1031 EXCHANGE RULES
REPORT DE L'IMPÔT SUR LES GAINS EN CAPITAL

Avantages d'un échange 1031

Le principal avantage d'un échange à imposition différée est que le contribuable peut disposer d'un bien sans encourir d'obligation fiscale immédiate. Cela permet au contribuable de conserver la capacité de gain des dollars à imposition différée tout en échangeant des actifs. 

Plutôt que de vendre un immeuble de placement, de payer l'impôt sur les plus-values et d'utiliser ensuite le produit net de la vente pour acheter un autre immeuble, le site 1031 Exchange rules permet à l'investisseur de renoncer à payer l'impôt sur les plus-values et d'utiliser le produit total de la vente pour investir dans le nouveau bienIl reporte ainsi l'impôt sur les plus-values jusqu'à la vente du nouveau bien. 

Par exemple, John, qui possède personnellement un immeuble de placement dans la ville de New York d'une valeur de 10 millions de dollars, souhaite vendre sa propriété et en acheter une autre. Sans la possibilité d'utiliser un échange à imposition différée 1031, John devrait payer à l'État environ 2,34 millions de dollars d'impôts sur les plus-values, ce qui réduirait le montant qu'il peut réinvestir dans le bien de remplacement à seulement 7,66 millions de dollars. Pour simplifier, je n'ai pas tenu compte du traitement des frais de clôture à l'entrée et à la sortie de l'investissement. Ces frais peuvent être déduits de la plus-value pour obtenir le véritable impôt sur les plus-values. 

Toutefois, conformément à la procédure fiscale 2000-37 de l'IRC, Jean acquiert le bien de remplacement et transfère la base fiscale de l'ancien bien au nouveau bien. Il pourrait renoncer à l'impôt de 2,34 millions de dollars et le reporter jusqu'à ce qu'il vende la propriété de remplacement, généralement plusieurs années plus tard. Le réinvestissement d'argent avant impôt dans un autre bien immobilier au moyen d'un échange fiscal 1031 présente un grand intérêt et la plupart des investisseurs immobiliers avertis savent qu'il s'agit de l'un des moyens les plus rapides d'accroître son patrimoine. 

Le gain protégé sera finalement dû lors de la vente du bien de remplacement, bien que ce ne soit pas toujours le cas si le bien est hérité, car les héritiers de l'investisseur bénéficient d'une base majorée sur ce bien hérité. Au décès de l'investisseur, ses héritiers recevront le bien à sa juste valeur marchande à la date du transfert aux héritiers, et non la base transférée au bien de remplacement depuis l'achat initial. 

Lorsque l'héritier vendra le bien, il paiera des impôts sur la différence entre le nouveau prix de vente et la juste valeur marchande du bien au moment de l'héritage.

En outre, un autre avantage de l'échange 1031 est qu'à terme, le bien d'investissement peut être converti en résidence principale, à condition que cela soit fait après deux ans de détention, conformément aux règles de la sphère de sécurité. 

Notez que pour qu'une opération 1031 soit efficace, le titre de propriété du bien de remplacement doit être détenu en utilisant le même numéro d'identification fiscale que le bien vendu.

Propriété similaire

1031 Exchange rules exigent que les deux biens soient des biens "de même nature". Les règles considèrent que l'échange d'un bien d'investissement résidentiel contre un bien d'investissement résidentiel, d'un bien d'investissement commercial contre un bien d'investissement commercial, d'un bien d'investissement résidentiel contre un bien d'investissement commercial et vice versa, est de nature similaire.

Le bien doit toutefois se trouver aux États-Unis, car l'échange d'un bien américain contre un bien étranger n'est pas considéré comme "de même nature" selon les règles.

