Pourquoi donner au gouvernement plus que ce qui lui est dû lorsque vous vendez votre résidence principale ou votre bien immobilier d'investissement ? Il existe plusieurs moyens de reporter et de réduire l'impôt sur les plus-values (CGT) lors de la vente d'un bien immobilier. Bien que cela nécessite une planification et le respect de règles gouvernementales strictes, si les conditions sont réunies, ces moyens sont très efficaces.
Lorsqu'un client vend son bien immobilier, son objectif principal est de maximiser les bénéfices liés à la plus-value. L'un des coûts majeurs auxquels tous les vendeurs immobiliers sont confrontés est l'impôt sur les plus-values, qu'ils peuvent être amenés à payer sur la plus-value réalisée au moment de la vente. Les propriétaires avisés planifient autant que possible à l'avance afin de minimiser ou de différer toute obligation fiscale liée à l'impôt sur les plus-values.
L'assujettissement à l'impôt dépend, à bien des égards, de la situation particulière du vendeur. Par exemple, le bien immobilier peut être :
Une résidence principale
Une résidence secondaire ou de vacances, ou un pied-à-terre
Un immeuble de placement
La propriété peut appartenir à :
Un individu
Un couple marié
Une société ou autre entité commerciale
L'impôt sur les plus-values dépend, à bien des égards, de détails tels que ceux-ci. L'autre détail important est le temps. La durée pendant laquelle une personne détient un bien immobilier a également une incidence sur l'impôt sur les plus-values. Dans cet article, nous aborderons les détails et les options en général. Toute personne souhaitant obtenir des conseils spécifiques sur sa situation particulière doit consulter son comptable fiscaliste américain. Et si vous êtes étranger, vous devez consulter un comptable fiscaliste de votre pays d'origine qui comprend les implications des conventions fiscales, le cas échéant.
L'impôt sur les plus-values est un impôt prélevé par l'IRS sur les bénéfices réalisés lors de la vente d'un bien immobilier détenu. Si la vente entraîne une perte ou un résultat nul, aucun impôt n'est dû. Cependant, dans la plupart des cas, il y aura des plus-values, car les prix de l'immobilier ont tendance à augmenter avec le temps en raison de l'inflation.
Le bénéfice, ou gain en capital net, est calculé en soustrayant le coût de base du bien immobilier du produit net de la vente. Le coût de base correspond au prix d'achat du bien immobilier, auquel s'ajoutent les frais de clôture engagés pour finaliser l'achat, ainsi que le coût de toute amélioration permanente apportée au bien immobilier pendant la période de propriété, moins la récupération de l'amortissement (que nous n'aborderons pas ici).
Le remplacement d'appareils électroménagers ne constitue pas une amélioration permanente et ne peut donc pas être utilisé pour augmenter le coût de base et réduire le gain. La rénovation de la cuisine avec de nouveaux placards et plans de travail est toutefois considérée comme une amélioration permanente et augmente le coût de base du bien immobilier (elle compenserait le gain en capital et l'impôt qui en résulte). Le coût de la peinture de cette même cuisine est considéré comme un entretien et non comme une amélioration. Les propriétaires doivent conserver tous les reçus liés aux améliorations apportées au capital afin de prouver leur coût de base si l'IRS en demande la confirmation.
Les frais de clôture liés à la vente du bien immobilier réduisent la plus-value. Les éléments tels que les commissions de courtage, les droits de mutation municipaux et autres coûts directs associés à la vente peuvent tous être utilisés pour réduire le montant du bénéfice et ainsi réduire l'impôt sur les plus-values dû.
Les biens vendus après moins d'un an donnent lieu à des plus-values à court terme, qui sont considérées par l'IRS comme des revenus ordinaires. Souvent, l'impôt sur le revenu normal sur la plus-value sera beaucoup plus élevé que les taux d'imposition des plus-values à long terme, selon la tranche d'imposition sur le revenu dans laquelle on se trouve. Il est donc préférable de conserver le bien immobilier pendant plus d'un an. Si le bien immobilier est vendu pour une raison imprévue et approuvée par l'IRS, l'obligation fiscale peut être supprimée ou réduite. Les raisons peuvent être, par exemple, un divorce ou une séparation, une maladie grave, la perte de votre emploi ou une catastrophe naturelle.
