TAXES IMMOBILIÈRES DE NYC 

Informations sur l'impôt foncier à New York 

Les taxes immobilières de la ville de New York sont calculées sur la valeur imposable attribuée par les gouvernements locaux. En général, le taux de l'impôt foncier de New York par mois pour L'immobilier à Manhattan est d'environ 0,075 % et pour Miami, de 0,2 %. Comme Miami n'a pas d'impôt sur le revenu, ses taux de taxe foncière sont plus élevés qu'à New York.

Réduction de la taxe foncière de Manhattan - 421a et 421g

421(a) Dégrèvement fiscal

Qu'est-ce qu'un abattement fiscal 421a ? Une chose que les investisseurs et les résidents de New York adorent est l'abattement fiscal 421(a), qui a été proposé aux propriétaires d'appartements de certains immeubles construits entre 2005 et 2008. L'abattement fiscal 421a prévoit une forte réduction d'impôts pour les investisseurs dans les nouveaux développements construits entre 2005 et 2008. Une question fréquemment posée par les personnes qui cherchent à investir dans l'immobilier à New York est de savoir comment calculer un abattement fiscal 421a. Voici comment cela fonctionne : Tous les deux ans, l'impôt foncier augmente de 20 % du taux d'imposition normal jusqu'à la onzième année où l'impôt devient le taux normal. Prenons par exemple un appartement d'une chambre à coucher qui coûte 900 000 dollars et dont la taxe normale est d'environ 900 dollars par mois.

• Au cours des deux premières années de l'abattement, l'impôt foncier sera d'un montant nominal
  d'environ 60 dollars par mois.
• Après la deuxième année, la taxe passera à 180 $ (20 % des 900 $).
• Après la quatrième année, la taxe passera à 360 $ (40 % des 900 $).
• Après la sixième année, l'impôt passera à 480 $ (60 % des 900 $) et
  ainsi de suite jusqu'à la onzième année, où le taux d'imposition passera à 900 $ (ou quel
  que soit le taux d'imposition normal à ce moment-là).

421(g) Dégrèvement fiscal

L'abattement fiscal de 421g est très rare et ne s'applique qu'à certains nouveaux bâtiments situés en Financial District dessous de Murray Street à New York. Un abattement de 421 g ne prévoit AUCUNE taxe foncière pendant les dix premières années, puis des taxes réduites pendant les quatre années restantes.

• La 11e année, la taxe s'élève à 20 % de la taxe normale.
• La ^12e année, l'impôt s'élève à 40 % de l'impôt normal.
• La ^13e année, l'impôt s'élève à 60 % de l'impôt normal.
• La ^14e année, la taxe s'élève à 80 % de la taxe normale.
• La ^15e année, l'impôt s'élève à 100 % de l'impôt normal.

Modifications récentes de la taxe de séjour et des droits de mutation de la ville de New York

Le 1er juillet 2019, les frais de clôture pour les acheteurs à New York augmenteront en raison d'une hausse de la taxe de résidence, une taxe unique sur les transferts de biens immobiliers similaire au droit de timbre dans d'autres pays. Actuellement, les acheteurs au comptant de biens immobiliers d'un million de dollars ou plus encourent des frais de clôture totaux d'environ 2,5 % du prix d'achat. Dont 1 % pour la taxe d'habitation.

La nouvelle législation augmentera, sur une échelle graduée, la taxe de résidence pour les propriétés de plus de 2 millions de dollars. Il n'y aura pas d'augmentation jusqu'à 2 millions de dollars, une légère augmentation (0,25 %) de 2 à 3 millions de dollars, puis une autre légère augmentation (0,75 %) de 3 à 5 millions de dollars. Les augmentations sont d'autant plus importantes que le prix d'achat augmente avec un taux maximum de 4,15 % pour les propriétés de plus de 25 millions de dollars. Voici le tableau complet des taux :  

1 - 2 millions de dollars = 1

2 - 3 millions de dollars = 1,25%.

3 à 5 millions de dollars = 1,75%.

5 - 10 millions de dollars = 2,5%.

10 - 15 millions de dollars = 3,5%.

15 - 20 millions de dollars = 3,75%.

20 - 25 millions de dollars = 4%.

Plus de 25 millions de dollars = 4,15%.

