Les effets de la réforme fiscale américaine sur les investisseurs et les propriétaires de biens immobiliers

Anthony Guerriero, 1/17/18 2:09 PM

Maintenant que la réforme fiscale a été adoptée par le Congrès américain, nous savons avec certitude que certaines personnes vont s'enrichir considérablement grâce aux nouvelles règles fiscales qui seront mises en œuvre en 2018. D'une manière générale, la nouvelle loi devrait être très favorable aux investisseurs immobiliers et aux riches, qu'ils soient ou non dans un État à forte fiscalité.

Bien sûr, il y a des gagnants et des perdants à chaque nouveau plan fiscal. Et il est évident que les républicains ont ciblé les États démocrates pour les punir, en plafonnant les déductions fiscales au niveau des États et au niveau local et en réduisant le montant admissible de la déduction des intérêts hypothécaires. Toutefois, de nombreux contribuables se plaignent de perdre les avantages fiscaux accordés dans le cadre du plan GOP, qu'ils auraient de toute façon perdus en vertu des anciennes règles de l'AMT. Pour les acheteurs marginaux à revenu moyen, cependant, certaines parties de la loi pourraient dissuader d'acheter et de louer à la place.

Au total, cependant, l'effet du plan fiscal sera surtout positif. Il rend instantanément les entreprises américaines très compétitives au niveau mondial et devrait contribuer à stimuler la croissance économique, qui est le principal moteur de la richesse. 2018 sera une année de transition et une opportunité pour les acheteurs (en termes de vendeurs prêts à négocier), étant donné l'incertitude qui entoure les changements de la loi fiscale. Cependant, une fois 2019 commencée, nous nous attendons à une forte croissance économique et à des marchés immobiliers forts à Manhattan et Miami.

Dans cet article, nous expliquerons dans les grandes lignes a) les points saillants des changements fiscaux affectant les marchés de l'immobilier commercial et résidentiel ; b) comment nous pensons qu'ils affecteront l'immobilier à Miami et Manhattan, nos propriétaires et investisseurs à court et long terme ; et c) quels autres changements pourraient venir atténuer les effets des modifications négatives du code. 

 

Les changements de la réforme fiscale qui affecteront l'immobilier à Miami et Manhattan

 

  • Le taux de l'impôt fédéral sur les sociétés passe de 35% à 21%.
  • Les entités de passage reçoivent une déduction de 20
  • 1031 Règles d'imposition des plus-values de change retenues
  • Modifications de la déduction des intérêts hypothécaires
  • SALT et la déduction de l'impôt foncier plafonnée à 10 000
  • Gains en capital Le traitement de la vente d'une résidence principale reste inchangé.
  • Aucune modification de l'impôt sur les plus-values pour les investisseurs
  • Modifications de l'impôt sur les successions aux États-Unis
  • Doublement de la déduction forfaitaire
  • Déductibilité des intérêts et modifications des amortissements
  • Déductions pour pertes d'exploitation nettes limitées à 80% du revenu
  • Période de détention des intérêts reportés étendue à 3 ans
  •  
  • Réduction à 37 % du taux maximal de 39,6

 

Le taux de l'impôt fédéral sur les sociétés passe de 35% à 21%.

Le grand gagnant de la réforme fiscale est la société, qui verra les taux d'imposition fédéraux chuter à 21 %, contre un taux très élevé de 35 %, l'un des plus élevés au monde. À 21 %, l'économie américaine deviendra plus compétitive au niveau mondial, en réduisant considérablement le coût du capital après impôt, ce qui devrait stimuler l'investissement en capital et, en fin de compte, les emplois et les salaires. On s'attend à ce que les entreprises étrangères envisagent plus favorablement la délocalisation de leurs activités ou l'établissement d'entreprises aux États-Unis, le plus grand marché du monde. On s'attend également à ce que cela décourage les entreprises nationales de transférer leurs activités à l'étranger. 

Il ne fait aucun doute, cependant, qu'une grande partie de la réduction d'impôt ira aux actionnaires en termes de dividendes et de prix des actions plus élevés - l'indice Dow Jones des valeurs industrielles, qui se situe à près de 26 000, a déjà évalué certains des gains attendus de la réforme fiscale et, par conséquent, les portefeuilles d'investissement des citoyens et les 401K ont été enrichis et ont apporté une confiance bien nécessaire dans l'économie future. Nous prévoyons que cette tendance se poursuivra, car les entreprises et, en fin de compte, les particuliers ressentent directement les effets de la réduction d'impôts. Il reste à voir si cela va entraîner une hausse générale des salaires des travailleurs, mais avec un taux de chômage très faible (4 %), la croissance des salaires devrait être substantielle à l'avenir.

