L'achat d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un bien d'investissement, est l'une des décisions financières les plus importantes qu'un individu prendra au cours de sa vie. Pour certains, cela peut être une expérience décourageante. C'est un processus qui prend du temps. Cependant, lorsque vous travaillez avec le bon agent et que vous êtes correctement formé à ce processus, celui-ci peut être assez simple.
Tout au long de notre site web, nous explorons en profondeur le processus d'achat d'une propriété à Manhattan et à Miami, deux marchés où nous avons une grande expérience dans l'aide à l'achat d'une maison pour les personnes du monde entier. Lorsque les processus divergent entre les deux villes, nous expliquons les différences. Notre objectif est de vous informer sur le processus d'achat et de le rendre plus facile à comprendre. À cette fin, nous avons préparé ce guide complet sur l'achat d'une maison à New York, et nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes les questions que vous pourriez avoir en cours de route.
Le marché immobilier de Manhattan évolue à une vitesse vertigineuse. Le marché Immobilier à Miami marché bouge très rapidement, mais pas au même rythme que le Marché de NYC. Sur l'un ou l'autre marché, cependant, "le temps est essentiel" ."Un faux pas ou un retard peut faire perdre l'affaire à l'acheteur.
Une fois que vous aurez trouvé la propriété qui correspond le mieux à vos besoins, nous vous accompagnerons jusqu'à la conclusion de la transaction, en veillant à ce que les avocats, les agents immobiliers et les courtiers en prêts hypothécaires agissent tous rapidement pour conclure la transaction. Dans ce guide, vous trouverez des informations utiles et une procédure étape par étape qui a fait ses preuves pour vous aider à trouver un nouveau logement.
Manhattan Miami Real Estate est au service des acheteurs et des vendeurs sur le marché immobilier américain depuis plus de 10 ans. Au cours de cette période, nous avons accumulé des connaissances qui aident les acheteurs du monde entier à faire des investissements immobiliers judicieux à New York et à Miami.
ÉTAPE 1 : FAIRE ÉQUIPE AVEC UN AGENT ACHETEUR
ÉTAPE 2OBTENIR UNE LETTRE DE PRÉAPPROBATION D'HYPOTHÈQUE
ÉTAPE 3DÉTERMINER LE TYPE DE PROPRIÉTÉ À ACHETER
ÉTAPE 4CRÉER UNE LISTE DE SOUHAITS
ÉTAPE 5RECHERCHER LES PROPRIÉTÉS EN LIGNE
ÉTAPE 6VISITER LES PROPRIÉTÉS AVEC VOTRE COURTIER
ÉTAPE 7DISTILLER UN PRIX D'OUVERTURE DE L'OFFRE
ÉTAPE 8FAIRE UNE OFFRE ET NÉGOCIER
ÉTAPE 9 : ENGAGER FORMELLEMENT UN AVOCAT SPÉCIALISÉ DANS LES AFFAIRES IMMOBILIÈRES
ÉTAPE 10SIGNER LE CONTRAT ET VERSER UN ACOMPTE DE 10
ÉTAPE 11OBTENIR UNE LETTRE D'ENGAGEMENT HYPOTHÉCAIRE, EN CAS DE FINANCEMENT
ÉTAPE 12SOUMETTRE LE DOSSIER DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
ETAPE 13 - PRÉPARER LA CLÔTURE
ÉTAPE 14 : CLÔTURE DE LA TRANSACTION
ETAPE 1 FAITES ÉQUIPE AVEC UN AGENT ACHETEUR
Pour prendre la meilleure décision possible en matière d'achat d'une maison, vous devez avoir la meilleure représentation possible, ce qui signifie que vous devez avoir votre propre agent immobilier qui travaille en votre nom. Dans toute transaction immobilière, il y aura un agent vendeur qui représentera les intérêts du vendeur. De même, avec un agent pour les acheteurs, vous disposez d'une personne qui se consacre à vos intérêts. La collaboration avec un agent immobilier ne coûte rien à l'acheteur, car le vendeur paie toujours la commission du courtier.
