Un échange 1031 est un échange à imposition différée que l'IRS autorise pour les biens d'investissement. Le terme "échange" ne fait pas référence à l'échange réel de biens entre deux propriétaires, mais au processus de vente d'un bien et d'achat d'un autre. L'article 1031 du code des revenus internes régit ces transactions, d'où la référence à l'échange 1031.
Il y a plus-value lorsque le prix de vente d'un bien est supérieur à son prix d'achat initial. Les plus-values sont soumises à un impôt minimum de 15 % pour les particuliers et de 35 % pour les sociétés. Un échange 1031 reporte l'impôt sur les plus-values à une date ultérieure à celle à laquelle il serait normalement payé.
Le principal avantage d'un échange à imposition différée est que le contribuable peut disposer d'un bien sans encourir d'obligation fiscale immédiate. Cela permet au contribuable de conserver le pouvoir de gain des dollars d'impôts différés tout en échangeant des actifs.
Par exemple, au lieu de vendre un bien d'investissement et de payer l'impôt sur les plus-values puis d'utiliser le produit net pour acheter un autre bien, l1031 Exchange rules 'investisseur peut renoncer à payer l'impôt sur les plus-values et utiliser le produit total de la vente pour investir dans le nouveau bien, ce qui permet de reporter l'impôt sur les plus-values jusqu'à la vente du nouveau bien.
Un autre avantage est que les héritiers de l'investisseur bénéficient d'une majoration sur ces biens hérités. Alors que l'investisseur reçoit une base réduite pour le bien (par exemple, la base de l'ancien bien), à son décès, ses héritiers recevront le bien à sa juste valeur marchande à la date du transfert aux héritiers. Lorsque l'héritier va vendre le bien, il paiera un impôt sur la différence entre le nouveau prix de vente et la juste valeur marchande du bien au moment de l'héritage.
1031 Exchange rules exigent que les deux propriétés soient des propriétés "de même nature". Les règles considèrent que l'échange d'un bien d'investissement résidentiel contre un bien d'investissement commercial, et vice versa, est un bien de même nature. Cependant, la propriété doit se trouver aux États-Unis, car un échange de biens américains contre des biens étrangers n'est pas considéré comme un bien de même nature selon les règles.
Le contribuable doit également considérer que l'échange avec report d'impôt présente quelques inconvénients, à savoir
Un échange 1031 nécessite un intermédiaire qualifié, tel que défini par la section 1031 du code des impôts, pour gérer l'ensemble du processus.
Tous les produits de la vente, y compris les produits non monétaires (comme un bateau que vous pourriez recevoir en échange en plus du bien), doivent aller à l'intermédiaire qualifié pour être utilisés pour l'achat du nouveau bien. Tout ce que le vendeur reçoit directement ou indirectement (même si c'est peu important) disqualifiera l'ensemble de la transaction, ce qui entraînera la reconnaissance de la totalité du gain (et, dans le cas d'un acheteur étranger, entraînera une retenue FIRPTA).
Le délai de 45 jours doit être strictement respecté, car il n'est en aucun cas extensible, même si le 45e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié légal aux États-Unis. La période d'échange se termine exactement 180 jours après la date à laquelle la personne transfère le bien abandonné ou à la date d'échéance de la déclaration d'impôt de la personne pour l'année d'imposition au cours de laquelle le transfert du bien abandonné a eu lieu, selon la première éventualité. Là encore, le délai de 180 jours doit être strictement respecté, car il n'est en aucun cas prorogeable, même si le 180e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié légal aux États-Unis.
Le gouvernement américain permet à un vendeur étranger d'utiliser les dispositions de change 1031. En plus des règles normales mentionnées ci-dessus, la FIRPTA impose une exigence supplémentaire 1031 Exchange rules afin d'éviter la retenue de 10%. Cette exigence supplémentaire est que la personne responsable du transfert de l'ancien bien du vendeur étranger à l'acheteur/transférant (comme une société de titres ou de séquestre) doit recevoir du vendeur étranger soit
Tout d'abord, tout propriétaire étranger doit prévoir d'obtenir un ITIN bien avant le transfert de tout bien et de demander un certificat de retenue à la source dès que le transfert de propriété a été organisé. Deuxièmement, il est essentiel que tout vendeur étranger souhaitant effectuer un échange 1031 consulte un intermédiaire compétent, professionnel et qualifié dès le début du processus de vente, et qu'il se procure également des conseils fiscaux ou financiers auprès de conseillers expérimentés, afin de l'aider dans le processus de clôture et de déclaration d'impôts aux États-Unis. Si vous souhaitez obtenir des références pour un intermédiaire qualifié, veuillez nous le faire savoir.
