Acheter des produits existants

Si vous souhaitez utiliser le bien immédiatement ou obtenir un retour immédiat sur votre investissement locatif, le marché de l'immobilier existant est la seule voie à suivre. Un acheteur au comptant ou un acheteur dont le financement est déjà en place peut conclure l'achat de l'appartement de son choix et en devenir propriétaire dans un délai de 30 à 60 jours environ.

Une autre raison d'acheter un appartement existant est que l'acheteur n'a pas besoin d'imagination. Tout ce qui concerne l'appartement, son état de finition, la fonctionnalité de tout ce qui se trouve dans l'appartement et dans les installations communes, etc., les vues, l'approche de la société de gestion en matière de satisfaction des propriétaires, les comptes de l'association, les réserves, etc. sont connus. Si vous souhaitez devenir propriétaire d'un appartement générant des revenus, le programme aura également un historique connu des locations et des taux d'inoccupation.

Il est également plus facile d'obtenir un financement pour un appartement existant, car le prêteur a accès aux mêmes données, dont certaines lui serviront à déterminer s'il accordera un prêt à un acheteur potentiel.

Acheter une pré-construction

Il s'agit d'un processus à plus long terme qui peut nécessiter davantage de liquidités. La réputation du promoteur et ses propres bailleurs de fonds influencent le prêteur résidentiel dans l'octroi d'un prêt avant la construction. Le prêt peut être soumis à un dépôt plus important que pour l'achat d'un bien immobilier existant. Une fois approuvé, le prêt est remboursé en fonction des étapes prédéterminées du processus de construction.

Il convient de noter que certains promoteurs préfèrent un acheteur au comptant pour leurs ventes avant construction. En effet, il est moins coûteux et plus rapide pour eux de vendre à un acheteur au comptant qu'à un acheteur qui fait intervenir son propre prêteur dans le contrat. Le paiement en espèces peut également jouer un rôle dans la négociation du prix.

L'avantage d'acheter un bien immobilier en phase de préconstruction à Miami est que les promoteurs souhaitent bénéficier d'un apport de fonds pour financer les travaux de construction. En retour, le prix de la préconstruction devrait être inférieur au prix final, surtout si le projet prend deux ou quatre ans avant d'être achevé. Cela permet à l'acheteur de préconstruction de réaliser un profit précoce et substantiel. Cela est d'autant plus vrai que les indicateurs économiques laissent présager un marché immobilier positif à long terme.

L'achat d'un appartement avant la construction présente un autre avantage. L'acheteur obtient un appartement neuf qui n'a jamais été habité. C'est très important pour beaucoup de nos clients. La finition finale peut être personnalisée pour répondre à vos propres goûts. Il est plus compliqué de rénover un appartement existant.

L'inconvénient d'acheter un logement avant sa construction est que le promoteur n'autorisera aucune"condition d'hypothèque". Si, au moment de la clôture, l'acheteur ne peut obtenir un prêt hypothécaire ou ne dispose pas des liquidités nécessaires, il perdra son acompte. Les prêteurs du promoteur ne veulent pas se retrouver à la table des négociations avec un acheteur pour découvrir qu'il n'a pas la capacité de conclure !  

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"Ce qu'il faut savoir quand on achète un appartement en construction à Miami".

Toutes les personnes qui travaillent au bureau de vente de l'immeuble ne travaillent que pour le promoteur. Ils ne travaillent pas pour l'acheteur, même s'ils sont très gentils. L'équipe de vente cherche à maximiser les profits du promoteur et n'a aucune obligation envers l'acheteur. Ils peuvent "oublier" de vous dire qu'un bâtiment va probablement être construit devant et gâcher votre vue. Ou qu'une station de transfert d'ordures va être construite à côté. Il est très important de le savoir. Mais ne pariez pas que l'équipe de promotion immobilière vous donnera un indice à ce sujet. S'adresser directement au promoteur pour acheter un appartement est une mauvaise décision, même si beaucoup d'acheteurs mal avisés s'y laissent prendre.

Dans la plupart des cas, l'agent de l'acheteur est gratuit, car son coût est déjà intégré dans les chiffres. Un acheteur peut penser qu'il va faire une bonne affaire s'il se présente sans courtier, mais il n'a probablement qu'une connaissance limitée du marché et ne sait pas ce qu'il ne sait pas. Cela peut s'avérer dangereux lorsqu'il s'agit de l'une des transactions les plus importantes de sa vie.  

Un agent immobilier a deux rôles principaux. Le premier est d'utiliser sa connaissance approfondie de Miami, de ses quartiers et des propriétés disponibles pour donner aux acheteurs des informations détaillées et précieuses. Il connaît les bons et les mauvais promoteurs et partagera ces informations avec les acheteurs, mais ne les rendra jamais publiques.