Inconvénients de l'échange 1031

Le contribuable doit également considérer que l'échange avec report d'impôt présente quelques inconvénients, à savoir

1. Il y aura une base réduite (c'est-à-dire une valeur fiscale) dans la propriété de remplacement, puisque la base inférieure de l'ancienne propriété sera transférée à la nouvelle propriété. De ce fait, le contribuable aura des déductions d'amortissement sur la nouvelle propriété inférieures à celles qu'il aurait eues s'il avait acheté la propriété sans échange 1031.
2. La réalisation d'un échange à imposition différée entraînera une augmentation des coûts de transaction, car le propriétaire devra payer des honoraires professionnels et des frais de clôture supplémentaires. 
3. Le contribuable ne peut pas utiliser le produit net de la cession du bien pour autre chose que le réinvestissement dans un bien immobilier. Dans le cas contraire, il y aura des conséquences fiscales sur le montant du produit non utilisé comme réinvestissement.

Intermédiaire qualifié

Un échange 1031 nécessite un intermédiaire qualifié, tel que défini par la section 1031 de l'Internal Revenue Code, pour gérer l'ensemble du processus.

Tous les produits de la vente, y compris les produits non monétaires (comme une voiture que vous pourriez recevoir en échange en plus du bien), doivent aller à l'intermédiaire qualifié pour être utilisés pour l'achat du nouveau bien. Tout ce qui est reçu directement ou indirectement par le vendeur (aussi insignifiant soit-il) disqualifiera l'ensemble de la transaction, entraînant la reconnaissance de la totalité de la plus-value (et dans le cas d'un acheteur étranger, entraînant une FIRPTA retenue à la source).

Calendrier des échanges 1031 :

Des règles très précises concernant les périodes d'identification et d'échange

1. La nouvelle propriété doit être située aux États-Unis.
2. À partir de la date de clôture de l'ancien bien, le vendeur dispose de 45 jours pour fournir à l'intermédiaire qualifié une liste de biens qu'il souhaite acheter (cette liste est appelée "liste des 45 jours" et elle contient généralement plus d'un bien au cas où l'affaire n'aboutirait pas).
3. À compter de la date de clôture de l'ancien bien, le vendeur dispose de 180 jours civils pour acheter un ou plusieurs biens figurant sur la liste des 45 jours;
4. Le vendeur de l'ancienne propriété doit prendre le titre de propriété de la nouvelle propriété au même nom légal que celui sous lequel il possédait l'ancienne propriété.
5. Le vendeur doit acheter un nouveau bien pour un montant égal ou supérieur au prix de vente de l'ancien bien.
6. L'argent provenant de la vente de l'ancienne propriété, après avoir payé les frais de clôture et les dettes, doit aller à l'intermédiaire qualifié et être utilisé pour l'achat de la nouvelle propriété.

Le délai de 45 jours doit être strictement respecté, car il ne peut en aucun cas être prolongé, même si le 45e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié américain. 

La période d'échange se termine exactement 180 jours après la date à laquelle la personne transfère le bien abandonné ou à la date d'échéance de la déclaration d'impôt de la personne pour l'année fiscale au cours de laquelle le transfert du bien abandonné a eu lieu, la date la plus proche étant retenue. Là encore, le délai de 180 jours doit être strictement respecté, car il ne peut en aucun cas être prolongé, même si le 180e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié américain.

Échange inversé 1031

Les échanges inversés sont un outil que les investisseurs peuvent utiliser pour reporter l'impôt sur les plus-values, même lorsque la propriété de remplacement doit être clôturée avant la propriété abandonnée. 

Le site Dans le cadre d'un échange inversé 1031, l'investisseur ne peut toutefois pas prendre possession du bien de remplacement tant que la transaction n'est pas terminée. En général, le bien de remplacement doit être détenu par un détenteur de titre d'hébergement d'échange (concept similaire à celui de l'intermédiaire qualifié dans un échange 1031) jusqu'à ce que le bien abandonné soit vendu.

Chronologie de l'échange inversé 1031

Les délais pour un échange inversé 1031 sont les mêmes que pour les autres types d'échanges 1031 : 45 jours : La propriété abandonnée doit être identifiée dans les 45 jours suivant la clôture de l'achat de la propriété de remplacement, la clôture ayant lieu dans les 180 jours.  

