prix de l'immobilier à Manhattan sont soutenus par des salaires élevés. Par conséquent, les revenus locatifs durables sont prévisibles, ce qui est peut-être le facteur le plus important lors du choix d'un emplacement pour l'achat d'un bien d'investissement. Cela étant dit, les rendements sont modestes, le rendement net (loyer moins les taxes foncières et les charges communes ou les frais d'entretien) étant d'environ 2,8 %. 

Investir dans l'immobilier à New York

35. Quel est le taux de vacance d'emplois à New York ?

Les taux de vacance à Manhattan tournent autour de 2 %, ce qui est relativement faible par rapport aux autres grandes villes. Le dernier taux d'inoccupation s'est établi à 1,1 %, car le marché des ventes s'est effondré ces deux dernières années, de plus en plus de personnes ont décidé de louer des appartements.

Analyse du marché immobilier de New York

36. Quelle taille d'appartement convient le mieux à l'investissement ?

En général, les immeubles à une ou deux chambres à coucher sont les meilleurs investissements, les deux chambres à coucher étant plus spacieuses que les une chambre à coucher pour un meilleur rendement. Bien que leur coût soit prohibitif, les locations de luxe à quatre chambres à coucher se portent très bien car elles sont peu nombreuses. Tout est une question d'offre et de demande...

Les meilleurs quartiers de New York pour l'achat d'un appartement en 2020

37. Quels sont les quartiers les plus populaires pour l'investissement ?

Nous disons toujours que les quartiers les plus sûrs pour acheter sont ceux où les New-Yorkais aiment vivre, de cette façon il y aura toujours une demande pour l'appartement. Certaines parties de la ville, comme Financial District, n'attirent pas les New-Yorkais, et la demande peut donc changer radicalement selon qu'elle est en vogue ou non. Les quartiers qui attirent les habitants, comme West Village, Greenwich Village, Chelsea, Flatiron, Soho, Noho, UES et UWS. Vous pouvez en savoir plus ci-dessous :

Appartements à vendre à Manhattan : Où acheter 

38. Quels quartiers recommanderiez-vous, compte tenu du prix et du fait que nous n'allons pas utiliser l'appartement pendant au moins 10 ans ?

Dans ce cas, on peut choisir un quartier en cours d'embourgeoisement, généralement en raison d'un rezonage ou de l'ajout d'une nouvelle ligne de métro. 

Actuellement, West Soho a été récemment rezoné, passant d'un quartier industriel à un quartier résidentiel, et le quartier change rapidement, surtout maintenant que Google et Disney y auront des campus. Étant donné qu'il n'est qu'à quelques minutes de West VillageSoho et de Tribeca, le quartier est très convoité et il n'est pas difficile d'y trouver un investissement immobilier. La même chose s'est produite dans West Chelsea le quartier de la haute société, car c'est maintenant l'un des quartiers les plus chers et les plus désirables de New York.

Hudson YardsUne autre option est la construction d'une nouvelle section de la ville au-dessus des voies ferrées. Dans 10 ans, lorsque la construction s'arrêtera à proximité, des Hudson Yards appartements seront l'endroit idéal pour un emplacement de choix. La ligne de métro de la deuxième avenue a rendu plus accessibles d'immenses pans de l'UES et verra l'embourgeoisement des sections est du quartier. Enfin, lLower East Side 'embourgeoisement s'est déjà installé et modifie rapidement ce quartier.  

39. Fournissez-vous un service pour agir en tant que notre agent dans la gestion de la propriété et du locataire ? Dans l'affirmative, quel est le montant de la commission pour ce service ?

Oui. Nous gérons un grand nombre de propriétés de nos investisseurs et ne facturons pas la gestion courante. Nous ne nous occupons pas des recettes locatives ni du paiement des charges communes et des impôts, mais nous nous occupons de tout le reste. En fonction du marché, le locataire ou le propriétaire paie une commission au courtier. Dans le passé, il était d'usage que le locataire paie 15 % du loyer de la première année, répartis entre le courtier du locataire et celui du propriétaire. S'il y a beaucoup d'unités dans un immeuble, le propriétaire peut vouloir proposer l'appartement comme étant sans frais, ce qui signifie que le propriétaire paie les frais. Dans ce cas, nous facturons généralement un mois de frais. 

40. Quelles sont les implications fiscales dont nous devons être conscients en tant que propriétaires étrangers ?

La principale question fiscale concernant les étrangers est l'impôt sur les successions (alias l'impôt sur les décès), qui est un impôt lourd de près de 50 % (fédéral et étatique combinés). Les ressortissants américains et étrangers sont tenus de payer l'impôt sur les successions. Alors que les citoyens américains et les détenteurs d'une carte verte bénéficient d'une exonération de 5,45 millions de dollars, les ressortissants étrangers n'en bénéficient que de 60 000 dollars. Par conséquent, l'acheteur doit faire une planification financière pour éliminer ou réduire l'impôt. Pour en savoir plus, consultez notre page Questions fiscales et juridiques pour les acheteurs étrangers...

Les gains en capital et l'impôt foncier sont les mêmes pour les citoyens américains, les résidents principaux et les ressortissants étrangers.

Liste de contrôle de l'acheteur étranger pour l'achat d'un appartement à New York