Comment l'impôt sur les plus-values immobilières peut-il être réduit ou reporté lors de la vente d'un bien immobilier ?

Anthony GuerrieroLE 19 FÉVRIER À 14 H 31

Pourquoi donner au gouvernement plus que ce qui lui est dû lorsque vous vendez votre résidence principale ou votre bien d'investissement ? Il existe plus d'une façon de reporter et de réduire l'impôt sur les plus-values (CGT) lors de la vente d'un bien immobilier. Bien que cela nécessite une planification et le respect de règles gouvernementales strictes, si les circonstances s'y prêtent, elles fonctionnent sans aucun doute.

Lorsqu'un client vend sa propriété, l'objectif principal est de maximiser les bénéfices de l'appréciation du prix. L'un des principaux coûts auxquels sont confrontés tous les vendeurs de biens immobiliers est la CGT, qui est une taxe qu'ils peuvent devoir sur l'appréciation de la propriété au moment de la vente. Les propriétaires immobiliers avisés planifient à l'avance, dans la mesure du possible, pour minimiser ou différer toute responsabilité en matière de CGT.

L'assujettissement à l'impôt dépend, à bien des égards, de la situation particulière du vendeur. Par exemple, la propriété peut être :

  • Une résidence principale

  • Une résidence secondaire ou de vacances, ou un pied-à-terre

  • Un immeuble de placement


La propriété peut être détenue par :

  • Un individu

  • Un couple marié

  • Une société ou une autre entité commerciale

L'assujettissement à l'impôt sur les plus-values dépend, à bien des égards, de spécificités telles que celles-ci. L'autre spécificité est le temps. La durée de possession d'un bien immobilier a également une incidence sur l'assujettissement à l'impôt sur les plus-values. Dans cet article, nous allons discuter des spécificités et des options en général. Toute personne souhaitant obtenir des conseils spécifiques sur sa situation particulière doit consulter son comptable fiscal américain. Et, si vous êtes étranger, vous devriez consulter un comptable fiscal de votre pays d'origine qui comprend les implications des conventions fiscales, le cas échéant.

 

Qu'est-ce que l'impôt sur les gains en capital ?

L'impôt sur les plus-values est un impôt prélevé par l'IRS sur les bénéfices réalisés lorsque, dans ce contexte, des biens immobiliers détenus sont vendus. Si la vente entraîne une perte ou un seuil de rentabilité, aucun impôt n'est dû. Toutefois, dans la plupart des cas, il y aura des plus-values, car les prix des biens immobiliers ont tendance à augmenter avec l'inflation.

 

Comment le "gain" est-il calculé et comment peut-il être réduit ?

Le bénéfice, ou gain net en capital, est calculé en soustrayant le coût de revient du bien du produit net de la vente. Le prix de revient est le prix payé pour acheter le bien, plus les frais de clôture encourus pour réaliser l'achat, plus le coût de toute amélioration permanente apportée au bien pendant la période de propriété, moins la récupération de l'amortissement (que nous n'aborderons pas ici).

Le remplacement des appareils n'est pas une amélioration permanente, il ne peut donc pas être utilisé pour augmenter la base des coûts et réduire le gain. Par contre, le réaménagement de la cuisine avec de nouvelles armoires et de nouveaux comptoirs est considéré comme une amélioration permanente et augmente la base de coût du bien (cela compenserait la plus-value et l'impôt qui en résulte). Le coût de repeindre la même cuisine est considéré comme un entretien et non comme une amélioration du capital. Les propriétaires doivent conserver tous les reçus associés aux améliorations du capital pour prouver leur coût de revient si l'IRS a besoin d'une confirmation.

Les frais de clôture de la vente de la propriété réduisent la plus-value. Des éléments tels que les commissions des courtiers, les taxes de transfert de la ville et d'autres coûts directs liés à la vente peuvent tous être utilisés pour réduire le chiffre du bénéfice et donc réduire la TCC due.

 

Comment le temps peut-il influer sur l'imposition des plus-values immobilières ?

