IMPÔTS FONCIERS À NEW YORK 

Informations sur la taxe foncière à New York 

Les taxesfoncières à New York sont calculées sur la base de la valeur estimée attribuée par les autorités locales. En général, le taux mensuel de la taxe foncière à New York pour biens immobiliers à Manhattan est d'environ 0,075 % et celui de Miami est de 0,2 %. Comme Miami n'applique pas d'impôt sur le revenu, ses taux d'imposition foncière sont plus élevés qu'à New York.

Réductions d'impôt foncier à Manhattan - 421a et 421g

421(a) Allègement fiscal

Qu'est-ce qu'un abattement fiscal 421a ? Les investisseurs et les résidents de New York apprécient particulièrement l'abattement fiscal 421(a), qui a été proposé aux propriétaires d'appartements dans certains immeubles construits entre 2005 et 2008. L'abattement fiscal 421a prévoit une forte réduction des impôts pour les investisseurs dans les nouveaux programmes immobiliers construits entre 2005 et 2008. Une question fréquente des personnes qui souhaitent investir dans l'immobilier à New York est de savoir comment calculer un abattement fiscal 421a. Voici comment cela fonctionne : tous les deux ans, les impôts fonciers augmentent de 20 % du taux d'imposition normal jusqu'à la 11e année, où l'impôt redevient le taux normal. Prenons l'exemple d'un appartement d'une chambre qui coûte 900 000 dollars et dont l'impôt normal serait d'environ 900 dollars par mois.

• Au cours des deux premières années de la réduction, la taxe foncière sera d'un montant symbolique d'environ 60 dollars par mois.
  
• Après la deuxième année, la taxe passera à 180 $ (20 % des 900 $).
• Après la quatrième année, la taxe passera à 360 $ (40 % des 900 $).
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  Après la sixième année, l'impôt passera à 480 $ (60 % des 900 $), et ainsi de suite, jusqu'à la onzième année, où le taux d'imposition passera à 900 $ (ou quel que soit le taux d'imposition normal en vigueur à ce moment-là).
  

421(g) Allègement fiscal

L'abattement fiscal 421g est très rare et ne s'applique qu'à certains nouveaux bâtiments situés dans le quartier financier au sud de Murray Street à New York. Un abattement 421g permet de bénéficier d'une exonération totale de la taxe foncière pendant les 10 premières années, puis d'une réduction de cette taxe pendant les quatre années restantes.

• ^11eannée, l'impôt s'élève à 20 % de l'impôt normal.
• ^12eannée, l'impôt s'élève à 40 % de l'impôt normal.
• ^13eannée, l'impôt s'élève à 60 % de l'impôt normal.
• ^14eannée, l'impôt s'élève à 80 % de l'impôt normal.
• La^15eannée, l'impôt s'élève à 100 % de l'impôt normal.

Modifications récentes apportées à la taxe sur les propriétés de luxe et aux droits de mutation à New York

À compter du 1er juillet 2019, les frais de clôture pour les acheteurs à New York augmenteront en raison d'une hausse de la taxe sur les propriétés de luxe, une taxe unique sur les transferts immobiliers similaire au droit de timbre dans d'autres pays.  Actuellement, les acheteurs au comptant de propriétés d'une valeur d'un million de dollars ou plus doivent s'acquitter de frais de clôture totaux représentant environ 2,5 % du prix d'achat. Sur ce montant, 1 % correspond à la taxe sur les propriétés de luxe.

La nouvelle législation augmentera, selon un barème progressif, la taxe sur les propriétés de luxe pour les biens immobiliers d'une valeur supérieure à 2 millions de dollars. Il n'y aura pas d'augmentation jusqu'à 2 millions de dollars, une légère augmentation (0,25 %) entre 2 et 3 millions de dollars, puis une autre légère augmentation (0,75 %) entre 3 et 5 millions de dollars. Les augmentations sont plus importantes à mesure que le prix d'achat augmente, avec un taux maximal de 4,15 % pour les propriétés de plus de 25 millions de dollars. Voici le tableau complet des taux :  

1 à 2 millions de dollars = 1 %

2 à 3 millions de dollars = 1,25 %

3 à 5 millions de dollars = 1,75 %

5 à 10 millions de dollars = 2,5 %

10 à 15 millions de dollars = 3,5 %

15 à 20 millions de dollars = 3,75 %

20 à 25 millions de dollars = 4 %

25 millions de dollars ou plus =4,15 %

De plus, les frais de clôture du vendeur augmenteront également légèrement. Pour les propriétés d'une valeur supérieure ou égale à 3 millions de dollars, la nouvelle taxe de transfert combinée de l'État et de la ville de New York passera de 1,825 % à 2,075 %.

