Manhattan Appartements à vendre

Où j'achèterais dès maintenant

Tous les quartiers n'offrent pas la même valeur. Voici mon évaluation honnête des endroits où se trouvent les opportunités et ceux où vous risquez de payer trop cher.

Meilleur rapport qualité-prix actuellement

Quartier financier

Le quartier financier s'est transformé. Il n'est plus la ville fantôme qu'il était pendant la pandémie de COVID, mais un lieu animé jour et nuit. One Wall Street et The Greenwich (125 Greenwich) n'offrent pas seulement un excellent rapport qualité-prix, ils rehaussent tout le quartier. One Wall Street abrite Whole Foods, Lifetime Fitness et Printemps, attirant ainsi les amateurs de shopping dans le centre-ville. The Greenwich a été conçu par Rafael Viñoly (architecte du 432 Park) et dispose d'équipements sur les trois derniers étages. Ces deux bâtiments placent la barre très haut pour FiDi.

Fourchette de prix : 1 200 $ à 2 200 $/SF. Mon verdict : sous-évalué . Achetez maintenant avant que les prix n'augmentent.

Upper East Side (à l'est de la Troisième Avenue)

Le quartier chic de l'Upper East Side (entre la Cinquième Avenue et Lexington Avenue) est dominé par des coopératives dont les conseils d'administration font passer la Cour suprême pour une institution décontractée. Mais à l'est de la Troisième Avenue ? De nouvelles constructions à des prix raisonnables. Le Strathmore, situé au 400 E 84th, en est un excellent exemple : les prix sont attractifs et cette partie de l'Upper East Side est très prisée actuellement.

Fourchette de prix : 1 400 $ à 1 800 $/SF. Mon verdict : bon rapport qualité-prix avec un accès facile à Central Park et au Museum Mile.

Quelles sont les nouveautés sur le marché aujourd'hui ?

Cela peut ressembler à un argumentaire de vente, mais c'est une question d'économie. Tous les nouveaux projets immobiliers actuellement en vente ont été construits avec des matériaux dont le coût était encore avant les droits de douane. Avec des droits de douane de 20 à 50 % qui frappent désormais l'acier, l'aluminium, le bois, le gypse et le cuivre, la construction de la prochaine génération de bâtiments coûtera 20 à 30 % plus cher, et ces coûts seront répercutés sur les acheteurs. Les bâtiments actuellement sur le marché sont les derniers stocks « bon marché ». Une fois qu'ils seront vendus, les prix de remplacement prendront le relais.

Mon verdict : achetez dès maintenant. Le stock actuel est une bonne affaire comparé à ce qui va arriver ensuite.

Quartiers prestigieux (si l'argent n'est pas un problème)

Le Village

La grande dame du centre-ville. La plupart des biens immobiliers du Village sont classés monuments historiques : les nouveaux projets sont rares et le marché est perpétuellement favorable aux vendeurs. Lorsqu'un projet est lancé, il se vend rapidement. Le 80 Clarkson Street est actuellement le joyau de la couronne : les Zeckendorf (célèbres pour le 15 Central Park West) construisent un immeuble de 45 étages ultra-luxueux. Plus d'un milliard de dollars de contrats ont été signés, bien que les ventes n'aient pas encore été rendues publiques. Le Village West, situé au 525 Sixth Avenue, se vend également très rapidement.

Fourchette de prix : 2 500 $ à 4 500 $/SF. Mon verdict : vous payez un prix élevé, mais l'offre ne va jamais augmenter. Si vous voulez vivre dans le Village, achetez dès que vous trouvez quelque chose.

Tribeca

Tribeca attire les financiers, les entrepreneurs technologiques et les célébrités qui recherchent de l'espace et de l'intimité. Le quartier regorge de lofts, d'entrepôts reconvertis et de quelques nouveaux développements immobiliers. Attendez-vous à une concurrence féroce pour les logements à prix raisonnable.

Fourchette de prix : 2 200 $ à 4 000 $/SF. Mon verdict : quartier très prisé . Conserve sa valeur quel que soit le marché.

