Le retour et la disparition de l'abattement fiscal de 20 ans sur le marché de Manhattan

Anthony Guerriero, 11/7/17 18H36

Un rare abattement fiscal sur 20 ans a été mis en place à Manhattan dans une poignée de projets de condominiums à travers la ville :

  • Waterline Square - un trio de tours de luxe le Upper West Side long du fleuve Hudson, de la 59e rue à la 63e rue ouest ;
  • 15 Hudson Yardset 35 Hudson Yards- deux tours de super luxe ancrant le développement à usage Hudson Yards mixte entre les 10e et 11e avenues, entre les 30e et 34e rues ouest ;
  • One Manhattan Square - une tour de luxe le long de l'East River dans le quartier en plein essor de Two Bridges Lower East Side; et
  • The Kent - une tour de luxe dans le quartier résidentiel de Carnegie Hill de la Upper East Side

Cette durée prolongée 421-a est significative, car elle permet une exonération complète de l'impôt foncier pendant 12 ans, suivie d'une période de suppression progressive de 8 ans. Pour bénéficier d'un abattement aussi généreux, chacun de ces projets devait comporter un volet logement abordable. Cependant, ne vous y trompez pas, ce sont de véritables immeubles de luxe avec des intérieurs luxueux, une architecture intéressante et des tonnes de commodités. 

421-a est décédé d'une mort certaine en janvier 2016, à l'expiration de la loi. Ces 5 bâtiments avaient cependant déjà été approuvés avant l'expiration du 421-a. Alors que le 421-a a été récemment ressuscité, les immeubles en copropriété sont désormais exclus. La réaction et la publicité reçues des immeubles de luxe bénéficiant d'énormes abattements fiscaux étaient tout simplement trop importantes politiquement pour qu'elle soit adoptée. Par conséquent, ne vous attendez pas à en voir beaucoup d'autres à Manhattan. Si l'immeuble n'était pas éligible avant l'expiration de la loi, il n'en obtiendra jamais un.

Pour un investisseur déterminé à maximiser son rendement lorsqu'il investit dans l'immobilier à Manhattan, l'achat d'un de ces immeubles est une évidence. Par exemple, pour un appartement de 2,7 millions de dollars avec deux chambres à coucher The Kent dans le Upper East Side, au cours des 12 premières années, l'économie d'impôt serait d'environ 300 000 dollars seulement, sans compter l'économie d'impôt sur les 8 années suivantes (la période d'élimination progressive).

Waterline Square

abattement fiscal nyc

Un trio de tours de luxe conçues par un architecte de l'étoile comprend le plan directeur de développement de 5 acres développé par le GID, maintenant nommé Waterline Square. Chaque bâtiment a son propre architecte. Le bâtiment Richard Meier sera décoré par Champalimaud, le bâtiment Rafael Vinoly par Groves & Co. et le bâtiment KPF par Yabu Pushelberg.

Le projet se trouve sur le dernier terrain non aménagé de la régionUpper West Side, le long de l'Hudson River, entre les 59e et 63e rues. Chacun des bâtiments abritera des appartements en copropriété avec des locations dans leurs bases, avec des chambres de un à cinq lits disséminées partout. Le projet comptera 263 unités de copropriété réparties dans les trois bâtiments. Waterline Square Il comprendra un vaste espace commun de plus de 90 000 pieds carrés, ainsi qu'un Waterline Square parc qui couvrira trois acres de la propriété.

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Waterline Square Parc

D'une superficie de près de trois acres, le parc au centre Waterline Square célèbre la régénération et la beauté, en créant un lien vivant et naturel entre les bâtiments. C'est à la fois une arrière-cour et une oasis, accessible depuis chacune des trois tours, agrémentée de fontaines sculpturales, de pelouses soignées, de sentiers sinueux, de cascades d'eau et d'une aire de jeux pour enfants entièrement équipée.

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  • 1 chambres à partir de 1 800 000
  • Deux chambres à partir de 2 800 000
  • Trois chambres à partir de 4 500 000

 

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15 Hudson Yards 

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Le 15 Hudson Yards sera le premier bâtiment résidentiel à être inauguré au Hudson Yardsle nouvel épicentre de Manhattan. Le projet de réaménagement à usage mixte de 28 acres, situé à l'ouest de Penn Station sur la rivière Hudson, a attiré dans ce nouveau quartier certaines des plus grandes entreprises du monde (dont KKR, Loreal, Coach, SAP, pour n'en citer que quelques-unesMidtown). L'immeuble de 70 étages de très grand luxe a été mis en vente en septembre 2016.

Le bâtiment prend la forme de ce qui ressemble à deux fusils à double canon fusionnés ensemble, son aspect multicylindrique est une particularité dans une ville pleine d'angles droits. Haut de 910 pieds, 15 Hudson Yards est développé par The Related Group et Oxford Properties, et conçu par Diller Scofidio + Renfro, avec David Rockwell en collaboration avec les architectes Ismael Leyva.

