Miami est en train de devenir la capitale mondiale de l'architecture, avec de nouveaux développements éblouissants qui se multiplient à un rythme rapide. En dehors de son époque Art déco, jusqu'à récemment, les appartements de luxe à vendre à Miami ne se trouvaient que dans des immeubles à l'emporte-pièce à l'architecture médiocre.
 
La qualité et le design des nouveaux immeubles d'habitation en copropriété ont augmenté au même rythme que la taille de Miami. Par exemple, comme nous l'avons vu récemment dans l'article de Nytimes : "À Miami, l'audace et la brillance de l'architecture", la ville a vu l'architecture étonnante des architectes Renzo Piano à 87 Park, Richard Meier au Four Seasons Surf Club, Jean Nouvel à Monad Terrace, Rem Koolhaas à , Park GroveZaha Hadid à 1000 Museum, Pierre Lisoni à Ritz Carlton Miami Beach, Herzog & de Meuron à Jade Signature, Bjarke Ingels à Grove à Grand Bay, Norman Foster à Faena House, et Rafael Vinoly à One River Point.
 
 


Commencez par notre sélection de 28 magnifiques immeubles en pré-construction et immeubles en copropriété existants qui suivent. Il s'agit de certains des immeubles les plus chauds du monde, et pas seulement de Miami. Pour obtenir des détails sur chacun d'eux, il suffit de cliquer sur le bâtiment. Contactez-nous pour obtenir des plans et des listes de prix, ainsi que pour obtenir des informations sur tout immeuble de Miami qui ne figure pas dans cette liste.

 

Questions fréquemment posées lors de l'achat d'un appartement de luxe à Miami

Les opportunités d'immobilier de luxe à Miami abondent dans le centre-ville et à Miami Beach. Nos clients nous posent souvent de nombreuses questions importantes sur le marché immobilier de Miami. Comment prendre les meilleures décisions ? Que faut-il acheter ? Et où acheter ? Voici les réponses à certaines de leurs questions les plus fréquentes.

 

1. Quels types de propriétés puis-je acheter ?

Les condos de Miami en pré-construction, souvent appelés "off plan", sont achetés directement auprès du promoteur lors de la phase de planification ou de construction initiale. Les promoteurs utilisent les contrats d'achat pour montrer à leurs financiers que le financement de la construction est un investissement judicieux pour eux.

Les condos de Miami en pré-construction, souvent appelés "off plan", sont achetés directement auprès du promoteur lors de la phase de planification ou de construction initiale. Les promoteurs utilisent les contrats d'achat pour montrer à leurs financiers que le financement de la construction est un investissement judicieux pour eux. Cette pratique est très populaire à Miami. Parmi Una Residencesles condos en pré-construction actuellement en vente, on trouve Reach and Rise au Brickell City Center, 1000 Museum Park Grove et ElyseeArbor à Coconut Grove. Parmi 87 Park les appartements en pré-construction actuellement en vente à Miami Beach, Palazzo Della Luna citons ceux de Renzo Piano, à Fisher Island (sœur du Palazzo Del Sol déjà construit), Muse à Sunny Isles et Monad Terrace de l'architecte Jean Nouvel. Et, un peu plus au nord, les Four Seasons Private Residences Fort Lauderdale.

Les copropriétés existantes ou de revente sont des propriétés, généralement des condos, qui ont été construites et qui sont maintenant revendues par le propriétaire. Ces unités sont des propriétés de revente, qui ont été achetées, habitées et sont maintenant sur le marché par le propriétaire privé. Certaines sont assez récentes, n'ayant eu qu'un seul propriétaire jusqu'à présent, comme le Four Seasons Surf Club et le port de St. Regis Bal qui offre des services hôteliers en plus de la copropriété. Four Seasons Hôtel à the Surf Club. D'autres sont un peu plus anciens mais se trouvent dans les meilleurs endroits, comme le 900 Biscayne, l'Icon Brickell, l'Icon South Beach et le Faena. Parmi ceux-ci, on trouve de nombreux bâtiments prestigieux situés peut-être dans les meilleurs endroits de Miami Beach et Downtown Miami, notamment Continuum Miami Beach North Tower et la tour sud du Continuum, Murano Grande.

La troisième catégorie est celle des maisons indépendantes, que l'on trouve dans tout Miami, Coconut Grove, Coral Gables, et même un peu plus au nord dans des endroits comme Boca Raton et Palm Beach. Commençons par la question qui est souvent en tête des préoccupations de nos clients.

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2. Comment savoir si c'est le bon moment pour acheter ?

L'immobilier est un marché et est soumis au même type de forces locales, nationales et mondiales qui ont un impact sur tous les marchés. Les forces du marché local ont généralement l'impact le plus immédiat, c'est donc sur ce point que nous allons concentrer la réponse. Le marché immobilier de Miami a connu des phases spécifiques dans le passé.