Les biens vendus après moins d'un an donnent lieu à des gains en capital à court terme, qui sont considérés par l'IRS comme des revenus ordinaires. Souvent, l'impôt sur le revenu ordinaire sur la plus-value sera beaucoup plus élevé que les taux d'imposition des plus-values à long terme, selon la tranche d'imposition dans laquelle on se trouve. Il est donc préférable de posséder la propriété pendant plus d'un an. Si la propriété est vendue pour une raison inattendue et approuvée par l'IRS, l'obligation fiscale peut alors être annulée ou réduite. Parmi les raisons invoquées, citons le divorce ou la séparation, une maladie grave, la perte de votre emploi ou une catastrophe naturelle, par exemple.

 

La raison de la propriété affecte l'impôt sur les gains en capital

Une résidence principale vendue à des fins lucratives sera soumise à la CGT limitée. Une personne seule peut réduire de 250 000 $ le montant du gain imposable à payer avant que la TCC ne soit calculée. Un couple marié peut réduire la plus-value imposable de 500 000 $. L'impôt sur les gains en capital peut donc être réduit en se mariant.

Si vous prévoyez de vendre votre maison et qu'il s'agit d'une résidence secondaire ou d'une résidence de vacances, une certaine planification peut s'avérer payante. L'IRS considère qu'une maison est une résidence principale si elle a été occupée en tant que telle pendant au moins deux ans au cours des cinq années précédentes. L'établissement d'une nouvelle adresse principale pour le courrier, l'inscription des électeurs, le permis de conduire, etc., deux ans avant la vente du bien peut réduire considérablement la responsabilité de l'IRS.

Le fait de changer le statut de tout immeuble de placement ou de toute résidence secondaire pour celui de résidence principale avant la vente permet de reporter continuellement jusqu'à 500 000 dollars d'obligations CGT. L'IRS ne limite pas le nombre de fois qu'une résidence personnelle peut être utilisée pour bénéficier de la réduction d'impôt. Une telle planification peut ne pas être possible, c'est pourquoi l'investisseur doit envisager la prochaine voie de report de la CGT.

 

Qu'en est-il des immeubles de placement ?

La vente d'un immeuble de placement à des fins lucratives attirera la CGT. Heureusement, le gouvernement a mis en place un programme permettant à un investisseur de différer la CGT pour une durée illimitée. Des règles spécifiques doivent être suivies, mais c'est un autre exemple de la manière dont les États-Unis soutiennent la propriété immobilière par des investisseurs nationaux et étrangers.

 

Guide de l'investissement immobilier 

 

Le 1031 Exchange Rules - Échange à imposition différée

Un échange 1031 (également appelé Starker Exchange, Like-Kind Exchange, ou 1031 Tax Deferred Exchange) permet aux investisseurs de différer tous les CGT à condition qu'ils réinvestissent le produit de la vente dans un autre bien immobilier approuvé. Les règles sont strictes et doivent être suivies avec précision, mais elles comportent également des paramètres généraux qui rendent le report plus facile qu'il ne le serait. Vous trouverez ci-dessous quelques conseils pour éviter de payer des impôts lors de la vente d'une maison.

 

1031 Processus d'échange

Lorsqu'un bien d'investissement est vendu et que l'ensemble du produit de la vente est utilisé pour l'achat d'un autre bien d'investissement, l'engagement de la CGT est reporté sur le bien suivant. Lorsque ce bien immobilier est vendu et qu'un autre est acheté, l'obligation CGT est à nouveau reconduite. Cela peut se poursuivre indéfiniment. À un moment donné, si un immeuble de placement est vendu et que les bénéfices sont liquidés, la plus-value réalisée sur la vente de cet immeuble, à elle seule, attirera la CGT qui devra être payée.

L'IRS exige que, pour que le report de l'obligation fiscale soit appliqué, le prochain achat doit être "de même nature". Cela signifie que si des biens immobiliers d'investissement sont vendus, il faut en acheter d'autres. Un appartement de luxe à Manhattan peut être vendu et plus d'une propriété à moindre coût à Miami peut être achetée.

Ce qui importe, c'est que toutes les propriétés du 1031 Exchange soient destinées à l'investissement et que le produit de la vente soit utilisé pour acheter la nouvelle propriété "similaire". Cela signifie, par exemple, qu'un terrain brut très cher dans le Nevada, acheté pour être aménagé mais qui n'a jamais été développé, pourrait être "échangé" contre une maison en grès brun à Manhattan et un appartement à Miami Beach. Un bien immobilier de placement pour un autre (ou d'autres) bien immobilier de placement de valeur égale ou supérieure.

