Résidences de marque Primaire : Le guide ultime des résidences hôtelières de luxe à New York, Miami et Los Angeles [2025]

Que sont les résidences de marque et pourquoi transforment-elles l'immobilier de luxe ?

Les résidences de marque, ces appartements de luxe affiliés à des chaînes hôtelières cinq étoiles prestigieuses, sont devenues l'investissement immobilier le plus recherché dans les grandes villes du monde entier. Ce concept remonte au début du XXe siècle, avec l'émergence d'appartements de marque dans des environnements urbains tels que New York et l'Asie du Sud-Est, marquant le début d'une nouvelle ère dans le domaine de l'habitat de luxe. Ces propriétés exceptionnelles combinent la propriété privée avec un service haut de gamme, des équipements de classe mondiale et l'hospitalité légendaire de marques renommées telles que St Regis, Four Seasons, Ritz-Carlton, Aman, Rosewood, Waldorf Astoria et Mandarin Oriental. Le partenariat entre une marque et un promoteur immobilier implique généralement un accord de licence qui permet au promoteur de commercialiser et de vendre des résidences intégrant la marque. Les promoteurs de résidences de marque versent généralement à la marque des droits de licence marketing sur chaque vente réalisée. En plus des droits de licence, les marques facturent des frais de conception lorsqu'un promoteur construit une résidence de marque selon leurs spécifications. Les résidences de marque ont joué un rôle important dans l'expansion des modèles commerciaux et des sources de revenus des marques hôtelières, alors que le secteur des résidences de marque continue de croître.

Au-delà des marques hôtelières traditionnelles, une nouvelle catégorie passionnante a fait son apparition : les résidences de luxe proposées par des maisons de couture (Armani, Missoni, Fendi, D&G), des constructeurs automobiles (Porsche, Bentley, Aston Martin, Mercedes) et d'autres marques (Elle Decor). Les marques automobiles et de mode de luxe ont augmenté leurs investissements dans le marché des résidences de marque ces dernières années. Ces propriétés mettent l'accent sur une esthétique distinctive et des équipements uniques, allant des ascenseurs pour voitures au design avant-gardiste, permettant aux résidents de profiter de fonctionnalités innovantes qui renforcent l'exclusivité et la commodité, à des prix plus accessibles. Le secteur des résidences de marque s'est développé comme une extension des marques hôtelières de luxe, tirant parti de leur réputation et de la qualité de leurs services pour justifier des prix élevés et offrir des expériences de vie exceptionnelles. La flexibilité accrue du travail a influencé la demande croissante de résidences de marque dans des endroits propices à la vie à distance. Les résidences de marque contribuent également à renforcer la réputation et les infrastructures de la destination, attirant des marques de renom et faisant de la région une destination de classe mondiale. Le nombre de marques présentes sur le marché des résidences de marque a plus que doublé ces dernières années.

Pour les acheteurs avertis de New York, Miami et Los Angeles, les résidences de marque offrent quelque chose que les copropriétés de luxe traditionnelles ne peuvent tout simplement pas égaler : l'intégration parfaite de la propriété immobilière avec un cadre de vie digne d'un hôtel cinq étoiles ou des expériences de vie distinctives propres à la marque. Des services de conciergerie 24h/24 et 7j/7 aux restaurants dans la résidence, en passant par les installations de spa et les avantages liés aux voyages internationaux, ces propriétés offrent un style de vie inégalé tout en surpassant constamment l'immobilier de luxe standard en termes de plus-value et de revenus locatifs. Les résidences de marque sont réputées pour leurs normes de construction de qualité supérieure, leurs équipements haut de gamme et leurs expériences premium par rapport aux projets sans marque. Les résidences de marque peuvent servir de résidence principale ou secondaire, selon leur emplacement. La pandémie de Covid-19 a influencé la popularité croissante des résidences de marque en raison de la flexibilité des conditions de travail.

Comprendre le phénomène des résidences de marque

Que sont exactement les résidences de marque ?

Les résidences de marque sont des propriétés résidentielles, généralement des condominiums de luxe, développées en partenariat avec des marques hôtelières reconnues ou gérées par celles-ci. Ces propriétés sont généralement disponibles à l'achat sur le marché libre et sont affiliées à une marque renommée en termes de conception et de services. Les services de base des résidences de marque comprennent généralement des services de conciergerie et l'accès aux équipements hôteliers si elles sont affiliées à des marques hôtelières. Les chaînes hôtelières représentent 86 % des résidences de marque. Contrairement aux condominiums de luxe traditionnels, ces logements comprennent :

Gestion hôtelière professionnelle : l'expertise de la marque en matière d'hospitalité s'étend aux opérations résidentielles, garantissant un entretien irréprochable, des normes de service élevées et une expérience résidentielle exceptionnelle.

Équipements exclusifs : des installations habituellement réservées aux clients des hôtels cinq étoiles (spas, piscines, centres de remise en forme, restaurants et espaces de divertissement de classe mondiale) sont réservées exclusivement aux résidents.

Service complet : du ménage à la blanchisserie, en passant par la livraison de courses et la garde d'animaux, les résidents ont accès à des services qui éliminent les inconvénients quotidiens. Les services à la demande proposés moyennant un supplément dans les résidences de marque peuvent inclure le ménage et la garde d'animaux.

Normes de marque : chaque détail répond aux normes rigoureuses qui ont fait la renommée de ces marques hôtelières, de la conception architecturale et des finitions intérieures à la formation du personnel et aux protocoles de service.

Avantages mondiaux : de nombreuses résidences de marque donnent accès au portefeuille mondial de la marque, notamment à des tarifs préférentiels, à un traitement VIP et à des expériences exclusives dans les établissements partenaires.

Les trois types de résidences de marque

1. Résidences hôtelières attenantes Condos résidentiels situés dans le même bâtiment qu'un hôtel en activité, partageant les mêmes équipements et services. Exemples : Mandarin Oriental Columbus Circle (New York), Four Seasons Surf Club (Miami).

2. Résidences autonomes de marque
Immeubles exclusivement résidentiels gérés par des marques hôtelières, sans chambres d'hôtel. Exemples : Four Seasons Private Residences Beverly Hills, Ritz-Carlton Residences Miami Beach. Les grandes marques hôtelières ont commencé à développer des projets résidentiels indépendants sous leur propre marque.

3. Complexes immobiliers mixtes de marque Projets à grande échelle comprenant des tours hôtelières et résidentielles distinctes reliées par des équipements communs. Exemples : Mandarin Oriental Brickell Key (Miami), St Regis Residences Sunny Isles Beach.

Les résidences de marque constituent-elles un bon investissement ? Les arguments financiers convaincants

Appréciation supérieure de la valeur

Les résidences de marque ont toujours surpassé les copropriétés de luxe traditionnelles dans tous les principaux indicateurs : Prime de prix.Les propriétés de marque affichent des prix supérieurs de 20 à 35 % à ceux des copropriétés de luxe comparables sans marque dans les mêmes quartiers. Cette prime reflète la valeur intrinsèque associée à la marque, aux équipements haut de gamme et à la gestion professionnelle. Dans le segment de l'ultra-luxe, les résidences de marque peuvent atteindre des prix majorés allant jusqu'à 60 % dans certaines localités. Sur les marchés émergents, les résidences de marque peuvent atteindre une majoration de prix allant jusqu'à 45 %. Sur certains marchés, la majoration de prix des résidences de marque a atteint jusqu'à 100 %.

Supplément de prix : les propriétés de marque affichent des prix supérieurs de 20 à 35 % à ceux des appartements de luxe comparables sans marque situés dans les mêmes quartiers. Ce supplément reflète la valeur intrinsèque associée à la marque, aux équipements haut de gamme et à la gestion professionnelle.

Taux d'appréciation : Les résidences hôtelières de luxe s'apprécient de 5 à 7 % par an sur les marchés de premier ordre, soit nettement plus que les 3 à 4 % habituels pour les appartements de luxe standard. En période de ralentissement du marché, les résidences de marque font preuve d'une plus grande résilience en termes de prix grâce à leur proposition de valeur unique.

Opportunités avant la construction : les acheteurs qui achètent avant la construction bénéficient souvent d'une plus-value de 10 à 20 % avant l'achèvement, car la demande augmente et les stocks s'épuisent.

Potentiel exceptionnel de revenus locatifs

Pour les investisseurs à la recherche de revenus, les résidences de marque offrent : Des rendements locatifs plus élevés : des rendements annuels de 4 à 8 % contre 2 à 4 % pour les propriétés de luxe traditionnelles. La combinaison du prestige de la marque, des équipements haut de gamme et des services clés en main attire des locataires prêts à payer le prix fort. Les équipements proposés dans les résidences de marque peuvent inclure des chefs privés, des flottes de voitures de luxe et des réservations prioritaires dans les restaurants.

Rendements locatifs plus élevés : rendements annuels de 4 à 8 % contre 2 à 4 % pour les propriétés de luxe traditionnelles. La combinaison du prestige de la marque, des équipements haut de gamme et des services clés en main attire des locataires prêts à payer le prix fort.

Demande des entreprises : les multinationales préfèrent les résidences de marque pour la relocalisation de leurs cadres et sont prêtes à payer des tarifs élevés pour des logements meublés et offrant tous les services.

Avantage de la location à court terme : les propriétés participant à des programmes de location hôtelière peuvent générer des revenus importants grâce aux tarifs à la nuitée, souvent avec des rendements minimums garantis pendant les premières années.

Parc locatif mondial : la notoriété de la marque attire des locataires internationaux qui connaissent et font confiance aux enseignes hôtelières établies.

Protection intégrée de la valeur

Plusieurs facteurs protègent les investissements dans les résidences de marque : Gestion professionnelle des actifs : les exploitants hôteliers entretiennent les bâtiments selon des normes irréprochables, préservant ainsi leur valeur à long terme. Les résidences de marque sont souvent gérées par la marque associée, ce qui assure la continuité des services et de la gestion.

Gestion professionnelle des actifs : les exploitants hôteliers entretiennent les bâtiments selon des normes irréprochables, préservant ainsi leur valeur à long terme.

Valeur de la marque : l'association avec des marques de luxe mondialement reconnues apporte une valeur intrinsèque qui persiste au fil des cycles du marché.

Facteur de rareté : l'offre limitée de résidences de marque dans des emplacements privilégiés crée une demande soutenue.

Construction de qualité : les promoteurs et les marques exigent des matériaux, des systèmes et des finitions de qualité supérieure qui vieillissent mieux que les constructions de luxe standard.

Le style de vie dans une résidence de marque : des avantages qui vont au-delà de l'immobilier

Des services hôteliers cinq étoiles chez vous

Les résidents bénéficient de services dignes d'un hôtel qui, s'ils étaient achetés séparément, coûteraient généralement plusieurs dizaines de milliers d'euros par an :

Services de conciergerie 24 h/24, 7 j/7

• Réservations de restaurants et de divertissements

• Organisation du voyage et transport privé

• Planification d'événements et achat de billets

• Services d'achats personnels et de courses

• Réception et stockage sécurisé des colis

• Nettoyage à sec et coordination de la blanchisserie

Services en résidence

• Entretien ménager (quotidien, hebdomadaire ou à la demande)

• Service de majordome pour vos réceptions

• Restauration sur place dans des restaurants réputés

• Approvisionnement en provisions avant l'arrivée

• Coordination de la maintenance et des réparations

• Assistance technique

Gestion immobilière

• Entretien et sécurité des bâtiments

• Aménagement paysager et entretien des parties communes

• Programmes de maintenance préventive

• Systèmes d'intervention d'urgence

• Gestion des absences du propriétaire

• Rapports financiers mensuels pour les biens immobiliers locatifs

Équipements haut de gamme

Les résidences de marque offrent des équipements qui rivalisent avec ceux des complexes hôteliers de luxe indépendants, voire les surpassent :

Bien-être et remise en forme

• Centres de remise en forme ultramodernes avec entraînement personnel

• Studios de yoga, Pilates et méditation

• Spas proposant une gamme complète de services et des soins exclusifs

• Hammams, saunas et expériences thermales

• Programmes de bien-être et conseils nutritionnels

Restauration et divertissement

• Restaurants réservés aux résidents (souvent étoilés au guide Michelin)

• Salles à manger privées pour recevoir

• Caves à vin et salles de dégustation

• Tables du chef et cours de cuisine

• Salles de projection et salons de divertissement

Loisirs et détente

• Piscines et cabanes de style resort

• Courts de tennis et de pickleball

• Simulateurs de golf et installations d'entraînement

• Clubs pour enfants et salons pour adolescents

• Salles de jeux et espaces de divertissement

• Équipements pour animaux et salons de toilettage

Affaires et productivité

• Bureaux privés et espaces de coworking

• Salles de conférence équipées de matériel vidéo

• Services du centre d'affaires

• Connectivité haut débit partout

Accès mondial et avantages exclusifs

La propriété s'accompagne souvent de privilèges exceptionnels dans le monde entier :

Statut VIP : adhésion automatique au niveau élite des programmes de fidélité de la marque, offrant des surclassements, des avantages et une reconnaissance dans les établissements du monde entier.

