FAQ : Acheter un appartement à New York

 11. Que dois-je rechercher lorsque j'achète un appartement à New York ?

• L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement - vous pouvez toujours rénover un appartement, mais vous ne pouvez pas le déplacer. 
• Un plan d'étage avec une distribution efficace
• Vues
• Bonne luminosité - Le sud et l'ouest sont les choix préférables à Manhattan.
• Les appartements d'angle offrent toujours une vue dégagée.
• Si vous achetez un bien immobilier d'occasion, évitez les appartements qui nécessitent des travaux de rénovation, car ceux-ci peuvent s'avérer très coûteux à New York.

12. Comment trouver un bon appartement à New York ?

Vous devriez faire appel à votre propre courtier immobilier pour vous aider à trouver un appartement. Certains d'entre nous ont des années d'expérience et connaissent tous les bons et les mauvais immeubles. Faire appel à un courtier expérimenté vous fera non seulement gagner beaucoup de temps, mais vous permettra également d'économiser de l'argent. Parfois, les acheteurs pensent pouvoir se débrouiller seuls, mais l'achat d'un bien immobilier à New York est probablement la transaction financière la plus coûteuse de leur vie. Ce n'est pas quelque chose à prendre à la légère.  Ce n'est pas le dernier appareil Apple ! Pour ceux qui choisissent de se débrouiller seuls, n'oubliez pas que si vous traitez directement avec l'agent immobilier du vendeur, vous devrez renoncer à votre droit à être représenté, car vous vous retrouverez dans une situation de double mandat, ce qui est intrinsèquement mauvais pour les acheteurs et permet à l'agent immobilier du vendeur de toucher une double commission. 

Derniers appartements à vendre à New York

13. Quels sont les avantages d'acheter une nouvelle construction ?

L'achat d'un appartement jamais habité présente plusieurs avantages. Tout d'abord, il est neuf, donc il ne présente aucune imperfection, rayure, etc., et est donc prêt à être emménagé. Les dernières technologies y sont généralement utilisées, vous obtiendrez donc probablement un appartement plus économe en énergie. Comme il est neuf, les coûts d'entretien seront probablement moins élevés pendant les dix premières années. Vous pourriez également vous retrouver dans un immeuble doté des équipements les plus modernes. 

Nouvelle construction à vendre à New York

14. Y a-t-il une prime à payer pour acheter un logement neuf à New York ?

Nous estimons que la prime pour acheter un nouveau projet immobilier est d'environ 25 % à 30 %. Cette estimation est étayée par la différence entre le prix au pied carré d'un nouveau projet immobilier et celui d'un appartement en copropriété moyen (soit 2 541 $ contre 1 923 $ au premier trimestre 2020), soit une différence de 32 %.

Comme nous sommes dans un marché favorable aux acheteurs, certains promoteurs ont réduit leurs prix, ce qui a réduit l'écart entre les prix des logements neufs et ceux des logements anciens. Cela signifie que le moment est peut-être propice pour acheter un logement neuf, car la prime pour les logements neufs tend à baisser (et ne devrait pas durer longtemps).

15. La prime pour un appartement neuf vaut-elle le coup ?

Cela dépend vraiment du nouveau projet de développement. C'est en quelque sorte comparable à l'achat d'une nouvelle voiture. En trois ans, les progrès technologiques dans le domaine automobile peuvent être considérables. 

Au cours des dernières années, nous avons assisté à d'énormes améliorations des systèmes CVC, avec des diffuseurs à la place des unités autonomes encastrées dans les murs. De plus, certains bâtiments sont désormais équipés de systèmes de purification de l'air et de l'eau qui n'existaient pas il y a quelques années. Enfin, de nombreux nouveaux bâtiments sont certifiés LEED et mettent l'accent sur la durabilité. Par conséquent, pour certains, le supplément de prix peut très bien en valoir la peine. 

16. Que signifie « un appartement est sous contrat » ?

Un appartement est « sous contrat » dès lors que l'acheteur et le vendeur ont signé le contrat d'achat et de vente (c'est-à-dire le contrat) et que l'acheteur a versé l'acompte, généralement 10 % du prix d'achat.

17. Pourquoi ai-je besoin d'un avocat pour acheter un appartement à Manhattan ?

Oui. À New York, il est d'usage que chaque partie ait son propre avocat pour représenter ses intérêts respectifs. Les acheteurs doivent uniquement faire appel à un avocat expérimenté qui possède une connaissance approfondie du marché immobilier new-yorkais. 

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18. Dois-je me rendre à New York pour acheter un appartement ? 