L'immobilier est un marché et est soumis au même type de forces locales, nationales et mondiales qui ont un impact sur tous les marchés. Les forces du marché local ont généralement l'impact le plus immédiat, c'est donc là que nous nous concentrerons sur la réponse.

Le marché immobilier de Miami a connu des phases spécifiques dans le passé. Il était autrefois considéré comme une communauté de retraités, puis comme un marché où les investisseurs cherchaient à acheter et à vendre pour faire un profit rapide, alors que Miami était plutôt considérée comme un marché de propriété d'appartements de luxe. Les forces agissant sur ces phases se sont traduites par des hausses, des baisses et des hausses de prix encore et encore. C'est typique pour une ville et une économie en développement, et Miami est l'une des villes américaines qui a le plus de potentiel pour devenir une ville mondiale. Elle est en voie de le devenir. Les promoteurs et les investisseurs spéculatifs ont cherché à tirer profit de cette tendance.

Miami est aujourd'hui une communauté beaucoup plus équilibrée, axée sur les infrastructures et les services. Jonathan Miller de Miller Samuel, Inc, a bien résumé la situation en disant : "Miami est devenue un marché avec une vision à long terme". Cette vision à long terme apporte à la fois stabilité et croissance. Ces deux éléments sont bons pour l'investissement immobilier.

Miami est la zone métropolitaine américaine qui connaît la plus forte croissance économique et est classée 9ème par FDI Intelligence par rapport aux autres "villes du futur". Dans 20 à 30 ans, Miami aura connu la croissance la plus importante de toutes les grandes villes des États-Unis.

La logistique, les services financiers et le tourisme sont trois de ses quatre moteurs économiques les plus puissants. Les emplois technologiques sont également de plus en plus nombreux. Elle compte plus de bureaux de banques étrangères que toute autre ville, ainsi qu'un grand nombre de sièges sociaux d'entreprises étrangères. Le PIB de la région métropolitaine suit une courbe de croissance continue ; sa population augmente et devrait encore augmenter de 20 % au cours des trois prochaines années, le marché de l'emploi se développe et les taux de chômage sont inférieurs aux moyennes nationales. En outre, le taux d'inoccupation des bureaux de classe A est inférieur de 2 % à la moyenne nationale.

Les indicateurs significatifs de la croissance économique future sont, par exemple, l'énorme investissement réalisé dans les transports publics pour desservir l'ensemble de la zone métropolitaine, et le Miami Worldcenter décrit comme "une ville dans une ville" qui sera le développement le plus connecté du sud de la Floride. Ses bureaux sont déjà loués à 75 % et comptent des locataires tels que Ernst and Young et Cisneros Group. D'autres grands immeubles commerciaux continuent d'être construits, ce qui laisse à penser que les promoteurs cherchent à servir la communauté, plutôt que de construire pour vendre.

Miami Downtown Development Authority (DDA) a indiqué, à la mi-2017, que les prix des loyers étaient stables (et sont maintenant en hausse). Le développement équilibrait l'offre et la demande, et que les prêteurs avaient augmenté leurs exigences envers les emprunteurs, ajoutant la stabilité nécessaire à un marché qui a toujours connu de grandes fluctuations des prix de l'immobilier. À la mi-2018, 80 % des 10 000 nouveaux logements en copropriété de ce dernier cycle immobilier étaient achevés, dont 70 % ont été prévenus. Le DDA a noté que les propriétés de luxe en bord de mer semblent avoir "touché le fond" en ce qui concerne la baisse des prix, les nouvelles constructions ayant été interrompues. L'offre de nouveaux appartements devrait devenir un "pipeline sec" d'ici 2020, ce qui en fait un bon moment pour acheter à Miami avant que la pénurie, et les hausses de prix qui l'accompagnent, n'apparaissent.

Pour les investisseurs qui cherchent à acheter un appartement de luxe dans le centre ville ou sur la plage de Miami, tous les facteurs indiquent que c'est le bon moment pour acheter. Pour en avoir pour votre argent, nous vous suggérons de cibler un achat dans les 18 mois à venir, avant que la pénurie ne devienne un véritable problème à Miami.

Nous vous présenterons des avocats, des courtiers en prêts hypothécaires et des comptables fiscaux, et nous vous fournirons des contacts pour les écoles, le personnel domestique et les sociétés de gestion immobilière, si nécessaire. Nous avons l'habitude de travailler avec des traducteurs et nous pouvons nous appuyer sur des agents parlant le chinois, le portugais brésilien, l'espagnol, le français, l'italien et le coréen pour que le processus se déroule sans heurts.

Enfin, vous, en tant qu'acheteur, ne nous paierez rien pour notre service de première classe, car le vendeur paie toujours la commission de vente aux États-Unis.

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3. Quel quartier dois-je prendre en compte lorsque j'achète une propriété à Miami ?

