IMPÔTS SUR L'IMMOBILIER À NYC 

Informations sur l'impôt foncier de la ville de New York 

Les taxesimmobilières dela ville de New York sont calculées sur la valeur estimée par les autorités locales. En général, le taux mensuel de l'impôt foncier de la ville de New York pour les biens immobiliers à Manhattan est le suivant biens immobiliers à Manhattan est d'environ 0,075 % et de 0,2 % pour Miami. Miami n'ayant pas d'impôt sur le revenu, les taux de l'impôt foncier y sont plus élevés qu'à New York.

Abattements de taxes foncières à Manhattan - 421a et 421g

421(a) Abattement fiscal

Qu'est-ce qu'un abattement fiscal 421a ? Les investisseurs et les résidents de New York apprécient particulièrement l'abattement fiscal 421(a), qui a été offert aux propriétaires d'appartements dans certains immeubles construits entre 2005 et 2008. L'abattement fiscal 421a prévoit une forte réduction des impôts pour les investisseurs dans les nouveaux développements construits entre 2005 et 2008. Les personnes qui cherchent à investir dans l'immobilier à New York demandent souvent comment calculer l'abattement fiscal 421a. Voici comment cela fonctionne : Tous les deux ans, les taxes foncières augmentent de 20 % par rapport au taux d'imposition normal jusqu'à la 11e année, où les taxes reviennent au taux normal. Prenons l'exemple d'un appartement d'une chambre à coucher qui coûte 900 000 dollars et dont l'impôt normal est d'environ 900 dollars par mois.

• Au cours des deux premières années de l'abattement, la taxe foncière sera d'un montant nominal
  d'environ 60 dollars par mois.
• Après la deuxième année, la taxe passera à 180 $ (20 % des 900 $).
• Après la quatrième année, l'impôt passera à 360 $ (40 % des 900 $).
• 
  Après la sixième année, la taxe passera à 480 $ (60 % des 900 $), et ainsi de suite jusqu'à la onzième année, où le taux d'imposition atteindra les 900 $ (ou le taux d'imposition normal en vigueur à ce moment-là, à l'adresse
  ).

421(g) Abattement fiscal

L'abattement fiscal 421g est très rare et ne s'applique qu'à certains nouveaux bâtiments dans le Financial District, en dessous de Murray Street, à New York. L'abattement 421g permet de ne pas payer d'impôts fonciers pendant les dix premières années, puis de réduire les impôts pendant les quatre années suivantes.

• La^11e année, la taxe s'élève à 20 % de la taxe normale.
• La^12e année, la taxe s'élève à 40 % de la taxe normale.
• La^13e année, la taxe s'élève à 60 % de la taxe normale.
• La^14e année, la taxe s'élève à 80 % de la taxe normale.
• La^quinzième année, la taxe s'élève à 100 % de la taxe normale.

Modifications récentes de la taxe sur les hôtels particuliers et des droits de mutation de la ville de New York

À partir du 1er juillet 2019, les frais de clôture pour les acheteurs à New York augmenteront en raison d'une hausse de la mansion tax, une taxe unique sur les transferts immobiliers similaire au droit de timbre dans d'autres pays. Actuellement, les acheteurs au comptant de propriétés d'un million de dollars ou plus encourent des frais de clôture totaux d'environ 2,5 % du prix d'achat. Sur ce montant, 1 % correspond à l'impôt sur les maisons de maître.

La nouvelle législation augmentera, de manière progressive, l'impôt sur les maisons de maître pour les propriétés de plus de 2 millions de dollars. Il n'y aura pas d'augmentation jusqu'à 2 millions de dollars, une légère augmentation (0,25 %) entre 2 et 3 millions de dollars et une autre légère augmentation (0,75 %) entre 3 et 5 millions de dollars. Les augmentations sont plus importantes à mesure que le prix d'achat augmente, avec un taux maximal de 4,15 % pour les propriétés de plus de 25 millions de dollars. Voici le tableau complet des taux :  

1 - 2 millions de dollars = 1%

2 - 3 millions de dollars = 1,25

3 - 5 millions de dollars = 1,75

5 - 10 millions de dollars = 2,5

10 - 15 millions de dollars = 3,5

15 - 20 millions de dollars = 3,75 %.