Une résidence principale vendue avec une plus-value sera soumise à un impôt sur les plus-values limité. Une personne seule peut réduire l'impôt sur les plus-values de 250 000 dollars avant le calcul de l'impôt sur les plus-values. Un couple marié peut réduire l'impôt sur les plus-values de 500 000 dollars. L'impôt sur les plus-values peut donc être réduit en se mariant.
Si vous envisagez de vendre votre maison et qu'il s'agit d'une résidence secondaire ou d'une maison de vacances, une planification préalable peut s'avérer payante. L'IRS considère qu'une maison est une résidence principale si elle a été occupée comme telle pendant au moins deux ans au cours des cinq dernières années. Établir une nouvelle adresse principale pour le courrier, l'inscription sur les listes électorales, le permis de conduire, etc., deux ans avant la vente du bien immobilier peut réduire considérablement l'impôt sur les plus-values.
Changer le statut de chaque immeuble de placement ou résidence secondaire en résidence principale avant la vente permettra de reporter jusqu'à 500 000 $ d'impôt sur les plus-values. L'IRS ne limite pas le nombre de fois où une résidence personnelle peut être utilisée pour bénéficier de la réduction d'impôt. Une telle planification n'étant pas toujours possible, l'investisseur doit envisager la solution suivante pour reporter l'impôt sur les plus-values.
La vente d'un bien immobilier d'investissement à but lucratif est soumise à l'impôt sur les plus-values (CGT). Heureusement, le gouvernement a mis en place un programme permettant aux investisseurs de reporter le paiement de la CGT pour une durée illimitée. Des règles spécifiques doivent être respectées, mais il s'agit là d'un autre exemple de la manière dont les États-Unis soutiennent l'accession à la propriété par les investisseurs nationaux et étrangers.
Un échange 1031 (également appelé échange Starker, échange de même nature ou échange à imposition différée 1031) permet aux investisseurs de différer la totalité de l'impôt sur les plus-values à condition de réinvestir le produit de la vente dans un autre bien immobilier agréé. Les règles sont strictes et doivent être suivies à la lettre, mais elles comportent également des paramètres larges qui facilitent le report. Vous trouverez ci-dessous quelques conseilspour éviter de payer des impôts lors de la vente d'une maison.
Lorsqu'un bien immobilier de placement est vendu et que le produit de la vente est intégralement utilisé pour acheter un autre bien immobilier de placement, l'impôt sur les plus-values est reporté sur le nouveau bien. Lorsque ce bien est vendu et qu'un autre est acheté, l'impôt sur les plus-values est à nouveau reporté. Ce processus peut se poursuivre indéfiniment. À un moment donné, si un bien immobilier de placement est vendu et que les bénéfices sont liquidés, la plus-value réalisée sur la vente de ce bien seul sera soumise à l'impôt sur les plus-values, qui devra être acquitté.
L'IRS exige que, pour que le report d'impôt soit applicable, le prochain achat soit « de même nature ». Cela signifie que si un bien immobilier d'investissement est vendu, d'autres biens immobiliers d'investissement doivent être achetés. Un appartement de luxe à Manhattan peut être vendu et plusieurs propriétés moins coûteuses à Miami peuvent être achetées.
Ce qui importe, c'est que tous les biens immobiliers concernés par l'échange 1031 soient destinés à l'investissement et que le produit de la vente soit utilisé pour acheter un nouveau bien immobilier « de même nature ». Cela signifie, par exemple, qu'un terrain brut très coûteux acheté dans le Nevada à des fins de développement, mais qui n'a jamais été développé, pourrait être « échangé » contre un immeuble en grès brun à Manhattan et un appartement en copropriété à Miami Beach. Un bien immobilier d'investissement contre un ou plusieurs autres biens immobiliers d'investissement de valeur égale ou supérieure.
