AVANTAGES DE 1031 EXCHANGE RULES
Le principal avantage d'un échange à imposition différée est que le contribuable peut disposer d'un bien sans encourir d'obligation fiscale immédiate. Cela permet au contribuable de conserver le pouvoir de gain des dollars d'impôts différés tout en échangeant des actifs.
Par exemple, au lieu de vendre un bien d'investissement et de payer l'impôt sur les plus-values puis d'utiliser le produit net pour acheter un autre bien, l1031 Exchange rules 'investisseur peut renoncer à payer l'impôt sur les plus-values et utiliser le produit total de la vente pour investir dans le nouveau bien, ce qui permet de reporter l'impôt sur les plus-values jusqu'à la vente du nouveau bien.
Un autre avantage est que les héritiers de l'investisseur bénéficient d'une majoration sur ces biens hérités. Alors que l'investisseur reçoit une base réduite pour le bien (par exemple, la base de l'ancien bien), à son décès, ses héritiers recevront le bien à sa juste valeur marchande à la date du transfert aux héritiers. Lorsque l'héritier va vendre le bien, il paiera un impôt sur la différence entre le nouveau prix de vente et la juste valeur marchande du bien au moment de l'héritage.
BIENS EN NATURE
1031 Exchange rules exigent que les deux propriétés soient des propriétés "de même nature". Les règles considèrent que l'échange d'un bien d'investissement résidentiel contre un bien d'investissement commercial, et vice versa, est un bien de même nature. Cependant, la propriété doit se trouver aux États-Unis, car un échange de biens américains contre des biens étrangers n'est pas considéré comme un bien de même nature selon les règles.
LES INCONVÉNIENTS D'UN ÉCHANGE 1031
Le contribuable doit également considérer que l'échange avec report d'impôt présente quelques inconvénients, à savoir
- Il y aura une base réduite (c'est-à-dire une valeur fiscale) dans la propriété de remplacement, puisque la base inférieure de l'ancienne propriété sera transférée à la nouvelle propriété. De ce fait, le contribuable aura des déductions d'amortissement sur la nouvelle propriété inférieures à celles qu'il aurait eues s'il avait acheté la propriété sans échange 1031.
- Les coûts de transaction liés à la réalisation d'un échange à imposition différée seront plus élevés, car le propriétaire devra payer des frais professionnels supplémentaires.
- Le contribuable ne peut pas utiliser le produit net de la cession du bien pour autre chose que le réinvestissement dans un bien immobilier. Dans le cas contraire, il y aura des conséquences fiscales sur le montant du produit non utilisé comme réinvestissement.
INTERMÉDIAIRE QUALIFIÉ
Un échange 1031 nécessite un intermédiaire qualifié, tel que défini par la section 1031 du code des impôts, pour gérer l'ensemble du processus.
Tous les produits de la vente, y compris les produits non monétaires (comme un bateau que vous pourriez recevoir en échange en plus du bien), doivent aller à l'intermédiaire qualifié pour être utilisés pour l'achat du nouveau bien. Tout ce que le vendeur reçoit directement ou indirectement (même si c'est peu important) disqualifiera l'ensemble de la transaction, ce qui entraînera la reconnaissance de la totalité du gain (et, dans le cas d'un acheteur étranger, entraînera une retenue FIRPTA).
DES RÈGLES TRÈS SPÉCIFIQUES CONCERNANT LES PÉRIODES D'IDENTIFICATION
ET D'ÉCHANGE
- La nouvelle propriété doit être située aux États-Unis.
- À compter de la date de clôture de l'ancien bien, le vendeur dispose de 45 jours civils pour fournir à l'intermédiaire qualifié une liste des biens qu'il souhaite acheter (cette liste est appelée "liste des 45 jours" et il y a généralement plus d'un bien sur la liste au cas où une affaire ne serait pas conclue).
- À compter de la date de clôture de l'ancien bien, le vendeur dispose de 180 jours civils pour acheter un ou plusieurs biens figurant sur la liste des 45 jours ;
- Le vendeur de l'ancienne propriété doit prendre le titre de propriété de la nouvelle propriété au même nom légal que celui sous lequel il possédait l'ancienne propriété.
- Le vendeur doit acheter un nouveau bien pour un montant égal ou supérieur au prix de vente de l'ancien bien.
- Les liquidités provenant de la vente de l'ancien bien, après paiement des frais de clôture et des dettes, doivent aller à l'intermédiaire qualifié et être utilisées pour l'achat du nouveau bien.
Le délai de 45 jours doit être strictement respecté, car il n'est en aucun cas extensible, même si le 45e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié légal aux États-Unis. La période d'échange se termine exactement 180 jours après la date à laquelle la personne transfère le bien abandonné ou à la date d'échéance de la déclaration d'impôt de la personne pour l'année d'imposition au cours de laquelle le transfert du bien abandonné a eu lieu, selon la première éventualité. Là encore, le délai de 180 jours doit être strictement respecté, car il n'est en aucun cas prorogeable, même si le 180e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié légal aux États-Unis.
1031 CHANGE POUR LES INVESTISSEURS ÉTRANGERS
Les vendeurs non américains peuvent également bénéficier du traitement 1031 pour leurs actifs
Le gouvernement américain permet à un vendeur étranger d'utiliser les dispositions de change 1031. En plus des règles normales mentionnées ci-dessus, la FIRPTA impose une exigence supplémentaire 1031 Exchange rules afin d'éviter la retenue de 10%. Cette exigence supplémentaire est que la personne responsable du transfert de l'ancien bien du vendeur étranger à l'acheteur/transférant (comme une société de titres ou de séquestre) doit recevoir du vendeur étranger soit
- Un certificat de retenue à la source délivré par l'IRS qui sanctionne l'échange particulier et permet au bénéficiaire du transfert d'éviter la retenue d'impôt, ou ;
- Avis du vendeur étranger qui certifie que le vendeur a demandé un certificat de retenue.
