Acheter l'existant

Si vous souhaitez utiliser le bien immédiatement ou obtenir un rendement immédiat de votre investissement locatif, le marché immobilier existant est la seule solution possible. Un acheteur au comptant ou un acheteur dont le financement est déjà en place peut conclure l'achat de l'appartement de son choix et en devenir propriétaire dans un délai de 30 à 60 jours environ.

Une autre raison d'acheter un appartement existant est que l'acheteur n'a pas besoin d'imagination. On connaît tout de l'appartement, son état de finition, la fonctionnalité de tout ce qui se trouve dans l'appartement et dans les installations communes, etc. L'aménagement aura également un historique connu des loyers et des taux d'inoccupation si vous souhaitez être propriétaire d'un appartement générateur de revenus.

Il est également plus facile d'organiser un financement sur un appartement existant puisque le prêteur a un accès égal aux mêmes faits, dont certains lui serviront à déterminer s'il prêtera à un acheteur potentiel.

Acheter la pré-construction

Il s'agit d'un processus à long terme qui peut nécessiter plus d'argent. La réputation du promoteur et ses propres bailleurs de fonds influencent le prêteur résidentiel en ce qui concerne l'octroi d'un prêt de pré-construction. Le prêt peut être soumis à un dépôt de garantie plus important que lors de l'achat d'un bien existant. Une fois approuvé, le prêt est ensuite payé selon des étapes prédéterminées du processus de construction.

Il convient de noter que certains promoteurs préféreront un acheteur au comptant pour leurs ventes avant construction. En effet, il est moins coûteux et plus rapide pour eux de vendre à un acheteur au comptant qu'à un acheteur qui fait intervenir son propre prêteur dans le contrat. Le paiement au comptant peut également jouer un rôle dans la négociation du prix.

Un avantage de l'achat de pré-construction à Miami est que les promoteurs veulent que les rentrées d'argent aident à financer les travaux de construction. En contrepartie, le prix de la préconstruction devrait être inférieur au prix du produit fini, surtout si le projet prend deux ou quatre ans avant d'être achevé. Cela permet à l'acheteur de la préconstruction de réaliser un profit rapide et substantiel. Cela est d'autant plus vrai que les indicateurs économiques indiquent un marché immobilier positif à long terme.

L'achat avant la construction présente un autre avantage. L'acheteur obtiendra un appartement flambant neuf qui n'a jamais été habité. C'est très important pour beaucoup de nos clients. La finition finale peut être personnalisée selon vos propres goûts. Il est plus compliqué d'améliorer un appartement existant.

L'inconvénient de l'achat avant la construction est que le promoteur n'autorisera aucune "éventualité hypothécaire". Si, à la clôture, l'acheteur ne peut pas obtenir de prêt hypothécaire ou trouver l'argent nécessaire à la clôture, il perdra son dépôt. Les prêteurs du promoteur ne veulent pas se présenter à la table de clôture avec un acheteur pour découvrir qu'ils n'ont pas la capacité de conclure !  

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Tous ces gens du bureau de vente de l'immeuble ne travaillent que pour le promoteur. Ils ne travaillent pas pour l'acheteur, même s'ils semblent très gentils. L'équipe de vente du promoteur cherche à maximiser les profits de ce dernier et n'a aucun devoir réel envers un acheteur. Ils peuvent "oublier" de vous dire qu'un bâtiment va probablement s'élever devant vous et gâcher votre vue. Ou qu'une station de transfert des déchets va être construite à côté. Il est très important de savoir ces choses. Mais ne pariez pas sur le fait que l'équipe de développement va vous donner une idée de tout cela. S'adresser directement au promoteur pour acheter un appartement est une mauvaise décision, même si beaucoup d'acheteurs mal avisés se laissent prendre au piège.

Dans la plupart des cas, l'agent de l'acheteur est gratuit puisque son coût est déjà pris en compte dans les chiffres. Bien qu'un acheteur puisse penser qu'il va faire une affaire s'il se présente sans courtier, il a probablement peu de connaissances du marché et ne sait pas ce qu'il ne sait pas. Cela peut être dangereux lorsqu'il s'agit de l'une des transactions les plus importantes de sa vie.  

Un agent d'acheteur a deux rôles principaux. Le premier est d'utiliser sa connaissance détaillée de Miami, de ses quartiers et des propriétés disponibles pour donner aux acheteurs des informations détaillées et précieuses. Ils connaissent les bons et les mauvais promoteurs et partageront ces informations avec les acheteurs, mais ne les rendront jamais publiques.

