Guide d'achat d'une maison à New York et Miami

Pour prendre la meilleure décision possible en matière d'achat d'une maison, vous devez avoir la meilleure représentation possible, ce qui signifie que vous devez avoir votre propre agent immobilier qui travaille en votre nom. Dans toute transaction immobilière, il y aura un agent vendeur qui représentera les intérêts du vendeur. De même, avec un agent pour les acheteurs, vous disposez d'une personne qui se consacre à vos intérêts. La collaboration avec un agent immobilier ne coûte rien à l'acheteur, car le vendeur paie toujours la commission du courtier.

L'un des aspects les plus importants de l'agent d'un acheteur est qu'il ou elle n'a aucun intérêt direct dans une propriété spécifique. En revanche, l'agent inscripteur ou vendeur a un intérêt direct à vendre l'appartement ou l'immeuble spécifique qu'il a inscrit à la vente. Le vendeur et l'agent inscripteur travaillant pour le compte du vendeur ne sont intéressés que par l'obtention du prix le plus élevé aux meilleures conditions pour leur vendeur - le contraire de l'intérêt de l'acheteur.

Pensez-y de cette façon : Si vous étiez le défendeur dans une affaire judiciaire, vous n'utiliseriez pas l'avocat du demandeur pour vous représenter. C'est la même chose ici. Soyez malin ! Utilisez votre propre courtier. Autres conseils concernant le recrutement d'un agent :

• N'utilisez pas d'agents multiples, car aucun d'entre eux ne s'engagera pleinement à vous aider. Engagez-vous auprès d'un seul agent professionnel, dites-le lui, et il se mettra en quatre pour vous trouver le meilleur bien.
• Un bon agent pourra vous faire visiter tous les appartements disponibles sur le marché, y compris ceux qui ne sont même pas encore répertoriés.

"Pourquoi vous devez faire appel à un agent immobilier de Manhattan"

"Pourquoi vous avez besoin d'un agent immobilier très expérimenté à Miami"

L'obtention d'une lettre de pré-approbation avant de commencer votre recherche de propriété est indispensable si vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire. Être pré-approuvé par la banque :

• vous permet de mieux déterminer la fourchette de prix des logements que vous pouvez vous permettreet
• démontre au vendeur et à son courtier que vous avez la capacité financière de réaliser la transaction

Souvent, les vendeurs ne veulent même pas négocier avec un acheteur qui fait une offre avec une condition de prêt hypothécaire et sans lettre d'approbation préalable. Le fait de ne pas être pré-approuvé montre au vendeur que l'acheteur n'est peut-être pas sérieux, qu'il ne sait pas ce qu'il faut pour conclure la transaction et qu'il n'a peut-être même pas la capacité financière d'acheter.

L'obtention d'une préautorisation de prêt hypothécaire ne prend qu'un ou deux jours, il est donc préférable de franchir cette étape en premier. Elle vous donnera une bonne idée des points de prix que vous souhaitez cibler dans votre recherche.

Il est maintenant temps de faire une liste de ce que vous souhaitez dans une propriété. Vous voulez être dans un endroit en plein essor ? Ou un endroit très bien établi ? Voulez-vous vivre dans une tour de verre ou dans une coopérative historique d'avant-guerre ? Les réponses à ces questions aideront votre agent immobilier à comprendre quelles propriétés pourraient correspondre à vos goûts, et quelles sont celles à éviter.

Il est également important que vous compreniez ce qui n'est qu'un souhait et ce qui n'est pas négociable. Vous pourriez espérer trouver un appartement avec une baignoire jacuzzi ou une terrasse, mais vous vous contenteriez de quelque chose sans. En revanche, vous aurez peut-être absolument besoin de trois chambres à coucher. En précisant vos attentes, vous et votre agent pourrez élargir votre recherche et repérer des biens qui vous manqueraient autrement.

"Les meilleurs quartiers de Manhattan pour acheter un appartement en 2020"

"Ces nouveaux appartements à vendre à Miami changeront la donne en 2020"

Avec votre liste de souhaits en main, vous pouvez commencer à rechercher des propriétés en ligne. Commencez par le site web de Manhattan Miami, qui propose de puissantes fonctionnalités pour vous aider à trouver votre logement idéal. Nous avons accès à toutes les listes de Manhattan et de Miami. Si vous souhaitez rechercher vous-même des propriétés à Manhattan ou à Miami, cliquez ici pour Manhattan et ici pour Miami.