Le quartier des milliardaires (57e rue)

La Central Park Tower se distingue particulièrement : il s'agit du plus haut immeuble résidentiel de l'hémisphère occidental, avec des espaces communs au 100e étage et une piscine extérieure, ce qui est extrêmement rare à New York. Le 111 West 57th Street (Steinway Tower) offre une architecture incroyable. Le 53 W 53 surplombe le MoMA et a été conçu par Jean Nouvel. Des immeubles tels que One57, 432 Park et 220 Central Park South ont été presque entièrement vendus, ce qui prouve l'existence d'un marché pour l'ultra-luxe sur la 57e rue.

Fourchette de prix : 3 000 $ à 10 000 $+/SF. Mon verdict : Central Park Tower est le fleuron de Billionaire's Row.

Copropriété ou coopérative : les vraies différences

À Manhattan, environ 75 % des logements sont des coopératives et 25 % des copropriétés. La plupart des acheteurs optent par défaut pour les copropriétés, car ils ont entendu dire que les coopératives étaient « difficiles ». Mais la réalité est plus nuancée.

Mon avis : Les coopératives offrent plus d'espace pour le même prix, mais le processus d'adhésion est intrusif : déclarations fiscales, lettres de référence, entretiens. Et les restrictions en matière de location et de revente peuvent être contraignantes. Pour la plupart des acheteurs, en particulier les clients internationaux, les copropriétés constituent le meilleur choix.

Acheteurs internationaux : ce que vous devez savoir

Plus de 70 % de mes clients sont des acheteurs internationaux. Manhattan accueille favorablement les investissements étrangers : aucun visa ni permis de séjour n'est requis pour acheter. Mais il existe certaines nuances :

• Achetez des appartements en copropriété, pas en coopérative. Les conseils d'administration des coopératives peuvent refuser (et refusent effectivement) les acheteurs étrangers sans fournir d'explication.
• Retenue FIRPTA. Lorsque vous vendez, 15 % du prix de vente est retenu au titre de l'impôt potentiel sur les plus-values. Vous pouvez demander un remboursement si votre obligation fiscale réelle est inférieure.
• Des financements sont disponibles. HSBC , Citibank et des prêteurs spécialisés proposent des prêts hypothécaires aux ressortissants étrangers. Prévoyez un apport initial de 30 à 40 % et des taux plus élevés.
• La planification successorale est importante. Les biens immobiliers américains sont soumis à l'impôt américain sur les successions pour les non-résidents. Envisagez de les détenir par l'intermédiaire d'une LLC ou d'une société étrangère — consultez un avocat spécialisé en fiscalité transfrontalière.

Les meilleurs quartiers pour les acheteurs internationaux : Financial District (One Wall Street, The Greenwich), Hudson Yards, Midtown East (Waldorf Astoria) et tout nouveau complexe immobilier. Ces immeubles sont habitués aux acheteurs étrangers et le processus de transaction y est plus fluide.

Nouvelle construction ou revente

Pourquoi acheter un nouveau projet immobilier ?

• Aucune rénovation nécessaire. Prêt à emménager avec des finitions, des appareils électroménagers et des systèmes modernes.
• Allègements fiscaux. Certains bâtiments bénéficient d'allègements fiscaux de 10 à 25 ans qui réduisent considérablement les coûts de possession.
• Commodités. Piscines , salles de sport, salons, salles de jeux pour enfants, spas pour animaux domestiques : autant d'équipements que la plupart des immeubles d'avant-guerre ne peuvent offrir.
• Pouvoir de négociation. Les promoteurs sont motivés pour vendre leurs immeubles. J'ai obtenu pour mes clients des remises de 5 à 15 %, des crédits sur les frais de clôture et des places de stationnement gratuites.

Pourquoi acheter une maison d'occasion ?

• Caractère d'avant-guerre. Plafonds de 3 mètres de haut , parquet à chevrons, détails d'origine impossibles à reproduire.
• Quartiers établis. Vous savez exactement à quoi vous attendre : la rue, les voisins, les antécédents de l'immeuble.
• Disponibilité immédiate. Pas besoin d'attendre 2 à 3 ans pour que la construction soit terminée.