L'un des aspects les plus importants de l'agent d'un acheteur est qu'il ou elle n'a aucun intérêt direct dans une propriété spécifique. En revanche, l'agent inscripteur ou vendeur a un intérêt direct à vendre l'appartement ou l'immeuble spécifique qu'il a inscrit à la vente. Le vendeur et l'agent inscripteur travaillant pour le compte du vendeur ne sont intéressés que par l'obtention du prix le plus élevé aux meilleures conditions pour leur vendeur - le contraire de l'intérêt de l'acheteur.
Pensez-y de cette façon : Si vous étiez le défendeur dans une affaire judiciaire, vous n'utiliseriez pas l'avocat du demandeur pour vous représenter. C'est la même chose ici. Soyez malin ! Utilisez votre propre courtier. Autres conseils concernant le recrutement d'un agent :
"Pourquoi vous devez faire appel à un agent immobilier de Manhattan"
"Pourquoi vous avez besoin d'un agent immobilier très expérimenté à Miami"
ÉTAPE 2 OBTENEZ UNE LETTRE DE PRÉ-APPROBATION SI VOUS SOUHAITEZ OBTENIR UN PRÊT HYPOTHÉCAIRE
L'obtention d'une lettre de pré-approbation avant de commencer votre recherche de propriété est indispensable si vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire. Être pré-approuvé par la banque :
Souvent, les vendeurs ne veulent même pas négocier avec un acheteur qui fait une offre avec une condition de prêt hypothécaire et sans lettre d'approbation préalable. Le fait de ne pas être pré-approuvé montre au vendeur que l'acheteur n'est peut-être pas sérieux, qu'il ne sait pas ce qu'il faut pour conclure la transaction et qu'il n'a peut-être même pas la capacité financière d'acheter.
L'obtention d'une préautorisation de prêt hypothécaire ne prend qu'un ou deux jours, il est donc préférable de franchir cette étape en premier. Elle vous donnera une bonne idée des points de prix que vous souhaitez cibler dans votre recherche.
ÉTAPE 3 DÉTERMINEZ LE TYPE DE PROPRIÉTÉ À ACHETER [CONDO OU COOP].
Avant de commencer la recherche d'une propriété, l'acheteur doit comprendre les différents types de biens disponibles à la vente. Il existe quatre types de biens :
L'immobilier résidentiel de Manhattan est composé d'environ 25 % de copropriétés, 70 % de coopératives et 5 % de copropriétés et de maisons de ville. Miami se compose de copropriétés et de maisons individuelles.
Qu'est-ce qu'une coopérative ? En général, les coopératives s'adressent aux acheteurs d'une maison principale, ont de nombreuses règles et réglementations et exigent un entretien en personne avec le conseil d'administration de la coopérative. Lors de l'achat d'une coopérative, l'acheteur achète des actions d'une société qui est propriétaire de l'immeuble et l'acheteur reçoit un bail propriétaire pour utiliser l'appartement.
En outre, les coopératives sont plus strictes quant à leurs exigences financières et ont tendance à imposer des restrictions plus lourdes quant à la possibilité de sous-louer votre appartement ou de l'utiliser comme pied-à-terre. L'achat d'un appartement en copropriété est beaucoup plus simple et vous permet de sous-louer votre appartement à volonté. Par conséquent, l'achat d'un appartement en copropriété est un excellent choix pour la flexibilité, en particulier pour les investisseurs, les acheteurs étrangers et les parents qui achètent pour leurs enfants.
ÉTAPE 4 CRÉATION D'UNE LISTE DE SOUHAITS
Il est maintenant temps de faire une liste de ce que vous souhaitez dans une propriété. Vous voulez être dans un endroit en plein essor ? Ou un endroit très bien établi ? Voulez-vous vivre dans une tour de verre ou dans une coopérative historique d'avant-guerre ? Les réponses à ces questions aideront votre agent immobilier à comprendre quelles propriétés pourraient correspondre à vos goûts, et quelles sont celles à éviter.
Il est également important que vous compreniez ce qui n'est qu'un souhait et ce qui n'est pas négociable. Vous pourriez espérer trouver un appartement avec une baignoire jacuzzi ou une terrasse, mais vous vous contenteriez de quelque chose sans. En revanche, vous aurez peut-être absolument besoin de trois chambres à coucher. En précisant vos attentes, vous et votre agent pourrez élargir votre recherche et repérer des biens qui vous manqueraient autrement.