Si vous voulez une résidence principale ou une résidence où vous et votre famille passerez beaucoup de temps, le mode de vie peut être déterminant. Si vous souhaitez combiner votre mode de vie et votre budget, l'option Downtown Miami est moins coûteuse que celle du South of Fifth quartier de Miami Beach, par exemple.

La réponse à cette question repose sur la raison de votre investissement. Si vous voulez une résidence principale ou un quartier où vous et votre famille passerez beaucoup de temps, le mode de vie peut être déterminant. Si vous voulez fusionner le style de vie et le budget, Downtown Miami il s'agit alors d'une option moins coûteuse que, par exemple, le South of Fifth quartier de Miami Beach. Les quartiers les plus exclusifs comprennent les îles telles que Fisher IslandLes îles de la côte ouest de l'Angleterre, l'île Alisson, Indian Creek, les îles Vénitiennes et l'Star île Hibiscus. Ces quartiers ont tendance à attirer les résidents principaux.

Si vous cherchez à maximiser vos revenus locatifs, achetez là où le marché de la location est fort. Les locataires recherchent des appartements de qualité et sont prêts à payer une prime pour vivre dans un quartier qui améliore leur mode de vie. Les locataires des centres-villes, par exemple, consacrent 47 % de leurs revenus au loyer (contre 65 % à New York) et les ménages familiaux devraient augmenter de 42 % selon le DDA.

Miami, en général, devient un lieu propice à la famille. Walkscore, par exemple, a classé la ville en sixième position sur quinze et a concentré son évaluation sur Wynwood, Edgewater et Downtown. Le nouveau Ligne Biscayne est un projet de passerelle de trois miles reliant Edgewater au centre ville et à Brickell. Brickell lui-même est très praticable à pied car il est devenu un quartier où l'on travaille, joue et vit 24 heures sur 24, 7 jours sur 7.

Les investisseurs à court terme qui veulent liquider leurs bénéfices au cours des deux prochaines années devraient envisager des développements avant la construction, car l'achat avant la construction permet souvent de réaliser des bénéfices après la construction. Pour la même raison, se concentrer sur l'immobilier de luxe dans des quartiers exclusifs comme Miami Beach est une voie très judicieuse car le niveau le plus élevé de tout produit, dans ce cas, l'immobilier, est toujours en offre relativement faible et en forte demande. Les quartiers à prendre en compte pour le retour sur investissement et le style de vie lors de la recherche d'appartements de luxe à Miami sont les suivants

Brickell est la capitale financière de la ville, fait partie du centre ville et accueille un nombre croissant de professionnels aisés. C'est un endroit idéal pour toute personne à la recherche d'un environnement d'affaires pour son domicile permanent ou un pied-à-terre en ville. Le Mary Brickell Village et le Brickell City Center offrent des bars, des boutiques haut de gamme et des restaurants raffinés. Brickell est bien peuplé et dispose de quelques condos prestigieux tels que Brickell Flatiron et Una Brickell Condos.

Brickell Key est une île artificielle ultra-luxueuse située juste à l'est de Brickell. Elle a été créée par la même société internationale qui a développé le centre ville de Brickell. En plus d'un Mandarin Oriental hôtel de luxe et de bâtiments commerciaux, Brickell Key compte 11 magnifiques immeubles de copropriété en bord de mer. Les appartements sont entourés d'une piste de jogging, et le centre de l'île dispose de commerces de détail appropriés et d'une aire de jeux pour les enfants.

Coconut Grove est la communauté d'origine de Miami. Elle est située dans le centre de Miami et donne sur la baie de Biscayne. Elle est recherchée pour son histoire et son mode de vie serein. Elle propose des activités pour chaque famille, dispose d'un district scolaire très respecté et de certaines des meilleures écoles privées de Miami. Elle offre de tout : des musées, des galeries d'art, des restaurants gastronomiques, des cafés-terrasses décontractés le long de ses rues piétonnes et des parcs luxuriants en bord de mer. L'un de ses projets d'appartements de luxe est Arbor Coconut Grove offrant des appartements en copropriété, des appartements en terrasse et des maisons de ville.

Miami Beach compte plusieurs quartiers très particuliers. Sa population est aisée, et les systèmes scolaires public et privé sont donc excellents. Mid Beach est très accueillant pour les familles et plus calme que certains autres quartiers.

South of Fifth (SoFi) est considérée par beaucoup comme la meilleure ville balnéaire de toute la région. Il s'agit en effet d'un quartier ultra luxueux de South Beach. Il est entouré d'eau et offre donc des vues insoupçonnées sur le front de mer dans toutes les directions. C'est un endroit paisible, mais assez proche des zones de haute énergie un peu plus au nord. Il dispose d'un accès direct à la plage, bien sûr, et d'un parc de bord de mer de 17 acres, adapté aux enfants et aux animaux domestiques. Outre les immeubles d'appartements de luxe mentionnés dans l'introduction, on y trouve l'immensément prestigieux Continuum South Beach.

