Déménager à Miami : Le guide ultime

Vous envisagez de vous installer à Miami ? Vous n'êtes pas le seul. Au cours de la dernière décennie, Miami a connu une migration importante en provenance des États à forte fiscalité, d'Amérique centrale, d'Amérique du Sud et même d'Europe. Quels sont les moteurs de cette migration ? Outre son environnement fiscal peu élevé par rapport à la plupart des autres grandes villes des États-Unis, Miami a grandi ! Ce n'est plus un lieu de retraite, mais un lieu de vie. C'est un endroit où l'on vit 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, où les affaires se mêlent harmonieusement au soleil, au sable et à la mer.

Les nouvelles constructions de condominiums abondent et les derniers bars et restaurants à la mode (dont de nombreuses antennes new-yorkaises) ajoutent à l'ambiance. La foule est aussi cosmopolite et internationale qu'elle peut l'être en dehors de New York. Tout cela, sans compter qu'elle est régulièrement classée parmi les meilleurs environnements de vie au monde. Avec des journées ensoleillées et chaudes tout au long de l'année, c'est la ville la plus chaude des États-Unis. Comparée à d'autres villes d'envergure mondiale, Miami offre un bon rapport qualité-prix, avec des coûts de logement inférieurs à ceux de nombreuses autres grandes villes des États-Unis ou de l'étranger.

Pour vous aider à vous installer dans cette métropole de 2,8 millions d'habitants, nous avons créé le Guide ultime du déménagement à Miami.

1. Downtown Miami vs Miami Beach

Deux des considérations les plus courantes lors d'un achat à Miami tournent autour de la question suivante : " Devons-nous acheter dans le centre-ville de Miami ou à Miami Beach ? "

Downtown Miami est le centre d'affaires du sud-est de la Floride et le principal centre de commerce international avec tous les pays d'Amérique latine. Cela suffit à aider certains acheteurs à prendre la décision de choisir Downtown Miami. Le centre-ville de Miami longe la baie de Biscayne depuis le Julia Tuttle Causeway (US195) jusqu'au Rickenbacker Causeway (le pont menant à Key Biscayne). Sa frontière ouest longe l'autoroute I-95.

Miami Beach est une ville composée de l'île principale et d'autres îles plus petites et privées. L'île principale est divisée en plusieurs quartiers principaux : Bal Harbour et Surfside, à l'extrémité nord, qui sont des lieux de luxe attirant aussi bien les acheteurs de maisons que les touristes en bonne santé. North Beach, un quartier plus calme et familial, Mid Beach, également familial avec de nombreux centres sociaux, sportifs, éducatifs et culturels, South Beach (SoBe), célèbre dans le monde entier pour son quartier Art déco, sa scène gastronomique et sa vie nocturne phénoménale. À la pointe sud de l'île, South of Fifth (SoFi) est l'un des quartiers les plus exclusifs, avec des vues phénoménales, sa propre scène gastronomique et une ambiance décontractée. FisherIsland, une île privée uniquement accessible par bateau qui fait également partie de Miami Beach, a été décrite comme le code postal le plus riche des États-Unis. Il y a donc beaucoup de choix de quartiers dans un endroit exotique.

Encore une fois, comme pour Downtown, ces quartiers ont une ambiance spécifique et chacun d'entre eux peut suffire à un acheteur Miami Beach real estate pour savoir où il veut concentrer son attention. Voyons maintenant un peu plus en détail ce que chacun d'entre eux peut offrir aux acheteurs.

Centre-ville de Miami

L'ancien centre-ville de Miami était presque entièrement commercial, très animé pendant la journée, mais avec un exode massif le soir, ce qui en faisait une ville fantôme après 18 heures. Dans de nombreux quartiers qui composent le Greater Downtown Miami (Brickell, Central Business District, Arts & Entertainment District, Edgewater, Midtown, Wynwood et Overtown), une grande partie des terrains était inoccupée, en particulier dans la partie ouest de chaque quartier, en direction de l'I-95.  

Bien que Downtown Miami conserve une ambiance urbaine plus grinçante que Miami Beach, les choses ont commencé à changer dans Downtown Miami vers l'an 2000. À l'époque, la population n'était que de 40 000 personnes. Dix ans plus tard, après un boom de la construction, la population est passée à 67 000 habitants. Depuis, la population de Downtown Miami a augmenté de 40 % pour atteindre 92 000 personnes, créant ainsi une communauté dynamique de personnes qui vivent et travaillent dans le quartier, ce que Downtown Miami n'avait jamais connu auparavant. Les projections démographiques pour 2021 sont beaucoup plus élevées, avec 110 000 habitants. En conséquence, aucune ville américaine n'a connu de changement aussi important que Downtown Miami. Nous nous attendons à ce que ce changement se poursuive de manière exponentielle, faisant de Downtown Miami un excellent investissement à très long terme, surtout si l'on considère les prix bas comparés à ceux d'autres villes de classe mondiale.  

