RÈGLES RELATIVES À L'ÉCHANGE 1031
REPORT DE L'IMPÔT SUR LES PLUS-VALUES

Impôts sur les gains en capital

Dans le cadre d'un échange 1031, le vendeur ne paie pas réellement d'impôts sur la cession du bien immobilier. Au lieu de cela, les impôts sur les plus-values réalisées sur le bien cédé sont reportés à une date ultérieure à celle à laquelle ils seraient normalement payés. Une plus-value est réalisée lorsque le prix de vente d'un actif est supérieur à son prix d'achat initial. Les plus-values sont soumises à un impôt minimum de 15 % pour les particuliers et de 21 % pour les sociétés.

Avantages d'un échange 1031

Le principal avantage d'un échange à imposition différée est que le contribuable peut céder un bien sans encourir d'obligation fiscale immédiate. Cela permet au contribuable de conserver le pouvoir de gain des dollars d'impôt différés tout en échangeant des actifs.

Plutôt que de vendre un bien immobilier, de payer l'impôt sur les plus-values, puis d'utiliser le produit net pour acheter un autre bien, les règles de l'échange 1031 permettent à un investisseur de renoncer au paiement de l'impôt sur les plus-values et d'utiliser le produit total de la vente pour investir dans le nouveau bien, reportant ainsi l'impôt sur les plus-values jusqu'à la vente du nouveau bien.

Exemple d'investissement immobilier

Par exemple, John, qui possède personnellement un immeuble de placement à New York d'une valeur de 10 millions de dollars, souhaite vendre son bien et en acheter un autre. Sans la possibilité de recourir à un échange à imposition différée 1031, John devrait verser au gouvernement environ 2,34 millions de dollars d'impôts sur les plus-values, ce qui réduirait le montant qu'il peut réinvestir dans le nouveau bien à seulement 7,66 millions de dollars. Pour simplifier, j'ai omis le traitement des frais de clôture à l'entrée et à la sortie de l'investissement. Ces frais peuvent être déduits de la plus-value afin d'obtenir le montant réel de l'impôt sur les plus-values.

Cependant, conformément à la procédure fiscale 2000-37 de l'IRC, John acquiert le bien de remplacement et transfère la base fiscale de l'ancien bien vers le nouveau bien. Il pourrait ainsi renoncer à l'impôt de 2,34 millions de dollars et le reporter jusqu'à la vente du bien de remplacement, généralement plusieurs années plus tard. Réinvestir des dollars avant impôt dans un autre bien de remplacement acquis grâce à un échange fiscal 1031 présente un grand intérêt et la plupart des investisseurs immobiliers avertis savent que c'est l'un des moyens les plus rapides d'accroître leur patrimoine.

Gains protégés dus lors de la vente d'un bien de remplacement

Le gain protégé sera finalement dû lors de la vente du bien de remplacement, bien que ce ne soit pas toujours le cas si le bien est hérité, car les héritiers de l'investisseur bénéficient d'une base de coût majorée sur ce bien hérité. Au décès de l'investisseur, ses héritiers recevront le bien à sa juste valeur marchande à la date du transfert aux héritiers, et non à la base transférée au bien de remplacement à partir de l'achat initial.

Lorsque l'héritier vendra le bien immobilier, il devra payer des impôts sur la différence entre le nouveau prix de vente et la juste valeur marchande du bien au moment de l'héritage.

De plus, un autre avantage de l'échange 1031 réside dans le fait que, finalement, le bien immobilier d'investissement peut être converti en résidence principale, à condition que cela soit fait après deux ans de propriété, conformément aux règles de sécurité.

Notez que pour qu'un 1031 soit effectif, le titre de propriété du bien de remplacement doit être détenu en utilisant le même numéro d'identification fiscale que celui du bien qui a été vendu.

Biens de même nature

Les règles relatives à l'échange 1031 exigent que les deux biens immobiliers soient de « nature similaire ». Les règles considèrent que l'échange d'un bien immobilier résidentiel à des fins d'investissement contre un autre bien immobilier résidentiel à des fins d'investissement, d'un bien immobilier commercial à des fins d'investissement contre un autre bien immobilier commercial à des fins d'investissement, d'un bien immobilier résidentiel à des fins d'investissement contre un bien immobilier commercial à des fins d'investissement et vice versa, sont de nature similaire.

