Guide d'achat d'une maison à New York et Miami

To make the best possible home buying decision, you need to have the best possible representation, which means having your own buyer agent working on your behalf. In any real estate transaction, there will be a seller agent who represents the interests of the seller. Likewise, with a buyer’s agent, you have someone who is dedicated to your interests. It is the practice for the Seller to pay cooperating buyers brokers although this is not always the case. 

L'un des aspects les plus importants d'un agent d'acheteur est qu'il n'a pas d'intérêt direct dans un bien immobilier spécifique. En revanche, l'agent chargé de l'inscription ou de la vente a tout intérêt à vendre l'appartement ou l'immeuble qu'il a inscrit sur la liste des biens à vendre. Le vendeur et l'agent qui travaille pour son compte ne cherchent qu'à obtenir le prix le plus élevé aux meilleures conditions pour leur vendeur, ce qui est tout le contraire de l'intérêt de l'acheteur.

Pensez-y de la manière suivante : Si vous étiez le défendeur dans une affaire judiciaire, vous ne feriez pas appel à l'avocat du plaignant pour vous représenter. C'est la même chose ici. Soyez malin ! Faites appel à votre propre courtier. Autres conseils concernant l'embauche d'un agent :

• Ne faites pas appel à plusieurs agents, car aucun d'entre eux ne s'engagera pleinement à vous aider. Engagez-vous auprès d'un seul agent professionnel, informez-le et il se pliera en quatre pour vous trouver le meilleur bien.
• Un bon agent sera en mesure de vous faire visiter tous les appartements disponibles sur le marché, y compris ceux qui ne sont pas encore répertoriés.

"Pourquoi vous devez faire appel à un agent immobilier de Manhattan ?

"Pourquoi vous avez besoin d'un agent immobilier expérimenté à Miami ?

L'obtention d'une lettre de pré-approbation avant de commencer votre recherche de logement est indispensable si vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire. Être préapprouvé par la banque :

• vous permet de mieux déterminer la fourchette de prix des logements que vous pouvez vous offrir; et
• démontre au vendeur et à son courtier que vous avez la capacité financière de mener à bien la transaction

Souvent, les vendeurs ne négocient même pas avec un acheteur qui fait une offre avec une condition de prêt hypothécaire et sans lettre de préapprobation. Le fait de ne pas être préapprouvé montre au vendeur que l'acheteur n'est peut-être pas sérieux, qu'il ne sait pas ce qu'il faut faire pour mener à bien la transaction et qu'il n'a peut-être même pas la capacité financière d'acheter.

L'obtention d'une pré-approbation hypothécaire ne prend qu'un ou deux jours, il est donc préférable de commencer par cette étape. Elle vous donnera une bonne idée des niveaux de prix que vous souhaitez cibler dans votre recherche.

Il est maintenant temps de dresser une liste de ce que vous attendez d'un bien immobilier. Voulez-vous être dans un endroit en plein essor ? Ou dans un endroit bien établi ? Voulez-vous vivre dans une tour de verre ou dans une coopérative historique d'avant-guerre ? Les réponses à ces questions aideront votre agent immobilier à déterminer les biens qui correspondent à vos goûts et ceux qu'il faut éviter.

Il est également important que vous sachiez ce qui n'est qu'un souhait et ce qui n'est pas négociable. Vous pouvez espérer trouver un appartement avec une baignoire jacuzzi ou une terrasse, mais vous vous contenterez d'un appartement sans baignoire jacuzzi. D'un autre côté, il se peut que vous ayez absolument besoin de trois chambres à coucher. En définissant clairement vos attentes, vous et votre agent pourrez élargir votre recherche et repérer des biens que vous auriez pu manquer.

"Les meilleurs quartiers de Manhattan pour acheter un appartement en 2020".

"Ces nouvelles constructions de condos à vendre à Miami changeront la ligne d'horizon en 2020.

Une fois votre liste de souhaits établie, vous pouvez commencer à rechercher des propriétés en ligne. Commencez par le site de Manhattan Miami, qui offre de puissantes fonctionnalités pour vous aider à trouver la maison idéale. Nous avons accès à toutes les annonces de Manhattan et de Miami. Si vous souhaitez rechercher vous-même des biens immobiliers à Manhattan ou à Miami, cliquez ici. Manhattan et ici pour Miami.

