Recherche d'appartements de luxe à Miami

 

Miami est en train de devenir la capitale mondiale de l'architecture, avec de nouveaux développements éblouissants qui sortent de terre à un rythme effréné. À l'exception de l'époque Art déco, jusqu'à récemment, les appartements de luxe de Miami ne pouvaient être trouvés que dans des immeubles à l'emporte-pièce à l'architecture médiocre. Heureusement, le choix d'appartements haut de gamme à Miami et Miami Beach s'est considérablement élargi ces dernières années. Avec des vues constantes sur la baie de Biscayne et l'océan Atlantique, certains de ces appartements de luxe de Miami bénéficient d'un environnement exceptionnel qui rehausse chacun de ces immeubles résidentiels uniques. 

 

À mesure que Miami prend de l'ampleur, la qualité et le design de ses nouveaux immeubles résidentiels de luxe s'améliorent. Par exemple, comme on l'a vu récemment dans l'article du Nytimes : "À Miami, l'audace et l'éclat de l'architecture sont à l'honneur".la ville a vu naître des architectes à l'architecture étonnante :

Renzo Piano sur 87 Park à Surfside, 
Richard Meier à Four Seasons Surf Club, 
Jean Nouvel à Monad Terrace à South Beach, 
Rem Koolhaas sur Park Grove à Coconut Grove, 
Herzog & de Meuron au Jade Signature à Sunny Isles,
Bjarke Ingels à Grove at Grand Bay à Coconut Grove, et 
Norman Foster à la Faena House à Miami Beach. 
 

En outre, la région de Miami a vu naître d'autres architectures étonnantes, notamment les Residences by Armani Casa à Sunny Isles Beach, Zaha Hadid à One Museum Tower et Architectonica à Oceana Bal Harbour. 

Plus récemment, Portuondo Perotti Architects à Fisher Island , en collaboration avec l'agence de design d'intérieur Indeluxqui a également conçu les intérieurs du Palazzo del Sol et du Palazzo del Luna sur l'île, conçoivent des domaines toscans modernes pour les 12 derniers terrains de l'île. Enfin, l'architecte madrilène Joaquín Torres a récemment conçu une maison spectaculaire de 11 000 pieds carrés à Key Biscayne. 

 

Lors de l'achat d'un appartement de luxe à Miami, que dois-je savoir ? 

Toutes les statistiques que nous avons énumérées tendent vers une conclusion facile : investir dans l'immobilier de luxe et les condos de plage de Miami présente peu de risques. Outre le nombre élevé d'investisseurs étrangers, Miami voit arriver de nombreux Américains, notamment de New York. De nombreux New-Yorkais fortunés passent l'été à the Hamptons et l'hiver à Miami. Certains disent même qu'il est plus rapide de prendre l'avion pour Miami que de conduire jusqu'à the Hamptons.
 

Quelques avantages fiscaux liés à l'achat à Miami

Les résidents de Floride (qui ne sont pas obligés d'y vivre à plein temps) bénéficient de l'absence d'impôt sur le revenu de l'État et de la possibilité de "homestead" leur résidence principale. Il est facile d'ignorer les avantages du homestead car beaucoup de gens pensent qu'il ne fait que réduire la valeur imposable de la propriété de 25 000 dollars. 

Les résidents de Floride (qui ne sont pas obligés d'y vivre à plein temps) bénéficient de l'absence d'impôt sur le revenu de l'État et de "homesteading" (propriété familiale) leur résidence principale. Il est facile d'ignorer les avantages du homestead car beaucoup de gens pensent qu'il ne fait que réduire la valeur imposable de la propriété de 25 000 dollars. 

En outre, il existe une limite annuelle à vie quant à l'augmentation de cette valeur imposable. Sur 10 ou 20 ans, cela peut être considérable. Et vous n'êtes pas obligé de garder la même propriété ; les exemptions de homestead sont transférables à un nouvel achat, il y a donc toutes les raisons de continuer à chercher des propriétés à vendre. En outre, à moins que le homestead ne garantisse une dette, il est impossible pour un créancier de saisir la résidence pour rembourser des dettes professionnelles ou autres dettes personnelles.

Nous avons étudié en détail "Pourquoi investir à Miami", alors discutons maintenant de la manière d'investir.

"Processus d'achat d'une maison à Miami"

"Informations sur la taxe foncière de Miami que vous devriez connaître"




Les acheteurs de Miami doivent toujours faire appel à un agent immobilier.

