1031 RÈGLES D'ÉCHANGE
REPORT D'IMPÔT SUR LES PLUS-VALUES

Impôts sur les plus-values

In a 1031 Exchange, the seller does't actually pay taxes on the disposition of the property. Instead, the capital gains taxes on the relinquished property are deferred to a later date than they would normally be paid. A capital gain results when the selling price of an asset is higher than its original purchase price. Capital gains are subject to a minimum of 15% tax for individuals and 21% tax for corporations.

Avantages de l'échange 1031

Le principal avantage d'un échange avec report d'impôt est que le contribuable peut disposer d'un bien sans encourir d'obligation fiscale immédiate. Cela permet au contribuable de conserver la capacité de gain des impôts différés tout en échangeant des actifs.

Rather than selling real estate, paying the capital gains tax, and then using the net proceeds to buy another property, the 1031 Exchange rules allow an investor to forego paying the capital gains tax and use the total proceeds of the sale to invest in the new property, thereby deferring the capital gains tax until the new property is sold.

Investment Property Example

For example, John, who personally owns an investment property in New York City worth $10 million, wants to sell his property and buy a different one. Without the ability to use a 1031 tax deferred exchange, John would have to pay the government approximately $2.34 million in capital gains taxes, reducing the amount that he can reinvest in the replacement property to only $7.66 million. For simplicity, I have left out the treatment of closing costs on entry and exit of the investment. These costs can be deducted from the capital gain to get the true capital gains tax.

However, following Revenue procedure 2000-37 of the IRC, John acquires the replacement property and transfers the tax basis of the old property to the new property. He would be able to forego the $2.34 million tax and defer it until he sells the replacement property, usually many years later. Reinvesting pre-tax dollars in another a replacement property acquired using a 1031 tax exchange has great value and most sophisticated property investors know this is one of the quickest ways to grow wealth.

Sheltered Gains Due When Replacement Property is Sold

The sheltered gain will be ultimately due upon the sale of the replacement property, although that is not always the case if the property is inherited, as investor’s heirs get a stepped-up cost basis on such inherited property. Upon the investor’s death, his or her heirs would receive the property at fair market value at the date of transfer to the heirs; not the basis transferred to the replacement property from the original purchase.

When the heir goes to sell the property, they will pay tax on the difference between the new selling price and the fair market value of the property at the time of inheritance.

En outre, un autre avantage de l'échange 1031 est qu'à terme, le bien d'investissement peut être converti en résidence principale, à condition que cela soit fait après 2 ans de détention en vertu des règles de la sphère de sécurité.

Il est à noter que pour qu'une opération 1031 soit efficace, le titre de propriété du bien de remplacement doit être détenu sous le même numéro d'identification fiscale que le bien vendu.

Biens de même nature

Les règles de l'échange 1031 exigent que les deux biens soient des biens "similaires". Les règles considèrent que l'échange d'un bien d'investissement résidentiel contre un bien d'investissement résidentiel, d'un bien d'investissement commercial contre un bien d'investissement commercial, d'un bien d'investissement résidentiel contre un bien d'investissement commercial, et vice versa, est un échange de biens de même nature.

Le bien doit toutefois se trouver aux États-Unis, car l'échange d'un bien américain contre un bien étranger n'est pas considéré comme "de même nature" en vertu des règles en vigueur.

Inconvénients de l'échange 1031

Le contribuable doit également tenir compte du fait que l'échange avec report d'impôt présente quelques inconvénients :

1. La base (c'est-à-dire la valeur fiscale) du bien de remplacement sera réduite, puisque la base inférieure de l'ancien bien sera transférée au nouveau bien. De ce fait, le contribuable aura des déductions d'amortissement plus faibles sur le nouveau bien qu'il ne l'aurait fait s'il avait acheté le bien sans échange 1031.

2. La réalisation d'un échange avec report d'impôt entraîne une augmentation des coûts de transaction, car le propriétaire doit payer des honoraires professionnels et des frais de clôture supplémentaires. 

3. Le contribuable ne peut utiliser le produit net de l'aliénation du bien qu'à des fins de réinvestissement dans des biens immobiliers. Dans le cas contraire, il y aura des conséquences fiscales sur le montant du produit non utilisé comme réinvestissement.

