Gestion immobilière pour les investisseurs New York et Miami 

Cela dépend du marché et de la ville. 

À New York, il était d'usage que le locataire paie une commission équivalant à 15 % du loyer annuel de la première année. Récemment, cependant, le marché a évolué en faveur du locataire et nous voyons de plus en plus de transactions où le propriétaire paie la commission, qui correspond à un mois de loyer (environ la moitié des 15 % que le locataire avait l'habitude de payer). À New York, il n'y a pas de commission payée sur les renouvellements, mais seulement sur l'année du bail initial. 

En Floride, il est d'usage que le propriétaire paie la commission. Le montant habituel est de 10 % du loyer annuel pour la première année et chaque année de renouvellement.

Nous procédons à un examen approfondi et minutieux. Nous procédons à une vérification de la solvabilité et du casier judiciaire du locataire, nous exigeons une lettre d'emploi détaillant la durée de l'emploi et le salaire, et nous examinons les relevés bancaires pour nous assurer que le locataire dispose de fonds suffisants. Nous demandons également des références personnelles et professionnelles, ainsi que des références des propriétaires actuels et précédents. 

En outre, nous nous attendons à ce que les revenus annuels représentent 40 fois le montant du loyer mensuel. Cela minimise le risque de ne pas pouvoir payer le loyer.

Notre partenaire pour la gestion complète des biens immobiliers, RD LLC. Il crée un compte séquestre pour chaque propriétaire, perçoit les loyers et autres paiements, et paie toutes les dépenses du propriétaire, y compris les impôts fonciers, les charges communes et les versements hypothécaires. Ils fournissent également aux propriétaires des états financiers mensuels et trimestriels.

Ils coordonneront également avec votre CPA pour vous aider à remplir les déclarations fiscales annuelles si nécessaire. En cas d'urgence, toutes les dépenses ou réparations et remplacements sont payés sans approbation, s'ils sont inférieurs à un montant convenu. Si le montant est supérieur au montant préapprouvé, nous obtiendrons l'accord du propriétaire.

Grâce à notre processus strict de sélection des locataires, nos propriétaires connaissent très peu de retards de paiement. Si un locataire ne paie pas, il reçoit une lettre de rappel dans les jours qui suivent, puis une mise en demeure et enfin un avis d'expulsion.

Nous essayons de travailler avec le locataire pour qu'il soit à jour ou pour qu'il quitte l'appartement avant l'expiration de son bail. Le temps est un facteur essentiel, c'est pourquoi nous agissons rapidement. Nous pouvons toujours trouver un nouveau locataire rapidement à New York. Mais, encore une fois, nous insistons sur le fait qu'avec notre système, de telles choses sont extrêmement rares.

Elles font partie d'un processus. Avant qu'un locataire n'emménage, nous inspectons le bien et prenons une vidéo pour montrer que tout est en bon état.

Nous faisons visiter le logement au nouveau locataire afin qu'il puisse s'assurer que tout est en ordre.

Les locataires ne sont pas responsables de l'usure normale. S'ils nous contactent pour nous dire que quelque chose est endommagé ou cassé, nous disposons d'une base sur laquelle nous pouvons vérifier que la correction du problème relève de la responsabilité du locataire ou du propriétaire.

Si des travaux sont nécessaires, nous les organisons. Les entrepreneurs doivent être dûment qualifiés et agréés et satisfaire au niveau élevé d'assurance exigé par chaque bâtiment. En Floride, par exemple, une personne possédant une "licence d'homme à tout faire" ne peut pas effectuer de travaux de plomberie ou d'électricité. À New York, personne ne peut entrer dans le bâtiment s'il n'a pas le niveau d'assurance approprié. 

Si le coût est à la charge du propriétaire, nous approuverons une charge si elle est inférieure à un montant convenu et la déduirons simplement du rendement mensuel. Si le coût est supérieur au montant convenu, nous contactons le propriétaire pour obtenir son accord.

Nous connaissons la date d'expiration d'un bail, nous vérifions donc avec le locataire 60 à 90 jours avant l'expiration du bail pour voir s'il souhaite le renouveler. Si ce n'est pas le cas, nous recherchons un nouveau locataire. Nous inscrivons l'appartement à louer sur notre système de courtage et sur tous les portails et nous montrons physiquement le bien aux locataires potentiels. 

Avant la fin du bail, nous effectuons une visite de contrôle et la comparons à l'inspection avant occupation pour vérifier que tout est en ordre. Tout ce qui est manquant ou endommagé est déduit du dépôt de garantie du locataire et entièrement justifié. Une fois que le locataire a déménagé, nous procédons à une nouvelle visite pour nous assurer que rien n'a été endommagé ou pris par erreur pendant le déménagement. Si tout est en ordre, nous remboursons la caution du locataire.

Nous reprenons ensuite les détails abordés dans les questions 5 et 8.

Ressources connexes :

"Vendre sa maison"

"Processus d'achat d'une maison"

En ce qui concerne la recherche de locataires, en fonction de la concurrence dans un immeuble particulier que vous achetez, le locataire paiera souvent notre commission de courtage. Cependant, s'il y a de la concurrence dans l'immeuble pour des locations qui sont listées comme " No Fee" (ce qui signifie que le locataire n'a pas à payer de commission de courtage), c'est le propriétaire qui paiera la commission de courtage. La commission payée par le propriétaire ne sera pas supérieure à un mois de loyer. 

En règle générale, nous ne facturons pas de frais de gestion immobilière "légers" si nous sommes chargés de trouver le locataire. Nous voulons travailler avec nos clients sur le long terme - trouver des biens immobiliers pour nos acheteurs, trouver des locataires chaque année pour la location d'appartements et, à la fin de la période de propriété, mettre en vente et vendre ces biens immobiliers. Pour vous inciter à accepter cet arrangement, nous vous proposons gratuitement unservice de" gestionimmobilière légère". Voici comment cela fonctionne :

• Si le locataire a un problème, il appelle d'abord le concierge de l'immeuble qui trouve le vrai problème.

• S'il s'agit d'un problème qu'ils peuvent réparer et qui est lié au bâtiment, son personnel le réparera (généralement gratuitement).

• Si le problème n'est pas lié à la construction, il nous indiquera ce qu'il pense être le problème. Nous trouverons des fournisseurs (parfois avec son aide) pour résoudre le problème.

• Nous obtiendrons votre accord avant de faire quoi que ce soit pour corriger le problème et vous paierez directement le vendeur.

En général, nous ne manipulons pas d'argent liquide. Nous gérons plutôt le processus de résolution du problème. Nous ne percevons pas non plus les loyers et ne payons pas les factures au nom du propriétaire, car ces opérations sont généralement effectuées par le biais d'un système bancaire électronique, que vous devez surveiller en tant que propriétaire.

Si vous souhaitez engager une société de gestion immobilière pour s'occuper de l'encaissement et du décaissement, RD LLC s'en chargera. Les frais pour l'option de gestion immobilière "complète" s'élèvent à 5-7% du loyer annuel.  

Ressources connexes :

"Ne pas rechercher le rendement lors de l'achat d'immeubles de placement".

"Une analyse des meilleures villes pour investir dans l'immobilier locatif en 2019"