Bien que nous recommandions de venir au moins 3 jours pour visiter les propriétés, il n'est pas nécessaire de se rendre à New York pour acheter un bien immobilier. Avec une procuration ou un consentement si l'achat est effectué via une LLC, tout peut être fait sans la présence physique de l'acheteur. Nous organisons souvent des visites pour nos clients, leur trouvons des locataires et gérons leurs propriétés sans qu'ils aient à se rendre aux États-Unis. 

19. Quels sont les frais de clôture liés à l'achat d'un appartement à Manhattan ?

Les acheteurs d'appartements en copropriété à New York doivent payer des frais de clôture d'environ 2 à 6 %. Les principaux éléments comprennent 1) l'assurance titre de 0,45 %, 2) la taxe sur les propriétés de luxe de 1 % à 3,5 % et 3) la taxe d'enregistrement hypothécaire de 2,2 % du montant de l'hypothèque. 

Si vous achetez un appartement neuf à New York, il est d'usage que l'acheteur paie les taxes de transfert de l'État et de la ville de New York, qui s'élèvent à environ 2 %. Les acheteurs de coopératives, en revanche, ne paient pas d'assurance titre ni de taxe d'enregistrement hypothécaire.

Éléments constitutifs du coût d'un investissement immobilier

20. Qui paie les frais de clôture à New York ?

L'acheteur et le vendeur paient tous deux des frais de clôture. L'acheteur paiera entre 2 et 6 % du total des frais de clôture, comme indiqué au point 19. Les vendeurs paieront environ 8 %, dont 2 % de droits de mutation pour l'État de New York et la ville de New York et 6 % de commission de vente.

21. Qu'est-ce que la taxe sur les propriétés de luxe ?

La taxe sur les propriétés de luxe est une taxe de transfert payée par l'acheteur sur les propriétés d'une valeur égale ou supérieure à 1 million de dollars. Les taux de la taxe sur les propriétés de luxe varient de 1 % (pour les ventes jusqu'à 2 millions de dollars) à 3,9 % (pour les ventes de 25 millions de dollars ou plus). Le nom de cette taxe fait l'objet d'une blague récurrente dans les cercles immobiliers de Manhattan, où un studio coûte souvent plus d'un million de dollars.

« Les acheteurs new-yorkais se précipitent pour conclure leurs transactions avant l'entrée en vigueur de la taxe sur les propriétés de luxe en juillet »

22. Comment faire une offre pour un appartement ?

Le courtier de l'acheteur fera l'offre par écrit, généralement par e-mail (accompagné ou non d'un appel téléphonique). Toutes les conditions doivent être incluses dans la première offre, sinon des problèmes et des malentendus pourraient survenir et compromettre la transaction. 

L'offre comprendra non seulement le prix initial, mais également les conditions de la transaction, notamment si l'offre est subordonnée à l'obtention d'un prêt hypothécaire, le ratio prêt/valeur (en cas d'obtention d'un prêt hypothécaire), la date de clôture prévue et toute autre condition suspensive. De plus, nous inclurons les coordonnées de l'avocat de l'acheteur et la lettre de pré-approbation hypothécaire. Cela renforce l'offre de l'acheteur et montre qu'il est sérieux (car il existe de nombreux faux acheteurs qui jouent ou testent le marché). 

Souvent, le vendeur demandera à l'acheteur de remplir un état financier REBNY, qui est essentiellement un état financier personnel comprenant un tableau des actifs et des passifs, ainsi que des revenus et des dépenses. Le vendeur utilisera cet état pour évaluer la solidité financière de l'acheteur. 

23. Que se passe-t-il après avoir reçu une offre acceptée pour un appartement à New York ?

Une fois votre offre acceptée, la procédure standard consiste à remettre dans les 5 jours ouvrables un contrat signé et un acompte de 10 % à l'avocat du vendeur. Le vendeur contresignera alors le contrat, après quoi l'acheteur sera « sous contrat ». 

Au cours des 5 jours ouvrables, l'avocat de l'acheteur effectuera une vérification préalable et négociera le contrat. La vérification préalable comprend l'examen du plan d'offre, l'analyse des états financiers de l'immeuble et la lecture des procès-verbaux du conseil d'administration, qui peuvent fournir des indices sur les dépenses futures potentielles qui n'ont pas été discutées précédemment. 

Bien qu'il soit courant que l'avocat de l'acheteur remette le contrat signé et le dépôt dans les 5 jours ouvrables, il est possible de prolonger ce délai, mais à ses propres risques. En effet, le vendeur n'étant pas tenu de respecter l'accord tant que le contrat n'est pas signé et que les 10 % ne sont pas versés, il peut vendre à un autre acheteur jusqu'à ce moment-là.