Avantages de l'échange inversé 1031 

1. Un Reverse 1031 Exchange permet à un investisseur de reporter l'impôt sur la plus-value réalisée sur le bien abandonné, même si l'investisseur achète d'abord le bien de remplacement. 
2. Un échange inversé 1031 peut alléger la pression associée à une transaction 1031, car l'investisseur a déjà prévu le bien de remplacement à l'avance. 
3. Permet à un investisseur de bloquer un bien de remplacement à la date et au prix de son choix. 
4. Un investisseur a plus de contrôle sur le prix de clôture lorsqu'il met en vente une propriété abandonnée.

Inconvénients de l'échange inversé 1031

1. Ce processus est soumis à des règles encore plus strictes que l'échange 1031 normal, qui est soumis à de nombreuses règles. Vous aurez donc besoin de l'aide d'un professionnel pour le mettre en œuvre. 
2. Problèmes potentiels de financement, car il faut d'abord avoir la capacité d'acheter le bien de remplacement avant de recevoir les fonds provenant de la vente du bien abandonné. 

Considérations sur l'échange 1031 pour les investisseurs étrangers

Les vendeurs non américains peuvent également bénéficier du traitement 1031 pour leurs actifs 

Le gouvernement américain permet à un vendeur étranger d'utiliser les dispositions de l'échange 1031. Outre les règles normales mentionnées ci-dessus, FIRPTA impose une exigence supplémentaire à 1031 Exchange rules afin d'éviter la retenue de 15%. Cette exigence supplémentaire est que la personne responsable du transfert de l'ancien bien du vendeur étranger à l'acheteur/bénéficiaire (tel qu'un titre ou société de séquestre) doit recevoir du vendeur étranger soit :

1. A Certificat de retenue délivré par l'IRS qui sanctionne l'échange particulier et permet au bénéficiaire du transfert d'éviter de retenir tout impôt, ou ;
2. Avis du vendeur étranger qui certifie que le vendeur a demandé un certificat de retenue.

Tout d'abord, tout propriétaire étranger doit prévoir d'obtenir un ITIN bien avant le transfert de tout bien immobilier, et de demander un certificat de retenue dès que le transfert de propriété a été organisé. 

Deuxièmement, il est essentiel que tout vendeur étranger souhaitant procéder à un échange 1031 consulte un intermédiaire compétent, professionnel et qualifié dès le début du processus de vente, et qu'il obtienne des conseils fiscaux ou financiers de la part de conseillers expérimentés, afin de l'aider à conclure l'échange et à remplir les formulaires fiscaux américains. Si vous souhaitez obtenir les références d'un intermédiaire qualifié, veuillez nous le faire savoir. 

Ressource supplémentaire de notre CPA concernant les ressortissants étrangers utilisant les échanges 1031 :

Le bien est détenu par une personne étrangère à des fins fiscales, ce qui fait que cet échange tombe sous le coup de la FIRPTA. En vertu de la FIRPTA, si un bien est acheté à un étranger non résident, l'acheteur américain doit retenir 15 % de la valeur du bien dans la transaction pour l'envoyer à l'IRS. Toutefois, si certaines conditions sont remplies, aucune retenue n'est nécessaire.

Si le cédant fournit un avis écrit au cessionnaire indiquant que le transfert n'est pas soumis à la reconnaissance d'un gain ou d'une perte en vertu d'une disposition de non reconnaissance de l'IRC, et que le cessionnaire fournit l'avis écrit à l'IRS dans les 20 jours suivant le transfert, le cessionnaire n'est pas tenu d'effectuer une retenue.

En plus des étapes énumérées ci-dessus, la section 1445-2(d)(2)(iv) stipule que l'exclusion de la retenue ci-dessus n'est disponible pour les participants à une transaction de la section 1031, que si la transaction est effectuée simultanément, c'est-à-dire que les deux transferts dans le cadre de l'échange de la section 1031 prennent effet le même jour. 

L'obligation de retenue FIRPTA est déclenchée si un particulier étranger reçoit de l'argent (ou d'autres biens) dans le cadre d'une transaction, et que la valeur du bien cédé par le particulier étranger est supérieure à la valeur du bien reçu. Cela peut se produire, par exemple, si le bien cédé n'a pas d'hypothèque mais que le bien reçu en a une qui est prise en charge.

