Vente de maisons et d'appartements à Miami et New York

Nous vous recommandons de choisir un courtier ou un agent qui vous plaît lorsque vous vendez votre propriété résidentielle à Manhattan. Vous ne voulez pas vous retrouver quelques mois plus tard à vous demander : « Pourquoi ai-je engagé cette personne ? Je ne l'ai jamais aimée dès le départ. » Vous savez quand vous vous entendez bien avec quelqu'un et quand ce n'est pas le cas. Les personnes avec lesquelles vous vous entendez bien travailleront plus dur pour vous à long terme.

Ce guide de vente est également valable si vous vendez un bien immobilier à Miami.

Lorsque vous engagez un courtier, méfiez-vous des signaux d'alarme, comme le fait de vous dire ce que vous voulez entendre, par exemple en proposant un prix de vente excessivement élevé. Il s'agit d'une pratique courante chez les agents immobiliers. Si vous tombez dans le piège, vous risquez de vendre à un prix inférieur à celui que vous auriez obtenu en fixant un prix correct dès le départ. Ne vous laissez donc pas berner par cette tactique. 

Gardez à l'esprit que votre agent immobilier n'a pas besoin d'être un expert en tout, mais il doit être honnête sur ce qu'il sait et ce qu'il ne sait pas, et disposer d'une équipe sur laquelle s'appuyer pour trouver les réponses à vos questions. Bien sûr, il doit avoir une certaine expérience. Il doit connaître en détail les biens disponibles sur le marché. Mais d'un autre côté, si vous engagez quelqu'un qui a trop de biens à vendre et qui a réalisé 300 millions de dollars de ventes l'année dernière, il ne vous reverra jamais et ne se présentera jamais à une visite. Vous avez besoin de quelqu'un qui sera présent et qui fera le travail. Pas seulement quelqu'un qui vous fera un discours !

Votre agent doit être en mesure de vous informer sur le processus. Souvent, les agents obtiennent un mandat, partent et n'expliquent jamais au propriétaire à quoi s'attendre. 

Le marché immobilier américain est très transparent, surtout par rapport à celui de nombreux autres pays. Les données relatives aux transactions immobilières conclues sont rendues publiques dans les 60 jours suivant la conclusion de la vente. Il ne devrait donc pas être trop difficile de fixer un prix de vente. 

ANALYSER LES PRIX DE PROPRIÉTÉS COMPARABLES

Pour entamer le processus de vente d'une maison, le vendeur a besoin d'une évaluation objective de la propriété. Pour obtenir cette évaluation, nous fournissons au vendeur une analyse comparative du marché (ACM) qui comprend :

1. Propriétés actuellement sur le marché.
2. Propriétés récemment vendues.
3. Propriétés récemment vendues, mais dont la vente n'est pas encore finalisée.

Souvent, nous pourrons disposer d'informations comparables au sein du même bâtiment, des bâtiments voisins ou des propriétés concurrentes.

Les propriétés utilisées dans cette comparaison doivent être comparables à la propriété du vendeur en termes d'emplacement, de taille et de type (c'est-à-dire coopérative ou copropriété). Cette analyse servira de base à la stratégie de prix du vendeur.

VISITEZ DES MAISONS À VENDRE SIMILAIRES À LA VÔTRE POUR DÉTERMINER SA VALEUR

Nous suggérons au vendeur de visiter d'autres maisons sur le marché afin d'évaluer les prix pratiqués par la concurrence. Le vendeur doit examiner chaque propriété de manière objective et avec le regard d'un acheteur, en laissant ses émotions de côté.

LE PRIX EST RÉELLEMENT DÉTERMINÉ PAR LE MARCHÉ

Cependant, l'évaluation d'un bien immobilier n'est pas une science exacte, car les prix sont très transparents aux États-Unis. Le marché, qui est plutôt bien informé sur les prix actuels des logements, décidera en fin de compte de la valeur d'un logement particulier.

