Avant de décider quelle est la meilleure ville pour investir dans l'immobilier, il faut se demander pourquoi choisir l'immobilier plutôt que les actions et les obligations, par exemple. Dans cet article, nous discuterons du pourquoi et du où afin d'aider nos nombreux clients actuels, et nos futurs clients, à prendre des décisions judicieuses et à faire les meilleurs choix.
Gagner de l'argent grâce à l'immobilier locatif dépend d'un certain nombre de facteurs différents. Nous avons abordé la question de la stratégie d'investissement dans l'un de nos blogs précédents. Gagner de l'argent dépend de facteurs tels que la localisation du bien, le type de bien, son prix d'achat, le rendement des revenus locatifs et le prix de revente lorsqu'il est temps de liquider le bien. Le rendement dépend à la fois du loyer perçu et des coûts de propriété.
Dans cet article, nous discutons des villes qui font un choix judicieux ou moins judicieux afin de décider quelles sont les meilleures villes pour investir dans l'immobilier locatif en 2019.
La plupart des biens immobiliers résidentiels se trouvent sur les marchés les plus matures : Amérique du Nord et Europe. 44 % de la valeur totale est détenue par 17 % de la population mondiale. L'Asie, en particulier la Chine, émerge rapidement grâce à la croissance de son secteur immobilier. Il est intéressant de noter que la croissance de l'immobilier résidentiel en Chine est principalement due à la politique gouvernementale de construction de logements et à la vente de terrains vacants à des promoteurs.
Dans de nombreux pays, la politique gouvernementale a un impact majeur sur la croissance et la contraction. Cela signifie qu'une stratégie à long terme pour une croissance soutenue des actifs ne peut plus se contenter d'attendre un cycle naturel du marché. Les gouvernements influencent les marchés immobiliers comme jamais auparavant. Certains à l'avantage des investisseurs, d'autres moins. Ceci est particulièrement important pour les investisseurs qui ne sont pas citoyens d'un pays particulier. Le FMI a étudié le marché mondial de l'immobilier et a déterminé que sur les 57 économies nationales étudiées :
Dans certains pays, comme indiqué plus haut, certaines villes ont prospéré plus que d'autres. Pour prendre un exemple clair, Pékin a connu une augmentation annuelle de 25 % grâce aux ventes de terrains par le gouvernement, alors que Xian a connu une augmentation de moins de 10 % (corrigée de l'inflation). La manière dont le gouvernement peut réglementer les contrats de location et l'imposition des revenus locatifs, et donc le rendement, n'est pas claire.
En Europe, des villes comme Londres, Munich, Amsterdam, Oslo et Vienne ont connu des augmentations rapides des prix de l'immobilier qui ont largement dépassé les moyennes nationales. Ces augmentations semblent dues au fait que l'offre n'a pas suivi la demande. Lorsque l'offre rattrape et dépasse la demande, comme c'est souvent le cas dans l'immobilier, les investisseurs qui ont acheté pendant les années de prospérité risquent de voir la valeur de leurs actifs diminuer plus qu'ils ne le souhaiteraient. Les revenus locatifs seront probablement lucratifs jusqu'à ce que l'offre rattrape la demande et que les locataires puissent se permettre de devenir des acheteurs. Les marchés surévalués subissent toujours une correction, de sorte que les prix de revente peuvent être décevants dans ces villes.
Dans certaines villes d'Amérique du Nord, comme San Francisco et Los Angeles, les prix ont tellement dépassé les revenus que ces valeurs ne semblent plus très sûres à long terme. Il convient de noter qu'une étude réalisée par UBS Wealth Management a répertorié plusieurs villes dans le territoire le plus risqué en ce qui concerne les signes d'une bulle immobilière.
Ces villes comprennent Hong Kong, Munich, Toronto, Vancouver, Amsterdam et Londres. Les prix dans ces villes ont augmenté en moyenne de près de 35 % au cours des cinq dernières années, alors que les autres grandes villes ont connu une hausse de 15 %. Les investisseurs qui possèdent des biens dans ces villes peuvent considérer qu'il est sage de les liquider avant que la bulle n'éclate et de déplacer leur capital liquidé vers un endroit plus sûr.
