LES ÉLÉMENTS DE COÛT DE
UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER

COÛTS D'EXPLOITATION (DÉPENSES EN ESPÈCES)

LES CHARGES COMMUNES (OU FRAIS D'ENTRETIEN)

Pour les appartements en copropriété, les charges communes sont généralement comprises entre 0,80 et 1,25 dollar par mètre carré et par mois. Ces charges comprennent le chauffage, l'électricité et le nettoyage des parties communes, l'eau, le câble de base, la sécurité, l'assurance de l'immeuble et le fonctionnement des équipements de l'immeuble (centre de remise en forme, concierge, salon, piscine, salle de jeux, etc.)

Les coopératives facturent des frais d'entretien, qui comprennent toutes les charges communes plus les taxes (qui ne sont pas payées séparément par le propriétaire) et les intérêts hypothécaires sur l'immeuble, le cas échéant. La société coopérative peut avoir des hypothèques en cours sur le bâtiment (pour la réparation d'un toit ou pour une autre raison) et les intérêts sont répercutés sur les actionnaires de la coopérative. Par conséquent, vous constaterez souvent que les frais d'entretien d'une coopérative peuvent être plus élevés (même après ajustement des taxes qui sont incluses dans les frais d'entretien), étant donné que les copropriétés ne sont pas autorisées à s'endetter en vertu de la loi.

IMPÔTS FONCIERS

L'impôt sur les biens immobiliers (ou impôts fonciers) sont calculés sur la valeur imposable - une valeur donnée à la propriété par le gouvernement de la ville. Un taux est ensuite appliqué à cette valeur imposable. Le processus est quelque peu ésotérique, mais la règle empirique est de 0,1 % du prix d'achat par mois à Manhattan et de 0,2 % du prix d'achat par mois à Miami.

Manhattan dispose d'un certain nombre de programmes d'abattement fiscal pour certains immeubles qui réduisent les taxes pendant 10, 15 ou 20 ans dans certains cas. Voir la page Taxes immobilières pour plus d'informations.

Miami dispose d'une exemption de 25 000 dollars pour les acheteurs d'une résidence principale, mais la valeur de cette exemption est tout à fait insignifiante. Voir plus d'informations à ce sujet sur la page Taxes foncières pour plus d'informations.

HYPOTHÈQUE

Si le propriétaire décide d'obtenir un prêt hypothécaire, il aura une dépense mensuelle comprenant à la fois les intérêts et le capital. En raison de la nature des calculs hypothécaires, les premières années, l'acheteur paiera principalement des intérêts, qui sont déductibles de l'impôt américain. Au cours des années suivantes, l'acheteur paiera principalement le principal.

Par exemple, si l'acheteur achète une propriété pour 1 000 000 $ et finance 500 000 $ à 5,5 % pour une durée fixe de 30 ans, le total des paiements hypothécaires pour l'année s'élève à 34 067 $ (ou 2 839 $ par mois). Sur ce montant, 27 332 dollars correspondent à des intérêts déductibles de l'impôt. Avec le temps, le montant des intérêts déductibles diminuera au fur et à mesure que le capital du prêt sera remboursé. Toutefois, au cours des premières années, il s'agit d'une dépense très importante pour compenser les revenus locatifs.

Pour plus d'informations sur les prêts hypothécaires, consultez la rubrique Financement hypothécaire sur le financement hypothécaire.

ASSURANCE

Le propriétaire doit souscrire une assurance pour le bien lui-même ainsi qu'une assurance responsabilité civile. Le coût n'est que de quelques centaines de dollars par an. Souvent, le propriétaire exige de ses locataires qu'ils souscrivent également une assurance, ce qui permet d'atténuer les risques pour le propriétaire.

En Floride, le propriétaire d'une maison autonome doit souscrire une assurance contre les inondations et les ouragans.

FRAIS DE COURTAGE

Aux États-Unis, les vendeurs paient toujours la commission lors d'une transaction d'achat. Le vendeur paie généralement une commission de 6 % du prix d'achat, qui est divisée à parts égales entre le courtier de l'acheteur et le courtier du vendeur. Par conséquent, les acheteurs ne paient rien pour que nous travaillions en leur nom lors d'une transaction d'achat.

Si l'acheteur décide de louer son nouvel appartement, à Manhattan, il paierait une commission de courtage égale à un mois de loyer (uniquement la première année). À Miami, en revanche, il est d'usage que le propriétaire paie la commission (10 % du loyer annuel, divisé à parts égales entre les courtiers de l'acheteur et du vendeur) pour trouver un locataire.

Vous trouverez de plus amples informations sur la location de votre logement sur la page Gestion immobilière.

COÛTS NON OPÉRATIONNELS

DÉPRÉCIATION

Le gouvernement américain autorise les propriétaires de biens d'investissement à amortir le prix d'achat et les frais de clôture non liés au financement sur une période de 27,5 ans. Par exemple, si l'acheteur achète un bien immobilier pour 1 000 000 $ et que les frais de clôture non liés au financement s'élèvent à 25 000 $ (1 000 000 $ multiplié par 2,5 % comme indiqué ci-dessus), l'acheteur peut déduire 37 273 $ par an, soit 3 106 $ par mois, au titre de l'amortissement. Il s'agit d'une dépense hors trésorerie importante qui peut être déduite des revenus locatifs.

AMORTISSEMENT

Le gouvernement américain autorise également le propriétaire d'un bien d'investissement à déduire l'amortissement de la partie financière des frais de clôture sur la durée du prêt. Il s'agit également d'une dépense hors trésorerie qui peut être déduite des revenus locatifs.

REVENU IMPOSABLE NÉGATIF

En fin de compte, avec toutes les déductions (en espèces et hors espèces mentionnées ci-dessus) que le gouvernement américain autorise, au cours des premières années, un investisseur qui finance son achat immobilier aura un revenu imposable négatif (ou des pertes fiscales). Il ne faut pas confondre ces pertes avec les pertes de trésorerie, car avec un acompte de 40 %, un propriétaire est susceptible d'atteindre le seuil de rentabilité en termes de trésorerie (c'est-à-dire qu'il ne génère ni revenus ni pertes de trésorerie). Ces pertes fiscales peuvent être reportées sur les années où le bien immobilier génère des revenus à des fins fiscales, compensant ainsi ces revenus et éliminant les impôts pour ces années. Toutefois, au fil du temps, les revenus en espèces augmenteront, de même que la valeur du bien.

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