LES APPARTEMENTS À VENDRE DANS LE CENTRE-VILLE DE MIAMI BÉNÉFICIENT DE LA CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE

D'où viennent tous ces gens ? Pourquoi viennent-ils à Miami ?

La plupart des habitants de Downtown Miami sont de jeunes professionnels qui apprécient un mode de vie 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 dans un centre urbain offrant des options culturelles et de divertissement.

De plus en plus de résidents d'États à forte fiscalité comme le New Jersey, New York, la Californie, l'Illinois, le Massachusetts et le Connecticut s'installent définitivement dans le "Sunshine State". 

Promulguée au début de l'année 2018, la nouvelle loi fiscale a eu des effets négatifs sur les propriétaires de résidences principales dans les États à fiscalité élevée. Par exemple, presque du jour au lendemain, la nouvelle limite de déduction de l'impôt d'État et local (SALT) de 10 000 $ a essentiellement rendu la propriété d'une résidence principale plus coûteuse. En outre, la nouvelle loi fiscale a abaissé le montant des intérêts qu'un propriétaire de résidence principale peut déduire de 1 000 000 $ à 750 000 $ pour l'achat de résidences principales après 2017.

Quels sont les quartiers du centre-ville de Miami qui ont connu la plus forte croissance ? 

Miami a atteint un point d'inflexion qui va propulser la ville vers l'avant à un rythme plus rapide, créant ainsi une demande encore plus importante. À vrai dire, Miami avait, et a toujours dans certains domaines, grand besoin d'une renaissance. Toutefois, l'hyperdéveloppement a permis de stimuler l'économie et la croissance démographique. C'est à Brickell que le développement a été le plus important, comme nous l'indiquons ci-dessous. En outre, nous avons constaté une forte croissance à Edgewater. À l'avenir, nous nous attendons à ce que Brickell poursuive sa forte croissance, mais nous pensons que d'autres quartiers, tels que le Central Business District, Park West et Wynwood, seront les moteurs de la croissance au cours des 5 à 10 prochaines années.   

Brickell

Brickell a connu la plus forte croissance du centre-ville de Miami, sa population ayant triplé entre 2000 et 2016. C'est la vision de Swire Properties d'un futur Brickell qui a rendu cette croissance possible. Née au cours du dernier cycle immobilier, cette vision a été ressuscitée en 2012.

En fin de compte, Swire Properties a investi plus d'un milliard de dollars dans la phase I du Brickell City Center, qui comprenait deux tours résidentielles Reach et Rise (livrées en 2016 avec 773 unités), un immense centre commercial magnifique, l'hôtel branché East Hotel et deux tours de bureaux. Le Brickell City Center a ouvert ses portes en 2016. 

La phase II du Brickell City Center prévoit l'agrandissement de deux pâtés de maisons, avec deux tours d'appartements (1 000 unités au total) et deux tours de bureaux. 

D'autres promoteurs ont suivi Squire Properties en masse à Brickell. De 2012 à 2018, Brickell a vu la livraison de près de 5 000 condos. Pour la seule année 2017, Brickell a vu la livraison de 1 400 unités de condos, dont Brickell Heights (600 unités), 1010 Brickell (387 unités), Echo Brickell (185 unités) et Brickell Ten (155 unités). 

Brickell n'a pas seulement connu une hypercroissance du développement résidentiel à vendre et à louer, elle a également connu une augmentation significative du développement auxiliaire qui accompagne l'hypercroissance avec l'ajout d'innombrables restaurants, bars, épiceries, salles de sport, cinémas, etc. 

Avec tout ce développement, Brickell n'est plus seulement un quartier pour les Miamiens, c'est désormais le choix de routine des visiteurs, qui choisissent de séjourner dans les nouveaux hôtels tels que SLS Lux, Kimpton, JW Marriott, W Miami, Mandarin Oriental et Four Seasons Downtown plutôt qu'à South Beach, qui n'est qu'à 15 minutes de là.

