Ne recherchez pas le rendement lorsque vous achetez des biens immobiliers à des fins d'investissement

Investir dans des actions et investir dans l'immobilier

Les investisseurs boursiers expérimentés gagnent de l'argent en choisissant judicieusement leurs actions. Ils peuvent investir dans une société cotée en bourse bien établie, qu'elle soit à grande, moyenne ou petite capitalisation. Ils peuvent choisir d'investir leur argent dans une introduction en bourse prometteuse, ou même dans une entreprise non cotée, car ils voient très clairement son avenir.

Les investisseurs qui réussissent comprennent suffisamment le marché dans son ensemble, le secteur d'activité et l'entreprise individuelle avant d'investir leur argent. Ils maximisent ainsi leurs chances de réaliser des profits futurs.

L'un des facteurs pris en compte est le rendement. Mais le rendement est rarement le seul facteur, car « courir après le rendement » exige de l'investisseur qu'il porte des œillères (ou des lunettes à verres teintés, comme on dit dans certains pays).

Les investisseurs achètent des actions et peuvent également investir dans des obligations. Ils prennent une décision claire : « être propriétaire » ou « être prêteur ». Les deux options présentent des avantages, en fonction des objectifs de l'investisseur, de son horizon temporel et de la situation du marché. Le rendement est important, mais ce n'est qu'un facteur parmi d'autres dans la décision.

Il en va de même pour l'investissement immobilier. Le rendement est important. Cependant, de nombreux investisseurs immobiliers inexpérimentés choisissent ce qu'ils considèrent comme la voie la plus sûre vers la propriété en se basant sur le prix d'achat et, pendant la période de gestion immobilière, sur le rendement mensuel potentiel qu'ils percevront grâce au loyer payé par leur locataire. Ils se basent soit sur le loyer payé par le locataire actuel, soit sur ce qu'ils supposent qu'un futur locataire paiera.

Ce principe simple est renforcé par l'idée que dans l'immobilier, « on ne réalise pas de profit sur la vente d'un bien, on construit le profit futur dans l'achat ». En appliquant ce principe, les investisseurs moins expérimentés pensent qu'une négociation difficile permettra d'obtenir un prix d'achat plus bas, et donc un rendement plus élevé, et que c'est donc la voie à suivre.

Les investisseurs immobiliers new-yorkais les plus expérimentés et les plus prospères savent qu'il faut considérer l'achat d'un bien immobilier dans une perspective plus large, tout comme un investisseur boursier prospère considère les actions dans une perspective plus large. Explorons cette idée.

Pourquoi les investisseurs ne se contentent pas de rechercher le rendement

Le rendement boursier d'une société peut être faible ou élevé pour différentes raisons, et l'investisseur peut souhaiter détenir des actions de cette société pour des raisons autres que le rendement. En comprenant le marché et son avenir probable, ainsi que la société et son avenir probable, l'investisseur peut évaluer ces facteurs par rapport à ses objectifs d'investissement.

Si l'objectif est de réaliser un jour un bénéfice considérable, ils peuvent acheter des actions à faible rendement. Google, Amazon et Microsoft offraient tous des rendements faibles, mais leur avenir était suffisamment prometteur pour que la recherche du rendement ne soit pas importante.

Certaines sociétés versent des dividendes élevés et génèrent un rendement élevé. Mais elles peuvent atteindre ce pourcentage en dépensant trop peu, par exemple, pour accroître leur part de marché ou pour la recherche et le développement de nouveaux produits. En offrant un rendement élevé aujourd'hui, elles attirent les investisseurs qui ne s'intéressent qu'au rendement actuel. Ces sociétés risquent de ne pas offrir de rendements élevés pendant longtemps, car leurs concurrents les distanceront largement en augmentant leur part de marché ou en développant de nouveaux produits qui leur permettront de rivaliser avec succès. L'investisseur expérimenté tient compte de ces facteurs.

Investir dans l'immobilier comporte les mêmes enseignements que l'achat de biens immobiliers à des fins d'investissement.

Commençons par un exemple parfait. Le propriétaire d'un appartement de luxe peut avoir besoin de vendre rapidement afin de générer des liquidités pour une raison urgente. D'autres appartements similaires sont à vendre dans le même complexe immobilier. Ils se font concurrence pour attirer un nombre limité d'acheteurs prêts, disposés et capables d'acheter. Le propriétaire désespéré met son appartement en vente à un prix inférieur à celui de la concurrence. La loi de substitution stipule qu'un investisseur achètera d'abord le bien le moins cher. Le rendement probable lié au loyer élevé payé par le locataire actuel du bien de luxe est là, et le bénéfice potentiel futur sur la revente en fait un choix judicieux.

Mais quels autres facteurs pourraient inciter les autres copropriétaires à vendre maintenant ? L'investisseur expérimenté le découvre. Peut-être que les autorités locales ou l'association des copropriétaires s'apprêtent à modifier leurs normes en matière de location. Il se peut que les nouvelles règles exigent des baux d'au moins six mois et un jour au lieu d'un minimum mensuel. Certaines villes redéfinissent les copropriétés qui autorisent les locations à court terme comme des hôtels. Cela modifie le statut juridique des copropriétés.

