QUESTIONS FISCALES ET JURIDIQUES

Pour les étrangers qui achètent des biens immobiliers aux États-Unis

DEMANDER UNE RÉUNION

RÉPONSES AUX QUESTIONS FRÉQUENTES DES ACHETEURS ET VENDEURS ÉTRANGERS DE BIENS IMMOBILIERS À NEW YORK PAR PIERRE DEBBAS, ESQ. DE ROMER DEBBAS LLP

Vous voulez en savoir plus ? Consultez notre Guide de l'acheteur étranger :

GUIDE DE L'ACHETEUR ÉTRANGER

1. Un citoyen étranger peut-il acheter une propriété aux États-Unis ?

 

Oui, un citoyen étranger peut acheter une propriété aux États-Unis. Les coopératives (coops) peuvent être très difficiles à acheter pour les étrangers et ne sont peut-être pas le meilleur type de propriété pour un non citoyen américain, car les coopératives ont généralement de nombreuses restrictions, y compris la sous-location. Par conséquent, la plupart des étrangers trouvent plus facile d'acheter un condominium (condo). Les conseils d'administration des coopératives interrogent tous les acheteurs, quelle que soit leur nationalité, et sont légalement en mesure d'accepter ou de refuser un acheteur sans aucune raison. Ce processus d'entretien nécessite un long examen des informations personnelles et financières de l'acheteur, et il est peu probable que les conseils des coopératives s'adressent à des propriétaires qui ne vivent pas principalement dans la propriété. Les copropriétés, cependant, ont souvent un processus d'examen beaucoup plus simple, dans lequel le conseil de copropriété renonce à ce qu'on appelle le "droit de premier refus", qui lui donne le privilège d'acheter des appartements avant les acheteurs extérieurs. Les appartements en copropriété permettent également aux acheteurs de sous-louer leurs propriétés et de faire leur achat en utilisant un trust, une SARL nationale, ou même une société étrangère. Chacune de ces structures d'entreprise peut contribuer à donner aux acheteurs une protection supplémentaire contre la responsabilité, et accorde également des avantages fiscaux aux acheteurs étrangers.

 

En savoir plus sur la différence entre Condo et Coop

2. Que signifie "FIRPTA" ?

 

L'impôt sur les investissements étrangers en biens immobiliers (FIRPTA) est une retenue à la source que tous les vendeurs étrangers de biens immobiliers sont tenus de payer afin de s'assurer que le vendeur est à jour de toutes ses obligations fiscales actuelles envers l'Internal Revenue Service (IRS). Cet impôt représente entre 10 et 15 % de la vente totale, mais il est également remboursable si le vendeur a payé tous ses impôts, y compris l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les plus-values et autres.

3. Quelles taxes les acheteurs étrangers doivent-ils payer lorsqu'ils cherchent à acheter un appartement à New York ?

 

Le statut d'étranger non-résident d'un acheteur ne donne pas lieu en soi à des taxes supplémentaires spécifiques. Tous les acheteurs de biens immobiliers, y compris les citoyens américains, peuvent potentiellement payer une partie de ces taxes lorsqu'ils achètent des propriétés à Manhattan :

 

  • Pour les achats supérieurs à 1 000 000 $, il existe une "taxe de résidence" de 1 % qui passe à 4 % pour les propriétés dont le prix est supérieur à 25 millions de dollars.
  • Certains biens immobiliers - certains types de nouveaux développements - les promoteurs immobiliers peuvent exiger de l'acheteur qu'il paie les "droits de mutation", qui sont perçus à la fois au niveau de la ville et de l'État. La ville de New York applique une taxe de 1 % pour les ventes inférieures à 500 000 dollars et de 1,425 % pour les ventes supérieures à ce prix. La taxe de transfert de l'État de New York est de 0,4 % pour toutes les ventes. Cette taxe n'est pas quelque chose que les acheteurs devront payer si leur propriété n'est pas un nouveau développement.
  • Pour les acheteurs qui obtiennent un financement pour leur achat, il y aura également une "taxe d'enregistrement hypothécaire", dont le prêteur paie toujours 0,25 %. Lors de l'achat d'un appartement à New York, pour les ventes inférieures à 500 000 dollars, cette taxe s'élève à 2,05 % (donc 1,8 % à payer par l'acheteur), et pour toutes les autres ventes, la taxe est de 2,175 % (donc 1,925 % à payer par l'acheteur).

 

Rapport sur le marché immobilier de New York

4. Quelles taxes les vendeurs étrangers paient-ils lorsqu'ils vendent des biens immobiliers à New York ?

 

Les vendeurs étrangers seront responsables de la FIRPTA (voir ci-dessus) et des impôts sur les plus-values. Au niveau fédéral, l'impôt sur les plus-values s'élève à 21 % de la plus-value nette, qui est le montant que le vendeur gagne sur une vente après avoir soustrait le prix d'achat initial qu'il a payé, les frais de clôture et les coûts de toute amélioration apportée à la propriété. La ville de New York applique également un impôt sur les plus-values spécifiquement aux vendeurs non résidents, qui s'élève à 8,82 %.

