Guide d'achat immobilier à New York et Miami

Pour prendre la meilleure décision possible en matière d'achat immobilier, vous devez bénéficier de la meilleure représentation possible, ce qui signifie avoir votre propre agent immobilier qui travaille pour votre compte. Dans toute transaction immobilière, il y a un agent immobilier qui représente les intérêts du vendeur. De même, avec un agent immobilier, vous disposez d'une personne qui se consacre à vos intérêts. Il est d'usage que le vendeur rémunère les agents immobiliers qui coopèrent, mais ce n'est pas toujours le cas. 

L'un des aspects les plus importants du rôle d'un agent immobilier est qu'il n'a aucun intérêt particulier dans un bien immobilier spécifique. L'agent immobilier chargé de la mise en vente ou de la vente, en revanche, a tout intérêt à vendre l'appartement ou l'immeuble qu'il a mis en vente. Le vendeur et l'agent immobilier travaillant pour le compte du vendeur ne cherchent qu'à obtenir le prix le plus élevé aux meilleures conditions pour leur vendeur, ce qui est contraire aux intérêts de l'acheteur.

Pensez-y de cette façon : Si vous étiez le défendeur dans une affaire judiciaire, vous n'utiliseriez pas l'avocat du plaignant pour vous représenter. C'est la même chose ici. Soyez malin ! Faites appel à votre propre courtier. Autres conseils concernant l'embauche d'un agent :

• N'utilisez pas plusieurs agents, car aucun d'entre eux ne s'engagera pleinement à vous aider. Choisissez un seul agent professionnel, informez-le de votre décision et il mettra tout en œuvre pour vous trouver la meilleure propriété.
• Un bon agent immobilier sera en mesure de vous faire visiter tous les appartements disponibles sur le marché, y compris ceux qui ne sont pas encore mis en vente.

« Pourquoi vous devez faire appel à un agent immobilier spécialisé dans l'achat de biens immobiliers à Manhattan »

« Pourquoi vous avez besoin d'un agent immobilier hautement expérimenté à Miami »

Si vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire, il est indispensable d'obtenir une lettre de pré-approbation avant de commencer votre recherche immobilière. Être pré-approuvé par la banque :

• vous permet de mieux déterminer la fourchette de prix des maisons que vous pouvez vous permettre; et
• démontre au vendeur et à son courtier que vous avez la capacité financière de mener à bien la transaction

Souvent, les vendeurs ne négocient même pas avec un acheteur qui fait une offre assortie d'une clause hypothécaire et sans lettre de préapprobation. Le fait de ne pas être préapprouvé montre au vendeur que l'acheteur n'est peut-être pas sérieux, qu'il ne sait pas ce qu'il faut faire pour conclure la transaction et qu'il n'a peut-être même pas la capacité financière d'acheter.

Une préautorisation hypothécaire ne prend qu'un ou deux jours à obtenir, il est donc préférable de commencer par cette étape. Cela vous donnera une bonne idée des prix que vous souhaitez cibler dans votre recherche.

Il est maintenant temps de dresser une liste de vos critères pour le bien immobilier que vous recherchez. Souhaitez-vous vivre dans un quartier en plein essor ? Ou dans un quartier bien établi ? Préférez-vous vivre dans une tour de verre ou dans une coopérative historique d'avant-guerre ? Les réponses à ces questions aideront votre agent immobilier à comprendre quels biens pourraient correspondre à vos goûts et lesquels il vaut mieux éviter.

Il est également important que vous compreniez ce qui relève simplement d'un souhait et ce qui est non négociable. Vous espérez peut-être trouver un appartement avec jacuzzi ou terrasse, mais vous seriez prêt à vous contenter d'un logement qui n'en dispose pas. En revanche, vous avez peut-être absolument besoin de trois chambres. En clarifiant vos attentes, vous aiderez votre agent immobilier à élargir votre recherche et à repérer des biens que vous auriez autrement manqués.

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Une fois votre liste de souhaits en main, vous pouvez commencer à rechercher des propriétés en ligne. Commencez par le site Web Manhattan Miami, qui offre des fonctionnalités puissantes pour vous aider à trouver votre maison idéale. Nous avons accès à toutes les annonces immobilières à Manhattan et à Miami. Si vous souhaitez rechercher vous-même des annonces immobilières à Manhattan ou à Miami, cliquez ici pour Manhattan et ici pourMiami.