Mon avis : pour les acheteurs et investisseurs internationaux, les appartements neufs sont clairement le meilleur choix. Pour les acheteurs qui recherchent plus d'espace et ne craignent pas les travaux de rénovation, les appartements d'avant-guerre offrent une meilleure surface habitable pour le même prix. Pour tous les autres, cela dépend de vos priorités. J'aide quotidiennement mes clients à peser le pour et le contre.

Le processus d'achat : à quoi s'attendre

Frais de clôture à budgétiser

• Taxe sur les propriétés de luxe : 1 à 3 ,9 % sur les achats supérieurs à 1 million de dollars (barème dégressif)
• Taxes de transfert NYC/NYS : ~ 1,825 % (payées par l'acheteur sur les nouveaux développements)
• Honoraires d'avocat : 3 000 $ à 5 000 $
• Assurance titre : ~ 0,5 % (copropriétés uniquement)
• Taxe d'enregistrement hypothécaire : 1 ,8 à 1,925 % du montant du prêt

Règle générale : prévoyez 3 à 5 % du prix d'achat pour les frais de clôture d'un appartement en copropriété, et 2 à 3 % pour une coopérative (sans assurance titre). Nouveaux développements : ajoutez 1 à 2 % supplémentaires, car l'acheteur paie généralement les droits de mutation.

Frais de transport : ce que vous paierez chaque mois

Au-delà du prix d'achat, les appartements à Manhattan entraînent des coûts récurrents qui varient considérablement selon le type et l'âge du bâtiment. Il est essentiel de bien comprendre ces coûts pour établir son budget.

Appartements en copropriété

• Frais communs : 1,00 $ à 2,50 $/pied carré par mois. Couvre le personnel de l'immeuble, les équipements, l'entretien et l'assurance. Un appartement de 2 000 pieds carrés peut coûter entre 2 000 $ et 5 000 $ par mois.
• Taxes foncières : payées séparément. Prévoyez entre 1 et 1,5 % de la valeur estimée par an. Les nouveaux développements bénéficient souvent d'abattements fiscaux de 10 à 25 ans qui réduisent considérablement ce montant.
• Allègements fiscaux : le programme 421a et d'autres programmes peuvent réduire les impôts fonciers de 50 à 90 % pendant 10 à 25 ans. Renseignez-vous toujours sur le statut de l'allègement et sa date d'expiration, car cela a une incidence considérable sur les coûts de possession.

Coopératives

• Entretien : 1 ,50 $ à 4,00 $/pi² par mois. Comprend les taxes foncières, l'exploitation de l'immeuble et souvent le chauffage et l'eau chaude. Plus élevé que les frais communs d'une copropriété, mais tout compris.
• Hypothèque sous-jacente : certaines coopératives ont des dettes immobilières qui sont incluses dans les frais d'entretien. Vérifiez le pourcentage : des hypothèques sous-jacentes élevées entraînent des coûts mensuels plus élevés.
• Taxe de transfert : de nombreuses coopératives facturent 1 à 3 % du prix de vente lorsque vous vendez. Cette taxe est payée par le vendeur (parfois partagée). Tenez-en compte dans vos coûts de sortie.
• Évaluations : les immeubles anciens peuvent imposer des évaluations spéciales pour les améliorations apportées aux immobilisations (travaux de façade, remplacement d'ascenseurs, toiture). Consultez les procès-verbaux du comité d'examen et les états financiers avant d'acheter.

Mon avis : les nouveaux immeubles en copropriété bénéficiant d'allègements fiscaux ont souvent des coûts totaux moins élevés que les coopératives plus anciennes, malgré des charges communes plus élevées. Faites le calcul avant de conclure que les coopératives sont moins chères.

New York ou Miami : quel marché vous convient le mieux ?

Je vends sur les deux marchés. Beaucoup de mes clients possèdent des biens sur les deux. Voici comment ils se comparent et dans quels cas chacun est pertinent.

