Vous souhaitez acheter un bien immobilier de luxe à New York? Vous êtes au bon endroit. Avant d'aller trop loin dans vos recherches, assurez-vous de bien comprendre ces neuf conseils essentiels sur le marché immobilier new-yorkais.
Il existe trois principaux types de biens immobiliers à vendre à Manhattan: les coopératives, les copropriétés et les maisons de ville/brownstones. Les coopératives représentent 65 % du marché immobilier résidentiel de Manhattan, mais leurs conditions d'accession à la propriété et leurs règles strictes en matière de sous-location en font une option peu intéressante pour la plupart des acheteurs étrangers et des investisseurs en général. Les copropriétés offrent plus de liberté et représentent environ 25 % des biens immobiliers résidentiels disponibles à l'achat à Manhattan. Il existe également la possibilité d'acheter une copropriété dans un immeuble à usage mixte, gérée de la même manière qu'une coopérative d'appartements. Les maisons de ville sont plus rares sur le marché, représentant environ 5 % à tout moment, et sont très chères.
Immobilier résidentiel à Manhattan présente une grande variété de prix et de styles. Composé d'environ 25 % de copropriétés, 65 % de coopératives (co-ops) et 5 % de maisons de ville, la population et le style métropolitain de Manhattan font qu'il n'y a pas beaucoup de maisons individuelles à vendre sur l'île. Que vous soyez un investisseur cherchant à tirer un revenu de votre achat immobilier ou un nouveau résident espérant trouver la maison de vos rêves, vous voudrez savoir quels types de biens sont à votre disposition.
Vous trouverez ci-dessous une analyse détaillée du marché immobilier de Manhattan afin de vous aider à vous faire une idée des nombreuses offres disponibles dans la ville.
Les coopératives (ou coops) sont extrêmement courantes à New York. Elles se composent principalement d'immeubles anciens construits avant 1985. Certains de ces immeubles sont prestigieux et ont une importance historique, mais manquent de commodités. Ils sont destinés aux personnes qui achètent un logement pour y vivre à plein temps. Les coopératives ont un conseil d'administration qui mène des entretiens avec chaque acheteur potentiel, y compris une vérification des antécédents et un examen de votre situation financière. En effet, le conseil d'administration souhaite évaluer s'il souhaite vivre avec les acheteurs potentiels et les avoir comme voisins.
L'achat d'un appartement en copropriété diffère de tout autre achat. L'acheteur acquiert des parts dans une société propriétaire d'un immeuble. En contrepartie, il reçoit un bail exclusif lui permettant d'utiliser un appartement particulier. Les copropriétés ont tendance à imposer des règles très strictes, notamment :
En raison de ces facteurs, les coopératives ne conviennent pas aux investisseurs, aux habitants qui prévoient de déménager prochainement ou aux personnes qui ne souhaitent pas investir une part importante de leur argent dans leur logement.
Rechercher des coopératives à vendre à New York
L'achat d'un appartement en copropriété à New York est beaucoup plus flexible que l'achat d'un appartement en coopérative. Une copropriété désigne un grand immeuble divisé en plusieurs unités qui sont vendues séparément. Posséder un appartement en copropriété revient à posséder une maison individuelle, car le propriétaire dispose de nombreux droits et détient le titre de propriété de l'unité. Ensemble, tous les propriétaires des unités sont propriétaires du terrain et des parties communes (telles que les ascenseurs, le hall d'entrée, la salle de sport, le salon, etc. Bien qu'il existe un conseil d'administration de copropriété, son rôle est de gérer l'immeuble et non d'imposer des règles extrêmement restrictives comme le font les conseils d'administration des coopératives. Les copropriétés new-yorkaises constituent le parc immobilier le plus récent de la ville et sont la principale option d'achat pour les acheteurs étrangers, les investisseurs, les parents qui achètent pour leurs enfants et les propriétaires de résidence principale qui souhaitent vivre dans les immeubles les plus récents.
Rechercher des appartements à vendre à New York
Les maisons en rangée sont similaires aux maisons individuelles. Contrairement aux copropriétés et aux coopératives, le terme « maison en rangée » ne fait pas référence au mode de gestion de l'immeuble, mais plutôt au type de structure. Les maisons en rangée, également appelées brownstones, sont similaires aux maisons individuelles. Le propriétaire possède à la fois la structure et le terrain sur lequel elle est construite. Les maisons en rangée occupent une petite superficie dans une ville. Cependant, en raison de leurs multiples étages (parfois six ou plus), elles offrent un grand espace de vie. Les maisons en rangée disposent de peu d'équipements, mais ont généralement un espace extérieur sous forme de jardin. Selon l'emplacement, le prix moyen d'une maison en rangée en 2017 variait entre 6,8 millions de dollars dans l'East Village et 13,6 millions de dollars dans l'Upper East Side.