La propriété doit toutefois être située aux États-Unis, car l'échange d'une propriété américaine contre une propriété étrangère n'est pas considéré comme un échange « de même nature » selon les règles en vigueur.

Inconvénients d'un échange 1031

Le contribuable doit également tenir compte des inconvénients suivants liés à un échange à imposition différée :

1. La base (c'est-à-dire la valeur fiscale) du bien de remplacement sera réduite, car la base inférieure de l'ancien bien sera transférée au nouveau bien. De ce fait, le contribuable bénéficiera de déductions pour amortissement moins élevées sur le nouveau bien que s'il l'avait acheté sans échange 1031.

2. Les coûts transactionnels liés à la réalisation d'un échange à imposition différée seront plus élevés, car le propriétaire devra payer des honoraires professionnels et des frais de clôture supplémentaires. 

3. Le contribuable ne peut utiliser le produit net de la disposition du bien immobilier qu'à des fins de réinvestissement dans un bien immobilier. Dans le cas contraire, le montant du produit non utilisé à des fins de réinvestissement sera soumis à des conséquences fiscales.

Propriétés éligibles à un échange 1031

Un échange 1031 permet aux investisseurs immobiliers avisés d'échanger un bien immobilier contre un autre, en reportant ainsi l'impôt fédéral sur les plus-values. Pour être éligible à un échange 1031, les biens concernés doivent être « de même nature », c'est-à-dire qu'ils doivent présenter les mêmes caractéristiques. Cela peut inclure un large éventail de types de biens, tels que :

• Immeubles d'habitation

• Duplex

• Propriétés locatives unifamiliales

• Location d'immeubles de bureaux commerciaux

• Location de maisons de vacances

• Location de restaurants

L'Internal Revenue Service (IRS) considère que les biens immobiliers sont de même nature, quelle que soit la manière dont ils ont été améliorés. Par exemple, un investisseur peut échanger un petit immeuble d'appartements contre un projet immobilier plus important, un immeuble de bureaux ou un terrain vacant. Cette flexibilité permet aux investisseurs immobiliers de diversifier leur portefeuille tout en différant l'impôt sur les plus-values, ce qui fait de l'échange 1031 un outil puissant pour accroître sa richesse sur le marché immobilier.

L'échange 1031 concerne uniquement les biens immobiliers et non les autres biens commerciaux.

Exigences relatives à l'échange 1031

Pour pouvoir bénéficier d'un échange 1031, les investisseurs immobiliers doivent remplir certaines conditions et respecter certaines règles. Le processus d'échange doit respecter les règles suivantes :

• Le bien immobilier doit être détenu à des fins d'investissement ou utilisé dans le cadre d'une activité commerciale ou professionnelle.

• Le bien doit être échangé contre un bien similaire.

• L'échange doit être effectué dans un délai de 180 jours.

• Identifiez les biens immobiliers de remplacement potentiels dans les 45 jours suivant la vente. Les investisseurs sont autorisés à identifier jusqu'à trois biens immobiliers. Parmi ces trois biens immobiliers de remplacement potentiels, au moins un doit être utilisé dans la transaction.

• L'échange doit être effectué par l'intermédiaire d'un intermédiaire qualifié.

De plus, le bien de remplacement doit avoir une valeur égale ou supérieure à celle du bien vendu afin de reporter l'impôt sur les plus-values sur la totalité du produit de la vente du bien initial. Il est essentiel de remplir ces conditions pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent tirer parti des avantages d'un échange 1031 et reporter efficacement l'impôt sur les plus-values.

Vous pouvez acheter plusieurs propriétés à condition que leur valeur combinée soit égale ou supérieure à celle de la propriété vendue.

Intermédiaire qualifié

Un échange 1031 nécessite l'intervention d'un intermédiaire qualifié, tel que défini à la section 1031 de l'Internal Revenue Code (code fiscal américain), pour gérer l'ensemble du processus.