South Beach (SoBe) est, bien sûr, le quartier mondialement connu de Miami Beach. Son architecture art déco attire des visiteurs et des locataires à long terme du monde entier. Il est également célèbre pour ses fabuleux magasins, ses restaurants et sa vie nocturne animée. Un autre avantage de vivre ici est qu'il se trouve à 10 minutes du centre-ville proprement dit, à 15 minutes de Brickell et à environ 25 minutes de l'aéroport international de Miami.

Coral Gables, au sud-ouest du centre ville, et à environ quatre miles de l'aéroport international de Miami (MIA). Il abrite l'université de Miami et plusieurs bureaux consulaires étrangers et, s jouit d'une excellente réputation auprès des écoles publiques et privées. Elle dispose d'un bon système de transports publics et est accessible aux piétons, ce qui permet aux enfants de se déplacer facilement. Son architecture lui confère un caractère méditerranéen bien marqué.

"Downtown Miami contre Miami Beach Real Estate ".

Conclusion

Les quartiers de Miami sont aussi divers que ses habitants. Ils ont tous un charme, une population et un mode de vie qui leur sont propres. Certains sont plus commerciaux, comme Downtown et Brickell, mais les gens sont plus nombreux à acheter des résidences et à louer. Certains quartiers sont plus sereins, comme Coconut Grove, et certains sont plus présents sur la scène mondiale comme South Beach. Ils offrent des modes de vie différents et attireront les investisseurs pour répondre à leurs propres objectifs spécifiques. Tous offrent des possibilités d'achat et de location de premier ordre. En nous faisant part de vos propres objectifs, nous pourrons vous orienter vers des quartiers qui correspondent à vos objectifs personnels et d'investissement.

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4. Dois-je acheter un appartement à Miami dans un projet de nouvelle construction ou dans un bâtiment existant ?

Si vous souhaitez utiliser le bien immédiatement ou obtenir un rendement immédiat de votre investissement locatif, le marché immobilier existant est la seule solution possible. Un acheteur au comptant ou un acheteur dont le financement est déjà en place peut conclure l'achat de l'appartement de son choix et en devenir propriétaire dans un délai de 30 à 60 jours environ.

Acheter l'existant

Si vous souhaitez utiliser le bien immédiatement ou obtenir un rendement immédiat de votre investissement locatif, le marché immobilier existant est la seule solution possible. Un acheteur au comptant ou un acheteur dont le financement est déjà en place peut conclure l'achat de l'appartement de son choix et en devenir propriétaire dans un délai de 30 à 60 jours environ.

Une autre raison d'acheter un appartement existant est que l'acheteur n'a pas besoin d'imagination. On connaît tout de l'appartement, son état de finition, la fonctionnalité de tout ce qui se trouve dans l'appartement et dans les installations communes, etc. L'aménagement aura également un historique connu des loyers et des taux d'inoccupation si vous souhaitez être propriétaire d'un appartement générateur de revenus.

Il est également plus facile d'organiser un financement sur un appartement existant puisque le prêteur a un accès égal aux mêmes faits, dont certains lui serviront à déterminer s'il prêtera à un acheteur potentiel.

Acheter la pré-construction

Il s'agit d'un processus à long terme qui peut nécessiter plus d'argent. La réputation du promoteur et ses propres bailleurs de fonds influencent le prêteur résidentiel en ce qui concerne l'octroi d'un prêt de pré-construction. Le prêt peut être soumis à un dépôt de garantie plus important que lors de l'achat d'un bien existant. Une fois approuvé, le prêt est ensuite payé selon des étapes prédéterminées du processus de construction.

Il convient de noter que certains promoteurs préféreront un acheteur au comptant pour leurs ventes avant construction. En effet, il est moins coûteux et plus rapide pour eux de vendre à un acheteur au comptant qu'à un acheteur qui fait intervenir son propre prêteur dans le contrat. Le paiement au comptant peut également jouer un rôle dans la négociation du prix.

Un avantage de l'achat de pré-construction à Miami est que les promoteurs veulent que les rentrées d'argent aident à financer les travaux de construction. En contrepartie, le prix de la préconstruction devrait être inférieur au prix du produit fini, surtout si le projet prend deux ou quatre ans avant d'être achevé. Cela permet à l'acheteur de la préconstruction de réaliser un profit rapide et substantiel. Cela est d'autant plus vrai que les indicateurs économiques indiquent un marché immobilier positif à long terme.

L'achat avant la construction présente un autre avantage. L'acheteur obtiendra un appartement flambant neuf qui n'a jamais été habité. C'est très important pour beaucoup de nos clients. La finition finale peut être personnalisée selon vos propres goûts. Il est plus compliqué d'améliorer un appartement existant.