Eligible Properties for a 1031 Exchange

A 1031 exchange allows savvy real estate investors to exchange one investment property for another, deferring federal capital gains taxes in the process. To qualify for a 1031 exchange, the properties involved must be “like-kind,” meaning they are of the same nature or character. This can include a wide range of property types, such as:

• Apartment buildings

• Duplexes

• Single-family rental properties

• Commercial office building rentals

• Vacation home rentals

• Restaurant property rentals

The Internal Revenue Service (IRS) considers real estate property to be like-kind regardless of how the real estate is improved. For example, an investor can exchange a small apartment building for a larger apartment project, an office building, or vacant land. This flexibility allows real estate investors to diversify their portfolios while deferring capital gains taxes, making the 1031 exchange a powerful tool for growing wealth in the real estate market.

1031 exchange only relates to real estate and not other business property.

1031 Exchange Requirements

To qualify for a 1031 exchange, real estate investors must meet specific requirements and follow certain rules. The exchange process must follow the below rules:

• The property must be held for investment or used in a trade or business.

• The property must be exchanged for a like-kind property.

• The exchange must be completed within 180 days.

• Identify potential replacement properties within 45 days of the sale. Investors are allowed to identify up to three properties. Of these three potential replacement properties, at least one of which must be used in the transaction.

• The exchange must be completed through a qualified intermediary.

Additionally, the replacement property must be of equal or greater value to the sold property to defer capital gains taxes on the entire amount of the proceeds from the sale of the original property. Meeting these requirements is crucial for real estate investors looking to leverage the benefits of a 1031 exchange and defer capital gains taxes effectively.

You can purchase multiple properties as long as their combined value is equal to or greater than the property being sold.

Intermédiaire qualifié

Un échange 1031 nécessite un intermédiaire qualifié, tel que défini par la section 1031 de l'Internal Revenue Code, pour gérer l'ensemble du processus.

All of the proceeds from the sale, including non-cash proceeds (such as a car that you might receive in trade in addition to the property), must go to the Qualified Intermediary to be used for the purchase of the new property. Anything received directly or indirectly by the seller (no matter how insignificant) will disqualify the entire transaction, resulting in the recognition of the entire gain (and in the case of a Foreign Buyer, resulting in FIRPTA withholding).

1031 Exchange Timeline :

Règles très spécifiques concernant les périodes d'identification et d'échange

1. Le nouveau bien doit être situé aux États-Unis.

2. À compter de la date de clôture de l'ancien bien, le vendeur dispose de 45 jours pour fournir à l'intermédiaire qualifié une liste de biens qu'il souhaite acheter (cette liste est appelée "liste des 45 jours" et comporte généralement plus d'un bien au cas où l'opération n'aboutirait pas).

3. À compter de la date de clôture de l'ancien bien, le vendeur dispose de 180 jours calendaires pour acheter un ou plusieurs biens figurant sur la liste des 45 jours ;

4. Le vendeur de l'ancien bien doit prendre le titre de propriété du nouveau bien sous le même nom légal que celui sous lequel il possédait l'ancien bien.

5. Le vendeur doit acheter un nouveau bien pour un montant égal ou supérieur au prix de vente de l'ancien bien.

6. Les liquidités provenant de la vente de l'ancien bien, après paiement des frais de clôture et des dettes, doivent être versées à l'intermédiaire qualifié et utilisées pour l'achat du nouveau bien.

Le délai de 45 jours doit être strictement respecté, car il ne peut en aucun cas être prolongé, même si le 45e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié aux États-Unis. 

La période d'échange se termine exactement 180 jours après la date à laquelle la personne transfère le bien abandonné ou à la date d'échéance de la déclaration d'impôt de la personne pour l'année fiscale au cours de laquelle le transfert du bien abandonné a eu lieu, si cette date est antérieure. Là encore, le délai de 180 jours doit être strictement respecté, car il ne peut en aucun cas être prolongé, même si le 180e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié légal aux États-Unis.

Échange inversé 1031

Les échanges inversés sont un outil que les investisseurs peuvent utiliser pour différer l'impôt sur les plus-values, même lorsque le bien de remplacement doit être vendu avant que le bien cédé ne le soit. 

The investor, however, can't take possession of the replacement property in a reverse 1031 exchange until the whole transaction is done. Generally, the replacement property must be held by an Exchange Accommodation Titleholder (similar in concept to the qualified intermediary requirement in a 1031 exchange) until the relinquished property is sold.  

