Gestion immobilière pour les investisseurs New York & Miami 

Cela dépend du marché et de la ville. 

À New York, il était d'usage que le locataire paie une redevance égale à 15 % du loyer annuel de la première année. Récemment, cependant, le marché a évolué en faveur du locataire et nous voyons de plus en plus de transactions où le propriétaire paie la commission, qui est d'un mois de loyer (environ la moitié des 15 % que le locataire payait auparavant). À New York, aucune commission n'est versée lors des renouvellements, mais uniquement pour l'année de location initiale. 

En Floride, il est habituel que le propriétaire paie la commission. Le montant habituel est de 10 % du loyer annuel pour la première année et chaque année de renouvellement.

De manière exhaustive et très minutieuse. Nous effectuons une vérification de la solvabilité et des antécédents judiciaires du locataire, exigeons une lettre d'embauche détaillant la durée de l'emploi et le salaire, et examinons les relevés bancaires pour nous assurer qu'il dispose de fonds suffisants. Nous demandons également des références personnelles et professionnelles ainsi que des références de propriétaires actuels et précédents. 

En outre, nous prévoyons un revenu annuel compris entre 40 fois le loyer mensuel. Cela minimise tout risque de ne pas pouvoir payer le loyer.

Notre partenaire en gestion immobilière, RD LLC. Ils ouvrent un compte séquestre pour chaque propriétaire, perçoivent les loyers et autres paiements, et paient toutes les dépenses du propriétaire, y compris les taxes foncières, les charges communes et les paiements hypothécaires. Ils fournissent également aux propriétaires des états financiers mensuels et trimestriels.

Ils se concerteront également avec votre expert-comptable pour vous aider à remplir vos déclarations d'impôts annuelles, le cas échéant. En cas d'urgence, toutes les dépenses ou les réparations et remplacements sont payés sans autorisation, s'ils sont inférieurs à un montant convenu. Si le montant est supérieur au montant pré-approuvé, nous obtiendrons l'accord du propriétaire.

Grâce à notre processus de sélection des locataires, nos propriétaires ont très peu de retards de paiement. Si un locataire ne paie pas, il reçoit une lettre de rappel dans les jours qui suivent, puis une mise en demeure, et enfin un avis d'expulsion.

Nous essayons de travailler avec le locataire pour qu'il soit à jour ou pour qu'il quitte l'appartement avant l'expiration de son bail. Le temps est un facteur essentiel, c'est pourquoi nous agissons rapidement. Nous pouvons toujours trouver rapidement un nouveau locataire à New York. Mais, encore une fois, nous soulignons qu'avec notre système, de telles choses sont extrêmement rares.

Ils font partie d'un processus. Avant qu'un locataire n'emménage, nous inspectons la propriété et prenons une vidéo pour montrer que tout est en bon état.

Nous guidons le nouveau locataire dans la propriété, afin qu'il puisse confirmer que tout est en ordre.

Les locataires ne sont pas responsables de "l'usure normale", donc s'ils nous contactent pour dire que quelque chose est endommagé ou cassé, nous avons une base sur laquelle nous pouvons vérifier que la correction du problème est de la responsabilité du locataire ou du propriétaire.

Si des travaux sont nécessaires, nous les organiserons. Les entrepreneurs doivent être dûment qualifiés et agréés et satisfaire au niveau élevé d'assurance exigé par chaque bâtiment. En Floride, par exemple, une personne ayant une "licence de bricoleur" ne peut pas effectuer de travaux de plomberie ou d'électricité. À New York, personne ne peut entrer dans le bâtiment s'il n'a pas le niveau d'assurance approprié. 

Si le coût est à la charge du propriétaire, nous approuverons une charge si elle est inférieure à un montant convenu et la déduirons simplement du rendement du mois. Si le coût est supérieur au montant convenu, nous contactons le propriétaire pour approbation.

Nous savons quand un bail prendra fin, c'est pourquoi nous vérifions avec le locataire 60 à 90 jours avant l'expiration de la moindre échéance pour voir s'il veut renouveler. Si ce n'est pas le cas, nous cherchons un nouveau locataire. Nous inscrivons l'appartement à louer sur notre système de courtage et sur tous les portails et nous montrons physiquement la propriété aux locataires potentiels. 

Avant la fin du bail, nous effectuons une inspection de passage et la comparons avec l'inspection de pré-occupation pour vérifier que tout est en ordre. Tout ce qui manque ou est endommagé est retiré du dépôt de garantie du locataire et fait l'objet d'un compte rendu complet. Une fois que le locataire a déménagé, nous effectuons une autre visite pour nous assurer que rien n'a été endommagé ou pris par erreur pendant le déménagement. Si tout est en ordre, nous remboursons le dépôt de garantie du locataire.

Nous reprenons ensuite les détails abordés dans les questions 5 et 8.

Ressources connexes :

"Vendre sa maison"

"Processus d'achat d'une maison"

Quant à la recherche de locataires, en fonction de la concurrence dans un immeuble particulier que vous achetez, le locataire paiera souvent notre commission de courtage. Cependant, s'il y a de la concurrence dans l'immeuble pour les locations qui sont répertoriées comme étant sans frais (ce qui signifie que le locataire ne doit pas payer de commission de courtage), le propriétaire paiera la commission de courtage. La commission payée par le propriétaire ne dépassera pas un mois de loyer. 

En général, nous ne facturons pas de frais de gestion immobilière "légers" distincts si nous sommes engagés pour trouver le locataire. Nous voulons travailler avec nos clients sur le long terme - en recherchant des propriétés pour nos acheteurs, en recherchant des locataires chaque année pour la location de l'appartement, et en fin de propriété, en mettant en vente et en vendant ces propriétés. Pour vous inciter à accepter ces arrangements, nous offrons gratuitement le service "Property Management Light". Voici comment cela fonctionne :

• Si le locataire a un problème, il appelle d'abord le concierge de l'immeuble qui détermine le vrai problème.

• Si c'est quelque chose qu'ils peuvent réparer et qui est lié au bâtiment, son personnel le fera (généralement gratuitement).

• S'il n'est pas lié à la construction, il nous indiquera ce qu'il pense être le problème. Nous trouverons des fournisseurs (parfois avec son aide) pour régler le problème.

• Nous obtiendrons votre approbation avant de prendre des mesures pour corriger le problème et vous paierez directement le vendeur.

En général, nous ne manipulons pas d'argent liquide. Nous gérons plutôt le processus pour régler le problème. Nous ne percevons pas non plus les loyers ou ne payons pas les factures au nom du propriétaire, car cela se fait généralement par le biais de la banque électronique, dont vous devrez vous occuper en tant que propriétaire.

Si vous souhaitez engager une société de gestion immobilière pour s'occuper de l'encaissement et du décaissement des fonds, RD LLC s'en chargera. Les frais pour l'option de gestion immobilière "complète" s'élèvent à 5-7 % du loyer annuel.  

Ressources connexes :

"Ne cherchez pas le rendement lors de l'achat de biens d'investissement"

"Une analyse des meilleures villes pour investir dans l'immobilier locatif en 2019"