En outre, les frais de clôture du vendeur augmenteront également légèrement. Pour les propriétés de 3 millions de dollars ou plus, la nouvelle taxe combinée de l'État de New York et de la ville sur les transferts passera de 1,825 % à 2,075 %.

Dans l'ensemble, nous ne pensons pas que ces augmentations de la taxe sur les biens immobiliers de New York auront un impact réel sur le marché. Par rapport à d'autres pays, nos frais de clôture sont relativement faibles, même avec ces augmentations. La taxe foncière et les frais de clôture de la ville de New York ne sont pas censés constituer une barrière à l'entrée sur le marché.

Informations sur la taxe foncière à Miami

Lorsqu'ils possèdent un bien immobilier à Miami, les résidents de Floride de bonne foi bénéficient d'une exemption de 25 000 dollars pour leur résidence principale en vertu de la loi sur l'exemption des biens immobiliers. Bien que les résidents continuent de payer des taxes foncières, la valeur imposable est réduite de 25 000 $ avant le calcul de la taxe. Plus important encore, la Homestead Exemption limite les augmentations de la taxe foncière, ce qui correspond à la valeur réelle de cette exonération de la taxe foncière à Miami.

"Informations fiscales sur l'immobilier de luxe à Miami que vous devriez connaître"

Impôts sur les gains en capital

La différence entre le prix de vente et la base de la propriété est définie comme une plus-value. Le gouvernement américain impose une taxe de 20 % sur cette plus-value pour les résidents américains (en supposant que la propriété ait été détenue pendant plus d'un an). Si la plus-value est supérieure à 250 000 dollars, une surtaxe Obamacare de 3,6 % est appliquée. Pour les ressortissants étrangers, en fonction de la convention fiscale conclue entre les États-Unis et le pays d'origine de l'acheteur et de la structure qu'ils utilisent pour détenir la propriété, la taxe peut aller de 21 % à 23,8 %.

EXCLUSION DE 250 000 $ SUR LA VENTE DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE

Pour les résidents américains, les particuliers peuvent exclure jusqu'à 250 000 dollars de bénéfices de la vente d'une résidence principale (ou 500 000 dollars pour les couples mariés), à condition que la maison ait appartenu au particulier (ou au couple) et qu'il l'ait habitée pendant deux des cinq dernières années. Si vous avez vécu dans la maison pendant moins de deux ans, vous pouvez peut-être exclure une partie du gain. Des exceptions sont autorisées si vous avez vendu votre maison parce que le lieu de votre emploi a changé, en raison de problèmes de santé ou à la suite d'autres circonstances imprévues (telles que définies par l'IRS). 

Article 1031 - Report de l'impôt sur les gains en capital sur les biens d'investissement

Un échange 1031 est connu sous le nom d'échange à imposition différée. En vertu de la section 1031 du code des impôts intérieurs, un investisseur peut reporter l'impôt sur les plus-values en échangeant un bien d'investissement contre un autre, à condition que les deux biens répondent à la définition de biens "de même nature" du code. Le propriétaire vendrait sa propriété et, dans un nombre de jours précis, identifierait puis achèterait et conclurait la transaction sur une autre propriété. Les règles sont très strictes, elles doivent donc être suivies à la lettre. Voir le 1031 Exchange Rules - Report de l'impôt sur les gains en capital pour des informations plus détaillées sur ce sujet.

Pas d'impôt sur le revenu pendant les 10 à 15 premières années

Le financement de l'achat de biens immobiliers

Les acheteurs étrangers qui financent leurs achats avec un acompte de 40 à 50 % ne paieront probablement pas d'impôts sur le revenu pendant les 10 à 15 premières années, car le gouvernement américain est très généreux en ce qui concerne les dépenses qui peuvent être déduites du revenu locatif. Étant donné que les intérêts hypothécaires, les charges communes, les impôts fonciers, l'amortissement du bien sur 27,5 ans, les assurances et l'amortissement des frais de clôture sont tous déductibles du revenu, les premières années, la propriété générera un revenu imposable négatif. Dans les années suivantes, lorsque l'appartement génère un revenu imposable, ce revenu peut être compensé par un revenu imposable négatif de l'année précédente (alias report de pertes fiscales). Cela permet de ne pas payer d'impôt sur le revenu pendant de nombreuses années. Voir le Éléments de coût d'un investissement immobilier de ce site web pour plus d'informations. Les acheteurs étrangers doivent faire un choix opportun pour compenser les revenus locatifs par des dépenses, sinon ils devront payer un taux forfaitaire de 30 % sur le total des recettes. Par conséquent, même au cours des premières années, lorsque l'investissement génère des pertes fiscales et que l'acheteur étranger ne doit pas payer d'impôts sur les revenus locatifs de la propriété, il doit remplir une déclaration d'impôt sur le revenu dans les délais impartis pour que l'option soit exercée.