Inconvénients de l'échange inversé 1031

1. Ce processus est soumis à des règles encore plus strictes qu'un échange 1031 normal, qui est soumis à de nombreuses règles, et vous aurez donc besoin d'une aide professionnelle pour le mettre en œuvre. 
2. Problèmes potentiels de financement, car il peut être nécessaire d'avoir la capacité d'acheter le bien de remplacement avant de recevoir les fonds provenant de la vente du bien abandonné. 

Calendrier de l'échange inversé 1031

Les délais pour un échange 1031 inversé sont les mêmes que pour les autres types d'échanges 1031 : 45 jours : La propriété abandonnée doit être identifiée dans les 45 jours suivant la clôture de l'achat de la propriété de remplacement, la clôture ayant lieu dans les 180 jours.  

Avantages de l'échange inversé 1031 

1. Un échange inversé 1031 permet à un investisseur de différer l'impôt sur la plus-value réalisée sur le bien cédé, même s'il achète d'abord le bien de remplacement. 

2. Un échange 1031 inversé peut alléger la pression associée à une transaction 1031, car l'investisseur a déjà prévu le bien de remplacement. 

3. Permet à l'investisseur d'immobiliser un bien de remplacement à la date et au prix de son choix. 

4. L'investisseur a plus de contrôle sur le prix de clôture lorsqu'il met en vente un bien abandonné.

Inconvénients de l'échange inversé 1031

1. Ce processus est soumis à des règles encore plus strictes qu'un échange 1031 normal, qui est soumis à de nombreuses règles, et vous aurez donc besoin d'une aide professionnelle pour le mettre en œuvre. 

2. Potential issues with financing, as one may need to have the capacity to purchase the replacement property first before receiving any exchange funds from the initial sale of the relinquished property. 

Tax Implications of a 1031 Exchange

A 1031 exchange is a tax-deferral strategy, not a tax-elimination one. Eventually, if you sell an investment property and choose not to reinvest the proceeds through a 1031 exchange, the capital gains tax comes due. However, by using a 1031 exchange, a real estate investor can defer paying capital gains taxes when the proceeds from real estate sold are used to buy replacement real estate.

The tax implications of a 1031 exchange can be significant. For example, if an investor sells a property for $2 million and uses the proceeds to purchase a replacement property worth $2.5 million, they can defer paying capital gains taxes on the $500,000 profit. This can result in significant tax savings, especially for a savvy businessperson who appreciates the benefits of real estate investing. Growing a portfolio pre-tax has obvious benefits.

It’s worth noting that the Tax Cuts and Jobs Act of 2017 eliminated personal and intangible property from being included in tax-deferred exchanges. However, opportunity zones are still available in all 50 states and U.S. Territories, and are designed to encourage long-term and tax-deferred investments in urban and rural areas with low incomes.

In conclusion, a 1031 exchange is a powerful tool for real estate investors looking to defer capital gains taxes and grow their portfolios. By understanding the eligible properties, requirements, and tax implications of a 1031 exchange, investors can make informed decisions and maximize their tax savings.

1031 Exchange : considérations pour les investisseurs étrangers

Les vendeurs non américains peuvent également bénéficier du traitement 1031 pour leurs actifs. 

The US government makes it possible for a Foreign Seller to use the 1031 Exchange provisions. In addition to the normal rules noted above, FIRPTA imposes an additional requirement upon 1031 Exchange rules in order to avoid the 15% withholding. The additional requirement is that the individual responsible for transferring the old property from the Foreign Seller to the buyer/transferee (such as a title or escrow company) must receive from the Foreign Seller either:

1. A Withholding Certificate issued by the IRS that sanctions the particular exchange and allows the transferee to avoid withholding any tax, or;

2. Avis du vendeur étranger certifiant que le vendeur a demandé un certificat de retenue.

Tout d'abord, tout propriétaire étranger doit prévoir d'obtenir un ITIN bien avant de transférer des biens immobiliers et de demander un certificat de retenue à la source dès que le transfert des biens a été organisé. 

Deuxièmement, il est essentiel que tout vendeur étranger souhaitant réaliser un échange 1031 consulte un intermédiaire compétent, professionnel et qualifié dès le début du processus de vente, et qu'il obtienne des conseils fiscaux ou financiers de la part de conseillers expérimentés, afin de l'aider dans le processus de clôture et de déclaration fiscale aux États-Unis. Si vous souhaitez obtenir des références d'intermédiaires qualifiés, n'hésitez pas à nous en faire part. 

