Effets de la réforme fiscale américaine sur les investisseurs immobiliers et les propriétaires fonciers

Maintenant que la réforme fiscale a été adoptée par le Congrès américain, nous savons avec certitude que certaines personnes vont gagner beaucoup d'argent grâce aux nouvelles règles fiscales qui seront mises en place en 2018. En général, la nouvelle loi devrait être très favorable aux investisseurs immobiliers et aux riches, qu'ils vivent dans un État où les impôts sont élevés ou pas.

Bien sûr, chaque nouveau plan fiscal fait des gagnants et des perdants. Et il est évident que les républicains ont ciblé les États démocrates pour les sanctionner, en plafonnant les déductions fiscales au niveau local et régional et en réduisant le montant admissible de la déduction des intérêts hypothécaires.  Cependant, bon nombre des allégements fiscaux dont les gens se plaignent d'avoir perdu dans le cadre du plan du Parti républicain auraient de toute façon été supprimés en vertu des anciennes règles de l'AMT. Pour les acheteurs à revenu moyen marginal, cependant, certaines parties de la loi pourraient les dissuader d'acheter et les inciter à louer.

Dans l'ensemble, cependant, l'effet du plan fiscal sera principalement positif. Il rend instantanément les entreprises américaines très compétitives à l'échelle mondiale et devrait contribuer à stimuler la croissance économique, qui est le principal moteur de la richesse. 2018 sera une année de transition et une opportunité pour les acheteurs (en termes de vendeurs prêts à négocier), compte tenu de l'incertitude qui entoure les modifications de la législation fiscale. Cependant, dès le début de l'année 2019, nous prévoyons une forte croissance économique et un marché immobilier dynamique à Manhattan et Miami.

Dans cet article, nous expliquerons dans les grandes lignes a) les points saillants des changements fiscaux qui touchent les marchés immobiliers commerciaux et résidentiels ; b) comment, selon nous, ils affecteront l'immobilier à Miami et à Manhattan, nos propriétaires et nos investisseurs à court et à long terme ; et c) quels autres changements pourraient être apportés pour atténuer les effets négatifs des modifications apportées au code. 

Les changements liés à la réforme fiscale qui auront une incidence sur l'immobilier à Miami et à Manhattan

• Le taux d'imposition fédéral des sociétés passe de 35 % à 21 %.
• Les entités transparentes bénéficient d'une déduction de 20 %.
• Maintien des règles fiscales relatives aux plus-values dans le cadre des échanges 1031
• Modifications apportées à la déduction des intérêts hypothécaires
• Déduction fiscale pour le sel et l'impôt foncier plafonnée à 10 000 $
• Le traitement des gains en capital liés à la vente d'une résidence principale reste inchangé.
• Aucun changement à l'impôt sur les gains en capital pour les investisseurs
• Modifications apportées à l'impôt successoral américain
• Doublement de la déduction forfaitaire
• Modifications relatives à la déductibilité des intérêts et à l'amortissement
• Déductions pour pertes d'exploitation nettes limitées à 80 % du revenu
• Prolongation à trois ans de la période de détention des participations avec droit à une rémunération conditionnelle
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• Réduction à 37 % contre 39,6 % comme taux maximal

Le taux d'imposition fédéral des sociétés passe de 35 % à 21 %.

Le grand gagnant de la réforme fiscale est l'entreprise, qui verra le taux d'imposition fédéral chuter à 21 %, contre un taux très élevé de 35 %, l'un des plus élevés au monde. Avec un taux de 21 %, l'économie américaine deviendra plus compétitive à l'échelle mondiale, ce qui réduira considérablement le coût du capital après impôt, ce qui devrait stimuler les investissements en capital et, à terme, l'emploi et les salaires.  On s'attend à ce que les entreprises étrangères envisagent plus favorablement de délocaliser leurs activités ou de s'implanter aux États-Unis, le plus grand marché du monde. Cette mesure devrait également dissuader les entreprises nationales de délocaliser leurs activités à l'étranger. 

Il ne fait toutefois aucun doute qu'une grande partie de la réduction d'impôt profitera aux actionnaires sous forme d'augmentation des dividendes et du cours des actions. L'indice Dow Jones Industrial Average, qui avoisine les 26 000 points, a déjà intégré une partie des gains attendus de la réforme fiscale. En conséquence, les placements des particuliers et les plans d'épargne retraite 401K se sont enrichis, ce qui a redonné une confiance bien nécessaire dans l'économie future. Nous pensons que cette tendance se poursuivra à mesure que les entreprises et, à terme, les particuliers ressentiront directement les effets de la réduction d'impôt. Il reste à voir si cela entraînera une augmentation générale des salaires des travailleurs, mais avec un taux de chômage très faible (4 %), la croissance future des salaires devrait être substantielle.