En règle générale, un transfert au titre de la section 1031, ou un échange de même nature, est une méthode utilisée pour reporter les impôts sur les plus-values réalisées sur des biens immobiliers de placement aux États-Unis lorsqu'ils sont vendus ou échangés contre un investissement différent les biens immobiliers qui sont considérés comme "similaires-kind propriété".Cela signifie que les biens immobiliers d'investissement réels doivent être échangés contre des biens immobiliers d'investissement, et non contre des biens immobiliers utilisés à des fins personnelles ou contre des biens non immobiliers. Nous supposons, sans en décider, qu'aux fins de la présente note, les exigences de l'article 1031 sont remplies.
Toutefois, dans ce cas, le bien est détenu par une personne non américaine à des fins fiscales (personne étrangère), ce qui ferait également tomber cet échange sous le coup de la FIRPTA. La retenue à la source FIRPTA est régie par les règles de l'article 1445. En vertu de la FIRPTA, si un bien est acheté à un étranger non-résident, l'acheteur américain doit retenir 15% de la valeur du bien dans la transaction pour l'envoyer à l'IRS. Cependant, comme il s'agit d'une transaction 1031, dans des circonstances limitées, si certaines conditions sont remplies, aucune retenue n'est requise.
En règle générale, en vertu de l'article 1. 1445-2(d)(2), un cessionnaire n'est pas tenu de retenir s'il existe une exception de retenue, par exemple si le cédant fournit un avis écrit au cessionnaire indiquant qu'en raison d'une disposition de non reconnaissance de l'IRC, le cédant n'est pas tenu de reconnaître tout gain ou perte concernant le transfert, et que le cessionnaire fournit l'avis écrit à l'IRS dans les 20 jours suivant le transfert à l'adresse suivante :
P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586
Cet avis écrit doit contenir les informations suivantes, conformément à l'article 1445-2(d)(2)(iii), et être vérifié comme étant véridique et signé sous peine de parjure par le cédant, l'étranger non-résident :
a) Une déclaration selon laquelle le document présenté constitue un avis de transaction de non-reconnaissance ou une disposition conventionnelle conformément aux exigences de l'article 1.1445-2(d)(2) ;
b) Le nom, le numéro de sécurité sociale (ou un autre numéro d'identification) et l'adresse du domicile de la personne étrangère ;
c) Une déclaration selon laquelle le particulier étranger n'est pas tenu de reconnaître un gain ou une perte en rapport avec le transfert ;
d) une brève description du transfert ; et
e) Un bref résumé du droit, de l'article 1031 dans notre cas, et des faits à l'appui de la demande de reconnaissance
de gain ou de perte n'est pas nécessaire en ce qui concerne le transfert.
En plus des étapes énumérées ci-dessus, l'article 1445-2(d)(2)(iv) stipule que l'exclusion de retenue ci-dessus n'est disponible que pour les participants d'une opération en vertu de l'article 1031, si l'opération est effectuée simultanément, c'est-à-dire que les deux transferts en vertu de l'échange en vertu de l'article 1031 prennent effet le même jour. En outre, il ne doit pas y avoir de coupons, par exemple en espèces, reçus par l'individu étranger dans le cadre des transactions. Ainsi, si les biens cédés par le particulier étranger valent plus que les biens qu'il reçoit, et qu'il y a un paiement en espèces au particulier étranger pour égaliser la contrepartie, la FIRPTA est déclenchée et la retenue sera obligatoire. Cela peut également se produire si le bien remis par la personne étrangère n'est pas hypothéqué, mais que le bien reçu est hypothéqué et assumé.
En l'absence de respect des restrictions spéciales de l'article 1031, c'est-à-dire l'exigence simultanée et l'exigence de non démarrage, la seule possibilité d'éviter la retenue FIRPTA est d'obtenir un certificat de retenue de l'IRS. Les détails et la planification d'un tel certificat dépassent le cadre de cette note.
Pour résumer, les étapes suivantes sont nécessaires, en supposant que les exigences de l'article 1031 sont par ailleurs respectées :
1) S'assurer qu'il n'y a absolument aucune botte, c'est-à-dire qu'aucune somme d'argent n'est transférée à la personne étrangère dans le cadre de l'échange.
2) Veiller à ce que le contrat d'échange et les documents de clôture prévoient expressément que les deux transferts prennent effet le même jour.
3) Veiller à ce qu'un avis écrit de non-reconnaissance soit fourni par la personne étrangère l'autre partie à l'échange, contenant les exigences relatives à l'avis énumérées ci-dessus.
4) Assurez-vous que l'autre partie à l'échange qui reçoit l'avis envoie l'avis à l'IRS, à l'adresse suivante :
a. P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphie, PA 19114-0586
Un conseiller juridique doit être consulté et fournir des conseils juridiques pour s'assurer que ces questions sont réglées à la clôture.
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