Ce bâtiment spectaculaire offrira une vue imprenable sur le fleuve Hudson et la ville de New York. Le bâtiment et le centre commercial adjacent, dont le point d'ancrage est Neiman Marcus et dont les restaurants sont dirigés par Thomas Keller, ouvriront tous deux leurs portes d'ici la fin de l'année 2018. 

  • Deux chambres à partir de 3 875 000 
  • Trois chambres à partir de 6 430 000 

 

35 Hudson Yards

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Le 35 Hudson Yards sera la plus haute tour résidentielle de la villeHudson Yards, avec une hauteur de 1 009 pieds, située à l'angle de la 33e rue ouest et de la 11e avenue. Revêtue de calcaire et de verre, la 35 Hudson Yards s'élèvera à la hauteur de la 34e rue Ouest et de la 33e rue Ouest de la 11e avenue. 

Aussi appelée Equinox Tower, la tour de 900 pieds abritera un hôtel phare Equinox aux étages inférieurs, des bureaux de première classe et 137 résidences privées aux étages supérieurs. Yabu Pushelberg, connu pour ses conceptions à St. Regis, Four Seasonset d'autres projets d'hôtels de luxe dans le monde entier, a ajouté cet hôtel Equinox à son impressionnante liste de réalisations. Les résidents soucieux de leur forme physique adoreront le gymnase de 60 000 pieds carrés. Les résidences devraient être mises en vente en 2019.

  • Les prix n'ont pas encore été publiés, mais devraient être plus élevés que ceux de 15 Hudson Yards.

 

 

One Manhattan Square

Abattement fiscal sur 20 ans One Manhattan Square

One Manhattan Square est une tour de verre moderne de 80 étages qui offre une des meilleures vues de la ville, de toutes les directions. Le bâtiment se trouve à l'extrémité est de la Lower East Side, le long de l'East River, juste au nord du pont de Manhattan.

Meyer Davis, le studio primé des hôtels de classe mondiale, des résidences privées d'élite et des boutiques phares d'Oscar de la Renta, a conçu des résidences qui rivalisent avec les cinqstar stations balnéaires. Les intérieurs luxueux allient style, qualité et fonctionnalité. Les 100 000 pieds carrés du bâtiment comprennent des terrains de basket-ball, des bains turcs, un bowling, une salle de simulateur de golf, un court de squash, un sauna, un jardin de tranquillité en contrebas, une piscine de 75 pieds, une salle de billard, une salle de cigares et un théâtre privé.

Le Lower East Sidequartier, autrefois délaissé, est en pleine mutation, avec de nombreux développements dans ce quartier à la mode et gentrifiant.  

  • Une chambre à partir de 2.038.000 
  • Deux chambres à partir de 2 038 000
  • Trois chambres à partir de 3 527 000 

 

 

 

The Kent

The Kent Condo NY.jpg

The KentCette nouvelle construction d'inspiration Art déco est située au 200 East 95th Street, à une avenue de la nouvelle station de métro 96th St. Second Avenue, qui a ouvert ses portes en janvier dernier, et à proximité de toutes les écoles privées d'élite du quartier, comme Dalton, Sacred Heart, Nightingale-Bamford, Spence, Brearly et Chapin. 


C'est un projet d'Extell, donc nous savons que le promoteur immobilier est de premier ordre (ils ont aussi réalisé des projets comme One57, The Carlton House, Aldyn et One Manhattan Square). L'architecte est Beyer Blinder et Belle et les intérieurs ont été réalisés par Champalimaud.

La richesse des matériaux se démarque vraiment ici, avec un choix d'armoires de cuisine haut de gamme en ivoire ou en onyx, un plancher en bois de chêne ébonisé ou brossé, et des baignoires en marbre Alexis Azul. En outre, les résidences ont des proportions gracieuses (le 6e étage a des plafonds de 14 pieds). Ce bâtiment de 30 étages ne compte que 83 unités, donc chacune d'entre elles est très spacieuse.

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  • Deux chambres à coucher à partir de 2 998 000
  • Trois chambres à coucher à partir de 3 742 000
  • Quatre chambres à coucher à partir de 6 077 000

 

The Kent 200 East 95 Street NYC.jpg

Ressources supplémentaires concernant l'abattement fiscal 421a.

Manhattan Miami Real Estate News 

"Comment les gains en capital peuvent être réduits ou différés lors de la vente d'un bien".

"Les effets de la réforme fiscale américaine sur les investisseurs immobiliers et les propriétaires de maisons"

"Le secteur technologique de New York est en feu et en pleine Hudson Yardseffervescence

"Guide UWS des appartements à vendre"

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