Guide de l'acheteur étranger sur l'immobilier américain | New York et Miami | Manhattan Miami

Contrairement à de nombreux pays, le marché immobilier américain fonctionne en toute transparence. Les données relatives aux ventes conclues sont rendues publiques dans un délai de 60 jours. Les agents sont tenus de partager les annonces exclusives dans les 24 heures, ce qui permet à tous les courtiers d'avoir accès à l'ensemble du parc immobilier.

Vous n'avez pas besoin de passer d'un agent à l'autre pour trouver des biens immobiliers. Un seul agent immobilier peut vous montrer tout ce qui est disponible sur le marché et connaît souvent les biens avant même qu'ils ne soient mis en vente.

Aux États-Unis, il est courant que les vendeurs paient à la fois les commissions de l'agent immobilier et celles de l'agent de l'acheteur. De récentes modifications réglementaires (2024-2025) exigent désormais des accords écrits entre l'acheteur et le courtier, mais sur les marchés concurrentiels comme New York et Miami, la plupart des vendeurs continuent de proposer de payer la commission de l'agent de l'acheteur.

Cela signifie que le fait d'avoir votre propre représentant ne vous coûte généralement rien, et vous devriez absolument avoir un représentant. L'agent du vendeur travaille pour le vendeur. Vous avez besoin de quelqu'un qui travaille pour vous.

Il convient de souligner que les États-Unis ne pénalisent pas les acheteurs étrangers.

Pays ayant interdit purement et simplement les acheteurs étrangers :

• Canada : interdiction fédérale prolongée jusqu'au 1er janvier 2027 (exemptions pour les titulaires d'un permis de travail)
• Australie : interdiction d'acheter des logements existants d'avril 2025 à mars 2027 (les constructions neuves et les terrains vacants restent autorisés)
• Nouvelle-Zélande : interdiction d'entrée sur le territoire pour la plupart des étrangers depuis 2018 (à l'exception des Australiens et des Singapouriens ; les détenteurs d'un « visa doré » peuvent désormais acheter un bien immobilier d'une valeur supérieure à 5 millions de dollars néo-zélandais).

Pays appliquant des taxes punitives aux acheteurs étrangers :

• Toronto, Canada : 35 % au total (25 % de taxe provinciale NRST + 10 % de taxe municipale à compter de janvier 2025)
• Ontario (à l'extérieur de Toronto) : taxe sur la spéculation de 25 % pour les non-résidents
• Vancouver/Colombie-Britannique : taxe de 20 % pour les acheteurs étrangers
• Singapour : droit de timbre supplémentaire de 60 % pour les acheteurs étrangers
• Sydney/Nouvelle-Galles du Sud : supplément de 9 % (augmentation par rapport aux 8 % en vigueur en janvier 2025)
• Melbourne/Victoria : supplément de 8 % plus supplément annuel pour la taxe foncière
• Londres/Royaume-Uni : supplément de 2 % pour les non-résidents

Restrictions proposées :

• Espagne : taxe de 100 % proposée en mai 2025 pour les acheteurs non européens (pas encore adoptée ; fait face à d'importants obstacles parlementaires et juridiques)

Remarque : Hong Kong a supprimé en février 2024 les droits de timbre de 30 % pour les acheteurs non résidents, devenant ainsi l'un des rares grands marchés à revenir sur ses restrictions à l'égard des acheteurs étrangers.

Aux États-Unis, les acheteurs étrangers paient les mêmes droits de mutation que les acheteurs nationaux. Les frais de clôture totaux à New York et Miami s'élèvent à 2-6 % selon le prix d'achat et le financement, soit le même montant que celui payé par tout Américain.

Restrictions en Floride : SB 264 (pays concernés)

Ceci est essentiel pour toute personne envisageant d'acheter un bien immobilier à Miami ou en Floride.

À compter du 1er juillet 2023, le projet de loi 264 du Sénat de Floride restreint les achats immobiliers par les ressortissants de sept « pays étrangers préoccupants ». Cette loi reste en vigueur malgré les contestations judiciaires en cours.