Le centre-ville s'enorgueillit désormais de projets étonnants tels que le Brickell City Center et le Miami WorldCenter, deux développements massifs qui continueront à stimuler l'accession à la propriété résidentielle dans leurs zones vacantes. Les acheteurs qui recherchent un luxe haut de gamme correspondant à leur style de vie actuel se tourneront vers les nouveaux développements tels que Aston Martin Residences, Epic Brickell ou Una qui donnent sur la magnifique baie de Biscayne. L'immeuble ultra-luxueux 1000 Museum disposera du seul héliport de Miami, ce qui facilitera les déplacements vers l'aéroport pour les quelques privilégiés qui pourront y habiter. Cette caractéristique à elle seule peut être le facteur décisif dans le choix d'un client. Elysee et MissoniBaia offrent de magnifiques vues sur la baie de Biscayne et permettent de se rendre facilement à Miami Beach ainsi qu'au quartier central des affaires. Le centre-ville de Miami n'a jamais eu autant d'options, du plus haut de gamme au plus modeste.

La Miami Downtown Development Authority(DDA) est à l'origine d'une grande partie de ce qui s'est passé à Miami. Elle a travaillé dur pour revigorer le quartier et en faire un exemple de premier plan au niveau mondial, où les affaires, les commerces et la vie de famille s'intègrent. Aujourd'hui, de nombreux Millennials et d'autres personnes viennent à Miami pour poursuivre leur carrière. Par conséquent, ils veulent un endroit où vivre et apprécier la vie à proximité de leur bureau en profitant d'un trajet facile. L'objectif de la DDA est de rendre l'ensemble du centre-ville accueillant pour les personnes et les piétons. Par exemple, Flagler Street dispose désormais de trottoirs plus larges, de supports à vélos pour faciliter les déplacements et de bancs pour que les mères et les jeunes filles au pair puissent se détendre lorsqu'elles sortent avec leurs enfants. En outre, Bay Walk, une promenade contiguë, s'étendra à terme le long de la baie de Biscayne, d'Edgewater à Brickell, et sera reliée à Riverwalk, le long de la Miami River. Ce qui rapprochera toutes ces communautés les unes des autres.

Rien ne peut empêcher Downtown Miami de devenir une communauté ouverte 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 pour ceux qui ont un style de vie actif et qui aiment allier travail et loisir. Le choix d'une maison dans le centre-ville de Miami est très judicieux car il est possible de se rendre à pied ou en voiture à son principal lieu de travail. De plus, la baie de Biscayne et la Miami River sont magnifiques et s'accompagnent d'une vie nocturne attrayante et variée. Enfin, les propriétés situées dans le centre ville de Miami se vendent pour une fraction du prix de celles situées à Miami Beach.  

Miami Beach

Miami Beach est entourée d'eaux turquoise. D'un côté, la baie de Biscayne et de l'autre, l'océan Atlantique. La mer et le ciel sont synonymes de souvenirs glorieux et font de Miami Beach un endroit où il fait bon vivre. Miami Beach ressemble davantage à une station balnéaire que le continent. Avec 7 miles de plage de sable blanc, des terrains de golf, des événements culturels de premier plan, le plus grand nombre de bâtimentsArt déco et certains des centres d'enseignement les plus importants au monde, Miami Beach est un endroit où il fait bon vivre et élever une famille. On trouve des restaurants raffinés à presque tous les coins de rue et les clubs, bars, cafés et boutiques sont superbes. La ville de Miami Beach, cependant, semble être un monde différent par rapport à Downtown Miami, mais elle n'est littéralement qu'à 4,4 miles (7,1 km) par MacArthur Causeway et Julia Tuttle Causeway (l'embranchement de l'autoroute I-95), qui possède même sa propre piste cyclable.

L'immobilier de Miami Beach offre un plus grand choix que celui du centre-ville, qu'il s'agisse de maisons Art déco, de manoirs de Miami Beach, d'immeubles en copropriété ultramodernes ou de maisons traditionnelles, dont beaucoup bénéficient d'un accès direct à l'océan ou à l'Intracoastal. Les résidents saisonniers et permanents de Miami Beach peuvent opter pour des demeures de style italien ou marocain, ainsi que pour les "maisons intelligentes" ultramodernes qui sont si importantes pour de nombreuses personnes aujourd'hui. Lescondos de luxe tels que Apogee, Four Seasons Surfside et 87 Park sont des exemples, par excellence, de la façon dont les architectes et les décorateurs d'intérieur de classe mondiale s'associent pour offrir le summum des propriétés résidentielles.

Les îles Star, Palm, La Gorce, Indian Creek et Fisher comptent toutes certaines des résidences privées les plus chères du monde, la plupart avec un accès à l'eau. South Beach, le centre commercial de l'île, compte quelques nouveaux projets de pointe intéressants, comme Monad Terrace, de l'architecte français Jean Nouvel, qui ajoutent une nouvelle dimension au style de vie de SoBe. South of Fifth attire une clientèle aisée, avec des projets prestigieux comme Apogee, Glass, Continuum North et Continuum South, et Icon South Beach. Il y a un mélange de propriétaires de résidences principales et de propriétaires de pied-à-terre dans ce quartier chic.