24. Un vendeur peut-il se retirer d'un contrat s'il reçoit une meilleure offre ?

Si le contrat d'achat et de vente n'a pas encore été contresigné par le vendeur, celui-ci peut se retirer du contrat sans aucune pénalité. Si le contrat a été signé, l'acheteur devra alors intenter une action en exécution forcée et les tribunaux obligeront le vendeur à respecter son obligation de vendre le bien immobilier à l'acheteur conformément au contrat. 

Dans les guerres d'enchères, où le vendeur a reçu de nombreuses offres, le courtier du vendeur organise une « meilleure et dernière offre », au cours de laquelle il recueille toutes les offres et évalue la situation financière de chaque acheteur. Il détermine ensuite quel acheteur serait le plus approprié pour l'appartement. Parfois, de meilleures conditions, comme un paiement comptant et une conclusion rapide, l'emportent sur un prix plus élevé, car les vendeurs veulent s'assurer que la transaction sera conclue une fois qu'ils auront signé.

25. Qu'est-ce qu'un dossier du conseil d'administration ?

Chaque copropriété ou coopérative dispose d'un conseil d'administration. Ces conseils établissent les règles applicables à l'immeuble, notamment en matière d'approbation des nouveaux acheteurs. Tous les conseils exigent un certain type de demande comprenant des informations financières, la cote de crédit et d'autres informations requises par l'État de New York et la ville de New York. 

26. Qu'est-ce qu'un état financier REBNY ?

Les conseils d'administration des coopératives et des copropriétés exigent généralement que l'acheteur remplisse une déclaration REBNY. Il s'agit essentiellement d'une déclaration financière personnelle qui comprend des détails sur les actifs et les passifs de l'acheteur, ainsi que sur ses revenus et ses dépenses. Des pièces justificatives telles que des relevés bancaires et des relevés de placements sont requises pour accompagner la déclaration REBNY. Ces documents doivent être inclus dans le dossier du conseil d'administration une fois l'offre acceptée.

27. Quelles sont les exigences en matière d'acompte pour obtenir un prêt hypothécaire ?

Les exigences en matière d'acompte varient selon le prêteur et selon que l'acheteur est une personne physique nationale, un ressortissant étranger ou une société. 

En règle générale, un ressortissant national qui achète une résidence principale devra verser un acompte de 20 %. Les ressortissants étrangers qui achètent une résidence secondaire devront verser un acompte de 30 %. Les biens immobiliers destinés à l'investissement pour les ressortissants nationaux et étrangers nécessitent généralement un acompte de 40 %. Il convient de noter que les taux d'intérêt pour les biens immobiliers destinés à l'investissement sont généralement plus élevés que pour les résidences secondaires et principales. 

Les banques privées ont plus de latitude pour déterminer les exigences en matière d'acompte, qui peuvent aller de 10 % à 50 % pour les propriétés très coûteuses.

Financement hypothécaire

28. Quelle est la différence entre une préautorisation hypothécaire et une préqualification hypothécaire ?

Une préqualification est une décision très préliminaire prise par la banque afin de déterminer si l'acheteur peut obtenir un prêt hypothécaire. Le prêteur effectuera son évaluation en se basant sur des indications verbales concernant le niveau de crédit, les actifs, les passifs, les revenus et les dépenses, et estimera le montant du prêt auquel vous êtes susceptible d'avoir droit. 

En revanche, une pré-approbation est une déclaration du prêteur indiquant que vous êtes admissible à un montant hypothécaire spécifique. Un souscripteur examinera toutes vos informations financières, y compris votre rapport de solvabilité, vos bulletins de salaire, vos relevés bancaires, votre salaire, vos actifs et vos passifs, afin de vérifier si elles répondent à ses exigences financières. En général, une lettre de pré-approbation indique que votre prêt dépend de deux éléments : a) la maison que vous choisissez et b) la valeur estimée, en supposant que votre situation financière n'ait pas changé depuis la pré-approbation. 

29. Quelle est la différence entre une clause suspensive hypothécaire et une clause suspensive de financement ?

Une clause conditionnelle hypothécaire permet à l'acheteur de récupérer son acompte s'il n'est pas en mesure d'obtenir le financement nécessaire à l'achat. En général, la clause conditionnelle exige une lettre d'engagement de la banque dans les 45 jours et la conclusion de la vente dans les 60 jours suivant la signature du contrat. 