L'inconvénient de l'achat avant la construction est que le promoteur n'autorisera aucune "éventualité hypothécaire". Si, à la clôture, l'acheteur ne peut pas obtenir de prêt hypothécaire ou trouver l'argent nécessaire à la clôture, il perdra son dépôt. Les prêteurs du promoteur ne veulent pas se présenter à la table de clôture avec un acheteur pour découvrir qu'ils n'ont pas la capacité de conclure !  

 
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5. Pourquoi devrais-je faire appel à un agent immobilier pour l'achat d'un appartement en pré-construction à Miami ?

L'agent d'un acheteur a deux rôles principaux. Le premier est d'utiliser sa connaissance approfondie de Miami, de ses quartiers et des propriétés disponibles pour vous donner des informations détaillées et précieuses. Ainsi, vous, l'acheteur, serez parfaitement équipé pour prendre des décisions de qualité sur ce qu'il faut acheter, où il faut acheter, combien il faut payer et à quelles conditions.

Deux raisons :

  1. Vous êtes correctement représenté et mieux protégé.
  2. L'agent de l'acheteur vient gratuitement puisqu'il est payé par la commission de vente du promoteur pour amener à la table un acheteur prêt, désireux et capable.

L'agent d'un acheteur a deux rôles principaux. Le premier est d'utiliser sa connaissance approfondie de Miami, de ses quartiers et des propriétés disponibles pour vous donner des informations détaillées et précieuses. Ainsi, vous, l'acheteur, serez parfaitement équipé pour prendre des décisions de qualité sur ce qu'il faut acheter, où il faut acheter, combien il faut payer et à quelles conditions. Vous avez vos objectifs et vos préférences, votre liste de choses à avoir, à vouloir, à ne pas avoir et à éviter. Muni de votre liste, votre agent acheteur pourra vous aider à évaluer chaque aspect de votre prise de décision. Chaque quartier, lotissement et appartement sera testé par rapport à votre liste. Seul un agent immobilier expérimenté peut le faire efficacement pour vous et votre famille.

Chaque développeur a son image, sa marque et sa réputation. L'agent de votre acheteur connaîtra parfaitement ces trois éléments. Vous connaissez vos objectifs en matière d'investissement et de style de vie ; votre agent est votre encyclopédie ambulante.

Les promoteurs proposent parfois des incitations pour leur permettre de terminer une phase ou d'en commencer une nouvelle. Ces mesures ne sont pas toujours rendues publiques, mais les bons agents acheteurs sont à l'écoute et savent ce qui est en cours de réalisation. Cette connaissance vous permet de prendre les bonnes décisions au bon moment.

Une autre raison de travailler avec un agent acheteur au lieu de travailler directement avec le représentant d'un développeur est que le but du représentant est d'atteindre ce qui est le mieux pour le développeur, vous êtes simplement la voie vers leurs objectifs. Vous voulez que l'accent soit mis sur vos objectifs.

 
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6. Quel est le processus d'achat d'un appartement en pré-construction à Miami ?

Engagez un négociateur efficace, expérimenté et performant en tant que votre agent acheteur. Discutez en détail de vos objectifs, du quartier, de vos préférences en matière de propriété et de vos options budgétaires. Armé de tout cela, votre agent saura exactement sur quoi se concentrer et fixera des rendez-vous pour que vous receviez des présentations complètes qui vous indiqueront comment le promoteur et les appartements peuvent répondre à vos objectifs.

Nous avons déjà couvert les étapes 1 et 2, l'étape 3 est donc la suivante :

  • Engagez un négociateur efficace, expérimenté et performant en tant que votre agent acheteur.
  • Discutez en détail de vos objectifs, de votre quartier, de vos préférences en matière de propriété et de vos options budgétaires.
  • Armé de tout cela, votre agent saura exactement sur quoi se concentrer et fixera des rendez-vous pour que vous receviez des présentations complètes qui vous indiqueront comment le promoteur et les appartements peuvent répondre à vos objectifs.
  • Une fois que vous avez choisi une unité, votre agent, qui travaille en votre nom, pourra négocier la meilleure affaire possible, préparer le contrat d'achat et recevoir votre acompte. Le contrat est alors remis au bureau du promoteur pour qu'il le signe et vous le communique à son tour. En vertu de la loi de la Floride, cela lui confère un caractère contraignant.
  • Votre agent communiquera alors avec l'agent de titres ou le procureur de clôture pour s'assurer que tout reste sur la bonne voie. Il se mettra notamment en rapport avec votre prêteur, si vous en avez un, pour s'assurer que toutes les finances sont en place pour le jour de la clôture. Votre prêteur ou votre banque transférera en temps voulu à l'agent de clôture le montant final du prêt hypothécaire et tout autre montant nécessaire. Les agents de clôture de Floride ont tendance à ne pas accepter les chèques le jour même.
  • Lorsque votre appartement de luxe sera presque terminé, votre agent aura des noms de contact pour vous afin de pouvoir vous fournir toutes les décorations intérieures et tous les meubles dont vous avez besoin.