La réduction du taux d'imposition des sociétés est peut-être le changement le plus important apporté au code fiscal. Nous pensons qu'elle aura un effet positif à long terme sur les prix de l'immobilier de luxe à Manhattan et à Miami et qu'elle constituera un véritable boom pour les investisseurs immobiliers.

Les entités transparentes bénéficient d'une déduction de 20 %.

Les personnes qui utilisent des entités transparentes telles que les sociétés à responsabilité limitée (LLC), les sociétés de personnes, les sociétés de type S et les entreprises individuelles bénéficient désormais d'une déduction spéciale pouvant atteindre 20 % de leur revenu ordinaire. En fin de compte, cela réduirait en fait le taux d'imposition fédéral maximal effectif à 29,6 %. La déduction totale de 20 % est autorisée si l'entreprise a un revenu inférieur à 157 500 dollars (315 000 dollars si elle est mariée), mais la déduction est progressivement supprimée en fonction du niveau de revenu, du W-2 payable aux employés et/ou des biens amortissables suffisants, car la déduction spéciale de 20 % est plafonnée au plus élevé des deux montants suivants :

1. 50 % des salaires W-2 versés par l'entreprise à ses employés ou
2. 25 % des salaires W-2 versés par l'entreprise à ses employés, plus 2,5 % du coût d'acquisition des biens amortissables utilisés dans l'entreprise qui n'ont pas été entièrement amortis.

Étant donné que les investisseurs immobiliers peuvent utiliser 2,5 % du coût d'acquisition du bien, ce qui est significatif à Manhattan et dans le segment du luxe à Miami, les investisseurs dans ces régions pourront probablement utiliser cette déduction spéciale dans son intégralité, même s'ils ne versent aucun salaire W-2.

Nous prévoyons que l'ajout de la déduction spéciale de 20 % pour les entités transparentes aura un effet positif sur nos investisseurs immobiliers, la plupart d'entre eux pouvant bénéficier de la totalité de la déduction de 20 %. En outre, les petites entreprises, qui constituent la majeure partie des entreprises structurées en tant qu'entités transparentes, bénéficieront grandement de cette déduction.

Bien que la déduction spéciale ne s'applique pas aux professionnels hautement rémunérés, tels que les avocats, nous pensons que bon nombre de ces entreprises choisiront une structure différente pour exercer leurs activités, par exemple en devenant une société ou en scindant l'entreprise en deux ou plusieurs sociétés, afin detirer parti de la réforme fiscale. Par exemple, en scindant un cabinet d'avocats en deux entités, l'une fournissant uniquement des services juridiques professionnels et l'autre fournissant d'autres services, tels que des tâches administratives et parajuridiques. Dans cet exemple, les avocats paieraient des taux d'imposition plus élevés sur les revenus provenant de services purement professionnels et des taux d'imposition plus faibles sur les tâches administratives qu'ils effectuent également, telles que la révision de documents ou certaines tâches parajuridiques. En identifiant les différentes caractéristiques des revenus d'un cabinet d'avocats et en restructurant les salaires et les paiements garantis, un cabinet d'avocats sera en mesure d'améliorer sa capacité à tirer parti de la nouvelle loi fiscale. 

Maintien des règles relatives au report de l'impôt sur les gains en capital dans le cadre d'un échange 1031

Les règles de la section 1031 relatives à l'immobilier ont été conservées. En vertu de la section 1031, une entreprise peut échanger un bien immobilier contre un autre sans déclencher d'événement imposable (à condition que ce bien soit situé aux États-Unis). Cela permet à votre nouvel investissement de croître en franchise d'impôt. Les nombreuses règles relatives au processus d'échange « de même nature » pour l'immobilier resteront inchangées et peuvent être consultées sur notre page consacrée aux règles d'échange 1031.

Le maintien des règles 1031 est une grande victoire pour les investisseurs immobiliers qui ont toujours largement bénéficié des échanges 1031.