Rechercher des maisons de ville à vendre à New York
Les gros titres font toujours état des dernières nouvelles concernant les appartements les plus chers qui se vendent (ou ne se vendent pas) à New York, comme l'achat de 250 millions de dollars par Ken Griffin ou celui d'un penthouse à 100 millions de dollars par Michael Dell. Les journaux cherchent à attirer votre attention en mettant en avant des ventes coûteuses qui n'ont aucun rapport avec le reste du marché. Cela fonctionne pour attirer votre attention, mais vous devriez éviter de prendre des décisions immobilières en vous basant sur les gros titres des journaux.
Assurez-vous plutôt de connaître les prix de vente moyens et médians récents des biens immobiliers de luxe à New York afin de pouvoir prendre des décisions éclairées (juin 2020).
Appartements en copropriété
Coopératives
Nouveau développement
Immobilier de luxe
Que vous achetez un bien immobilier à des fins d'investissement, un pied-à-terre ou pour les générations futures, prenez le temps de dresser une liste de ce que vous attendez de votre nouvelle résidence. Réfléchissez également aux caractéristiques qui sont absolument essentielles. Si vous avez besoin d'un certain espace, si vous rêvez d'une architecture et d'un caractère particuliers, ou si vous souhaitez disposer de commodités à proximité, recherchez des biens immobiliers présentant ces caractéristiques.
Tout d'abord, prenez le temps de diviser votre liste idéale en souhaits et besoins. Si vous pouvez acheter un appartement de trois chambres à un prix avantageux, est-ce vraiment important que les fenêtres donnent à l'est ou à l'ouest ? La terrasse de vos rêves est-elle vraiment un « besoin » si vous ne l'utilisez que quelques mois par an ? Il faudra peut-être faire des compromis dans certains domaines, mais vous finirez par trouver la bonne opportunité.
Il y a beaucoup de petits détails à prendre en compte lorsqu'on fait une offre sur un bien immobilier à New York. Il est facile de se perdre dans les détails tels que qui paiera les frais de clôture, les problèmes esthétiques du bien et d'autres questions. Il est important de ne pas laisser ces détails vous empêcher de voir l'ensemble ! Si ce bien vous convient, concentrez-vous sur les informations les plus importantes le concernant. Passera-t-il l'inspection ? Est-il exempt de problèmes structurels ? Le prix est-il correct ? Si oui, vous avez pris un excellent départ pour rédiger votre offre. Considérez le bien dans son ensemble. A-t-il une bonne ossature ? Un bien avec une bonne ossature a un bon agencement, une hauteur sous plafond correcte et une bonne exposition. Les problèmes esthétiques sont faciles à résoudre. En revanche, un bien sans bonne ossature ne sera jamais tout à fait satisfaisant.
Lorsque vous recherchez un bien immobilier à vendre à Manhattan, il est important de chercher au bon endroit, tant physiquement que numériquement. Tout d'abord, discutez avec votre courtier du type de quartier qui convient à votre résidence. Après tout, l'arrondissement est vaste. Souhaitez-vous un bien immobilier en plein essor ou un bien bien établi avec tout à portée de main ? Le budget détermine souvent l'endroit où vous pouvez réellement vivre, alors soyez franc avec votre courtier au sujet de vos finances. Votre courtier peut vous aider à maximiser votre pouvoir d'achat et à trouver le quartier qui vous convient.
L'une des meilleures options pour effectuer une recherche par vous-même est notre propre site, nyc.manhattanmiami.com. De plus, StreetEasy a longtemps été le site de référence pour les personnes à la recherche d'un bien immobilier à New York, mais récemment, plusieurs agences immobilières ont boycotté le site, qui ne répertorie donc plus l'ensemble des biens disponibles. Le New York Times est également une bonne source d'informations.
Vous pourriez être tenté de consulter Trulia et Zillow, mais je vous conseille d'éviter ces sites. Malheureusement, ils ne répertorient pas correctement les propriétés de Manhattan et leurs estimations de prix ne tiennent pas compte de la hauteur des étages et de la vue, deux facteurs qui influencent considérablement les prix sur le marché immobilier de Manhattan. Évitez donc de consulter ces sites pour rechercher des biens immobiliers à Manhattan.
La plupart de nos clients préfèrent que nous nous chargions de tout le travail fastidieux et que nous préparions une recherche personnalisée en fonction de leurs préférences et de notre connaissance approfondie des immeubles et des quartiers. Si vous souhaitez bénéficier d'une recherche personnalisée adaptée à vos intérêts, il vous suffit de remplir le formulaire sur notre page de recherche immobilière personnalisée à New York et nous vous enverrons une recherche personnalisée.
Nous avons vendu au moins une douzaine de maisons de luxe à New York pour nos clients qui n'ont pas pu visiter les propriétés. Il est donc tout à fait possible d'acheter un bien immobilier à New York sans le visiter, grâce aux visites virtuelles, aux vidéos et à Facetime.
Nous vous suggérons toutefois de vous mettre au travail et de commencer à visiter quelques propriétés avec votre agent immobilier. Une fois que vous aurez vu quelques propriétés, votre liste de souhaits pourrait changer et votre idée de ce que vous recherchez dans une propriété commencera à se préciser. À ce stade, vous aurez besoin d'un agent immobilier expérimenté à vos côtés. Il vous guidera dans la bonne direction, notamment vers des propriétés hors marché et de nouvelles opportunités de développement qui ne sont pas encore publiques. De plus, il sera également un conseiller précieux lorsqu'il s'agira de faire une offre ou de choisir un avocat. Toutes ces étapes sont décrites dans notre guide d'achat immobilier.