7. Quels sont les avantages et les inconvénients de l'achat d'une copropriété hôtelière ?

Un hôtel en copropriété est un développement qui comporte généralement des appartements de style condominium, mais qui fonctionne comme un hôtel. Les propriétaires d'un appartement disposent d'un bien immobilier qui leur appartient mais qui peut être loué à des clients de l'hôtel lorsqu'il serait autrement vacant. Certains promoteurs de premier ordre fusionnent des appartements privés avec des suites d'hôtel pour offrir un style de vie luxueux, des équipements de haute qualité, soutenus par une image de marque forte et une bonne gestion.

Un hôtel en copropriété est un développement qui comporte généralement des appartements de style condominium, mais qui fonctionne comme un hôtel. Les propriétaires d'un appartement disposent d'un bien immobilier qui leur appartient mais qui peut être loué à des clients de l'hôtel lorsqu'il serait autrement vacant. Certains promoteurs de premier ordre fusionnent des appartements privés avec des suites d'hôtel pour offrir un style de vie luxueux, des équipements de haute qualité, soutenus par une image de marque forte et une bonne gestion.

Les avantages d'être propriétaire d'un appartement en copropriété

En considérant leur appartement comme une maison de vacances plutôt que comme une résidence principale à plein temps, les propriétaires disposent d'un logement avec un service de femme de ménage et d'entretien complet, et avec des équipements publics de première classe tels qu'une piscine, un spa, une cuisine gastronomique, un centre d'affaires, éventuellement des magasins haut de gamme, etc.

Le propriétaire et la direction de l'hôtel se mettent d'accord sur la durée probable de leur séjour et sur la fréquence de location. Les propriétaires reçoivent une partie des revenus de la location.

Les inconvénients de la propriété

Premièrement, certains prêteurs ne les considèrent pas toujours comme des investissements avérés. On sait que certains développements antérieurs ont permis de vendre la propriété à un groupe hôtelier de marque différente après quelques années. Cela peut avoir un impact négatif sur les revenus locatifs des clients. Une façon sûre de procéder consiste à demander à votre avocat de passer en revue les petits caractères afin de clarifier ce que le promoteur ou la société de gestion peut et ne peut pas faire à l'avenir.

Les possibilités d'occupation par le propriétaire sont limitées, sauf si vous êtes propriétaire d'un complexe hôtelier dont les suites sont totalement séparées, parce que l'hôtel veut capitaliser sur les revenus de ses clients.

Le revenu des clients dépend du marketing et de la réputation de l'hôtel et de la concurrence que se livrent les autres hôtels pour obtenir des parts de marché. Il n'y a donc aucun contrôle sur les revenus. Les propriétaires ne peuvent pas non plus contrôler les dépenses.

Les frais d'entretien et les taxes foncières ont tendance à être plus élevés que pour un immeuble d'appartements ordinaire en raison du nombre élevé de visites de courte durée des invités et des frais de gestion intégrés.

En raison de leurs antécédents, les banques ont tendance à ne pas accorder de prêts hypothécaires aux investisseurs.

Traditionnellement, les gens sont plus nombreux à vouloir posséder un appartement dans une copropriété, de sorte que le marché potentiel de revente peut être limité si un propriétaire décide de vendre son appartement, à moins que votre copropriété ne soit séparée des suites de l'hôtel.

Les hôtels en copropriété existent à Miami. W Hotel et les résidences South Beach est un exemple parfait de développement d'un hôtel moderne en copropriété. Mais, la plupart des appartements de la plage de Miami ne sont pas des condo-hôtels. Si vous souhaitez explorer ce nouveau concept de condo-hôtel, nous serons ravis de vous en dire plus et de vous représenter en tant qu'agent d'achat.

8. Comment savoir si j'obtiens le meilleur prix ?

Il s'agit d'un marché transparent, de sorte que la détermination de la valeur du marché est simple. Les propriétés de revente sont répertoriées à la vente dans le Multiple Listing Service (MLS) géré par l'Association des agents immobiliers du Grand Miami et des plages. Cela nous donne non seulement des détails sur chaque propriété actuellement sur le marché, mais aussi sur la durée de son inscription, les changements de prix qu'elle a pu avoir, etc.