Tarifs préférentiels : remises importantes sur les hébergements dans les hôtels partenaires, souvent de 20 à 30 % sur les tarifs standard.

Accès prioritaire : disponibilité garantie dans les établissements complets, réservations prioritaires dans les restaurants, rendez-vous au spa et expériences exclusives.

Avantages réciproques : accès aux commodités lors de la visite d'autres résidences de la marque dans le portefeuille.

Événements exclusifs : invitations à des dégustations de vins, des dîners préparés par des chefs, des défilés de mode et des expériences culturelles réservées aux propriétaires de résidences.

Conciergerie mondiale : accès au réseau mondial de conciergerie de la marque pour un service irréprochable où que vous soyez.

Résidences St. Regis : une élégance intemporelle depuis 1904

Héritage de la marque : Fondée par John Jacob Astor IV à New York, St. Regis est synonyme d'hospitalité de luxe depuis plus d'un siècle. La marque est réputée pour avoir introduit des innovations telles que la climatisation dans les chambres et un service de majordome disponible 24 heures sur 24, 7 jours sur 7.

Services exclusifs :

• Service de majordome St. Regis (service légendaire aux gants blancs)

• Rituel Bloody Mary personnalisé au St. Regis Bar

• Les soupers de minuit et les traditions du thé de l'après-midi

• Expériences sur mesure organisées par les connaisseurs St. Regis

Portefeuille : plus de 40 hôtels et résidences dans le monde entier, situés dans des villes et des destinations touristiques de premier plan.

Résidences dans vos marchés :

• Résidences St. Regis Brickell (Miami)

• Résidences St. Regis Sunny Isles Beach (Miami)

• fSt. Regis Bal Harbour (Miami)

• Les résidences du St. Regis New York (NYC)

Idéal pour : les acheteurs à la recherche d'une sophistication intemporelle, d'un service irréprochable et d'un lien avec la tradition de l'hospitalité.

Résidences privées Four Seasons : l'innovation dans l'art de vivre luxueux

Héritage de la marque : Four Seasons a été le pionnier du concept de résidence de marque en 1985 et reste le leader du marché avec le portefeuille mondial le plus étendu.

Services exclusifs :

• La philosophie de service de Four Seasons Knows (attention personnalisée)

• Programme Kids for All Seasons

• Spa Four Seasons (soins primés)

• Programmes consacrés exclusivement au mode de vie dans les résidences

Portefeuille : plus de 50 résidences privées dans le monde entier, avec des plans d'expansion ambitieux jusqu'en 2030.

Résidences dans vos marchés :

• Four Seasons Surf Club (Surfside, Miami)

• Four Seasons Coconut Grove (Miami)

• Four Seasons 30 Park Place (Tribeca, New York)

• Résidences privées Four Seasons (à proximité de Beverly Hills, Los Angeles)

Idéal pour : les familles à la recherche de services complets, d'une expérience éprouvée et d'une portée mondiale.

Résidences Ritz-Carlton : un service légendaire, à l'échelle résidentielle

Héritage de la marque : Fondé en 1983, le Ritz-Carlton a défini l'hospitalité de luxe moderne avec pour devise « Nous sommes des dames et des messieurs au service de dames et de messieurs ».

Services exclusifs :

• Les normes de service légendaires du Ritz-Carlton

• Statut élite Marriott Bonvoy pour certaines résidences

• Accès au portefeuille mondial du Ritz-Carlton

• Services personnalisés liés au mode de vie

Portefeuille : plus de 40 projets résidentiels avec une forte présence dans les stations balnéaires et les zones urbaines.

Résidences dans vos marchés :

• Résidences Ritz-Carlton Miami Beach (Floride)

• Résidences Ritz-Carlton South Beach (Miami - en construction)

• Résidences Ritz-Carlton Sunny Isles Beach (Miami)

• Les résidences du Ritz-Carlton New York, Central Park (New York)

• Résidences Ritz-Carlton à LA Live (Los Angeles)

Idéal pour : les acheteurs qui apprécient la réputation bien établie du service et l'intégration du programme de fidélité Marriott.

Aman Residences : le sanctuaire ultime pour les acheteurs fortunés

Héritage de la marque : Aman a été le pionnier des complexes hôteliers ultra-luxueux et intimistes, axés sur l'intimité, l'excellence du design et les expériences transformatrices. Fondée en 1988 avec Amanpuri à Phuket, en Thaïlande, Aman a créé seulement 34 complexes hôteliers et résidences à travers le monde, chacun étant un chef-d'œuvre architectural et une destination à part entière. La marque affiche les tarifs les plus élevés du secteur hôtelier et attire les voyageurs les plus exigeants au monde.

La différence Aman :

Contrairement aux autres marques d'hôtels de luxe, Aman opère dans une catégorie à part. Les établissements se caractérisent par :

• Confidentialité extrême : échelle intime (généralement moins de 100 chambres/résidences), domaines privés, discrétion totale

• Importance architecturale : collaboration avec les plus grands architectes mondiaux (Jean-Michel Gathy, Kerry Hill, Jaya Ibrahim)

• Bien-être transformateur : spas de pointe, programmes de santé holistiques, pratiques de guérison traditionnelles

• Immersion culturelle : lien profond avec la culture locale, la cuisine et les expériences authentiques

• Service personnalisé : ratio personnel/clients de 4:1 ou plus, anticipation intuitive des besoins

• « Aman Junkies » : des adeptes dévoués qui séjournent exclusivement dans les établissements Aman à travers le monde.

Services exclusifs :

• Programmes de bien-être holistiques (Ayurveda, MTC, naturopathie)

• Aman Spa (régulièrement classé parmi les meilleurs au monde)

• Entraînement physique privé et cours de yoga

• Expériences culturelles sélectionnées et experts locaux

• Programmes d'excellence culinaire et de nutrition « de la ferme à la table »

• Intimité et discrétion totales (pas de paparazzi, pas de foule)

• Accès au réseau mondial d'établissements ultra-exclusifs d'Aman

Philosophie : « Aman » signifie « paix » en sanskrit. Chaque établissement met l'accent sur la tranquillité, les espaces généreux, les matériaux naturels et le lien profond avec le lieu. L'esthétique minimaliste se concentre sur l'essentiel : les vues, les matériaux, la lumière et le service.

Profil d'investissement :

• Prix : Le plus élevé dans le secteur des résidences de marque (entre 5 et 100 millions de dollars par unité)

• Appréciation : les résidences Aman s'apprécient plus rapidement que les autres marques en raison de leur extrême rareté.

• Potentiel locatif : forte demande locative à court terme de la part des fidèles d'Aman et des cadres supérieurs d'entreprise.

• Revente : Stock de biens immobiliers à revendre très limité ; les propriétés sont rarement mises sur le marché.

• Profil des acheteurs : Family offices, fondateurs d'entreprises technologiques, industrie du divertissement, membres de familles royales, fonds d'investissement privés

Résidences dans vos marchés :

• Aman New York (Crown Building, Fifth Avenue) - 22 résidences, 17 à 65 millions de dollars, disponibilité limitée

• Aman Miami Beach (Faena District, 3425 Collins Ave) - 22 résidences, VENDU (témoigne d'une demande extraordinaire)

• Aman Beverly Hills (One Beverly Hills) - Ouverture prévue en 2027, prévente sur invitation uniquement

Portefeuille mondial des résidences Aman :

• Amanera (République dominicaine) - Villas en bord de mer

• Amanyara (Îles Turques-et-Caïques) - Propriété sur une île privée

• Amanzoe (Grèce) - Pavillons de la mer Égée

• Aman Tokyo, Aman Kyoto - Des sanctuaires urbains au Japon

• Plus de 15 autres destinations exclusives

Programme Aman Private Jet : les propriétaires de résidences bénéficient d'un accès privilégié aux partenariats d'Aman en matière d'affrètement de jets privés, à des itinéraires internationaux soigneusement sélectionnés et à des transferts fluides entre les destinations Aman à travers le monde.

Idéal pour : les personnes très fortunées (fortune nette supérieure à 50 millions de dollars) à la recherche du summum en matière de confidentialité, de bien-être, d'excellence en matière de design et d'accès au réseau de voyage le plus exclusif au monde. Les résidences Aman représentent plus qu'un simple bien immobilier : elles constituent une porte d'entrée vers la communauté la plus raffinée au monde.

Résidences Rosewood : un sentiment d'appartenance

Héritage de la marque : la philosophie « A Sense of Place » (le sens du lieu) de Rosewood garantit que chaque établissement reflète la culture, l'histoire et le caractère uniques de son emplacement.

Services exclusifs :

• Des expériences sur mesure reflétant la culture locale

• Programmes bien-être Rosewood

• Voyages culinaires avec des ingrédients locaux

• Art et design mettant en valeur les talents régionaux

Portefeuille : Portefeuille croissant d'hôtels et de résidences ultra-luxueux situés dans des lieux culturellement importants.

Résidences dans vos marchés :

• Résidences Rosewood à The Raleigh (Miami Beach - en construction)

• Rosewood Residences Beverly Hills (Los Angeles - en projet)

Idéal pour : les acheteurs cultivés qui apprécient le design authentique et l'immersion locale.

Faena : boutique ultra-luxueuse à l'identité artistique et culturelle

Héritage de la marque : Créée par Alan Faena, promoteur immobilier argentin et visionnaire culturel, Faena incarne une vision unique alliant hôtellerie de luxe et arts, théâtre et culture de classe mondiale. Contrairement aux chaînes hôtelières internationales, Faena est une marque boutique intimiste proposant des établissements soigneusement sélectionnés dans certaines villes.

Philosophie : Les propriétés Faena sont des « cathédrales des arts », des destinations immersives où se conjuguent luxe, culture et bien-être. Chaque propriété célèbre l'énergie créative de son emplacement tout en conservant l'esthétique distinctive de Faena, caractérisée par un glamour théâtral et une expression artistique.

Présence mondiale :

• Faena Hotel Buenos Aires (2004) - Propriété originale à Puerto Madero

• Faena Miami Beach (2015) - A transformé Mid-Beach en quartier artistique

• Faena Hotel New York (2024) - Récemment ouvert au One High Line à Chelsea

Remarque importante concernant New York : Faena exploite l'hôtel situé au One High Line, mais les appartements en copropriété du bâtiment ne sont PAS commercialisés sous la marque Faena. La tour de 83 étages comprend des résidences de luxe indépendantes qui ne sont pas gérées par Faena et ne bénéficient pas de ses services. Miami Beach reste la principale destination pour les opportunités résidentielles Faena.

