Maisons de ville à vendre à New York

Foire aux questions

Combien coûte l'achat d'une maison de ville à New York ?

Une maison de ville à vendre à Manhattan est une option coûteuse, quelle que soit la manière dont vous la découpez. L'offre de maisons de ville à New York est limitée, alors attendez-vous à payer pour ce luxe. 

Selon le rapport Townhouse de Douglas Elliman, en juillet 2022, le prix de vente moyen d'une maison de ville à Manhattan s'élevait à 7 millions de dollars, soit 1 500 dollars par pied carré. Ci-dessous, nous décomposons les prix par région de la ville.

Le prix moyen des maisons de ville à vendre à New York dans le centre de Manhattan était de 9,2 millions de dollars, soit 2 000 dollars par pied carré, la largeur moyenne étant de 21,4 pieds et la taille moyenne de 4 674 pieds carrés. 

• Le prix moyen d'une maison en rangée dans l'East Side était de 10,1 millions de dollars, soit 1 758 dollars par pied carré, et la largeur moyenne était de 20,1 pieds. Les maisons en rangée de l'East Side sont environ 1 000 pieds plus grandes, d'où la différence de prix. 
• Dans l'UES, les maisons de ville situées à un ou deux pâtés de maisons de Central Park peuvent coûter 20 millions de dollars et plus. 
• Le prix moyen d'une maison en rangée dans le West Side était de 6,07 millions de dollars, soit 1 139 dollars par pied carré. La taille moyenne était de 5 439 pieds carrés et ces maisons en rangée mesuraient en moyenne 19,1 pieds. 
• Le nord de Manhattan fausse un peu la moyenne totale de Manhattan, car le prix de vente moyen était beaucoup plus bas, soit 2,2 millions de dollars ou 628 dollars par pied carré. Ce sont les maisons en rangée les plus fines et les plus petites, avec respectivement 18 pieds et 3 500 pieds carrés.
• Dans le segment de luxe (10 % des ventes de maisons en rangée les plus élevées), les prix étaient en moyenne de 21,3 millions de dollars, soit 2 710 $ par pied carré, et les maisons étaient immenses (8 115 pieds carrés). Ces maisons étaient les plus larges, avec une largeur moyenne de 25,9 pieds. Le prix d'entrée pour le segment de luxe était de 12,25 millions de dollars. 

Quelle est la taille moyenne d'une maison de ville à Manhattan ?

La largeur moyenne d'une maison de ville à New York est de 18 à 20 pieds - plus la maison est large, plus elle a de la valeur. Tout ce qui est plus étroit que cela est considéré comme difficile à vendre. Les maisons en rangée de plus de 10 mètres de large sont considérées comme des "propriétés trophées" ou des manoirs et font partie du segment de luxe lors de l'analyse des maisons en rangée. 

La plupart des maisons en rangée ont une superficie de plus de 3 000 pieds carrés, et certaines maisons en rangée de luxe peuvent atteindre 10 000 pieds carrés. La taille moyenne, cependant, est d'environ 4 500 pieds carrés. 

Quels sont les avantages et les inconvénients de l'achat d'une maison en rangée à New York ?

Pour :

• Posséder une maison de ville est très similaire à avoir sa propre maison à New York.
• La plupart des maisons de ville ont une cour arrière qui permet de se divertir, de jardiner, de faire un barbecue, etc. 
• Dans une maison en rangée, il n'y a pas de voisins d'en haut ou d'en bas, alors que vous possédez une maison individuelle. 
• Il n'y a pas de conseil, donc pas d'entretien ou d'approbation nécessaire.
• Pas de charges communes ou de frais de copropriété
• Niveau élevé de confidentialité
• Permet aux résidents de disposer de très grands espaces de vie, certaines maisons de ville pouvant atteindre 9 000 pieds carrés. 
• Il est beaucoup plus facile de garder un chien lorsqu'on vit dans une maison de ville, où il peut aller vagabonder dans sa propre cour que confiné dans une coopérative ou un condo. 
• Les investisseurs immobiliers peuvent louer des unités dans l'immeuble et utiliser ce flux de trésorerie pour payer leur hypothèque ou d'autres coûts, même s'ils vivent dans l'un des appartements. 
• Étant donné que la ville de New York est dépourvue d'espaces verts, les acheteurs de maisons de ville apprécient l'idée de pouvoir disposer de leur propre espace vert dans leur jardin.  