Une clause suspensive relative au financement permet à l'acheteur d'annuler un contrat et de récupérer l'acompte de 10 % si le financement n'est pas accordé. Il arrive parfois qu'un prêteur retire son engagement (généralement sur la base de nouvelles informations) après avoir émis la lettre d'engagement. Cette clause est plus large qu'une clause suspensive relative à l'hypothèque. En raison du risque élevé, les clauses suspensives relatives au financement sont extrêmement rares à New York, et ne constituent donc pas vraiment une option. 

Veuillez noter que si l'acheteur a une clause conditionnelle relative à l'hypothèque et ne coopère pas au processus hypothécaire, et que le vendeur peut prouver cette non-coopération, l'acheteur perdra son acompte. 

30. Dois-je faire appel à un inspecteur immobilier lorsque j'achète une maison neuve ?

Avant la clôture, votre représentant effectuera une visite des lieux. Pour toutes nos transactions immobilières dans le cadre de nouveaux projets, nous recommandons à nos acheteurs de faire appel à un inspecteur en bâtiment. Celui-ci sera en mesure de détecter plus facilement les problèmes liés à la construction et aux finitions. C'est un moyen de s'assurer que le promoteur respecte les engagements pris dans le plan d'offre. Comme ils font cela tous les jours, ils savent reconnaître les différences en matière de construction, de qualité d'exécution et de matériaux. Ils facturent environ 650 dollars par inspection, ce qui peut s'avérer très utile. Nous les accompagnons généralement lors de la visite du site. 

31. Que se passe-t-il lors de la clôture ?

La clôture est le moment où l'acheteur et son prêteur remettent les fonds au vendeur. Le titre de propriété est alors transféré et les clés sont remises à l'acheteur. Seront présents à la table les avocats de l'acheteur et du vendeur, l'acheteur et le vendeur (s'ils décident d'être présents), le représentant de la société de titres, le représentant du prêteur, les courtiers de l'acheteur et du vendeur et, parfois, un représentant du conseil d'administration de la copropriété ou de la coopérative. 

La plupart des clôtures se déroulent sans encombre, mais des problèmes peuvent survenir si la visite n'a pas eu lieu comme prévu, si le vendeur a emporté quelque chose qu'il avait accepté de laisser, s'il y a un problème avec le titre de propriété ou l'assurance, ou si les fonds ne sont pas arrivés à temps.

32. Comment puis-je savoir quelles écoles publiques se trouvent dans la région qui m'intéresse ?

Les lois sur le logement équitable interdisent à votre agent immobilier de discuter des écoles, mais vous pouvez vous renseigner sur des sites web tels que InsideSchools et GreatSchools. 

Avant de signer un contrat d'achat, assurez-vous de vérifier et de revérifier que l'immeuble se trouve bien dans la zone scolaire que vous pensez. En théorie, vous pouvez savoir à quelle école un immeuble est rattaché en appelant le 311 ou en consultant le site web du ministère de l'Éducation, mais en raison des changements constants de zonage, ces informations ne sont pas toujours exactes. Nous vous suggérons d'appeler le bureau du directeur de l'école pour confirmer que votre immeuble se trouve bien dans la zone scolaire de cette école.

33. Quels sont les quartiers les plus prisés pour les pied-à-terre ?

Midtown, Central Park et certaines zones du centre-ville sont les quartiers les plus prisés de Manhattan pour les pied-à-terre. Un pied-à-terre est un appartement qui n'est pas une résidence principale, mais qui est utilisé le week-end et pendant les vacances. Beaucoup de personnes originaires de Westchester ou du New Jersey possèdent un pied-à-terre pour accéder à la ville le week-end ou même occasionnellement en semaine après le travail, mais leur résidence principale se trouve en banlieue. 

Guide des appartements à vendre à SoHo

Guide des appartements à vendre dans l'Upper East Side

34. Est-ce que l'achat d'un bien immobilier à New York pour le louer est un bon investissement ?

Selon le dernier rapport mondial sur les bulles immobilières publié par UBS, les prix de l'immobilier à Manhattan sont soutenus par des salaires élevés. Par conséquent, les revenus locatifs durables sont prévisibles, ce qui constitue peut-être le facteur le plus important lors du choix d'un emplacement pour acheter un bien immobilier à des fins d'investissement. Cela dit, les rendements sont modestes, le rendement net (loyer moins les taxes foncières et les charges communes ou les frais d'entretien) étant d'environ 2,8 %. 

Investissez dans l'immobilier à New York

35. Quel est le taux d'inoccupation à New York ?

Le taux d'inoccupation à Manhattan oscille autour de 2 %, ce qui est relativement faible par rapport à d'autres grandes villes. Le dernier taux d'inoccupation s'est établi à 1,1 %, car le marché de la vente ayant faibli au cours des deux dernières années, davantage de personnes ont décidé de louer des appartements.

