Nos propriétés préférées pour les nouveaux développements à vendre dans la ville de New York

Avec près de 8 000 nouvelles unités pour la seule année 2019 à New York, nous sommes définitivement dans un marché d'acheteurs. De plus en plus de développements se produisent, inondant presque le marché de Manhattan avec de nouveaux choix de condo. 

En tant qu'acheteur envisageant une nouvelle construction, vous avez donc l'embarras du choix. 

Si vous êtes intéressé par une nouvelle construction, vous pouvez visiter les bureaux de vente avec quelques unités modèles. Mais n'oubliez pas que ce que vous voyez dans le bureau de vente et ce que vous obtiendrez ne sera peut-être pas exactement la même chose. Les promoteurs équiperont ces unités modèles avec les meilleurs accessoires.

Vous voulez savoir ce que contient exactement le logement que vous envisagez. Vous voulez également savoir comment l'agencement et la superficie sont comparés. Parfois, ce que les promoteurs montrent et ce que vous obtenez ne sont pas toujours comparables.

Avant de vous emballer pour un logement ou un projet particulier, vous devez examiner attentivement les petits caractères. Serez-vous tenu de payer des frais pour payer l'unité du concierge ? Quelles sont les exigences du programme en matière de fonds de réserve ?

Il est également important de savoir si le promoteur s'est réservé le droit de ne pas vendre tous les logements afin de pouvoir en louer certains. 

Bien que l'idée d'un nouveau projet soit excitante, le processus peut prendre beaucoup de temps, c'est pourquoi vous devez vous renseigner sur les délais et sur le promoteur pour savoir s'il a réussi à respecter les échéances proposées dans le cadre de projets antérieurs. 

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Comme les délais de construction d'un nouveau bâtiment peuvent toujours être risqués, surtout en ville, vous devez connaître ce que l'on appelle la date limite ou la date limite d'exécution.

Vous devrez verser un acompte, souvent de 10 % ou plus, lorsque vous conclurez le contrat d'achat avec le promoteur. Vous pouvez faire inscrire dans le contrat d'achat que votre dépôt doit être remboursé si votre appartement n'est pas prêt pour la clôture à la date fixée. 

En raison des retards notoires et des calendriers non respectés, c'est un élément que vous souhaitez inclure dans votre contrat d'achat, car vous ne voulez pas bloquer vos fonds indéfiniment. C'est aussi un moyen de motiver le promoteur à faire en sorte que votre appartement soit terminé et prêt pour la signature du contrat.

Si vous financez le logement, sachez que les promoteurs n'acceptent pas les hypothèques conditionnelles, et que vous devez donc être prêt à payer comptant si vous ne pouvez pas obtenir d'hypothèque à temps. Bien que les banques acceptent de financer les appartements nouvellement construits, il y a beaucoup d'obstacles à franchir en termes de vente, etc. Si vous obtenez une autorisation et que le calendrier n'est pas respecté, votre autorisation peut expirer. Cela signifie que vous devrez recommencer la procédure. 

Outre les frais de clôture normaux liés à l'achat d'un bien immobilier, il existe certains frais dont vous devez vous enquérir et que vous devez surveiller. Le plus important est la taxe de transfert du promoteur, qui s'élève à environ 1,8 %. Les acheteurs sont censés les payer, et ce coût doit donc être pris en compte dans la stratégie de détermination du prix de l'offre. Dans la plupart des grands immeubles, les promoteurs attendent des acheteurs qu'ils partagent le coût de l'appartement du concierge. D'autres coûts potentiels peuvent être les contributions au fonds de roulement et les frais d'avocat du promoteur. 

Bien sûr, il y a aussi de nombreux frais de clôture normaux, tels que les droits de mutation de la ville de New York et de l'État. Et, si vous obtenez une hypothèque, il y a la taxe d'enregistrement de l'hypothèque. La Mansion Tax s'applique aux propriétés de plus d'un million de dollars et est basée sur une échelle mobile allant de 1 % à 3,5 % en fonction du prix de vente. 

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Éléments de coût d'un investissement immobilier

Les concessions et les primes sont monnaie courante dans le domaine de l'immobilier en copropriété. Les promoteurs aiment maintenir des prix élevés et ne proposent donc pas de remises importantes sur le prix de vente. Ils veulent rester le plus près possible du prix affiché. Toutefois, de nombreux promoteurs couvrent les coûts en aval. Ces coûts comprennent les frais de clôture dont nous avons parlé plus haut, tels que les droits de mutation, la contribution à l'appartement du concierge, les frais d'avocat, etc. Plus rarement, les promoteurs proposent de payer les charges communes pendant un certain nombre d'années.