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ETAPE 5 RECHERCHEZ DES PROPRIÉTÉS EN LIGNE
Avec votre liste de souhaits en main, vous pouvez commencer à rechercher des propriétés en ligne. Commencez par le site web de Manhattan Miami, qui propose de puissantes fonctionnalités pour vous aider à trouver votre logement idéal. Nous avons accès à toutes les listes de Manhattan et de Miami. Si vous souhaitez rechercher vous-même des propriétés à Manhattan ou à Miami, cliquez ici pour Manhattan et ici pour Miami.
La plupart de nos clients préfèrent que nous leur suggérions des propriétés intéressantes. Si vous souhaitez que nous vous préparions une recherche personnalisée de biens immobiliers, cliquez ici pour Manhattan et ici pour Miami et nous reviendrons à
Note : Lors de la recherche d'une inscription, les acheteurs étrangers doivent concentrer leur recherche de propriété sur les appartements en copropriété, les condos
"Ne cherchez pas le rendement lors de l'achat de biens d'investissement"
ETAPE 6 VISITE DES PROPRIÉTÉS AVEC VOTRE AGENT
Maintenant, la partie amusante : les visites de propriétés ! Une fois que nous avons une courte liste de propriétés à visiter, nous organisons des rendez-vous individuels pour voir les propriétés, ou si vous êtes disponible pour voir des propriétés un dimanche, nous participons à des journées portes ouvertes avec vous. Vous pouvez voir beaucoup de propriétés en une journée avec l'option portes ouvertes, mais si vous préférez plus d'intimité, les rendez-vous individuels seront plus appropriés.
En un rien de temps, vous réduirez votre sélection et nous aurons le choix entre plusieurs biens.
Si vous effectuez votre propre recherche de biens immobiliers, n'appelez pas directement l'agent immobilier si vous travaillez avec un agent acheteur. N'oubliez pas que les agents immobiliers travaillent pour le vendeur, pas pour vous ! S'il vous montre le bien, l'agent immobilier s'attend à vous représenter. Vous entrerez dans une "double agence", perdant ainsi votre droit à une loyauté sans faille.
ÉTAPE 7 DISTILLER UN PRIX D'OFFRE
Pour les biens immobiliers que vous sélectionnez, nous vous fournirons une estimation de l'évaluation des biens immobiliers basée sur des biens comparables. Nous élaborons une stratégie avec nos acheteurs pour déterminer la stratégie d'offre à la lumière de ce qui se passe actuellement sur le marché. Nous mettrons au point des tactiques de négociation en fonction de la propriété, de l'emplacement et des conditions actuelles du marché.
Nous préparerons une analyse des propriétés comparables, similaire à l'analyse de marché comparable (CMA) utilisé par un vendeur, pour déterminer le prix de l'offre. Notre analyse se concentrera sur les données les plus récentes des ventes conclues pour des appartements voisins dans des immeubles ayant des caractéristiques similaires. Nous vous fournirons toutes les données les plus récentes dont vous avez besoin pour prendre une décision - analyse des ventes conclues, remise moyenne d'inscription pour le trimestre, conditions actuelles du marché,
"Achat d'un bien d'investissement
"Pensez à la revente lorsque vous achetez un appartement à Miami"
ÉTAPE 8 FAITES UNE OFFRE ET NÉGOCIEZ
À New York, les offres sont faites oralement par l'intermédiaire de l'agent immobilier de l'acheteur. Les offres orales ne sont pas juridiquement contraignantes. Seuls les contrats écrits sont exécutoires pour les transactions immobilières à New York. Par conséquent, tant que le contrat n'est pas signé, il n'y a aucune obligation de la part de l'acheteur ou du vendeur. Par conséquent, un acheteur peut faire plusieurs offres sur différents appartements pour essayer d'obtenir la meilleure affaire. En Floride, cependant, les offres sont faites par écrit et un acompte de 10 % est exigé pour accompagner l'offre. Par conséquent, toute offre faite par l'acheteur est juridiquement contraignante.