La plupart de nos clients préfèrent que nous leur suggérions des biens intéressants. Si vous souhaitez que nous préparions une recherche de biens sur mesure pour vous, cliquez ici. Manhattan et ici pour Miami et nous reviendrons à vous des résultats basés sur vos paramètres uniques.

Remarque :  Lors de leur recherche, les acheteurs étrangers devraient se concentrer sur les condos, les condops et les maisons de campagne. et les maisons en rangée, les coopératives étant destinées aux propriétaires de logements.

"Ne pas rechercher le rendement lors de l'achat d'immeubles de placement".

Pour les biens que vous sélectionnez, nous vous fournirons une estimation de la valeur du bien basée sur des biens comparables. Nous élaborons des stratégies avec nos acheteurs pour déterminer la stratégie d'offre à la lumière de ce qui se passe actuellement sur le marché. Nous élaborons des tactiques de négociation en fonction du bien, de son emplacement et des conditions actuelles du marché.

Nous préparerons une analyse de biens comparables, similaire à l'analyse de marché comparable (CMA) utilisé par un vendeur pour déterminer le prix de l'offre. Notre analyse se concentrera sur les données les plus récentes concernant les ventes d'appartements voisins dans des immeubles aux caractéristiques similaires. Nous vous fournirons toutes les données récentes dont vous avez besoin pour prendre une décision - analyse des ventes fermées, décote moyenne pour le trimestre, conditions actuelles du marché, le plus récent le prix moyen par mètre carré, les tendances, etc. À partir de toutes ces données et informations sur le marché, nous établissons un prix d'offre initial.

"Acheter un bien d'investissement

"Pensez à la revente lorsque vous achetez un appartement à Miami".

À New York, les offres sont faites oralement par l'intermédiaire de l'agent immobilier de l'acheteur. Les offres orales ne sont pas juridiquement contraignantes. Seuls les contrats écrits sont exécutoires pour les transactions immobilières à New York. Par conséquent, tant que le contrat n'est pas signé, il n'y a aucune obligation de la part de l'acheteur ou du vendeur. Par conséquent, un acheteur peut faire plusieurs offres sur différents appartements pour essayer d'obtenir la meilleure offre. En Floride, cependant, les offres sont faites par écrit et un dépôt de 10 % doit accompagner l'offre. Par conséquent, toute offre faite par l'acheteur est juridiquement contraignante.

Le vendeur fait généralement une contre-offre. L'acheteur et le vendeur font des allers-retours jusqu'à ce qu'ils se mettent d'accord sur le prix d'achat final et sur les conditions particulières de l'opération. L'une de ces conditions particulières peut être une clause d'hypothèque, qui permet à l'acheteur de résilier le contrat et de récupérer son acompte si la banque refuse de contracter un prêt hypothécaire pour le bien immobilier. Les clauses d'hypothèque prévoient que l'acheteur doit obtenir l'hypothèque dans les 45 jours.
Le vendeur peut accepter un délai de 60 jours, mais la plupart des vendeurs préfèrent qu'il n'y ait pas de clause d'hypothèque. Sans condition, le vendeur peut baisser le prix.

Parfois, les vendeurs n'autorisent pas une condition d'hypothèque pour les acheteurs étrangers, car il est difficile pour le vendeur de savoir si l'acheteur a vraiment été refusé par une banque ou s'il a simplement changé d'avis au sujet de l'achat du bien. Cela peut devenir un problème pour certains acheteurs étrangers si le vendeur n'autorise pas l'éventualité d'une hypothèque. Une lettre de pré-approbation de la banque aide souvent l'acheteur étranger à surmonter cet obstacle.

"Ce que vous devez savoir lorsque vous achetez un appartement à New York".

"Ce qu'il faut savoir quand on achète un appartement en construction à Miami".