Choisissez New York si : vous recherchez le marché immobilier le plus dynamique et le plus liquide au monde. Une appréciation à long terme éprouvée. Un prestige mondial. Une culture, une gastronomie et une accessibilité piétonne que Miami ne peut égaler. Vous êtes prêt à payer des impôts plus élevés pour profiter du style de vie new-yorkais.

Choisissez Miami si : les économies d'impôts sont une priorité. Vous souhaitez vivre au bord de l'eau. Vous avez besoin de revenus locatifs et de flexibilité. Vous préférez les constructions récentes avec des équipements. Vous souhaitez une résidence secondaire dans un climat chaud.

Choisissez les deux si : beaucoup de mes clients ont leur résidence principale à New York (pour le travail, la culture, leur vie bien établie) et une propriété à Miami (pour la résidence fiscale, les vacances d'hiver, les revenus locatifs). Établir sa résidence en Floride tout en conservant un pied-à-terre à New York est une stratégie courante. Consultez un avocat fiscaliste pour le faire correctement.

Foire aux questions

Combien dois-je prévoir pour un acompte à Manhattan ?

Les copropriétés exigent généralement un acompte de 10 à 20 %. Les coopératives exigent souvent un acompte de 20 à 50 %, certains immeubles exigeant un paiement intégral en espèces ou limitant le financement à 50 % du prix d'achat. Les nouveaux programmes immobiliers proposés par les promoteurs offrent parfois des conditions plus souples.

Quelle est la différence entre un condo et une coopérative à New York ?

Lorsque vous achetez un appartement en copropriété, vous devenez propriétaire d'un bien immobilier (l'appartement lui-même). Lorsque vous achetez un appartement en coopérative, vous achetez des parts dans une société qui possède l'immeuble, ainsi qu'un bail exclusif pour votre appartement. Les coopératives ont des conditions d'approbation par le conseil d'administration plus strictes, des acomptes plus élevés et davantage de restrictions en matière de location, mais leur prix au mètre carré est souvent moins élevé.

Les étrangers peuvent-ils acheter des appartements à Manhattan ?

Oui. Les acheteurs étrangers peuvent acheter des appartements sans restriction, sans visa ni résidence obligatoire. Les coopératives limitent ou refusent souvent les acheteurs étrangers. La retenue FIRPTA (15 % du prix de vente) s'applique lorsque les propriétaires étrangers vendent. Le financement est disponible auprès de certains prêteurs internationaux avec un acompte de 30 à 40 %.

Combien de temps faut-il pour acheter un appartement à Manhattan ?

De l'acceptation de l'offre à la conclusion : 60 à 90 jours pour les copropriétés, 90 à 120 jours ou plus pour les coopératives (en raison du processus d'approbation par le conseil d'administration). La phase de recherche varie de quelques semaines à plusieurs mois, selon vos critères et les conditions du marché. La préparation des dossiers pour le conseil d'administration des coopératives prend de 2 à 4 semaines.

Quels sont les frais de clôture à Manhattan ?

Prévoyez 3 à 5 % pour les copropriétés (taxe sur les propriétés de luxe, droits de mutation, frais d'avocat, assurance titre) et 2 à 3 % pour les coopératives (pas d'assurance titre). Achats dans des programmes immobiliers neufs : ajoutez 1 à 2 % car les acheteurs paient généralement les droits de mutation de l'État de New York et de la ville de New York. La taxe sur les propriétés de luxe seule représente 1 à 3,9 % sur les achats supérieurs à 1 million de dollars.

Quels sont les quartiers les plus chers de Manhattan ?

Billionaire's Row (corridor de la 57e rue), Tribeca, West Village, Central Park South et Gold Coast dans l'Upper East Side, le long de la 5e avenue et de Park Avenue, affichent les prix les plus élevés : entre 3 000 et plus de 12 000 dollars par pied carré pour les propriétés prestigieuses.

Les impôts fonciers sont-ils élevés à Manhattan ?

Les taxes foncières varient considérablement. Sans abattement, prévoyez entre 1 et 1,5 % de la valeur estimée chaque année. Les frais d'entretien des coopératives comprennent les taxes foncières. Renseignez-vous toujours sur le statut des abattements avant d'acheter.