Pays concernés :

• Chine (la plus restrictive)
• Russie
• Iran
• Corée du Nord
• Cuba
• Venezuela
• Syrie

Restrictions spécifiques à la Chine :

Les citoyens chinois qui ne sont PAS citoyens américains ou résidents permanents légaux ne sont en principe pas autorisés à acheter des biens immobiliers en Floride. La seule exception est très limitée :

• Peut acheter UNE propriété résidentielle
• La propriété doit avoir une superficie maximale de 2 acres.
• La propriété ne doit PAS se trouver à moins de 8 km d'une installation militaire.
• L'acheteur doit être titulaire d'un visa non touristique ou avoir obtenu l'asile.

Autres pays (Russie, Cuba, Venezuela, Iran, Syrie, Corée du Nord) :

Les ressortissants de ces pays ne peuvent pas acheter de biens immobiliers dans un rayon de 16 km autour des installations militaires ou des infrastructures critiques. Compte tenu de la présence militaire en Floride, cette restriction couvre environ 98,5 % des terrains résidentiels de l'État, ce qui équivaut à une interdiction quasi totale.

Les sanctions sont sévères :

Les infractions peuvent entraîner la confiscation du bien par l'État. Les sanctions pénales comprennent des accusations criminelles pouvant aller jusqu'à 5 ans d'emprisonnement. Ces sanctions s'appliquent aux acheteurs, aux vendeurs et aux professionnels de l'immobilier impliqués dans des transactions interdites.

Tous les acheteurs doivent signer une déclaration sous serment lors de la clôture confirmant leur conformité avec la loi SB 264, quelle que soit leur nationalité.

Statut juridique actuel :

La loi est contestée devant la cour fédérale (Shen v. Simpson) pour des motifs constitutionnels, notamment l'égalité de protection et la préemption fédérale. Fin 2025, la Cour d'appel du 11e circuit a refusé de bloquer son application. La loi reste en vigueur.

Si vous êtes ressortissant de l'un de ces pays : consultez un avocat spécialisé en droit de l'immigration américain avant d'essayer d'acheter un bien immobilier en Floride. New York n'impose pas de restrictions similaires : la ville reste ouverte aux acheteurs de tous les pays.

Les ressortissants étrangers doivent choisir de payer l'impôt américain sur le revenu sur tout revenu net (revenus locatifs moins dépenses) provenant d'un bien immobilier loué. Si ce choix n'est pas fait en temps opportun (par exemple, si la déclaration d'impôt américain n'est pas remplie), un impôt de 30 % du revenu locatif brut sera prélevé. Dans ce cas, l'investisseur ne pourra déduire aucune dépense, y compris l'amortissement, les intérêts, les impôts fonciers, les charges communes, etc. Même si l'investisseur étranger subit des pertes fiscales au cours des premières années de son investissement et ne doit donc aucun impôt au gouvernement, il doit tout de même remplir sa déclaration d'impôt en temps voulu pour faire ce choix.

Lorsqu'un propriétaire étranger vend un bien immobilier aux États-Unis, l'IRS veut s'assurer de percevoir l'impôt sur les plus-values dû. En vertu de la loi FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), l'agent chargé de la clôture de la transaction retient 15 % du prix de vente brut et le verse à l'IRS.

Il ne s'agit pas d'une taxe supplémentaire, mais d'une retenue à la source. Lorsque vous remplissez votre déclaration d'impôts américaine pour déclarer la vente, vous calculez le montant réel de l'impôt sur les plus-values dû. Si la retenue à la source dépasse le montant de votre impôt dû, vous recevez un remboursement.

Exemple : vous vendez un bien immobilier pour 2 000 000 $, réalisant ainsi un gain de 300 000 $. La retenue FIRPTA s'élève à 300 000 $ (15 % du montant brut). Votre impôt réel sur les plus-values pourrait être de 60 000 $. Vous recevriez un remboursement de 240 000 $ après avoir rempli votre déclaration.