Only recently, Bal Harbour and Surfside have become relevant neighborhoods for primary homeowners looking for a relaxed but high-end vibe, with the addition of some stellar developments like Oceana Bal Harbour, St. Regis Hotel and Residences, Fendi Chateau and Four Seasons SurfClub. And, let’s not forget the Faena District, which has added tremendously to the beach, as well as the new 57 Ocean.

De nombreux résidents qui souhaitent un mode de vie exclusif, séparé du continent par l'eau et la richesse, choisissent cette ville pour y habiter. Les familles qui exigent ce qu'il y a de mieux pour leurs enfants, quel que soit leur âge, choisiront probablement Miami Beach, où se trouvent les meilleuresécoles privées etpubliques ( ). Sur le plan culturel, la New World Symphony et la New World Academy sont basées à Miami Beach, tout comme le Miami Beach Ballet, pour n'en citer que deux. Tous deux atteignent les plus hauts niveaux de performance pour leurs étudiants.

Prix dans le centre-ville de Miami vs Miami Beach

Les prix moyens au 4ème trimestre 2018 à Downtown Miami pour le segment Luxe (top 10% du marché) était de seulement 470 $ par pied carré avec un seuil d'entrée Luxe de 610 000 $. Les condos les plus récents se situent plutôt dans la fourchette des 600 $ par pied carré, avec quelques-uns s'approchant des 1 000 $ par pied carré. Les maisons individuelles de luxe dans le centre-ville de Miami atteignent en moyenne 2 050 000 $, avec un seuil d'entrée de 890 000 $. Sur lemarché général du Downtown Miami, le prix moyen d'un appartement est de 329 000 $ (soit 267 $ par pied carré) et les maisons individuelles se vendent en moyenne 561 000 $.

En revanche, les maisons sur la plage sont en moyenne beaucoup plus élevées, compte tenu de la demande mondiale pour les propriétés en bord de mer. Les prix moyens au quatrième trimestre 2018 dans l'ensemble de Miami Beach pour le segment Luxe (10 % supérieurs du marché) étaient de 1 047 $ par pied carré avec un seuil d'entrée Luxe de 1 302 000 $. Pour le marché général des condos, le prix moyen par pied carré est de 547 $ et la maison unifamiliale moyenne coûte 2,7 millions de dollars. Les maisons individuelles de luxe à Miami Beach coûtent en moyenne 10 millions de dollars, avec un seuil d'entrée à 5,9 millions de dollars.

Si les prix peuvent dicter à beaucoup le choix d'acheter à Downtown Miami ou à Miami Beach, il faut savoir que ces deux villes sont si proches l'une de l'autre que les acheteurs de l'une ou de l'autre peuvent en profiter en quelques minutes. Si l'on compare ces prix à ceux d'autres villes internationales comme Londres, Hong Kong, Toronto et New York, Miami Beach et surtout Downtown Miami sont de véritables aubaines. Et avec la croissance exponentielle attendue de Downtown Miami, nous nous attendons à ce que les prix y rattrapent ceux de nombreuses autres villes mondiales, au fur et à mesure que Miami poursuit son expansion. 

2. Les meilleurs quartiers de Miami pour acheter ou louer

Cela dépend vraiment de si vous voulez vivre dans un quartier où se trouvent les maisons individuelles les plus recherchées, comme Miami Beach, Coconut Grove, Pinecrest ou Coral Gables. Ou dans un quartier où l'on trouve des immeubles de grande hauteur et où l'on vit 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, comme à Brickell, Edgewater ou South Beach. Un endroit aussi spécial que Miami, connu à la fois comme la ville du futur et la ville magique, possède de nombreux quartiers où vous vous sentirez " chez vous ". Vous trouverez ci-dessous quelques-uns des quartiers préférés des nouveaux arrivants dans la ville :

Île Fisher

Accessible uniquement par ferry, yacht, hélicoptère ou hydravion, Fisher Island est une oasis d'élite ultra-luxueuse située à 3 miles de la pointe sud de Miami Beach, qui se targue d'avoir la plus forte concentration de richesses de tous les codes postaux du pays. Son niveau d'intimité inégalé, combiné à sa situation très convoitée à quelques kilomètres à l'est de l'épicentre florissant du centre-ville de Miami et à deux pas du glamour sophistiqué de South Beach attire un groupe très sélect de clients régionaux et internationaux de haut niveau qui recherchent principalement une résidence secondaire permanente pour toute leur famille. En savoir plus.

