ÉLÉMENTS DE COÛT D'
D'UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER

COÛTS D'EXPLOITATION (DÉPENSES EN ESPÈCES)

FRAIS COMMUNS (OU FRAIS D'ENTRETIEN)

Pour les copropriétés, les charges communes varient généralement entre 1,10 $ et 1,60 $ par pied carré par mois. Ces coûts comprennent le chauffage, l'électricité et le nettoyage des parties communes, l'eau, le câble de base, la sécurité, l'assurance du bâtiment et le fonctionnement des équipements collectifs (salle de sport, conciergerie, salon, piscine, salle de jeux, etc.).

Les coopératives facturent des frais d'entretien, qui comprennent toutes les charges communes ainsi que les taxes (qui ne sont pas payées séparément par le propriétaire) et les intérêts hypothécaires sur l'immeuble, le cas échéant. La société coopérative peut avoir des hypothèques en cours sur l'immeuble (pour la réparation du toit ou pour une autre raison) et les intérêts seraient répercutés sur les actionnaires de la coopérative. Par conséquent, vous constaterez souvent que les frais d'entretien d'une coopérative peuvent être plus élevés (même après ajustement des taxes incluses dans les frais d'entretien), car les copropriétés ne sont pas autorisées par la loi à contracter des dettes.

TAXES FONCIÈRES

Les taxes foncières (ou taxes foncières) sont calculées sur la valeur imposable, c'est-à-dire la valeur attribuée au bien immobilier par la municipalité. Un taux est ensuite appliqué à cette valeur imposable. Le processus est quelque peu ésotérique, mais la règle générale est de 0,1 % du prix d'achat par mois à Manhattan et de 0,2 % du prix d'achat par mois à Miami.

Manhattan propose un certain nombre de programmes d'allègement fiscal pour certains immeubles, qui permettent de réduire les impôts pendant 10, 15 ou 20 ans dans certains cas. Cependant, bon nombre d'entre eux ont expiré et aucun nouvel immeuble ne peut bénéficier de ces allègements. Voir la page sur les impôts fonciers pour plus d'informations.

Miami offre une exemption fiscale de 25 000 dollars aux acheteurs d'une résidence principale, mais la valeur de cette exemption est assez insignifiante. Pour plus d'informations à ce sujet, consultez la page page « Taxes foncières .

HYPOTHÈQUE

Si le propriétaire décide de contracter un prêt hypothécaire, il devra alors payer chaque mois des intérêts et rembourser le capital. En raison de la nature des calculs hypothécaires, l'acheteur paiera principalement des intérêts au cours des premières années, lesquels sont déductibles aux fins de l'impôt américain. Au cours des dernières années, l'acheteur remboursera principalement le capital.

Par exemple, si l'acheteur a acheté une propriété pour 1 000 000 $ et a financé 500 000 $ à un taux de 5,5 % pour une durée fixe de 30 ans, le total des paiements hypothécaires pour l'année serait de 34 067 $ (ou 2 839 $ par mois). Sur ce montant, 27 332 $ seraient des intérêts déductibles d'impôt. Au fil du temps, à mesure que le capital du prêt est remboursé, le montant des intérêts déductibles d'impôt diminuera. Au cours des premières années, cependant, il s'agit d'une dépense très importante qui vient compenser les revenus locatifs.

Pour plus d'informations sur les prêts hypothécaires, rendez-vous sur la page Financement hypothécaire .

ASSURANCE

Un propriétaire doit souscrire une assurance pour le bien immobilier lui-même ainsi qu'une assurance responsabilité civile. Le coût de ces assurances n'est que de quelques centaines de dollars par an. Souvent, le propriétaire exigera de ses locataires qu'ils souscrivent également une assurance, ce qui réduit le risque pour lui.

En Floride, le propriétaire d'une maison individuelle souhaiterait souscrire une assurance contre les inondations et les ouragans.

FRAIS DE COURTAGE

Aux États-Unis, ce sont toujours les vendeurs qui paient la commission lors d'une transaction d'achat. Le vendeur paie généralement une commission de 6 % du prix d'achat, qui est répartie à parts égales entre le courtier de l'acheteur et celui du vendeur. Par conséquent, les acheteurs ne paient rien pour que nous travaillions en leur nom dans le cadre d'une transaction d'achat.

Si l'acheteur décide de louer son nouvel appartement à Manhattan, il devra payer une commission d'agence équivalente à un mois de loyer (uniquement la première année). À Miami, cependant, il est d'usage que le propriétaire paie la commission (10 % du loyer annuel, répartie à parts égales entre les courtiers de l'acheteur et du vendeur) pour trouver un locataire.

Pour plus d'informations sur la location de votre logement, consultez la pageGestion immobilière.

COÛTS NON OPÉRATIONNELS

AMORTISSEMENT

Le gouvernement américain autorise les propriétaires d'immeubles de placement à amortir le prix d'achat et les frais de clôture non liés au financement sur une période de 27,5 ans. Par exemple, si l'acheteur achète un bien immobilier pour 1 000 000 $ et que les frais de clôture non liés au financement s'élèvent à 25 000 $ (1 000 000 $ multiplié par 2,5 % comme indiqué ci-dessus), l'acheteur peut déduire 37 273 $ par an, soit 3 106 $ par mois, au titre de l'amortissement. Il s'agit d'une dépense importante sans incidence sur la trésorerie qui peut être déduite des revenus locatifs.

AMORTISSEMENT

Le gouvernement américain autorise également le propriétaire d'un bien immobilier de placement à déduire l'amortissement de la partie financement des frais de clôture sur la durée du prêt. Il s'agit également d'une dépense hors trésorerie qui peut être déduite des revenus locatifs.

REVENU IMPOSABLE NÉGATIF

En fin de compte, grâce à toutes les déductions (en espèces et autres que celles mentionnées ci-dessus) autorisées par le gouvernement américain, un investisseur qui finance son achat immobilier aura, au cours des premières années, un revenu imposable négatif (ou des pertes fiscales). Il ne faut pas confondre cela avec des pertes en espèces, car avec un acompte de 40 %, un propriétaire est susceptible d'atteindre le seuil de rentabilité en termes de trésorerie (c'est-à-dire de ne générer ni revenu ni perte en espèces). Ces pertes fiscales peuvent être reportées sur les années où le bien immobilier génère des revenus à des fins fiscales, compensant ainsi ces revenus et éliminant les impôts pour ces années. Cependant, au fil du temps, les revenus en espèces augmenteront, tout comme la valeur du bien immobilier.

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