Posséder une maison de ville de Manhattan dans la ville qui ne dort jamais est un rêve devenu réalité pour certains. C'est ce qui se rapproche le plus de la possession d'une maison individuelle dans une ville de gratte-ciel et d'immeubles d'habitation. Une maison en rangée demande plus d'attention et de patience qu'un appartement ou une coopérative, mais en posséder une peut être très satisfaisant.
Avant Covid, avant que tout le monde ne soit relégué au port du masque, les townhouses à vendre à New York ont souffert. Cependant, lorsque la distanciation sociale instituée par le Centre de contrôle des maladies est devenue la norme, la demande de maisons de ville comme résidence principale a explosé. Tout le monde voulait à la fois vivre à New York et avoir une distance sociale. Par conséquent, les ventes de maisons en rangée ont doublé par rapport à la demande de condos ou de coopératives et ont augmenté de 50 % par rapport à la demande de maisons en rangée avant la pandémie.
Si vous envisagez d'acheter une maison de ville à vendre, Manhattan possède certaines des maisons de ville les plus intéressantes des États-Unis. Que vous souhaitiez une maison de ville individuelle ou une maison de ville multifamiliale où vous pouvez percevoir un revenu locatif, vous en trouverez une sélection dans la recherche ci-dessous. Après la série d'annonces ci-dessous, consultez les réponses aux questions fréquemment posées sur les maisons de ville.
Une maison de ville à vendre à Manhattan est une option coûteuse, quelle que soit la manière dont vous la découpez. L'offre de maisons de ville à New York est limitée, alors attendez-vous à payer pour ce luxe.
Selon le rapport Townhouse de Douglas Elliman, en juillet 2022, le prix de vente moyen d'une maison de ville à Manhattan s'élevait à 7 millions de dollars, soit 1 500 dollars par pied carré. Ci-dessous, nous décomposons les prix par région de la ville.
Le prix moyen des maisons de ville à vendre à New York dans le centre de Manhattan était de 9,2 millions de dollars, soit 2 000 dollars par pied carré, la largeur moyenne étant de 21,4 pieds et la taille moyenne de 4 674 pieds carrés.
La largeur moyenne d'une maison de ville à New York est de 18 à 20 pieds - plus la maison est large, plus elle a de la valeur. Tout ce qui est plus étroit que cela est considéré comme difficile à vendre. Les maisons en rangée de plus de 10 mètres de large sont considérées comme des "propriétés trophées" ou des manoirs et font partie du segment de luxe lors de l'analyse des maisons en rangée.
La plupart des maisons en rangée ont une superficie de plus de 3 000 pieds carrés, et certaines maisons en rangée de luxe peuvent atteindre 10 000 pieds carrés. La taille moyenne, cependant, est d'environ 4 500 pieds carrés.
Pour :
Cons :
Un brownstone se distingue par la couleur de sa façade, qui est un grès de couleur rouge-brun. La majorité des brownstones de New York se trouvent dans les quartiers Upper West Side, Harlem et Brooklyn. Un bâtiment qui utilise un matériau autre que le grès, comme le marbre, la pierre calcaire ou la brique, est appelé maison de ville ou maison en rangée.
Les Brownstones et les Townhouses sont des maisons urbaines à plusieurs étages, attachées ou détachées. Elles sont construites près de la rue et leur taille est similaire à celle des propriétés environnantes.
Posséder un brownstone à Manhattan est un privilège, mais en rénover un est un projet ambitieux. Ce sont des investissements polyvalents, mais ils ont souvent plus d'un siècle et nécessitent des mises à jour.
Le coût de la vie à New York est très élevé, il faut donc s'attendre à ce que le coût des rénovations soit également très élevé. Pour la rénovation complète d'une maison en grès brun ou d'une maison en rangée, il faut s'attendre à dépenser au moins 400 $ par pied carré.
Dans le segment du luxe, nous avons constaté que les coûts de rénovation pouvaient atteindre 1 000 dollars par pied carré. Souvent, les brownstones se distinguent des autres logements de New York par leur taille - une moyenne de 3 200 pieds carrés. Cela peut signifier dépenser des millions pour une rénovation.
L'acheteur d'une maison en rangée doit absolument engager son propre courtier lors de l'achat d'une maison en rangée. Si vous vous installez à New York et souhaitez investir dans l'immobilier, vous devez absolument vous adresser à un courtier qui comprend le marché, les taux de capitalisation du marché et les quartiers.
Le marché immobilier de Manhattan est compétitif et complexe. Pour les acheteurs, en particulier les acheteurs de maisons en rangée, ce processus peut être extrêmement stressant. Les contraintes financières peuvent présenter encore plus d'obstacles.
L'acheteur et le vendeur d'une maison en rangée ont deux objectifs totalement différents, car le vendeur veut maximiser le prix qu'il obtiendra pour sa maison en rangée et l'acheteur veut minimiser le prix qu'il paiera pour une maison en rangée. Ces objectifs sont totalement opposés et c'est la raison pour laquelle un acheteur ne devrait jamais s'adresser directement au propriétaire ou à son représentant (son courtier).
Veillez à faire appel à un courtier d'acheteurs expérimenté qui a votre intérêt à cœur. S'adresser directement au courtier du vendeur est intrinsèquement risqué et illégal dans de nombreux États. Un courtier d'acheteurs peut faire toute la différence lors de l'achat d'une maison, car vous serez représenté de manière objective. Un bon courtier d'acheteurs fera toujours appel à l'expertise d'un inspecteur en bâtiment chevronné ainsi qu'à un avocat spécialisé dans l'immobilier à New York (ayant de l'expérience dans l'achat et la vente de maisons en rangée), car l'achat d'une maison en rangée pose tout un ensemble de problèmes différents de ceux de l'achat d'un appartement ou d'une coopérative.