En conséquence, l'acheteur sera parfaitement équipé pour prendre les meilleures décisions sur ce qu'il veut acheter, où il veut acheter, combien il veut payer et à quelles conditions. Vous avez vos objectifs et vos préférences, votre liste de ce que vous devez avoir, de ce que vous voulez avoir, de ce que vous ne voulez pas avoir et de ce que vous devez éviter. Armé de votre liste, votre agent d'achat sera en mesure de vous aider à évaluer chaque aspect de votre décision. Chaque quartier, chaque lotissement et chaque appartement sera comparé à votre liste. Seul un agent immobilier expérimenté peut faire cela efficacement pour vous et votre famille.

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Nous avons déjà couvert les étapes 1 et 2, l'étape 3 est donc la suivante :

• Engagez un négociateur efficace, expérimenté et performant en tant que votre agent acheteur.
• Discutez en détail de vos objectifs, de votre quartier, de vos préférences en matière de propriété et de vos options budgétaires.
• Armé de tout cela, votre agent saura exactement sur quoi se concentrer et fixera des rendez-vous pour que vous receviez des présentations complètes qui vous indiqueront comment le promoteur et les appartements peuvent répondre à vos objectifs.
• Une fois que vous avez choisi une unité, votre agent, qui travaille en votre nom, pourra négocier la meilleure affaire possible, préparer le contrat d'achat et recevoir votre acompte. Le contrat est alors remis au bureau du promoteur pour qu'il le signe et vous le communique à son tour. En vertu de la loi de la Floride, cela lui confère un caractère contraignant.
• Votre agent communiquera alors avec l'agent de titres ou le procureur de clôture pour s'assurer que tout reste sur la bonne voie. Il se mettra notamment en rapport avec votre prêteur, si vous en avez un, pour s'assurer que toutes les finances sont en place pour le jour de la clôture. Votre prêteur ou votre banque transférera en temps voulu à l'agent de clôture le montant final du prêt hypothécaire et tout autre montant nécessaire. Les agents de clôture de Floride ont tendance à ne pas accepter les chèques le jour même.
• Lorsque votre appartement de luxe sera presque terminé, votre agent aura des noms de contact pour vous afin de pouvoir vous fournir toutes les décorations intérieures et tous les meubles dont vous avez besoin.

Un hôtel en copropriété est un développement qui comporte généralement des appartements de style condominium, mais qui fonctionne comme un hôtel. Les propriétaires d'un appartement disposent d'un bien immobilier qui leur appartient mais qui peut être loué à des clients de l'hôtel lorsqu'il serait autrement vacant. Certains promoteurs de premier ordre fusionnent des appartements privés avec des suites d'hôtel pour offrir un style de vie luxueux, des équipements de haute qualité, soutenus par une image de marque forte et une bonne gestion.

Les avantages d'être propriétaire d'un appartement en copropriété

En considérant leur appartement comme une maison de vacances plutôt que comme une résidence principale à plein temps, les propriétaires disposent d'un logement avec un service de femme de ménage et d'entretien complet, et avec des équipements publics de première classe tels qu'une piscine, un spa, une cuisine gastronomique, un centre d'affaires, éventuellement des magasins haut de gamme, etc.

Le propriétaire et la direction de l'hôtel se mettent d'accord sur la durée probable de leur séjour et sur la fréquence de location. Les propriétaires reçoivent une partie des revenus de la location.

Les inconvénients de la propriété

Premièrement, certains prêteurs ne les considèrent pas toujours comme des investissements avérés. On sait que certains développements antérieurs ont permis de vendre la propriété à un groupe hôtelier de marque différente après quelques années. Cela peut avoir un impact négatif sur les revenus locatifs des clients. Une façon sûre de procéder consiste à demander à votre avocat de passer en revue les petits caractères afin de clarifier ce que le promoteur ou la société de gestion peut et ne peut pas faire à l'avenir.

Les possibilités d'occupation par le propriétaire sont limitées, sauf si vous êtes propriétaire d'un complexe hôtelier dont les suites sont totalement séparées, parce que l'hôtel veut capitaliser sur les revenus de ses clients.

Le revenu des clients dépend du marketing et de la réputation de l'hôtel et de la concurrence que se livrent les autres hôtels pour obtenir des parts de marché. Il n'y a donc aucun contrôle sur les revenus. Les propriétaires ne peuvent pas non plus contrôler les dépenses.

Les frais d'entretien et les taxes foncières ont tendance à être plus élevés que pour un immeuble d'appartements ordinaire en raison du nombre élevé de visites de courte durée des invités et des frais de gestion intégrés.