Coconut Grove

Coconut Grove est le nouveau lieu de résidence des familles très fortunées de Miami. Les rues bordées d'arbres de Coconut Grove ont toujours été connues pour leurs résidents artistiques, bohèmes et décontractés, et pour le style de vie calme qu'ils apportaient à la plus ancienne partie de la ville habitée en permanence. Mais beaucoup de choses ont changé. Les habitants les plus récents de The Grove apprécient également le style de vie familial, détendu et gastronomique. Leur intérêt a entraîné des changements particuliers, et Coconut Grove est aujourd'hui un lieu de résidence principale de premier choix. Explorons quelques-unes des raisons de cette évolution. En savoir plus.

Coral Gables

Coral Gables, surnommée "The City Beautiful", est l'une des premières communautés planifiées de Floride, ce qui signifie que le terrain n'était pas aménagé jusqu'à ce que la ville soit conçue et construite. George Merrick a fondé Coral Gables en 1925. Après avoir été inspirés par l'architecture du sud de l'Espagne, Merrick et les premiers urbanistes se sont inspirés du mouvement américain City Beautiful du début des années 1900 pour créer une communauté de style néo-méditerranéen avec des places, des fontaines, des parcs et des bâtiments monumentaux que les habitants de la région de Miami voulaient appeler chez eux. Pour en savoir plus.

Bal Harbour et Sufside

Bal Harbour est une petite communauté haut de gamme située juste au nord du quartier chic et intime de Surfside, qui la borde au sud à la hauteur de la 96e rue et relie les deux quartiers à Miami Beach à l'extrémité sud, au niveau de la 87e terrasse. Les deux quartiers partagent une sélection limitée d'immeubles de haut et de moyen standing exclusifs qui offrent des équipements de haut niveau et une intimité inégalée, ainsi qu'une vue imprenable sur l'océan Atlantique, la baie de Biscayne et les toits de la ville sur la magnifique Collins Avenue au bord de l'eau. Les boutiques de créateurs de renommée mondiale, les restaurants haut de gamme et le dynamisme de la communauté de Bal Harbour et de Surfside attirent une clientèle locale, nordique et internationale triée sur le volet, principalement intéressée par les opportunités d'investissement et l'accession à la propriété secondaire dans un cadre idyllique. En savoir plus.

Aventura

Aventura est unique parmi les quartiers de la région de Miami en raison de son statut de ville planifiée de façon exquise, conçue pour créer une atmosphère haut de gamme pour les professionnels, les investisseurs et les célébrités de la région. Elle bénéficie d'une situation idéale à égale distance du centre-ville de Miami, de Ft. Lauderdale et du cœur de Miami Beach, ainsi que d'écoles à charte innovantes, d'un centre des arts du spectacle de pointe et d'équipements de loisirs exceptionnels. Le large éventail de condominiums de luxe à prix compétitifs de la ville offre des options éblouissantes de milieu et de haut de gamme, des vues incroyables sur le littoral et l'accès à certains des meilleurs magasins, terrains de golf, bateaux et voiliers de tout le sud de la Floride. En savoir plus.

3. Conseils pour investir dans des appartements ou des maisons à Miami

Investir dans des appartements ou des maisons à Miami est une option tentante pour les investisseurs et les personnes fortunées, mais c'est aussi une opportunité pleine de risques. Au cours des dernières décennies, Miami a connu des hauts et des bas, en particulier dans le domaine de la construction de nouveaux condominiums, ce qui fait que même les quartiers les plus chauds de la ville sont potentiellement remplis de mauvais investissements, même s'ils paraissent bons en apparence. Les acheteurs à la recherche d'un bien immobilier résidentiel haut de gamme à Miami doivent s'appuyer sur les conseils d'un courtier expérimenté en immobilier de luxe en Floride et garder ces conseils à l'esprit lorsqu'ils commencent à chercher la bonne propriété d'investissement.

Définissez le luxe avec votre courtier

Aujourd'hui, sur le marché immobilier de Miami, les équipements qui sont considérés comme un luxe sur d'autres marchés sont devenus la norme dans de nombreux projets. Des caractéristiques telles que les piscines et les spas, les systèmes de sécurité, les technologies intégrées et d'autres éléments de confort peuvent sembler luxueux à distance, ce qui fait que de nombreuses propriétés se ressemblent. Cependant, il convient de faire preuve de diligence raisonnable pour s'assurer que le prix de la résidence correspond à la qualité de ce qu'elle contient et au potentiel de retour sur investissement à long terme. Il ne s'agit pas seulement de l'adresse ou du quartier ; nous avons vu la valeur des propriétés varier considérablement d'un étage à l'autre dans le même immeuble

De plus, il est possible que l'emplacement et les commodités ne soient pas ce que le luxe signifie pour certains acheteurs. La signification du luxe est différente pour tout le monde, mais chacun sait ce qu'il en est lorsqu'il le voit. L'exclusivité, l'intimité et des niveaux de service élevés sont de plus en plus considérés comme des impératifs pour l'acheteur de luxe. Bien entendu, cela s'ajoute à des matériaux, des équipements et un mobilier de qualité supérieure. C'est pourquoi il est essentiel de discuter de votre propriété idéale avec votre courtier. Il aura ainsi toutes les chances de trouver votre perle rare parmi les nombreux biens immobiliers de luxe à Miami.