Edgewater

Edgewater a connu un développement important, ajoutant 2 800 unités de 2014 à juin 2019. La majeure partie de ce chiffre est attribuée aux projets qui ont été livrés au cours des 18 derniers mois, qui ont vu le groupe Related livrer ses projets Paraiso Gran Paraiso (317 unités), One Paraiso (275 unités), Paraiso Bay Views (396 unités), Paraiso Bay Tower 1 (360 unités). Les deux projets les plus récents d'Edgewater, Elysee et Missoni Baia, viennent compléter l'offre.

Quels sont les autres quartiers qui connaîtront à l'avenir une forte croissance ?

Park West / Central Business District près du Miami Worldcenter

D'autres quartiers sont appelés à suivre l'hypercroissance résidentielle de Brickell, notamment le Central Business District et Park West. Ces quartiers bénéficieront grandement de l'ajout du Miami World Center, dont l'ouverture progressive est prévue pour la fin de l'année 2019. Le CBD dispose également de Bayside Marketplace et de Bayfront Park.

Centre mondial de Miami 

À l'instar du Brickell City Center, qui a eu un effet transformateur sur le quartier de Brickell, le Miami Worldcenter est destiné à avoir un effet transformateur similaire. Miami Worldcenter est un ambitieux projet de développement à usage mixte de 17 acres au cœur de la ville de Miami, situé entre les 6e et 11e rues du nord-est et entre les avenues de la 2e et de la 3e rue du nord-est, à la jonction de l'I-95 et de l'I-395. 

Miami Worldcenter comprendra un centre commercial intérieur/extérieur de premier plan, un immense hôtel Marriott et un centre de conventions, un centre piétonnier extérieur et plus de 1 000 appartements à vendre à Miami.

Ce projet de transformation est exactement ce dont Miami a besoin pour devenir un véritable environnement urbain, en créant de la densité au cœur de la ville, non seulement pendant la journée, mais aussi après la tombée de la nuit - ce qui manque à la plupart des quartiers du centre-ville de Miami depuis des dizaines d'années. 

Pour ceux qui ne connaissent pas Miami, le Miami Worldcenter est situé dans le "Arts and Entertainment District". Mais ce n'est qu'un joli nom pour une zone remplie de boîtes de nuit douteuses, de parkings vacants et d'activités fâcheuses, qui jonchent le quartier depuis des années. 

L'ajout du Miami Worldcenter rapprochera le quartier des grandes résidences modernes qui ont été construites sur le flanc est du développement, le long de Biscayne Boulevard, à savoir les immeubles de luxe Marquis, Ten Museum Park, 1000 Museum (en cours de développement), 900 Biscayne et Marina Blue. Les nouveaux musées Pérez Art et Frost Science, situés dans le Museum Park plus à l'est le long de la baie, et l'Adrienne Arsht Center for the Performing Arts, à quelques pâtés de maisons au nord-est, sont également dans le prolongement de ces bâtiments.

Le Mall at the Miami Worldcenter comprendra 765 000 pieds carrés de commerces, dont un Bloomingdales et un Macy's comme magasins piliers. À l'instar de Lincoln Road, la promenade de la 7e rue comprendra des boutiques spécialisées, des restaurants, des bars et des boîtes de nuit. 

En outre, le Marriott Marquis Hotel and Convention Center de 56 étages et 1 800 chambres sera l'un des plus grands centres de congrès des États-Unis et sera directement relié au centre commercial et au reste du Miami Worldcenter. En outre, les transports en commun (Metro Mover et All Aboard Florida) seront très proches, ce qui rendra le centre facilement accessible, et pas seulement en voiture.

Nous voyons une grande valeur dans le Miami World Center, non seulement pour les résidents adjacents, mais aussi pour les résidents de Miami et les visiteurs. Une fois le projet plus avancé, nous nous attendons à ce que d'autres tours soient annoncées, avec des appartements à Miami à vendre ou à louer, créant ainsi une densité encore plus importante. En fin de compte, ce projet sera un grand pas en avant pour que Downtown Miami devienne un environnement urbain 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7, en créant un lieu dynamique pour travailler, faire du shopping et vivre.  

Wynwood

Wynwood, qui fait l'objet d'un embourgeoisement massif, sera également le catalyseur d'une hypercroissance du nombre de résidents venant à Miami. Autrefois connu pour ses magasins discount et ses entrepôts, Wynwood est en train de devenir un centre commercial et résidentiel. Bien qu'il n'y ait pas beaucoup de développement résidentiel prévu pour Wynwood dans l'année à venir, nous pensons que Wynwood deviendra un centre résidentiel et hôtelier. 