En cas de respect des limitations spéciales de la section 1031, c'est-à-dire l'exigence de simultanéité et la règle de l'absence de pied, la seule façon d'éviter la retenue FIRPTA est d'obtenir un certificat de retenue de l'IRS.

En résumé, les étapes suivantes sont nécessaires, en supposant que les exigences de la section 1031 sont par ailleurs respectées :

1. Assurez-vous qu'il n'y a absolument pas d'amorçage, c'est-à-dire qu'aucune somme d'argent n'est transférée dans l'échange à la personne étrangère.
2.  Assurez-vous que le contrat d'échange et les documents de clôture prévoient expressément que les deux transferts seront effectifs le même jour.
3. S'assurer qu'un avis écrit de non-reconnaissance est fourni par le particulier étranger à l'autre partie à l'échange, contenant les exigences relatives à l'avis énumérées ci-dessus.
4. Assurez-vous que l'autre partie à l'échange qui reçoit l'avis envoie l'avis à l'IRS, à l'adresse suivante : P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphie, PA 19114-0586

Note : Un conseiller juridique doit être consulté et fournir des conseils juridiques pour s'assurer que ces questions sont accomplies lors de la clôture.

1031 Exchange Floride et New York 

Alors que les règles fiscales fédérales s'appliquent toujours, permettant le report des plus-values comme indiqué ci-dessus, dans le cas d'un échange 1031, les règles de l'État de New York exigent que les personnes qui ne résident pas dans cet État paient un impôt sur le revenu de 7,7 % sur toute plus-value réalisée lors de la vente. Cependant, pour un échange 1031, les règles de New York 

Dans le cadre d'un échange 1031, la Floride n'a pas d'impôt sur le revenu de l'État, de sorte qu'il n'y a pas d'impôt sur le revenu de l'État sur les gains réalisés lors de la vente. 

Durée d'occupation d'une propriété de location de vacances en Floride

Pour éviter que l'IRS ne conteste qu'une propriété de location de vacances puisse faire l'objet d'un échange 1031, elle doit être louée pendant au moins 14 nuits par an pendant une période de deux ans.

Votre utilisation personnelle d'une propriété de location de vacances ne doit pas dépasser 14 nuits par an ou 10 % du nombre de jours d'une période d'un an pendant lesquels la propriété est louée. Le temps que vous passez dans la propriété pour effectuer des réparations, l'entretien annuel, etc. n'est pas pris en compte dans la limite de 14 jours.

Manhattan Miami Real Estate LLC peut vous aider à réaliser votre échange 1031.

Vous recherchez des sociétés d'échange 1031 en Floride ou à New York ? Voici comment nous pouvons vous aider en tant qu'investisseur immobilier.

Nous le pouvons :

1. Vous aider à mettre à niveau ou à rétrograder en utilisant un échange 1031 de Floride ou un échange 1031 de New York ;
2. Inscrivez et vendez votre propriété à New York ou à Miami sur une base exclusive ;
3. Recherchez des propriétés d'investissement individuelles, des opportunités d'achat en gros de condominiums et de propriétés multifamiliales ; 
4. Faciliter le déménagement de vos locataires ;
5. Trouver et sélectionner des locataires qualifiés ;
6. Gérer la rotation de la propriété ; 
7. Fournir des services de gestion immobilière pendant que la propriété est louée (certains de ces services sont gratuits pour le propriétaire) ;
8. Guider les propriétaires tout au long du processus 1031 avec notre équipe d'avocats et d'intermédiaires qualifiés qui ont une longue expérience des échanges 1031. 

Nous avons une grande expérience des transactions 1031 et pouvons vous aider à tout moment du cycle de vie d'un bien d'investissement.

Quelle est la prochaine étape ?  

Prenez rendez-vous avec notre courtier en chef, Anthony Guerriero, MBA, CPA, afin de mieux comprendre vos besoins. En attendant, vous pouvez consulter ci-dessous les propriétés résidentielles en copropriété à Manhattan et à Miami.