Analyse du marché immobilier à New York

36. Quelle est la taille d'appartement la plus adaptée à un investissement ?

En général, les appartements d'une ou deux chambres constituent les meilleurs investissements immobiliers, les appartements de deux chambres étant légèrement plus rentables que ceux d'une seule chambre. Bien que leur coût soit prohibitif, les locations de luxe de quatre chambres se vendent très bien car elles sont très rares. Tout est une question d'offre et de demande...

Les meilleurs quartiers de New York pour acheter un appartement en copropriété en 2020

37. Quels sont les quartiers les plus prisés pour investir ?

Nous affirmons toujours que les quartiers les plus sûrs pour acheter sont ceux où les New-Yorkais aiment vivre, car ainsi, la demande pour les appartements y sera toujours forte. Certaines parties de la ville, comme le quartier financier, n'attirent pas les New-Yorkais, et la demande peut donc varier considérablement selon que le quartier est en vogue ou non. Les quartiers qui attirent les habitants, comme West Village, Greenwich Village, Chelsea, Flatiron, Soho, Noho, UES et UWS. Pour en savoir plus, lisez la suite ci-dessous :

Appartements à vendre à Manhattan : où acheter 

38. Quels quartiers recommanderiez-vous compte tenu du prix et du fait que nous n'utiliserons pas l'appartement avant au moins 10 ans ?

Dans ce cas, on pourrait choisir un quartier en cours de gentrification, généralement en raison d'un rezonage ou de l'ajout d'une nouvelle ligne de métro. 

Actuellement, West Soho a récemment fait l'objet d'un rezonage, passant de zone industrielle à zone résidentielle, et le quartier est en pleine mutation, d'autant plus que Google et Disney y installeront bientôt leurs campus. Situé à quelques minutes seulement de West Village, SoHo et Tribeca, ce quartier est très prisé et constitue un choix évident pour ceux qui recherchent un bien immobilier à des fins d'investissement. La même chose s'est produite à West Chelsea, le long de la High Line, qui est aujourd'hui l'un des quartiers les plus chers et les plus prisés de New York.

Hudson Yards, un tout nouveau quartier construit au-dessus des voies ferrées, est une autre option. Dans dix ans, une fois que les travaux de construction auront cessé dans les environs, les appartements d'Hudson Yards seront très prisés en raison de leur emplacement idéal. La ligne de métro Second Avenue a rendu de vastes zones de l'Upper East Side plus accessibles et entraînera une gentrification dans les parties est du quartier. Enfin, la gentrification du Lower East Side est déjà bien engagée et transforme rapidement ce quartier.  

39. Offrez-vous un service d'agent pour gérer le bien immobilier et les locataires ? Si oui, quels sont les frais de commission pour ce service ?

Oui. Nous gérons un grand nombre de propriétés appartenant à nos investisseurs et ne facturons pas de frais pour la gestion courante. Nous ne nous occupons pas des reçus de loyer ni du paiement des charges communes et des taxes, mais nous nous chargeons de tout le reste.  Selon le marché, c'est soit le locataire, soit le propriétaire qui paie la commission de courtage. Dans le passé, il était d'usage que le locataire paie 15 % du loyer de la première année, réparti entre le courtier du locataire et celui du propriétaire. Si un immeuble compte de nombreux logements, le propriétaire peut décider de proposer l'appartement sans frais, ce qui signifie qu'il prend en charge les frais. Dans ce cas, nous facturons généralement un mois de frais. 

40. Quelles sont les implications fiscales dont nous devons tenir compte en tant que propriétaires étrangers ?

La principale question fiscale concernant les étrangers est l'impôt sur les successions (également appelé « impôt sur la mort »), qui est un impôt élevé avoisinant les 50 % (fédéral et étatique combinés). Les ressortissants américains et étrangers sont tous deux tenus de payer l'impôt sur les successions. Alors que les citoyens américains et les titulaires d'une carte verte bénéficient d'un abattement de 5,45 millions de dollars, les ressortissants étrangers ne bénéficient que d'un abattement de 60 000 dollars. Par conséquent, un acheteur doit effectuer une planification financière afin d'éliminer ou d'atténuer cet impôt. Pour en savoir plus, consultez notre page Questions fiscales et juridiques pour les acheteurs étrangers.

Les plus-values et l'impôt foncier sont les mêmes pour les citoyens américains, les résidents principaux et les ressortissants étrangers.

Liste de contrôle pour les acheteurs étrangers souhaitant acquérir un appartement à New York