Gestion immobilière pour investisseurs à New York et Miami 

Cela dépend du marché et de la ville. 

À New York, il était d'usage que le locataire paie des frais pouvant atteindre 15 % du loyer annuel de la première année. Récemment, cependant, le marché a évolué en faveur du locataire et nous voyons de plus en plus de transactions où le propriétaire paie la commission, qui correspond à un mois de loyer (environ la moitié des 15 % que le locataire payait auparavant). À New York, aucune commission n'est versée lors des renouvellements, mais uniquement lors de la première année du bail. 

En Floride, c'est généralement le propriétaire qui paie la commission. Le montant habituel est de 10 % du loyer annuel pour la première année et chaque année de renouvellement.

De manière exhaustive et très minutieuse. Nous vérifions les antécédents judiciaires et la solvabilité du locataire, exigeons une lettre d'emploi précisant la durée de l'emploi et le salaire, et examinons les relevés bancaires afin de nous assurer qu'il dispose de fonds suffisants. Nous demandons également des références personnelles et professionnelles, ainsi que des références de propriétaires actuels et précédents. 

De plus, nous prévoyons que le revenu annuel sera équivalent à 40 fois le loyer mensuel. Cela minimise tout risque d'incapacité à payer le loyer.

Notre partenaire de gestion immobilière, RD LLC. Il ouvre un compte séquestre pour chaque propriétaire, perçoit les loyers et autres paiements, et règle toutes les dépenses du propriétaire, y compris les taxes foncières, les charges communes et les remboursements hypothécaires. Il fournit également aux propriétaires des états financiers mensuels et trimestriels.

Ils coordonneront également avec votre expert-comptable pour vous aider à remplir votre déclaration d'impôts annuelle si nécessaire. En cas d'urgence, toutes les dépenses ou réparations et remplacements sont payés sans autorisation préalable, s'ils sont inférieurs à un montant convenu. Si le montant est supérieur au montant préapprouvé, nous obtiendrons l'accord du propriétaire.

Grâce à notre processus rigoureux de sélection des locataires, nos propriétaires connaissent très peu de retards de paiement. Si un locataire ne paie pas, il reçoit une lettre de rappel dans les jours qui suivent, puis un avis officiel, et enfin un avis d'expulsion.

Nous essayons de collaborer avec le locataire afin qu'il se mette à jour ou qu'il quitte l'appartement avant l'expiration de son bail. Le temps est un facteur essentiel, nous agissons donc rapidement. Nous pouvons toujours trouver rapidement un nouveau locataire à New York. Mais, encore une fois, nous insistons sur le fait que grâce à notre système, ce genre de situation est extrêmement rare.

Ils font partie d'un processus. Avant l'emménagement d'un locataire, nous inspectons le bien et réalisons une vidéo pour montrer que tout est en bon état.

Nous faisons visiter la propriété au nouveau locataire afin qu'il puisse vérifier que tout est en ordre.

Les locataires ne sont pas responsables de « l'usure normale », donc s'ils nous contactent pour signaler un dommage ou une panne, nous disposons d'une base nous permettant de vérifier si la réparation relève de la responsabilité du locataire ou du propriétaire.

Si des travaux sont nécessaires, nous nous chargerons de les organiser. Les entrepreneurs doivent être dûment qualifiés et agréés, et satisfaire aux exigences élevées en matière d'assurance requises par chaque immeuble. En Floride, par exemple, une personne titulaire d'une « licence de bricoleur » ne peut pas effectuer de travaux de plomberie ou d'électricité. À New York, personne ne peut entrer dans un immeuble sans disposer d'une assurance d'un niveau approprié. 

Si les frais sont à la charge du propriétaire, nous approuvons les frais s'ils sont inférieurs au montant convenu et les déduisons simplement du rendement mensuel. Si les frais sont supérieurs au montant convenu, nous contactons le propriétaire pour obtenir son accord.

Nous savons quand un bail prendra fin, nous vérifions donc auprès du locataire 60 à 90 jours avant l'expiration du bail pour voir s'il souhaite le renouveler. Si ce n'est pas le cas, nous recherchons un nouveau locataire. Nous publions l'appartement à louer sur notre système de courtage et sur tous les portails, et nous faisons visiter le bien aux locataires potentiels. 

Avant la fin du bail, nous effectuons une inspection complète et la comparons à l'inspection préalable à l'occupation afin de vérifier que tout est en ordre. Tout élément manquant ou endommagé est déduit du dépôt de garantie du locataire et entièrement comptabilisé. Après le déménagement du locataire, nous effectuons une autre inspection complète afin de nous assurer que rien n'a été endommagé ou emporté par erreur pendant le déménagement. Si tout est en ordre, nous remboursons le dépôt de garantie du locataire.

Nous répétons ensuite les détails abordés dans les questions 5 et 8.

Ressources connexes :

« Vendre votre maison »

« Processus d'achat d'une maison »

En ce qui concerne la recherche de locataires, en fonction de la concurrence dans l'immeuble que vous achetez, c'est souvent le locataire qui paie notre commission d'agence. Cependant, s'il y a de la concurrence dans l'immeuble pour les locations indiquées comme « sans frais » (ce qui signifie que le locataire ne paie pas de commission d'agence), c'est alors le propriétaire qui paie la commission d'agence. La commission payée par le propriétaire ne dépassera pas un mois de loyer. 

En règle générale, nous ne facturons pas de frais de gestion immobilière « allégés » distincts si nous sommes chargés de trouver un locataire. Nous souhaitons établir une relation à long terme avec nos clients : trouver des biens immobiliers pour nos acheteurs, trouver des locataires chaque année pour la location d'appartements et, à la fin de la période de propriété, mettre en vente et vendre ces biens immobiliers. Afin d'inciter nos clients à accepter ces modalités, nous leur proposons gratuitement notre service « Gestionimmobilière allégée ». Voici comment cela fonctionne :

• Si le locataire a un problème, il appelle d'abord le concierge de l'immeuble qui détermine la nature réelle du problème.

• S'il s'agit d'un problème qu'ils peuvent résoudre et qui est lié au bâtiment, son personnel s'en chargera (généralement sans frais).

• Si cela ne concerne pas le bâtiment, il nous indiquera ce qu'il pense être le problème. Nous ferons appel à des prestataires (parfois avec son aide) pour résoudre le problème.

• Nous obtiendrons votre accord avant toute intervention visant à corriger le problème et vous paierez directement le fournisseur.

En général, nous ne manipulons pas d'argent liquide. Nous gérons plutôt le processus visant à résoudre le problème. Nous ne percevons pas non plus les loyers ni ne payons les factures au nom du propriétaire, car cela se fait généralement par voie électronique, ce dont vous, en tant que propriétaire, devrez vous occuper.

Si vous souhaitez faire appel à une société de gestion immobilièrepour gérer la collecte et le versement des loyers, RD LLC s'en chargera. Les frais pour l'option de gestion immobilière « complète » s'élèvent à 5-7 % du loyer annuel.  

Ressources connexes :

« Ne recherchez pas le rendement lorsque vous achetez des biens immobiliers à des fins d'investissement »

« Analyse des meilleures villes pour investir dans l'immobilier locatif en 2019 »