Le vendeur reviendra généralement avec une contre-offre. L'acheteur et le vendeur feront des allers et retours jusqu'à ce qu'ils se mettent d'accord sur le prix d'achat final et sur les éventuelles conditions particulières de l'accord. L'une des conditions spéciales peut être un prêt hypothécaire conditionnel, qui permet à l'acheteur de se retirer du contrat et de récupérer son dépôt si la banque ne veut pas contracter de prêt hypothécaire pour la propriété. Les prêts hypothécaires conditionnels permettent à l'acheteur d'obtenir le prêt dans un délai de 45 jours.
Le vendeur peut accepter un délai de 60 jours, mais la plupart des vendeurs préfèrent qu'il n'y ait pas d'hypothèque conditionnelle du tout. En l'absence d'éventualité, le vendeur peut baisser le prix.
Parfois, les vendeurs n'acceptent pas d'hypothèque conditionnelle pour les acheteurs étrangers, car il est difficile pour le vendeur de savoir si l'acheteur a vraiment été refusé par une banque ou s'il a simplement changé d'avis sur l'achat de la propriété. Cela peut devenir un problème pour certains acheteurs étrangers si le vendeur n'autorise pas l'éventualité d'un prêt hypothécaire. Le fait de disposer d'une lettre d'approbation préalable de la banque aide souvent l'acheteur étranger à surmonter cet obstacle.
"Ce que vous devez savoir lorsque vous achetez un appartement à New York"
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ÉTAPE 9 ENGAGEZ UN AVOCAT SPÉCIALISÉ DANS L'IMMOBILIER
Bien qu'il soit conseillé de consulter au moins un avocat spécialisé dans l'immobilier à New York avant de conclure l'affaire, une fois que le vendeur a accepté une offre, l'acheteur devra faire appel à un avocat spécialisé dans l'immobilier. À New York, l'acheteur est tenu d'engager un avocat. À Miami, ce n'est pas obligatoire, mais la plupart des acheteurs ont recours à un avocat pour effectuer leurs achats. Les risques sont trop importants pour que l'acheteur fasse cavalier seul, c'est pourquoi nous lui suggérons toujours de se faire représenter par un avocat.
Une fois l'offre acceptée, l'agent de l'acheteur remplit une "fiche de transaction" qui contient les noms des acheteurs, ainsi que toutes les informations de contact, y compris le nom et l'adresse de l'avocat de l'acheteur. L'acheteur doit donc savoir avec quel avocat il travaillera à ce stade. Dans un délai d'un jour, les documents de la copropriété seront envoyés à l'avocat de l'acheteur pour examen.
L'avocat de l'acheteur lira les documents de la copropriété et les états financiers de l'immeuble, entre autres documents, afin de déterminer l'état de santé de l'immeuble et les questions qui doivent être traitées. L'avocat de l'acheteur posera des questions à l'avocat du vendeur et au promoteur de l'immeuble. Le contrat sera ensuite révisé afin de régler les éventuels problèmes constatés lors de l'examen.
Tant que le contrat n'est pas signé par l'acheteur, le vendeur peut faire visiter l'appartement et accepter des offres plus élevées, s'il le souhaite. Par conséquent, le temps est un facteur essentiel lors du processus.
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ÉTAPE 10 SIGNER LE CONTRAT ET VERSER UN ACOMPTE DE 10
À la signature du contrat, qui intervient généralement dans les 10 jours suivant l'acceptation de l'offre, l'acheteur doit verser un acompte de 10 % du prix d'achat à l'avocat du vendeur. L'acompte est conservé sous séquestre, généralement par l'avocat du vendeur, jusqu'à la conclusion du contrat.
L'acompte de 10 % qui a été versé en même temps que l'offre écrite initiale n'est remboursable que dans certains cas, par exemple en vertu d'une clause de contingence hypothécaire lorsque la demande de prêt de l'acheteur a été rejetée par la banque.
