Règles fiscales pour les étrangers achetant une propriété aux États-Unis

L'achat d'une propriété résidentielle dans un autre pays peut être intimidant, mais avec le bon courtier partenaire, les citoyens étrangers qui achètent une propriété aux États-Unis n'ont guère à s'inquiéter. Les citoyens étrangers sont légalement autorisés à acheter une propriété résidentielle aux États-Unis, mais ils doivent respecter certaines règles fiscales, tant aux États-Unis que dans leur pays d'origine. Le fait qu'un acheteur soit un non-résident ne signifie pas automatiquement qu'il doive payer des taxes supplémentaires. Certaines de ces taxes peuvent même être payées par un citoyen américain, dans certaines circonstances.

Voici comment acheter une propriété aux États-Unis en tant qu'étranger, pour des maisons à Manhattan et à Miami.

1. Un citoyen étranger peut-il acheter un bien immobilier aux États-Unis ?

Oui, un citoyen étranger peut acheter une propriété aux États-Unis. Les coopératives peuvent être très difficiles à acheter pour les étrangers et ne sont pas le meilleur type de propriété pour un citoyen non américain, car les coopératives ont généralement de nombreuses restrictions, y compris la sous-location. Par conséquent, la plupart des étrangers trouvent plus facile d'acheter un condominium (appartement).

Les conseils coopératifs interrogent tous les acheteurs, quelle que soit leur nationalité, et sont légalement en mesure d'accepter ou de refuser un acheteur sans aucune raison. Cette procédure d'entretien nécessite un examen approfondi des informations personnelles et financières concernant l'acheteur, et les conseils d'administration des coopératives ne sont pas susceptibles de s'adresser à des propriétaires qui ne vivent pas principalement dans le logement.

En revanche, les copropriétés ont souvent une procédure d'examen beaucoup plus simple, dans laquelle le conseil de copropriété renonce à ce que l'on appelle le "droit de préemption", qui lui donne le privilège d'acheter des appartements avant les acheteurs extérieurs. Les copropriétés permettent également aux acheteurs de logements de sous-louer leurs biens et d'effectuer leur achat par l'intermédiaire d'une fiducie, d'une SARL nationale ou même d'une société étrangère.

Chacune de ces structures d'entreprise peut contribuer à donner aux acheteurs une protection supplémentaire contre la responsabilité, et accorde également des avantages fiscaux aux acheteurs étrangers.

En savoir plus sur la Différence entre la copropriété et la coopérative.

2. Qu'est-ce que la "FIRPTA" ?

La FIRPTA est une loi qui crée des règles spéciales en matière d'imposition lorsqu'un propriétaire étranger ou certains types d'agents légaux vendent un bien immobilier. Il s'agit d'une retenue à la source que tous les vendeurs étrangers de biens immobiliers sont tenus de payer pour s'assurer qu'ils n'ont pas d'obligations en suspens à l'égard de l'IRS.

Lorsqu'un étranger achète un bien immobilier aux États-Unis, les représentants de l'acheteur sont chargés de retenir entre 10 et 15 % du produit de la vente et de soumettre ces montants à l'IRS. Il ne s'agit que d'une retenue et non d'un impôt supplémentaire. Le montant retenu est remboursé lorsqu'il s'avère que les taxes sur la propriété sont à jour.

3. Quelles taxes les acheteurs étrangers doivent-ils payer lorsqu'ils cherchent à acheter un appartement à Manhattan ?

Tout acheteur d'un bien immobilier résidentiel utilisant un financement pour son achat dans l'État de New York doit anticiper la "taxe d'enregistrement hypothécaire", dont le taux varie en fonction de la valeur de votre nouvelle maison. Le prêteur paiera toujours 0,25 % de cette taxe. Pour les transactions inférieures à 500 000 dollars, la taxe est de 2,05 % (dont 1,8 % à la charge de l'acheteur), et pour les autres transactions, le taux est de 2,175 % (dont 1,925 % à la charge de l'acheteur).

Pour les achats de plus de 1 000 000 $, il existe une "taxe sur les maisons" de 1 %, qui passe à 4 % pour les propriétés dont le prix est égal ou supérieur à 25 millions de dollars.
Pour certains biens immobiliers - certains types de nouveaux développements - les promoteurs immobiliers peuvent demander à l'acheteur de payer les "droits de mutation", qui sont perçus à la fois au niveau de la ville et de l'État. La ville de New York applique une taxe de transfert de 1 % pour les ventes inférieures à 500 000 dollars, et de 1,425 % pour les ventes supérieures à ce seuil. Dans l'État de New York, la taxe de transfert est de 0,4 % pour toutes les ventes.