20 - 25 millions de dollars = 4

25+ millions de dollars = 4,15

En outre, les frais de clôture du vendeur augmenteront également légèrement. Pour les propriétés de 3 millions de dollars ou plus, la nouvelle taxe de transfert combinée de l'État de New York et de la ville passera de 1,825 % à 2,075 %.

Dans l'ensemble, nous ne nous attendons pas à ce que ces augmentations de taxes immobilières à New York aient un impact perceptible sur le marché. Par rapport à d'autres pays, nos frais de clôture sont relativement bas, même avec ces augmentations. L'impôt foncier et les frais de clôture de la ville de New York ne sont pas censés constituer une barrière à l'entrée sur le marché.

Informations sur l'impôt foncier à Miami

Lorsqu'ils possèdent un bien immobilier à Miami, les résidents de bonne foi de Floride bénéficient d'une exemption de 25 000 dollars pour leur résidence principale en vertu de la loi Homestead Exemption Act. Bien que les résidents continuent de payer l'impôt foncier, la valeur imposable est réduite de 25 000 dollars avant que l'impôt ne soit calculé. Plus important encore, la Homestead Exemption limite les augmentations de l'impôt foncier, ce qui constitue la véritable valeur de cette exemption pour l'impôt foncier à Miami.

"Informations sur la taxe sur l'immobilier de luxe à Miami dont vous devez être conscient

Impôts sur les plus-values

La différence entre le prix de vente et la base du bien est définie comme une plus-value. Le gouvernement américain impose une taxe de 20 % sur cette plus-value pour les résidents américains (à condition que le bien ait été détenu pendant plus d'un an). Si la plus-value est supérieure à 250 000 dollars, une surtaxe Obamacare de 3,6 % est appliquée. Pour les ressortissants étrangers, en fonction de la convention fiscale entre les États-Unis et le pays d'origine de l'acheteur et de la structure utilisée pour détenir le bien, l'impôt peut varier de 21 % à 23,8 %.

EXCLUSION DE 250 000 $ EN CAS DE VENTE DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE

Pour les résidents américains, les particuliers peuvent exclure jusqu'à 250 000 $ de bénéfices provenant de la vente d'une résidence principale (ou 500 000 $ pour les couples mariés), à condition que la résidence ait été possédée et habitée par le particulier (ou le couple) pendant deux des cinq dernières années. Si vous avez vécu dans la maison pendant moins de deux ans, vous pouvez peut-être exclure une partie de la plus-value. Des exceptions sont possibles si vous avez vendu votre maison en raison d'un changement de lieu de travail, de problèmes de santé ou d'autres circonstances imprévues (telles que définies par l'IRS). 

Section 1031 - Report de l'impôt sur les plus-values sur les biens d'investissement

L'échange 1031 est un échange à imposition différée. En vertu de l'article 1031 de l'Internal Revenue Code, un investisseur peut différer l'impôt sur les plus-values en échangeant un bien d'investissement contre un autre, à condition que les deux biens répondent à la définition de biens "similaires" du code. Le propriétaire vendrait son bien et, dans un certain nombre de jours, identifierait, puis achèterait et conclurait la transaction sur un autre bien. Les règles sont très strictes et doivent être suivies à la lettre. Voir les 1031 Exchange Rules - Capital Gains Tax Deferral (règles d'échange 1031 - report de l'impôt sur les plus-values) pour obtenir des informations plus détaillées à ce sujet.

Pas d'impôt sur le revenu pendant les 10 à 15 premières années

Financement de l'achat de biens immobiliers

Les acheteurs étrangers qui financent leur achat avec un acompte de 40 à 50 % ne paieront probablement pas d'impôts sur le revenu pendant les 10 à 15 premières années, car le gouvernement américain est très généreux en ce qui concerne les dépenses qui peuvent être déduites des revenus locatifs. Étant donné que les intérêts hypothécaires, les charges communes, les impôts fonciers, l'amortissement du bien sur 27,5 ans, l'assurance et l'amortissement des frais de clôture sont tous déductibles des revenus, les premières années, le bien immobilier générera un revenu imposable négatif. Dans les années suivantes, lorsque l'appartement génère un revenu imposable, ce revenu peut être compensé par le revenu imposable négatif de l'année précédente (report de pertes fiscales). Il n'y a donc pas d'impôt sur le revenu pendant de nombreuses années. Voir les Éléments de coût d'un investissement immobilier de ce site web pour plus d'informations. Les acheteurs étrangers doivent choisir en temps utile de compenser les revenus locatifs par des dépenses, faute de quoi ils se verront appliquer un taux forfaitaire de 30 % sur le total des recettes. Par conséquent, même au cours des premières années, lorsque l'investissement génère des pertes fiscales et que l'acheteur étranger ne devra pas payer d'impôts sur les revenus locatifs du bien immobilier, il doit déposer une déclaration d'impôt sur le revenu dans les délais impartis afin que le choix soit effectué.