La réduction du taux d'imposition des sociétés est peut-être la modification la plus importante du code des impôts, qui devrait avoir un effet positif à long terme sur les prix des propriétés de luxe à Manhattan et à Miami et constituer un boom pour les investisseurs immobiliers.

Les entités de passage reçoivent une déduction de 20

Les personnes physiques qui utilisent des entités intermédiaires telles que les sociétés à responsabilité limitée (SARL), les partenariats, les sociétés en S et les propriétaires uniques bénéficient désormais d'une déduction spéciale pouvant atteindre 20 % de leur revenu ordinaire. En fin de compte, cela réduirait en fait le taux d'imposition fédéral maximum effectif à 29,6 %. La déduction totale de 20 % est autorisée si l'entreprise a un revenu inférieur à 157 500 dollars (315 000 dollars si elle est mariée), mais la déduction est progressivement supprimée en fonction du niveau de revenu, W-2 payable aux employés et/ou de la quantité suffisante de biens amortissables, car la déduction spéciale de 20 % est plafonnée par le montant le plus élevé :

  1. 50 % des salaires W-2 versés par l'entreprise aux employés ou
  2. 25 % des salaires W-2 versés par l'entreprise aux employés plus 2,5 % du coût d'acquisition des biens amortissables utilisés dans l'entreprise qui n'ont pas été entièrement amortis.

Comme les investisseurs immobiliers peuvent utiliser 2,5 % du coût d'acquisition de la propriété, ce qui est important à Manhattan et dans le segment du luxe à Miami, les investisseurs de ces localités pourront probablement utiliser cette déduction spéciale dans sa totalité, même s'ils ne paient pas de salaire W-2.

Nous pensons que l'ajout de la déduction spéciale de 20 % pour le passage à l'acte aura un effet positif sur nos investisseurs immobiliers, la plupart d'entre eux pouvant bénéficier de la totalité de la déduction de 20 %. En outre, les petites entreprises, dont la plupart sont structurées comme des entités de passage, bénéficieront grandement de cette déduction.

Bien que la déduction spéciale de passage ne s'applique pas aux travailleurs des services professionnels hautement rémunérés, tels que les avocats, nous nous attendons à ce que bon nombre de ces entreprises choisissent une structure différente pour gérer leurs activités, comme devenir une société ou diviser l'entreprise en deux ou plusieurs sociétés, pour tirer parti de la réforme fiscale . Par exemple, en divisant un cabinet d'avocats en un cabinet qui fournit uniquement des services juridiques professionnels et un autre qui fournit d'autres services, tels que des travaux administratifs et parajuridiques. Dans cet exemple, les avocats paieraient des taux d'imposition plus élevés sur les revenus tirés de services purement professionnels et des taux d'imposition plus faibles sur le type de travail administratif qu'ils effectuent également, comme l'examen de documents ou certains travaux parajuridiques. En identifiant les différentes caractéristiques des revenus des cabinets d'avocats et en restructurant les salaires et les paiements garantis, un cabinet d'avocats pourra améliorer sa capacité à bénéficier de la nouvelle loi fiscale.

1031 Gains en capital sur les échanges - Règles de report d'impôt retenues

Les règles de l'article 1031 concernant les biens immobiliers ont été maintenues. En vertu de la section 1031, une entreprise peut échanger un bien immobilier contre un autre, sans déclencher d'événement imposable (à condition qu'il soit situé aux États-Unis). Cela permet à votre nouvel investissement de se développer en bénéficiant d'un report d'impôt. Les nombreuses règles relatives au processus d'échange de biens immobiliers "de même nature" resteront intactes. 1031 exchange rules page.

Le maintien des règles 1031 est une grande victoire pour les investisseurs immobiliers qui ont toujours largement bénéficié des échanges 1031.

Modifications de la déduction des intérêts hypothécaires

Les propriétaires de biens commerciaux et résidentiels conservent la possibilité de déduire le montant total de leurs intérêts hypothécaires. Toutefois, les propriétaires sont désormais limités à la déduction des intérêts hypothécaires sur les prêts de 750 000 $, contre 1 000 000 $ auparavant, pour les nouveaux prêts hypothécaires sur des résidences principales et secondaires. Les hypothèques existantes ne sont pas concernées. À partir de 2026, la limite reviendra à une hypothèque de 1 000 000 $. Comme dans la politique précédente, la limite n'est pas indexée sur l'inflation. En outre, la déduction des intérêts payés sur les lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) ne sera plus admissible à la déduction des intérêts sur les prêts hypothécaires (auparavant, les intérêts sur un montant maximal de 100 000 $ étaient déductibles).