Les régulateurs nationaux et internationaux sont plus vigilants qu'auparavant pour mettre un frein aux périodes d'expansion. Leurs "politiques macroprudentielles" sont utilisées pour maîtriser la croissance. Selon le FMI, les pays mentionnés aux points 1 et 3 ci-dessus ont fait l'objet des politiques macroprudentielles les plus importantes. Les hausses de prix qui s'accélèrent trop rapidement ont pour effet d'exclure du marché de nombreux résidents, qui sont alors contraints de louer, ou préfèrent simplement le faire.
Étant donné que les politiques gouvernementales sont rarement, voire jamais, sensibles à la "main invisible du marché", il est probable que les politiques de ces pays auront un effet modérateur plus important que prévu. Ce point est spéculatif, bien sûr, mais l'histoire a tendance à se répéter. Il peut donc être plus sage de se tourner vers des pays qui encouragent les forces du marché plutôt que la domination de l'État lorsqu'il s'agit de croissance des actifs à long terme.
Cette enquête indique où les investisseurs, en particulier les investisseurs non-résidents, peuvent choisir d'acheter des biens locatifs.
La ville de New York compte un grand nombre de résidents professionnels occupant des emplois stables et bien rémunérés. Ses infrastructures de transport facilitent les déplacements urbains, régionaux, nationaux et internationaux. C'est un centre culturel, artistique, gastronomique et divertissant en général, qui attire continuellement les individus et les familles à venir et à rester. La diversification des emplois, bien plus importante qu'il y a dix ans, et le nombre de personnes employées, le plus élevé depuis plus de 50 ans, rendent le marché stable et solide, y compris le marché de la location. Étant donné que les emplois bien rémunérés de la ville soutiennent les prix de l'immobilier, l'investissement immobilier à New York est considéré comme relativement peu risqué.
Le rapport annuel UBS Global Bubble Report a révélé qu'une fois de plus, les prix de l'immobilier new-yorkais sont évalués à leur juste valeur. Les économistes d'UBS ont analysé les données de 20 centres financiers, parmi lesquels New York, Boston, Milan et Chicago n'ont été jugés ni équitables ni sous-évalués. Les 16 villes restantes ont été classées comme étant soit en territoire de bulle, soit surévaluées.
Qu'est-ce qu'une juste valeur ? Cela signifie que la valeur perçue d'un actif est égale à sa valeur marchande ou réelle. À l'inverse, on parle de bulle spéculative lorsque le prix d'un actif est supérieur à sa valeur réelle. Cela peut se produire pour diverses raisons, telles que la spéculation, la demande et l'exubérance. Une bulle commence généralement par une augmentation de la demande, alors que l'offre est limitée. Les spéculateurs entrent sur le marché, ce qui fait encore grimper la demande et les prix. À un moment donné, cependant, la demande diminue ou stagne en même temps que l'offre augmente, ce qui entraîne une chute brutale des prix. C'est alors que la bulle éclate ! Vous devez vous assurer d'être sorti de l'actif avant que cela ne se produise.
Miami est un autre centre commercial et financier important. La ville compte plus de banques étrangères et de bureaux commerciaux régionaux au service des entreprises latino-américaines que n'importe quelle autre ville de tous les États du sud des États-Unis. Parce qu'elle est le centre financier de tant d'entreprises, elle bénéficie d'une offre continue de professionnels qui, comme à New York, choisissent de louer à proximité de leur lieu d'activité plutôt que d'acheter plus loin et de subir de longs trajets.
Les développements commerciaux et infrastructurels que connaît Miami suggèrent fortement que la demande de logements et de locations restera forte pendant très longtemps, et l'une des raisons en est la croissance démographique. Des milliers d'immigrants étrangers affluent chaque année sur les plages de sable de Floride, principalement en provenance de pays hispanophones tels que l'Argentine, la Colombie, le Mexique et le Venezuela, ainsi que des Européens et même, depuis peu, des Chinois. En outre, après les turbulences de l'économie brésilienne de ces dernières années, des centaines de Brésiliens fortunés ont quitté le pays grâce à des visas EB-5 et ont fait de Miami leur ville de résidence principale. De toutes les grandes villes des États-Unis, Miami est celle qui compte le plus grand nombre de personnes nées à l'étranger. Le climat favorable joue un rôle, tout comme le fait qu'il n'y a pas d'impôt sur le revenu au niveau de l'État.