Wynwood ne sera pas une communauté d'immeubles de grande hauteur, mais nous nous attendons à voir des projets plus petits dans tout le quartier. La construction de deux grands projets commerciaux sur la 2e avenue a commencé et le Goldman Garage a été achevé et ouvert, d'autres projets de bureaux étant annoncés cette année. Wynwood se développera à un rythme beaucoup plus rapide qu'auparavant, faisant boule de neige pour devenir l'un des quartiers les plus prometteurs de toute la Floride. 

La transformation de l'ancien quartier industriel de Miami remonte aux débuts d'Art Basel Miami Beach en 2002. Depuis, la jet-set internationale attirée par cette manifestation artistique a souvent recherché les artistes travaillant dans des studios situés à l'intérieur des entrepôts reconvertis de Wynwood. Cet afflux d'artistes a contribué à l'évolution de Wynwood, qui est passé d'un quartier rempli d'entrepôts fatigués et de vitrines de magasins discount à un quartier sur le point de devenir un centre commercial et résidentiel florissant.

Le quartier a acquis un nouveau statut en 2009, lorsque Tony Goldman, qui avait déjà mené des efforts de gentrification à New York et à Miami Beach, a créé les Wynwood Walls, un projet de fresques murales en plein air auquel ont contribué des artistes de rue mondialement connus comme Shepard Fairey et Ron English. Rapidement, d'autres promoteurs new-yorkais de renom, tels que David Edelstein et Moishe Mana, ont suivi l'exemple de Goldman.

Le développement du quartier a fait un grand bond en avant en 2015, lorsque Miami a créé le Wynwood Neighborhood Revitalization District (district de revitalisation du quartier de Wynwood), une superposition de zones visant à encourager la construction d'un plus grand nombre de condominiums, d'appartements locatifs et de commerces de détail. Depuis lors, une multitude de projets à usage mixte et à haute densité ont été proposés. Au total, ils pourraient ajouter environ 1 000 unités résidentielles et 3,9 millions de mètres carrés d'espace commercial.

Pourquoi est-ce le meilleur moment pour acheter à Miami ?

Le marché immobilier du centre-ville de Miami est actuellement en pleine effervescence. La surconstruction dans le centre de Miami a temporairement créé une offre excédentaire d'appartements. Nous nous attendons à ce que les prix augmentent bientôt, car il n'y a pratiquement plus d'inventaire à venir, alors que la demande augmente. 

Cela créera une opportunité unique à court terme pour les acheteurs au cours des 6 à 9 prochains mois (jusqu'à l'hiver). Au début de l'année 2020, le manque de nouvelles constructions sera très prononcé, car le pipeline s'assèche et ne se renouvelle pas au même rythme que Miami. 

L'offre de nouvelles constructions est-elle suffisante pour loger tous ces gens qui migrent vers Miami ? 

Probablement pas. Les inaugurations et les futures mises en service de condominiums sont pratiquement nulles, de Coconut Grove à Fort Lauderdale. De plus, l'offre de nouvelles constructions dans le centre de Miami va chuter dans les 6 à 9 prochains mois, car la plupart des projets de ce cycle immobilier auront été livrés d'ici là. 

Cependant, dans le même temps, la demande de propriétés à Miami Fl augmente en raison de la migration fiscale et les gens voient les résultats de l'hyper gentrification de Miami. Et ils adorent Miami maintenant. Les prix de l'immobilier en Floride ne représentant qu'une fraction de ce qu'ils sont dans certains États où les impôts sont élevés, nous pensons que la demande peut s'accroître assez rapidement. Si le dollar s'affaiblit, comme le dit Trump, Miami pourrait rapidement voir un rebond des acheteurs brésiliens, argentins, colombiens, mexicains, etc.

Quels sont les projets en cours de construction dans le centre-ville de Miami ?

Au 1er juillet 2019, Downtown Miami ne comptait que 7 projets (soit 2 186) unités en cours de construction. Sur ces 7 projets, trois projets totalisant 1 452 unités seront livrés d'ici la fin de l'année 2019. Parmi les unités en construction aujourd'hui, il est probable que seules 349 unités soient achevées en 2020 et que les 385 restantes soient livrées en 2021.