Le quartier Faena (Miami Beach) :

En 2015, Alan Faena a transformé six pâtés de maisons de Mid-Beach (Collins Avenue, 32e-36e rues) en la première destination artistique et culturelle de Miami Beach :

• Faena Hotel Miami Beach - 169 chambres, architecture OMA/Rem Koolhaas

• Faena Forum - Centre culturel de 4 000 m² conçu par Rem Koolhaas (lauréat du prix Pritzker)

• Faena House - 47 résidences ultra-luxueuses par Foster + Partners

• Faena Bazaar - Boutique et restaurant sélectionnés avec soin

• Théâtre Faena - Spectacles de cabaret et programmation culturelle

• Art public - Sculptures de Damien Hirst, installations tournantes

Importance stratégique : Le quartier Faena abrite également l'Aman Residences Miami Beach, faisant de cette partie de Mid-Beach le centre névralgique de l'immobilier de luxe de marque dans le sud de la Floride.

Résidences Faena House :

Emplacement : 3315-3341 Collins Avenue, Miami Beach
Architecture : Foster + Partners (Norman Foster, lauréat du prix Pritzker)
Achèvement : 2015
Nombre total de résidences : 47 appartements ultra-luxueux
Statut : COMPLET - Marché de la revente uniquement

Pourquoi Faena House est unique :

• Seulement 47 résidences (extrême rareté par rapport aux tours classiques de plus de 200 unités)

• Le pedigree architectural de Foster + Partners

• Accès à tous les services et équipements de l'hôtel Faena

• Spa Tierra Santa Healing House (2 044 m²)

• Programmation culturelle au Faena Forum et au Théâtre

• Accès direct à la plage avec cabines de luxe

• Dîner par Paul Qui et Francis Mallmann

Caractéristiques de la résidence :

• Unités d'un demi-étage : 353 à 538 m²

• Unités occupant tout l'étage : 613 à 817 m²

• Penthouses : 920 à 1 394 m² avec piscines privées sur le toit

• Plafonds de 3 à 3,35 mètres, accès à un ascenseur privé

• Terrasses spacieuses (3 mètres de profondeur)

• Cuisines d'été, appareils électroménagers haut de gamme

• Vue sur l'océan depuis les baies vitrées

Tarification :

• Original (2013-2015) : 5 à 60 millions de dollars

• Revente actuelle : 7 millions à plus de 70 millions de dollars

• Appréciation : 40 à 60 % depuis les ventes initiales

• À noter : Eduardo Costantini a payé 60 millions de dollars pour un penthouse (un record à Miami Beach à l'époque).

Profil de l'acheteur : Faena attire une clientèle bien particulière :

• Collectionneurs d'art et galeristes (40 %)

• Élite latino-américaine, en particulier argentine/brésilienne (40 %)

• Industrie de la mode et du divertissement (10 %)

• Philanthropes culturels et membres du conseil d'administration des musées (10 %)

• Valeur nette moyenne : 20 à 500 millions de dollars ou plus

Profil d'investissement :

• Rareté : Seulement 47 unités jamais produites (ne peuvent être reproduites)

• Capital culturel : appréciation continue du quartier Faena

• Forte revente : stock limité, forte demande

• Appréciation : a surpassé la plupart des biens immobiliers de luxe à Miami Beach (gains de 40 à 60 %)

• Effet Aman : le quartier voisin d'Aman rehausse tout le district

Faena contre les marques mondiales :

Caractéristiques Faena Marques mondiales Propriétés 3 (dont 1 avec résidences) 30-400 Résidences Miami Beach uniquement (47 unités) Plusieurs villes Identité Axée sur les arts et la culture Axée sur les services hôteliers Échelle Boutique, intimiste Grands portefeuilles Communauté Classe créative, collectionneurs Élite des affaires Réseau mondial Limité Étendu Programmation culturelle Offre principale Occasionnelle

Idéal pour :

• Collectionneurs d'art et amateurs de culture

• Acheteurs latino-américains (liens avec l'Argentine et le Brésil)

• Les acheteurs recherchent davantage les boutiques que les marques mondiales.

• Amateurs de design et d'architecture

• Investisseurs appréciant la rareté extrême (47 unités au total)

• Communauté créative vs communauté d'affaires

• Ceux qui privilégient la scène artistique de Miami Beach

Opportunités actuelles :

• Statut : Épuisé, uniquement sur le marché de la revente

• Disponibilité : généralement 1 à 3 unités sur le marché chaque année

• Action : Inscrivez-vous pour être immédiatement informé des nouvelles annonces

Baccarat Residences : l'héritage français du cristal rencontre le luxe résidentiel

Héritage de la marque : Fondée en 1764, Baccarat est le plus prestigieux fabricant de cristal au monde, synonyme de luxe français, de cours royales et de savoir-faire artisanal digne d'un musée. Depuis plus de 250 ans, Baccarat crée du cristal pour les rois, les empereurs et les chefs d'État, du tsar Nicolas II au sultan de Brunei.

L'approche Baccarat : contrairement aux marques hôtelières traditionnelles, Baccarat représente la catégorie des marques de luxe qui se lancent dans l'immobilier, à l'instar des résidences Armani, Bulgari et Fendi. La marque apporte son esthétique de lumière, de cristal et d'élégance française à la vie résidentielle plutôt qu'à l'expertise en matière de services hôteliers.

Philosophie : Les résidences Baccarat incarnent « l'art de vivre brillamment », où la lumière, le cristal et le design créent des environnements d'une beauté rayonnante. Chaque détail reflète la précision, le savoir-faire et l'élégance intemporelle qui caractérisent le cristal Baccarat.

Présence mondiale :

• Baccarat Hotel & Residences New York (2015) - Premier établissement, 28 West 53rd Street

• Stratégie d'expansion limitée axée sur les villes pivots

Baccarat Hotel & Residences New York : un palais de cristal au cœur de Midtown

Emplacement : 28 West 53rd Street, New York, NY 10019 (Midtown Manhattan)
Promoteur : Starwood Capital Group
Architecture : Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Design intérieur : Gilles & Boissier (Paris)
Achèvement : 2015
Hauteur du bâtiment : 50 étages
Nombre total de résidences : 60 appartements de luxe
Hôtel : 114 chambres et suites (séparées des résidences)

Emplacement privilégié au centre-ville :

Le Baccarat occupe une adresse prestigieuse dans le quartier de Midtown, à quelques pas de :

• Musée d'art moderne (MoMA) - à un pâté de maisons

• Shopping de luxe sur la Cinquième Avenue - à deux pâtés de maisons

• Rockefeller Center - trois pâtés de maisons

• Central Park - cinq pâtés de maisons

• Les meilleurs restaurants et lieux culturels

L'esthétique du cristal :

Le langage stylistique caractéristique de Baccarat imprègne le bâtiment :

Grand Salon (Hall d'entrée) :

• Plafonds de 17 mètres de haut

• Imposant lustre en cristal Baccarat (pièce maîtresse)

• Des accents cristallins partout

• Inspiré des châteaux français du XVIIIe siècle

• Pièces Baccarat de qualité muséale exposées

Conception résidentielle :

• La lumière et le cristal comme éléments de design principaux

• Élégance d'inspiration française et luxe contemporain

• Luminaires Baccarat sur mesure dans les résidences

• Palette neutre sophistiquée (blancs, crèmes, gris)

• Accent mis sur la réfraction naturelle de la lumière

Caractéristiques de la résidence :

Plans d'étage :

• Une chambre : 102 à 130 m²

• Deux chambres : 1 600 à 2 400 pieds carrés

• Trois chambres : 232 à 325 m²

• Penthouses de quatre chambres : 370 à 557 m²

• Sélectionnez les résidences avec terrasses

Aménagement intérieur :

• Hauteur sous plafond de 3 à 3,35 mètres (plus élevée dans les penthouses)

• Fenêtres du sol au plafond avec vue sur la ville/le parc

• Luminaires en cristal Baccarat sur mesure

• Parquet en chêne européen

• Cuisines gastronomiques équipées d'appareils électroménagers haut de gamme (Miele, Sub-Zero)

• Plans de travail en marbre italien

• Salles de bains principales équipées de robinetterie Waterworks

• Menuiserie et placards sur mesure

• Certaines résidences sont équipées de cheminées à bois.

Équipements et services de l'hôtel Baccarat :

Les résidents bénéficient d'un accès aux équipements d'un hôtel cinq étoiles :

La Piscine (Piscine et spa) :

• Piscine de 17 mètres bordée de carreaux en cristal Baccarat

• Salles de soins spa

• Hammam et sauna

• Centre de remise en forme avec entraînement personnel

• Programmes de yoga et de bien-être

Restauration :

• Chevalier: restaurant et bar franco-américain

• Grand Salon: Thé et cocktails l'après-midi avec musique live

• Restauration dans l'établissement: disponible dans les restaurants de l'hôtel

Services :

• Conciergerie disponible 24 h/24, 7 j/7 (personnel formé en hôtellerie)

• Service de portier et de voiturier

• Service de ménage disponible

• Nettoyage à sec et blanchisserie

• Services pour animaux de compagnie

• Espaces privés pour les réceptions des résidents

Les touches uniques du baccarat :

• Les résidents peuvent commander des pièces en cristal Baccarat personnalisées.

• Accès prioritaire à la boutique phare Baccarat (en face du MoMA)

• Invitations aux événements et expositions Baccarat

• Services d'entretien et de maintenance des cristaux

Prix et position sur le marché :

Ventes initiales (2014-2015) :

• Une chambre : 2,5 millions à 3,5 millions de dollars

• Deux chambres : 4,5 millions à 7 millions de dollars

• Trois chambres : 8 à 12 millions de dollars

• Penthouses : 15 à 30 millions de dollars et plus

Marché actuel de la revente :

• Une chambre : 2 à 3 millions de dollars

• Deux chambres : 4 à 6,5 millions de dollars

• Trois chambres : 7,5 millions à 11 millions de dollars

• Penthouses : 12 millions à plus de 25 millions de dollars

• Prix au mètre carré : 2 000 $ - 4 000 $

Analyse des investissements :

Performance par rapport aux propriétés de luxe comparables dans le centre-ville :

• Appréciation modérée (5 à 10 % sur dix ans)

• Valeur maintenue pendant les corrections du marché

• Une échelle boutique (60 unités) crée une rareté

• Forte demande locative de la part des cadres d'entreprise

• Attrait auprès des acheteurs internationaux (notoriété de la marque)

Ensemble concurrentiel :

• Prix similaires à ceux des hôtels de luxe sans enseigne du centre-ville

• Inférieur à Aman, Mandarin Oriental Fifth Avenue

• Comparable aux immeubles de luxe haut de gamme

• Prix élevé justifié par le design, les équipements et l'emplacement

Profil de l'acheteur Baccarat : amateurs de design et d'art de vivre

Qui achète du baccarat ?

Données démographiques :

• Géographique : 40 % à l'international (Europe, Moyen-Orient, Asie), 60 % aux États-Unis.

• Valeur nette : 10 à 100 millions de dollars

• Âge : 40 à 65 ans

Psychographie :

• Axé sur le design et l'esthétique (apprécie le savoir-faire artisanal)

• Appréciation de la culture et du patrimoine français

• Mécènes d'art et de musées

• Amateurs de mode et de produits de luxe

• Préférez les boutiques aux grands complexes commerciaux.