Ainsi, l'acheteur sera parfaitement équipé pour prendre les meilleures décisions sur ce qu'il veut acheter, où il veut acheter, combien il veut payer et à quelles conditions. Vous avez vos objectifs et vos préférences, votre liste de choses à faire, à avoir, à ne pas faire et à éviter. Armé de cette liste, votre agent pourra vous aider à évaluer tous les aspects de votre décision. Chaque quartier, chaque lotissement et chaque appartement sera testé à l'aune de votre liste. Seul un agent immobilier expérimenté peut le faire efficacement pour vous et votre famille.

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"Pourquoi vous avez besoin d'un agent immobilier expérimenté à Miami ?

Nous avons déjà couvert les étapes 1 et 2, l'étape 3 est donc la suivante :

• Faites appel à un négociateur expérimenté et efficace en tant qu'agent d'achat.
• Discutez en détail de vos objectifs, du quartier, de vos préférences en matière de propriété et de vos options budgétaires.
• Armé de tous ces éléments, votre agent saura exactement où se concentrer et fixer des rendez-vous pour que vous puissiez bénéficier de présentations complètes sur la manière dont le promoteur et les appartements peuvent répondre à vos objectifs.
• Une fois que vous avez choisi une unité, votre agent, travaillant en votre nom, sera en mesure de négocier la meilleure offre possible, de préparer le contrat d'achat et de recevoir votre acompte. Le contrat est alors remis au bureau du promoteur pour qu'il le signe et vous le communique. En vertu de la loi de Floride, cela le rend contraignant.
• À partir de ce moment-là, votre agent communiquera avec l'agent immobilier ou l'avocat chargé de la clôture pour s'assurer que tout se déroule comme prévu. Il devra notamment se mettre en rapport avec votre prêteur, si vous en avez un, afin de s'assurer que toutes les conditions financières sont réunies pour le jour de la clôture. Votre prêteur ou votre banque virera le montant final de l'hypothèque et tout autre montant nécessaire à l'agent de clôture en temps voulu. Les agents de clôture de Floride n'acceptent généralement pas les chèques le jour même.
• Lorsque votre appartement de luxe sera presque achevé, votre agent aura des noms de personnes à contacter pour qu'il puisse vous fournir tous les éléments de décoration intérieure et d'ameublement dont vous avez besoin.

Un condo-hôtel est un ensemble d'appartements en copropriété qui fonctionne comme un hôtel. Les propriétaires d'un appartement disposent d'un titre de propriété qui leur appartient, mais qui peut être loué à des clients de l'hôtel lorsqu'il est inoccupé. Certains promoteurs haut de gamme fusionnent des appartements privés avec des suites d'hôtel pour offrir un style de vie luxueux, des équipements de haute qualité, soutenus par une image de marque forte et une bonne gestion.

Les avantages d'être propriétaire d'un appartement en copropriété

En considérant leur appartement comme une résidence de vacances plutôt que comme une résidence principale à plein temps, les propriétaires disposent d'un logement avec un service de ménage et d'entretien complet, ainsi que d'installations publiques de première classe telles que piscine, spa, restaurants raffinés, centre d'affaires, éventuellement des boutiques haut de gamme, etc.

Le propriétaire et la direction de l'hôtel se mettent d'accord sur la durée de leur séjour et sur la fréquence de location. Les propriétaires reçoivent une partie des revenus de la location.

Les inconvénients de la propriété

Tout d'abord, ils ne sont pas toujours considérés comme des investissements éprouvés par certains prêteurs. Certains projets antérieurs étaient connus pour vendre la propriété à un groupe hôtelier d'une autre marque après quelques années. Cela peut avoir un impact négatif sur les revenus locatifs des clients. Il est prudent de demander à votre avocat d'examiner les clauses en petits caractères pour clarifier ce que le promoteur ou la société de gestion peut ou ne peut pas faire à l'avenir.

Les possibilités d'occupation par le propriétaire sont limitées, à moins que vous ne soyez propriétaire d'un ensemble de suites hôtelières totalement séparées parce que l'hôtel veut capitaliser sur les revenus de ses clients.

Les revenus des clients dépendent du marketing et de la réputation de l'hôtel, ainsi que de la concurrence que se livrent les autres hôtels pour gagner des parts de marché. Il n'y a donc aucun contrôle sur les revenus. Les propriétaires ne peuvent pas non plus contrôler les dépenses.

Les frais d'entretien et les taxes foncières sont généralement plus élevés que dans un immeuble d'habitation ordinaire en raison du nombre élevé de visites d'hôtes de courte durée et des frais de gestion intégrés.