Le courtier du vendeur travaille toujours pour le vendeur, ne l'oubliez pas. Malheureusement, de nombreux acheteurs ne comprennent pas les conséquences de s'adresser directement au courtier du vendeur plutôt que de faire appel à leur propre courtier.  
  1. Le courtier du vendeur travaille toujours pour le vendeur, ne l'oubliez pas. Malheureusement, de nombreux acheteurs ne comprennent pas les conséquences de s'adresser directement au courtier du vendeur plutôt que de faire appel à leur propre courtier.  
  2. Par exemple, quelles seraient les conséquences si vous utilisiez l'avocat de votre femme ou de votre mari pour votre divorce. Il est clair que les conséquences seraient dramatiques ; ne faites pas la même erreur au moment de faire l'un des plus gros achats de votre vie. 
  3. Soyez clair sur ce que vous voulez et pourquoi vous le voulez afin de pouvoir rester concentré et travailler efficacement sur le projet de plusieurs millions de dollars à acheter.
  4. Ayez tous les faits sous la main afin que la décision finale vous donne satisfaction à long terme. Il est bien connu des professionnels de l'immobilier qu'en dehors d'un changement sérieux de circonstances personnelles, la principale raison pour laquelle un bien immobilier est mis sur le marché est que le propriétaire a "acheté le mauvais bien au départ".
  5. Faites appel à des spécialistes expérimentés, performants et soucieux du détail dans votre équipe dès le premier jour.

Chaque pays du monde et chaque État américain appliquent des lois immobilières différentes. Certaines sont courantes, mais de nombreuses parties des petits caractères sont si différentes que de simples erreurs peuvent causer de graves problèmes.

Le vendeur de la propriété, en particulier s'il s'agit d'une pré-construction ou d'une nouvelle construction, aura son propre agent qui travaillera pour lui et en son nom. L'acheteur doit choisir son propre agent immobilier à Miami. 

En Floride, il est courant qu'une agence immobilière travaille comme ce que l'on appelle un Transaction Broker. Cela leur permet d'aider l'acheteur potentiel à rechercher et à voir toutes les propriétés qui répondent à ses critères.

 Une fois qu'une propriété est présélectionnée, son agent peut devenir un agent unique. En tant qu'agent unique, l'agent immobilier doit toute sa loyauté à l'acheteur, et aucune au vendeur, ce qui lui permet de négocier efficacement le prix, les conditions et les modalités. Un agent qui représente le vendeur ne peut pas offrir ce niveau de service crucial à l'acheteur.

La commission, ou frais de vente, est payée par le vendeur, de sorte que l'embauche d'un agent spécialisé est gratuite pour l'acheteur. En fait, le vendeur paie l'agent de l'acheteur pour qu'il amène un acheteur prêt, désireux et capable de conclure la transaction.

Les acheteurs choisissent des agents immobiliers qui savent :

  • Tout sur le marché immobilier de Miami et sur les différents quartiers de Miami.
  • Tout type, style, emplacement et aspect spécifique de chaque bien immobilier actuellement sur le marché qui correspondra aux critères d'achat de l'acheteur. Le marché de l'immobilier de luxe présente généralement des propriétés dont la valeur est supérieure à la valeur marchande réelle. Certains acheteurs ressentent le besoin de prendre une décision rapide, et certains vendeurs essaient d'en tirer profit en fixant un prix élevé. Un bon agent d'achat peut contrecarrer cette tendance.
  • Toute propriété qui doit être mise sur le marché mais qui n'a pas encore été mise en vente.
  • Des prix de vente "de clôture" seront bientôt proposés par des promoteurs qui veulent achever un projet et en commencer un autre. Il y a un réel avantage à acheter un bien immobilier à prix réduit parce que le promoteur veut " boucler les comptes " d'un projet en cours. L'agent expérimenté de l'acheteur saura également si un nouveau projet qui répond aux critères de l'acheteur peut offrir des prix de pré-construction plus bas.
  • Ceci étant dit, Miami connaît actuellement une pénurie de nouveaux développements et cette stratégie ne s'applique pas. 
  • Les détails de fond sur chaque développement, l'association des propriétaires et les détails du code de la ville qui peuvent affecter la satisfaction à long terme d'un achat.
  • Les détails d'un contrat d'achat. La Floride a deux contrats principaux, le "contrat FAR" et le "contrat FAR/Bar". 
  • Certains acheteurs peuvent engager un agent dont la société de courtage utilise son propre contrat. Le contrat FAR/Bar est considéré par les avocats spécialisés dans l'immobilier comme le plus strict et le plus protecteur de tous. Il est toujours bon pour un acheteur potentiel de savoir quel contrat son agent immobilier utilisera généralement.