Bien qu'il soit conseillé de consulter au moins un avocat spécialisé dans l'immobilier à New York au préalable, une fois que le vendeur a accepté une offre, l'acheteur doit engager un avocat spécialisé dans l'immobilier. À New York, l'acheteur est tenu d'engager un avocat. À Miami, ce n'est pas obligatoire, mais la plupart des acheteurs font appel à un avocat pour effectuer leurs transactions. Les risques sont trop importants pour que l'acheteur s'y prenne seul, c'est pourquoi nous lui conseillons toujours d'avoir sa propre représentation juridique. 

Dès l'acceptation de l'offre, l'agent de l'acheteur remplit une "feuille de marché" qui contient les noms des acheteurs, ainsi que toutes les informations de contact, y compris le nom et l'adresse de l'avocat de l'acheteur. L'acheteur doit donc savoir avec quel avocat il travaillera à ce stade. Dans un délai d'un jour, les documents relatifs à la copropriété sont envoyés à l'avocat de l'acheteur pour qu'il les examine.

L'avocat de l'acheteur lira les documents de la copropriété et les états financiers de l'immeuble, entre autres, pour déterminer la santé de l'immeuble et les éventuels problèmes à résoudre. L'avocat de l'acheteur posera des questions à l'avocat du vendeur et au promoteur de l'immeuble. Le contrat sera ensuite révisé pour tenir compte, le cas échéant, des problèmes relevés lors de l'examen.

Tant que le contrat n'est pas signé par l'acheteur, le vendeur peut faire visiter l'appartement et accepter des offres plus élevées, s'il le souhaite. C'est pourquoi, le temps est un facteur essentiel lors de la procédure.

"Taxes immobilières à NYC"

"Questions fiscales et juridiques lors de l'achat d'un appartement à New York".

"Informations sur les taxes immobilières à Miami que vous devez connaître".

À NEW YORK

Lors de la signature du contrat, qui intervient généralement dans les 10 jours suivant l'acceptation de l'offre, l'acheteur doit verser un acompte de 10 % du prix d'achat à l'avocat du vendeur. L'acompte est bloqué, généralement par l'avocat du vendeur, jusqu'à la clôture de la transaction.

EN FLORIDE

L'acompte de 10 % qui a été versé avec l'offre écrite initiale n'est remboursable que dans certains cas, par exemple dans le cadre d'une clause de contingence hypothécaire lorsque la demande de prêt de l'acheteur a été rejetée par la banque.

Si l'acheteur obtient un financement hypothécaire, il s'efforcera d'obtenir une lettre d'engagement de la banque pour le prêt hypothécaire. La lettre d'engagement hypothécaire est délivrée une fois que l'acheteur a obtenu le prêt. Pour les condominiums et les coopératives, cette lettre est une exigence du dossier du conseil d'administration, que vous soumettrez à l'approbation du conseil d'administration après avoir conclu un accord avec un vendeur.

LA GARANTIE DU PRÊT

La demande de prêt hypothécaire peut commencer avant que vous ne trouviez un logement ou après que vous ayez soumis une offre. Cependant, il est préférable de le faire le plus tôt possible dans le processus afin d'éviter toute surprise. L'acheteur devra remplir une demande qui comporte de nombreux documents. Le prêteur examinera en détail les antécédents de l'acheteur en matière de crédit, ses antécédents professionnels, etc. et les actifs et passifs financiers. 

ÉMISSION DE LA LETTRE D'ENGAGEMENT HYPOTHÉCAIRE

La lettre d'engagement hypothécaire est le document que le souscripteur envoie à l'agent de crédit une fois le prêt approuvé. Il s'agit d'un document authentique ! La lettre d'engagement hypothécaire détaille tous les aspects du prêt hypothécaire. Elle indique les conditions et le taux d'intérêt. Elle détaille les "conditions" (les éléments qui doivent être fournis ou expliqués pour l'approbation finale). La lettre d'engagement hypothécaire est datée et comporte une date d'expiration. Elle peut être signée par le souscripteur.

Bien que la lettre de préapprobation soit une bonne chose au début de votre recherche, l'acheteur n'est pas approuvé tant que la lettre d'engagement hypothécaire n'est pas émise, car cette dernière est un document formel et juridiquement contraignant.

