Guide de l'investissement immobilier à New York

L'immobilier est mondial. De nombreux facteurs, tant mondiaux que locaux, influent sur les prix actuels, la valeur future du capital et les revenus locatifs actuels. Outre les facteurs mondiaux et régionaux à prendre en compte, chaque pays a ses propres réglementations en matière d'impôt sur le revenu, d'impôt immobilier et d'impôt sur les plus-values. Ils ont également leurs propres coûts d'achat, de financement et de vente. Ces coûts ont un effet direct sur le taux de capitalisation, le flux de trésorerie net, l'effet de levier et les bénéfices futurs.

Chaque pays compte plusieurs villes. Chaque ville présente des avantages et des inconvénients pour les investisseurs immobiliers (tant nationaux qu'étrangers). En tenant compte des facteurs régionaux et nationaux, puis en affinant leur analyse au niveau des villes, les investisseurs sont mieux à même de prendre des décisions judicieuses et de faire les meilleurs choix, afin de maximiser les résultats qui répondent aux sept raisons énumérées ci-dessus.

Aperçu du quartier pour les investisseurs immobiliers à New York

New York est une plaque tournante pour l'investissement immobilier, avec une grande diversité de quartiers offrant des opportunités uniques aux investisseurs. Des boutiques branchées de SoHo aux brownstones historiques de Brooklyn Heights, chaque quartier a son caractère et son charme propres. En tant qu'investisseur immobilier, il est essentiel de comprendre les nuances de chaque quartier afin de prendre des décisions d'investissement éclairées.

SoHo, connu pour son ambiance artistique et ses boutiques haut de gamme, attire des locataires aisés à la recherche d'espaces de vie luxueux. Brooklyn Heights, quant à lui, offre une atmosphère plus résidentielle avec ses rues pittoresques et ses maisons historiques, séduisant les familles et les professionnels à la recherche d'un mode de vie plus calme. Des quartiers comme Williamsburg et Greenwich Village sont très prisés des jeunes professionnels et des étudiants en raison de leur vie nocturne animée et de leur scène culturelle.

Comprendre les caractéristiques uniques de chaque quartier aide les investisseurs à cibler les bons profils de locataires et à maximiser leurs rendements. Que vous recherchiez des appartements haut de gamme, des maisons familiales ou des appartements branchés, les quartiers diversifiés de New York offrent une multitude d'opportunités d'investissement.

Comprendre le marché immobilier new-yorkais

Le marché immobilier new-yorkais est une entité complexe et dynamique, influencée par un large éventail de facteurs, notamment les tendances économiques, les changements démographiques et les politiques gouvernementales. Pour naviguer avec succès sur ce marché, les investisseurs doivent se tenir informés des dernières tendances du marché et des stratégies d'investissement.

Tendances du marché

Le marché immobilier new-yorkais connaît actuellement une transition vers des options de logement plus abordables, sous l'impulsion des initiatives gouvernementales et de l'évolution des préférences des consommateurs. Cette tendance ouvre de nouvelles opportunités pour les investisseurs capables de proposer des logements de qualité à des prix compétitifs.

L'essor des entreprises technologiques à New York stimule la demande d'espaces de bureaux, en particulier dans des quartiers tels que Hudson Yards et le quartier financier. Ces zones sont en train de devenir des pôles d'attraction pour les entreprises technologiques, ce qui a un effet d'entraînement sur le marché immobilier local.

De plus, la population croissante de jeunes professionnels dans la ville stimule la demande de locations et d'appartements de luxe dans des quartiers branchés tels que Williamsburg et Greenwich Village. Ces quartiers offrent à la fois des équipements modernes et un mode de vie dynamique, ce qui les rend attrayants pour les locataires à revenus élevés.

Stratégies d'investissement

Les sociétés de capital-investissement investissent de plus en plus dans l'immobilier new-yorkais, attirées par l'économie stable et en pleine croissance de la ville. Ces sociétés se concentrent souvent sur des projets de développement à grande échelle et des biens immobiliers de grande valeur, tirant parti de leur solidité financière pour acquérir des actifs de premier ordre.

Les hedge funds sont également actifs sur le marché immobilier new-yorkais, utilisant des stratégies telles que les créances en difficulté et les investissements opportunistes pour générer des rendements. Ces fonds ciblent souvent des biens immobiliers sous-évalués ou nécessitant une rénovation, dans le but de tirer profit des inefficiences du marché.

Les investisseurs individuels peuvent tirer profit de leur collaboration avec des directeurs généraux et des gestionnaires d'investissement expérimentés qui possèdent une connaissance approfondie du marché immobilier new-yorkais. Ces professionnels fournissent des informations et des conseils précieux, aidant les investisseurs à s'y retrouver dans les complexités du marché et à prendre des décisions éclairées.