Il est à noter que la moyenne pondérée de toutes les unités livrées est de 780 $ le pied carré et que le prix moyen de 5 des 7 projets est supérieur à 1 000 000 $. Cela démontre la trajectoire ascendante de l'immobilier résidentiel du centre-ville de Miami.  

Quels sont les nouveaux projets de développement qui ne sont pas encore en cours de construction mais qui font l'objet de réservations et de contrats ?

Comme le montre le tableau ci-dessous, seuls quatre projets font l'objet de réservations et de contrats. Les projets en phase de planification sont ceux qui ont été approuvés par l'Autorité de régulation des marchés financiers, et nous considérons que les projets qui prennent des réservations ou signent des contrats sont en cours. Avec un si petit nombre de projets dans le pipeline, Downtown Miami est assuré d'avoir une pénurie d'inventaire en 2020 et 2021. 

Les projets en phase de réservation et de contrat sont un peu plus incertains quant à leur date de livraison. Il y a fort à parier qu'aucun des projets ci-dessous ne sera livré en 2020 et qu'un seul projet Una à Brickell sera livré en 2021. 

A noter qu'au cours des 5 ½ dernières années, Downtown Miami a vu 9 661 condos livrés. Si l'on ajoute les 1 400 qui devraient être livrés d'ici la fin de l'année, cela donne environ Downtown Miami a vu 3 064 condos livrés en 2018, qui s'ajoutent aux 1 821 condos livrés en 2017 et aux 2 209 condos qui ont été livrés en 2016. 

Les stocks temporairement excédentaires, les prix élevés, le manque de nouvelles constructions et l'environnement fiscal favorable sont autant d'éléments qui favorisent la vente d'appartements dans le centre-ville de Miami en 2019. Combiné à l'augmentation de la migration en provenance d'autres états, nous nous attendons à ce que Miami se développe, en termes de population, d'économie et, en fin de compte, de prix de l'immobilier. 

Il ne faut pas confondre le marché des appartements à vendre de Downtown Miami avec celui de l'immobilier de luxe de Miami Beach, qui ne suit pas la même trajectoire que Downtown Miami en raison de la rareté des terrains à Miami Beach - il s'agit de deux segments distincts avec des moteurs de marché différents. Cependant, une surconstruction a eu lieu dans un quartier particulier de la plage, Sunny Isles, qui suivra probablement le marché du centre-ville, bien qu'à des prix beaucoup plus élevés.

Qu'est-ce que tout cela signifie pour Miami ?

C'est le bon moment pour investir dans des appartements à vendre dans le centre-ville de Miami, car nous considérons qu'il s'agit d'un point d'inflexion qui alimente un taux plus élevé de migration fiscale, en même temps, dans environ 6 mois, début 2020, les livraisons de nouvelles constructions vont tomber en chute libre. Et il y a très peu de choses dans les étapes planifiées du cycle de développement, que vous verrez ci-dessous. 

"Downtown Miami vs Miami Beach Real Estate" (en anglais)

Si vous attendez le bon moment pour investir dans l'immobilier de luxe du centre-ville de Miami, c'est peut-être le moment idéal. La faiblesse de l'offre de nouvelles constructions est un indicateur avancé de l'évolution future des prix. Même si les promoteurs comblent le vide et lancent une série de nouveaux projets, le temps qu'ils soient livrés, il faudra attendre 36 à 48 mois, voire plus, avant que l'inventaire ne soit livré.

Afin d'aider les acheteurs et les investisseurs, nous avons récemment lancé notre Foire aux questions sur l'achat de condos de luxe à Miami:

• Comment savoir si c'est le bon moment pour acheter ?
• Quel quartier dois-je prendre en compte lors de l'achat d'une propriété à Miami ?
• Devrais-je acheter un condominium à Miami dans une nouvelle construction ou dans un bâtiment existant ?
• Comment savoir si j'obtiens le meilleur prix lors de l'achat d'un appartement à Miami ?
• Quelles sont les implications fiscales de l'achat d'appartements de luxe à Miami ?