"Évaluations et inspections de logements : Connaître la différence"

Il n'y a pas d'approbation du conseil d'administration pour les maisons en rangée ou les maisons individuelles, mais les acheteurs d'une copropriété ou d'une coopérative devront déposer une demande officielle auprès du conseil d'administration de la copropriété ou de la coopérative afin de conclure l'achat.

Une fois le contrat signé par l'acheteur et le vendeur, l'acheteur doit soumettre un dossier au conseil d'administration de la copropriété ou de la coopérative. Un conseil de copropriété a ce qu'on appelle le "droit de préemption", ce qui signifie qu'il a la possibilité d'acheter la copropriété avant d'approuver l'achat d'un acquéreur extérieur. Le conseil d'administration d'une coopérative a le pouvoir d'approuver ou de refuser les acheteurs. Le dossier du conseil d'administration, parfois appelé demande de vente, comprendra/exigera ce qui suit :

• Une demande et une redevance
• Le contrat signé et la lettre d'engagement hypothécaire, le cas échéant
• Les états financiers, y compris les relevés bancaires ou les lettres de confirmation
• Lettres de référence personnelles
• Lettres de référence professionnelles
• Les déclarations fiscales des trois dernières années
• Lettres de vérification de l'emploi et des revenus
• Autorisation de vérification des antécédents criminels, des antécédents de crédit et des antécédents professionnels

Le dossier du conseil d'administration est soumis à la société de gestion du bâtiment pour examen.

• S'il s'agit d'une coopérative, le conseil d'administration demandera un entretien à tous les futurs résidents du logement. Cet entretien est très sérieux et doit être considéré comme une réunion de travail.
• Le conseil d'administration d'un immeuble en copropriété n'interrogera pas l'acheteur potentiel, mais procédera à des vérifications de solvabilité et de casier judiciaire et lira le dossier d'information du conseil d'administration.

Une fois que le conseil renonce au"droit de préemption" ou, en d'autres termes, qu'il approuve l'acquéreur, la date de clôture peut être fixée.

La clôture aura lieu dans les 30/45/60 jours suivant la signature du contrat, en fonction des conditions convenues. Si l'acheteur paie comptant, il est plus probable que la clôture ait lieu dans les 30 jours. Si l'acheteur obtient un prêt hypothécaire, il disposera probablement de 60 jours, la moyenne étant de 45 jours. En préparation de la clôture:

• Fixer la date de clôture.
• Remplir les conditions de l'offre de prêt.
• L'avocat de l'acheteur effectuera une recherche de titre pour s'assurer que l'acheteur a reçu un "titre propre", ce qui garantira que le vendeur est propriétaire du bien et qu'il n'y a pas de privilèges déposés contre le bien.
• Souscrire une assurance habitation pour protéger le propriétaire (et le prêteur) des pertes en cas d'endommagement ou de destruction de la maison.
• Inspection finale avant la clôture de la vente.

La clôture, ou règlement, est la dernière étape d'une transaction immobilière. À la date de clôture, les parties concluent le contrat d'achat et transfèrent la propriété du bien du vendeur à l'acheteur : 

• L'acheteur (ou la banque de l'acheteur) effectue le paiement du solde de l'achat, qui correspond généralement aux 90 % restants du prix d'achat, plus les frais de clôture de 3,5 % (sans hypothèque) à 5,5 % (avec hypothèque).
• Le vendeur signe l'acte de propriété à l'acheteur et lui remet les clés du logement.
• Une société de titres de propriété enregistrera le nouvel acte auprès du registre foncier local.
• Le vendeur recevra les sommes dues sur le produit de la vente, moins les frais de clôture et les remboursements d'hypothèque si le vendeur avait une hypothèque existante au moment de la clôture.

Pour les acheteurs étrangers, la clôture peut avoir lieu sans que l'acheteur soit physiquement présent aux États-Unis. L'acheteur doit simplement donner une procuration à son avocat (ou signer une lettre de consentement s'il s'agit d'une société à responsabilité limitée) pour conclure l'opération en son nom. Il s'agit d'une pratique courante.

"Gestion immobilière pour les investisseurs"