• Privilégiez l'histoire unique du design plutôt que les services hôteliers

Profil professionnel :

• Dirigeants de l'industrie de la mode

• Professionnels des produits de luxe

• Architectes d'intérieur et architectes

• Marchands d'art et collectionneurs

• Cadres financiers à la recherche d'une maison au design avant-gardiste

• Propriétaires d'entreprises internationales

Ce qu'ils apprécient :

• Esthétique unique (cristal, lumière, élégance française)

• Échelle boutique (60 unités contre plus de 200 habituellement)

• Histoire et héritage de la marque (plus de 250 ans)

• Environnement semblable à celui d'un musée

• Emplacement privilégié dans le centre-ville, près du MoMA et des boutiques

• Association avec une marque lifestyle vs hôtel traditionnel

Baccarat vs. marques hôtelières traditionnelles

Différences principales :

Caractéristiques Baccarat Marques hôtelières traditionnelles Activité principale Articles de cristal de luxe Activités hôtelières Orientation vers le service Design et esthétique Services de niveau hôtelier Propriétés 1 emplacement résidentiel 30 à 400 emplacements Identité de marque Héritage français du cristal Excellence du service hôtelier Résidences 60 unités (à New York uniquement) 100 à 400 par propriété Profondeur du service Accès à l'hôtel Intégration hôtelière complète Réseau mondial Aucun pour les résidences Étendu

Avantages :

• Esthétique unique (aucune autre résidence de marque Crystal)

• Exclusivité boutique (seulement 60 logements)

• Forte notoriété de la marque dans le secteur des produits de luxe

• Des œuvres d'art dignes d'un musée partout dans l'établissement

• Histoire du patrimoine et de l'artisanat français

Considérations :

• Pas de réseau résidentiel mondial

• Service limité vs Four Seasons, Ritz-Carlton

• Propriété unique (pas de diversification)

• Plus axé sur le design que sur le service

• Marché de la revente plus petit que celui des grandes chaînes hôtelières

Le baccarat dans le paysage des résidences de marque

Position sur le marché : Baccarat représente la catégorie « marque lifestyle » des résidences de marque, où les fabricants de produits de luxe (cristal, mode, automobile) s'étendent à l'immobilier.

Concepts similaires :

• Armani/Casa Residences - Marque de mode

• Résidences privées Fendi - Marque de mode

• Bulgari Residences - Marque de joaillerie

• Porsche Design Tower - Marque automobile

Concurrents :

• Immeubles de luxe dans le quartier Midtown

• Développements avant-gardistes sans marque

• Autres résidences de marque lifestyle

• Petits établissements hôteliers

Ne concurrence pas :

• Marques d'hôtels ultra-luxueux (Aman, Four Seasons en termes de prix/niveau de service)

• Grandes tours résidentielles de marque

• Réseaux hôteliers mondiaux nécessitant un accès international

Idéal pour :

• Amateurs de design et d'esthétique

• Francophiles et amateurs de culture européenne

• Mécènes d'art et de musées (près du MoMA)

• Les acheteurs préfèrent les boutiques aux grandes surfaces

• Ceux qui apprécient l'histoire unique d'une marque

• Préférence pour un emplacement dans le centre de Manhattan

• Professionnels de la mode et des produits de luxe

• Acheteurs à la recherche d'une marque lifestyle plutôt que d'une marque hôtelière

Ne convient pas pour :

• Acheteurs nécessitant des services hôteliers complets

• Ceux qui souhaitent accéder à un réseau mondial d'hôtels

• Les investisseurs privilégiant les revenus locatifs

• Acheteurs à la recherche de résidences plus spacieuses (les unités sont de taille modeste)

• Ceux qui préfèrent l'esthétique contemporaine à l'esthétique classique française

Opportunités actuelles dans le domaine du baccarat

Baccarat Hotel & Residences New York :

• Statut : achevé en 2015, marché de la revente

• Disponibilité : 3 à 6 unités généralement disponibles

• Inventaire : plus liquide que les marques ultra-luxueuses (60 unités au total)

• Prix : entre 2 et 25 millions de dollars, selon la taille et le nombre d'étages.

• Marché : vitesse de vente stable, bonne liquidité

Projets résidentiels futurs de Baccarat :

• Aucun projet annoncé actuellement à Miami ou Los Angeles.

• Marque axée sur le maintien de l'exclusivité des boutiques

• Potentiel d'expansion future des villes passerelles

Considérations relatives à l'investissement :

• Point d'entrée : plus accessible qu'Aman, penthouses Four Seasons

• Liquidité : meilleur marché de revente que les marques ultra-exclusives

• Appréciation : croissance modérée et régulière

• Location : forte demande dans le centre-ville due aux déménagements d'entreprises

• Unique : seule résidence au monde portant la marque Crystal.

Pourquoi envisager le baccarat ?

Pour l'acheteur idéal, Baccarat propose :

✓ Une histoire unique : la seule marque de cristal traditionnelle dans le secteur résidentiel
✓ L'élégance française : 250 ans d'artisanat de luxe
✓ Une taille boutique : Seulement 60 résidences (communauté intimiste)
✓ Emplacement privilégié : à quelques pas du MoMA, de la Cinquième Avenue et de Central Park
✓ Luxe accessible : prix d'entrée inférieur à celui des marques hôtelières ultra-luxueuses
✓ Musée du design : vivre dans un environnement soigneusement aménagé, baigné de lumière et de cristal
✓ Prestige de la marque : reconnaissance de Baccarat parmi les connaisseurs de produits de luxe

Idéal pour : les acheteurs soucieux du design qui privilégient l'esthétique, l'héritage français et l'histoire unique de la marque plutôt que les services hôteliers complets et les réseaux mondiaux. Idéal pour ceux qui recherchent une résidence distinctive dans le centre de Manhattan, avec un design digne d'un musée et l'exclusivité d'une boutique.

Waldorf Astoria Residences : une icône américaine s'internationalise

Héritage de la marque : Le Waldorf Astoria New York original (ouvert en 1893) a défini le luxe américain et accueilli des générations de présidents, de célébrités et de dignitaires.

Services exclusifs :

• Traditions sociales de Peacock Alley

• Normes de service haut de gamme

• La véritable philosophie du service Waldorf

• Accès aux avantages Hilton Honors

Portefeuille : En pleine expansion grâce à des projets d'envergure dans les villes-portes du monde entier.

Résidences dans vos marchés :

• Waldorf Astoria Residences Miami (centre-ville - en construction, plus haut bâtiment de Floride)

Idéal pour : les acheteurs à la recherche d'une marque américaine emblématique alliant luxe moderne et commodité.

Résidences Mandarin Oriental : l'excellence d'inspiration asiatique

Héritage de la marque : basé à Hong Kong, Mandarin Oriental allie les traditions orientales en matière de service et d'hospitalité aux standards occidentaux du luxe.

Services exclusifs :

• Spas primés (régulièrement classés n° 1 mondial)

• Fans du programme de fidélité M.O.

• Design et service d'inspiration asiatique

• Approche holistique du bien-être

• Programmes culinaires exceptionnels

Portefeuille : Emplacements prestigieux dans les grandes villes et les destinations touristiques du monde entier.

Résidences dans vos marchés :

• Mandarin Oriental Residences Brickell Key (Miami - en construction)

• Résidences au Mandarin Oriental Columbus Circle (New York)

• Mandarin Oriental Residences Fifth Avenue (New York - en construction)

Idéal pour : les acheteurs qui privilégient le bien-être, la culture du spa et l'esthétique orientale et occidentale.

Résidences de luxe : les marques de mode, d'automobile et de design se lancent dans l'immobilier

Au-delà des marques hôtelières traditionnelles, une catégorie croissante de résidences de luxe a vu le jour, où les maisons de couture, les constructeurs automobiles et les marques de design étendent leur identité au secteur immobilier. Ces propriétés mettent l'accent sur l'esthétique de la marque, l'excellence du design et l'association avec un certain style de vie plutôt que sur les services hôteliers.

La différence entre les marques lifestyle

Ce qui les distingue :

Contrairement aux résidences hôtelières (St. Regis, Four Seasons, Aman), les résidences lifestyle offrent :

• Approche axée sur le design : la vision esthétique de la marque inspire l'architecture et les intérieurs

• Services limités : moins de services de type hôtelier, davantage d'équipements de marque

• Cachet de la marque : propriété associée au prestige dans les domaines de la mode et de l'automobile

• Équipements uniques : ascenseurs pour voitures (Porsche, Aston Martin), salons de mode, expériences de marque

• Prix plus bas : généralement 20 à 40 % moins cher que les chaînes hôtelières comparables.

• Population plus jeune : attire les 30-50 ans plutôt que les 50-70 ans pour les marques hôtelières

Marques de style de vie en vedette dans vos marchés

Marques de mode et de design

Résidences Armani/Casa

• Lieux : Sunny Isles Beach (Miami), Manhattan (New York - proposé)

• Marque : Division résidentielle de Giorgio Armani

• Esthétique : design italien minimaliste, palette neutre, simplicité sophistiquée

• Prix : 2 à 20 millions de dollars (Miami)

• Clientèle cible : à la pointe de la mode, sensible au design, internationale

• Terminé : Miami 2019

Résidences Fendi Château

• Lieu : Surfside, Miami (9365 Collins Avenue)

• Marque : Maison de couture Fendi

• Esthétique : luxe italien, mobilier et finitions Fendi

• Unités : 58 résidences de luxe

• Prix : entre 6 et plus de 25 millions de dollars

• Caractéristiques : mobilier Fendi Casa, club de plage, cabines privées avec piscine

• Achevé : 2016

• Cible : Passionnés de mode, amateurs de design italien

Missoni Baia

• Emplacement : Edgewater, Miami (700 NE 26th Terrace)

• Marque : Maison de couture Missoni (motifs zigzag emblématiques)

• Esthétique : couleurs vives, motifs emblématiques de Missoni omniprésents

• Architecture : conception asymétrique de Hani Rashid

• Unités : 249 résidences

• Prix : 600 000 $ - 4 millions de dollars

• Caractéristiques : piscines de style resort, emplacement en bord de mer

• Achevé : 2021

• Clientèle cible : acheteurs jeunes (30-40 ans) et sensibles au design.

Diesel Wynwood

• Emplacement : Wynwood, Miami (2751 N Miami Avenue)

• Marque : Diesel fashion (denim italien/art de vivre)

• Esthétique : chic industriel, avant-gardiste, urbain

• Concept : micro-lofts et studios destinés à la génération Y

• Prix : 300 000 $ - 800 000 $ (option de marque la plus abordable)

• Cible : Jeunes professionnels, résidents du Wynwood Arts District

• Remarque : Résidences de marque d'entrée de gamme

Marques automobiles

Tour Porsche Design

• Emplacement : Sunny Isles Beach, Miami (18555 Collins Avenue)

• Marque : Porsche Design (il ne s'agit pas des voitures Porsche, mais de la division design)

• Caractéristique distinctive : système breveté d'ascenseur pour voitures - entrez dans votre salon en voiture

• Unités : 132 résidences

• Prix : 4 à 32 millions de dollars (front de mer avec garage dans l'unité)

• Garages : 2 à 4 voitures par résidence, garages intégrés avec parois vitrées

• Équipements : Concierge automobile, simulateur de course, salon coucher de soleil

• Achevé : 2016

• Acheteurs cibles : collectionneurs de voitures, passionnés d'automobile

• Le plus performant : les valeurs de revente les plus élevées parmi toutes les marques lifestyle

Résidences Aston Martin

• Emplacement : Centre-ville de Miami (300 Biscayne Boulevard Way)

• Marque : Aston Martin (voitures de James Bond)

• Architecture : 66 étages par Revuelta Architecture

• Caractéristique distinctive : ascenseur pour voitures vers les garages aériens

• Unités : 391 résidences

• Prix : 600 000 $ - 50 millions $+ (penthouses)

• Équipements : galerie d'art, cinéma, piscines, spa, accès à la marina

• Achèvement : 2024-2025

• Cible : propriétaires d'Aston Martin, professionnels du centre-ville de Miami

Résidences Bentley\

• Emplacement : Sunny Isles Beach, Miami (18401 Collins Avenue)

• Marque : Bentley Motors (voitures britanniques ultra-luxueuses)