En raison de leurs antécédents, les banques ont tendance à ne pas accorder de prêts hypothécaires aux investisseurs.

Traditionnellement, les gens sont plus nombreux à vouloir posséder un appartement dans une copropriété, de sorte que le marché potentiel de revente peut être limité si un propriétaire décide de vendre son appartement, à moins que votre copropriété ne soit séparée des suites de l'hôtel.

Les hôtels en copropriété existent à Miami. W Hotel et les résidences South Beach est un exemple parfait de développement d'un hôtel moderne en copropriété. Mais, la plupart des appartements de la plage de Miami ne sont pas des condo-hôtels. Si vous souhaitez explorer ce nouveau concept de condo-hôtel, nous serons ravis de vous en dire plus et de vous représenter en tant qu'agent d'achat.

Revente de biens

Il s'agit d'un marché transparent, de sorte que la détermination de la valeur du marché est simple. Les propriétés de revente sont répertoriées à la vente dans le MLS (Multiple Listing Service) de Miami, géré par l'Association des agents immobiliers du Grand Miami et des plages. Cela nous donne non seulement des détails sur chaque propriété actuellement sur le marché, mais aussi sur la durée de son inscription, les changements de prix qu'elle a pu avoir, etc. Le MLS nous permet également d'accéder facilement aux propriétés sous contrat mais non fermées, et à toutes les propriétés récemment fermées avec le prix réel auquel elles ont été vendues. Les registres des comtés peuvent prendre un mois pour mettre à jour leurs dossiers. Grâce à ces informations et aux détails qui les accompagnent pour chaque appartement, nous pouvons calculer des évaluations précises du marché et conseiller nos clients sur le prix raisonnable à proposer lors de l'achat d'un appartement à vendre à Miami.

Nouveau développement

Certains nouveaux développements sont répertoriés sur le MLS de la même manière. Si ce n'est pas le cas, nous connaîtrons les changements de prix qui ont pu se produire au fur et à mesure de l'achèvement et de la vente de chaque phase. Acheter dès qu'une phase est disponible signifie généralement que nos clients obtiennent un meilleur prix.

Une autre raison d'engager un agent dès que vous commencez à penser à un investissement est qu'il peut vous être plus utile. Plus tôt nous connaissons les objectifs et le calendrier de nos acheteurs, plus nous pouvons les tenir au courant de ce qui se passe dans les développements qui pourraient les intéresser.

Un courtier expérimenté dispose généralement d'un excellent réseau de contacts, et apprend souvent en premier ce que peuvent contenir les plans de marketing et de tarification d'un promoteur avant qu'ils ne soient officiellement rendus publics. Plus un courtier est informé tôt d'un projet, plus il peut être précieux pour un acheteur. 

Qu'il s'agisse d'un nouveau projet ou d'une revente, un courtier expérimenté connaîtra l'histoire du promoteur, la stabilité financière de la société de gestion, le niveau des réserves, la qualité de la construction de la propriété (sur la base des antécédents du promoteur et de l'entrepreneur), et la qualité de l'entretien de la propriété.et la qualité de l'entretien de la propriété. Un courtier expérimenté utilisera tous ces détails pour évaluer la valeur du marché, ce que pourrait être un bon prix d'offre initiale et ce que pourrait être le prix final de clôture. Pour certains acheteurs, les termes et conditions peuvent être les éléments les plus importants à négocier, c'est pourquoi nous engageons toujours un avocat pour nos clients.

Bien que nous agissions en tant qu'agent de l'acheteur, nous recommandons toujours à nos clients de faire rédiger le contrat final par un avocat spécialisé dans l'immobilier. Les investissements de plusieurs millions de dollars sont des transactions importantes, et nous voulons donc qu'un avocat protège les intérêts de notre client une fois que nous sommes arrivés au stade du contrat.

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Nos clients étrangers nous posent souvent cette question. Tout d'abord, il est bon de savoir que les États-Unis considèrent les propriétaires étrangers de la même manière que les investisseurs nationaux. Il n'y a donc pas de restrictions telles que des droits de timbre supplémentaires comme il en existe dans de nombreux autres pays.

Les honoraires de l'agent immobilier sont couverts par le vendeur, de sorte que nos services sont aussi gratuits pour vous que pour tous nos clients nationaux.

Certains prêteurs ont des conditions d'emprunt supplémentaires, comme un prêt d'un montant inférieur à la valeur du bien, mais nous serons heureux de vous mettre en relation avec une banque basée aux États-Unis. La majorité de nos clients choisissent de travailler avec HSBC ou Citi Private.