Puis-je louer mon appartement à Manhattan ?

Les copropriétés autorisent généralement la location avec un minimum de restrictions. Les coopératives limitent généralement la sous-location à 1 ou 2 ans sur 5, et certaines l'interdisent complètement. Si la flexibilité en matière de location est importante pour vous, achetez une copropriété. Vérifiez toujours la politique spécifique de l'immeuble avant d'acheter.

Est-ce le bon moment pour acheter à Manhattan ?

Le stock de nouveaux développements a diminué de 28 % depuis 2022 et ne devrait pas se redresser : l'allègement fiscal 421a a expiré, les coûts de construction ont augmenté de 30 % et les droits de douane de 20 à 50 % rendront les futurs projets encore plus coûteux. Le stock actuel a été construit avec des coûts pré-tarifaires. Si vous attendez que les prix baissent, vous risquez d'attendre longtemps.

Manhattan ou Miami : quelle est la meilleure ville pour investir dans l'immobilier ?

Différents marchés pour différents objectifs. Manhattan offre : la plus grande liquidité du marché, une appréciation éprouvée depuis plus de 100 ans, un prestige mondial, aucun risque d'ouragan. Miami offre : aucun impôt sur le revenu, des prix au mètre carré moins élevés, des rendements locatifs plus élevés, un processus d'achat plus facile. De nombreux investisseurs possèdent des biens dans les deux villes. Je peux vous aider à évaluer votre situation spécifique.

Pourquoi travailler avec Manhattan Miami Real Estate ?

Je vends des appartements à Manhattan depuis 2005. Plus de 70 % de mes clients sont des acheteurs internationaux, originaires du Brésil, d'Europe, d'Asie et du Moyen-Orient. Je comprends les défis particuliers auxquels ils sont confrontés : financement, FIRPTA, planification successorale et navigation dans des immeubles qui n'accueillent pas toujours les acheteurs étrangers.

• Connaissance du marché : je suis de près chaque nouvelle évolution, chaque variation de prix, chaque rythme de vente des immeubles. L'analyse présentée dans ce guide est le fruit de ce travail quotidien.
• Accès hors marché : tous les appartements ne sont pas mis en vente sur le marché libre. Les relations sont importantes.
• Négociation : je sais quels sponsors sont motivés, quels bâtiments sont en difficulté et où il y a matière à négocier. J'ai permis à mes clients d'économiser des millions au total.
• Service complet : de la recherche à la conclusion de la vente, en passant par la gestion immobilière et la revente éventuelle. Je suis là pour le long terme.

En savoir plus

Rapports sur les marchés

• Nouveaux programmes immobiliers à vendre à New York — manhattanmiami.com/new-development-nyc-for-sale-properties
• Analyse du marché immobilier à Manhattan — manhattanmiami.com/manhattan-condo-market-analysis

Types de biens immobiliers

• Les 50 meilleurs penthouses de New York — manhattanmiami.com/manhattan/top-50-nyc-penthouses-for-sale
• Maisons de ville à vendre à New York — manhattanmiami.com/manhattan/nyc-townhouses-for-sale
• Les 100 propriétés les plus chères de Manhattan — manhattanmiami.com/manhattan/100-most-expensive-manhattan-properties-for-sale

Bâtiments remarquables

• One Wall Street — nyc.manhattanmiami.com/1-wall-street
• The Greenwich (125 Greenwich) — nyc.manhattanmiami.com/125-greenwich
• Résidences Waldorf Astoria — nyc.manhattanmiami.com/waldorf-astoria-hotel-and-residences
• Central Park Tower — nyc.manhattanmiami.com/central-park-tower
• One High Line — nyc.manhattanmiami.com/one-high-line
• Parcourir tous les immeubles de Manhattan — nyc.manhattanmiami.com/listing

Ressources pour les acheteurs

• Guide pour acheter un appartement à New York
• Guide sur les copropriétés et les coopératives
• Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier aux États-Unis ?
• Guide des quartiers de Manhattan

Dernière mise à jour : décembre 2025