Cons :

• Potentiellement très coûteux si la maison en rangée nécessite des réparations importantes, car les coûts ne peuvent pas être partagés entre les autres propriétaires. Le propriétaire est responsable de chaque partie de la maison. 
• Pas de commodités telles que centre de fitness, concierge, portier 24 heures sur 24. 
• Les maisons en rangée peuvent sembler exiguës à l'intérieur, surtout si elles font moins de 20 pieds de large. 
• Beaucoup d'escaliers, bien que la technologie actuelle permette d'installer facilement un ascenseur.
• Si l'on décide de louer le bien, on devient propriétaire, ce qui peut poser des problèmes à certains propriétaires.
• De nombreux propriétaires devront engager un gestionnaire immobilier pour s'occuper de la propriété, sinon ils risquent de regretter leur achat. Un bon gestionnaire immobilier peut atténuer le stress lié à la possession d'une maison de 5 000 pieds carrés au milieu de la ville la plus chère du monde. 
• Si l'on achète une maison de ville avec des locataires, cela peut être un véritable problème. À New York, il est impossible d'expulser les locataires à loyer contrôlé d'une propriété. Les locataires à loyer stabilisé ne peuvent pas non plus être expulsés, mais au moins ils peuvent partir plus tôt qu'un locataire à loyer contrôlé. 
• Selon les directives de la ville de New York, le propriétaire de la maison en rangée est responsable de l'entretien du trottoir situé devant la propriété, ce qui peut également augmenter le coût de l'entretien. 

Quelle est la différence entre les pierres brunes et les maisons de ville ?

Un brownstone se distingue par la couleur de sa façade, qui est un grès de couleur rouge-brun. La majorité des brownstones de New York se trouvent dans les quartiers Upper West Side, Harlem et Brooklyn. Un bâtiment qui utilise un matériau autre que le grès, comme le marbre, la pierre calcaire ou la brique, est appelé maison de ville ou maison en rangée.

Les Brownstones et les Townhouses sont des maisons urbaines à plusieurs étages, attachées ou détachées. Elles sont construites près de la rue et leur taille est similaire à celle des propriétés environnantes. 

Combien coûte la rénovation d'une maison en pierre brune à New York ?

Posséder un brownstone à Manhattan est un privilège, mais en rénover un est un projet ambitieux. Ce sont des investissements polyvalents, mais ils ont souvent plus d'un siècle et nécessitent des mises à jour.

Le coût de la vie à New York est très élevé, il faut donc s'attendre à ce que le coût des rénovations soit également très élevé. Pour la rénovation complète d'une maison en grès brun ou d'une maison en rangée, il faut s'attendre à dépenser au moins 400 $ par pied carré.  

Dans le segment du luxe, nous avons constaté que les coûts de rénovation pouvaient atteindre 1 000 dollars par pied carré. Souvent, les brownstones se distinguent des autres logements de New York par leur taille - une moyenne de 3 200 pieds carrés. Cela peut signifier dépenser des millions pour une rénovation. 

Est-il avantageux de faire appel à un courtier immobilier pour acheter une maison de ville à New York ?

L'acheteur d'une maison en rangée doit absolument engager son propre courtier lors de l'achat d'une maison en rangée. Si vous vous installez à New York et souhaitez investir dans l'immobilier, vous devez absolument vous adresser à un courtier qui comprend le marché, les taux de capitalisation du marché et les quartiers. 

Le marché immobilier de Manhattan est compétitif et complexe. Pour les acheteurs, en particulier les acheteurs de maisons en rangée, ce processus peut être extrêmement stressant. Les contraintes financières peuvent présenter encore plus d'obstacles. 

L'acheteur et le vendeur d'une maison en rangée ont deux objectifs totalement différents, car le vendeur veut maximiser le prix qu'il obtiendra pour sa maison en rangée et l'acheteur veut minimiser le prix qu'il paiera pour une maison en rangée. Ces objectifs sont totalement opposés et c'est la raison pour laquelle un acheteur ne devrait jamais s'adresser directement au propriétaire ou à son représentant (son courtier). 

Veillez à faire appel à un courtier d'acheteurs expérimenté qui a votre intérêt à cœur. S'adresser directement au courtier du vendeur est intrinsèquement risqué et illégal dans de nombreux États. Un courtier d'acheteurs peut faire toute la différence lors de l'achat d'une maison, car vous serez représenté de manière objective. Un bon courtier d'acheteurs fera toujours appel à l'expertise d'un inspecteur en bâtiment chevronné ainsi qu'à un avocat spécialisé dans l'immobilier à New York (ayant de l'expérience dans l'achat et la vente de maisons en rangée), car l'achat d'une maison en rangée pose tout un ensemble de problèmes différents de ceux de l'achat d'un appartement ou d'une coopérative. 

Bien que l'on puisse ne pas voir une maison de ville de New York à vendre sur le MLS, il se peut qu'elle soit toujours à vendre parce qu'il y a beaucoup d'inscriptions de poche sur le marché des maisons de ville. Un bon courtier saura où chercher les opportunités hors marché. 

Devrais-je acheter une maison en rangée avec des locataires en place ?

Dans n'importe quelle autre ville ou état, la réponse serait probablement oui. Mais le fait de vivre à New York complique la réponse à cette question. Mais si vous êtes un investisseur qui cherche à acheter un bien locatif, une maison en rangée à New York n'est peut-être pas la meilleure option. 