Bien que l'on puisse ne pas voir une maison de ville de New York à vendre sur le MLS, il se peut qu'elle soit toujours à vendre parce qu'il y a beaucoup d'inscriptions de poche sur le marché des maisons de ville. Un bon courtier saura où chercher les opportunités hors marché.
Dans n'importe quelle autre ville ou état, la réponse serait probablement oui. Mais le fait de vivre à New York complique la réponse à cette question. Mais si vous êtes un investisseur qui cherche à acheter un bien locatif, une maison en rangée à New York n'est peut-être pas la meilleure option.
Si vous achetez une maison en rangée avec des locataires à loyer contrôlé ou à loyer stabilisé, ces derniers paient généralement moins que la valeur marchande actuelle. L'achat d'une maison en rangée avec un locataire à loyer contrôlé est peut-être la pire chose qu'un acheteur de maison en rangée puisse faire, car il paie nettement moins que le marché et il reste généralement dans l'appartement jusqu'à sa mort.
Dans la ville de New York, de nouvelles lois font que la possession de biens immobiliers avec certains types de locataires pose un gros problème aux investisseurs. Les locataires à loyer contrôlé et à loyer stabilisé paient leurs appartements en dessous du prix du marché. La ville et l'État réglementent le montant qu'un investisseur peut augmenter chaque année.
De plus, lorsque vous héritez de locataires lors de l'achat d'un immeuble, vous ne savez pas grand-chose sur eux, notamment leur cote de crédit, leur niveau d'actifs, etc. On peut acheter un tas de problèmes et on ne le saura pas avant un certain temps, jusqu'à ce que le temps passe pour voir s'ils paient leur loyer à temps.
Aucun quartier de New York n'a tout ce que vous voulez, mais chacun a quelque chose d'unique à offrir. Cependant, en ce qui concerne les maisons individuelles, les quartiers Upper East Side, Upper West side et West Village sont ceux qui ont le plus de maisons en rangée à vendre à New York.
Une maison en rangée multifamiliale est une maison comportant trois unités ou plus. L'achat d'une maison de ville multifamiliale s'apparente à l'achat d'un immeuble de placement. Dans ce cas, l'acheteur hérite de tous les baux existants dans l'immeuble. Par conséquent, le nouveau propriétaire ne peut expulser personne dans l'immeuble.
L'achat d'une maison multifamiliale utilisée par l'acheteur présente de nombreux avantages fiscaux. Tout d'abord, comme le propriétaire est un investisseur, il peut déduire tous les frais d'entretien, les intérêts hypothécaires, les frais d'assurance, les impôts fonciers et la dépréciation. Tous ces éléments peuvent être déduits des revenus locatifs, ce qui permet au propriétaire d'avoir un revenu imposable négatif au cours des premières années de possession.
Lors de la vérification préalable à l'achat d'une maison en rangée, les courtiers travaillent en étroite collaboration avec l'inspecteur en bâtiment et l'avocat chargé de la transaction pour s'assurer que l'acheteur sait exactement ce qu'il achète.
Tout d'abord, la diligence raisonnable comprendra la lecture des dossiers du Department of Buildings ("DOB") qui indiquent les permis de construire et les violations du code et du zonage. Toute violation ou tout permis de construire en suspens devra être traité par le vendeur avant la clôture.
Deuxièmement, l'inspection du logement permet un examen visuel de la propriété. Si vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire, la banque exigera la présence d'un inspecteur.
L'inspecteur immobilier évalue la construction de la propriété et rédige un rapport sur les éventuelles déficiences. L'un des éléments les plus importants à prendre en compte lors de l'inspection d'un logement est la modification du logement qui n'apparaît pas dans les registres du DOB.
Souvent, pour faire des économies, un propriétaire peut effectuer des travaux sans avoir recours à des travailleurs agréés. En comparant ce qui a été examiné visuellement dans le bâtiment avec les registres du DOB, l'inspecteur des maisons peut identifier les travaux qui ont été approuvés et réalisés par des charpentiers, des plombiers et des électriciens agréés et ceux qui ne l'ont pas été. Les travaux non autorisés sont un signal d'alarme important et risquent de faire échouer une transaction, à moins qu'ils ne puissent être évalués ou indemnisés correctement.
Si l'inspecteur de la maison identifie des déficiences, l'acheteur demandera au vendeur d'effectuer les réparations avant la clôture. Parfois, le vendeur fera ces réparations, mais d'autres fois, il peut refuser de les payer. À New York, la plupart des contrats sont rédigés "en l'état", de sorte que le vendeur ne réparera probablement rien avant la clôture.
À ce stade, l'acheteur doit évaluer si les réparations sont essentielles pour la maison de ville. Si c'est le cas, cela pourrait conduire à une nouvelle négociation du prix ou à un crédit à la clôture.
Étant donné qu'un contrat n'est pas finalisé tant que le vendeur et l'acheteur ne l'ont pas signé, il peut y avoir du temps pour faire cette évaluation avant même de signer le contrat. Un contrat peut inclure une période d'inspection, ce qui permettrait à l'acheteur de se dégager du contrat après l'avoir signé. Toutefois, cela n'est pas très courant à New York.
BUREAU DE MANHATTAN
157 Columbus Avenue, 4th Fl
New York, NY 10023
+1-646-376-8752
BUREAU DE MIAMI
1688 Meridian Avenue, Suite 700
Miami Beach, FL 33139
+1-305-296-8885
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