• Architecture : Sieger Suarez Architects\

• Caractéristique distinctive : Dezervator™ - système breveté d'élévateur pour voitures

• Unités : 216 résidences dans une tour de 62 étages

• Prix : 5 à 40 millions de dollars+\

• Capacité du parking : jusqu'à 4 voitures par résidence, garages intégrés

• Équipements : bar à whisky, salon à cigares, studio de yoga\

• Achèvement : 2026-2027 (en cours de construction)

• Acheteurs cibles : collectionneurs de voitures ultra-luxueuses, amateurs de bord de mer

• Emplacement : Sunny Isles Beach, Miami (18401 Collins Avenue)

• Marque : Bentley Motors (voitures britanniques ultra-luxueuses)

• Architecture : Sieger Suarez Architects

• Caractéristique distinctive : Dezervator™ - système breveté d'élévateur pour voitures

• Unités : 216 résidences dans une tour de 62 étages

• Prix : 5 à 40 millions de dollars et plus

• Capacité du parking : jusqu'à 4 voitures par résidence, garages intégrés

• Équipements : bar à whisky, salon à cigares, spa, piscines, restaurant

• Achèvement : 2026-2027 (en cours de construction)

• Acheteurs cibles : collectionneurs de voitures ultra-luxueuses, amateurs de bord de mer

Lieux Mercedes-Benz

• Emplacement : Brickell, Miami (1300 Brickell Bay Drive)

• Marque : Mercedes-Benz (voiture allemande de luxe)

• Architecture : premier projet résidentiel de Mercedes-Benz

• Unités : environ 1 100 résidences dans une tour de luxe

• Prix : 500 000 $ - 5 millions $+

• Caractéristiques : esthétique Mercedes, intérieur inspiré de l'automobile

• Équipements : Marina privée, piscines, restaurant

• Achèvement : 2027 (en cours de construction)

• Cible : propriétaires de Mercedes, professionnels de Brickell

• Remarque : plus grand projet résidentiel de marque lifestyle

Marque de chef célèbre

Résidences Jean-Georges Tropic

• Emplacement : Midtown Miami/Edgewater (3200 Biscayne Boulevard)

• Marque : Jean-Georges Vongerichten (chef étoilé au guide Michelin)

• Concept : premier projet résidentiel d'un chef cuisinier célèbre

• Unités : 341 résidences

• Prix : entre 400 000 $ et plus de 2 millions de dollars

• Coup de cœur culinaire : repas pris sur place, cuisine du chef, équipements axés sur la gastronomie

• Commodités : restaurant Jean-Georges, piscine sur le toit, cave à vin privée

• Achèvement : 2025 (en cours de construction)

• Cible : amateurs de gastronomie, résidents du centre-ville de Miami

Résidences de marque lifestyle : comparaison des investissements

Catégorie de marqueFourchette de prixNiveau de serviceAppréciationIdéal pourMarques hôtelières2 à 100 millions de dollarsServices hôteliers complets5 à 7 % par anRéseau mondial axé sur le serviceMarques automobiles3 à 50 millions de dollarsServices limités, axés sur l'automobile4 à 6 % par anCollectionneurs de voitures, équipements uniquesMarques de mode (haut de gamme)2 à 25 millions de dollarsLimité, axé sur le design3 à 5 % par anAmateurs de design, association de marquesMarques de mode (milieu de gamme)300 000 à 4 millions de dollarsMinimal2 à 4 % par anMarques d'entrée de gamme, acheteurs plus jeunesMarques de chefs400 000 à 2 millions de dollarsAxé sur l'alimentationÀ déterminer (trop récent)Amateurs de cuisine

Principales conclusions : Mode de vie vs marques hôtelières

Avantages des résidences de marque lifestyle : ✓ Prix d'entrée plus bas (30 à 50 % moins cher que les marques hôtelières)
✓ Équipements uniques (ascenseurs pour voitures, salons de mode)
✓ Population et communauté plus jeunes et plus branchées
✓ Identité stylistique forte (couleurs Missoni, minimalisme Armani)
✓ Options de marque d'entrée de gamme disponibles (300 000 à 500 000 dollars)

Avantages des résidences hôtelières : ✓ Services hôteliers complets (conciergerie, ménage, restauration)
✓ Accès au réseau mondial et avantages
✓ Gestion et exploitation professionnelles
✓ Plus forte appréciation (5-7 % contre 3-5 %)
✓ Potentiel de revenus locatifs plus élevé
✓ Meilleure liquidité à la revente

Histoires de réussite :

• Porsche Design Tower: valeurs de revente les plus élevées, forte appréciation, concept éprouvé

• Armani Casa: performances solides, attrait auprès des acheteurs internationaux

• Fendi Château: Emplacement privilégié en bord de mer, nombre limité de logements disponibles

Zones de prudence :

• Marques automobiles plus récentes: résultats non éprouvés (Aston Martin, Bentley, Mercedes)

• Marques de mode bas de gamme: risquent de ne pas pouvoir imposer de prix élevés à long terme

• Marques de chefs célèbres: aucune donnée historique sur les performances résidentielles

Devriez-vous envisager les résidences de marque lifestyle ?

Idéal pour :

• Les acheteurs recherchent des prix plus bas que ceux pratiqués par les chaînes hôtelières.

• Collectionneurs de voitures et passionnés d'automobile (Porsche, Bentley, Aston Martin)

• Amateurs de mode et de design (Armani, Fendi, Missoni)

• Population plus jeune (30-40 ans contre 50-60 ans)

• Attrait unique des équipements (ascenseurs pour voitures, expériences de marque)

• Acheteurs de résidences de marque d'entrée de gamme (300 000 $ à 800 000 $)

Les marques hôtelières sont plus adaptées pour :

• Les acheteurs privilégient les services hôteliers complets

• Ceux qui souhaitent accéder à un réseau mondial d'hôtels

• Acheteurs axés sur l'investissement (appréciation plus forte)

• Génération de revenus locatifs

• Des antécédents éprouvés et des marques établies

• Acheteurs fortunés (plus de 10 millions de dollars)

Notre point de vue : Les résidences de marque lifestyle occupent un créneau important, offrant un cadre de vie de marque à des prix abordables avec des équipements uniques. La Porsche Design Tower a prouvé la viabilité de ce concept. Cependant, pour les acheteurs qui privilégient les services, la valorisation et l'accès mondial, les marques hôtelières traditionnelles (St. Regis, Four Seasons, Aman, Ritz-Carlton) restent des investissements supérieurs malgré des prix plus élevés.

Baccarat Remarque : Baccarat (mentionné ci-dessus) fait le pont entre les deux catégories : c'est une marque lifestyle (cristal) qui exploite des hôtels et offre des services hôteliers peu courants dans la plupart des résidences de marques lifestyle.

Résidences de marque à New York : où l'héritage rencontre l'innovation

Le marché immobilier de luxe à New York reflète le statut de la ville en tant que capitale mondiale de la finance, de la culture et du luxe. Des adresses emblématiques de la Cinquième Avenue au raffinement du quartier de Tribeca, New York offre des opportunités immobilières de luxe inégalées.

Pourquoi New York pour les résidences de marque ?

Global Gateway : En tant que capitale financière mondiale, New York attire les acheteurs internationaux à la recherche d'actifs refuges et de pied-à-terre.

Offre limitée : la géographie restreinte et les réglementations en matière d'urbanisme de Manhattan rendent les nouveaux biens immobiliers de luxe de plus en plus rares, en particulier les résidences de marque.

Capital culturel : ses musées, ses restaurants, ses divertissements et sa mode de classe mondiale rendent New York irrésistible pour les acheteurs de luxe internationaux.

Stabilité des investissements : l'immobilier de luxe à New York fait preuve d'une remarquable résilience, les résidences de marque prenant même de la valeur lors des corrections générales du marché.

Quartiers phares de New York pour les résidences de marque

Midtown Manhattan et Fifth Avenue Le cœur du luxe à Manhattan, où se trouvent :

• Aman New York (Crown Building, Fifth Avenue) - Le summum de la vie à Manhattan

• Baccarat Hotel & Residences (West 53rd Street) - Héritage français du cristal, 60 résidences

• Résidences Mandarin Oriental Fifth Avenue (en construction)

• St. Regis New York

• [Découvrez l'immobilier de luxe à Midtown Manhattan →]

Coup de projecteur : Aman New York au Crown Building

Emplacement : 730 Fifth Avenue (Crown Building), à l'angle de la 57e rueet de l'
La propriété : Le premier hôtel et résidence urbaine Aman en Amérique du Nord occupe le Crown Building, bâtiment historique datant de 1921 situé à l'angle de la Cinquième Avenue et de la 57e rue, avec vue directe sur Central Park, l'un des emplacements les plus prestigieux de Manhattan.

Les résidences :

• Seulement 22 résidences privées (exclusivité ultime — le plus petit parc immobilier de marque à Manhattan)

• Configurations à 2 ou 3 chambres : 3 000 à 14 000+ pieds carrés

• Ascenseur privé, plafonds de 4,27 mètres dans les penthouses

• Vue sur Central Park, cheminées fonctionnelles (rare à New York)

• Conception par Jean-Michel Gathy (Denniston)

Club Aman et équipements :

• 25 000 pieds carrés, dont trois étages dédiés au spa Aman

• Piscine intérieure de 20 mètres, centre de remise en forme, Jazz Club

• Bibliothèque de vins (plus de 10 000 bouteilles), salon à cigares

• Terrasse extérieure de 650 m² avec vue sur Central Park

• Restauration par Jean-Georges Vongerichten (Arva, Nama)

Tarifs et investissement :

• À partir de : 17 millions de dollars (deux chambres) à plus de 65 millions de dollars (penthouses)

• Prix au mètre carré : 6 000 $ - 8 000 $+

• Disponibilité très limitée (seulement 22 maisons au total)

• Propriété urbaine phare d'Aman en Amérique du Nord

• Avantages pour les propriétaires : adhésion au Aman Club, tarifs préférentiels dans 34 complexes Aman à travers le monde.

Pourquoi Aman New York : le summum des résidences de marque à Manhattan, alliant le prestige historique du Crown Building au service inégalé, à l'excellence du design et au réseau mondial ultra-luxueux d'Aman. Son extrême rareté (22 logements) garantit une exclusivité inégalée par les autres propriétés de marque.

[En savoir plus sur les résidences Aman New York →] | [Prendre rendez-vous pour une visite privée →]

de Tribeca Le quartier le plus sophistiqué du centre-ville, avec :

• Résidences privées Four Seasons 30 Park Place

• [Découvrez l'immobilier à Tribeca →]

Upper West Side / Columbus Circle Élégance culturelle près de Central Park :

• Résidences au Mandarin Oriental Columbus Circle

• [Voir les propriétés dans l'Upper West Side →]

Central Park South Vues emblématiques sur le parc et luxe intemporel :

• Les résidences du Ritz-Carlton New York, Central Park

• [Voir les maisons de Central Park South →]

Voir toutes les résidences de marque NYC par quartier →

Résidences de marque à Miami : la capitale du luxe tropical

Miami s'est imposée comme le marché immobilier de luxe qui connaît la plus forte croissance aux États-Unis et la destination américaine préférée des fortunes internationales. Sans impôt sur le revenu, avec un ensoleillement toute l'année et un parc immobilier de marque en pleine expansion, Miami attire des acheteurs venus des Amériques, d'Europe et d'ailleurs.

Pourquoi Miami pour les résidences de marque ?

Avantages fiscaux : l'absence d'impôt sur le revenu en Floride permet aux personnes à hauts revenus d'économiser entre 6 et 13 % par an par rapport à New York ou à la Californie, soit potentiellement des millions au fil du temps.

Pôle international : Miami sert de porte d'entrée vers l'Amérique latine, attirant des acheteurs et des entreprises de tout l'hémisphère.