Les effets psychologiques du plafonnement de la déduction des intérêts hypothécaires sur les prêts allant jusqu'à 750 000 dollars pour les propriétaires principaux peuvent être plus importants que les effets réels sur les marchés immobiliers de Miami et de Manhattan, puisque le coût réel du changement de politique se traduit par un maximum de 3 700 dollars nets moins d'économies d'impôt par an ou 308 dollars par mois (pour le 1st an), en supposant le nouveau taux maximum de 37% et ne serait que de 2 500 $ par an ou 208 $ par mois pour une personne se trouvant dans la tranche d'imposition de 25%. [Pour nos exemples, nous avons calculé des intérêts sur 250 000 dollars à un taux de 4 %, ce qui représente environ 10 000 dollars d'intérêts par an à 37 % et 25 %, respectivement, soit 3 700 dollars et 2 500 dollars d'économies d'impôts].

Nous pensons que ce changement aura un léger impact négatif sur les prix de l'immobilier à New York et sur le marché de l'immobilier de luxe de Miami Beach, où les prix de l'immobilier sont généralement plus élevés que dans le reste du pays. Bien que nous ayons lu des rapports sensationnels selon lesquels cela pourrait entraîner une baisse des prix, nous pensons que la croissance économique, l'augmentation des salaires et la baisse des taux d'imposition compenseront ou au moins atténueront cet impact.

En outre, nous prévoyons que de nombreux propriétaires actuels ayant un prêt hypothécaire de 1 000 000 $ ou plus seront moins enclins à changer de logement ou à déménager, car le nouveau prêt hypothécaire serait plafonné à 750 000 $. Cela pourrait avoir pour effet de comprimer davantage l'offre de stocks, en particulier aux prix les plus bas, disons moins de 2 millions de dollars, qui ont déjà été sous pression à Manhattan, ce qui finira par faire monter les prix. Ce changement est un coup porté à la mobilité et n'est pas le choix de politique économique le plus logique lorsqu'on essaie de stimuler la croissance économique. Ce changement illogique démontre que les Républicains avaient l'intention d'infliger des dommages aux électeurs démocrates dans les grandes villes où les prix de l'immobilier sont les plus élevés.

SALT et la déduction de l'impôt foncier plafonnée à 10 000

Les propriétaires de biens commerciaux et résidentiels conservent la possibilité de déduire les impôts fonciers nationaux et locaux. Toutefois, la nouvelle loi fiscale plafonne à 10 000 dollars le montant des impôts fonciers, des impôts sur le revenu et des taxes de vente qu'un particulier peut déduire. Ce plafond n'est pas indexé sur l'inflation. Ce changement est peut-être le plus flagrant de la loi fiscale et une punition pour les électeurs démocrates.

Cependant, dans le cadre de l'impôt minimum de remplacement ("AMT"), ceux qui gagnent entre 200 000 et 500 000 dollars ont déjà perdu le bénéfice de la SALT déduction parce qu'ils ont été touchés par l'impôt minimum de remplacement. Dans le cadre de l'IMR, les SALT déductions sont déjà plafonnées, car les règles de l'IMR réduisent ou suppriment la SALT déduction. L'IMR oblige de nombreux contribuables à calculer deux fois leur obligation - une fois en vertu des règles de l'impôt sur le revenu ordinaire et une fois en vertu des règles de l'IMR - et à payer ensuite le montant le plus élevé. En 2017, environ 5 millions de ménages étaient tenus de payer l'IMR. Malgré le SALT plafond, les ménages à revenu élevé s'en tireront généralement bien en vertu de la nouvelle loi fiscale, qui réduit les taux d'imposition effectifs des sociétés, des particuliers et des personnes physiques et réduit l'IMR, dont le seuil sera plus élevé en vertu de la nouvelle loi, ce qui réduira considérablement le nombre de particuliers tenus de payer l'IMR à compter de 2018.