Il est important de fixer le prix de la maison avec précision dès le départ, sinon la propriété restera longtemps sur le marché. Si cela se produit, les courtiers et les acheteurs potentiels le remarqueront. Sans avoir vu la propriété, ces courtiers se feront une opinion sur les raisons pour lesquelles elle ne s'est pas vendue. Par exemple, ils en déduiront probablement que la propriété présente un problème et, par conséquent, dissuaderont leurs clients de l'acheter sur la base de cette évaluation à l'aveugle.

Il est également très important pour le vendeur d'observer la réaction du marché à l'annonce de la mise en vente de la maison et d'ajuster ses attentes en conséquence.

Connexes :

Impôt sur les gains immobiliers

« Analyse du marché immobilier résidentiel à Manhattan »

Afin de garantir que le bien immobilier du vendeur soit commercialisé de la manière la plus efficace possible, nous veillerons à ce que l'annonce du vendeur touche le public le plus large possible. Pour ce faire, nous travaillons en réseau avec d'autres courtiers, développons des supports marketing électroniques et imprimés attrayants et efficaces, organisons des journées portes ouvertes pour les courtiers immobiliers et les acheteurs, développons des campagnes de publipostage et, surtout, assurons une visibilité maximale sur le web grâce à divers sites web de premier plan, dont notre propre site,www.ManhattanMiami.com.

RÉSEAU D'AGENTS ET DE COURTIERS LOCAUX

La propriété du vendeur fait l'objet d'une co-courtage avec toutes les agences immobilières de Manhattan et sera mise à la disposition des 28 000 agents immobiliers agréés pour exercer leur activité ici, à New York.

Dans plus de 90 % des ventes, c'est un agent autre que l'agent immobilier qui trouve l'acheteur. Il est donc essentiel que l'agent du vendeur contacte l'entité chargée de vous trouver un acheteur : la communauté des courtiers.

PORTES OUVERTES

Nous organiserons des journées portes ouvertes destinées aux agents immobiliers, auxquelles nous inviterons des courtiers immobiliers à venir visiter la maison.

Nous organiserons également régulièrement des journées portes ouvertes afin d'informer et d'éduquer le grand public sur la propriété du vendeur.

DÉVELOPPER DES SUPPORTS MARKETING

Nous utilisons uniquement des photographies professionnelles et des plans d'étage des propriétés que nous commercialisons. Nous développons également d'autres supports promotionnels professionnels, notamment des photos virtuelles si l'appartement est vacant. Nous estimons que cela est important pour aider un acheteur potentiel à se faire une idée de ce à quoi ressemblerait l'appartement entièrement meublé. 

EXPOSITION WEB

90 % des acheteurs utilisent Internet comme partie intégrante de leur processus de recherche immobilière. Par conséquent, chaque annonce sera mise en avant sur :

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com(En ligne résidentiel)
• Service d'inscription de la www.REBNY.com
• www.realtor.com 
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

Et si le prix de la propriété du vendeur dépasse 5 000 000 $, elle sera automatiquement mise en ligne sur les sites Web immobiliers de luxe les plus en vue :

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com(par The Robb Report)

MARKETING DIRECT

Lors de la vente d'un appartement de luxe à Manhattan ou à Miami, le marketing direct est une méthode efficace pour susciter l'intérêt pour le bien immobilier d'un vendeur. Nous disposons de listes de diffusion exclusives comprenant des centaines de milliers d'acheteurs potentiels auxquels nous distribuerons les annonces du vendeur.

Nous veillerons à ce que les acheteurs potentiels que nous vous présenterons aient les moyens financiers d'acheter votre bien afin de minimiser les pertes de temps. Nous poserons les questions nécessaires pour déterminer si l'acheteur convient à nos clients. Par exemple, nous :

• Demandez aux acheteurs potentiels de fournir des lettres de préqualification hypothécaire.
• Posez des questions pertinentes sur les revenus et les actifs de l'acheteur potentiel.
• Demandez si l'acheteur potentiel vend sa maison afin d'évaluer sa disposition à acheter.
• Demandez-leur s'ils possèdent ou ont possédé un bien immobilier dans le passé.
• Obtenez une preuve de fonds pour l'acompte si l'acheteur potentiel contracte un prêt hypothécaire, et une preuve de fonds pour le prix d'achat total si la transaction est entièrement en espèces.