La plupart de nos clients préfèrent que nous leur proposions des biens immobiliers intéressants. Si vous souhaitez que nous vous proposions une recherche personnalisée de biens immobiliers, cliquez ici pour Manhattan et ici pour Miami et nous reviendrons à vous résultats basés sur vos paramètres uniques.

Remarque :  Lorsqu'ils consultent les annonces immobilières, les acheteurs étrangers devraient concentrer leur recherche sur les copropriétés et les condops. et maisons en rangée, comme les coopératives le sont pour les résidences principales propriétaires.

« Ne recherchez pas le rendement lorsque vous achetez des biens immobiliers à des fins d'investissement »

Pour les biens que vous sélectionnez, nous vous fournirons une estimation de leur valeur basée sur des biens comparables. Nous élaborons une stratégie avec nos acheteurs afin de déterminer la stratégie d'enchères en fonction de la situation actuelle du marché. Nous mettrons au point des tactiques de négociation en fonction du bien, de son emplacement et des conditions actuelles du marché.

Nous préparerons une analyse des propriétés comparables, similaire à l'analyse comparative du marché (CMA) utilisées par un vendeur pour déterminer le prix de vente. Notre analyse se concentrera sur les données les plus récentes relatives aux ventes conclues pour des appartements voisins situés dans des immeubles présentant des caractéristiques similaires. Nous vous fournirons toutes les données récentes dont vous avez besoin pour prendre une décision : analyse des ventes conclues, remise moyenne sur les annonces pour le trimestre, conditions actuelles du marché, etc. dernier prix moyen au mètre carré, tendances, etc. À partir de toutes ces données et informations sur le marché, nous déterminerons un prix d'offre initial.

« Acheter un bien immobilier à des fins d'investissement »

« Pensez à la revente lorsque vous achetez un appartement à Miami »

À New York, les offres sont faites oralement par l'intermédiaire de l'agent immobilier de l'acheteur. Les offres orales ne sont pas juridiquement contraignantes. Seuls les contrats écrits sont exécutoires pour les transactions immobilières à New York. Par conséquent, tant que le contrat n'est pas signé, ni l'acheteur ni le vendeur ne sont liés par une obligation. Ainsi, un acheteur peut faire plusieurs offres sur différents appartements afin d'obtenir la meilleure affaire possible. En Floride, cependant, les offres sont faites par écrit et un acompte de 10 % est exigé pour accompagner l'offre. Par conséquent, toute offre faite par l'acheteur est juridiquement contraignante.

Le vendeur répondra généralement par une contre-offre. L'acheteur et le vendeur négocieront jusqu'à ce qu'ils s'accordent sur le prix d'achat final et les conditions particulières de la transaction. Une condition particulière peut être une clause hypothécaire, qui permet à l'acheteur de se retirer du contrat et de récupérer son acompte si la banque refuse d'accorder un prêt hypothécaire pour le bien immobilier. Les clauses hypothécaires prévoient que l'acheteur obtienne le prêt hypothécaire dans un délai de 45 jours.
Le vendeur peut accepter un délai de 60 jours, mais la plupart des vendeurs préfèrent ne pas avoir de clause hypothécaire. Sans clause, le vendeur peut baisser son prix.

Parfois, les vendeurs n'acceptent pas de clause hypothécaire pour les acheteurs étrangers, car il leur est difficile de savoir si l'acheteur a réellement été refusé par une banque ou s'il a simplement changé d'avis au sujet de l'achat du bien immobilier. Cela peut poser un problème à certains acheteurs étrangers si le vendeur n'accepte pas la clause. Une lettre de pré-approbation de la banque aide souvent l'acheteur étranger à surmonter cet obstacle.