La FIRPTA est administrative, et non punitive. Prévoyez la retenue à la source et faites appel à un fiscaliste pour demander votre remboursement.

Il s'agit là du risque fiscal le plus important pour les propriétaires étrangers, et celui qui nécessite une planification professionnelle.

Le problème :

Lorsqu'un ressortissant étranger décède alors qu'il possède un bien immobilier aux États-Unis, la succession est soumise à un impôt fédéral sur les successions d'environ 40 %. Les montants d'exonération varient considérablement en fonction de votre statut :

• Citoyens américains et titulaires d'une carte verte : 13,99 millions de dollars par personne en 2025 (27,98 millions de dollars pour les couples mariés). À compter du 1er janvier 2026, ce montant passera à 15 millions de dollars par personne (30 millions de dollars pour les couples) et fera désormais partie de la législation permanente, indexée chaque année sur l'inflation.
• Ressortissants étrangers : 60 000 $. Ce montant n'a pas changé depuis 1976 et n'est pas indexé sur l'inflation.

Sur une propriété d'une valeur de 3 millions de dollars, un citoyen américain ne devrait rien payer. La succession d'un ressortissant étranger pourrait être redevable de plus de 1,1 million de dollars au titre de l'impôt fédéral sur les successions.

Solutions :

Option 1 : Structure de société étrangère

Achat par l'intermédiaire d'une société étrangère (BVI, Caïmans, etc.). Vous détenez des actions dans la société étrangère, et non directement dans un bien immobilier américain. Les actions de sociétés étrangères ne sont pas des actifs situés aux États-Unis et ne sont pas soumises à l'impôt américain sur les successions.

Inconvénients : certains prêteurs ne financent pas les achats d'entreprises. Des obligations déclaratives et des coûts supplémentaires peuvent s'appliquer. Consultez un avocat fiscaliste américain.

Option 2 : Couverture par assurance-vie

Souscrivez une assurance vie temporaire dont le montant couvre les droits de succession potentiels. Placez la police dans une fiducie. Si vous décédez alors que vous êtes propriétaire du bien, le produit de l'assurance paiera les droits de succession et vos héritiers conserveront le bien.

Cette approche fonctionne lorsque la structuration de l'entreprise n'est pas possible (par exemple, lorsque vous avez besoin d'un financement conventionnel).

Option 3 : Vendre avant le décès

Ce n'est pas un plan, mais cela mérite d'être souligné : l'impôt sur les successions ne s'applique qu'aux actifs détenus au moment du décès. Si vous vendez et rapatriez le produit de la vente, vous n'êtes pas soumis à l'impôt américain sur les successions.

Conclusion : n'achetez pas de biens immobiliers aux États-Unis sans consulter un avocat fiscaliste au sujet de la planification successorale. Les enjeux sont trop importants.

L'impôt américain n'est qu'une partie du tableau. Selon votre pays de résidence, vous pourriez avoir des obligations déclaratives ou fiscales supplémentaires dans votre pays.

Les États-Unis ont conclu des conventions fiscales avec de nombreux pays afin d'éviter la double imposition. Votre pays d'origine peut offrir des crédits pour les impôts américains payés, ou peut imposer les biens immobiliers étrangers différemment des biens immobiliers nationaux.

Faites appel à un fiscaliste qui connaît à la fois les exigences américaines et les règles en vigueur dans votre pays d'origine.

Beaucoup de nos clients étrangers ne se rendent jamais aux États-Unis pendant le processus d'achat. Tout peut être géré à distance :

• Visites virtuelles de propriétés
• Signature électronique de documents
• Procuration à votre avocat pour la clôture
• Virement bancaire

Pour les achats effectués par une SARL, une lettre de consentement a le même effet qu'une procuration.

Nous effectuons régulièrement des visites pour le compte de nos clients, trouvons des locataires et gérons des biens immobiliers pour des propriétaires qui n'ont jamais mis les pieds dans le pays.