Modifications apportées à la déduction des intérêts hypothécaires

Les propriétaires de biens immobiliers commerciaux et résidentiels conservent leur droit de déduire la totalité des intérêts hypothécaires. Les propriétaires, quant à eux, ne peuvent désormais déduire que les intérêts hypothécaires sur les prêts de 750 000 $, contre 1 000 000 $ auparavant, pour les nouvelles hypothèques sur les résidences principales et secondaires. Les prêts hypothécaires existants ne sont pas concernés. À partir de 2026, la limite reviendra à 1 000 000 $. Comme dans la politique précédente, la limite n'est pas indexée sur l'inflation. De plus, la déduction des intérêts payés sur les lignes de crédit hypothécaire (HELOC) ne sera plus admissible à la déduction des intérêts hypothécaires (auparavant, les intérêts sur un montant maximal de 100 000 $ étaient déductibles).

Les effets psychologiques du plafonnement de la déduction des intérêts hypothécaires sur les prêts allant jusqu'à 750 000 dollars pour les propriétaires d'une résidence principale pourraient être plus importants que les effets réels sur les marchés immobiliers de Miami et de Manhattan, car le coût réel de ce changement de politique se traduit par une réduction maximale de 3 700 dollars nets d'économies d'impôt par an, soit 308 dollars par mois (pour le 1^année année), en supposant que le nouveau taux maximal soit de 37 %, et ne serait que de 2 500 dollars par an, soit 208 dollars par mois, pour une personne se trouvant dans la tranche d'imposition de 25 %. [Pour nos exemples, nous avons calculé les intérêts sur 250 000 dollars à un taux de 4 %, soit environ 10 000 dollars d'intérêts par an à 37 % et 25 %, respectivement, ce qui représenterait une réduction d'impôt de 3 700 dollars et 2 500 dollars.]

Nous pensons que ce changement aura un léger impact négatif sur les prix de l'immobilier à New York et sur le marché immobilier de luxe de Miami Beach,où les prix sont généralement plus élevés que dans le reste du pays. Bien que nous ayons lu des articles sensationnalistes affirmant que cela pourrait entraîner une baisse des prix, nous pensons que la croissance économique, la hausse des salaires et la baisse des taux d'imposition compenseront ou, du moins, atténueront cet impact.

De plus, nous prévoyons que de nombreux propriétaires actuels dont les prêts hypothécaires s'élèvent à 1 000 000 $ ou plus seront moins enclins à changer de logement ou à déménager, car le nouveau prêt hypothécaire serait plafonné à 750 000 $. Cela pourrait avoir pour effet de réduire encore davantage l'offre de biens immobiliers, en particulier dans les gammes de prix inférieures, disons moins de 2 millions de dollars, qui subissent déjà une pression à Manhattan, ce qui finirait par exercer une pression à la hausse sur les prix. Ce changement porte un coup à la mobilité et ne constitue pas le choix économique le plus logique pour stimuler la croissance économique. Ce changement illogique démontre que les républicains avaient l'intention de nuire aux électeurs démocrates des grandes villes où les prix de l'immobilier sont les plus élevés.

Déduction fiscale pour le sel et l'impôt foncier plafonnée à 10 000 $

Les propriétaires de biens immobiliers commerciaux et résidentiels conservent leur droit à déduire les impôts fonciers locaux et régionaux. La nouvelle loi fiscale plafonne toutefois à 10 000 dollars le montant des impôts fonciers locaux et régionaux, des impôts sur le revenu et des taxes sur les ventes qu'un particulier peut déduire. Ce plafond n'est pas indexé sur l'inflation. Ce changement est peut-être le plus flagrant de la nouvelle loi fiscale et constitue une sanction pour les électeurs démocrates.

Cependant, dans le cadre de l'impôt minimum de remplacement (Alternative Minimum Tax, AMT), les personnes dont les revenus se situent entre 200 000 et 500 000 dollars ont déjà perdu le bénéfice de la déduction SALT, car elles sont soumises à l'impôt minimum de remplacement. Dans le cadre de l'AMT, les déductions SALT sont déjà plafonnées, car les règles de l'AMT réduisent ou éliminent la déduction SALT. L'AMT oblige de nombreux contribuables à calculer leur impôt deux fois, une fois selon les règles de l'impôt sur le revenu ordinaire et une fois selon les règles de l'AMT, puis à payer le montant le plus élevé. En 2017, environ 5 millions de ménages ont été tenus de payer l'AMT. Malgré le plafonnement SALT, les ménages à revenus élevés s'en sortiront généralement bien avec la nouvelle loi fiscale, qui réduit les taux d'imposition effectifs des sociétés, des particuliers et des entités transparentes et réduit l'AMT, dont le seuil sera plus élevé en vertu de la nouvelle loi, ce qui diminuera considérablement le nombre de personnes tenues de payer l'AMT à partir de 2018.

