Notre nouveau développement préféré NYC pour les propriétés à vendre

Avec près de 8 000 nouvelles unités rien qu'à New York en 2019, nous sommes définitivement dans un marché d'acheteurs. De plus en plus de développements se produisent, inondant presque le marché de Manhattan de nouveaux choix d'appartements. 

En tant qu'acheteur envisageant une nouvelle construction, cela vous donne un éventail de choix. 

Si vous êtes intéressé par une nouvelle construction, vous pouvez visiter les bureaux de vente avec quelques unités modèles. Mais n'oubliez pas que ce que vous voyez dans le bureau de vente et ce que vous obtenez peuvent ne pas être exactement les mêmes. Les promoteurs équiperont ces modèles avec les meilleurs accessoires.

Vous voulez savoir ce qui se passe exactement dans l'unité que vous envisagez. Vous voulez également savoir comment se comparent la disposition et la superficie en pieds carrés. Parfois, ce que les développeurs montrent et ce que vous obtenez n'est pas toujours comparable.

Avant de vous enthousiasmer pour une unité ou un développement particulier, vous devez examiner de près les petits caractères. Devrez-vous couvrir les frais de l'unité du concierge ? Quel est le type de fonds de réserve requis pour le projet ?

Il est également important de savoir si le promoteur s'est réservé le droit de ne pas vendre toutes les unités afin de pouvoir en utiliser une partie comme location. 

Bien que l'idée de nouveauté soit excitante, le processus peut prendre beaucoup de temps. Vous voulez donc faire des recherches sur les délais et le développeur pour voir dans quelle mesure il a réussi à respecter les délais proposés pour les projets précédents. 

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Parce que les délais de construction de nouveaux bâtiments peuvent toujours être risqués, surtout en ville, vous voulez savoir ce qu'on appelle la date limite de construction ou la date limite d'abandon.

Vous devrez fournir un acompte, souvent de 10 % ou plus, lorsque vous concluez le contrat d'achat avec le promoteur. Vous pouvez faire inscrire dans le contrat d'achat que votre dépôt de garantie doit être restitué si votre appartement n'est pas prêt à être loué à cette date. 

En raison de retards notoires et de calendriers manqués, c'est un élément que vous souhaitez voir figurer dans votre contrat d'achat, car vous ne voulez pas bloquer vos fonds indéfiniment. Cela motive également le promoteur à faire construire votre appartement et à le préparer pour la fermeture.

Si vous financez l'unité, sachez que les promoteurs n'acceptent pas d'hypothèques imprévues. Soyez donc prêt à payer comptant si vous ne pouvez pas obtenir un prêt hypothécaire à temps. Si les banques financent les nouveaux développements de condos, il existe de nombreux obstacles en termes de ventes, etc. qui doivent être surmontés. Si vous obtenez une autorisation et que le calendrier prend du retard, votre autorisation peut expirer. Cela signifie que vous devrez recommencer le processus. 

Outre les frais de clôture habituels liés à un achat immobilier, il y a certains frais que vous souhaitez connaître et auxquels vous devez prêter attention. Le poste le plus important est la taxe de mutation du promoteur, qui est d'environ 1,8 %. Les acheteurs sont censés les payer, et ce coût doit donc être utilisé pour déterminer votre stratégie de prix d'offre. Dans la plupart des grands immeubles, les promoteurs s'attendent à ce que les acheteurs se répartissent le coût de l'appartement du concierge de l'immeuble. Les autres coûts potentiels peuvent être des contributions au fonds de roulement et les honoraires des avocats du promoteur. 

Bien sûr, il y a aussi beaucoup de frais de clôture normaux, tels que les taxes de New York et les taxes de transfert de l'État. Et, si vous obtenez un prêt hypothécaire, il y a aussi les droits d'enregistrement. La Mansion Tax s'applique aux propriétés de plus d'un million de dollars et est basée sur une échelle mobile allant de 1 % à 3,5 % en fonction du prix de vente. 

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Éléments de coût d'un investissement immobilier

Les concessions et les primes supplémentaires sont une chose pour les immeubles de développement de copropriétés. Les promoteurs aiment maintenir leurs prix élevés, alors n'offrez pas de rabais importants sur le prix de vente. Ils voudront s'en tenir autant que possible au prix indiqué. Toutefois, de nombreux promoteurs couvrent les coûts en "arrière-plan". Ces coûts comprennent les frais de clôture dont nous avons parlé plus haut, tels que les droits de mutation, la contribution du concierge à l'appartement, les frais d'avocat, etc. Plus rarement, les promoteurs proposent de payer des charges communes pendant plusieurs années.

