Une analyse des meilleures villes pour investir dans l'immobilier locatif en 2019

Anthony Guerriero9/30/18 5:00

Investir dans l'immobilier

Avant de décider quelle est la meilleure ville pour investir dans l'immobilier, on décide pourquoi on devrait choisir l'immobilier plutôt que les actions et les obligations, par exemple. Dans cet article, nous examinerons le pourquoi et le où pour aider nos nombreux clients actuels et futurs à prendre des décisions judicieuses et à faire les meilleurs choix.

Gagner de l'argent grâce à la location de biens immobiliers dépend d'un certain nombre de facteurs différents. Nous traitons de la stratégie d'investissement dans l'un de nos précédents blogs. Gagner de l'argent dépend de facteurs tels que l'emplacement de la propriété, le type de propriété, son prix d'achat, le rendement des revenus locatifs et le prix de revente au moment de la liquidation. Le rendement dépend à la fois du loyer demandé et des coûts de propriété.

Dans cet article, nous examinons quelles villes font un choix judicieux ou moins judicieux afin de décider quelles sont les meilleures villes pour investir dans des biens locatifs en 2019.

Boom, Gloom, ou Bust : savoir où est l'essentiel

La plupart des biens immobiliers résidentiels se trouvent sur les marchés les plus matures : l'Amérique du Nord et l'Europe. 44 % de la valeur totale est détenue par 17 % de la population mondiale. L'Asie, en particulier la Chine, se développe rapidement grâce à la croissance de son secteur immobilier. Il est intéressant de noter que la croissance de l'immobilier résidentiel en Chine est principalement due à la politique du gouvernement visant à construire davantage de logements et à la vente de terrains vacants à des promoteurs.

Dans de nombreux pays, la politique gouvernementale a un impact majeur sur la croissance ainsi que sur la contraction. Cela implique qu'une stratégie à long terme pour une croissance soutenue des actifs ne consiste plus à s'écarter d'un cycle naturel du marché. Les gouvernements affectent les marchés immobiliers comme jamais auparavant. Certains au profit des investisseurs, d'autres pas tant que cela. Cela est particulièrement important pour les investisseurs qui ne sont pas citoyens d'un pays donné. Le FMI a étudié le marché mondial de l'immobilier et a déterminé celui des 57 économies nationales étudiées :

  1. 18 a vu la valeur de l'immobilier chuter pendant la crise financière de 2007-12, et elle n'a cessé de baisser depuis.
  2. 18 ont vu les marchés du logement chuter fortement mais ont rebondi depuis 2013.
  3. 21 ont connu une modeste baisse des prix, mais ils ont également connu une reprise rapide.

Au sein de certains pays, comme mentionné ci-dessus, certaines villes ont prospéré plus que d'autres. Pour prendre un exemple clair, Pékin a connu une augmentation annuelle de 25 % grâce aux ventes de terrains du gouvernement, mais Xian a connu une augmentation de moins de 10 % (corrigée de l'inflation.) De nombreux nouveaux développements seront pris par des locataires, et non par des acheteurs. La manière dont le gouvernement peut réglementer les contrats de location et l'imposition des revenus locatifs, donc le rendement, n'est pas claire.

En Europe, des villes telles que Londres, Munich, Amsterdam, Oslo et Vienne ont connu des augmentations rapides des prix de l'immobilier qui ont largement dépassé les moyennes nationales. Ces augmentations semblent être dues au fait que l'offre n'a pas suivi la demande. Lorsque l'offre rattrape la demande et la dépasse, comme c'est souvent le cas dans l'immobilier, les investisseurs qui ont acheté pendant les années d'expansion pourraient bien voir la valeur de leurs actifs baisser plus qu'ils ne le souhaiteraient. Les revenus locatifs seront probablement lucratifs jusqu'à ce que l'offre rattrape son retard et que les locataires puissent se permettre de devenir acheteurs. Les marchés surévalués connaissent toujours une correction, de sorte que les prix de revente peuvent être décevants dans ces villes.

Certaines villes nord-américaines, comme San Francisco et Los Angeles, ont vu les prix dépasser les revenus à un tel point que ces valeurs ne semblent pas si sûres à long terme. Il convient de noter qu'une étude réalisée par UBS Wealth Management a répertorié plusieurs villes situées sur le territoire le plus risqué pour les signes d'une bulle immobilière.