Dans l'ensemble, nous ne pensons pas que ces augmentations des taxes foncières à New York auront un impact réel perceptible sur le marché. Par rapport à d'autres pays, nos frais de clôture sont relativement bas, même avec ces augmentations. Les taxes foncières et les frais de clôture de la ville de New York ne sont pas destinés à constituer un obstacle à l'entrée sur le marché.

Informations sur la taxe foncière à Miami

Lorsqu'ils possèdent un bien immobilier à Miami, les résidents de bonne foi de Floride bénéficient d'une exonération de 25 000 dollars pour leur résidence principale en vertu de la loi sur l'exonération fiscale pour les résidences principales (Homestead Exemption Act). Bien que les résidents continuent de payer des impôts fonciers, la valeur imposable est réduite de 25 000 dollars avant le calcul de l'impôt. Plus important encore, l'exonération fiscale pour les résidences principales limite les augmentations de l'impôt foncier, ce qui constitue la véritable valeur de cette exonération pour les impôts fonciers à Miami.

« Informations fiscales à connaître sur l'immobilier de luxe à Miami »

Impôts sur les gains en capital

La différence entre le prix de vente et la valeur de base du bien immobilier est définie comme une plus-value. Le gouvernement américain impose une taxe de 20 % sur cette plus-value pour les résidents américains (en supposant que le bien ait été détenu pendant plus d'un an). Si la plus-value est supérieure à 250 000 dollars, une surtaxe Obamacare de 3,6 % s'applique. Pour les ressortissants étrangers, en fonction de la convention fiscale conclue entre les États-Unis et le pays d'origine de l'acheteur et de la structure utilisée pour détenir le bien immobilier, l'impôt peut varier de 21 % à 23,8 %.

EXCLUSION DE 250 000 $ SUR LA VENTE D'UNE RÉSIDENCE PRINCIPALE

Pour les résidents américains, les particuliers peuvent exclure jusqu'à 250 000 dollars de bénéfices provenant de la vente d'une résidence principale (ou 500 000 dollars pour les couples mariés), à condition que la maison ait été détenue et occupée par le particulier (ou le couple) pendant deux des cinq dernières années. Si vous avez occupé la résidence pendant moins de deux ans, vous pouvez être en mesure d'exclure une partie du gain. Des exceptions sont autorisées si vous avez vendu votre maison en raison d'un changement de lieu de travail, de problèmes de santé ou d'autres circonstances imprévues (telles que définies par l'IRS). 

Section 1031 – Report de l'impôt sur les plus-values immobilières réalisées sur les biens d'investissement

Un échange 1031 est connu sous le nom d'échange à imposition différée. En vertu de l'article 1031 de l'Internal Revenue Code (code fiscal américain), un investisseur peut différer l'impôt sur les plus-values en échangeant un bien immobilier d'investissement contre un autre, à condition que les deux biens répondent à la définition de biens « de même nature » prévue par le code. Le propriétaire vendrait son bien immobilier et, dans un délai déterminé, identifierait, achèterait et conclurait la transaction sur un autre bien immobilier. Les règles sont très strictes et doivent donc être respectées à la lettre. Voir les page Règles d'échange 1031 - Report de l'impôt sur les plus-values pour obtenir des informations plus détaillées à ce sujet.

Pas d'impôt sur le revenu pendant les 10 à 15 premières années

Lors du financement d'achats immobiliers

Les acheteurs étrangers qui financent leurs achats avec un acompte de 40 % à 50 % ne paieront probablement pas d'impôt sur le revenu pendant les 10 à 15 premières années, car le gouvernement américain est très généreux en matière de dépenses pouvant être déduites des revenus locatifs. Étant donné que les intérêts hypothécaires, les charges communes, les taxes foncières, la dépréciation de l'actif sur 27,5 ans, les assurances et l'amortissement des frais de clôture sont tous déductibles du revenu, la propriété générera un revenu imposable négatif au cours des premières années. Dans les années suivantes, lorsque l'appartement générera un revenu imposable, celui-ci pourra être compensé par le revenu imposable négatif de l'année précédente (alias report de perte fiscale). Il en résulte une absence d'impôt sur le revenu pendant de nombreuses années. Voir les section « Composantes du coût d'un investissement immobilier » de ce site web pour plus d'informations. Les acheteurs étrangers doivent faire un choix en temps opportun pour compenser les revenus locatifs par des dépenses, sinon ils se verront imposer un taux forfaitaire de 30 % sur le total des recettes. Par conséquent, même au cours des premières années, lorsque l'investissement génère des pertes fiscales et que l'acheteur étranger ne doit payer aucun impôt sur les revenus locatifs du bien immobilier, il doit remplir sa déclaration d'impôt sur le revenu en temps opportun afin que ce choix soit pris en compte.