La plupart de nos clients préfèrent que nous leur suggérions des propriétés intéressantes. Si vous souhaitez que nous vous préparions une recherche personnalisée de biens immobiliers, cliquez ici pour Manhattan et ici pour Miami et nous reviendrons à vous des résultats basés sur vos paramètres uniques.

Note :  Lors de la recherche d'une inscription, les acheteurs étrangers doivent concentrer leur recherche de propriété sur les appartements en copropriété, les condos et les maisons en rangée, comme les coopératives le sont pour les propriétaires de maisons.

"Ne cherchez pas le rendement lors de l'achat de biens d'investissement"

Pour les biens immobiliers que vous sélectionnez, nous vous fournirons une estimation de l'évaluation des biens immobiliers basée sur des biens comparables. Nous élaborons une stratégie avec nos acheteurs pour déterminer la stratégie d'offre à la lumière de ce qui se passe actuellement sur le marché. Nous mettrons au point des tactiques de négociation en fonction de la propriété, de l'emplacement et des conditions actuelles du marché.

Nous préparerons une analyse des propriétés comparables, similaire à l'analyse de marché comparable (CMA) utilisé par un vendeur, pour déterminer le prix de l'offre. Notre analyse se concentrera sur les données les plus récentes des ventes conclues pour des appartements voisins dans des immeubles ayant des caractéristiques similaires. Nous vous fournirons toutes les données les plus récentes dont vous avez besoin pour prendre une décision - analyse des ventes conclues, remise moyenne d'inscription pour le trimestre, conditions actuelles du marché, dernière version le prix moyen au pied carré, les tendances, etc. À partir de toutes ces données et informations sur le marché, nous distillerons un prix d'offre d'ouverture.

"Achat d'un bien d'investissement

"Pensez à la revente lorsque vous achetez un appartement à Miami"

À New York, les offres sont faites oralement par l'intermédiaire de l'agent immobilier de l'acheteur. Les offres orales ne sont pas juridiquement contraignantes. Seuls les contrats écrits sont exécutoires pour les transactions immobilières à New York. Par conséquent, tant que le contrat n'est pas signé, il n'y a aucune obligation de la part de l'acheteur ou du vendeur. Par conséquent, un acheteur peut faire plusieurs offres sur différents appartements pour essayer d'obtenir la meilleure affaire. En Floride, cependant, les offres sont faites par écrit et un acompte de 10 % est exigé pour accompagner l'offre. Par conséquent, toute offre faite par l'acheteur est juridiquement contraignante.

Le vendeur reviendra généralement avec une contre-offre. L'acheteur et le vendeur feront des allers et retours jusqu'à ce qu'ils se mettent d'accord sur le prix d'achat final et sur les éventuelles conditions particulières de l'accord. L'une des conditions spéciales peut être un prêt hypothécaire conditionnel, qui permet à l'acheteur de se retirer du contrat et de récupérer son dépôt si la banque ne veut pas contracter de prêt hypothécaire pour la propriété. Les prêts hypothécaires conditionnels permettent à l'acheteur d'obtenir le prêt dans un délai de 45 jours.
Le vendeur peut accepter un délai de 60 jours, mais la plupart des vendeurs préfèrent qu'il n'y ait pas d'hypothèque conditionnelle du tout. En l'absence d'éventualité, le vendeur peut baisser le prix.

Parfois, les vendeurs n'acceptent pas d'hypothèque conditionnelle pour les acheteurs étrangers, car il est difficile pour le vendeur de savoir si l'acheteur a vraiment été refusé par une banque ou s'il a simplement changé d'avis sur l'achat de la propriété. Cela peut devenir un problème pour certains acheteurs étrangers si le vendeur n'autorise pas l'éventualité d'un prêt hypothécaire. Le fait de disposer d'une lettre d'approbation préalable de la banque aide souvent l'acheteur étranger à surmonter cet obstacle.