Opportunités d'investissement à New York

Propriétés résidentielles

Les biens immobiliers résidentiels à New York offrent toute une gamme d'opportunités d'investissement, des appartements de luxe à Manhattan aux locations abordables dans les quartiers périphériques. Les investisseurs peuvent tirer profit de la collaboration avec des gestionnaires immobiliers expérimentés et des services d'assistance afin de maximiser leurs rendements et de minimiser les risques.

Les études de marché sont essentielles pour identifier les meilleures opportunités d'investissement à New York. En analysant les tendances des quartiers, les changements démographiques et les indicateurs économiques, les investisseurs peuvent prendre des décisions fondées sur des données qui améliorent les résultats de leurs investissements.

Les relations avec les investisseurs sont essentielles dans le secteur immobilier new-yorkais, où l'établissement de relations avec les parties prenantes locales et les groupes communautaires peut aider les investisseurs à naviguer dans des environnements réglementaires complexes. S'engager auprès de la communauté et comprendre la dynamique locale peut constituer un avantage concurrentiel.

La gestion des données est également essentielle dans le secteur immobilier à New York. Les investisseurs doivent se tenir informés des tendances du marché et des changements réglementaires afin de prendre des décisions d'investissement éclairées. L'utilisation d'outils avancés d'analyse et de gestion des données peut fournir des informations précieuses et rationaliser le processus d'investissement.

En comprenant les nuances du marché immobilier new-yorkais et en se tenant informé des dernières tendances du marché et des stratégies d'investissement, les investisseurs peuvent tirer parti des nombreuses opportunités offertes par cette ville dynamique et animée. Que vous soyez un investisseur chevronné ou débutant, l'immobilier new-yorkais offre un large éventail d'opportunités d'investissement qui peuvent vous aider à atteindre vos objectifs financiers.

Aperçu du quartier pour les investisseurs privés dans l'immobilier à New York

Le choix du bon emplacement est essentiel pour garantir le succès. Dans notre article « Analyse des meilleures villes pour investir dans l'immobilier locatif en 2019 », vous trouverez une analyse détaillée du sujet. En résumé, le Fonds monétaire international a étudié 57 économies et les a classées en trois catégories en matière d'investissement immobilier. Nous avons mis en relation cette étude avec le dernier rapport d'UBS Wealth Management sur 20 villes individuelles. Il apparaît clairement que certaines villes du monde, telles que Hong Kong, Toronto et Londres, se trouvent dans ce qu'UBS appelle la zone de « risque de bulle ». D'autres sont classées comme surévaluées, correctement évaluées et sous-évaluées.

En tant qu'agents immobiliers, nous nous concentrons principalement sur New York, en particulier Manhattan et ses quartiers. Cependant, nous disposons également d'informations sur le centre-ville de Miami ainsi que de conseils généraux pour investir dans l'immobilier de luxe à Miami.

Lorsque vous achetez un bien immobilier à des fins d'investissement à New York, l'emplacement est primordial. Le choix d'un emplacement idéal pour votre investissement immobilier, associé à celui du bien immobilier lui-même, vous permettra de bénéficier des sept avantages énumérés ci-dessus. Chaque ville est composée de quartiers, et ces quartiers connaîtront une appréciation des prix plus ou moins importante. Chaque quartier attirera également des types spécifiques de locataires. Ces types comprennent, par exemple :

• Les professionnels qui préfèrent louer plutôt que d'acheter un bien immobilier à proximité de leur lieu de travail, et qui répond également à leurs objectifs sociaux et familiaux.

• Les personnes fortunées qui recherchent un pied-à-terre occasionnel pour leurs voyages d'affaires ou une résidence secondaire pour des séjours plus longs, afin que leur famille puisse profiter pleinement des commodités sociales, gastronomiques et commerciales du bâtiment et du quartier.

• Les personnes ayant une jeune famille qui préfèrent ou doivent louer la maison idéale dans le quartier idéal.

• Les étudiants qui fréquentent le collège, l'université ou l'école privée ou l'académie locale.

Chacun de ces quatre exemples de marchés locatifs aidera l'investisseur à déterminer quel emplacement choisir et quel type de bien immobilier choisir. Les quartiers abritant des établissements d'enseignement supérieur peuvent attirer les étudiants et les enseignants, ce qui en fait des emplacements de choix pour l'investissement. Tous ces marchés ont tendance à afficher des taux d'occupation élevés et des loyers élevés. Ils génèrent donc un rendement élevé, un bon flux de trésorerie et une bonne appréciation du prix des biens immobiliers.

Une fois que les investisseurs ont choisi l'emplacement et le type de bien immobilier, la décision suivante concerne le bâtiment adéquat. Cette décision comporte deux aspects : celui de l'investisseur et celui du locataire. Si les deux aspects sont pris en compte, l'investissement sera couronné de succès.