4. Qu'en est-il des étrangers qui vendent des biens immobiliers à New York ?

Toute somme gagnée grâce à la location d'un bien immobilier aux États-Unis sera soumise à l'impôt américain, et éventuellement à l'impôt de votre pays, en tant que revenu soumis à l'impôt FIRPTA.
Au niveau fédéral, l'impôt sur les plus-values s'élève à 21 % de la plus-value nette.
La ville de New York impose aux vendeurs non-résidents une taxe sur les plus-values de 8,82 %.
Si vous percevez des revenus locatifs de votre propriété à Miami, vous devrez peut-être vous enregistrer en tant que " sales tax dealer " auprès du Florida Department of Revenue.
Les agents immobiliers doivent mettre les acheteurs étrangers en contact avec un avocat ou un autre expert afin que tout soit clair avant l'achat.

5. Les propriétaires étrangers de biens américains doivent-ils payer l'impôt sur les successions ?

Un "impôt sur les successions", c'est-à-dire un impôt qui doit être payé sur la valeur des biens d'une personne décédée, est courant dans de nombreux pays. Si des citoyens étrangers possèdent des biens aux États-Unis au moment de leur décès, ils seront soumis à cet impôt.

Dans l'État de New York, le taux maximum de l'impôt sur les successions est de 16 %.
Au niveau fédéral, les États-Unis appliquent un taux d'imposition de 46 %.
Une planification en amont peut aider les citoyens étrangers à tirer parti des conventions fiscales américaines ou à créer des sociétés étrangères ou des sociétés à responsabilité limitée afin d'éviter cet impôt ou de s'en prémunir.

6. Quels sont les avantages ou les inconvénients liés à l'achat d'un bien immobilier en tant que personne physique plutôt qu'en tant que société ou SARL ?

Acheter en tant que particulier

Avantages : Les particuliers paient l'impôt sur les plus-values à un taux maximal légèrement plus élevé (23,8 %) que les personnes morales (21 %).
Inconvénients : moins de protection de la vie privée et une responsabilité accrue en cas de poursuites judiciaires.

Acheter en tant que SARL ou société étrangère

Avantages : Protection supplémentaire de la vie privée et des poursuites judiciaires. Si l'acheteur étranger est le seul membre de la SARL, il paie un impôt sur les plus-values de 23,8 %, contre 21 % pour les sociétés. Si l'achat est effectué en tant qu'entité étrangère, l'acheteur évite l'impôt sur les successions en cas de décès.
Inconvénients : L'impôt sur les plus-values est plus élevé. Si l'acheteur est une SARL en tant que personne physique, il est redevable de l'impôt sur les successions. Si la SARL est une entité étrangère, elle paie un impôt sur les plus-values pouvant atteindre 21 %.

7. Quel sera l'impact de la convention fiscale de mon pays d'origine sur mes obligations fiscales ?

Les États-Unis ont conclu de nombreuses conventions fiscales avec d'autres pays, qui déterminent les taux d'imposition et les exonérations. Certains étrangers peuvent bénéficier d'une exonération de l'impôt sur les successions jusqu'à 11,2 millions de dollars. D'autres conventions ne couvrent pas du tout les droits de succession, ce qui limite à 60 000 dollars l'exonération de droits de succession pour un acheteur étranger.

Visitez le site web de l site web de l'IRS pour connaître les détails de la convention de votre pays.

8. Qu'est-ce qu'un échange I.R.C. 1031 et les acheteurs étrangers peuvent-ils l'utiliser ?

Lorsqu'un investisseur vend un bien d'investissement, il peut reporter la totalité de ses impôts sur les plus-values s'il choisit d'investir 100 % de sa plus-value nette dans l'achat d'un nouveau bien d'investissement aux États-Unis. C'est ce qu'on appelle une "transaction 1031"et l'acheteur étranger peut l'utiliser pour éviter l'impôt sur les plus-values ainsi que la retenue FIRPTA (voir ci-dessus). Il convient de noter que si un vendeur étranger choisit de recourir à cet échange, il doit identifier son nouveau bien d'investissement dans les 45 jours suivant la vente et conclure l'achat de ce bien dans les 180 jours.

Pour plus d'informations sur les questions juridiques et fiscales, veuillez consulter les ressources suivantes :