Nous n'autoriserions jamais nos vendeurs à signer un contrat avec un acheteur potentiel tant que nous n'aurions pas vérifié que celui-ci dispose des moyens financiers nécessaires.

À New York, les offres sont faites verbalement entre les acheteurs et les vendeurs. En Floride, les offres sont faites par écrit et accompagnées d'un acompte de 10 %. À New York, l'offre étant faite verbalement, elle n'engage pas l'acheteur. À Miami, en revanche, l'offre étant faite par écrit et accompagnée d'un acompte, l'offre faite en Floride engage l'acheteur.

• Nous traiterons toutes les offres ou propositions des acheteurs et des courtiers des acheteurs et les transmettrons immédiatement au vendeur.
• Nous sommes légalement tenus de présentertoutesles offres au vendeur.
• Une fois l'offre reçue, nous discuterons avec le vendeur non seulement du prix proposé, mais aussi des autres conditions de l'offre et des qualifications de l'acheteur potentiel, telles que la probabilité de conclusion, la date de conclusion, les contingences financières, etc.
• Notre travail consiste à obtenir le meilleur prix et les meilleures conditions possibles pour notre client. Nous encouragerons donc probablement le vendeur à faire une contre-offre et à entamer le processus de négociation afin que les deux parties s'entendent sur le prix, les conditions et la date de clôture.

Gardez à l'esprit que, même si une offre peut être une excellente chose, elle ne signifie rien si l'acheteur n'est pas qualifié pour acheter ou obtenir l'approbation du conseil d'administration (en particulier dans le cas d'une coopérative).

UN AVOCAT SPÉCIALISÉ EN IMMOBILIER PRÉPARERA LE CONTRAT

À New York, il est courant que les acheteurs et les vendeurs fassent appel à un avocat spécialisé dans l'immobilier new-yorkais pour la transaction. Bien que cela soit moins courant en Floride, nos clients font toujours appel à un avocat spécialisé dans l'immobilier floridien pour leurs transactions. Nous conseillons toujours à nos acheteurs et vendeurs de se faire représenter par un avocat dans chaque transaction afin qu'ils soient bien protégés tout au long du processus.

Nous avons de nombreux avocats qui travaillent à Manhattan et à Miami, nous pouvons donc vous mettre en relation avec des avocats très compétents qui vous représenteront dans la transaction. Nous vous conseillons d'éviter les grands cabinets d'avocats, car ils peuvent facturer des sommes exorbitantes pour qu'un de leurs assistants juridiques se charge d'une simple clôture.

Une fois que vous vous êtes mis d'accord avec un acheteur, votre avocat commencera à préparer un contrat de vente. Après que l'avocat de l'acheteur aura conclu que la situation financière de l'immeuble est satisfaisante et que les règlements administratifs de l'immeuble et le contrat de vente sont acceptables, l'avocat de l'acheteur autorisera ce dernier à signer le contrat.

L'ACOMPTE DE L'ACHETEUR SERA CONSERVÉ EN DÉPÔT PAR L'AVOCAT DU VENDEUR.

Lorsque l'acheteur signe le contrat, il doit également verser un acompte correspondant à 10 % du prix d'achat. Le contrat et l'acompte sont ensuite transmis à votre avocat pour signature. L'acompte est conservé sur le compte séquestre de votre avocat jusqu'à la conclusion de la vente.

Il est important de noter que tant que le contrat n'a pas été remis et signé par toutes les parties, vous pouvez toujours envisager et accepter d'autres offres.

En cas de financement, l'acheteur doit poursuivre sa demande de prêt. Il est conseillé à l'acheteur d'obtenir une préqualification pour un prêt hypothécaire avant de commencer ses recherches immobilières.

« Questions fiscales et juridiques liées à l'achat et à la vente d'un bien immobilier »

Les documents à fournir peuvent être similaires pour une coopérative et une copropriété. L'acheteur devra préparer le dossier destiné au conseil d'administration, qui est similaire pour les copropriétés et les coopératives.