Le point de vue des investisseurs sur les marchés financiers

Une fois encore, les décisions intègrent les objectifs sous-jacents. En termes simples et pratiques, les décisions sont fondées sur des éléments tels que :

• Les règles et règlements permettent-ils des loyers et des taux de location acceptables ? Une coopérative peut avoir des règlements qui empêchent la location du logement pour une période minimale. Les coopératives exigent également que les locataires potentiels soient interviewés et approuvés.

• Existe-t-il des règlements municipaux ou communautaires qui limitent le montant du loyer pouvant être demandé ou le nombre (ou le nombre minimum) de jours par an pendant lesquels chaque locataire peut occuper le logement ?

• Dans combien de temps le bien sera-t-il prêt à être loué ? Vaut-il mieux acheter un bien non achevé à un excellent prix afin de maximiser la plus-value future et renoncer aux revenus locatifs initiaux, ou acheter un bien prêt à être occupé afin de maximiser le rendement immédiat et compenser le coût d'achat, etc. ?

• Si la propriété est achevée, dans quel état se trouve-t-elle ? Une inspection professionnelle doit être effectuée par un inspecteur immobilier qualifié, de préférence conformément aux normes ASHI (American Society of Home Inspectors), afin de s'assurer que tous les éléments devant être inspectés le sont effectivement. Les problèmes de sécurité ou de fonctionnalité doivent être mentionnés dans le contrat d'achat et résolus avant la conclusion de la vente.

Du côté du locataire

Les locataires ont tendance à choisir un logement en fonction de cinq critères. Ceux-ci se résument au prestige, à l'intimité, à l'espace, à la vue et à la commodité. « Le PPSVC de la location ». Ces facteurs ne sont pas classés par ordre d'importance, car certains locataires en privilégient un ou plusieurs par rapport aux autres. Examinons-les :

• Le prestige peut être très important. Un locataire fortuné à la recherche d'un logement occasionnel en ville, parce qu'il préfère une maison à une suite d'hôtel, peut accorder une grande importance au prestige du bien immobilier et à son emplacement. Ce n'est pas forcément le cas d'un étudiant ou d'une famille de professionnels.

• La vie privée est souvent importante pour beaucoup de gens. Une célébrité ou une famille avec de jeunes enfants peut rechercher l'intimité.

• L'espace est important pour les locataires qui ont des enfants ou qui ont besoin d'un bureau à domicile, mais moins pour un étudiant ou un locataire célibataire qui souhaite simplement être proche de son université ou de son lieu de travail.

• La vue est importante pour beaucoup de gens. L'achat d'un appartement dans un immeuble collectif suffisamment haut pour donner une impression d'espace lorsque l'on regarde par la fenêtre coûte souvent plus cher qu'un appartement situé à un étage inférieur avec vue sur un mur de briques. Une vue sur Central Park, par exemple, justifie un prix d'achat élevé, génère un rendement plus important et permet d'obtenir un prix de vente élevé au moment de liquider les bénéfices.

Une vue moins impressionnante peut ne pas offrir un rendement suffisamment élevé pour couvrir le surcoût d'achat, mais en tirant parti de l'investissement, ce problème est atténué. Les logements offrant une meilleure vue, en particulier s'il y a peu de choix en matière de loyers, bénéficieront toujours d'un taux d'occupation plus élevé que ceux offrant une vue médiocre.

• La commodité est importante pour de nombreux locataires. Ils veulent être proches de leur bureau, de l'université, d'une aire de jeux s'ils ont des enfants, de bons moyens de transport, etc. La commodité est un facteur de motivation puissant et permet souvent aux propriétaires d'obtenir des taux d'occupation plus élevés.

Lorsque les intérêts du propriétaire et ceux du locataire sont pris en compte, il est plus facile de choisir le bon immeuble, puis de maximiser les flux de trésorerie et les bénéfices.

L'échange à imposition différée 1031 (nommé d'après la section 1031 du Code des impôts américain) permet à un investisseur de vendre un bien immobilier et d'utiliser la totalité du produit de la vente pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers « de même nature » d'une valeur égale ou supérieure, dans un délai approuvé, sans payer d'impôt sur les plus-values réalisées sur le bien vendu. L'impôt est différé jusqu'à la liquidation finale sans nouvel investissement.

La règle 1031 est donc un excellent moyen de maximiser le retour sur investissement, car tous les bénéfices peuvent être utilisés pour acheter le ou les prochains biens immobiliers sans en reverser une partie au gouvernement.

Les investisseurs peuvent profiter de cet avantage pour consolider ou diversifier leurs investissements actuels, tirer le meilleur parti d'un marché émergent, obtenir de meilleurs rendements ailleurs ou réinitialiser le compteur d'amortissement. Les brownstones détenus à New York peuvent être « échangés » contre unappartement de luxe à Miami, par exemple. Un terrain vacant ou un immeuble commercial situé à Miami peut être « échangé » contre un autre bien immobilier d'investissement à New York. Les options sont nombreuses, les règles régissant les échanges sont strictes et les transactions doivent être traitées par un intermédiaire agréé.