« Ce que vous devez savoir avant d'acheter un appartement à New York »

« Ce que vous devez savoir avant d'acheter un appartement en préconstruction à Miami »

Bien qu'il soit conseillé de consulter au préalable un avocat spécialisé dans l'immobilier à New York, une fois que le vendeur a accepté une offre, l'acheteur devra engager un avocat spécialisé dans l'immobilier. À New York, l'acheteur est tenu de faire appel à un avocat. À Miami, cela n'est pas obligatoire, mais la plupart des acheteurs font appel à des avocats pour conclure leurs achats. Les risques sont trop importants pour se lancer seul dans cette aventure, c'est pourquoi nous recommandons toujours aux acheteurs de se faire représenter par un avocat. 

Une fois l'offre acceptée, l'agent de l'acheteur remplira une « fiche de transaction » contenant les noms des acheteurs, ainsi que toutes leurs coordonnées, y compris le nom et l'adresse de l'avocat de l'acheteur. L'acheteur doit donc savoir à ce stade avec quel avocat il travaillera. Dans un délai d'un jour, les documents relatifs à l'appartement seront envoyés à l'avocat de l'acheteur pour examen.

L'avocat de l'acheteur lira les documents relatifs à la copropriété et les états financiers de l'immeuble, entre autres documents, afin de déterminer l'état de l'immeuble et les problèmes qui doivent être résolus. L'avocat de l'acheteur posera des questions à l'avocat du vendeur et au promoteur immobilier. Le contrat sera ensuite révisé afin de résoudre les problèmes éventuellement relevés lors de l'examen.

Tant que le contrat n'est pas signé par l'acheteur, le vendeur peut faire visiter l'appartement et accepter des offres plus élevées s'il le souhaite. Par conséquent, le temps est un facteur essentiel lors de ce processus.

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À NEW YORK

À la signature du contrat, qui intervient généralement dans les 10 jours suivant l'acceptation de l'offre, l'acheteur doit verser un acompte de 10 % du prix d'achat à l'avocat du vendeur. L'acompte est conservé en dépôt fiduciaire, généralement par l'avocat du vendeur, jusqu'à la conclusion de la vente. Pour les nouveaux programmes immobiliers, l'acompte peut atteindre 25 % et être versé en une seule fois ou en plusieurs versements, en fonction de la date d'occupation prévue. 

EN FLORIDE

L'acompte de 10 % versé lors de l'offre initiale écrite n'est remboursable que dans certains cas, par exemple en vertu d'une clause conditionnelle hypothécaire lorsque la demande de prêt de l'acheteur a été rejetée par la banque. Pour les nouveaux projets immobiliers, les paiements échelonnés représentent généralement 40 % à 50 % du montant total, le solde étant dû à la clôture. 

Si l'acheteur obtient un financement hypothécaire, il devra obtenir une lettre d'engagement hypothécaire de la banque pour l'hypothèque. La lettre d'engagement hypothécaire est émise une fois que l'acheteur a obtenu le prêt. Pour les copropriétés et les coopératives, cette lettre est une exigence du dossier soumis au conseil d'administration, que vous devrez présenter pour approbation après avoir conclu un accord avec le vendeur.

OBTENTION DU PRÊT

La demande d'hypothèque peut être faite avant même d'avoir trouvé une maison ou après avoir soumis une offre. Cependant, il est préférable de le faire le plus tôt possible afin d'éviter toute surprise. L'acheteur devra remplir un formulaire qui implique beaucoup de paperasse. Le prêteur examinera en détail les antécédents de crédit et les antécédents professionnels de l'acheteur. et actifs et passifs financiers. 

ÉMISSION DE LA LETTRE D'ENGAGEMENT HYPOTHÉCAIRE

Une lettre d'engagement hypothécaire est le document qu'un souscripteur envoie à l'agent de crédit une fois qu'un prêt est approuvé. C'est le vrai document ! La lettre d'engagement hypothécaire détaillera tous les aspects de l'hypothèque. Elle inclura les conditions et le taux d'intérêt. Elle détaillera les « conditions » (les éléments qui doivent être fournis ou expliqués pour l'approbation finale). La lettre d'engagement hypothécaire sera datée et comportera une date d'expiration. Elle peut être signée par le souscripteur.

Bien que la lettre de pré-approbation soit très utile lorsque vous commencez vos recherches, l'acheteur n'est pas approuvé tant que la lettre d'engagement hypothécaire n'a pas été émise, car cette dernière est un document officiel et juridiquement contraignant.