Tout d'abord, tout propriétaire étranger doit prévoir d'obtenir un ITIN bien avant le transfert de tout bien et de demander un certificat de retenue à la source dès que le transfert de propriété a été organisé. Deuxièmement, il est essentiel que tout vendeur étranger souhaitant effectuer un échange 1031 consulte un intermédiaire compétent, professionnel et qualifié dès le début du processus de vente, et qu'il se procure également des conseils fiscaux ou financiers auprès de conseillers expérimentés, afin de l'aider dans le processus de clôture et de déclaration d'impôts aux États-Unis. Si vous souhaitez obtenir des références pour un intermédiaire qualifié, veuillez nous le faire savoir.
Ressource supplémentaire de notre CPA :
En règle générale, un transfert au titre de la section 1031, ou un échange de même nature, est une méthode utilisée pour reporter les impôts sur les plus-values réalisées sur des biens immobiliers de placement aux États-Unis lorsqu'ils sont vendus ou échangés contre un investissement différent les biens immobiliers qui sont considérés comme "similaires-kind propriété".Cela signifie que les biens immobiliers d'investissement réels doivent être échangés contre des biens immobiliers d'investissement, et non contre des biens immobiliers utilisés à des fins personnelles ou contre des biens non immobiliers. Nous supposons, sans en décider, qu'aux fins de la présente note, les exigences de l'article 1031 sont remplies.
Toutefois, dans ce cas, le bien est détenu par une personne non américaine à des fins fiscales (personne étrangère), ce qui ferait également tomber cet échange sous le coup de la FIRPTA. La retenue à la source FIRPTA est régie par les règles de l'article 1445. En vertu de la FIRPTA, si un bien est acheté à un étranger non-résident, l'acheteur américain doit retenir 15% de la valeur du bien dans la transaction pour l'envoyer à l'IRS. Cependant, comme il s'agit d'une transaction 1031, dans des circonstances limitées, si certaines conditions sont remplies, aucune retenue n'est requise.
En règle générale, en vertu de l'article 1. 1445-2(d)(2), un cessionnaire n'est pas tenu de retenir s'il existe une exception de retenue, par exemple si le cédant fournit un avis écrit au cessionnaire indiquant qu'en raison d'une disposition de non reconnaissance de l'IRC, le cédant n'est pas tenu de reconnaître tout gain ou perte concernant le transfert, et que le cessionnaire fournit l'avis écrit à l'IRS dans les 20 jours suivant le transfert à l'adresse suivante :
P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586
Cet avis écrit doit contenir les informations suivantes, conformément à l'article 1445-2(d)(2)(iii), et être vérifié comme étant véridique et signé sous peine de parjure par le cédant, l'étranger non-résident :
-
a) Une déclaration selon laquelle le document présenté constitue un avis de transaction de non-reconnaissance ou une disposition conventionnelle conformément aux exigences de l'article 1.1445-2(d)(2) ;
-
b) Le nom, le numéro de sécurité sociale (ou un autre numéro d'identification) et l'adresse du domicile de la personne étrangère ;
-
c) Une déclaration selon laquelle le particulier étranger n'est pas tenu de reconnaître un gain ou une perte en rapport avec le transfert ;
-
d) une brève description du transfert ; et
-
e) Un bref résumé du droit, de l'article 1031 dans notre cas, et des faits à l'appui de la demande de reconnaissance
de gain ou de perte n'est pas nécessaire en ce qui concerne le transfert.
En plus des étapes énumérées ci-dessus, l'article 1445-2(d)(2)(iv) stipule que l'exclusion de retenue ci-dessus n'est disponible que pour les participants d'une opération en vertu de l'article 1031, si l'opération est effectuée simultanément, c'est-à-dire que les deux transferts en vertu de l'échange en vertu de l'article 1031 prennent effet le même jour. En outre, il ne doit pas y avoir de coupons, par exemple en espèces, reçus par l'individu étranger dans le cadre des transactions. Ainsi, si les biens cédés par le particulier étranger valent plus que les biens qu'il reçoit, et qu'il y a un paiement en espèces au particulier étranger pour égaliser la contrepartie, la FIRPTA est déclenchée et la retenue sera obligatoire. Cela peut également se produire si le bien remis par la personne étrangère n'est pas hypothéqué, mais que le bien reçu est hypothéqué et assumé.
En l'absence de respect des restrictions spéciales de l'article 1031, c'est-à-dire l'exigence simultanée et l'exigence de non démarrage, la seule possibilité d'éviter la retenue FIRPTA est d'obtenir un certificat de retenue de l'IRS. Les détails et la planification d'un tel certificat dépassent le cadre de cette note.
Pour résumer, les étapes suivantes sont nécessaires, en supposant que les exigences de l'article 1031 sont par ailleurs respectées :
-
1) S'assurer qu'il n'y a absolument aucune botte, c'est-à-dire qu'aucune somme d'argent n'est transférée à la personne étrangère dans le cadre de l'échange.
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2) Veiller à ce que le contrat d'échange et les documents de clôture prévoient expressément que les deux transferts prennent effet le même jour.
-
3) Veiller à ce qu'un avis écrit de non-reconnaissance soit fourni par la personne étrangère l'autre partie à l'échange, contenant les exigences relatives à l'avis énumérées ci-dessus.
-
4) Assurez-vous que l'autre partie à l'échange qui reçoit l'avis envoie l'avis à l'IRS, à l'adresse suivante :
a. P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphie, PA 19114-0586
Un conseiller juridique doit être consulté et fournir des conseils juridiques pour s'assurer que ces questions sont réglées à la clôture.
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