En s'appuyant sur les conseils avisés d'un agent immobilier ou d'un gestionnaire immobilier, les investisseurs peuvent maximiser leurs rendements. Cela nous amène à la section suivante.

« Impôt sur les plus-values immobilières »

Deux approches pour tirer parti des études de marché

La première, et la plus évidente, consiste à contracter un prêt hypothécaire sur le bien immobilier. Les investisseurs étrangers apprennent qu'il existe des prêteurs américains bien établis et disposés à leur accorder des prêts immobiliers. Les investisseurs nationaux versent souvent un acompte de 20 % et empruntent le reste. Les investisseurs étrangers versent souvent un acompte de 50 %.

L'acompte peut provenir de la réalisation de bénéfices boursiers ou de la vente d'un bien immobilier existant afin de tirer le meilleur parti de l'appréciation des prix et des avantages de l'échange 1031. Le coût de l'amortissement est bien sûr déductible des impôts, et le locataire est là pour couvrir les coûts du prêt grâce à son loyer.

La deuxième méthode la plus courante consiste à utiliser la valeur nette d'un bien immobilier existant pour financer l'acompte. Pour ce faire, il existe deux possibilités : contracter un prêt hypothécaire en utilisant la valeur nette du bien immobilier comme garantie. La seconde consiste à utiliser une ligne de crédit hypothécaire (HELOC). La principale différence réside dans le fait que la ligne de crédit peut être utilisée à toutes fins et que les intérêts ne sont payés que sur le crédit utilisé. Cela permet donc une approche plus subtile pour rechercher le bien immobilier d'investissement adéquat et couvrir les coûts d'achat et de rénovation, etc.

Un avantage évident du financement de l'achat est que l'appréciation du prix du bien immobilier est financée par l'acompte et les revenus locatifs. Un acompte de 600 000 dollars sur un bien immobilier de 3 millions de dollars qui connaît une appréciation de 5 % (150 000 dollars) signifie que l'appréciation représente un rendement de 25 % sur le montant de l'acompte. Les programmes d'assistance technique peuvent aider les investisseurs à naviguer dans les complexités de l'effet de levier de leurs investissements.

Le financement destiné aux investisseurs accrédités est judicieux sur le plan commercial.

Le recours à un gestionnaire immobilier compétent permettra d'optimiser le taux d'occupation, car la société de gestion se chargera de promouvoir le bien auprès de locataires potentiels, de les sélectionner et de gérer le contrat de location pendant toute sa durée. La décision de sous-traiter cette activité permet souvent d'attirer de meilleurs locataires et d'obtenir des taux d'occupation plus élevés. Ces deux facteurs se traduisent par un rendement plus élevé.

Le troisième élément pour obtenir le bon rendement consiste à confier la vente à un agent immobilier compétent et performant qui saura la commercialiser correctement. L'agent aidera à négocier le meilleur prix que le marché peut supporter, aux meilleures conditions pour le propriétaire actuel et dans les délais souhaités par ce dernier.

Combinez ces trois éléments, y compris un échange 1031 si nécessaire, et le bien immobilier générera le meilleur retour sur investissement. C'est ainsi que l'on prend la meilleure décision en matière d'investissement immobilier.

La gestion efficace d'un bien immobilier nécessite du temps, des compétences et de l'expérience. Il existe deux types de gestion immobilière : la « gestion immobilière allégée » et la « gestion immobilière complète ». La gestion immobilière allégée est une option choisie par de nombreux clients, car elle prend en charge les éléments initiaux essentiels et peut commencer dès que le contrat d'achat du bien immobilier sélectionné est signé.

Services d'assistance à la gestion immobilière légère

Ce service gère toutes les étapes, à commencer par la recherche du locataire idéal. Le bien immobilier est proposé à des locataires potentiels, ceux-ci sont sélectionnés, le bail est préparé, les demandes auprès des conseils d'administration des copropriétés sont prises en charge et les réparations nécessaires, etc. sont organisées. De nombreuses sociétés de gestion immobilière sont des petites entreprises qui offrent des services personnalisés aux investisseurs. La gestion immobilière allégée exclut la gestion des fonds des locataires ou des propriétaires, mais comprend la résiliation et le renouvellement des baux.

Gestion immobilière complète

Ce service comprend la gestion des loyers et le paiement des factures, etc., ainsi que des services complets de comptabilité et de reporting financier. Il prend également en charge l'expulsion des locataires si cela s'avère nécessaire. Les services complets de gestion immobilière comprennent souvent la préparation de rapports trimestriels afin de tenir les investisseurs informés des performances de leur propriété.

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