Ressource supplémentaire de notre expert-comptable concernant l'utilisation des échanges 1031 par les ressortissants étrangers :

Le bien est détenu par une personne étrangère à des fins fiscales, ce qui ferait tomber cet échange sous le coup de la FIRPTA. En vertu de la FIRPTA, si un bien immobilier est acheté à un étranger non résident, l'acheteur américain doit retenir 15 % de la valeur du bien dans la transaction pour l'envoyer à l'IRS. Toutefois, si certaines conditions sont remplies, aucune retenue n'est requise.

Si le cédant fournit un avis écrit au cessionnaire indiquant que le transfert n'est pas soumis à la reconnaissance d'un gain ou d'une perte en vertu d'une disposition de non-reconnaissance de l'IRC, et que le cessionnaire fournit l'avis écrit à l'IRS dans les 20 jours suivant le transfert, le cessionnaire n'est pas tenu d'opérer une retenue à la source.

Outre les étapes énumérées ci-dessus, la section 1445-2(d)(2)(iv) stipule que l'exclusion de la retenue susmentionnée n'est disponible pour les participants à une transaction relevant de la section 1031 que si la transaction est effectuée simultanément, c'est-à-dire que les deux transferts dans le cadre de l'échange relevant de la section 1031 prennent effet le même jour. 

The FIRPTA withholding requirement is triggered if a foreign individual receives cash (or other property) as part of a transaction, and the value of the property surrendered by the foreign individual is greater than the value of the property received. This could happen, for example, if the property surrendered has no mortgage but the property received has a mortgage which is assumed.

En cas de respect des limitations spéciales de la section 1031, c'est-à-dire l'exigence de simultanéité et la règle "no-boot", le seul moyen d'éviter la retenue de la FIRPTA est d'obtenir un certificat de retenue de la part de l'IRS.

En résumé, les étapes suivantes sont nécessaires, en supposant que les exigences de la section 1031 soient par ailleurs respectées :

1. S'assurer qu'il n'y a absolument pas de botte, c'est-à-dire qu'aucune somme d'argent n'est transférée à la personne étrangère dans le cadre de l'échange.

2.  Veillez à ce que le contrat d'échange et les documents de clôture prévoient expressément que les deux transferts seront effectifs le même jour.

3. Veiller à ce qu'un avis écrit de non-reconnaissance soit fourni par la personne physique étrangère à l'autre partie à l'échange et qu'il contienne les exigences relatives à l'avis susmentionné.

4. Assurez-vous que l'autre partie à l'échange qui reçoit l'avis l'envoie à l'IRS, à l'adresse suivante : P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Remarque : il convient de consulter un conseiller juridique pour s'assurer que ces questions sont réglées au moment de la clôture.

1031 Exchange Floride et New York 

While the Federal Tax rules still apply, allowing the deferral of capital gains as noted above, for a 1031 Exchange New York rules require those who are not New York residents to pay 7.7%  state income tax on any gain realized from the sale. However, for a 1031 exchange nyc rules 

For a 1031 Exchange Florida has no state income tax, so there is no state income tax on any gain realized from the sale. 

Location d'une propriété de vacances en Floride

Afin d'éviter que l'IRS ne remette en cause la qualification d'une propriété locative de vacances pour un échange 1031, celle-ci doit être louée au moins 14 nuits par an pendant une période de deux ans.

L'utilisation personnelle d'une location de vacances ne doit pas dépasser 14 nuits par an ou 10 % du nombre de jours de location de la propriété au cours d'une période d'un an. Le temps que vous passez dans la propriété pour effectuer les réparations, l'entretien annuel, etc. n'est pas pris en compte dans la limite des 14 jours.

Manhattan Miami Real Estate LLC peut vous aider avec votre échange 1031

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Nous pouvons :

Help you upgrade or downgrade using a Florida 1031 Exchange or New York 1031 exchange;

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Faciliter la relocation de vos locataires ;

Trouver et sélectionner des locataires qualifiés ;

Gérer la rotation des biens ; 

Fournir des services de gestion immobilière pendant que le bien est loué (certains de ces services sont gratuits pour le propriétaire) ;

Guider les propriétaires tout au long du processus 1031 avec notre équipe d'avocats et d'intermédiaires qualifiés qui ont de nombreuses années d'expérience en matière d'échanges 1031. 

Nous avons une grande expérience des transactions 1031 et nous pouvons vous aider à tout moment du cycle de vie d'un bien d'investissement.

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