NYC Townhouses for Sale

Questions fréquemment posées

Combien coûte l'achat d'une maison de ville à New York ?

Une maison de ville à vendre à Manhattan est une option coûteuse, quelle que soit la façon dont on la découpe. Les maisons de ville de New York sont en nombre limité, il faut donc s'attendre à payer pour le luxe. 

Selon le rapport Douglas Elliman Townhouse, en juillet 2022, le prix de vente moyen d'une maison de ville à Manhattan s'élevait à 7 millions de dollars, soit 1 500 dollars par pied carré. Ci-dessous, nous décomposons les prix par région de la ville.

Le prix moyen des maisons en rangée à vendre à New York dans le centre de Manhattan était de 9,2 millions de dollars, soit 2 000 dollars par pied carré, la largeur moyenne étant de 21,4 pieds et la taille moyenne de 4 674 pieds carrés. 

• Le prix moyen d'une maison en rangée dans l'East Side était de 10,1 millions de dollars, soit 1 758 dollars par pied carré, et la largeur moyenne était de 20,1 pieds. Les maisons en rangée de l'East Side sont plus grandes d'environ 1 000 pieds, d'où la différence de prix. 
• Dans l'UES, les maisons de ville situées à 1 ou 2 rues de Central Park peuvent coûter 20 millions de dollars et plus. 
• Le prix moyen d'une maison en rangée dans le West Side était de 6,07 millions de dollars, soit 1 139 $ le pied carré. La taille moyenne était de 5 439 pieds carrés et ces maisons en rangée mesuraient en moyenne 19,1 pieds. 
• Le nord de Manhattan fausse un peu la moyenne totale de Manhattan, car le prix de vente moyen était beaucoup plus bas, à 2,2 millions de dollars, soit 628 dollars par pied carré. Il s'agit des maisons de ville les plus minces et les plus petites, avec respectivement 18 pieds et 3 500 pieds carrés.
• Dans le segment de luxe (10 % des ventes de maisons en rangée les plus élevées), les prix s'élevaient en moyenne à 21,3 millions de dollars, soit 2 710 $ par pied carré, et les maisons étaient immenses (8 115 pieds carrés). Ces maisons étaient les plus larges, avec une largeur moyenne de 25,9 pieds. Le prix d'entrée pour le segment de luxe était de 12,25 millions de dollars. 

Quelle est la taille moyenne d'une maison de ville à Manhattan ?

La largeur moyenne d'une maison de ville à New York est de 18 à 20 pieds - plus la maison est large, plus elle a de la valeur. Toute maison plus étroite est considérée comme difficile à vendre. Les maisons de ville d'une largeur supérieure à 25 pieds sont considérées comme des "propriétés trophées" ou des manoirs et font probablement partie du segment "luxe" lors de l'analyse des maisons de ville. 

La plupart des maisons en rangée ont une superficie supérieure à 3 000 pieds carrés, certaines maisons de luxe pouvant atteindre 10 000 pieds carrés. La taille moyenne, cependant, est d'environ 4 500 pieds carrés. 

Quels sont les avantages et les inconvénients de l'achat d'une maison de ville à New York ?

Pour :

• Posséder une maison de ville est très similaire à avoir sa propre maison à New York.
• La plupart des maisons de ville disposent d'une cour arrière qui permet de se divertir, de jardiner, de faire un barbecue, etc. 
• Dans une maison de ville, il n'y a pas de voisins à l'étage ou au rez-de-chaussée, alors que vous êtes propriétaire d'une maison individuelle. 
• Il n'y a pas de conseil d'administration, il n'y a donc pas d'entretien avec le conseil d'administration ni d'approbation requise.
• Pas de charges communes ni de frais de copropriété
• Niveau élevé de protection de la vie privée
• Permet aux résidents de disposer de très grands espaces de vie, certaines maisons de ville pouvant atteindre 9 000 m². 
• Il est beaucoup plus facile de garder un chien lorsqu'on vit dans une maison de ville, où il peut gambader dans son propre jardin que lorsqu'il est confiné dans une coopérative ou un appartement. 
• Les investisseurs immobiliers peuvent louer des logements dans l'immeuble et utiliser ce flux de trésorerie pour payer leur hypothèque ou d'autres coûts, même s'ils vivent dans l'un des appartements. 
• La ville de New York étant dépourvue d'espaces verts, les acheteurs de maisons de ville apprécient l'idée de pouvoir disposer de leur propre espace vert dans leur jardin.  