Dans l'ensemble, nous pensons que ce changement aura des effets négatifs sur les États à forte fiscalité comme New York et qu'il profitera aux États à faible fiscalité comme la Floride. Les États à forte fiscalité comme New York, la Californie et le New Jersey réévaluent toutefois leur mode de perception de l'impôt sur le revenu et chercheront probablement à atténuer les effets de la loi en remplaçant l'impôt sur le revenu par un système d'impôt sur les salaires prélevé sur les employeurs ou en reclassant certains paiements d'impôts en déductions à des fins caritatives. Bien que l'idée de la déduction caritative soit douteuse et probablement sans lendemain, l'idée de l'impôt sur les salaires payés par l'employeur a du bon. L'idée est que si les employeurs paient l'impôt sur les salaires et réduisent les salaires des employés du même montant, les travailleurs n'auraient rien à déduire de leurs impôts et finiraient par recevoir le même montant. Cela permettrait aux États de percevoir les mêmes recettes tout en préservant les déductions des particuliers aux fins de l'impôt fédéral. Le gouverneur Cuomo et d'autres gouverneurs ont entrepris un effort concerté pour que cela se fasse rapidement, et nous espérons donc voir ce changement en 2018. Un tel changement atténuerait considérablement les effets négatifs du plafond de 10 000 dollars de la nouvelle loi et pourrait constituer une manne pour les contribuables de New York.

Le traitement des gains en capital pour la vente d'une résidence principale reste inchangé

Un propriétaire principal peut exclure la plus-value de la vente d'une propriété jusqu'à 250 000 $ sur une maison pour un contribuable célibataire ou 500 000 $ pour un couple déposant une déclaration conjointe. Tant que le propriétaire occupe la maison en tant que résidence principale pendant deux des cinq dernières années, il peut bénéficier de ces exclusions de l'impôt sur les plus-values.

Aucune modification de l'impôt sur les plus-values pour les investisseurs

Le taux d'imposition maximal des plus-values à long terme pour les particuliers reste fixé à 20 %, plus une surtaxe Obamacare de 3,8 % pour les gains supérieurs à 250 000 dollars. Pour bénéficier de cette mesure, le bien doit être détenu pendant au moins un an, comme c'est le cas dans la loi actuelle. Si Obamacare est complètement supprimé, la surtaxe de 3,8 % peut disparaître, mais pas avant.

Modifications de l'impôt sur les successions aux États-Unis

À partir de 2018 et jusqu'en 2025, l'exonération des droits de succession aux États-Unis est portée à 11,2 millions de dollars pour les déclarants célibataires ou à 22,4 millions de dollars par couple pour les personnes domiciliées aux États-Unis. Pour les personnes non américaines, il y aura pas de changement à l'exposition aux droits de succession américains, par conséquent, ils resteront soumis aux droits de succession américains au décès et seront exonérés de 60 000 dollars. Par conséquent, les personnes physiques non américaines devront prévoir d'éviter les droits de succession ou de se prémunir contre eux. Avec la convergence du taux des sociétés avec les taux individuels, en passant à 21% (contre 35% auparavant), l'acheteur étranger d'un bien immobilier américain devrait envisager de structurer l'achat en faisant appel à une société étrangère, qui est maintenant un véhicule beaucoup plus intéressant pour détenir le bien immobilier américain. L'utilisation de ce type de véhicule pour détenir la propriété permet à l'acheteur d'éviter l'exposition à l'impôt successoral américain. Pour en savoir plus, consultez notre guide de l'acheteur étranger.

Doublement de la déduction forfaitaire

La déduction standard est doublée et passe à 12 000 dollars pour les déclarants célibataires et à 24 000 dollars pour les déclarants mariés. Bien que cela simplifie beaucoup de choses pour la plupart des contribuables à revenus moyens, le doublement de la déduction standard supprime effectivement la distinction entre propriété et location dans le code des impôts pour les contribuables à revenus moyens, supprimant ainsi une incitation fiscale à la propriété. Ce changement pourrait éventuellement affecter les acheteurs d'une première maison qui ne verraient pas d'avantages financiers concrets (via des allègements fiscaux) liés à la propriété. Toutefois, les avantages liés à la propriété d'une maison sont bien plus que de bénéficier d'un petit avantage fiscal, et nous ne pensons donc pas que cela affectera de manière significative l'immobilier de Manhattan ou l'immobilier de luxe de Miami.

Déductibilité des intérêts et modifications des amortissements

Une société immobilière peut continuer à déduire les frais d'intérêt nets et s'applique aux dettes existantes et nouvelles. Le contribuable doit choisir de ne pas appliquer les nouvelles règles d'exclusion des intérêts, qui limitent la déductibilité des intérêts dans la mesure où les frais d'intérêt nets dépassent 30 % de l'EBITDA (EBIT à partir de 2022).