b) Planifier l'achat

Que vous soyez à la recherche d'une maison individuelle ou d'un appartement, le financement des transactions immobilières de luxe est souvent un peu plus long à obtenir. Cela n'est pas seulement dû au montant élevé de la transaction, mais aussi au fait qu'un courtier en immobilier de luxe peut parfois avoir accès à un certain nombre de banquiers qui seront en mesure d'aider leurs clients fortunés à obtenir des taux ou des conditions de financement plus compétitifs. Les propriétaires ou les promoteurs qui vendent des biens immobiliers de luxe à Miami ne prennent généralement le temps que de faire visiter leur propriété aux acheteurs qualifiés et ne proposent rien d'autre. C'est pourquoi il est généralement conseillé aux acheteurs de biens immobiliers de luxe de trouver un financement avant de commencer à chercher une propriété. Il est également conseillé de consulter un expert fiscal sur les ramifications potentielles d'un achat immobilier de luxe, en particulier pour les acheteurs étrangers. Nos agents connaissent bien chacun de ces aspects. Il est donc préférable d'en parler d'abord avec nous afin que nous puissions vous présenter à la bonne équipe de banquiers et d'experts-comptables.

c) Faites confiance à votre courtier expérimenté pour vous conseiller

Souvent, les acheteurs sont séduits par les brochures et les sites Internet en papier glacé d'un nouveau projet plutôt que par les résultats obtenus par le promoteur et l'équipe de vente impliqués dans le projet. Les acheteurs peuvent également être séduits par un prix au mètre carré artificiellement bas par rapport au prix du marché. Ils peuvent aussi suivre aveuglément leurs amis et leur famille et acheter dans le même immeuble, dans un esprit de troupeau.

Lors de l'achat d'un bien immobilier dans un programme de revente ou de construction neuve, il est important de demander conseil à votre agent immobilier. S'il ne connaît pas déjà les antécédents du promoteur, demandez-lui de les vérifier. Nos agents immobiliers expérimentés connaissent tous les principaux acteurs de Miami et peuvent vous guider entre une construction médiocre ou simplement acceptable et une construction extraordinaire. Vous devrez peut-être payer 10% de plus pour une propriété extraordinaire, mais vous ne connaîtrez pas les défauts de construction que beaucoup d'autres bâtiments présentent au bout de quelques mois ou de quelques années.

Savoir ce qui vient ensuite

Parfois, la recherche d'un investissement immobilier de luxe à Miami prend tellement de temps que lorsque le marché change, les propriétaires ne savent pas toujours que c'est le bon moment pour vendre. Comprendre les cycles du marché et vendre au bon moment permet de maximiser les profits. D'autres, qui souhaitent devenir propriétaires à long terme, peuvent avoir besoin d'apporter des améliorations esthétiques mineures pour maximiser les revenus locatifs. Dans tous les cas, votre agent doit avoir la sagesse et les contacts nécessaires pour vous guider dans la bonne direction.

4. L'impôt foncier à Miami que vous devez connaître

Le processus d'achat d'un bien immobilier résidentiel peut sembler compliqué. Lorsque vous achetez à l'extérieur de l'État ou même du pays, la collecte des bonnes informations peut s'avérer une corvée. Le code des impôts n'est certainement pas le même d'un endroit à l'autre, et il n'est pas facile de s'y retrouver. Si vous envisagez d'acheter une propriété à Miami, vous bénéficierez d'excellents allègements fiscaux, mais vous serez également soumis à d'autres contraintes fiscales que vous devez connaître. Lisez la suite pour connaître l'immobilier à Miami les taux d'imposition, les abattements fiscaux et les pertes d'impôts.

Taux d'imposition foncière

L'impôt foncier est généralement calculé par les autorités locales et représente un pourcentage de la valeur imposable de tout bien immobilier que vous possédez aux États-Unis. Ce pourcentage varie d'un État à l'autre et, dans certains États, les résidents paient beaucoup moins d'impôts fonciers que dans d'autres. Cela dépend du pourcentage institué par le gouvernement de l'État et de la valeur des propriétés. À titre de comparaison, la taxe foncière de Miami est relativement élevée. Alors que les habitants de New York ne paient que 0,75 % par mois, ceux de Miami doivent s'acquitter de 2 %. Cela s'explique par le fait que Miami n'a pas d'impôt sur le revenu et que le gouvernement doit financer ses caisses d'une manière ou d'une autre. 