Ces villes sont notamment Hong Kong, Munich, Toronto, Vancouver, Amsterdam et Londres. Les prix dans ces villes ont augmenté en moyenne de près de 35 % au cours des cinq dernières années, tandis que les autres grandes villes ont connu une augmentation de 15 %. Les investisseurs qui possèdent des actions dans ces villes peuvent considérer qu'il est sage de les liquider avant l'éclatement de toute bulle et de déplacer leur capital liquidé vers un endroit plus sûr.

Les régulateurs nationaux et internationaux sont plus vigilants qu'auparavant pour contrôler les périodes d'expansion. Leurs "politiques macroprudentielles" sont utilisées pour maîtriser la croissance. Les pays mentionnés aux points 1 et 3 ci-dessus ont, selon le FMI, mis en œuvre les politiques macroprudentielles les plus étendues. Les hausses de prix qui s'accélèrent trop rapidement mettent tout simplement de nombreux résidents hors du marché, de sorte qu'ils sont obligés de louer, ou préfèrent tout simplement louer.

Comme les politiques gouvernementales sont rarement, voire jamais, sensibles à la "main invisible du marché", il est probable que les politiques de ces pays auront un effet modérateur plus important que prévu. Ce point est spéculatif, bien sûr, mais l'histoire a tendance à se répéter. Il est donc peut-être plus sage de s'intéresser aux pays qui encouragent les forces du marché plutôt que la domination du gouvernement lorsqu'il s'agit de la croissance des actifs à long terme.

 

Les meilleures villes pour investir dans des biens locatifs

Cette enquête indique où les investisseurs, en particulier les investisseurs non résidents, peuvent choisir d'acheter des biens locatifs.

 

1. New York

La ville de New York compte un grand nombre de résidents professionnels qui ont des emplois stables et bien rémunérés. Ses infrastructures de transport facilitent les déplacements dans la ville, à l'échelle régionale, nationale et internationale. C'est un centre de culture, d'art, de restauration et de divertissement en général, ce qui fait qu'elle attire continuellement des individus et des familles qui viennent y séjourner. La diversification beaucoup plus importante des emplois qu'il y a dix ans et le plus grand nombre de personnes employées depuis plus de 50 ans rendent le marché stable et fort, y compris le marché de la location. En raison des emplois très bien rémunérés dans la ville qui soutiennent les prix de l'immobilier, New York est considérée comme une ville à risque relativement faible.

 

Les meilleurs quartiers de NYC pour acheter un appartement en 2019

 

Le rapport annuel d'UBS Global Bubble a révélé qu'une fois de plus, les prix de l'immobilier à New York sont juste valeur. Les économistes de l'UBS ont analysé les données de 20 centres financiers, parmi lesquels New York, Boston, Milan et Chicago ont été jugés non évalués ou sous-évalués. Les 16 villes restantes ont été classées soit en territoire de bulle, soit surévaluées.

Que signifie être évalué à sa juste valeur ? Cela signifie que la valeur perçue d'un actif est égale à la valeur marchande ou réelle de l'actif. En revanche, une bulle d'actifs se produit lorsque le prix de l'actif a dépassé sa valeur réelle. Cela peut se produire pour diverses raisons, telles que la spéculation, la demande et l'exubérance. Une bulle commence généralement par une augmentation de la demande, face à une offre limitée. Les spéculateurs entrent sur le marché, ce qui fait encore augmenter la demande et les prix. À un moment donné, cependant, la demande diminue ou stagne alors que l'offre augmente, ce qui entraîne une forte baisse des prix. C'est alors que la bulle éclate ! Vous voulez vous assurer que vous n'avez plus d'actif avant que cela n'arrive.

 

Les meilleures villes pour investir dans des biens locatifs

 

2. Miami

Miami est un autre grand centre commercial et financier. La ville compte plus de banques étrangères et plus de bureaux commerciaux régionaux desservant les entreprises d'Amérique latine que toute autre ville dans tous les États du sud des États-Unis. Parce qu'elle est le centre financier de tant d'affaires, elle bénéficie d'une réserve de professionnels qui, comme à New York, choisissent de louer près de leur lieu d'affaires plutôt que d'acheter plus loin et de subir de longs trajets.

Les développements commerciaux et infrastructurels que connaît Miami laissent fortement penser que la demande de logements et de locations restera forte pendant très longtemps, et l'une des raisons en est la croissance démographique. Des milliers d'immigrants étrangers affluent chaque année sur les plages de sable de Floride, principalement en provenance de pays hispanophones comme l'Argentine, la Colombie, le Mexique et le Venezuela, ainsi que d'Européens et même, depuis peu, de Chinois. Par ailleurs, après les bouleversements économiques des dernières années, des centaines de Brésiliens fortunés ont quitté le pays grâce à des visas EB-5 et ont fait de Miami leur ville de résidence principale. C'est la ville qui compte le plus grand nombre de personnes nées à l'étranger parmi les grandes villes des États-Unis. Le climat favorable joue un rôle, ainsi que le fait qu'il n'y a pas d'impôt sur le revenu de l'État.