L'achat d'un bien immobilier à New York est un processus complexe, et la présentation de votre offre en est une étape importante. Déterminer le montant de votre offre relève à la fois de l'art et de la science. Vous souhaitez payer le moins cher possible pour votre nouveau bien, mais vous voulez également vous assurer de ne pas offenser le vendeur.
Êtes-vous dans un marché favorable aux acheteurs ou aux vendeurs ? La réponse à cette question déterminera la manière dont vous allez procéder.
Dans un marché favorable aux vendeurs, les propriétés se vendent rapidement, sans rester longtemps sur le marché. En général, elles se vendent également à un prix proche ou supérieur au prix demandé. Dans un marché favorable aux acheteurs, en revanche, les propriétés peuvent se vendre à un prix nettement inférieur à celui initialement prévu par le vendeur. Les propriétés peuvent rester inoccupées pendant longtemps dans l'attente d'un acheteur approprié dans un marché favorable aux acheteurs.
Dans un marché favorable aux acheteurs, vous pouvez faire une offre inférieure pour le bien immobilier et vous attendre à ce que le vendeur l'examine sérieusement. Dans un marché favorable aux vendeurs, en revanche, vous devrez peut-être faire une offre proche du prix demandé.
Dans un marché favorable aux acheteurs, une clause suspensive liée à l'hypothèque est une demande normale. Dans un marché favorable aux vendeurs, une clause suspensive liée à l'hypothèque pourrait ne pas être acceptée. Si vous connaissez bien le marché dans lequel vous évoluez, vous pouvez élaborer une stratégie gagnante.
Sur notre page Analyse du marché, vous pouvez consulter nos analyses actualisées des prix de l'immobilier à Manhattan, de la disponibilité des appartements en copropriété et bien plus encore.
Il est très rare que le vendeur accepte la première offre faite sur un bien immobilier, en particulier lorsqu'il s'agit de Manhattan. Préparez-vous plutôt à faire des compromis. Laissez une marge de manœuvre dans votre offre ! Par exemple, avez-vous besoin que le vendeur prenne en charge les frais de clôture ? Si vous ne souhaitez pas céder sur certains points, vous devez également être prêt à négocier ceux qui sont moins importants. Le vendeur pourrait être disposé à laisser certains éléments (tels que des appareils électroménagers ou des meubles) qui n'étaient pas inclus dans la vente initiale, mais vous devez vous attendre à payer pour ces éléments.
Si vous faites une offre basse dans un marché favorable aux vendeurs, le vendeur peut choisir de simplement ignorer votre offre, convaincu qu'il recevra une meilleure offre. Si vous souhaitez éviter d'offenser le vendeur avec une offre basse, essayez les étapes suivantes :
Dans une guerre d'enchères, plusieurs acheteurs font une offre sur le même bien immobilier en même temps. Cela signifie qu'à chaque nouvelle offre, l'acheteur suivant propose un montant légèrement supérieur afin de convaincre le vendeur de lui vendre le bien. Devriez-vous participer à une guerre d'enchères ? Dans certains cas, il peut être intéressant d'augmenter votre offre afin de surenchérir sur un acheteur concurrent :
N'oubliez pas que si vous remportez l'enchère, vous devrez payer le montant que vous avez proposé pour le bien immobilier. Assurez-vous que votre budget vous le permet !
Le vendeur a-t-il déjà accepté une offre pour le bien immobilier ? Si le transfert de propriété définitif n'a pas encore eu lieu, vous pouvez toujours acheter le bien immobilier. Cependant, vous devrez peut-être faire une offre en espèces nettement supérieure au prix actuel pour convaincre le vendeur de recommencer les négociations. Discutez avec votre agent immobilier pour savoir s'il vaut la peine de faire une offre sur un bien immobilier à New York qui a déjà reçu une offre acceptée. Votre agent immobilier saura également quand il est temps de renoncer et de chercher un autre bien immobilier.
Préparer une offre pour un bien immobilier à New York est un art difficile. Cependant, en collaborant avec votre agent immobilier, vous découvrirez rapidement qu'il est plus facile de trouver le bien qui vous convient et de faire une offre adaptée à vos besoins.
Travailler avec un agent immobilier est le moyen le plus efficace pour que le processus de négociation se déroule sans heurts. Votre agent immobilier sait comment négocier, ce sur quoi vous êtes prêt à négocier et comment amener le vendeur à adopter votre point de vue. Communiquez ouvertement avec votre courtier et faites-lui savoir sur quels points vous êtes prêt à faire des compromis, puis laissez-lui le soin de s'en occuper !
Si vous recherchez un agent immobilier expérimenté à New York, nous sommes là pour vous aider !
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Image principale gracieusement fournie par Central Park Tower