Abattements fiscaux à Miami

Les résidents de Floride bénéficient d'une excellente opportunité fiscale en vertu de la loi sur l'exemption de la propriété familiale (Homestead Exemption Act). Une fois la résidence établie, vous bénéficiez d'une exemption de 25 000 dollars pour votre résidence principale. Bien que vous deviez toujours payer l'impôt foncier, la valeur est réduite de ce crédit de 25 000 dollars avant que l'impôt foncier ne soit calculé. Il est également possible de bénéficier d'une autre exonération de 25 000 dollars pour les taxes scolaires, en fonction de la valeur de la propriété. Si le montant de la Homestead Exemption peut sembler insignifiant, le véritable avantage de la Homestead Exemption Act est qu'elle limite considérablement les augmentations de l'impôt foncier pour les résidents à 3 % ou à l'évolution de l'IPC, la valeur la plus faible étant retenue, ce qui représente des économies potentielles importantes. Les augmentations des taxes foncières autres que celles liées à la propriété sont limitées à 10 %, de sorte que l'exemption de la propriété peut faire économiser beaucoup d'argent à un propriétaire.

Impôt sur les plus-values

La plus-value est la différence entre le prix d'achat de votre maison et le prix de vente si vous décidez de vendre (moins les frais de clôture de l'achat et de la vente). La Floride n'impose pas d'impôt sur les plus-values, de sorte qu'un vendeur n'est responsable que de la partie fédérale de l'impôt sur les plus-values, qui peut s'élever à 23,6 % si la plus-value est supérieure à 250 000 $. Toutefois, si le bien est la résidence principale d'une personne, il existe une exonération de 500 000 $ pour les contribuables conjoints ou 250 000 $ pour les contribuables célibataires lors de la vente d'une résidence principale, à condition que le propriétaire ait vécu dans la résidence pendant deux des cinq dernières années.

Report de l'impôt sur les plus-values

Heureusement, il existe un moyen pour les investisseurs d'éviter de payer l'impôt sur les plus-values lors de la vente d'un bien immobilier. Si les vendeurs transfèrent l'argent de la vente initiale dans l'achat d'un autre bien d'investissement, conformément à l'article 1031 du code des impôts, ils pourront éviter l'impôt sur les plus-values. Toutefois, les règles de ce processus sont strictes, les règles de ce processus sont strictes et le bien doit respecter la règle de l'achat "en nature".

Payer ses impôts

L'impôt foncier est collecté à Miami sur une base annuelle par le bureau du percepteur. Tax Collector's Office. Les avis sont envoyés par courrier avant le 1^novembre de chaque année, l'année fiscale allant de janvier à décembre. Des réductions sont accordées si les impôts sont payés dans les délais. Ceux qui paient en novembre peuvent bénéficier d'une réduction de 4 %, ce chiffre diminuant d'un pour cent chaque mois, jusqu'à la dernière possibilité de réduction de 1 % en février.

Les informations fiscales sont en constante évolution, c'est pourquoi nous mettons à votre disposition des ressources comme celle-ci (ainsi que pour rafraîchir nos propres connaissances). Chez Manhattan Miami, notre objectif est de rendre l'achat d'une maison ou d'une propriété aussi simple et clair que possible. Contactez-nous dès aujourd'hui et laissez-nous répondre à vos besoins en matière d'immobilier.

5. Top 6 des nouveaux immeubles de luxe à Miami

La ligne d'horizon côtière de Miami et son marché immobilier se développent tous deux de la manière la plus luxueuse qui soit, grâce à certains des architectes les plus primés au monde. Certains de ces immeubles sont déjà ouverts et prêts à accueillir des résidents, mais pour d'autres, il faudra faire preuve d'un peu de patience en attendant que leurs portes s'ouvrent. Une fois achevés, ces six nouveaux bâtiments offriront tout ce qu'un acheteur de Miami peut souhaiter en matière d'immobilier de luxe : des designs innovants et époustouflants, des équipements haut de gamme et des vues imprenables sur l'océan.

87 Park par Renzo Piano

Renzo Piano est unarchitecte lauréat du prix Pritzker et sa capacité à capturer l'élégance d'une ville côtière est démontrée dans ce bâtiment au 87 Park. 70 maisons à plan ouvert se trouvent à l'intérieur de cette tour de 18 étages de 233 pieds de haut, située juste au bord de l'Atlantique à Miami Beach. Son propreparc privé a été conçu pour permettre aux résidents d'échapper à la routine et de profiter des arts, de la culture et des événements spéciaux à proximité de chez eux. Les commodités et les services comprennent

• Piscine avec de nombreuses chaises longues et cabanas à disposition
• Le Fugo Bar, une installation simple sous un auvent avec vue sur l'océan tout proche.
• Salle de sport avec coaching santé, cours et équipement de qualité
• Spa comprenant un hammam et un sauna
• Services de majordome, de valet de chambre et de conciergerie 24 heures sur 24