Au cours de la dernière décennie L'immobilier à Miami est passé à un marché plus mature, en particulier pour le secteur du luxe qui a connu une croissance accélérée à deux chiffres ces dernières années. Avec l'afflux d'investissements étrangers, il ne semble pas non plus qu'il va ralentir de sitôt. Ce taux de croissance rapide n'est pas seulement dû à un désir de soleil et de plages balayées, les riches investisseurs y trouvent aussi un endroit sûr pour garder leur argent.

"Les appartements à vendre à Miami sont beaucoup moins chers que dans les autres villes du monde"

La vidéo ci-dessous a été partagée avec nous par l'équipe de vente de Paramount Miami et met en évidence les 10 principales raisons d'investir dans l'immobilier à Miami.

Les dix principales raisons d'investir à Miami

 

 

3. San Francisco

San Francisco est classée "surévaluée" par l'UBS avec un score de +1,44. Les loyers et les prix des logements ont dépassé les revenus. Si la Bay Area continuera à fournir des logements locatifs aux résidents, deux facteurs font hésiter les investisseurs.

D'une part, la Silicon Valley est une zone monoindustrielle. Il y a eu un "désastre point com" dans le passé. Un nouveau ralentissement de la haute technologie pourrait avoir un effet négatif sur la valeur des propriétés et les revenus locatifs.

L'autre facteur est plus subtil. 20 à 30 % des ventes de biens immobiliers haut de gamme ne sont pas partagées publiquement en SF. Il est habituel que les biens immobiliers soient annoncés sur le service d'annonces multiples (MLS) et sur de nombreux autres sites internet. Il est de plus en plus courant que l'immobilier de luxe soit vendu "sous le radar" pour éviter que le monde ne voie quels sont les leaders et les bailleurs de fonds du secteur qui vendent. Si cela ne peut être qu'un désir de protection de la vie privée, cela peut également être considéré comme un moyen pour les dirigeants de sociétés de haute technologie et autres entreprises de décourager les observateurs de regarder de trop près leur entreprise ou l'industrie locale dans son ensemble. Le manque de transparence pourrait ne pas être de bon augure pour les futurs prix de vente.

 

 

4. Boston

Boston est classée "fair-valued" avec un score de +0,45 par UBS. Les prix de l'immobilier de luxe ont baissé de 16,7 % au deuxième trimestre 2018 par rapport au deuxième trimestre 2017. La région du Grand Boston compte un grand nombre de professionnels qui louent leur maison. Un rapport récent déclare que l'offre de logements disponibles n'a pas suivi la demande, même si des milliers de nouveaux appartements ont été construits au cours de la dernière décennie.

Un problème majeur est que le mauvais type de maisons a été construit. Elles étaient trop petites. Cela implique une mauvaise planification à long terme. L'un des résultats est que de nombreux Bostoniens ont simplement déménagé et souffrent de longs trajets quotidiens. Plus de 50 % de ceux qui travaillent à Boston passent trois heures par jour à faire la navette. Durant les hivers froids et humides, cela peut être un problème sérieux.

Avec la technologie d'aujourd'hui, les gens deviendront des télétravailleurs et pourraient bien s'éloigner de Boston, ce qui réduirait encore plus la nécessité de louer. Un investisseur localisé dans le secteur de l'immobilier locatif peut être en mesure de suivre les micro-tendances et de choisir exactement la bonne zone pour acheter son prochain bien immobilier locatif. Un investisseur étranger ou hors de l'État peut préférer se concentrer sur une zone plus large et plus stable.

 

5. Londres

Londres, en Angleterre, est depuis longtemps un endroit idéal pour posséder des biens de location. L'UBS note maintenant Londres +1,61, ce qui la place dans la catégorie "risque de bulle". Les six principales raisons en sont une offre excédentaire de logements de qualité couplée à une baisse de la demande, une hausse des taux d'intérêt, des droits de timbre élevés pour l'achat de biens immobiliers par une personne morale, un nouvel impôt sur les plus-values pour les non-résidents compris entre 18 et 28 %, Brexit, et la crainte qu'un gouvernement de gauche dure ne remporte les prochaines élections et n'augmente encore les impôts.