Au cours de la dernière décennie l'immobilier à Miami est devenu un marché plus mature, en particulier pour le secteur du luxe qui a connu une croissance accélérée à deux chiffres au cours des dernières années. Avec l'afflux d'investissements étrangers, le marché ne semble pas près de ralentir. Ce taux de croissance rapide n'est pas seulement dû à l'envie de soleil et de plages, mais aussi au fait que les investisseurs fortunés y trouvent un endroit sûr où placer leur argent.
La vidéo ci-dessous a été partagée avec nous par l'équipe de vente de Paramount Miami et met en avant les 10 meilleures raisons d'investir dans l'immobilier à Miami.
San Francisco est classée par UBS comme "surévaluée" avec un score de +1,44. Les loyers et les prix des logements ont dépassé les revenus. Alors que la région de la Baie continuera à fournir des logements locatifs aux résidents, deux facteurs font hésiter les investisseurs.
La première est que la Silicon Valley est une région mono-industrielle. Il y a eu un "désastre dot com" dans le passé. Un nouveau ralentissement dans le secteur de la haute technologie pourrait avoir un effet négatif sur la valeur des biens immobiliers et les revenus locatifs.
L'autre facteur est plus subtil. 20 à 30 % des ventes de biens immobiliers haut de gamme ne sont pas rendues publiques à SF. Il est habituel que les biens immobiliers soient annoncés sur le multiple listing service (MLS) et sur de nombreux autres sites Internet. Il est de plus en plus courant que les biens immobiliers de luxe soient vendus "sous le radar" afin d'éviter que le monde ne voie quels sont les leaders et les bailleurs de fonds de l'industrie qui vendent. S'il ne s'agit peut-être que d'un désir de protection de la vie privée, on peut aussi y voir un moyen pour les chefs d'entreprise du secteur de la haute technologie et d'autres secteurs de décourager les observateurs de s'intéresser de trop près à leurs activités ou à l'industrie locale dans son ensemble. Le manque de transparence n'est pas de bon augure pour les prix de vente futurs.
Boston est classée comme "équitablement évaluée" avec un score de +0,45 par UBS. Les prix de l'immobilier de luxe ont baissé de 16,7% au deuxième trimestre 2018 par rapport au deuxième trimestre 2017. L'agglomération de Boston compte un nombre élevé de professionnels qui louent leur logement. Un rapport récent indique que l'offre de logements disponibles n'a pas suivi la demande, même si des milliers de nouveaux condos ont été construits au cours de la dernière décennie.
L'un des principaux problèmes réside dans le fait que les logements construits n'étaient pas les bons. Ils étaient trop petits. Cela implique une mauvaise planification à long terme. L'une des conséquences est que de nombreux Bostoniens ont tout simplement déménagé et souffrent de longs trajets quotidiens. Plus de 50 % des personnes qui travaillent à Boston passent trois heures par jour à faire la navette. Pendant les hivers froids et humides, cela peut poser un sérieux problème.
Avec la technologie actuelle, les gens deviendront des télétravailleurs et pourront s'installer loin de Boston, ce qui réduira encore plus la nécessité de louer. Un investisseur locatif basé localement peut être en mesure de suivre les micro-tendances et de choisir exactement la bonne zone pour acheter son prochain bien locatif. Un investisseur à l'étranger ou hors de l'État peut préférer se concentrer sur une zone plus large et plus stable.
Londres, en Angleterre, est depuis longtemps un endroit idéal pour posséder des biens locatifs. UBS attribue désormais à Londres une note de +1,61, ce qui la place dans la catégorie "risque de bulle". Les six principales raisons de cette situation sont une offre excédentaire de logements de qualité associée à une baisse de la demande, une hausse des taux d'intérêt, des droits de timbre élevés pour l'achat d'un bien immobilier par une personne morale, un nouvel impôt sur les plus-values pour les non-résidents compris entre 18 % et 28 %, le Brexit et la crainte qu'un gouvernement de gauche dure ne remporte les prochaines élections et n'augmente encore les impôts.