87 Park Condos à vendre

Four Seasons Surf Club par Richard Meier

Le Surf Club at Four Seasons est une résidence privée de 12 étages située sur lesite Surfside , qui offre un luxe hôtelier incroyable et un espace de vie haut de gamme avec une vue imprenable sur l'océan. Richard Meier a conçu 150 résidences avec des murs en verre et de hauts plafonds, a collaboré avec Joseph Dirand pour aménager chaque espace avec des meubles sur mesure et s'est associé à Lee Mindel pour les finitions intérieures. Les équipements du Four Seasons Surf Club et les services comprennent :

• Un spa et un centre de remise en forme
• Restaurants offrant de nombreuses possibilités de s'asseoir à l'intérieur ou à l'extérieur
• Lobbies privés
• Services de conciergerie, de majordome et d'approvisionnement en produits d'épicerie par Four Seasons
• Programmes pour enfants

Four Seasons Surf Club Condos à vendre

Park Grove par OMA et Rem Koolhaas

Park Grove sera parfait pour les familles qui souhaitent vivre dans un havre de paix en bord de mer. La propriété s'étendra sur 80 000 pieds carrés et comprendra 5 acres de jardins privés créés par Enzo Enena. Vous pourrez également profiter de l'une des plus belles vues de Miami depuis les piscines privées situées sur les toits. Park Grove sera situé dans le quartier Coconut Grove de Miami, où vous pourrez visiter les jardins et le musée Vizcaya , envoyer vos enfants dans des écoles privées de premier ordre et profiter de tous les avantages de la vie sur la côte. Les commodités et les services sont les suivants

• Aires de jeux intérieures et extérieures pour les enfants
• 500 piscines uniques
• Spas équipés de salles de traitement
• Salles à manger privées
• Salle de projection privée de 28 places
• Salle de dégustation

Park Grove Condos à vendre

Le musée 1000 de Zaha Hadid

La conception de Zaha Hadid peut être exprimée au mieux par ses propres mots : "Je crois en l'idée du futur". C'est l'une des raisons pour lesquelles elle est la première femme à recevoir le prix Pritzker. Ce bâtiment conceptualisé de 60 étages donnera à Downtown Miami une touche futuriste. Les courbes uniques de la tour permettront d'aménager des terrasses surdimensionnées. Non seulement l'extérieur aura l'air de venir du futur, mais les ascenseurs intelligents à grande vitesse et l'infrastructure domotique Crestron vous donneront l'impression de vous y être transporté vous-même. Les caractéristiques du 1000 Museum sont les suivantes

• Appareils de cuisine ultramodernes
• Comptoirs en quartz italien sur mesure et placards de plain-pied
• Vues panoramiques de l'océan Atlantique, de la baie de Biscayne et de la silhouette de Miami

1000 Museum Condos à vendre

Terrasse Monad par les Ateliers Jean Nouvel

Un autre lauréat du prix Pritzker, Ateliers Jean Nouvel, a conçu cet immeuble à étages de South Beach Bay avec des ascenseurs en suite et des plafonds de 18 pieds de haut. Il joue sur la beauté de la simplicité, en s'inspirant de la lumière et de l'eau, mais il rend également hommage à d'autres éléments naturels avec des comptoirs en pierre et des détails en bois dans la cuisine. Les équipements et les services de Monad Terrace comprennent:

• Service de conciergerie 24 heures sur 24 et gardien du hall d'entrée
• Une piscine de 1,80 m avec terrasse ensoleillée et bain à remous
• Café et bar à jus de fruits
• Espace de rangement suffisamment grand pour les équipements de sports nautiques
• Jardins grimpants avec beaucoup d'intimité et de feuillage tropical

Monad Terrace Condos à vendre

Grove at Grand Bay par Bjarke Ingels

Les structures torsadées à large base de Grove at Grand Bay sont des sculptures à admirer. Ingels a créé ces 98 maisons comme un ajout magnifique à la ligne d'horizon de Miami. À première vue, ces bâtiments écologiques situés à Coconut Grove semblent entièrement faits de verre et cette illusion devient encore plus séduisante la nuit lorsque les lumières de l'intérieur créent une apparence translucide. Les commodités et les services comprennent :

• 2 piscines et terrasses sur le toit avec des sièges de luxe et un bar
• Spas pour les résidents et leurs amis à fourrure
• Bibliothèque
• Salle de jeux pour les enfants avec beaucoup d'espace et une télévision
• Centre de remise en forme de 2 500 pieds carrés

Grove at Grand Bay Condos à vendre

Ces bâtiments nous donnent un aperçu de l'avenir de l'immobilier de luxe à Miami marché pour les acheteurs de luxe. Si vous envisagez d'acheter une propriété résidentielle à Miami, , contactez l'un desmembres de notre équipe à Miami. Chez Manhattan Miami, nous voulons vous aider à trouver la bonne propriété au bon prix qui vous permettra d'en avoir pour votre argent sur le long terme.