Les meilleures villes pour investir dans l'immobilier

Brexit a provoqué le départ de certaines grandes entreprises de Londres. Brexit a fait perdre à la monnaie 13% de sa valeur par rapport au dollar américain, et il est à craindre qu'après la séparation, la livre sterling ne chute encore de 12%. L'ensemble de ces facteurs a un impact négatif sur les achats, le rendement locatif et la valeur de revente.

Plusieurs pays asiatiques connaissent un développement économique rapide qui a un impact positif sur les prix de l'immobilier. Les politiques gouvernementales ont également un impact sur les marchés, dans certains cas pour forcer une correction du marché.

 

6. Hong Kong

La Chine continentale attire depuis longtemps de riches investisseurs. L'UBS a noté que Hong Kong était surévalué et en danger de bulle avec un score de +2,03 (contre +1,74 dans le précédent rapport de l'UBS). Le marché immobilier de Hong Kong est en surchauffe et n'a pas connu de correction des prix, ce qui laisse penser qu'il y en aura une. La hausse des prix de 18 % en 2017, associée à la moyenne de 8 % en glissement annuel depuis 2012, n'est pas considérée comme durable.

Les investisseurs étrangers sont soumis à un droit de timbre de 30 % sur les achats. L'impôt sur les revenus locatifs s'élève à 11,4 % et le rendement locatif brut à 2,75 %. Ce n'est pas un rendement élevé par rapport à d'autres villes ou aux obligations garanties par l'État. Le dollar HK étant lié au dollar US, les hausses des taux d'intérêt, associées aux autres coûts d'achat et de propriété, pourraient nuire aux investisseurs étrangers.

 

7. Singapore

Singapore est bien placé géographiquement et est un centre financier. Elle a connu une récente correction des prix, si bien que l'immobilier résidentiel est classé par l'UBS comme étant à sa juste valeur (+0,44.) Les récentes mesures macroprudentielles du gouvernement, telles que le droit de timbre acheteur de 25 %, introduit pour stabiliser le marché, ont eu un impact négatif sur les investisseurs étrangers. Le gouvernement a également institué un impôt sur les revenus locatifs de 15,1 %, contribuant à un rendement locatif de seulement 2,54 %. Les politiques gouvernementales visaient à freiner les prix de l'immobilier, et c'est ce qu'elles ont fait. Les acheteurs nationaux de résidences principales en profiteront aux dépens des acheteurs étrangers et de ceux qui veulent investir dans des propriétés secondaires et tertiaires.

 

8. Ho Chi Minh Ville

Saigon - La ville de HCM a connu une histoire mitigée, mais en juillet 2018, lors du séminaire "Cycle de crise et opportunités d'investissement dans le marché immobilier", les experts ont déclaré qu'une crise était "peu probable au cours des deux prochaines années" car l'offre est désormais inférieure à celle de 2017. Le Vietnam a déjà connu une crise immobilière tous les dix ans environ. Le PIB croît au même rythme que lors des crises précédentes, mais cette fois-ci, le gouvernement prend des mesures pour freiner le marché afin d'éviter toute crise future.

Saigon Ho Chi Minh Ville

Parmi les étapes, on trouve un taux d'imposition des sociétés de 20 %, un taux d'imposition des plus-values également de 20 %, un droit de timbre de 5 % sur les achats et un impôt sur les revenus locatifs compris entre 10 et 20 %. Et à partir de 2019, les banques ne pourront plus utiliser plus de 40 % de leurs capitaux à court terme pour accorder des prêts à moyen et long terme.

La principale caractéristique du marché immobilier actuel de Ho Chi Minh Ville est le manque de logements pour les résidents à faibles revenus et une offre excédentaire d'appartements haut de gamme. Le vice-président du comité populaire a émis un avertissement sur une bulle, et a également déclaré que les courtiers et les spéculateurs donnent de fausses informations afin d'augmenter les prix. De telles déclarations officielles peuvent donner à réfléchir aux investisseurs.