Dans l'ensemble, nous pensons que ce changement aura des effets négatifs sur les États à forte imposition comme New York et profitera aux États à faible imposition comme la Floride. Cependant, les États à forte imposition comme New York, la Californie et le New Jersey réévaluent actuellement leur mode de perception de l'impôt sur le revenu et chercheront probablement à atténuer les effets de la loi en remplaçant l'impôt sur le revenu par un système d'impôt sur les salaires prélevé sur les employeurs ou en reclassant certains paiements d'impôts comme des déductions caritatives. Si l'idée des déductions pour dons caritatifs est douteuse et probablement vouée à l'échec, celle d'une taxe sur les salaires payée par les employeurs semble plus viable. L'idée est que si les employeurs paient la taxe sur les salaires et réduisent les salaires des employés d'un montant équivalent, les travailleurs n'auraient rien à déduire de leurs impôts et finiraient par toucher le même montant. Cela permettrait aux États de percevoir les mêmes recettes tout en préservant les déductions fiscales fédérales des particuliers. Le gouverneur Cuomo et d'autres gouverneurs déploient des efforts concertés pour que cela se fasse rapidement, et nous nous attendons donc à voir ce changement en 2018. Un tel changement atténuerait considérablement les effets négatifs du plafond de 10 000 dollars prévu par la nouvelle loi et pourrait constituer une aubaine pour les contribuables de New York.

Le traitement fiscal des gains en capital réalisés lors de la vente d'une résidence principale reste inchangé

Un propriétaire principal peut exclure la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier jusqu'à concurrence de 250 000 $ pour un contribuable célibataire ou de 500 000 $ pour un couple déclarant conjointement. Tant que le propriétaire occupe le logement comme résidence principale pendant deux des cinq dernières années, il peut bénéficier de ces exonérations fiscales sur les plus-values.

Aucun changement à l'impôt sur les gains en capital pour les investisseurs

Le taux maximal d'imposition des plus-values à long terme pour les particuliers reste fixé à 20 %, majoré d'une surtaxe Obamacare de 3,8 % pour les plus-values supérieures à 250 000 dollars. Pour être éligible, le bien doit être détenu pendant au moins un an, comme le prévoit la législation actuelle.Si Obamacare est complètement supprimé, la surtaxe de 3,8 % pourrait disparaître, mais pas avant.

Modifications apportées à l'impôt successoral américain

De 2018 à 2025, l'exonération fiscale sur les successions aux États-Unis est portée à 11,2 millions de dollars pour les contribuables célibataires et à 22,4 millions de dollars par couple pour les personnes domiciliées aux États-Unis. Pour les personnes non américaines, il n'y aura aucun changement au niveau de l'impôt sur les successions américain. Ils resteront donc soumis à l'impôt sur les successions américain à leur décès et bénéficieront d'une exonération de 60 000 dollars. Par conséquent, les personnes non américaines devront prendre des dispositions pour éviter l'impôt sur les successions ou s'en prémunir. Avec la convergence des taux d'imposition des sociétés et des particuliers, qui passent à 21 % (contre 35 % auparavant), un acheteur étranger d'un bien immobilier américain devrait envisager de structurer son achat en utilisant une société étrangère, qui est désormais un moyen beaucoup plus intéressant de détenir un bien immobilier américain. L'utilisation de ce type de véhicule pour détenir le bien immobilier permet à l'acheteur d'éviter d'être soumis à l'impôt américain sur les successions. Pour en savoir plus, consultez notre Guide de l'acheteur étranger. 

Doublement de la déduction forfaitaire

La déduction forfaitaire est doublée pour atteindre 12 000 dollars pour les contribuables célibataires et 24 000 dollars pour les contribuables mariés. Si cela simplifie considérablement les choses pour la plupart des contribuables à revenu moyen, le doublement de la déduction forfaitaireeffaceenfait la distinction entre la propriété et la location dans le code fiscal pour les contribuables à revenu moyen, supprimant ainsil'incitation fiscale à devenir propriétaire.  Ce changement pourrait affecter davantage les acheteurs d'une première maison qui ne voient pas les avantages financiers concrets (via des allégements fiscaux) liés à la propriété. Cependant, les avantages liés à la propriété d'une maison vont bien au-delà d'un petit allégement fiscal, nous ne pensons donc pas que cela aura un impact significatif sur l'immobilier à Manhattan ou l'immobilier de luxe à Miami.