Climat et mode de vie : plus de 300 jours d'ensoleillement permettent de profiter pleinement de la vie à l'intérieur comme à l'extérieur, ce qui est impossible dans les villes du nord.

Dynamique du marché : l'immobilier de luxe à Miami s'est apprécié de 25 à 35 % entre 2020 et 2024, surpassant la plupart des marchés américains.

Augmentation du parc immobilier : Miami compte plus de projets immobiliers résidentiels de marque en cours de construction que toute autre ville américaine.

Quartiers phares de Miami pour les résidences de marque

Le quartier financier et le quartier de luxe à la croissance la plus rapide de Brickell Miami:

• Résidences St. Regis Brickell

• Résidences Mandarin Oriental Brickell Key

• [Découvrez les appartements de luxe à Brickell →]

Miami Beach et South Beach Une vie balnéaire emblématique empreinte de sophistication culturelle :

• Aman Residences Miami Beach (Faena District) - COMPLET, témoigne d'une demande extraordinaire

• Faena House (Faena District) - 47 résidences conçues par Foster + Partners, axées sur les arts et la culture, COMPLET (revente uniquement)

• Résidences Rosewood à Raleigh

• Résidences Ritz-Carlton Miami Beach

• Résidences Ritz-Carlton South Beach

• [Découvrez l'immobilier à Miami Beach →]

Coup de projecteur : Aman Residences Miami Beach

Emplacement : 3425 Collins Avenue, Miami Beach (quartier Faena)
Promoteur : OKO Group avec Access Industries
Statut : VENDU - Les 22 résidences sont entièrement réservées (ce qui témoigne d'une demande exceptionnelle)

La propriété : Situé dans le quartier culturellement dynamique de Faena, centre artistique et culturel de Miami Beach qui abrite la Faena House, le Faena Forum et le Faena Theater, l'Aman Miami Beach apporte la sérénité caractéristique de la marque à l'une des destinations balnéaires les plus dynamiques au monde.

Les résidences :

• Seulement 22 maisons privées (extrême exclusivité)

• Configurations de 2 à 5 chambres : 2 500 à plus de 10 000 pieds carrés

• Terrasses de 3,6 mètres de profondeur (les plus grandes de Miami Beach)

• Vue imprenable sur l'océan, accès privé par ascenseur

• L'esthétique minimaliste caractéristique d'Aman : palette neutre, matériaux naturels

• L'hôtel historique Versailles restauré et transformé en hôtel Aman de 60 chambres

Commodités :

• Aman Spa (soins signature, en bord de mer)

• Plusieurs piscines (à débordement, jardin, natation)

• Club de plage privé avec cabanes

• Plusieurs lieux de restauration

• Fitness, studios de yoga, programmes de bien-être

Pourquoi il s'est vendu immédiatement :

• Seulement 22 logements (contre 200 à 400 unités dans les tours typiques de Miami)

• Les « Aman Junkies » du monde entier à la recherche d'une plage aux États-Unis

• Avantages fiscaux en Floride (pas d'impôt sur le revenu au niveau de l'État)

• Accès à 34 destinations Aman dans le monde entier

• Positionnement culturel du quartier Faena

Prix de vente : 4 à 60 millions de dollars ou plus | Prix moyen au pied carré : 2 000 à 3 000 dollars ou plus

Leçon en matière d'investissement : la vente immédiate de l'Aman Miami Beach prouve la puissance d'une image de marque ultra-luxueuse et d'une extrême rareté. Les propriétés de ce niveau sont vendues en prévente aux fidèles de la marque avant d'être mises sur le marché général.

[En savoir plus sur les résidences de luxe du Faena District →] | [Voir Aman Beverly Hills (ouverture prévue en 2027) →]

Sunny Isles Beach, la « plage des milliardaires », avec son front de mer immaculé :

• Résidences St. Regis Sunny Isles Beach

• Résidences Ritz-Carlton Sunny Isles

• [Voir les propriétés de luxe à Sunny Isles →]

Surfside Communauté familiale en bord de mer :

• Résidences privées Four Seasons Surf Club

• [Voir les maisons à Surfside →]

Les gratte-ciel du centre-ville de Miami Bayfront, empreints de l'énergie de la ville :

• Waldorf Astoria Hotel & Residences Miami (318 mètres – le plus haut bâtiment de Floride)

• [Découvrez les appartements en copropriété du centre-ville de Miami →]

Voir toutes les résidences de marque Miami par quartier →

Résidences de marque à Los Angeles : l'avenir du luxe sur la côte ouest

Los Angeles connaît actuellement une renaissance des résidences de marque, avec des développements majeurs réalisés par Aman, Four Seasons, Ritz-Carlton et Rosewood qui transforment le paysage luxueux de la ville. De Beverly Hills au centre-ville de Los Angeles, ces propriétés apportent le raffinement hôtelier à la vie en Californie du Sud.

Pourquoi Los Angeles pour les résidences de marque ?

Capitale du divertissement : l'industrie du divertissement de Los Angeles génère une demande soutenue de la part de professionnels fortunés à la recherche de maisons de luxe.

Climat exceptionnel : un ensoleillement toute l'année et des températures douces favorisent le mode de vie californien, à la fois à l'intérieur et à l'extérieur.

Nouvel inventaire limité : le zonage restrictif et le syndrome NIMBY limitent les nouveaux développements immobiliers de luxe, créant ainsi une valeur de rareté.

Marché émergent : le marché immobilier résidentiel de marque à Los Angeles est moins mature que celui de New York ou de Miami, offrant ainsi des opportunités aux premiers investisseurs.

Quartiers prisés de Los Angeles pour les résidences de marque

Beverly Hills / Beverly Grove Luxe emblématique et glamour hollywoodien :

• Aman Residences Beverly Hills (One Beverly Hills - ouverture prévue en 2027) - Le projet le plus attendu de Los Angeles

• Résidences privées Four Seasons Beverly Hills Adjacent

• Résidences Rosewood Beverly Hills

• [Découvrez l'immobilier de luxe à Beverly Hills →]

Coup de projecteur : Aman Beverly Hills à One Beverly Hills

Emplacement : One Beverly Hills (Wilshire & Santa Monica Boulevards)
Promoteur : Alagem Capital Group avec Cain International
Architecte : Foster + Partners (Norman Foster) et RAMSA (Robert A.M. Stern)
Ouverture : 2027 (en construction)
Statut : prévente sur invitation uniquement

Le développement le plus important à Los Angeles depuis des décennies :

One Beverly Hills représente un projet de transformation de 2 milliards de dollars sur 17,5 acres qui donnera naissance à la première destination de luxe à usage mixte de Beverly Hills, avec le premier établissement Aman à Los Angeles et huit acres de jardins botaniques (le « Central Park de Beverly Hills »).

La propriété :

• Collection limitée de résidences Aman ultra-luxueuses

• Hôtel Aman de 78 chambres (premier établissement Aman sur la côte ouest)

• Maisons de 2 à 5 chambres : 3 500 à 12 000+ pieds carrés

• Terrasses privées avec vue sur le jardin botanique

• Certaines résidences disposent d'une piscine privée.

• Conçu par Sir Norman Foster (lauréat du prix Pritzker)

Des équipements sans précédent :

• 8 hectares de jardins botaniques (plus de 125 espèces végétales rares)

• Spa Aman sur plusieurs étages proposant des soins exclusifs

• Plusieurs piscines, centre de remise en forme, studios de yoga/Pilates

• Aman Club (salons réservés aux résidents)

• Cinéma, programmes pour enfants, équipements pour animaux de compagnie

• Plusieurs restaurants (chefs à confirmer)

• À quelques pas de Rodeo Drive

Avantages de l'emplacement à Beverly Hills :

• Shopping de luxe mondialement connu (Rodeo Drive)

• À quelques minutes de Century City, UCLA et des meilleures écoles privées

• Accès facile à l'aéroport LAX (15-20 minutes)

• À quelques minutes des plages de Westside (Santa Monica, Malibu)

• Parmi les codes postaux les plus riches des États-Unis

Prix (estimation) :

• Deux chambres : 6 à 10 millions de dollars

• Trois chambres : 12 à 20 millions de dollars

• Quatre chambres : 25 à 40 millions de dollars

• Penthouses : 50 à 100 millions de dollars et plus

• PSF prévu : 2 500 $ - 4 000 $+

Faits saillants de l'investissement :

• Première propriété d'Aman à Los Angeles (avantage du précurseur)

• Prix avant construction (profitez de la plus-value avant l'achèvement des travaux en 2027)

• Foster + Partners + RAMSA architecture (monument instantané)

• Jardins botaniques de 8 acres sans précédent à Beverly Hills

• Résidences limitées dans la propriété Aman

Comment réserver : Vente sur invitation et consultation privée uniquement. Préqualification requise. Les propriétaires Aman existants bénéficient d'une priorité. Commercialisation publique limitée.

Cible acheteurs : Industrie du divertissement, fondateurs d'entreprises technologiques, acheteurs internationaux (Moyen-Orient, Asie, Amérique latine), propriétaires actuels d'Aman, particuliers fortunés axés sur le bien-être.

[En savoir plus sur Aman Beverly Hills →] | [Prendre rendez-vous pour une consultation privée →]

Centre-ville de Los Angeles / LA Live Quartier urbain sophistiqué et dédié au divertissement :

• Résidences Ritz-Carlton à LA Live

• [Découvrez les propriétés du centre-ville de Los Angeles →]

Voir toutes les résidences de marque à Los Angeles →

Le processus d'achat d'une résidence de marque : à quoi s'attendre

Préconstruction ou revente : comprendre vos options

Avantages avant la construction :

• Meilleur prix (10 à 20 % en dessous de la valeur finale)

• Sélection de l'unité et choix de l'étage

• Possibilités de personnalisation

• Calendrier de paiement structuré (généralement 30 à 50 % avant la clôture)

• Il est temps d'organiser le financement

Considérations préalables à la construction :

• Retards possibles dans la construction

• La stabilité financière des promoteurs immobiliers est importante

• Le produit final peut différer des rendus.

• 2 à 4 ans d'attente avant l'occupation

Avantages de la revente :

• Occupation immédiate

• Condition réelle vs condition promise

• Opérations de construction établies

• Frais et problèmes connus liés à l'association des copropriétaires

• Historique des locations existantes, le cas échéant

Considérations relatives à la revente :

• Stock limité dans les propriétés haut de gamme

• Prix plus élevés pour les logements prêts à emménager

• Moins de pouvoir de négociation sur les marchés en effervescence

Financement des résidences de marque

Acheteurs américains :

• Prêts conformes : jusqu'à 766 550 $ (limite pour 2024) - meilleurs taux

• Prêts hypothécaires jumbo : supérieurs aux limites conformes - typiques pour les résidences de marque

• Conditions types : acompte de 20 à 30 %, taux actuellement compris entre 6,5 et 8 %.

• Prêts de portefeuille : pour les personnes très fortunées, possédant plusieurs propriétés

• Options avec intérêts seulement : disponibles pour les acheteurs admissibles

Acheteurs internationaux :

• Acompte : généralement 40 à 50 % minimum

• Documentation : plus complète que pour les acheteurs américains

• Considérations relatives aux devises : les fluctuations du dollar américain ont une incidence sur les prix.

• Prêteurs spécialisés : certaines banques se concentrent sur les ressortissants étrangers.