 

9. Tokyo

Les prix de l'immobilier à Tokyo ont augmenté, d'année en année, d'environ 5 % au cours des cinq dernières années, et sont surévaluées selon l'UBS, ce qui lui donne un score de +1,09. Ses loyers pour le deuxième trimestre 2018 ont augmenté dans les 23 circonscriptions, et il est prévu que les niveaux de 2008 soient atteints ou dépassés d'ici 2020 pour la première fois depuis la crise financière. Avec le vieillissement de la population, le petit appartement à occupation unique pourrait devenir moins attrayant. Dans ce cas, les taux d'occupation devraient diminuer en même temps que les revenus locatifs. En août 2018, le taux d'inflation japonais s'élevait à 2,54 %. La fiscalité japonaise est assez complexe, surtout pour les non-résidents. Des taxes d'acquisition et de cession sont prélevées, de même qu'un impôt sur les revenus locatifs, et une retenue à la source de 20,42 % est prélevée avant le versement des revenus.

 

10. Séoul

La politique de Séoul Le marché de l'immobilier a vu les prix augmenter de 6,9 % en 2018. Pour freiner ces hausses, le gouvernement est intervenu en imposant de nouvelles taxes foncières, en particulier aux propriétaires de biens multiples. Le gouvernement a l'intention de construire 300 000 nouveaux logements dans l'agglomération de Séoul pour aider à stabiliser le marché. Le ministre responsable a déclaré que si les mesures actuelles n'ont pas l'effet requis, d'autres nouvelles mesures seront mises en œuvre.

 

11. Phnom Penh

La capitale du Cambodge, est au centre d'une expansion économique massive. Le PIB du pays oscille autour de 7 %. Une grande partie de la croissance est alimentée par les investissements étrangers du Japon, de la Chine et d'autres pays. Le marché de l'immobilier, en particulier pour les terrains, semble positif à court terme. Mais il semble qu'il y ait des problèmes sous-jacents.

La croissance n'est pas organique mais alimentée par des investissements extérieurs. De nombreuses nouvelles maisons ne sont pas en accord avec la culture cambodgienne et ne plaisent donc pas à beaucoup de citoyens. L'urbanisation dépasse de loin les infrastructures indispensables, de sorte que l'approvisionnement en eau, le traitement des eaux usées, les transports, etc. ont tous pris beaucoup de retard. En outre, comme les lois bancaires traditionnelles du Cambodge sont faibles et que de nombreux Chinois fortunés paient les nouveaux appartements en liquide, le gouvernement craint que les achats ne soient motivés par des tactiques de blanchiment d'argent. Le résultat net, dans un avenir prévisible, pourrait bien être que ce sont les investisseurs ultérieurs qui en souffriront.

 

12. São Paulo

SP est la dernière ville que nous examinerons. Le profil politique du Brésil est susceptible d'avoir un fort impact sur le marché. Le marché résidentiel de Sao Paulo présente un profil stable, mais avec de nombreuses propriétés hors de portée pour de nombreux résidents. Les investisseurs étrangers ont acheté beaucoup de maisons, et elles sont maintenant traitées comme des squats par des occupants illégaux. Ils disent que c'est en partie parce qu'ils ne peuvent pas payer les loyers, et en partie pour protester contre le marché en général. Les taux d'inflation ne favorisent pas l'abordabilité, qui varie énormément. En 2012, l'inflation était de 5,4 % et a culminé à 9,03 % en 2015. En fin de compte, le taux d'inflation est tombé à 3,5 % en 2018. En cas d'inflation excessive, les gains de prix réels sont beaucoup moins importants qu'ils ne le paraissent à première vue.

Le vaste scandale de corruption, "Operation Car Wash", a eu un effet paralysant sur le pays, le poussant dans l'une des pires récessions jamais connues. Les élections d'octobre sont le signe d'une incertitude politique et de marché, car de nombreux hommes politiques ne sont pas bien accueillis. Avec des taux d'intérêt à 6,5 % et une inflation à son plus haut niveau depuis 15 mois, les investisseurs en immobilier locatif pourraient choisir d'éviter de se lancer dans l'aventure pendant un certain temps.

 

Commentaire final

Le choix d'une ville pour l'achat d'un bien immobilier locatif encourage soit une spéculation courageuse, soit une réflexion équilibrée. Certaines villes ont des propriétés surévaluées et d'autres, des propriétés à bon prix. Certaines ont l'habitude de rapporter de bons revenus aux investisseurs, ont des impôts peu élevés et encouragent les investisseurs du monde entier. Certaines villes et certains gouvernements nationaux découragent les investisseurs non résidents et entravent à la fois le rendement avant impôt et le potentiel de gains après impôt.

L'examen attentif des opportunités conduit de nombreux investisseurs - débutants ou chevronnés - à choisir les villes américaines, en particulier New York et Miami lorsqu'ils recherchent les meilleures villes pour investir dans l'immobilier.

 

Études de cas - Acheteurs et investisseurs immobiliers

 

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