6. Inscription d'élèves étrangers dans les écoles publiques de Miami

En tant qu'investisseur souhaitant acheter unbien immobilier à Miami ( ) et y installer ses enfants, vous devez prendre le temps d'étudier ce que le système scolaire public de Miami a à offrir. Tout d'abord, le système scolaire de Miami-Dade est le quatrième plus grand des Etats-Unis. Cela signifie que vous pouvez vous attendre à une grande diversité, tant au niveau des élèves que des types d'enseignement proposés.

À Miami, le système scolaire ne fait pas partie du gouvernement métropolitain et constitue au contraire une agence indépendante. Pour cette raison, dispose d'une abondance de données sur la composition du corps étudiant. Pour vous aider à démarrer, voici une brève liste d'informations sur le système scolaire de Miami-Dade. Nous aborderons également la question des documents nécessaires pour inscrire votre élève étranger dans les écoles de Miami-Dade.

Miami-Dade en bref

• Les 467 écoles de Miami-Dade comptent un peu plus de 350 000 élèves, dont 58 % au moins parlent une autre langue à la maison.
• L'ethnie la plus majoritaire dans les écoles de Miami-Dade est l'espagnol. L'ethnie haïtienne arrive en deuxième position.
• Les Arabes, les Chinois et les Portugais sont également des groupes ethniques importants représentés dans le système scolaire de Miami-Dade.
• Le système scolaire de Miami-Dade a de nombreux programmes pour les élèves doués , y compris des programmes de placement avancé, un programme de baccalauréat international et un programme Cambridge AICE.
• Miami-Dade est l'un des systèmes scolaires pionniers du"Choice Movement" , qui signifie que les élèves peuvent être inscrits dans l'école qui répond le mieux à leurs besoins plutôt que d'être limités au district scolaire où se trouve leur domicile.
• Miami-Dade abrite 7des 100 meilleures écoles du pays.

Inscription de l'élève

Après avoir recherché l'école qui répondra aux besoins de votre élève - parmi les meilleures de Miami, citons International Preparatory Academy, à Coral Gables, Design and Architecture Senior High (DASH), à Midtown Miami, et The Archimedean Upper Conservatory Charter School, à Kendall - vous devrez vous atteler à la tâche de l'inscrire. L'un des avantages du système scolaire de Miami-Dade est que l'inscription de votre élève international est standardisée. Ce manuel couvre tout en détail, mais voici quelques-uns des points les plus importants pour votre élève.

• Test d'anglais langue étrangère (TOEFL). La plupart des écoles veulent s'assurer que l'étudiant possède un certain niveau de connaissance de l'anglais. Elles exigeront donc TOEFL
• Tests de niveau et entretiens. Il est important pour un enfant de s'inscrire au bon niveau scolaire. En conséquence, de nombreuses écoles exigeront un test de niveau et certaines voudront interroger l'élève et l'enfant pour déterminer le meilleur niveau scolaire pour l'enfant, sur la base de son travail scolaire antérieur et de ses compétences dans différents domaines.
• Vérification de l'âge et du nom légal : Vous devez fournir l'un des documents suivants pour vérifier le nom et l'âge : un acte de naissance légal, un certificat de baptême, une police d'assurance sur la vie de l'enfant en vigueur depuis au moins deux ans, un acte religieux authentique accompagné d'une déclaration sous serment des parents, un passeport ou un certificat d'arrivée, un relevé de notes d'au moins quatre ans précédant la naissance, ou une déclaration sous serment de l'âge signée par les parents et un certificat d'âge signé par un agent de la santé publique.
• Vérification de l'adresse : Vous devez fournir deux des documents suivants : une déclaration de courtier ou d'avocat concernant l'achat de la résidence par les parents, un contrat de location dûment signé, une carte d'exemption de domicile en vigueur, ou un reçu de dépôt ou une facture d'électricité, indiquant le nom et l'adresse de service.
• Exigences en matière de santé : Vous devez fournir à la fois de ces formes.
  • Un formulaire jaune d'examen de santé de l'étudiant - DH-3040 qui atteste d'un examen physique effectué un an avant l'inscription.
  • Un certificat d'immunisation de Floride - DH-680 délivré par un médecin privé ou un prestataire de santé local.
• Dossiers de l'école : Vous devez fournir à la fois de ces formes.
  • Vérification des crédits obtenus pour le classement
  • Interprétation des documents étrangers disponible gratuitement auprès de l'Office fédéral et d'État de contrôle de la conformité.

Chez Manhattan-Miami, nous comprenons que la décision d'acheter une propriété ne représente qu'une petite partie du processus de relocalisation internationale. C'est pourquoi nous nous engageons à vous fournir des ressources pour faciliter votre voyage. Nous voulons que vous ayez tout, une belle maison, un nouvel endroit pour grandir et un environnement idéal pour l'apprentissage de vos enfants.

Nouvelles du marché de Miami :

L'essor de Surfside et de Bal Harbour 

Le meilleur quartier de Miami pour vivre ou investir

Les meilleurs appartements de luxe à Miami à acheter en 2020