LOI SUR L'IMPÔT SUR LES INVESTISSEMENTS ÉTRANGERS DANS LES BIENS IMMOBILIERS (FIRPTA)

Lorsqu'un non-résident vend un bien immobilier aux États-Unis, l'Internal Revenue Service (IRS) veut s'assurer qu'il s'acquitte de l'impôt sur les plus-values. En conséquence, l'IRS retient 10 % du prix d'achat brut du bien. Lorsqu'une déclaration d'impôt américaine est soumise pour déclarer l'impôt sur les plus-values, si un remboursement est dû, cet argent sera remboursé à l'auteur de la déclaration. Cette situation peut être évitée si l'acheteur étranger procède à un 1031 Exchange.

Les acheteurs étrangers doivent planifier pour éviter l'impôt sur les successions aux États-Unis

Lorsqu'un acheteur étranger décède, sa succession est imposée par le gouvernement américain à un taux proche de 45 %. Cette situation peut être facilement évitée si l'acheteur étranger procède à une planification préalable. Cette planification implique la création d'une société à responsabilité limitée (Limited Liability Corporation - LLC) et d'une société étrangère (Foreign Corporation). La LLC serait propriétaire du bien, la société étrangère serait propriétaire de la LLC et l'acheteur détiendrait des actions de la société étrangère. Dans ce scénario, puisque le bien est "détenu" par la société étrangère, le gouvernement américain ne recevra rien au décès de l'acheteur étranger. Il s'agit d'une économie d'impôt considérable pour les acheteurs étrangers et sa mise en œuvre n'est pas très coûteuse.

Il est conseillé à tout propriétaire d'un bien immobilier d'investissement aux États-Unis de créer au moins une LLC pour détenir l'actif, car la responsabilité de l'acheteur serait limitée à la valeur de l'actif (puisque la LLC ne détiendrait pas d'autres biens ou actifs). Si l'on va plus loin en utilisant une société étrangère pour détenir la LLC, l'acheteur étranger sera protégé contre l'impôt sur les successions.

Si l'acheteur étranger ne souhaite pas maintenir la SARL et la société étrangère (peut-être parce que l'investissement est faible), une autre solution consisterait à souscrire une assurance-vie temporaire pour couvrir les fonds propres de la propriété(valeur marchande moins l'hypothèque restante). Un homme ou une femme de 38 ans en bonne santé qui souscrit une assurance-vie temporaire de 10 ans paierait 650 dollars par an pour chaque million de dollars de couverture (ou 500 000 dollars de fonds propres). Nous considérons qu'il s'agit d'une couverture très bon marché pour échapper aux effets de l'impôt sur les successions sans mettre en place la structure d'une société étrangère. Bien que le propriétaire étranger n'échappe pas à l'impôt sur les successions, ses héritiers seront désintéressés par le produit de l'assurance.

Parents étrangers achetant une propriété pour leurs enfants

Un grand nombre de nos clients étrangers achètent des biens immobiliers pour leurs enfants qui travaillent ou étudient aux États-Unis. En conséquence, la question de savoir si les parents qui achètent pour leurs enfants peuvent provoquer un événement imposable aux États-Unis s'est souvent posée.

Malheureusement, la donation d'un bien à votre enfant serait considérée comme un événement imposable pour le bénéficiaire. En outre, la vente de parts d'une société à responsabilité limitée à un enfant constituerait également un événement imposable. En revanche, la vente d'actions d'une société étrangère à votre enfant ne constituerait pas un événement imposable, de sorte qu'il est possible de transférer des actions à un enfant de cette manière. Toutefois, la structure est un peu compliquée et n'est pas avantageuse en termes d'impôt sur les plus-values. Il existe d'autres moyens d'éviter l'imposition et pour en savoir plus, il suffit de s'inscrire ci-dessous.