5. Les propriétaires étrangers de biens américains sont-ils tenus de payer les droits de succession ?

 

Le "droit de succession" est un impôt qui doit être payé au décès d'une personne. Pour les citoyens étrangers qui possèdent des biens aux États-Unis au moment de leur décès. Dans l'État de New York, le taux maximum de l'impôt sur les successions est de 16 %. Au niveau fédéral, les États-Unis prélèvent jusqu'à 40 % environ. Les citoyens américains et certains citoyens étrangers dont le pays d'origine a conclu certaines conventions fiscales avec les États-Unis bénéficient d'exonérations élevées, jusqu'à 11,2 millions de dollars par personne (ou 22,4 millions de dollars par couple). Les citoyens non américains ne bénéficient que d'une Exemption de 60 000 $. Par conséquent, les propriétaires étrangers peuvent vouloir structurer l'opération de manière à éviter les droits de succession ou à se prémunir contre ceux-ci.

6. Existe-t-il des moyens d'alléger la charge des droits de succession ?

 

Le moyen le plus courant pour les ressortissants étrangers d'éviter de payer les droits de succession est de créer une société à responsabilité limitée (LLC) dans l'État de New York. Ensuite, une société offshore est créée (par exemple, une société des îles Vierges britanniques, ou "BVI") pour prendre la propriété exclusive de la LLC. Au décès du propriétaire, ce ne sont pas les biens qui sont transmis à ses héritiers, mais des actions de la BVI, qui est une société étrangère et n'est donc pas soumise aux droits de succession.

7. Quels sont les avantages ou les inconvénients liés à l'achat d'un bien immobilier en tant que particulier ?

 

Les particuliers paient des impôts sur les plus-values à un taux maximum légèrement plus élevé (23,8 %) que les personnes morales paient leurs impôts fédéraux (21 %). Pour un citoyen étranger qui pourrait vendre une propriété aux États-Unis, cela signifie qu'il y a de légers avantages fiscaux sur les plus-values à vendre en tant que BVI possédant une LLC nationale par rapport à un particulier. De plus, en structurant l'achat en utilisant une BVI possédant une LLC nationale, le propriétaire évitera les droits de succession. En achetant uniquement au nom d'une LLC, le propriétaire sera soumis aux droits de succession à son décès. 

 

Les principaux inconvénients de l'achat d'un bien immobilier en tant que particulier sont la responsabilité et l'absence de vie privée. Les particuliers sont susceptibles d'être poursuivis en justice, tandis qu'une SARL peut protéger les actifs étrangers d'un acheteur étranger de toute responsabilité. En outre, les particuliers sont tenus d'enregistrer leurs informations de base auprès de la ville et de l'État de New York chaque fois qu'ils achètent une propriété, et ces informations sont rendues publiques.

8. Quels sont les avantages ou les inconvénients de l'achat d'un bien immobilier en tant que société par actions ou société à responsabilité limitée ?

 

Les principaux avantages de l'achat en tant que société ou SARL sont une protection supplémentaire de la vie privée de l'acheteur étranger et une protection supplémentaire de la responsabilité (voir ci-dessus). Il existe deux principales façons d'acheter un bien immobilier par le biais d'une SARL, chacune ayant ses propres avantages et inconvénients :

 

  • Acheter en tant que LLC avec l'acheteur étranger comme membre unique permet à l'acheteur d'être imposé sur les plus-values à un taux individuel maximum de 23,8% contre le taux des sociétés de 21%, mais laisse le propriétaire sensible aux droits de succession.
  • Acheter en tant que SARL avec une entité étrangère (telle qu'une BVI) comme membre unique permet à l'acheteur d'éviter les droits de succession à son décès, mais l'ouvrira au paiement d'impôts sur les plus-values à un taux d'imposition des sociétés pouvant atteindre 21 %.

9. Quelle sera l'incidence de la convention fiscale de mon pays d'origine sur mes obligations fiscales ?

 

Les pays concluent régulièrement des conventions fiscales afin de déterminer comment les citoyens et les entreprises de chaque pays seraient imposés par l'autre pays. Les États-Unis ont conclu un grand nombre de ces conventions avec d'autres pays, et ces conventions déterminent les taux d'imposition et les exemptions de certains types de revenus. Les détails de ces conventions varient considérablement. Certaines conventions prévoient une exonération supplémentaire pour les étrangers en ce qui concerne les droits de succession, leur permettant d'exonérer jusqu'à 11,2 millions de dollars. D'autres conventions ne couvrent pas du tout les droits de succession, limitant l'exonération des droits de succession d'un acheteur étranger à 60 000 dollars.

 

Visitez le site web de l'IRS au lien suivant afin de voir les détails du traité de votre pays, s'il a un tel traité avec les États-Unis. 

10. Qu'est-ce que un I.R.C. 1031 change et les acheteurs étrangers peuvent-ils l'utiliser ?

 

Lorsqu'un investisseur vend un bien d'investissement, il peut reporter tous ses impôts sur les plus-values s'il choisit d'investir 100 % de sa plus-value nette de la vente dans l'achat d'un nouveau bien d'investissement aux États-Unis. Il s'agit d'une "transaction 1031", qu'un acheteur étranger peut utiliser pour éviter l'impôt sur les plus-values ainsi que la retenue à la source FIRPTA (voir ci-dessus). Notez que si un vendeur étranger choisit d'utiliser cet échange, il doit identifier son nouveau bien d'investissement dans les 45 jours suivant la vente, et doit clôturer cette propriété dans les 180 jours.

 

"Comment investir dans l'immobilier

 

PRÉVOIR UNE
RÉUNION EN PERSONNE AVEC NOTRE ÉQUIPE

PROGRAMMER UNE RÉUNION

Ai-je besoin d'un agent immobilier ?