Si vous achetez une maison en rangée avec des locataires à loyer contrôlé ou à loyer stabilisé, ces derniers paient généralement moins que la valeur marchande actuelle. L'achat d'une maison en rangée avec un locataire à loyer contrôlé est peut-être la pire chose qu'un acheteur de maison en rangée puisse faire, car il paie nettement moins que le marché et il reste généralement dans l'appartement jusqu'à sa mort. 

Dans la ville de New York, de nouvelles lois font que la possession de biens immobiliers avec certains types de locataires pose un gros problème aux investisseurs. Les locataires à loyer contrôlé et à loyer stabilisé paient leurs appartements en dessous du prix du marché. La ville et l'État réglementent le montant qu'un investisseur peut augmenter chaque année. 

De plus, lorsque vous héritez de locataires lors de l'achat d'un immeuble, vous ne savez pas grand-chose sur eux, notamment leur cote de crédit, leur niveau d'actifs, etc. On peut acheter un tas de problèmes et on ne le saura pas avant un certain temps, jusqu'à ce que le temps passe pour voir s'ils paient leur loyer à temps. 

Quels sont les quartiers de New York les plus populaires pour acheter une maison en pierre ?

Aucun quartier de New York n'a tout ce que vous voulez, mais chacun a quelque chose d'unique à offrir. Cependant, en ce qui concerne les maisons individuelles, les quartiers Upper East Side, Upper West side et West Village sont ceux qui ont le plus de maisons en rangée à vendre à New York. 

Quelle est la différence entre l'achat d'une maison en rangée unifamiliale et d'une maison en rangée multifamiliale ?

Une maison en rangée multifamiliale est une maison comportant trois unités ou plus. L'achat d'une maison de ville multifamiliale s'apparente à l'achat d'un immeuble de placement. Dans ce cas, l'acheteur hérite de tous les baux existants dans l'immeuble. Par conséquent, le nouveau propriétaire ne peut expulser personne dans l'immeuble.  

L'achat d'une maison multifamiliale utilisée par l'acheteur présente de nombreux avantages fiscaux. Tout d'abord, comme le propriétaire est un investisseur, il peut déduire tous les frais d'entretien, les intérêts hypothécaires, les frais d'assurance, les impôts fonciers et la dépréciation. Tous ces éléments peuvent être déduits des revenus locatifs, ce qui permet au propriétaire d'avoir un revenu imposable négatif au cours des premières années de possession. 

Comment s'assurer que vous n'achetez pas une maison de ville à NYC qui a des problèmes ? 

Lors de la vérification préalable à l'achat d'une maison en rangée, les courtiers travaillent en étroite collaboration avec l'inspecteur en bâtiment et l'avocat chargé de la transaction pour s'assurer que l'acheteur sait exactement ce qu'il achète. 

Tout d'abord, la diligence raisonnable comprendra la lecture des dossiers du Department of Buildings ("DOB") qui indiquent les permis de construire et les violations du code et du zonage. Toute violation ou tout permis de construire en suspens devra être traité par le vendeur avant la clôture. 

Deuxièmement, l'inspection du logement permet un examen visuel de la propriété. Si vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire, la banque exigera la présence d'un inspecteur.  

L'inspecteur immobilier évalue la construction de la propriété et rédige un rapport sur les éventuelles déficiences. L'un des éléments les plus importants à prendre en compte lors de l'inspection d'un logement est la modification du logement qui n'apparaît pas dans les registres du DOB. 

Souvent, pour faire des économies, un propriétaire peut effectuer des travaux sans avoir recours à des travailleurs agréés. En comparant ce qui a été examiné visuellement dans le bâtiment avec les registres du DOB, l'inspecteur des maisons peut identifier les travaux qui ont été approuvés et réalisés par des charpentiers, des plombiers et des électriciens agréés et ceux qui ne l'ont pas été. Les travaux non autorisés sont un signal d'alarme important et risquent de faire échouer une transaction, à moins qu'ils ne puissent être évalués ou indemnisés correctement. 

Si l'inspecteur des habitations trouve des problèmes, que se passera-t-il ?

Si l'inspecteur de la maison identifie des déficiences, l'acheteur demandera au vendeur d'effectuer les réparations avant la clôture. Parfois, le vendeur fera ces réparations, mais d'autres fois, il peut refuser de les payer. À New York, la plupart des contrats sont rédigés "en l'état", de sorte que le vendeur ne réparera probablement rien avant la clôture.  

À ce stade, l'acheteur doit évaluer si les réparations sont essentielles pour la maison de ville. Si c'est le cas, cela pourrait conduire à une nouvelle négociation du prix ou à un crédit à la clôture. 

Étant donné qu'un contrat n'est pas finalisé tant que le vendeur et l'acheteur ne l'ont pas signé, il peut y avoir du temps pour faire cette évaluation avant même de signer le contrat. Un contrat peut inclure une période d'inspection, ce qui permettrait à l'acheteur de se dégager du contrat après l'avoir signé. Toutefois, cela n'est pas très courant à New York.