Le Brexit a poussé de grandes entreprises à quitter Londres. Le Brexit a fait perdre à la monnaie 13 % de sa valeur par rapport au dollar américain, et il est à craindre qu'après la séparation, la livre sterling perde encore 12 %. L'ensemble de ces facteurs a un impact négatif sur les achats, les rendements locatifs et les valeurs de revente.
Plusieurs pays asiatiques connaissent un développement économique rapide qui a un impact positif sur les prix de l'immobilier. Les politiques gouvernementales ont également un impact sur les marchés, parfois au point de provoquer une correction du marché.
Hong Kong attire depuis longtemps les riches investisseurs de la Chine continentale. UBS a estimé que Hong Kong était surévaluée et en danger de bulle avec un score de +2,03 (contre +1,74 dans le précédent rapport UBS). Le marché immobilier de Hong Kong est en surchauffe et n'a pas connu de correction des prix, ce qui laisse penser qu'il y en aura une. La hausse des prix de 18 % en 2017, couplée à la moyenne de 8 % d'une année sur l'autre depuis 2012, n'est pas considérée comme durable.
Les investisseurs étrangers sont soumis à un droit de timbre de 30 % sur les achats. L'impôt sur les revenus locatifs s'élève à 11,4 % et le rendement locatif brut est de 2,75 %. Ce n'est pas un rendement élevé par rapport à d'autres villes ou aux obligations garanties par l'État. Le dollar de Hong Kong étant lié au dollar américain, les hausses de taux d'intérêt, associées aux autres coûts d'achat et de propriété, pourraient nuire aux investisseurs étrangers.
Singapour est bien placé géographiquement et est un centre financier. Les récentes mesures macroprudentielles du gouvernement, telles que le droit de timbre de 25 % pour les acheteurs, introduites pour stabiliser le marché, ont eu un impact négatif sur les investisseurs étrangers. Le gouvernement a également institué un impôt sur les revenus locatifs de 15,1 %, ce qui contribue à un rendement locatif de seulement 2,54 %. Les politiques gouvernementales étaient destinées à freiner les prix de l'immobilier, et c'est ce qu'elles ont fait. Les acheteurs nationaux de résidences principales en bénéficieront au détriment des acheteurs étrangers et de ceux qui souhaitent investir dans des propriétés secondaires ou tertiaires.
Saigon - HCM City a connu une histoire mitigée, mais en juillet 2018, lors du séminaire "Crisis Cycle and Investment Opportunity in the Property Market", les experts ont déclaré qu'une crise était "peu probable au cours des deux prochaines années", car l'offre est désormais inférieure à celle de 2017. Le Vietnam a déjà connu une crise immobilière tous les dix ans environ. Le PIB croît au même rythme que lors des crises précédentes, mais cette fois-ci, le gouvernement prend des mesures pour freiner le marché afin d'éviter toute crise future.
Parmi ces mesures figurent un taux d'imposition des sociétés de 20 %, un taux d'imposition des plus-values également de 20 %, un droit de timbre de 5 % sur les achats et un impôt sur les revenus locatifs compris entre 10 et 20 %. À partir de 2019, les banques ne pourront pas utiliser plus de 40 % de leur capital à court terme pour accorder des prêts à moyen et long terme.
La principale caractéristique du marché immobilier actuel de Ho Chi Minh Ville est le manque de logements pour les personnes à faibles revenus et la surabondance d'appartements haut de gamme. Le vice-président du comité populaire a lancé un avertissement a mis en garde contre une bulle et a également déclaré que les courtiers et les spéculateurs donnaient de fausses informations afin d'augmenter les prix. De telles déclarations officielles peuvent donner à réfléchir aux investisseurs.
Les prix de l'immobilier à Tokyo ont augmenté, d'une année sur l'autre, d'environ 5 % au cours des cinq dernières années, et sont surévalués selon UBS, qui leur attribue un score de +1,09. Au deuxième trimestre 2018, les loyers ont augmenté dans les 23 quartiers, et l'on s'attend à ce que les niveaux de 2008 soient atteints ou dépassés d'ici 2020, pour la première fois depuis la crise financière. Avec le vieillissement de la population, le petit appartement à occupation unique pourrait devenir moins attrayant. Dans ce cas, les taux d'occupation devraient baisser en même temps que les revenus locatifs. En août 2018, le taux d'inflation japonais s'élevait à 2,54 %. La fiscalité japonaise est assez complexe, surtout pour les non-résidents. Des taxes d'acquisition et de cession sont prélevées, ainsi qu'une taxe sur les revenus locatifs, et une retenue à la source de 20,42% est prélevée avant le versement des revenus.