"Ce que vous devez savoir lorsque vous achetez un appartement à New York"

"Ce que vous devez savoir lorsque vous achetez un appartement en pré-construction à Miami"

Bien qu'il soit conseillé de consulter au moins un avocat spécialisé dans l'immobilier à New York avant de conclure l'affaire, une fois que le vendeur a accepté une offre, l'acheteur devra faire appel à un avocat spécialisé dans l'immobilier. À New York, l'acheteur est tenu d'engager un avocat. À Miami, ce n'est pas obligatoire, mais la plupart des acheteurs ont recours à un avocat pour effectuer leurs achats. Les risques sont trop importants pour que l'acheteur fasse cavalier seul, c'est pourquoi nous lui suggérons toujours de se faire représenter par un avocat. 

Une fois l'offre acceptée, l'agent de l'acheteur remplit une "fiche de transaction" qui contient les noms des acheteurs, ainsi que toutes les informations de contact, y compris le nom et l'adresse de l'avocat de l'acheteur. L'acheteur doit donc savoir avec quel avocat il travaillera à ce stade. Dans un délai d'un jour, les documents de la copropriété seront envoyés à l'avocat de l'acheteur pour examen.

L'avocat de l'acheteur lira les documents de la copropriété et les états financiers de l'immeuble, entre autres documents, afin de déterminer l'état de santé de l'immeuble et les questions qui doivent être traitées. L'avocat de l'acheteur posera des questions à l'avocat du vendeur et au promoteur de l'immeuble. Le contrat sera ensuite révisé afin de régler les éventuels problèmes constatés lors de l'examen.

Tant que le contrat n'est pas signé par l'acheteur, le vendeur peut faire visiter l'appartement et accepter des offres plus élevées, s'il le souhaite. Par conséquent, le temps est un facteur essentiel lors du processus.

"Taxes immobilières de la ville de New York

"Questions fiscales et juridiques lors de l'achat d'un appartement à New York"

"Informations sur la taxe foncière de Miami que vous devriez connaître"

À NEW YORK

À la signature du contrat, qui intervient généralement dans les 10 jours suivant l'acceptation de l'offre, l'acheteur doit verser un acompte de 10 % du prix d'achat à l'avocat du vendeur. L'acompte est conservé sous séquestre, généralement par l'avocat du vendeur, jusqu'à la conclusion du contrat.

EN FLORIDE

L'acompte de 10 % qui a été versé en même temps que l'offre écrite initiale n'est remboursable que dans certains cas, par exemple en vertu d'une clause de contingence hypothécaire lorsque la demande de prêt de l'acheteur a été rejetée par la banque.

Si l'acheteur obtient un financement hypothécaire, il s'efforcera d'obtenir une lettre d'engagement de la banque pour l'hypothèque. La lettre d'engagement hypothécaire est délivrée une fois que l'acheteur a obtenu le prêt. Pour les copropriétés et les coopératives, cette lettre est une exigence du "Board Package", que vous soumettrez à l'approbation du conseil d'administration après avoir conclu un accord avec un vendeur.

LA GARANTIE DU PRÊT

La demande de prêt hypothécaire peut commencer avant que vous ne trouviez un logement ou après que vous ayez soumis une offre. Toutefois, il est préférable de le faire le plus tôt possible dans le processus afin d'éviter toute surprise. L'acheteur devra remplir une demande qui implique beaucoup de paperasserie. Le prêteur examinera en détail les antécédents de crédit de l'acheteur, son dossier d'emploi et les actifs et passifs financiers. 

ÉMISSION DE LA LETTRE D'ENGAGEMENT HYPOTHÉCAIRE

Une lettre d'engagement hypothécaire est le document qu'un souscripteur envoie à l'agent de crédit une fois qu'un prêt est approuvé. C'est la réalité ! La lettre d'engagement hypothécaire détaille tous les aspects du prêt hypothécaire. Elle comprend les conditions et le taux d'intérêt. Elle détaille les "conditions" (les éléments qui doivent être fournis ou expliqués pour l'approbation finale). La lettre d'engagement hypothécaire sera datée et comportera une date d'expiration. Elle peut être signée par le souscripteur.