• Paiement intégral en espèces : de nombreux acheteurs internationaux évitent les prêts américains

Le calendrier d'achat

Avant la construction :

1. Réservation (jours 1 à 30) : acompte de 10 %, sélectionnez l'unité

2. Contrat (jours 15 à 45) : contrat d'achat complet, acompte supplémentaire de 10 à 20 %.

3. Acomptes de construction (en cours) : paiements supplémentaires à chaque étape importante

4. Avant la clôture (60 à 90 jours avant la finalisation) : dernière visite, obtention du financement

5. Clôture : paiement final, prise de possession

Revente :

1. Offre (jour 1) : soumettre une offre avec un acompte de 10 %.

2. Négociation (jours 1 à 7) : contre-offres, accord sur les conditions

3. Contrat (jours 7 à 14) : contrat d'achat signé

4. Due diligence (jours 14 à 45) : inspections, approbation du conseil d'administration (si nécessaire)

5. Financement (jours 30 à 60) : approbation du prêt hypothécaire et évaluation

6. Clôture (jours 45 à 75) : dernière visite, transfert de propriété

Éléments importants liés à la diligence raisonnable

Revue financière :

• Solidité financière et antécédents du promoteur

• Constitution de réserves et plans d'amélioration des immobilisations

• Frais de copropriété (généralement plus élevés pour les résidences de marque)

• Historique des évaluations spéciales et potentiel

• Estimations de l'impôt foncier

• Coûts d'assurance (en particulier à Miami - couverture contre les ouragans)

Examen opérationnel :

• Conditions et durée du contrat de gestion de marque

• Accords de niveau de service avec l'opérateur

• Structure du programme de location, le cas échéant

• Restrictions en matière de location et durée minimale des baux

• Restrictions d'utilisation par le propriétaire pendant les périodes de location

• Politiques relatives aux animaux domestiques et restrictions de taille

Examen juridique :

• Documents relatifs au plan d'offre ou à la copropriété

• Règles et réglementations en matière de construction

• Conditions du droit de préemption

• Taxes de transfert et de revente

• Règles relatives à la sous-location et processus d'approbation

Stratégies d'investissement pour les résidences de marque

Stratégie n° 1 : acheter et conserver en vue d'une plus-value

Idéal pour : Constitution d'un patrimoine à long terme, planification successorale Horizon temporel : 10 ans et plus Rendements attendus : appréciation annuelle de 5 à 7 % Considérations :

• Choisissez les villes d'entrée (New York, Miami, Los Angeles)

• Concentrez-vous sur les marques établies qui ont fait leurs preuves.

• Sélectionnez des emplacements haut de gamme sur chaque marché.

• Conserver tout au long des cycles du marché pour une appréciation maximale

Stratégie n° 2 : Génération de revenus locatifs

Idéal pour : Investisseurs axés sur les flux de trésorerie, diversification Horizon temporel : 3 à 10 ans Rendements attendus : Rendement annuel de 4 à 8 % plus plus-value Considérations :

• Participez aux programmes de location d'hôtels, s'ils sont disponibles.

• Comprendre les implications fiscales des revenus locatifs

• Tenez compte des frais de gestion (généralement 20 à 30 % du montant brut).

• Prendre en compte la demande en logements d'entreprise dans la localisation

Stratégie n° 3 : revente avant construction

Idéal pour : Investisseurs avertis, tolérance au risque élevée Horizon temporel : 2 à 4 ans Rendements attendus : 10 à 20 % à l'échéance Considérations :

• Nécessite une solide connaissance du marché

• Réputation du développeur et de la marque essentielle

• Les conditions du marché peuvent changer avant la conclusion de la transaction.

• Certains immeubles limitent la revente immédiate

Stratégie n° 4 : Diversification mondiale du portefeuille

Idéal pour : acheteurs internationaux, diversification monétaire Horizon temporel : indéfini Rendements attendus : sécurité des actifs américains et appréciation Considérations :

• Risque/opportunité lié au taux de change

• Conventions fiscales entre le pays d'origine et les États-Unis

• Conséquences en matière de planification successorale

• Mobilité et accès mondiaux

Stratégie n° 5 : résidence principale avec revenus locatifs

Idéal pour : professionnels à revenus élevés, mode de vie flexible Horizon temporel : 5 ans et plus Rendements attendus : plus-value et compensation des coûts liés à la propriété Considérations :

• Vivre dans la propriété à temps partiel, la louer lorsque vous voyagez

• Compenser les dépenses grâce aux revenus locatifs

• Conserver deux résidences si vous le souhaitez

• Avantages fiscaux liés à la résidence principale combinés aux revenus locatifs

Considérations fiscales pour les propriétaires de résidences de marque

Avantages fiscaux fédéraux (États-Unis)

Déduction des intérêts hypothécaires :

• Déductible sur les prêts jusqu'à 750 000 $ pour les résidences principales et secondaires

• Économies importantes pour les contribuables à revenu élevé

Déduction fiscale foncière :

• Jusqu'à 10 000 $ par an (plafond SALT)

• Particulièrement intéressant dans les États où la fiscalité est élevée

Amortissement (biens locatifs) :

• Les propriétés résidentielles se déprécient sur une période de 27,5 ans.

• Peut compenser les revenus locatifs et parfois d'autres revenus

Échange 1031 :

• Report des gains en capital grâce à l'échange contre un bien immobilier de placement similaire

• Un outil puissant pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine

Traitement des gains en capital :

• Taux à long terme (20 % max.) pour les participations de plus d'un an

• Exclusion pour résidence principale : 250 000 $ pour les célibataires / 500 000 $ pour les couples mariés

Avantages fiscaux de l'État (Floride)

Pas d'impôt sur le revenu au niveau de l'État :

• Économisez 5 à 13 % par an par rapport à New York, la Californie, le New Jersey, etc.

• Des économies annuelles de plusieurs millions de dollars pour les personnes à revenus élevés

Pas d'impôt sur les successions :

• Protéger le patrimoine familial contre les droits de succession au niveau de l'État

Exemption pour résidence principale :

• Réduction pouvant atteindre 50 000 $ de l'impôt foncier pour la résidence principale

• Protection des actifs contre les créanciers

Portabilité :

• Transfert des avantages liés à la résidence principale entre des propriétés situées en Floride

Considérations pour les acheteurs internationaux

FIRPTA (loi sur l'imposition des investissements étrangers dans l'immobilier) :

• Retenue de 15 % sur le produit de la vente

• Peut être réduit grâce à une planification adéquate

Impôt sur les successions :

• Les États-Unis imposent un impôt sur les successions sur les biens situés aux États-Unis appartenant à des non-résidents.

• Exemption de seulement 60 000 $ pour les non-résidents (contre plus de 13,6 millions de dollars pour les citoyens)

• Une structuration adéquate est essentielle (SARL, assurance-vie)

Conventions fiscales en matière d'impôt sur le revenu :

• De nombreux pays ont conclu des traités réduisant les taux de retenue à la source.

• Consultez des conseillers fiscaux internationaux.

Foire aux questions sur les résidences de marque

Combien coûtent les résidences de marque ? Les prix varient considérablement selon l'emplacement, la marque et la taille des logements. À New York, les résidences de marque vont de 2 millions de dollars (petits appartements) à plus de 100 millions de dollars (penthouses). À Miami, les appartements de marque coûtent généralement entre 1,5 et 150 millions de dollars. À Los Angeles, les résidences hôtelières de luxe coûtent entre 2,5 et plus de 50 millions de dollars. Les préventes offrent souvent des remises de 10 à 20 % par rapport au prix à la livraison.

Quels sont les frais mensuels de copropriété pour les résidences de marque ? Les frais de copropriété pour les résidences de marque sont généralement 30 à 50 % plus élevés que ceux des copropriétés de luxe comparables sans marque, en raison des services et des équipements haut de gamme. Comptez entre 1,50 et 3,00 dollars par pied carré par mois. Un appartement de 2 500 pieds carrés peut avoir des frais mensuels compris entre 3 750 et 7 500 dollars. Ces frais couvrent des services complets qui coûteraient beaucoup plus cher s'ils étaient achetés séparément.

Puis-je louer ma résidence de marque ? La plupart des résidences de marque autorisent la location, mais les conditions varient. Certaines exigent une durée minimale de location (30 jours, 6 mois ou 1 an). D'autres proposent des programmes de location hôtelière dans le cadre desquels la marque gère les locations à court terme et partage les revenus (généralement 50 à 70 % pour le propriétaire après déduction des frais). Vérifiez les règles spécifiques à l'immeuble avant d'acheter.

Est-ce que je bénéficie de séjours gratuits à l'hôtel en devenant propriétaire d'une résidence de marque ? Non, vous ne bénéficiez pas de séjours gratuits à l'hôtel. Cependant, la plupart des marques offrent des avantages substantiels : tarifs préférentiels (réductions de 20 à 30 %), statut VIP dans les programmes de fidélité, réservations prioritaires, surclassements gratuits lorsque disponibles et expériences exclusives. Certaines marques offrent des crédits annuels pour l'hébergement ou les services.

Que se passe-t-il si la marque hôtelière quitte les lieux ? Les contrats de gestion ont généralement une durée de 20 à 30 ans ou plus. Si une marque quitte les lieux, la valeur immobilière peut baisser de 10 à 20 %. Cependant, les bâtiments obtiennent généralement une nouvelle marque prestigieuse afin de maintenir leur positionnement. La qualité de la construction et l'emplacement préservent une valeur significative. Vérifiez les conditions du contrat de marque avant d'acheter.

Les résidences de marque constituent-elles un meilleur investissement que les copropriétés de luxe classiques ? Historiquement, oui. Les résidences de marque s'apprécient généralement de 25 à 35 % de plus que les copropriétés de luxe comparables sans marque, offrent des rendements locatifs plus élevés (4 à 8 % contre 2 à 4 %) et font preuve d'une meilleure résilience en période de ralentissement du marché. La prime de prix de 20 à 35 % se justifie par des services, une gestion et une image de marque supérieurs.

Quelle est la différence entre les résidences rattachées et les résidences indépendantes ? Les résidences rattachées partagent un bâtiment avec un hôtel en activité, offrant un accès immédiat aux restaurants, spas et services de l'hôtel. Les résidences indépendantes occupent des bâtiments sans chambres d'hôtel, gérés par la marque mais exclusivement résidentiels. Les propriétés indépendantes offrent souvent plus d'intimité et favorisent la vie en communauté, tandis que les propriétés rattachées offrent des équipements et des services hôteliers plus complets.

Pourquoi Aman est-il si cher par rapport aux autres marques de luxe ? Aman opère dans une catégorie supérieure à celle des autres marques d'hôtels de luxe. Avec seulement 34 établissements dans le monde (contre plus de 100 pour Four Seasons et Ritz-Carlton), Aman mise sur l'ultra-exclusivité, le bien-être transformateur, l'importance architecturale et l'intimité extrême. Les résidences Aman coûtent généralement 2 à 3 fois plus cher que les unités comparables d'autres propriétés de marque, ce qui se justifie par : (1) un stock plus restreint (Aman New York ne compte que 22 logements contre plus de 150 pour les résidences de marque classiques), (2) un service supérieur avec un ratio de personnel de 4:1 ou plus, (3) l'accès au réseau de complexes hôteliers le plus exclusif au monde, (4) les « Aman Junkies », des adeptes dévoués à travers le monde prêts à payer des suppléments, (5) la rareté des reventes (les propriétaires vendent rarement). Les acheteurs d'Aman ne comparent pas avec Four Seasons, mais avec la possession de plusieurs maisons de luxe à travers le monde. Aman offre une résidence avec accès à 34 destinations.

Les acheteurs étrangers peuvent-ils acquérir des résidences de marque ? Oui, les ressortissants étrangers peuvent acquérir des résidences de marque aux États-Unis. Il faut s'attendre à des acomptes plus élevés (40 à 50 %), à davantage de documents à fournir et à des conditions de financement potentiellement différentes. Il n'existe aucune restriction concernant la propriété étrangère de biens immobiliers aux États-Unis, mais la planification fiscale est essentielle à des fins d'impôt sur le patrimoine et sur le revenu. De nombreux promoteurs immobiliers ciblent activement les acheteurs internationaux.