Impôt sur les plus-values immobilières

Pourquoi appelle-t-on cela un échange ?

La vente et l'achat doivent être effectués par un intermédiaire agréé et qualifié ou QI. L'AQ conserve le produit de la vente et le transmet au(x) vendeur(s) du ou des biens de remplacement sans que le vendeur initial n'y touche. Ainsi, légalement, la vente et l'achat sont considérés comme un "échange". L'idée a été introduite par le membre du Congrès Stalker, et les règles figurent dans la section 1031 du code de l'IRS, d'où les deux noms.

 

 Vendre votre maison

 

Quelles règles un vendeur doit-il suivre pour différer la CGT ?

  • Toutes les propriétés doivent être situées aux États-Unis.

  • Tous les biens doivent être "de même nature", de sorte que les biens immobiliers ne peuvent pas être "échangés" contre des actions, des obligations ou des espèces, par exemple.

  • Le bien immobilier d'échange 1031 acheté (nouvellement acquis) doit avoir une valeur égale ou supérieure à celle du bien vendu (abandonné).

  • Le bien abandonné doit avoir été utilisé à des fins d'investissement, et non à d'autres fins, et le bien acquis doit également être destiné à des fins d'investissement. (par exemple, 1031 exchange nyc residential investment property contre 1031 exchange florida commercial property).

  • Les délais, établis par l'IRS, doivent être respectés. La vente et l'achat ne doivent pas nécessairement être simultanés. C'est pourquoi un AQ gère le tout. L'AQ conclut la vente et conserve l'intégralité du produit de la vente. Le vendeur a ensuite 45 jours pour trouver un ou plusieurs biens de remplacement et l'achat des biens de remplacement doit être effectué dans les 180 jours suivant la vente précédente. Le QI conserve le produit de la vente, conclut l'achat ou les achats et transfère les fonds sans que le propriétaire initial n'y ait accès.

  • Le vendeur peut dresser une liste restreinte approuvée de propriétés à acquérir pour les dossiers de l'AQ, puis permettre à son agent immobilier de négocier l'achat afin que l'AQ puisse conclure la ou les transactions.

  • Il est acceptable de procéder à un "échange inversé", c'est-à-dire que l'investisseur trouve et ferme le bien acquis avant de conclure la vente du bien abandonné. Le QI expliquera comment cela fonctionne mais ce qui importe est que l'investisseur pourra toujours différer la CGT lorsque la transaction de la propriété cédée sera conclue.

  • Le Accord d'échange l'établissement de l'AQ doit confirmer que toutes les étapes requises par l'IRS ont été correctement accomplies et font partie du plan global de report d'impôt 1031.

  • Si le vendeur (cédant) finance l'achat (acquisition), le prêt doit être "approprié". Il ne doit pas être suffisamment important pour fournir un excédent de trésorerie au vendeur, sinon il annule l'échange, et la CGT devient exigible.

  • L'AQ (parfois appelé "hébergeur") doit exercer une activité à plein temps en tant qu'intermédiaire. Il ne doit pas avoir de relation financière avec le vendeur et ne peut donc pas être l'agent immobilier, l'expert-comptable ou l'avocat habituel du vendeur, par exemple.


C'est tout. La CGT peut être minimisée et différée en connaissant et en suivant les règles.

Une dernière note sur la "botte".

1031 Les bourses ont leur propre jargon ; renoncer, acquérir, servir d'intermédiaire, etc. Un autre morceau de jargon que les investisseurs entendent est le mot "botte". Ce terme désigne généralement toute somme d'argent reçue directement de la vente du bien. Il s'agit de l'argent liquide qui n'a pas passé par l'AQ. Dès que vous recevez physiquement de l'argent liquide lors de la vente, cet argent est imposable. Il est donc préférable de s'entourer de conseillers, comme nous, qui connaissent toutes les règles très strictes des 1031 échanges. 

Réservez un moment pour discuter avec notre courtier Anthony Guerriero immobilier de Manhattan, spécialisé dans les taxes immobilières de New York.

 

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