Nous gérons l'ensemble du processus et assurons la liaison avec les prêteurs, les agents des vendeurs, les agents en titre, les avocats, etc. Beaucoup de nos clients sont à l'extérieur de la ville ou du pays, c'est pourquoi nous sommes habitués à cette partie du service à la clientèle. Il est également utile que nous effectuions nos transactions en plusieurs langues. Hablamos español, y falamos portuguese, e noi parliamo italiano.

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"Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers aux États-Unis ?

Premièrement, les propriétaires étrangers sont traités de la même manière que les propriétaires nationaux en ce qui concerne la plupart des taxes. La Floride n'ayant pas d'impôt sur le revenu, les impôts fonciers ont tendance à être un peu plus élevés en termes de taux d'imposition de la propriété que dans certains autres États. Cela dit, les prix à Miami représentent un tiers ou la moitié de ceux de New York, ce qui atténue le coût total. En outre, avec toutes les possibilités d'exonération fiscale offertes aux investisseurs propriétaires, beaucoup d'entre eux ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs pendant les 10 à 15 années qui suivent leur accession à la propriété.

Les principaux propriétaires de biens immobiliers résidentiels peuvent "posséder" leur maison. L'accession à la propriété présente trois avantages. Jusqu'à 50 000 $ de la valeur imposable de la propriété ne seront pas soumis à l'impôt foncier, il y a une limite quant à l'augmentation des taux d'impôt foncier au cours d'une année donnée. Cette limite cumulative peut avoir un avantage substantiel au fil des ans. Le troisième avantage est que la limite cumulée de la propriété peut être transférée à une autre résidence principale si vous décidez de vendre et d'acheter ailleurs en Floride

La Floride accorde un rabais de 4 % sur la taxe foncière due pour le paiement du montant de l'année prochaine avant le mois de novembre de cette année. Un dollar économisé est un dollar gagné.

De nombreux investisseurs étrangers demandent à leur avocat de créer une société à l'étranger dans un pays approprié, afin d'éviter les revenus de la propriété, etc. Nous conseillons à nos clients de demander conseil aux spécialistes fiscaux de leur propre pays, afin qu'ils réduisent au minimum toutes les obligations fiscales.

Les ventes de copropriétés sont soumises à l'impôt fédéral sur les gains en capital (CGT) sur le bénéfice de la vente. La loi fédérale permet toutefois aux vendeurs de différer totalement tout impôt sur les gains en capital en utilisant le processus d'échange 1031 et en achetant une autre propriété approuvée dans un délai prédéterminé. Les échanges 1031 comportent une série de mesures spécifiques à suivre, et votre avocat veillera à ce que tout soit fait en conséquence. L'impôt sur les gains en capital sera reporté jusqu'à ce qu'il y ait une vente finale, si vous décidez de liquider et de ne pas acheter une autre propriété.

Un propriétaire étranger qui vend aura 15 % du prix de vente retenu jusqu'à ce que l'Internal Revenue Service (IRS) soit convaincu que tous les impôts dus sont payés. Le montant restant est alors remboursé.

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C'est souvent l'une des dernières questions que posent nos clients lorsque nous commençons à chercher leur nouvel appartement haut de gamme. Nos clients sont si nombreux à vivre hors de l'État qu'ils veulent savoir que leur investissement est entre de bonnes mains tout au long de l'année.

Nous disposons d'un "service de gestion immobilière légère". Nous avons également un service complet de gestion immobilière par l'intermédiaire d'un partenaire local de Miami. Nous le ferons :

Commercialisez votre propriété, de manière exhaustive, pour vous trouver le bon locataire, aux bonnes conditions et au bon montant de loyer pour votre propriété. Nous procédons à une vérification complète des locataires (et pas seulement à une vérification de leur solvabilité), puis nous préparons les documents de location. Nous nous occupons également des renouvellements et des résiliations de baux.

Les associations de copropriétaires sélectionnent également les locataires. Nous vous aidons donc à remplir le dossier de candidature au conseil de copropriété, afin que tout se passe bien et rapidement et que vous ayez un minimum de temps d'inoccupation.

Les réparations et l'entretien sont importants, c'est pourquoi nous disposons d'une équipe d'entrepreneurs agréés pour faire face à toute éventualité. Nous disposons également d'un système efficace pour faire face aux situations d'urgence.

Du début à la fin, nous tenons nos clients et leurs locataires informés, de sorte que personne n'a jamais besoin de se demander ce qui se passe ou ce qui pourrait se passer ensuite.

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