Modifications relatives à la déductibilité des intérêts et à l'amortissement

Une société immobilière peut continuer à déduire ses frais d'intérêt nets, que ce soit pour ses dettes existantes ou nouvelles. Le contribuable doit choisir de ne pas appliquer les nouvelles règles de non-déductibilité des intérêts, qui limitent la déductibilité des intérêts dans la mesure où les frais d'intérêt nets dépassent 30 % de l'EBITDA (EBIT à partir de 2022).

En plus de se soustraire aux nouvelles règles relatives à la non-déductibilité des intérêts, ces contribuables sont tenus d'amortir leurs biens immobiliers sur des périodes de récupération légèrement plus longues : 30 ans pour les biens immobiliers résidentiels, 40 ans pour les biens immobiliers commerciaux et 20 ans pour les améliorations intérieures. Pour le reste, la nouvelle loi fiscale maintient les règles d'amortissement actuelles pour l'immobilier.

Déductions pour pertes d'exploitation nettes limitées à 80 % du revenu

Le montant des pertes d'exploitation nettes (PEN) déductibles du revenu est limité à 80 % du revenu imposable de la société pour l'année en question. En vertu de la nouvelle loi, les PEN ne peuvent plus être reportées sur les deux années précédentes, mais peuvent être reportées indéfiniment, contrairement à la disposition de report sur 15 ans prévue dans la loi antérieure.

Prolongation à trois ans de la période de détention des participations avec droit à une rémunération conditionnelle

Le taux préférentiel d'imposition des gains en capital à long terme sur les intérêts reportés n'est pas supprimé, mais exige une période de détention supérieure à trois ans. 

Nous pensons que le passage d'une période de détention d'un an à trois ans aura peu d'impact sur nos investisseurs, car la plupart d'entre eux détiennent de toute façon des biens immobiliers commerciaux pendant plus de trois ans. Ceux qui souhaitent revendre rapidement leurs biens immobiliers n'auront toutefois pas cette chance.

Autres points forts :

• Le taux d'imposition maximal pour les particuliers a été ramené de 39,6 % à 37 % pour les revenus supérieurs à 500 000 dollars pour les célibataires et à 600 000 dollars pour les couples mariés.
• L'impôt minimum de remplacement (AMT) pour les sociétés est abrogé.

Conclusion :

La réforme fiscale va profiter considérablement aux investisseurs immobiliers et, en fin de compte, aux propriétaires. La baisse du taux d'imposition des sociétés de 35 % à 21 % aura un effet stimulant considérable sur l'économie, car le coût du capital après impôt diminuera de manière significative, ce qui encouragera les investissements nationaux. En outre, la déduction spéciale de 20 % aidera énormément les petites entreprises, qui sont le pilier de l'économie, et en particulier les investisseurs immobiliers.  Bien que des mesures dissuasives aient été ajoutées au code pour un plus grand nombre d'acheteurs à revenu moyen, les avantages de ces deux changements seront à eux seuls supérieurs à tout avantage fiscal perdu du fait des nouvelles modifications apportées à la loi.

En 2018, nous commencerons à voir des entreprises modifier leur structure afin de tirer parti de tous les avantages de la loi et d'éviter tous ses inconvénients. Face à ces changements radicaux visant les États démocrates, un effort concerté est déployé pour minimiser les effets négatifs des plafonds SALT en requalifiant l'impôt sur le revenu en impôt sur les salaires et en déductions pour dons caritatifs. Dans le même temps, Miami tirera largement profit de cette législation, car certaines personnes quitteront les États à forte imposition pour s'installer dans des États à faible imposition. 

Si 2018 sera une année d'incertitude, elle sera également une année riche en opportunités pour les acheteurs sur les marchés immobiliers de luxe de Manhattan et de Miami qui tireront parti de l'incertitude entourant la loi. Les vendeurs, en revanche, ne devraient pas en bénéficier à court terme, mais à partir de 2019, nous pensons qu'ils s'en sortiront très bien, en particulier à Manhattan et à Miami, grâce à la reprise de la croissance économique. En fin de compte, les réductions d'impôts profiteront aux riches et aux ultra-riches, ce qui réjouira les promoteurs immobiliers de luxe et, en fin de compte, les propriétaires à New York et à Miami.

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Références :

https://www.hklaw.com/en/insights/publications/2018/01/main-effects-of-us-tax-reform-on-foreign-taxpayers