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Il n'y a pas d'approbation du conseil d'administration pour les maisons en rangée ou les maisons individuelles, mais les acheteurs qui acquièrent un appartement en copropriété ou une coopérative devront présenter une demande officielle au conseil d'administration de la copropriété ou de la coopérative afin de finaliser l'achat.

Une fois le contrat signé par l'acheteur et le vendeur, l'acheteur doit soumettre un dossier au conseil d'administration de la copropriété ou de la coopérative. Le conseil d'administration d'une copropriété dispose d'un « droit de préemption », ce qui signifie qu'il a la possibilité d'acheter l'appartement avant d'approuver l'achat d'un acheteur externe. Le conseil d'administration d'une coopérative a le pouvoir d'approuver ou de refuser les acheteurs. Le dossier, parfois appelé « demande de vente », comprendra/exigera :

• Une demande et des frais
• Le contrat signé et la lettre d'engagement hypothécaire, le cas échéant.
• États financiers, y compris relevés bancaires ou lettres de confirmation
• Lettres de recommandation personnelles
• Lettres de recommandation professionnelles
• Les déclarations fiscales des trois dernières années
• Lettres de vérification d'emploi et de revenus
• Autorisation pour les vérifications judiciaires, de solvabilité et d'emploi

Le dossier du conseil d'administration est soumis à la société de gestion de l'immeuble pour examen.

• S'il s'agit d'une coopérative, le conseil d'administration demandera à rencontrer tous les futurs résidents de l'unité. Cet entretien est très sérieux et doit être considéré comme une réunion d'affaires.
• Le conseil d'administration d'une copropriété n'interrogera pas l'acheteur potentiel, mais vérifiera sa solvabilité et son casier judiciaire et lira le dossier du conseil d'administration.

Une fois que le conseil d'administration renonce au «droit de premier refus », ou en d'autres termes, approuve l'acheteur, la clôture peut être programmée.

La clôture aura lieu dans les 30/45/60 jours suivant la signature du contrat, selon les conditions convenues. En cas de paiement en espèces, la clôture aura probablement lieu dans les 30 jours. En cas d'obtention d'un prêt hypothécaire, l'acheteur disposera probablement d'un délai pouvant aller jusqu'à 60 jours, la moyenne étant de 45 jours. En préparation de la clôture:

• Fixez la date de clôture.
• Respectez les conditions de l'offre de prêt.
• L'avocat de l'acheteur effectuera une recherche de titre afin de s'assurer que l'acheteur a reçu un « titre libre de toute charge », ce qui garantira que le vendeur est bien propriétaire du bien immobilier et qu'aucune hypothèque n'a été enregistrée sur ce dernier.
• Souscrivez une assurance habitation afin de protéger le propriétaire (et le prêteur) contre les pertes en cas de dommages ou de destruction de la maison.
• Inspection finale avant la clôture.

La clôture, ou le règlement, est la dernière étape d'une transaction immobilière. À la date de clôture, les parties concluent le contrat d'achat et transfèrent la propriété du bien immobilier du vendeur à l'acheteur : 

• L'acheteur (ou la banque de l'acheteur) verse le paiement du solde dû sur l'achat, qui correspond généralement aux 90 % restants du prix d'achat, plus les frais de clôture de 3,5 % (sans hypothèque) à 5,5 % (avec hypothèque).
• Le vendeur signe l'acte de vente au profit de l'acheteur et lui remet les clés de la maison.
• Une société de titres immobiliers enregistrera le nouvel acte auprès du registre foncier local.
• Le vendeur recevra les sommes dues provenant du produit de la vente, moins les frais de clôture et les remboursements hypothécaires si le vendeur avait une hypothèque existante à la clôture.

Pour les acheteurs étrangers, la clôture peut avoir lieu sans que l'acheteur soit physiquement présent aux États-Unis. L'acheteur doit simplement donner une procuration à son avocat (ou signer une lettre de consentement s'il achète par l'intermédiaire d'une LLC) pour conclure la transaction en son nom. Il s'agit d'une pratique courante.

« Gestion immobilière pour investisseurs »