Cons :

• Potentiellement très coûteux si la maison de ville a besoin de réparations importantes, car les coûts ne peuvent pas être partagés entre les autres propriétaires. Le propriétaire est responsable de toutes les parties de la maison. 
• Pas d'équipements tels que centre de fitness, concierge, portier 24 heures. 
• Les maisons de ville peuvent sembler exiguës à l'intérieur, surtout si elles font moins de 20 pieds de large. 
• Beaucoup d'escaliers, bien que la technologie actuelle permette d'installer facilement un ascenseur.
• Si vous décidez de louer votre bien, vous deviendrez propriétaire, ce qui peut poser des problèmes à certains propriétaires.
• De nombreux propriétaires devront faire appel à un administrateur de biens pour s'occuper de leur propriété, faute de quoi ils risquent de regretter leur achat. Un bon gestionnaire immobilier peut atténuer le stress lié à la possession d'une maison de 5 000 pieds carrés au milieu de la ville la plus chère du monde. 
• Si vous achetez une maison de ville avec des locataires, cela peut être un vrai problème. À New York, les locataires à loyer contrôlé sont impossibles à expulser d'un logement. Les locataires à loyer stabilisé ne peuvent pas non plus être expulsés, mais au moins ils peuvent partir plus tôt qu'un locataire à loyer contrôlé. 
• Selon les directives de la ville de New York, le propriétaire d'une maison de ville est responsable de l'entretien du trottoir devant sa propriété, ce qui peut également augmenter le coût de l'entretien. 

Quelle est la différence entre les maisons en pierre et les maisons en rangée ?

Un brownstone se distingue par la couleur de sa façade, qui est un grès de couleur brun rougeâtre. La majorité des brownstones de New York se trouvent dans l'Upper West Side, à Harlem et à Brooklyn. Un bâtiment qui utilise un matériau autre que le grès, comme le marbre, la pierre calcaire ou la brique, est appelé maison de ville ou maison en rangée.

Les Brownstones et les Townhouses sont des maisons urbaines à plusieurs étages, attenantes ou non. Elles sont construites à proximité de la rue et ont des dimensions similaires à celles des propriétés environnantes. 

Combien coûte la rénovation complète d'une maison en pierre de New York ?

Posséder une maison en pierre à Manhattan est un privilège, mais en rénover une est un projet ambitieux. Il s'agit d'investissements polyvalents, mais ils ont souvent plus d'un siècle et doivent être rénovés.

Le coût de la vie à New York étant très élevé, il faut s'attendre à ce que le coût des rénovations le soit également. Pour rénover de fond en comble une maison de ville ou une maison de campagne, il faut compter au moins 400 dollars par mètre carré.  

Dans le segment du luxe, nous avons constaté que les coûts de rénovation pouvaient atteindre 1 000 dollars par mètre carré. Souvent, les brownstones se distinguent des autres logements de New York par leur taille - une moyenne de 3 200 pieds carrés. Cela peut signifier des millions de dollars pour une rénovation. 

Ai-je intérêt à faire appel à un courtier immobilier pour acheter une maison de ville à New York ?

L'acheteur d'une maison de ville doit absolument faire appel à son propre courtier lorsqu'il achète une maison de ville. Si vous vous installez à New York et souhaitez investir dans l'immobilier, vous devez absolument vous adresser à un courtier qui connaît le marché, les taux de capitalisation du marché et les quartiers. 

Le marché immobilier de Manhattan est compétitif et complexe. Pour les acheteurs, en particulier les acheteurs de maisons de ville, ce processus peut être extrêmement stressant. Les contraintes financières peuvent constituer un obstacle supplémentaire. 

L'acheteur et le vendeur d'une maison de ville ont deux objectifs totalement différents : le vendeur veut maximiser le prix qu'il obtiendra pour sa maison de ville et l'acheteur veut minimiser le prix qu'il paiera pour sa maison de ville. Ces objectifs sont totalement opposés et c'est la raison pour laquelle un acheteur ne doit jamais s'adresser directement au propriétaire ou à son représentant (son courtier). 

Veillez à faire appel à un courtier expérimenté qui aura à cœur de défendre vos intérêts. S'adresser directement au courtier du vendeur est intrinsèquement risqué et illégal dans de nombreux États. Un courtier peut faire toute la différence lors de l'achat d'un logement, car il vous représentera de manière objective. Un bon courtier de l'acheteur inclura toujours l'expertise d'un inspecteur en bâtiment chevronné ainsi que celle d'un avocat spécialisé dans l'immobilier à New York (ayant de l'expérience dans l'achat et la vente de maisons de ville), car l'achat d'une maison de ville pose toute une série de problèmes différents de ceux posés par l'achat d'un appartement ou d'une maison en copropriété. 

Même si une maison de ville à New York n'apparaît pas sur le MLS, elle est peut-être encore à vendre car il y a beaucoup de listes de poche sur le marché des maisons de ville. Un bon courtier saura où chercher les opportunités hors marché. 

Devrais-je acheter une maison de ville avec des locataires en place ?

Dans n'importe quelle autre ville ou État, la réponse serait probablement oui. Mais vivre à New York complique la réponse à cette question. Si vous êtes un investisseur cherchant à acheter un bien locatif, une maison de ville à New York n'est peut-être pas la meilleure option. 