En plus de pouvoir choisir de ne pas appliquer les nouvelles règles d'exclusion des intérêts, ces contribuables sont tenus d'amortir leurs biens sur des périodes de récupération légèrement plus longues : les biens résidentiels sur 30 ans, les biens commerciaux sur 40 ans et les améliorations intérieures sur 20 ans. Sinon, la nouvelle loi fiscale maintient les règles actuelles d'amortissement des biens immobiliers.

Déductions pour pertes d'exploitation nettes limitées à 80% du revenu

Le montant des pertes d'exploitation nettes (PEN) qui sont déductibles du revenu est limité à 80 % du revenu imposable de la société pour cette année. En vertu de la nouvelle loi, les pertes d'exploitation nettes ne peuvent plus être reportées sur les deux années précédentes, mais peuvent être reportées indéfiniment, contrairement à la disposition de report sur 15 ans de la loi précédente.

Période de détention des intérêts reportés étendue à 3 ans

Le taux d'imposition préférentiel des plus-values à long terme sur les intérêts reportés n'est pas supprimé mais exige une période de détention de plus de trois ans. 

Nous pensons que l'augmentation de la période de détention de 1 à 3 ans aura peu d'impact sur nos investisseurs, puisque la plupart d'entre eux détiennent de toute façon des biens commerciaux pendant plus de trois ans. Mais ceux qui veulent vendre des propriétés n'ont pas de chance.

Autres faits marquants :

  • Le taux d'imposition maximal pour les particuliers a été ramené de 39,6 % à 37 %, pour les revenus supérieurs à 500 000 dollars en cas de célibat et à 600 000 dollars en cas de mariage
  • L'AMT des entreprises est abrogé

 

Conclusion :

La réforme fiscale va, en fin de compte, profiter de manière significative aux investisseurs immobiliers et, en fin de compte, aux propriétaires de maisons. Le stimulus économique créé par la baisse du taux d'imposition des sociétés de 35 % à 21 % sera énorme, car le coût du capital après impôt diminue considérablement, ce qui encourage l'investissement en capital au niveau national. En outre, la déduction spéciale de 20 % pour les entreprises en difficulté aidera énormément les petites entreprises, qui constituent l'épine dorsale de l'économie, et en particulier les investisseurs immobiliers. Bien que des mesures dissuasives aient été ajoutées au code pour un plus grand nombre d'acheteurs à revenu moyen, les avantages de ces deux changements seront, à eux seuls, plus importants que les avantages fiscaux perdus par les nouvelles modifications de la loi.

En 2018, nous commencerons à voir des entreprises changer de structure pour profiter de toutes les bonnes choses de la loi et éviter toutes les mauvaises. Avec des changements aussi flagrants visant les États démocratiques, il y a un effort concerté pour minimiser les effets négatifs des SALT plafonds en requalifiant l'impôt sur le revenu en impôt sur les salaires et en déductions caritatives. Dans l'intervalle, Miami bénéficiera largement de cette législation, car certaines personnes passent d'un État à forte imposition à un État à faible imposition. 

Si 2018 sera une année d'incertitude, elle sera aussi une année d'opportunités pour les acheteurs des marchés de l'immobilier de luxe de Manhattan et de Miami qui profitent de l'incertitude entourant la loi. Les vendeurs, en revanche, n'en profiteront probablement pas à court terme, mais à partir de 2019, nous pensons qu'ils se porteront très bien, surtout à Manhattan et Miami, à mesure que la croissance économique s'installera. En fin de compte, les réductions d'impôts profiteront aux riches et aux ultra-riches, ce qui sera de la musique pour les oreilles des promoteurs immobiliers de luxe et, en fin de compte, des propriétaires de maisons à New York et à Miami.

Manhattan et Miami Real Estate News :

 "Comment investir dans l'immobilier
"Une analyse des meilleures villes pour investir dans l'immobilier"
 "Informations sur la taxe foncière de Miami que vous devriez connaître"
"Comment les plus-values peuvent être réduites ou différées lors de la vente d'un bien".

 


Références :

https://www.hklaw.com/en/insights/publications/2018/01/main-effects-of-us-tax-reform-on-foreign-taxpayers

PRÉVOIR UNE
RÉUNION EN PERSONNE AVEC NOTRE ÉQUIPE

PROGRAMMER UNE RÉUNION