En raison de leurs antécédents, les banques ont tendance à ne pas accorder de prêts hypothécaires aux investisseurs.

Le marché de la revente potentielle peut donc être limité si un propriétaire décide de vendre son appartement, à moins que celui-ci ne soit séparé des suites de l'hôtel.

Il existe des hôtels en copropriété à Miami. Le W Hotel and Residences South Beach est un parfait exemple de développement moderne d'un hôtel en copropriété. Mais la plupart des condos de Miami Beach ne sont pas des hôtels-condos. Si vous souhaitez explorer ce nouveau concept d'hôtel-condo, nous serons ravis de vous en dire plus et de vous représenter en tant qu'agent d'achat.

Bien de revente

Il s'agit d'un marché transparent, la détermination de la valeur marchande est donc simple. Les biens immobiliers en revente sont répertoriés dans le Miami MLS (Multiple Listing Service) géré par la Realtor Association of Greater Miami and the Beaches (Association des agents immobiliers du Grand Miami et des plages). Cela nous permet non seulement de connaître les détails de chaque bien actuellement sur le marché, mais aussi de savoir depuis combien de temps il est répertorié, quelles modifications de prix il a pu subir, etc. Le MLS nous permet également d'accéder facilement aux propriétés qui sont sous contrat mais qui n'ont pas encore été vendues, ainsi qu'à toutes les propriétés récemment vendues, avec le prix de vente réel. Les registres du comté peuvent prendre un mois pour être mis à jour. Grâce à ces informations et aux détails concernant chaque appartement, nous pouvons calculer des évaluations précises du marché et conseiller nos clients sur le prix d'une offre raisonnable lors de l'achat d'appartements à vendre à Miami.

Nouveau développement

Certains nouveaux projets sont répertoriés sur le MLS de la même manière. Si ce n'est pas le cas, nous saurons quelles ont été les variations de prix au fur et à mesure de l'achèvement et de la vente de chaque phase. En achetant dès qu'une phase est disponible, nos clients obtiennent généralement un meilleur prix.

Une autre raison d'engager un agent dès que vous commencez à envisager un investissement est qu'il peut vous être plus utile. Plus tôt nous connaissons les objectifs et le calendrier de nos acheteurs, plus nous pouvons les tenir au courant de ce qui se passe dans les projets qui les intéressent.

Un courtier expérimenté dispose généralement d'un excellent réseau de contacts et apprend souvent en premier ce que peuvent contenir les plans de marketing et de tarification d'un promoteur avant qu'ils ne soient officiellement rendus publics. Plus un courtier est informé tôt d'un projet, plus il peut être utile à l'acheteur. 

Qu'il s'agisse d'un nouveau projet ou d'une revente, un courtier expérimenté connaîtra l'historique du promoteur, la stabilité financière de la société de gestion, le niveau de financement des réserves, la qualité de la construction (sur la base des antécédents du promoteur et de l'entrepreneur), et la qualité de l'entretien du bien.et la qualité de l'entretien du bien. Un courtier expérimenté utilisera tous ces détails pour évaluer la valeur du marché, ce que pourrait être un bon prix d'offre initial et ce que pourrait être le prix final de clôture. Pour certains acheteurs, les termes et conditions peuvent être les éléments les plus importants à négocier, c'est pourquoi nous engageons toujours un avocat pour nos clients.

Bien que nous agissions en tant qu'agent d'achat, nous recommandons toujours à nos clients de faire rédiger le contrat final par un avocat spécialisé dans l'immobilier. Les investissements de plusieurs millions de dollars sont des transactions importantes, et nous voulons donc qu'un avocat protège les intérêts de nos clients une fois que nous avons atteint le stade du contrat.

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"Pensez à la revente lorsque vous achetez un appartement à Miami".

"Les appartements à vendre à Miami sont beaucoup moins chers que dans les autres villes du monde.

Nos clients étrangers posent souvent cette question. Tout d'abord, il est bon de savoir que les États-Unis considèrent les propriétaires immobiliers étrangers de la même manière que les investisseurs nationaux. Il n'y a donc pas de restrictions telles que des droits de timbre supplémentaires, comme c'est le cas dans de nombreux autres pays.

Les honoraires du courtier immobilier sont couverts par le vendeur, de sorte que nos services sont aussi gratuits pour vous qu'ils le sont pour tous nos clients nationaux.

Certains prêteurs imposent des conditions d'emprunt supplémentaires, telles qu'un rapport prêt/valeur inférieur, mais nous nous ferons un plaisir de vous mettre en relation avec une banque basée aux États-Unis. La majorité de nos clients choisissent de travailler avec HSBC ou Citi Private.