Revente de biens

Il s'agit d'un marché transparent, de sorte que la détermination de la valeur du marché est simple. Les propriétés de revente sont répertoriées à la vente dans le MLS (Multiple Listing Service) de Miami, géré par l'Association des agents immobiliers du Grand Miami et des plages. Cela nous donne non seulement des détails sur chaque propriété actuellement sur le marché, mais aussi sur la durée de son inscription, les changements de prix qu'elle a pu avoir, etc. Le MLS nous permet également d'accéder facilement aux propriétés sous contrat mais non fermées, et à toutes les propriétés récemment fermées avec le prix réel auquel elles ont été vendues. Les registres des comtés peuvent prendre un mois pour mettre à jour leurs dossiers. Grâce à ces informations et aux détails qui les accompagnent pour chaque appartement, nous pouvons calculer des évaluations précises du marché et conseiller nos clients sur le prix raisonnable à proposer lors de l'achat d'un appartement à vendre à Miami.

Nous avons également un contact direct avec l'agent immobilier qui commercialise chaque propriété afin que nous puissions apprendre tout ce qu'il peut nous transmettre et le transmettre à nos clients.

Nouveau développement

Certains nouveaux développements sont répertoriés sur le MLS de la même manière. Si ce n'est pas le cas, nous connaîtrons les changements de prix qui ont pu se produire au fur et à mesure de l'achèvement et de la vente de chaque phase. Acheter dès qu'une phase est disponible signifie généralement que nos clients obtiennent un meilleur prix.

Une autre raison de nous engager dès que vous commencez à réfléchir à un investissement signifie que nous pouvons vous être plus utiles. Plus tôt nous connaîtrons vos objectifs et votre calendrier, plus nous pourrons vous tenir au courant de l'évolution des développements qui pourraient vous intéresser.

Nous disposons d'un excellent réseau de contacts, de sorte que nous apprenons ce que peuvent contenir les plans de marketing et de tarification d'un promoteur avant qu'ils ne soient officiellement rendus publics. Plus vite nous le savons, plus vite vous le savez. Plus vous en savez, plus vos décisions sont rentables.

Pour les nouveaux projets de développement et les propriétés de revente, nous connaîtrons l'historique de l'établissement du promoteur, de la stabilité financière de la société de gestion, du financement des réserves, de la construction et de l'entretien de la propriété. Nous utilisons tous ces détails pour évaluer la valeur du marché, le prix d'une bonne offre d'ouverture et le prix de clôture final. Nous évaluons également les conditions générales, qui peuvent être plus importantes que le prix d'achat proprement dit. Nous faisons toujours appel à votre avocat pour l'inclure dans votre offre.

Bien que nous agissions en tant qu'agent de l'acheteur, nous recommandons toujours à nos clients de faire rédiger le contrat final par un avocat spécialisé dans l'immobilier. Les investissements de plusieurs millions de dollars sont des transactions importantes, et nous voulons donc qu'un avocat protège les intérêts de notre client une fois que nous sommes arrivés au stade du contrat.

 

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9. Que dois-je savoir lorsque j'achète une propriété à Miami en tant qu'étranger ?

Nos clients étrangers nous posent souvent cette question. Tout d'abord, il est bon de savoir que les États-Unis considèrent les propriétaires étrangers de la même manière que les investisseurs nationaux. Il n'y a donc pas de restrictions telles que des droits de timbre supplémentaires comme il en existe dans de nombreux autres pays. Les honoraires de l'agent immobilier sont couverts par le vendeur, de sorte que nos services sont aussi gratuits pour vous que pour tous nos clients étrangers et nationaux.

Nos clients étrangers nous posent souvent cette question. Tout d'abord, il est bon de savoir que les États-Unis considèrent les propriétaires étrangers de la même manière que les investisseurs nationaux. Il n'y a donc pas de restrictions telles que des droits de timbre supplémentaires comme il en existe dans de nombreux autres pays.

Les honoraires de l'agent immobilier sont couverts par le vendeur, de sorte que nos services sont aussi gratuits pour vous que pour tous nos clients nationaux.

Certains prêteurs ont des conditions d'emprunt supplémentaires, comme un prêt d'un montant inférieur à la valeur du bien, mais nous serons heureux de vous mettre en relation avec une banque basée aux États-Unis. La majorité de nos clients choisissent de travailler avec HSBC ou Citi Private.

Nous gérons l'ensemble du processus et assurons la liaison avec les prêteurs, les agents des vendeurs, les agents en titre, les avocats, etc. Beaucoup de nos clients sont à l'extérieur de la ville ou du pays, c'est pourquoi nous sommes habitués à cette partie du service à la clientèle. Il est également utile que nous effectuions nos transactions en plusieurs langues. Hablamos español, y falamos portuguese, e noi parliamo italiano.

 

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10. Quelles sont les implications fiscales de l'achat d'un appartement de luxe à Miami ?

Premièrement, les propriétaires étrangers sont traités de la même manière que les propriétaires nationaux en ce qui concerne la plupart des taxes. La Floride n'ayant pas d'impôt sur le revenu, les impôts fonciers ont tendance à être un peu plus élevés en termes de taux d'imposition de la propriété que dans certains autres États. Cela dit, les prix à Miami représentent un tiers ou la moitié de ceux de New York, ce qui atténue le coût total. En outre, avec toutes les possibilités d'exonération fiscale offertes aux investisseurs propriétaires, beaucoup d'entre eux ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs pendant les 10 à 15 années qui suivent leur accession à la propriété.