Tout le produit de la vente, y compris les produits non monétaires (comme une voiture que vous pourriez recevoir en échange en plus du bien immobilier), doit être versé à l'intermédiaire qualifié afin d'être utilisé pour l'achat du nouveau bien immobilier. Tout ce qui est reçu directement ou indirectement par le vendeur (même si cela semble insignifiant) rendra l'ensemble de la transaction irrecevable, ce qui entraînera la reconnaissance de la totalité du gain (et, dans le cas d'un acheteur étranger, entraînera l'application de la loi retenue FIRPTA ).

Calendrier de l'échange 1031 :

Règles très spécifiques concernant les périodes d'identification et d'échange

1. La nouvelle propriété doit être située aux États-Unis.

2. À compter de la date de clôture de la vente de l'ancien bien immobilier, le vendeur dispose de 45 jours pour fournir à l'intermédiaire qualifié une liste des biens immobiliers qu'il souhaite acheter (cette liste est appelée« liste des 45 jours »et comprend généralement plusieurs biens immobiliers afin de pallier l'éventualité d'un échec de la transaction).

3. À compter de la date de clôture de la vente de l'ancienne propriété, le vendeur dispose de 180 jours civils pour acheter une ou plusieurs propriétés figurant sur la liste des 45 jours.

4. Le vendeur de l'ancienne propriété doit acquérir le titre de propriété de la nouvelle propriété sous le même nom légal que celui sous lequel il détenait l'ancienne propriété.

5. Le vendeur doit acheter un nouveau bien immobilier pour un montant égal ou supérieur au prix de vente de l'ancien bien immobilier.

6. Le produit de la vente de l'ancien bien immobilier, après paiement des frais de clôture et des dettes, doit être versé à l'intermédiaire agréé et utilisé pour l'achat du nouveau bien immobilier.

Le délai de 45 jours doit être strictement respecté, car il n'est en aucun cas prorogeable, même si le 45e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié aux États-Unis. 

La période d'échange prend fin exactement 180 jours après la date à laquelle la personne transfère le bien cédé ou à la date d'échéance de sa déclaration de revenus pour l'année fiscale au cours de laquelle le transfert du bien cédé a eu lieu, selon la première de ces deux dates. Une fois encore, le délai de 180 jours doit être strictement respecté, car il n'est en aucun cas prolongeable, même si le 180e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié aux États-Unis.

Échange inversé 1031

Les échanges inversés sont un outil que les investisseurs peuvent utiliser pour différer l'impôt sur les gains en capital, même lorsque la propriété de remplacement doit être vendue avant la vente de la propriété cédée. 

L'investisseur ne peut toutefois pas prendre possession du bien de remplacement dans le cadre d'un échange inversé 1031 tant que la transaction n'est pas entièrement terminée. En général, le bien de remplacement doit être détenu par un titulaire de titre de propriété d'échange (concept similaire à l'exigence d'intermédiaire qualifié dans un échange 1031) jusqu'à ce que le bien cédé soit vendu.  

Inconvénients de l'échange inversé 1031

1. Les règles relatives à ce processus sont encore plus strictes que celles qui régissent un échange 1031 classique, qui comporte déjà de nombreuses règles. Vous aurez donc besoin de l'aide d'un professionnel pour le mettre en œuvre. 
2. Problèmes potentiels liés au financement, car il peut être nécessaire d'avoir la capacité d'acheter le bien de remplacement avant de recevoir les fonds provenant de la vente du bien cédé. 

Calendrier de l'échange inversé 1031

Les délais pour un échange inversé 1031 sont les mêmes que pour les autres types d'échanges 1031 : 45 jours : le bien cédé doit être identifié dans les 45 jours suivant la conclusion de l'achat du bien de remplacement, la conclusion devant avoir lieu dans les 180 jours.  

Avantages de l'échange inversé 1031 

1. Un échange inversé 1031 permet à un investisseur de différer l'impôt sur les plus-values réalisées sur le bien cédé, même si l'investisseur achète d'abord le bien de remplacement. 

2. Un échange inversé 1031 peut alléger la pression associée à une transaction 1031, car l'investisseur a déjà trouvé au préalable le bien de remplacement. 