LOI SUR LES INVESTISSEMENTS ÉTRANGERS DANS L'IMMOBILIER ET LA TAXE FONCIÈRE (FIRPTA)

Lorsqu'un non-résident vend un bien immobilier aux États-Unis, l'Internal Revenue Service ( IRS ) veut s'assurer qu'il paie l'impôt sur les plus-values. En conséquence, l'IRS retient 10 % du prix d'achat brut du bien immobilier. Lorsqu'une déclaration d'impôt américaine est soumise pour déclarer l'impôt sur les plus-values, s'il y a un remboursement dû, cet argent sera remboursé au déclarant. Cela peut être évité si l'acheteur étranger effectue un échange 1031.

Les acheteurs étrangers doivent prendre des dispositions pour éviter l'impôt américain sur les successions

Lorsqu'un acheteur étranger décède, sa succession est imposée par le gouvernement américain à près de 45 %. Il est facile d'éviter cela si l'acheteur étranger effectue une planification préalable. La planification consiste à créer une société à responsabilité limitée (LLC) et une société étrangère. La LLC serait propriétaire du bien immobilier, la société étrangère serait propriétaire de la LLC et l'acheteur détiendrait des actions dans la société étrangère. Dans ce scénario, comme le bien immobilier est « détenu » par la société étrangère, le gouvernement américain ne percevrait rien au décès de l'acheteur étranger. Cela représente une économie d'impôt considérable pour les acheteurs étrangers et la mise en œuvre n'est pas très coûteuse.

Il est conseillé à tout propriétaire d'un bien immobilier d'investissement aux États-Unis de créer au moins une LLC pour détenir l'actif, car la responsabilité de l'acheteur serait limitée à la valeur de l'actif (la LLC ne détenant aucun autre bien ou actif). Allerplus loin en utilisant une société étrangère pour détenir la LLC permettrait de protéger l'acheteur étranger contre l'impôt sur les successions.

Si un acheteur étranger ne souhaite pas conserver la LLC et la société étrangère (peut-être parce que l'investissement est modeste), une autre solution consiste à souscrire une assurance vie temporaire pour couvrir la valeur nette du bien immobilier (valeur marchande moins le solde du prêt hypothécaire).  Un homme ou une femme de 38 ans en bonne santé qui souscrit une assurance vie temporaire de 10 ans paierait 650 dollars par an pour chaque million de dollars de couverture (ou 500 000 dollars de valeur nette). Nous considérons qu'il s'agit d'une couverture très bon marché pour échapper aux effets de l'impôt sur les successions sans avoir à créer une société étrangère. Si le propriétaire étranger ne pourrait pas éviter l'impôt sur les successions, ses héritiers seraient toutefois indemnisés par le produit de l'assurance.

Des parents étrangers achètent des biens immobiliers pour leurs enfants

Beaucoup de nos clients étrangers ont acheté des biens immobilierspour leurs enfants qui travaillent ou étudient aux États-Unis. Par conséquent, la question de savoir si l'achatd'un bien immobilier pardes parents pour leurs enfants peut donner lieu à une imposition aux États-Unis est souvent posée.

Malheureusement, le don d'un bien immobilier à votre enfant serait considéré comme un événement imposable pour le bénéficiaire. De plus, la vente d'actions d'une LLC à un enfant constituerait également un événement imposable. En revanche, la vente d'actions d'une société étrangère à votre enfant ne constituerait pas un événement imposable, vous pouvez donc transférer des actions à un enfant de cette manière. Cependant, la structure est un peu compliquée et n'est pas avantageuse en termes d'impôt sur les plus-values. Il existed'autres moyens d'éviter d'être imposé. Pour en savoir plus, inscrivez-vous ci-dessous.