Premièrement, les propriétaires étrangers sont traités de la même manière que les propriétaires nationaux en ce qui concerne la plupart des taxes. La Floride n'ayant pas d'impôt sur le revenu, les impôts fonciers ont tendance à être un peu plus élevés en termes de taux d'imposition de la propriété que dans certains autres États. Cela dit, les prix à Miami représentent un tiers ou la moitié de ceux de New York, ce qui atténue le coût total. En outre, avec toutes les possibilités d'exonération fiscale offertes aux investisseurs propriétaires, beaucoup d'entre eux ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs pendant les 10 à 15 années qui suivent leur accession à la propriété.

Les principaux propriétaires de biens immobiliers résidentiels peuvent "posséder" leur maison. L'accession à la propriété présente trois avantages. Jusqu'à 50 000 $ de la valeur imposable de la propriété ne seront pas soumis à l'impôt foncier, il y a une limite quant à l'augmentation des taux d'impôt foncier au cours d'une année donnée. Cette limite cumulative peut avoir un avantage substantiel au fil des ans. Le troisième avantage est que la limite cumulée de la propriété peut être transférée à une autre résidence principale si vous décidez de vendre et d'acheter ailleurs en Floride

La Floride accorde un rabais de 4 % sur la taxe foncière due pour le paiement du montant de l'année prochaine avant le mois de novembre de cette année. Un dollar économisé est un dollar gagné.

De nombreux investisseurs étrangers demandent à leur avocat de créer une société à l'étranger dans un pays approprié, afin d'éviter les revenus de la propriété, etc. Nous conseillons à nos clients de demander conseil aux spécialistes fiscaux de leur propre pays, afin qu'ils réduisent au minimum toutes les obligations fiscales.

Les ventes de copropriétés sont soumises à l'impôt fédéral sur les gains en capital (CGT) sur le bénéfice de la vente. La loi fédérale permet toutefois aux vendeurs de différer totalement tout impôt sur les gains en capital en utilisant le processus d'échange 1031 et en achetant une autre propriété approuvée dans un délai prédéterminé. Les échanges 1031 comportent une série de mesures spécifiques à suivre, et votre avocat veillera à ce que tout soit fait en conséquence. L'impôt sur les gains en capital sera reporté jusqu'à ce qu'il y ait une vente finale, si vous décidez de liquider et de ne pas acheter une autre propriété.

Un propriétaire étranger qui vend aura 15 % du prix de vente retenu jusqu'à ce que l'Internal Revenue Service (IRS) soit convaincu que tous les impôts dus sont payés. Le montant restant est alors remboursé.

 

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11. Quels services après achat proposez-vous pour gérer mes biens d'investissement ?

C'est souvent l'une des dernières questions que posent nos clients lorsque nous commençons à chercher leur nouvel appartement haut de gamme. Nos clients sont si nombreux à vivre hors de l'État qu'ils veulent savoir que leur investissement est entre de bonnes mains tout au long de l'année. Nous disposons d'un "service de gestion immobilière légère". Nous proposons également un service complet de gestion immobilière par l'intermédiaire d'un partenaire local de Miami.

C'est souvent l'une des dernières questions que posent nos clients lorsque nous commençons à chercher leur nouvel appartement haut de gamme. Nos clients sont si nombreux à vivre hors de l'État qu'ils veulent savoir que leur investissement est entre de bonnes mains tout au long de l'année.

Nous disposons d'un "service de gestion immobilière légère". Nous avons également un service complet de gestion immobilière par l'intermédiaire d'un partenaire local de Miami. Nous le ferons :

Commercialisez votre propriété, de manière exhaustive, pour vous trouver le bon locataire, aux bonnes conditions et au bon montant de loyer pour votre propriété. Nous procédons à une vérification complète des locataires (et pas seulement à une vérification de leur solvabilité), puis nous préparons les documents de location. Nous nous occupons également des renouvellements et des résiliations de baux.

Les associations de copropriétaires sélectionnent également les locataires. Nous vous aidons donc à remplir le dossier de candidature au conseil de copropriété, afin que tout se passe bien et rapidement et que vous ayez un minimum de temps d'inoccupation.

Les réparations et l'entretien sont importants, c'est pourquoi nous disposons d'une équipe d'entrepreneurs agréés pour faire face à toute éventualité. Nous disposons également d'un système efficace pour faire face aux situations d'urgence.

Du début à la fin, nous tenons nos clients et leurs locataires informés, de sorte que personne n'a jamais besoin de se demander ce qui se passe ou ce qui pourrait se passer ensuite.

 

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