3. Permet à un investisseur de bloquer un bien immobilier de remplacement au moment et au prix de son choix. 

4. Un investisseur a plus de contrôle sur le cours de clôture lorsqu'il met en vente un bien immobilier cédé.

Inconvénients de l'échange inversé 1031

1. Les règles relatives à ce processus sont encore plus strictes que celles qui régissent un échange 1031 classique, qui comporte déjà de nombreuses règles. Vous aurez donc besoin de l'aide d'un professionnel pour le mettre en œuvre. 

2. Problèmes potentiels liés au financement, car il peut être nécessaire d'avoir la capacité d'acheter le bien de remplacement avant de recevoir les fonds provenant de la vente initiale du bien cédé. 

Conséquences fiscales d'un échange 1031

Un échange 1031 est une stratégie de report d'impôt, et non une stratégie d'élimination d'impôt. À terme, si vous vendez un bien immobilier d'investissement et choisissez de ne pas réinvestir le produit de la vente dans le cadre d'un échange 1031, l'impôt sur les plus-values devient exigible. Cependant, en recourant à un échange 1031, un investisseur immobilier peut reporter le paiement de l'impôt sur les plus-values lorsque le produit de la vente d'un bien immobilier est utilisé pour acheter un autre bien immobilier.

Les implications fiscales d'un échange 1031 peuvent être importantes. Par exemple, si un investisseur vend un bien immobilier pour 2 millions de dollars et utilise le produit de la vente pour acheter un bien de remplacement d'une valeur de 2,5 millions de dollars, il peut reporter le paiement de l'impôt sur les plus-values sur les 500 000 dollars de bénéfice. Cela peut se traduire par des économies d'impôt importantes, en particulier pour un homme d'affaires avisé qui apprécie les avantages de l'investissement immobilier. La croissance d'un portefeuille avant impôt présente des avantages évidents.

Il convient de noter que la loi américaine sur les réductions d'impôts et l'emploi (Tax Cuts and Jobs Act) de 2017 a supprimé les biens personnels et incorporels des échanges à imposition différée. Cependant, les zones d'opportunité sont toujours disponibles dans les 50 États et territoires américains, et sont conçues pour encourager les investissements à long terme et à imposition différée dans les zones urbaines et rurales à faibles revenus.

En conclusion, un échange 1031 est un outil puissant pour les investisseurs immobiliers qui cherchent à différer l'impôt sur les plus-values et à développer leur portefeuille. En comprenant les propriétés éligibles, les exigences et les implications fiscales d'un échange 1031, les investisseurs peuvent prendre des décisions éclairées et maximiser leurs économies d'impôt.

Considérations relatives à l'échange 1031 pour les investisseurs étrangers

Les vendeurs non américains peuvent également bénéficier du traitement 1031 pour leurs actifs. 

Le gouvernement américain permet à un vendeur étranger d'utiliser les dispositions de l'échange 1031. En plus des règles normales mentionnées ci-dessus, la FIRPTA impose une exigence supplémentaire aux règles de l'échange 1031 afin d'éviter la retenue à la source de 15 %. L'exigence supplémentaire est que la personne responsable du transfert de l'ancienne propriété du vendeur étranger à l'acheteur/cessionnaire (telle qu'une société de titres ou société de dépôt fiduciaire) doit recevoir du vendeur étranger soit :

1. A certificat de retenue délivré par l'IRS qui sanctionne l'échange en question et permet au cessionnaire d'éviter toute retenue d'impôt, ou ;

2. Avis du vendeur étranger certifiant que celui-ci a demandé un certificat de retenue à la source.

Tout d'abord, tout propriétaire immobilier étranger doit prévoir d'obtenir un ITIN bien avant le transfert de tout bien immobilier et demander un certificat de retenue dès que le transfert de propriété a été organisé. 

Deuxièmement, il est essentiel que tout vendeur étranger souhaitant réaliser un échange 1031 consulte dès le début du processus de vente un intermédiaire compétent, professionnel et qualifié, et sollicite également les conseils fiscaux ou financiers de conseillers expérimentés, afin de l'aider dans le processus de clôture et de déclaration fiscale aux États-Unis. Si vous souhaitez obtenir des références pour un intermédiaire qualifié, n'hésitez pas à nous le faire savoir. 