Pour compléter le dossier destiné au conseil d'administration, il faut préparer une demande et soumettre un état financier signé par le comptable agréé de l'acheteur, des documents à l'appui de l'état financier, notamment des relevés bancaires et autres documents similaires, les déclarations fiscales des trois dernières années, des lettres de référence personnelles et financières, des lettres de référence professionnelles, le contrat de vente et une lettre d'engagement bancaire indiquant que l'hypothèque a été approuvée, en cas de financement.

Bien que ce soit l'agent de l'acheteur qui prépare le dossier, nous travaillerons avec lui afin de garantir que le meilleur dossier possible soit préparé et soumis à l'agent gestionnaire pour examen.

Une fois rempli, le dossier sera transmis à l'agent immobilier chargé de la gestion de l'immeuble pour examen. Une fois que l'agent immobilier aura déterminé que la demande de l'acheteur est complète et que toutes les vérifications de solvabilité ont été approuvées, le dossier sera transmis au conseil d'administration.

Dans le cas d'un appartement en copropriété, il n'y a généralement pas d'entretien formel. La demande de l'acheteur sera examinée et, si tous les documents requis sont joints et en règle, l'approbation est généralement accordée.

Dans le cas d'une coopérative, si le conseil d'administration apprécie les informations présentées dans la demande et les pièces justificatives, l'acheteur sera invité à rencontrer les membres du conseil d'administration pour un entretien.

L'agent gestionnaire nous informe généralement lorsque l'acheteur potentiel a été approuvé par le conseil d'administration. Après l'approbation du conseil d'administration, toutes les parties sont prêtes à commencer à planifier la clôture.

Dans le cas d'un condo, l'ensemble du processus peut se dérouler rapidement et, à condition qu'un prêt puisse être obtenu en temps opportun, le processus peut passer du contrat à la clôture en environ 60 jours. Le processus coopératif est plus complexe et peut prendre plus de 60 à 90 jours.

Dans le cas d'un appartement en copropriété, il n'y a généralement pas d'entretien formel. La demande de l'acheteur sera examinée et, si tous les documents requis sont joints et en règle, l'approbation est généralement accordée.

Dans le cas d'une coopérative, si le conseil d'administration apprécie les informations présentées dans la demande et les pièces justificatives, l'acheteur sera invité à rencontrer les membres du conseil d'administration pour un entretien.

L'agent gestionnaire nous informe généralement lorsque l'acheteur potentiel a été approuvé par le conseil d'administration. Après l'approbation du conseil d'administration, toutes les parties sont prêtes à commencer à planifier la clôture.

Dans le cas d'un condo, l'ensemble du processus peut se dérouler rapidement et, à condition qu'un prêt puisse être obtenu en temps opportun, le processus peut passer du contrat à la clôture en environ 60 jours. Le processus coopératif est plus complexe et peut prendre plus de 60 à 90 jours.

LA CLÔTURE, PARFOIS APPELÉE « RÈGLEMENT », EST LA DERNIÈRE ÉTAPE D'UNE TRANSACTION IMMOBILIÈRE.

À la date de clôture, les parties concluent le contrat d'achat et transfèrent la propriété du bien immobilier du vendeur à l'acheteur.

• L'acheteur (ou la banque de l'acheteur) verse le paiement du solde dû sur l'achat, qui correspond généralement aux 90 % restants du prix d'achat, plus les frais de clôture de 3,5 % (sans financement hypothécaire) à 5,5 % (avec hypothèque).
• Le vendeur signe l'acte de vente au profit de l'acheteur et lui remet les clés de la maison.
• Une société de titres immobiliers enregistrera le nouvel acte auprès du registre foncier local.
• Le vendeur recevra les sommes dues provenant du produit de la vente, moins les frais de clôture et les remboursements hypothécaires si le vendeur avait une hypothèque existante à la clôture.

Pour les acheteurs étrangers, la conclusion de la vente peut avoir lieu sans que l'acheteur soit physiquement présent aux États-Unis. L'acheteur doit simplement donner une procuration à son avocat ou à un autre représentant qui conclura alors la vente en son nom. Il s'agit d'une pratique courante.

« Gestion immobilière pour investisseurs »