Si vous voulez acheter un appartement, c'est le bon moment pour le faire. Le marché offre de nombreuses options, ce qui signifie que les promoteurs sont prêts à ajouter des incitations uniques pour inciter à la vente.

Vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire pour une nouvelle construction d'appartement, mais cela peut aussi être délicat. Les prêteurs sont souvent méfiants à l'égard d'un prêt sur une propriété ou un projet incomplet. Si les parties communes sont inachevées ou si peu d'unités ont été vendues, les prêteurs classiques peuvent retenir le montant du prêt, bien que d'autres sources de financement soient toujours disponibles à un coût plus élevé. 

Comme nous l'avons déjà mentionné, les délais peuvent également créer des problèmes. Vous pourriez obtenir une approbation pour un prêt hypothécaire. Ces approbations sont généralement assorties d'une date. Cela signifie que si la clôture n'a pas lieu avant l'expiration de l'approbation du prêt hypothécaire, vous devez recommencer la procédure de demande et espérer que le marché ou l'économie n'a pas changé depuis votre première demande.

Certains prêteurs n'accordent pas d'hypothèque à moins que 50 % de l'immeuble soit sous contrat et que la majorité des équipements soient construits. Cela étant dit, il existe d'autres prêteurs qui n'ont pas de restrictions aussi strictes. 

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La vérité est qu'il existe de bonnes options pour les constructions neuves et d'occasion. Si vous êtes prêt à attendre une nouvelle construction et à faire vos recherches, l'achat d'un nouveau lotissement peut être intéressant. Vous êtes tout neuf et vous obtenez souvent une liste de commodités. 

Pourtant, il existe sur le marché de nombreuses unités disponibles qui sont prêtes à être installées et qui ne courent pas les risques associés à une nouvelle construction.

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Bien sûr, l'avantage d'un appartement neuf est qu'il est neuf et que personne n'y a jamais habité. Vous bénéficierez des dernières technologies intégrées à l'appartement, comme les derniers systèmes de filtration de l'air, une technologie avancée pour les fenêtres qui réduit le bruit et les coûts de chauffage et de climatisation, et d'autres aspects écologiques. Les nouveaux développements s'accompagnent souvent de nombreux avantages et commodités dans le cadre de la communauté de copropriétaires. 

Il faut tenir compte du fait que de nombreux nouveaux développements limitent le délai dans lequel vous pouvez vendre votre logement. Ils veulent empêcher la mise en vente de nageoires et de propriétés qui pourraient concurrencer d'autres unités invendues. 

De même, il existe souvent des restrictions concernant la location d'un logement. Souvent, vous ne pouvez pas louer un logement pendant plusieurs années après la fermeture. 

Utiliser son propre agent est une décision judicieuse. Il connaîtra les tenants et aboutissants de ce type d'achat. Ils connaissent les différentes propriétés et même les éventuels obstacles qui pourraient se présenter en cours de route. Par exemple, les nouveaux bâtiments en projet peuvent avoir un impact sur la vue ou diluer le marché dans un quartier particulier. Un agent qui connaît les chiffres est également un atout majeur ! 

Lorsque vous engagez un agent, c'est lui qui vous représente, et non le vendeur ou le promoteur. C'est une bonne chose d'avoir un professionnel qui veille à vos intérêts.  

Êtes-vous prêt à examiner les nouveaux développements à New York ? Propriété d'investissement à NYC ? C'est le bon moment pour un acheteur qui cherche un condo d'envisager de faire le saut. Comme vous pouvez le voir dans la liste ci-dessus, il y a beaucoup de nouveaux développements de condo sur le marché, il y a certainement une unité qui vous convient.

En attendant, vous pouvez en apprendre davantage en visitant nos guides des nouveaux développements en copropriété, répartis par quartiers :

Upper West Side Guide des appartements à vendre

Upper East Side Guide des nouveaux aménagements de copropriété

Central Park & Billionaire's Row New Development Condo Guide

Guide des nouveaux appartements de SoHo, West SoHo et Nolita

Chelsea, West Chelsea & Hudson Yards Guide des appartements à vendre

NoMadGuide des appartements en copropriété, Flatiron & Gramercy New Developments