Ressource supplémentaire de notre expert-comptable concernant les ressortissants étrangers utilisant les échanges 1031 :

La propriété appartient à un particulier étranger à des fins fiscales, ce qui ferait entrer cet échange dans le champ d'application de la FIRPTA. En vertu de la FIRPTA, si une propriété est achetée à un étranger non résident, l'acheteur américain doit retenir 15 % de la valeur de la propriété dans la transaction pour les envoyer à l'IRS. Toutefois, si certaines conditions sont remplies, aucune retenue n'est requise.

Si le cédant fournit au cessionnaire un avis écrit indiquant que le transfert n'est pas soumis à la reconnaissance des gains ou des pertes en vertu d'une disposition de non-reconnaissance de l'IRC, et que le cessionnaire fournit cet avis écrit à l'IRS dans les 20 jours suivant le transfert, le cessionnaire n'est pas tenu d'effectuer une retenue à la source.

Outre les étapes énumérées ci-dessus, la section 1445-2(d)(2)(iv) stipule que l'exclusion de retenue susmentionnée n'est applicable qu'aux participants à une transaction relevant de la section 1031, si la transaction est effectuée simultanément, c'est-à-dire si les deux transferts relevant de l'échange prévu à la section 1031 prennent effet le même jour. 

L'obligation de retenue à la source prévue par la FIRPTA s'applique lorsqu'un étranger reçoit des espèces (ou d'autres biens) dans le cadre d'une transaction et que la valeur des biens cédés par l'étranger est supérieure à la valeur des biens reçus. Cela peut se produire, par exemple, si les biens cédés ne sont pas grevés d'une hypothèque, mais que les biens reçus sont grevés d'une hypothèque qui est reprise.

En cas de respect des restrictions spéciales prévues à l'article 1031, c'est-à-dire l'exigence simultanée et la règle « no-boot », le seul moyen d'éviter la retenue FIRPTA est d'obtenir un certificat de retenue auprès de l'IRS.

En résumé, les étapes suivantes sont nécessaires, en supposant que les exigences de l'article 1031 soient par ailleurs respectées :

1. Assurez-vous qu'il n'y a absolument aucun pot-de-vin, c'est-à-dire qu'aucune somme d'argent n'est transférée à la personne étrangère dans le cadre de l'échange.

2.  Veillez à ce que le contrat d'échange et les documents de clôture stipulent expressément que les deux transferts prennent effet le même jour.

3. Veillez à ce que la personne étrangère partie à l'échange fournisse une notification écrite de non-reconnaissance contenant les exigences susmentionnées.

4. Veillez à ce que l'autre partie à l'échange qui reçoit l'avis l'envoie à l'IRS, à l'adresse suivante : P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586.

Remarque : Il convient de consulter un conseiller juridique afin qu'il fournisse des conseils juridiques pour s'assurer que ces questions soient réglées lors de la clôture.

Échange 1031 en Floride et à New York 

Bien que les règles fiscales fédérales s'appliquent toujours, permettant le report des gains en capital comme indiqué ci-dessus, pour un échange 1031, les règles de New York exigent que les personnes qui ne sont pas résidentes de New York paient un impôt sur le revenu de 7,7 % sur tout gain réalisé lors de la vente. Cependant, pour un échange 1031, les règles de New York 

Pour un échange 1031, la Floride n'applique pas d'impôt sur le revenu, il n'y a donc pas d'impôt sur le revenu de l'État sur les gains réalisés lors de la vente. 

Durée de détention d'une propriété en location saisonnière en Floride

Afin d'éviter que l'IRS ne conteste l'éligibilité d'une propriété de location saisonnière à un échange 1031, celle-ci doit être louée pendant au moins 14 nuits par an pendant une période de deux ans.

Votre utilisation personnelle d'une propriété en location saisonnière ne doit pas dépasser 14 nuits par an ou 10 % du nombre de jours sur une période d'un an pendant laquelle la propriété est louée. Le temps que vous passez dans la propriété pour effectuer des réparations, l'entretien annuel, etc. n'est pas pris en compte dans la limite de 14 jours.

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