Nous gérons l'ensemble du processus et assurons la liaison avec les prêteurs, les agents des vendeurs, les agents immobiliers, les avocats, etc. Beaucoup de nos clients sont en dehors de la ville ou du pays, nous sommes donc habitués à cette partie du service à la clientèle. Nous sommes donc habitués à cette partie du service à la clientèle. Il est également utile que nous fassions des affaires en plusieurs langues. Nous parlons l'espagnol, le portugais et l'italien.

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"Questions fiscales et juridiques pour les étrangers qui achètent des biens immobiliers aux États-Unis".

"Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers aux États-Unis ?

Tout d'abord, les propriétaires étrangers sont traités de la même manière que les propriétaires nationaux en ce qui concerne la plupart des impôts. La Floride n'ayant pas d'impôt sur le revenu, les taxes foncières ont tendance à être un peu plus élevées que dans d'autres États. Cela dit, les prix à Miami sont inférieurs d'un tiers ou de la moitié à ceux de la ville de New York, ce qui atténue le coût total. De plus, grâce à toutes les déductions fiscales dont bénéficient les investisseurs-propriétaires, nombre d'entre eux ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs pendant les 10 à 15 années qui suivent l'acquisition de la propriété.

Les propriétaires d'une résidence principale peuvent "cultiver" leur maison. Le homestead présente trois avantages. Jusqu'à 50 000 dollars de la valeur imposable de la propriété ne seront pas soumis à l'impôt foncier, il y a une limite à l'augmentation des taux d'imposition foncière au cours d'une année donnée. Cette limite cumulative peut avoir un effet bénéfique considérable au fil des ans. Le troisième avantage est que la limite accumulée peut être transférée à une autre résidence principale si vous décidez de vendre et d'acheter ailleurs en Floride.

Autre point mineur, la Floride accorde un rabais de 4 % sur la taxe foncière due pour le paiement du montant de "l'année prochaine" avant le mois de novembre de "l'année en cours". Un dollar économisé est un dollar gagné.

De nombreux investisseurs étrangers demandent à leur avocat de créer une société à l'étranger dans un pays approprié, afin d'éviter d'avoir à payer des impôts sur les biens immobiliers, etc. Nous conseillons à nos clients de prendre conseil auprès des spécialistes fiscaux de leur pays, afin de minimiser toutes les obligations fiscales.

Les ventes de condominiums sont soumises à l'impôt fédéral sur les plus-values (CGT) sur le bénéfice de la vente. La loi fédérale permet toutefois aux vendeurs de reporter entièrement l'impôt sur les plus-values en utilisant la procédure d'échange 1031 et en achetant une autre propriété approuvée dans un délai prédéterminé. Les échanges 1031 comportent un ensemble spécifique d'étapes à suivre, et votre avocat veillera à ce que tout soit fait en conséquence, et que l'impôt sur les gains en capital soit reporté jusqu'à la vente finale, si vous décidez de liquider et de ne pas acheter une autre propriété.

Un propriétaire étranger qui vend son bien se verra retenir 15 % du prix de vente jusqu'à ce que l'Internal Revenue Service (IRS) s'assure que tous les impôts dus ont été payés. Le montant restant est alors remboursé.

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"Impôts sur les biens immobiliers et taxes connexes"

"Informations sur la taxe sur l'immobilier de luxe à Miami dont vous devez être conscient

C'est souvent l'une des dernières questions que posent nos clients lorsque nous commençons à chercher leur nouvel appartement haut de gamme. Un grand nombre de nos clients vivent à l'étranger et veulent être sûrs que leur investissement est entre de bonnes mains tout au long de l'année.

Nous disposons d'un "service de gestion immobilière léger". Nous proposons également un service complet de gestion immobilière par l'intermédiaire d'un partenaire local à Miami. Nous nous chargeons de.. :

Nous commercialisons votre bien immobilier de manière exhaustive afin de trouver le bon locataire, aux bonnes conditions et au bon montant de loyer pour votre bien immobilier. Nous procédons à une sélection complète des locataires (nous ne nous contentons pas de vérifier leur solvabilité), puis nous préparons les documents relatifs au bail. Nous nous occupons également des renouvellements et des résiliations de bail.

Les associations de copropriétaires sélectionnent également les locataires. Nous vous aidons donc à constituer le dossier de candidature pour l'association de copropriétaires, afin que tout se passe bien et rapidement, et que vous ayez un temps d'inoccupation minimal.

Les réparations et l'entretien sont importants, c'est pourquoi nous disposons d'une équipe d'entrepreneurs agréés pour faire face à toute éventualité. Nous disposons également d'un système efficace pour faire face aux urgences.

Du début à la fin, nous tenons nos clients et leurs locataires parfaitement au courant, de sorte que personne n'ait jamais à se demander ce qui se passe ou ce qui risque de se passer.

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