Il se peut que les futurs locataires doivent satisfaire à un critère d'âge minimum (afin de préserver l'ambiance souhaitée dans la copropriété et d'empêcher des parents fortunés de louer des appartements de luxe à leurs fils adolescents amateurs de fêtes). Cela pourrait bien limiter le marché locatif et, par conséquent, faire baisser le prix du marché locatif. Cela aurait alors un impact négatif sur le rendement.

Voici un troisième exemple : peut-être que la gestion de la copropriété laisse à désirer, ce qui pousse certains propriétaires à vendre rapidement afin d'éviter la ruée vers les ventes futures, lorsque les prix des unités pourraient baisser encore davantage. Les locataires potentiels d'un appartement de luxe auront la sagesse de se renseigner sur la société de gestion et les équipements qu'ils souhaitent utiliser avant de signer un contrat de location. Une mauvaise gestion ou des équipements inaccessibles font baisser les loyers et réduisent le rendement à long terme. Ils font également baisser les prix de vente futurs, même après la résolution de ces problèmes. L'expression « donner une mauvaise réputation » s'applique aussi bien aux appartements qu'à d'autres situations de mauvaise publicité.

Quatrième exemple : supposons qu'un autre projet immobilier ait été approuvé à proximité. Ce nouveau projet pourrait avoir un impact négatif sur le complexe immobilier où se trouve l'appartement actuellement en vente. Le rendement et la valeur de revente pourraient donc être affectés. Le propriétaire actuel en est conscient, mais l'investisseur étranger ne le sait pas. Il est donc dans l'intérêt de l'acheteur potentiel de se renseigner davantage avant d'investir.

Comment les investisseurs prennent-ils des décisions judicieuses ?

Ils prennent des décisions judicieuses en tenant compte de tous les facteurs pertinents et en suivant les conseils d'experts. La loi de Ricardo sur la rente (du nom de David Ricardo, 1809) régit la signification et la valeur de la rente. Elle fournit donc des raisons solides pour fonder une décision d'achat immobilier sur bien plus que le rendement.

En résumé, cela signifie que le marché d'un produit de base qui bénéficie d'une demande constante et qui est rentable aura une incidence sur le prix des autres produits et activités qui soutiennent ce produit de base rentable. Pour prendre un exemple simple, si un propriétaire foncier sait que les métayers peuvent vendre leur récolte à des prix élevés, il leur demandera un loyer élevé pour qu'ils puissent cultiver leurs terres. Le propriétaire foncier sait également que, comme le marché pour cette récolte restera fort, lorsqu'il vendra son terrain, il réalisera un bon profit à l'avenir et bénéficiera d'un rendement élevé dans l'immédiat.

Il existe peut-être des terres moins chères ailleurs, mais si elles ne produisent pas des récoltes de haute qualité pouvant être vendues à un prix élevé, les métayers ne paieront pas un loyer aussi élevé. Si les terres moins chères sont fertiles, mais que les coûts de culture, de récolte et de transport des récoltes vers les marchés sont trop élevés, le loyer, et donc le rendement du propriétaire foncier, seront faibles.

Le propriétaire foncier expérimenté sait qu'il ne faut pas se limiter au prix d'achat du terrain et au rendement futur escompté. L'investisseur foncier qui réussit prend en compte davantage que les rendements actuels de terrains similaires, mais non identiques, situés ailleurs. En comprenant les lois économiques fondamentales, les investisseurs expérimentés engrangent des profits plus élevés à long terme.

Comment ce principe s'applique-t-il à l'investissement immobilier ?

À Manhattan, par exemple, il existe de nombreux biens immobiliers de grande qualité et de grande valeur. Certains d'entre eux sont mis en vente par le promoteur immobilier qui cherche à générer des liquidités. Ces logements proposés peuvent être proposés à des prix très attractifs. Ils ne produiront aucun rendement car ils sont encore en cours de construction, mais une fois achevés, l'investisseur réalisera un bénéfice élevé car les logements de luxe achevés et bien situés se vendront à un prix élevé. Rendement nul, mais bénéfice de revente élevé dans deux ou trois ans.

Pour prendre un autre exemple, un appartement achevé dans, disons, One57, un complexe immobilier de classe mondiale surplombant Central Park, bénéficie d'un emplacement privilégié et est très recherché par les résidents très fortunés. Le prix d'achat peut être plus élevé que celui d'un appartement qui ne donne pas sur Central Park, mais le loyer sera conforme à celui d'un produit situé dans cet emplacement, et la demande restera forte. Cela devrait se traduire par un rendement acceptable, de faibles taux d'inoccupation et un bénéfice acceptable à la revente.

Ce ne sont là que deux exemples simples, mais ils illustrent différentes raisons d'investir dans l'immobilier de luxe, sur la base de principes économiques solides qui ne se concentrent pas uniquement sur la recherche de rendement.

Actualités immobilières à Manhattan et Miami :

« FAQ lors de l'achat d'appartements de luxe à Miami »

« Analyse des meilleures villes pour investir dans l'immobilier locatif en 2019 »

« Comment réduire ou différer les gains en capital lors de la vente d'un bien immobilier »

« Ces nouveaux appartements à vendre à Miami vont changer la ligne d'horizon »