En 2018, le nombre d'appartements neufs à vendre à Manhattan était si élevé que certains rapports indiquaient que cette offre excédentaire allait faire plonger le marché immobilier. Bien sûr, cela ne s'est pas produit et, après les événements qui se sont déroulés au cours des dernières années, nous sommes dans la situation exactement inverse.
Nous nous attendons maintenant à ce que le nombre d'appartements neufs à vendre à Manhattan New York dans les prochaines années soit faible (en particulier dans les quartiers de premier ordre), ce qui entraînera une contrainte sur l'offre et, par conséquent, une pression à la hausse sur les prix des logements du côté de l'offre.
Il existe six facteurs principaux qui ont ou auront un impact sur l'offre de propriétés à vendre à Manhattan.
Tout d'abord, les ventes record de logements en 2021 et en 2022 ont permis d'épuiser une grande partie des stocks excédentaires de nouveaux projets. Si l'année 2020 a été un échec pour les ventes de biens immobiliers à New York, car le Covid s'est d'abord installé ici, une fois les vaccins sortis et les promoteurs immobiliers ayant baissé leurs prix, tout le monde voulait une maison à Manhattan. En conséquence, les ventes de copropriétés, et les ventes de nouveaux projets, en particulier, ont explosé.
Deuxièmement, depuis Covid, il y a eu beaucoup moins de ventes de terrains même si les prix des terrains à New York NY ont chuté de 50% depuis le pic du marché en 2018, il n'y a donc pas grand-chose dans le pipeline potentiel basé sur les ventes de terrains.
Troisièmement, la loi qui autorisait les abattements fiscaux 421a, 421g et J-51, qui encourageaient le développement en réduisant considérablement les taxes foncières pour les promoteurs et/ou les acheteurs individuels, a expiré. L'expiration de ces abattements rend la construction plus coûteuse. Il n'y a tout simplement pas de volonté politique à NYC pour inciter les promoteurs à construire des condos ou des immeubles locatifs. Récemment, nous avons vu des projets proposés avec 30% de logements abordables rejetés par des membres gauchistes du conseil municipal local, alors que les membres demandent une exigence de 50% (Projet One45) et même 100% (World Trade Center 5) de logements abordables. Dans ce contexte, il ne faut pas s'attendre à ce que beaucoup de choses soient construites à New York.
Quatrièmement, les conversions de location en copropriété ont disparu après que, le 1er août 2019, l'État de New York a adopté des règles onéreuses qui pénalisaient les propriétaires d'immeubles dans le but de protéger les locataires. Actuellement, il n'y a pratiquement aucun projet de conversion en copropriété dans le pipeline en raison de ces nouvelles règles et aucun prévu à l'avenir, à moins que la loi ne soit modifiée.
Cinquièmement, l'augmentation rapide des coûts due aux perturbations de la chaîne d'approvisionnement causées par Covid et l'augmentation rapide des taux de financement sont d'énormes vents contraires pour la création de nouveaux stocks de développement. Seuls les véritables projets d'ultra et de super luxe disposeront d'une marge suffisante pour couvrir les augmentations potentielles à deux chiffres des coûts, et les stocks du segment non luxueux ne seront tout simplement pas construits avant que l'inflation ne se calme. La hausse rapide des taux de financement mettra également un frein aux projets des promoteurs.
Enfin, la guerre de la Fed contre l'inflation a conduit à la hausse la plus rapide de l'histoire des taux hypothécaires résidentiels. Les propriétaires qui ont acheté ou refinancé au cours des deux dernières années, lorsque les taux étaient exceptionnellement bas, ont maintenant un prêt hypothécaire de type "menottes dorées", qui les lie à leur propriété pour de nombreuses années. Il est difficile de justifier l'abandon d'un taux hypothécaire de 2,5 % sur un appartement de deux chambres pour un taux de 6 % sur un appartement de trois chambres. Cela ne peut que contribuer à la faiblesse de l'offre future et réduire la mobilité.
Étant donné le temps qu'il faut pour qu'un nouveau développement arrive sur le marché à New York et tous les vents contraires qui s'opposent au développement ces jours-ci, y compris les vents contraires politiques, Manhattan connaîtra une pénurie d'inventaire dans les cinq prochaines années, en particulier dans ses quartiers les plus prisés.
En se plongeant dans les projets dont les plans d'offre ont été approuvés par le procureur général de NY (dont certains sont prêts à être occupés et d'autres ne le seront pas avant 2 ou 3 ans), au 1er août 2022, on peut voir qu'il n'y a pas beaucoup de projets ou d'unités qui arrivent sur le marché dans les zones de choix. Il n'y avait que 6 000 unités de promoteurs qui ne sont pas sous contrat à Manhattan, soit une baisse significative par rapport à 2018.
Dans le graphique ci-dessous, la ligne violette foncée représente le stock d'invendus par quartier. La ligne violette claire représente les unités sous contrat par quartier. Sur environ 6 000 unités de développement à Manhattan, 500 sont sous contrat, et 5 500 sont disponibles à la vente.
Dans l'inventaire actuel, dix immeubles représentent 40% du total disponible à la vente, donc une grande partie de cet inventaire est concentrée dans quelques grands immeubles. Après les listes ci-dessous des appartements de New York à vendre à Manhattan, nous discutons de l'inventaire des condos en cours de réalisation dans certains quartiers.
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