Si vous achetez une maison de ville dont le loyer est contrôlé ou stabilisé, ces locataires paient généralement moins que la valeur actuelle du marché. L'achat d'une maison de ville avec un locataire à loyer contrôlé est peut-être la pire chose qu'un acheteur de maison de ville puisse faire, car il paie beaucoup moins que le marché et reste généralement dans l'appartement jusqu'à sa mort. 

À New York, de nouvelles lois font de la possession d'un bien immobilier avec certains types de locataires un gros problème pour les investisseurs. Les locataires dont les loyers sont contrôlés et stabilisés paient leurs appartements à un prix inférieur à celui du marché. La ville et l'État réglementent le montant qu'un investisseur peut augmenter chaque année. 

En outre, lorsque vous héritez de locataires lors de l'achat d'un immeuble, vous ne savez pas grand-chose sur eux, notamment leur cote de crédit, leur niveau d'actifs, etc. On peut acheter un tas de problèmes et on ne le saura pas avant un certain temps, le temps de voir s'ils paient leur loyer à temps. 

Quels sont les quartiers de New York les plus populaires pour l'achat d'une maison en pierre ?

Aucun quartier de New York n'offre à lui seul tout ce que vous souhaitez, mais chacun d'entre eux a quelque chose d'unique à offrir. Cependant, en ce qui concerne les maisons individuelles, l'Upper East Side, l'Upper West side et le West Village sont les quartiers qui comptent le plus grand nombre de maisons de ville à vendre à New York. 

Quelle est la différence entre l'achat d'une maison unifamiliale et d'une maison multifamiliale ?

Une maison de ville multifamiliale est une maison comprenant 3 logements ou plus. L'achat d'une maison de ville multifamiliale s'apparente à l'achat d'un immeuble de placement. Dans ce cas, l'acheteur hérite de tous les baux existants dans l'immeuble. Par conséquent, le nouveau propriétaire ne peut expulser personne dans l'immeuble.  

L'achat d'une maison multifamiliale utilisée par l'acheteur présente de nombreux avantages fiscaux. Tout d'abord, comme le propriétaire est un investisseur, il peut déduire tous les frais d'entretien, les intérêts hypothécaires, les frais d'assurance, les taxes foncières et l'amortissement. Tous ces éléments peuvent être déduits des revenus locatifs, ce qui permet au propriétaire d'avoir un revenu imposable négatif au cours des premières années de détention. 

Comment vous assurer que vous n'achetez pas une maison de ville à NYC qui a des problèmes ? 

Lors de la vérification préalable à l'achat d'une maison en rangée, les courtiers travaillent en étroite collaboration avec l'inspecteur en bâtiment et l'avocat chargé de la transaction afin de s'assurer que l'acheteur sait exactement ce qu'il achète. 

Tout d'abord, la diligence raisonnable consistera à lire les dossiers du Department of Buildings ("DOB") qui indiquent les permis de construire et les violations du code et du zonage. Toute infraction ou tout permis de construire en suspens devra être réglé par le vendeur avant la clôture de la vente. 

Deuxièmement, l'inspection du logement permet un examen visuel de la propriété. Si vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire, la banque exigera un inspecteur du logement.  

L'inspecteur évalue la construction de la propriété et rédige un rapport sur les éventuelles lacunes. L'un des éléments les plus importants à prendre en compte lors d'une inspection est la modification du logement qui n'apparaît pas dans les registres du DOB. 

Souvent, pour faire des économies, un propriétaire peut effectuer des travaux sans faire appel à des travailleurs agréés. En comparant ce qui a été examiné visuellement dans le bâtiment aux registres du DOB, l'inspecteur peut déterminer quels travaux ont été approuvés et réalisés par des charpentiers, des plombiers et des électriciens agréés, et lesquels ne l'ont pas été. Les travaux effectués sans licence constituent un signal d'alarme et risquent de faire échouer la transaction, à moins qu'ils ne puissent être évalués ou indemnisés de manière appropriée. 

Si l'inspecteur du logement trouve des problèmes, que se passera-t-il ?

Si l'inspecteur du logement identifie des défauts, l'acheteur demandera au vendeur d'effectuer des réparations avant la conclusion du contrat. Parfois, le vendeur effectue ces réparations, mais il arrive aussi qu'il refuse de les payer. À New York, la plupart des contrats sont rédigés "en l'état", de sorte que le vendeur n'effectuera probablement aucune réparation avant la clôture.  

À ce stade, l'acheteur doit évaluer si les réparations sont essentielles pour la maison de ville. Si c'est le cas, cela peut conduire à une nouvelle négociation du prix ou à un crédit à la clôture. 

Étant donné qu'un contrat n'est pas finalisé tant que le vendeur et l'acheteur ne l'ont pas signé, il est possible de disposer d'un certain temps pour procéder à cette évaluation avant même de signer le contrat. Un contrat peut inclure une période d'inspection, ce qui permettrait à l'acheteur de se retirer du contrat après l'avoir signé. Toutefois, cette pratique n'est pas très courante à New York.