Le marché immobilier Le marché immobilier de Séoul a vu ses prix augmenter de 6,9 % en 2018. Pour freiner ces hausses, le gouvernement est intervenu en imposant de nouvelles taxes foncières, notamment aux propriétaires de plusieurs biens. Le gouvernement a l'intention de construire 300 000 nouveaux logements dans l'agglomération de Séoul pour aider à stabiliser le marché. Le ministre responsable a déclaré que si les mesures actuelles n'ont pas l'effet escompté, de nouvelles mesures seront mises en œuvre.
La capitale du Cambodge est au centre d'une expansion économique massive. Le PIB du pays oscille autour de 7 %. Une grande partie de la croissance est alimentée par les investissements étrangers en provenance du Japon, de la Chine et d'autres pays. Le marché de l'immobilier, en particulier celui des terrains, semble positif à court terme. Mais il semble y avoir des problèmes sous-jacents.
La croissance n'est pas organique mais alimentée par des investissements extérieurs. De nombreuses nouvelles maisons ne correspondent pas à la culture cambodgienne et ne plaisent donc pas à de nombreux citoyens. L'urbanisation dépasse de loin les infrastructures nécessaires, de sorte que l'approvisionnement en eau, le traitement des eaux usées, les transports, etc. ont pris beaucoup de retard. En outre, étant donné que les lois bancaires traditionnelles du Cambodge sont faibles et que de nombreux Chinois fortunés paient en liquide les nouveaux appartements, le gouvernement craint que les achats ne soient motivés par des tactiques de blanchiment d'argent. Le résultat net, dans un avenir prévisible, pourrait bien être que ce sont les investisseurs ultérieurs qui en pâtiront.
SP est la dernière ville que nous examinerons. Le profil politique du Brésil est susceptible d'avoir un impact important sur le marché. Le marché résidentiel de São Paulo présente un profil stable, mais avec de nombreux biens immobiliers hors de portée de nombreux résidents. Les investisseurs étrangers ont acheté de nombreuses maisons, qui sont désormais considérées comme des squats par les occupants illégaux. Ils disent que c'est en partie parce qu'ils ne peuvent pas payer les loyers, et en partie pour protester contre le marché en général. Les taux d'inflation, qui varient considérablement, ne facilitent pas l'accès au logement. En 2012, l'inflation était de 5,4 % et a culminé à 9,03 % en 2015. En fin de compte, le taux d'inflation est tombé à 3,5 % en 2018. Avec une inflation excessive, les gains de prix réels sont bien moindres qu'il n'y paraît à première vue.
Le vaste scandale de corruption, "Operation Car Wash", a eu un effet glaçant sur le pays, le plongeant dans l'une des pires récessions jamais connues. Les élections d'octobre sont synonymes d'incertitude politique et de marché, car de nombreux hommes politiques ne sont pas bien accueillis. Avec des taux d'intérêt à 6,5 % et une inflation au plus haut depuis 15 mois, les investisseurs en immobilier locatif pourraient choisir d'éviter de se lancer pendant un certain temps.
Le choix d'une ville pour l'achat d'un bien locatif encourage soit une spéculation courageuse, soit une réflexion équilibrée. Certaines villes ont des biens surévalués et d'autres bien évalués. D'autres ont l'habitude de procurer aux investisseurs de bons revenus, ont des impôts peu élevés et encouragent les investisseurs du monde entier. Certaines villes et certains gouvernements nationaux découragent les investisseurs non-résidents et limitent à la fois le rendement avant impôt et le potentiel de gain après impôt.
En examinant de près les possibilités offertes, de nombreux investisseurs - débutants ou chevronnés - choisissent les villes américaines, en particulier New York et Miami, lorsqu'ils cherchent les meilleures villes pour investir dans l'immobilier.
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