La vente et l'achat doivent être effectués par un intermédiaire agréé et qualifié ou QI. Le QI conserve le produit de la vente et le transfère au(x) vendeur(s) du ou des biens de remplacement, sans que le vendeur initial n'y touche. Ainsi, d'un point de vue juridique, la vente et l'achat sont considérés comme un « échange ». Cette idée a été introduite par le membre du Congrès Stalker, et les règles figurent à la section 1031 du code fiscal américain (IRS Code), d'où les deux noms.
Toutes les propriétés doivent être situées aux États-Unis.
Toutes les propriétés doivent être «de même nature », de sorte que les biens immobiliers ne peuvent être « échangés » contre des actions, des obligations ou des espèces, par exemple.
Le bien immobilier acheté (nouvellement acquis) dans le cadre d'un échange 1031 doit avoir une valeur égale ou supérieure à celle du bien vendu (cédé).
Le bien cédé doit avoir été utilisé à des fins d'investissement, et non à d'autres fins, et le bien acquis doit également être destiné à des fins d'investissement (par exemple, échange 1031 à New York pour un bien immobilier résidentiel à des fins d'investissement contre un échange 1031 en Floride pour un bien immobilier commercial).
Les délais fixés par l'IRS doivent être respectés. La vente et l'achat ne doivent pas nécessairement être simultanés. C'est pourquoi un QI gère tout cela. Le QI finalise la vente et conserve l'intégralité du produit de la vente. Le vendeur dispose alors de 45 jours pour trouver un ou plusieurs biens de remplacement, dont l'achat doit être finalisé dans les 180 jours suivant la vente initiale. Le QI conservera le produit de la vente, finalisera l'achat ou les achats et transférera les fonds sans que le propriétaire initial du bien n'y ait accès.
Le vendeur peut établir une liste restreinte approuvée des biens immobiliers susceptibles d'être acquis pour les dossiers du QI, puis permettre à son agent immobilier de négocier l'achat afin que le QI puisse conclure la ou les transactions.
Il est acceptable de procéder à un « échange inversé », ce qui signifie que l'investisseur trouve et conclut l'achat du bien acquis avant de conclure la vente du bien cédé. Le QI expliquera comment cela fonctionne, mais ce qui importe, c'est que l'investisseur pourra toujours reporter l'impôt sur les plus-values lorsque la transaction immobilière cédée sera conclue.
L' accord d'échange que le QI établit doit confirmer que toutes les étapes requises par l'IRS ont été correctement suivies et font partie du plan global de report d'impôt 1031.
Si le vendeur (celui qui cède le bien) finance l'achat (acquisition), le prêt doit être « approprié ». Il ne doit pas être suffisamment important pour fournir un excédent de trésorerie au vendeur, sinon cela annule l'échange et l'impôt sur les plus-values devient exigible.
Le QI (parfois appelé « accommodateur ») doit exercer à temps plein en tant qu'intermédiaire. Le QI ne doit avoir aucune relation financière avec le vendeur ; il ne peut donc pas être, par exemple, l'agent immobilier, l'expert-comptable ou l'avocat habituel du vendeur.
C'est tout. Il est possible de minimiser et de différer l'impôt sur les gains en capital en connaissant et en suivant les règles.
Les échanges 1031 ont leur propre jargon : cession, acquisition, intermédiaire, etc. Un autre terme que les investisseurs entendent souvent est le mot « boot ». Il désigne généralement toute somme d'argent reçue directement de la vente du bien immobilier. Il s'agit donc d'argent qui n'est pas passé par le QI. Dès que vous recevez physiquement l'argent de la vente, celui-ci est imposable. Il est donc préférable de s'entourer de conseillers, comme nous, qui connaissent toutes les règles très strictes des échanges 1031.
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