"Pourquoi vous avez besoin d'un agent immobilier très expérimenté à Miami"




Types de biens à acheter à Miami

Un investisseur ou une personne à la recherche d'un pied-à-terre peut choisir une tour d'habitation dans le centre ville ou un appartement à Miami Beach. Chacun a son propre rôle à jouer pour répondre aux préférences d'un acheteur. Choisir le bon agent pour trouver la bonne propriété dans le bon quartier est donc essentiel pour réussir.

Un investisseur ou une personne à la recherche d'un pied-à-terre peut choisir une tour d'habitation dans le centre ville ou un appartement à Miami Beach. Chacun a son propre rôle à jouer pour répondre aux préférences d'un acheteur. Choisir le bon agent pour trouver la bonne propriété dans le bon quartier est donc essentiel pour réussir. Un acheteur peut acheter un appartement en pré-construction ou un appartement en revente, qui ont leurs propres avantages et inconvénients.

"Top 50 des penthouses à vendre à Miami" 

"3 conseils pour investir dans l'immobilier de luxe à Miami"

"Un guide des plus beaux manoirs de Miami à vendre"

"Ces nouvelles constructions de condos à vendre à Miami vont changer la donne en 2019"



Dépenses liées à la possession d'un appartement ou d'une maison à Miami

Les coûts de propriété d'une maison individuelle sont entièrement à la charge du propriétaire. L'impôt foncier est basé sur la valeur estimée par l'évaluateur du comté de Miami-Dade. Les coûts des services publics sont basés sur la consommation mensuelle. Les coûts d'aménagement paysager et d'entretien font l'objet de négociations entre le propriétaire et l'entrepreneur.
  • Les coûts de propriété d'une maison individuelle sont entièrement à la charge du propriétaire. L'impôt foncier est basé sur la valeur évaluée par l'évaluateur du comté de Miami-Dade. Évaluateur du comté de Miami-Dade. Les coûts des services publics sont basés sur l'utilisation mensuelle. Les coûts d'aménagement paysager et d'entretien font l'objet de négociations contractuelles entre le propriétaire et l'entrepreneur.
  • L'assurance propriétaire dépend de la couverture et de la franchise choisie. L'assurance ordinaire couvrira les dommages causés par le vent, mais les dommages causés par les inondations sont gérés par le National Flood Insurance Program et dépendent de la Zone inondable de la FEMA désignation où la propriété est située.
  • Les appartements en copropriété sont assortis d'une cotisation mensuelle pour couvrir la gestion et l'entretien de tous les espaces communs. La Floride exige également que chaque association détienne des réserves appropriées ; le financement est inclus dans les frais mensuels.
  • L'assurance des copropriétaires est facturée à un taux inférieur à celui d'une maison individuelle, car l'extérieur de la propriété est couvert par une assurance distincte, et ces primes sont incluses dans les frais de gestion mensuels. Les propriétaires de condominiums devraient demander conseil à leur agent d'assurance pour souscrire une assurance contre les inondations.
  • La commission est l'un des coûts liés à la location d'un bien d'investissement. À Miami, il est habituel que le propriétaire paie 10 % du loyer annuel.

Obtenir une hypothèque

Les prêts hypothécaires typiques sont fixés pour la durée du prêt, qui est généralement de 15 ou 30 ans. Un dépôt de 20 à 50 % peut être exigé selon le montant global du prêt et selon que l'emprunteur est national ou étranger. Les emprunteurs étrangers sont les bienvenus et il n'est pas difficile de trouver un financement.
Les prêts hypothécaires typiques sont fixés pour la durée du prêt, qui est généralement de 15 ou 30 ans. Un dépôt de 20 à 50 % peut être exigé selon le montant global du prêt et selon que l'emprunteur est national ou étranger. Les emprunteurs étrangers sont les bienvenus, et organiser le financement n'est pas difficile.