Si vous souhaitez acheter un appartement, c'est le bon moment pour le faire. Le marché offre de nombreuses options, ce qui signifie que les promoteurs sont prêts à ajouter des mesures incitatives uniques pour encourager la vente.

Il est possible d'obtenir un prêt hypothécaire pour des appartements nouvellement construits, mais cela peut s'avérer délicat. Les prêteurs sont souvent réticents à l'idée d'accorder un prêt à une propriété ou à un projet inachevé. Si les parties communes ne sont pas terminées ou si peu d'unités ont été vendues, les prêteurs traditionnels peuvent se retenir, bien que d'autres sources de financement soient toujours disponibles à un coût plus élevé. 

Comme nous l'avons déjà mentionné, les délais peuvent également poser des problèmes. Il se peut que vous obteniez un accord pour un prêt hypothécaire. Ces approbations sont généralement assorties d'un délai. Cela signifie que si la clôture n'a pas lieu avant l'expiration de l'approbation du prêt hypothécaire, vous devez recommencer le processus de demande en espérant que le marché ou l'économie n'a pas changé depuis votre première demande.

Certains prêteurs n'accordent pas de prêts hypothécaires tant que 50 % du bâtiment n'a pas fait l'objet d'un contrat et que la majorité des équipements n'ont pas été construits. Cela dit, il existe des prêteurs alternatifs qui ne sont pas soumis à des restrictions aussi strictes. 

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La vérité est qu'il existe de bonnes options, tant pour les logements d'occasion que pour les constructions neuves. Si vous êtes prêt à attendre une nouvelle construction et à faire vos recherches, acheter dans un nouveau développement peut être intéressant. Vous bénéficiez d'un logement flambant neuf et souvent d'une liste de commodités. 

Pourtant, il existe de nombreuses unités disponibles sur le marché qui sont prêtes à être emménagées et qui ne présentent pas les risques associés à une nouvelle construction.

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Bien sûr, l'avantage d'une nouvelle construction est qu'elle est neuve et que personne n'y a jamais vécu auparavant. L'appartement bénéficie des technologies les plus récentes, telles que les systèmes de filtration d'air les plus récents, la technologie avancée des fenêtres qui réduit le bruit et les coûts de chauffage et de climatisation, ainsi que d'autres aspects écologiques. Les nouveaux développements s'accompagnent souvent de nombreux avantages et commodités dans le cadre de la communauté des copropriétaires. 

Il faut tenir compte du fait que de nombreux nouveaux programmes limitent le délai de vente de votre logement. Il s'agit en effet d'empêcher la mise en vente de biens immobiliers susceptibles d'entrer en concurrence avec d'autres logements invendus. 

De même, la location d'un logement est souvent soumise à des restrictions. Souvent, il n'est pas possible de louer un logement pendant plusieurs années après la clôture de l'opération. 

Faire appel à son propre agent est une décision intelligente. Il connaît les tenants et les aboutissants de ce type d'achat. Il connaît les différents biens immobiliers et même les obstacles potentiels qui peuvent se présenter en cours de route. Par exemple, les nouveaux bâtiments en projet peuvent avoir un impact sur les vues ou diluer le marché dans un quartier donné. Un agent qui connaît les chiffres est également un atout majeur ! 

Lorsque vous engagez un agent, c'est vous qu'il représente, et non le vendeur ou le promoteur. Il est judicieux de faire appel à un professionnel qui veille à vos intérêts.  

Êtes-vous prêt à regarder les nouveaux développements dans le domaine de l'investissement immobilier à New York ? l'investissement immobilier à New York ? C'est le bon moment pour un acheteur qui cherche un condo d'envisager de faire le saut. Comme vous pouvez le voir dans la liste ci-dessus, il y a beaucoup de nouveaux développements de condo sur le marché, il y a certainement une unité qui vous convient.

En attendant, apprenez-en plus en visitant nos guides sur les nouveaux développements de condos, répartis par quartiers :

Guide des appartements à vendre dans l'Upper West Side

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Central Park et Billionaire's Row Guide des nouveaux projets de condos

SoHo, West SoHo et Nolita Guide des nouveaux projets de construction de logements

Guide des appartements à vendre à Chelsea, West Chelsea et Hudson Yards

NoMad, Flatiron & Gramercy New Developments Condo Guide