Combien de temps faut-il pour conclure la vente d'une résidence de marque ? Les transactions de revente sont généralement conclues dans un délai de 45 à 75 jours, en fonction du financement, de l'approbation du conseil d'administration (si nécessaire) et de la diligence raisonnable. Les achats avant construction impliquent un contrat initial (2 à 4 semaines), suivi de dépôts de construction sur une période de 2 à 4 ans avant la conclusion finale. Les transactions entièrement en espèces peuvent être conclues plus rapidement (30 à 45 jours) si aucune approbation du conseil d'administration n'est requise.

Quelle est la meilleure marque pour les familles ? Four Seasons se distingue auprès des familles grâce à son programme « Kids for All Seasons », ses équipements adaptés aux enfants et sa culture de service axée sur la famille. Le Ritz-Carlton propose également de nombreux services destinés aux familles. Privilégiez les établissements disposant de clubs pour enfants, de piscines familiales et de chambres spacieuses. St. Regis et Mandarin Oriental peuvent accueillir les familles, mais se concentrent traditionnellement sur le luxe destiné aux adultes.

Les résidences de marque conservent-elles mieux leur valeur pendant les récessions ? Oui, les résidences de marque font preuve d'une résilience supérieure. Pendant la crise financière de 2008-2009, les résidences de marque dans les villes-portes ont perdu 15 à 25 % de leur valeur, tandis que les appartements de luxe comparables ont chuté de 30 à 45 %. La valeur de la marque, la gestion professionnelle et les pools d'acheteurs internationaux offrent une protection contre la baisse. Les résidences de marque ultra-luxueuses (Aman, Rosewood) ont fait preuve d'une résilience encore plus grande.

Pourquoi c'est le moment idéal pour investir dans des résidences de marque

Des fondamentaux solides jusqu'en 2025-2030

Contraintes d'approvisionnement :

• Terrains constructibles limités à New York, Miami et Los Angeles

• Des autorisations et des permis de zonage de plus en plus difficiles à obtenir

• La hausse des coûts de construction favorise les stocks existants

• Les marques choisissent avec soin les endroits où elles apposent leur nom

Facteurs déterminants de la demande :

• La population mondiale des particuliers fortunés atteindra 21 millions d'individus d'ici 2025

• Poursuite de la migration des richesses vers les États sans impôt sur le revenu (Floride, Texas)

• Les acheteurs internationaux à la recherche d'actifs refuges américains

• Préférence post-pandémique pour les résidences offrant des services complets

• Le télétravail, gage de flexibilité géographique

Trajectoire des prix :

• Les résidences de marque ont pris de la valeur de 5 à 7 % par an au cours de la dernière décennie.

• Les opportunités avant construction offrent les meilleurs prix d'entrée.

• Les grands projets se vendent à 50-80 % avant leur achèvement.

• Marché de la revente solide en raison d'un inventaire comparable limité

Principaux projets en cours de construction

Inventaire sans précédent de résidences de marque ouvrant entre 2025 et 2028 :

New York :

• Résidences Mandarin Oriental Fifth Avenue (en construction)

• Divers projets ultra-luxueux en cours de planification

Miami :

• Résidences St. Regis Brickell (ouverture prévue en 2028)

• Résidences St. Regis Sunny Isles Beach (ouverture prévue en 2026)

• Mandarin Oriental Residences Brickell Key (ouverture prévue en 2028)

• Waldorf Astoria Hotel & Residences Miami (ouverture prévue en 2028)

• Résidences Ritz-Carlton South Beach (ouverture prévue en 2026)

• Résidences Rosewood à The Raleigh (ouverture prévue en 2027)

Los Angeles :

• Aman Beverly Hills (ouverture prévue en 2027)

• Résidences Rosewood Beverly Hills (annoncé)

Vents favorables spécifiques au marché

New York :

• Le retour au bureau stimule la demande immobilière

• Les acheteurs internationaux reviennent après la pandémie

• Le stock limité de nouveaux produits de luxe crée une pénurie

• New York reste la capitale financière et culturelle mondiale

Miami :

• Aucun impôt sur le revenu n'attire les personnes à hauts revenus

• Pôle technologique et financier émergent

• Porte d'entrée vers l'Amérique latine

• La croissance démographique dépasse l'offre de logements

Los Angeles :

• L'industrie du divertissement stimule la demande de produits de luxe

• Expansion du secteur technologique (Silicon Beach)

• Acheteurs internationaux de la région Asie-Pacifique

• Stock limité de biens immobiliers de luxe en raison du zonage

Focus spécial : l'avantage Aman pour les acheteurs fortunés

Pour les acheteurs dont la valeur nette dépasse les 50 millions de dollars et qui recherchent le summum absolu en matière de résidences de marque, Aman mérite une attention particulière :

Pourquoi Aman se démarque

Pénurie extrême :

• Seulement 3 établissements aux États-Unis (contre plus de 30 pour Four Seasons et Ritz-Carlton)

• 20 à 40 résidences par projet (contre 100 à 400 habituellement)

• Aman Miami Beach : COMPLET en prévente

• Aman New York : seulement 22 logements au total, rarement disponibles

• Aman Beverly Hills : ouverture prévue en 2027, vente sur invitation uniquement

Les prix les plus élevés :

• Aman New York : 17 à 65 millions de dollars (6 000 à 8 000 dollars/m²)

• Aman Miami Beach : 4 à 60 millions de dollars (complet)

• Aman Beverly Hills : 6 millions à plus de 100 millions de dollars (estimation)

• Une qualité supérieure justifiée par un service inégalé, la confidentialité et un réseau mondial

Intégration mondiale du mode de vie :

• 34 établissements Aman dans le monde (contre plus de 100 pour les concurrents)

• Chaque propriété est une destination (pas seulement un hébergement)

• Tarifs préférentiels : 20 à 40 % de réduction sur les tarifs de 1 500 à 5 000 $ par nuit

• Coordination du programme de jets privés

• Itinéraires internationaux sélectionnés avec soin

• Priorité pendant les périodes de forte affluence (vacances, événements)

La communauté Aman :

• La marque la plus fidèle dans le secteur de l'hôtellerie de luxe

• Les « Aman Junkies » créent une communauté qu'ils ont eux-mêmes choisie

• Les propriétaires se connaissent entre eux à travers le monde entier.

• Événements sur invitation uniquement dans le monde entier

• Valeurs communes : confidentialité, bien-être, design, culture

Sécurité des investissements :

• Les propriétaires ne vendent presque jamais (ce qui crée une pénurie)

• Pas de ventes en difficulté (profil financier du propriétaire)

• L'appréciation dépasse toutes les autres marques de luxe

• Les stocks de revente mesurés en chiffres à un seul chiffre à l'échelle mondiale

• Listes d'attente pour les logements de premier choix

Opportunités actuelles d'Aman sur vos marchés

Disponible dès maintenant :

• Reventes Aman New York - Disponibilité occasionnelle, occupation immédiate, 17 à 65 millions de dollars

Ouverture en 2027 :

• Aman Beverly Hills - Avant construction, meilleurs prix, réservation sur invitation

Épuisé (à titre indicatif) :

• Aman Miami Beach - Démontre la demande, établit les valeurs comparatives de Miami Beach

Qui devrait envisager Aman ?

Profil de l'acheteur idéal : ✓ Fortune nette comprise entre 50 et 500 millions de dollars (peut facilement s'offrir une résidence d'une valeur comprise entre 10 et 50 millions de dollars)
✓ Grand voyageur (visite 5 à 10 destinations internationales par an)
✓ Soucieux de son bien-être (apprécie les spas, le fitness, la santé holistique)
✓ En quête d'intimité (évite les foules, les paparazzi, les environnements transitoires)
✓ Sensible au design (comprend l'architecture, les matériaux, l'artisanat)
✓ Exigeant en matière de service (habitué aux normes d'hospitalité les plus élevées)
✓ Client Aman existant (a séjourné dans plusieurs établissements Aman)

Horizon d'investissement :

• Plus de 10 ans : la propriété d'un Aman est généralement générationnelle.

• Élément du portefeuille : généralement l'une des nombreuses résidences de luxe

• Priorité au mode de vie : les rendements financiers passent après la qualité de vie

Comment accéder aux résidences Aman

Aman New York (marché de la revente) :

1. Inscrivez-vous auprès d'agents immobiliers spécialisés dans les résidences de marque.

2. Preuve de fonds requis (20 millions de dollars ou plus en liquidités)

3. Visites sur rendez-vous uniquement (pas de portes ouvertes au public)

4. Offres multiples courantes pour les annonces rares

5. Conclure dans un délai de 30 à 60 jours (généralement en espèces)

Aman Beverly Hills (avant construction) :

1. Processus de vente sur invitation uniquement

2. Entretien de préqualification

3. Examen de la documentation financière

4. Présentations immobilières dans une galerie de vente privée

5. Réservation avec acompte de 10 %

6. Calendrier de paiement structuré jusqu'en 2027

Pourquoi travailler avec des spécialistes :

• Relations directes avec les équipes commerciales d'Aman

• Accès à des opportunités hors marché

• Compréhension du processus de qualification des acheteurs Aman

• Réseau au sein de la communauté existante des propriétaires Aman

• Expertise en négociation dans le secteur du luxe haut de gamme

• Discrétion et confidentialité garanties tout au long du processus

Prêt à découvrir les résidences de marque à New York, Miami ou Los Angeles ?

Que vous recherchiez une résidence principale, un bien immobilier à des fins d'investissement ou un pied-à-terre prestigieux, les résidences de marque offrent un luxe, des services et une valeur à long terme inégalés. Des adresses emblématiques de la Cinquième Avenue au raffinement du front de mer de Brickell, en passant par le glamour légendaire de Beverly Hills, les plus grandes marques hôtelières mondiales redéfinissent le luxe. La demande en résidences de marque devrait s'intensifier dans les années à venir.

Commencez votre parcours vers une résidence de marque

Explorer par lieu :

• [Résidences de marque à New York →] - Midtown, Tribeca, Upper West Side

• [Résidences de marque à Miami →] - Brickell, Miami Beach, Sunny Isles, Surfside

• [Résidences de marque à Los Angeles →] - Beverly Hills, centre-ville de Los Angeles

Explorer par marque :

• [Résidences St. Regis →] - Élégance intemporelle et service de majordome

• [Four Seasons Residences →] - Luxe familial et rayonnement international

• [Résidences Ritz-Carlton →] - Service légendaire et avantages Marriott

• [Aman Residences →] - Intimité absolue et bien-être au cœur des préoccupations

• [Mandarin Oriental Residences →] - Spas primés et service d'inspiration asiatique

• [Résidences Rosewood →] - Sentiment d'appartenance et authenticité culturelle

• [Résidences Waldorf Astoria →] - Icône américaine et intégration Hilton

• [Faena Residences →] - Boutique ultra-luxueuse axée sur les arts et la culture

• [Résidences Baccarat →] - L'héritage du cristal français et l'excellence du design

Comparez vos options :

• [Guide d'investissement dans les résidences de marque →] - Analyse du retour sur investissement et données du marché

• [Financement des résidences de marque →] - Prêts hypothécaires jumbo et options pour les acheteurs internationaux

• [Pré-construction ou revente →] - Choisir le bon moment pour acheter

Planifiez votre consultation privée

Notre expertise dans le domaine des résidences de marque à New York, Miami et Los Angeles comprend :

✅ Accès direct - Relations avec les équipes commerciales de St. Regis, Four Seasons, Ritz-Carlton, Aman et d'autres marques
✅ Informations sur le marché - Prix, disponibilité et incitations en temps réel pour tous les biens immobiliers
✅ Analyse des investissements - Projections de revenus locatifs, potentiel d'appréciation, avantages fiscaux
✅ Représentation des acheteurs - Négociation, examen des contrats, coordination de la clôture
✅ Réseau mondial - Services aux acheteurs internationaux, ressources financières, conseil juridique

Contactez Manhattan Miami Real Estate :

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🌐 www.manhattanmiami.com

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