LOI SUR L'IMPOSITION DES INVESTISSEMENTS ÉTRANGERS DANS LES BIENS IMMOBILIERS (FIRPTA)

Lorsqu'un non-résident vend une propriété aux États-Unis, l'Internal Revenue Service veut s'assurer qu'il sera assujetti à l'impôt sur les plus-values. En conséquence, l'IRS retient 10 % du prix d'achat brut de la propriété. Lorsqu'une déclaration d'impôt américaine est soumise, indiquant l'impôt sur les plus-values, si un remboursement est dû, cet argent sera remboursé au déclarant. Cela peut être évité si l'acheteur étranger fait une 1031 Échange.

Les acheteurs étrangers doivent prévoir d'éviter les droits de succession américains

Au décès d'un acheteur étranger, sa succession sera imposée par le gouvernement américain à près de 45 %. Cette situation est facilement évitée si l'acheteur étranger fait une planification préalable. Cette planification implique la création d'une société à responsabilité limitée (LLC) et d'une société étrangère. La LLC serait propriétaire de la propriété, la société étrangère serait propriétaire de la LLC et l'acheteur détiendrait des actions de la société étrangère. Dans ce scénario, puisque la propriété est "détenue" par la société étrangère, le gouvernement américain ne recevrait rien au décès de l'acheteur étranger. Il s'agit là d'une économie d'impôt considérable pour les acheteurs étrangers et d'une solution peu onéreuse.

Il est conseillé à tout propriétaire de biens immobiliers d'investissement aux États-Unis de créer au moins une LLC pour détenir l'actif, car la responsabilité de l'acheteur serait limitée à la valeur de l'actif (puisque la LLC ne détiendrait aucun autre bien ou actif). En allant plus loin en faisant appel à une société étrangère pour détenir la LLC, l'acheteur étranger serait protégé contre les droits de succession.

Si un acheteur étranger ne veut pas conserver la SARL et la société étrangère (peut-être parce que l'investissement est petit), une autre solution serait de souscrire une assurance vie temporaire pour couvrir les fonds propres de la propriété (valeur marchande moins le solde de l'hypothèque). Un homme ou une femme de 38 ans en bonne santé qui souscrit une assurance vie temporaire de 10 ans paierait 650 dollars par an pour chaque million de dollars de couverture (ou 500 000 dollars de fonds propres). Nous considérons qu'il s'agit d'une couverture très bon marché pour échapper aux effets des droits de succession sans avoir à mettre en place la structure d'une société étrangère. Le propriétaire étranger n'échapperait pas aux droits de succession, mais ses héritiers seraient dédommagés grâce au produit de l'assurance.

Parents étrangers qui achètent des biens immobiliers pour leurs enfants

Beaucoup de nos clients étrangers ont acheté des propriétés pour leurs enfants qui travaillent ou vont à l'école aux États-Unis. Par conséquent, la question de savoir si les parents qui achètent pour leurs enfants peuvent provoquer un événement imposable aux États-Unis a souvent été soulevée.

Malheureusement, le don d'un bien immobilier à votre enfant serait considéré comme un événement imposable pour le bénéficiaire. En outre, la vente de parts d'une SARL à un enfant constituerait également un événement imposable. En revanche, la vente d'actions d'une société étrangère à votre enfant ne constituerait pas un événement imposable, de sorte que l'on pourrait transférer des actions à un enfant de cette manière. Toutefois, la structure est un peu compliquée et peu avantageuse en termes d'imposition des plus-values. Il existe d'autres moyens d'éviter d'être imposé et pour en savoir plus, il suffit de s'inscrire ci-dessous.