Bien que la lettre de pré-approbation soit une excellente chose à avoir au début de votre recherche, l'acheteur n'est pas approuvé avant la délivrance de la lettre d'engagement hypothécaire, car celle-ci est un document formel et juridiquement contraignant.

"Évaluations et inspections de maisons : Connaître la différence

Il n'y a pas d'approbation du conseil d'administration pour les maisons en rangée ou les maisons individuelles, mais les acheteurs d'un appartement en copropriété ou d'une coopérative devront faire une demande officielle auprès du conseil d'administration de l'appartement en copropriété ou de la coopérative afin de conclure l'achat.

Une fois le contrat signé par l'acheteur et le vendeur, l'acheteur doit présenter un dossier de candidature au conseil d'administration de la copropriété ou de la coopérative. Le conseil d'administration d'une copropriété dispose de ce qu'on appelle le "droit de premier refus", ce qui signifie qu'il a la possibilité d'acheter la copropriété avant d'approuver l'achat d'un acheteur externe. Le conseil d'administration d'une coopérative a le pouvoir d'approuver ou de refuser les acheteurs. Le dossier du conseil, parfois appelé demande de vente, comprendra/exigera :

• Une demande et des frais
• Le contrat signé et la lettre d'engagement hypothécaire, le cas échéant
• États financiers, y compris les relevés bancaires ou les lettres de confirmation
• Lettres de référence personnelles
• Lettres de référence commerciales
• Les déclarations fiscales des trois dernières années
• Lettres de vérification de l'emploi et des revenus
• Autorisation pour les vérifications en matière de criminalité, de crédit et d'emploi

Le dossier du conseil d'administration est soumis à la société de gestion de l'immeuble pour examen.

• S'il s'agit d'une coopérative, le conseil d'administration demandera un entretien avec tous les futurs résidents du logement. Cet entretien est très sérieux et doit être considéré comme une réunion d'affaires.
• Le conseil de copropriété n'interrogera pas l'acheteur potentiel, mais procédera à des vérifications de crédit et de criminalité et lira le dossier du conseil.

Une fois que la commission renonce au "droit de premier refus", ou en d'autres termes, approuve l'acheteur, une clôture peut être programmée.

La clôture aura lieu dans les 30/45/60 jours suivant la signature du contrat, en fonction des conditions convenues. En cas de paiement en espèces, la clôture dans les 30 jours est plus probable. Si l'acheteur obtient un prêt hypothécaire, il disposera probablement de 60 jours, la moyenne étant de 45 jours. En préparation de la conclusion du contrat :

• Fixez la date de clôture.
• Remplir les conditions de l'offre de prêt.
• L'avocat de l'acheteur effectuera une recherche de titre pour s'assurer que l'acheteur a reçu un "titre propre", ce qui garantira que le vendeur est propriétaire de la propriété et qu'aucun privilège n'a été déposé contre la propriété.
• Obtenez une assurance de propriétaire pour protéger le propriétaire (et le prêteur) contre les pertes si jamais la maison est endommagée ou détruite.
• Inspection finale avant la fermeture.

La clôture, ou règlement, est l'étape finale d'une transaction immobilière. À la date de clôture, les parties concluent le contrat d'achat et transfèrent la propriété du bien du vendeur à l'acheteur : 

• L'acheteur (ou la banque de l'acheteur) effectue le paiement du solde dû sur l'achat, qui correspond généralement aux 90 % restants du prix d'achat plus les frais de clôture de 3,5 % (sans hypothèque) à 5,5 % (avec hypothèque).
• Le vendeur signe l'acte de vente et remet les clés du logement à l'acheteur.
• Une société de gestion des titres enregistrera le nouvel acte au registre foncier local.
• Le vendeur recevra les sommes dues à partir du produit de la vente, moins les frais de clôture et les versements hypothécaires si le vendeur avait un prêt hypothécaire existant à la clôture.

Pour les acheteurs étrangers, la clôture peut avoir lieu sans que l'acheteur soit physiquement présent aux États-Unis. Il suffit à l'acheteur de donner une procuration à son avocat (ou de signer une lettre de consentement s'il achète avec une SARL) pour conclure l'affaire en son nom. Il s'agit d'une pratique courante.

"Gestion de biens immobiliers pour les investisseurs