Frais de clôture (ou de transaction) lors de l'achat d'un appartement en copropriété à Miami

Le reste du prix d'achat de la propriété si vous payez comptant, sinon le reste du dépôt convenu.Les frais de financement payés au prêteur hypothécaire.
  • Le reste du prix d'achat de la propriété si vous payez en espèces, sinon le reste de la caution convenue.
  • Frais financiers payés au prêteur hypothécaire.
  • Prime d'assurance de biens, plus toute "réserve" exigée par le prêteur.
  • Assurance titre si la propriété est une nouvelle construction, sinon le vendeur est susceptible de la couvrir.
  • Assurance de titres versée au prêteur pour garantir l'hypothèque en cas de litige ultérieur sur le titre de propriété.
  • Frais de clôture payables à l'agent en titre.
  • Les frais de justice payables à l'avocat de l'acheteur. Nous conseillons toujours à nos clients de faire appel à un avocat spécialisé pour l'achat de propriétés de luxe.
  • Frais d'inspection de la propriété. L'inspecteur est engagé par l'acheteur pour s'assurer que tout est sûr et fonctionne selon les normes du secteur.

En guise de conclusion, il est utile de mentionner que Les lois sur l'impôt foncier en Floride sont telles que bon nombre de ces coûts peuvent être "compensés" par les taux plus bas par rapport aux États à forte imposition comme New York, le New Jersey et la Californie. Et ces taux réduits se maintiennent chaque année, bien sûr.

Nous vous fournirons toutes les informations nécessaires pour que vous puissiez prendre une décision d'achat éclairée et négocier la transaction en votre nom. En tant qu'agents acheteurs exclusifs, nous défendrons vos intérêts avant tout, en nous efforçant d'obtenir le meilleur prix d'achat pour la propriété. N'oubliez pas que notre mission est de faire fructifier, de protéger et de préserver votre patrimoine, c'est pourquoi nous sommes là pour vous servir.

Nous vous présenterons des avocats, des courtiers en prêts hypothécaires et des comptables fiscaux, et nous vous fournirons des contacts pour les écoles, le personnel domestique et les sociétés de gestion immobilière, si nécessaire. Nous avons l'habitude de travailler avec des traducteurs et nous pouvons nous appuyer sur des agents parlant le chinois, le portugais brésilien, l'espagnol, le français, l'italien et le coréen pour que le processus se déroule sans heurts.

Enfin, vous, en tant qu'acheteur, ne nous paierez rien pour notre service de première classe, car le vendeur paie toujours la commission de vente aux États-Unis.

Gestion de votre propriété d'investissement à Miami

Marketing immobilier pour trouver un locataire approprié. La sélection des locataires. Préparation, résiliation ou renouvellement des documents de bail.
  • Marketing immobilier pour trouver un locataire approprié
  • Filtrage des locataires
  • Préparation, résiliation ou renouvellement des documents de bail
  • Aider les locataires à préparer la demande d'adhésion au conseil de copropriété
  • Traitement des questions de réparation et d'entretien
  • Faire face aux situations d'urgence
  • Communication complète avec le propriétaire et le locataire

Les lois fiscales américaines sont favorables à la propriété immobilière

Si vous louez votre propriété à Miami, toutes les taxes et autres coûts sont utilisés pour réduire votre facture fiscale.
  • Si vous louez votre propriété à Miami, toutes les taxes et autres coûts sont utilisés pour réduire votre facture fiscale.
  • L'impôt sur les plus-values (CGT) est appliqué aux ventes de biens immobiliers. Les propriétaires de résidences principales peuvent déduire jusqu'à 500 000 dollars de bénéfices avant l'application de l'impôt sur les plus-values.
  • La CGT peut être différée en utilisant la loi fiscale 1031 pour vendre un bien et en acheter un autre de même nature.
  • Le coût d'achat initial peut être "amorti fiscalement" sur 27,5 ans pour réduire les obligations fiscales annuelles.
  • Les droits de succession peuvent être totalement évités. Discutez des détails avec votre avocat sur la manière de planifier à l'avance.
  • Les États-Unis ont conclu des conventions fiscales avec de nombreux pays afin d'éviter la "double imposition". Discutez donc de votre situation personnelle avec votre propre comptable ou avocat spécialisé en fiscalité.
  • Les lois fiscales sont telles que, en raison des diverses déductions applicables, de nombreux investisseurs ne paient pas d'impôt fédéral sur le revenu pendant 10 à 15 ans.