ÉTAPE 11 OBTENIR UNE LETTRE D'ENGAGEMENT HYPOTHÉCAIRE EN CAS DE FINANCEMENT
Si l'acheteur obtient un financement hypothécaire, il s'efforcera d'obtenir une lettre d'engagement de la banque pour l'hypothèque. La lettre d'engagement hypothécaire est délivrée une fois que l'acheteur a obtenu le prêt. Pour les copropriétés et les coopératives, cette lettre est une exigence du "Board Package", que vous soumettrez à l'approbation du conseil d'administration après avoir conclu un accord avec un vendeur.
LA GARANTIE DU PRÊT
La demande de prêt hypothécaire peut commencer avant que vous ne trouviez un logement ou après que vous ayez soumis une offre. Toutefois, il est préférable de le faire le plus tôt possible dans le processus afin d'éviter toute surprise. L'acheteur devra remplir une demande qui implique beaucoup de paperasserie. Le prêteur examinera en détail les antécédents de crédit de l'acheteur, son dossier d'emploi
ÉMISSION DE LA LETTRE D'ENGAGEMENT HYPOTHÉCAIRE
Une lettre d'engagement hypothécaire est le document qu'un souscripteur envoie à l'agent de crédit une fois qu'un prêt est approuvé. C'est la réalité ! La lettre d'engagement hypothécaire détaille tous les aspects du prêt hypothécaire. Elle comprend les conditions et le taux d'intérêt. Elle détaille les "conditions" (les éléments qui doivent être fournis ou expliqués pour l'approbation finale). La lettre d'engagement hypothécaire sera datée et comportera une date d'expiration. Elle peut être signée par le souscripteur.
Bien que la lettre de pré-approbation soit une excellente chose à avoir au début de votre recherche, l'acheteur n'est pas approuvé avant la délivrance de la lettre d'engagement hypothécaire, car celle-ci est un document formel et juridiquement contraignant.
"Évaluations et inspections de maisons : Connaître la différence
ÉTAPE 12 SOUMETTRE LE DOSSIER DU CONSEIL
Il n'y a pas d'approbation du conseil d'administration pour les maisons en rangée ou les maisons individuelles, mais les acheteurs d'un appartement en copropriété ou d'une coopérative devront faire une demande officielle auprès du conseil d'administration de l'appartement en copropriété ou de la coopérative afin de conclure l'achat.
Une fois le contrat signé par l'acheteur et le vendeur, l'acheteur doit présenter un dossier de candidature au conseil d'administration de la copropriété ou de la coopérative. Le conseil d'administration d'une copropriété dispose de ce qu'on appelle le "droit de premier refus", ce qui signifie qu'il a la possibilité d'acheter la copropriété avant d'approuver l'achat d'un acheteur externe. Le conseil d'administration d'une coopérative a le pouvoir d'approuver ou de refuser les acheteurs. Le dossier du conseil, parfois appelé demande de vente, comprendra/exigera :
Le dossier du conseil d'administration est soumis à la société de gestion de l'immeuble pour examen.
Une fois que la commission renonce au "droit de premier refus", ou en d'autres termes, approuve l'acheteur, une clôture peut être programmée.
ETAPE 13 PRÉPAR PRÉPAR PRÉPARATION DE LA PRÉPARATION DE LA CLÔTURE
La clôture aura lieu dans les 30/45/60 jours suivant la signature du contrat, en fonction des conditions convenues. En cas de paiement en espèces, la clôture dans les 30 jours est plus probable. Si l'acheteur obtient un prêt hypothécaire, il disposera probablement de 60 jours, la moyenne étant de 45 jours. En préparation de la conclusion du contrat :
ÉTAPE 14 CLÔTURE DE LA TRANSACTION
La clôture, ou règlement, est l'étape finale d'une transaction immobilière. À la date de clôture, les parties concluent le contrat d'achat et transfèrent la propriété du bien du vendeur à l'acheteur :
Pour les acheteurs étrangers, la clôture peut avoir lieu sans que l'acheteur soit physiquement présent aux États-Unis. Il suffit à l'acheteur de donner une procuration à son avocat (ou de signer une lettre de consentement s'il achète avec une SARL) pour conclure l'affaire en son nom. Il s'agit d'une pratique courante.
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