De nombreux propriétaires immobiliers de luxe posent cette question après que leur bien ait été trop longtemps sur le marché et avant de devenir nos clients.
Les agents immobiliers vivent selon la devise « Les trois mots les plus importants dans l'immobilier sont emplacement, emplacement, emplacement ».
Quand quelqu'un veut vendre son bien immobilier, cette attitude est tout simplement trop simpliste.
Nos clients viennent nous voir parce qu'ils souhaitent vendre leur bien immobilier :
Pour y parvenir, les trois mots les plus importants dans l'immobilier sont le prix, les conditions et le marketing.
L'immobilier de luxe à Miami est un marché. Les propriétés ont un prix de marché. Ce prix est influencé par les conditions locales. Il est également influencé par la perception de l'acheteur. La perception est la vérité de l'acheteur. Cette vérité est distincte de tout ce qui existe dans le monde réel et de tout ce qui existe dans l'esprit du vendeur. Examinons ces points plus en détail.
Exemple simple : si un complexe immobilier situé à Biscayne Bay, dans le centre-ville de Miami ou à Miami Beach propose actuellement des appartements à la vente, alors c'est là que se trouve le marché pour ce complexe. Il est en concurrence avec d'autres complexes similaires proposant des appartements similaires.
Si elles sont toutes d'âge et de taille similaires, ont une finition similaire, les mêmes équipements et les mêmes vues, alors il n'y a peut-être pas grand-chose qui les différencie. Si d'autres appartements similaires ont été vendus ou n'ont pas trouvé preneur, ces facteurs aident également à déterminer le prix du marché pour d'autres appartements qui arrivent sur le marché.
Pour déterminer un prix de marché raisonnable, nous examinons trois types de situations : a) les appartements récemment vendus, b) les appartements qui ont été mis en vente mais qui n'ont pas trouvé preneur, et c) les appartements actuellement sur le marché. Nous examinons les détails : combien de temps ont-ils mis à se vendre, quelles sont les raisons pour lesquelles certains ne se sont pas vendus, quelles sont les caractéristiques, les avantages et les atouts spécifiques de ceux qui se sont vendus. Nous utilisons chaque détail et prenons en compte les caractéristiques particulières que nous pouvons utiliser dans notre marketing pour créer la bonne perception dans l'esprit des acheteurs, afin que le prix soit juste et fasse partie de la perception des acheteurs.
Nous examinons d'autres détails, mais ce qui importe pour un vendeur, c'est que nous élevons la tarification à un niveau d'expertise que de nombreux agents immobiliers n'atteignent pas ou ne peuvent atteindre. Nous tenons compte des similitudes et des caractéristiques uniques et particulières que nous pouvons utiliser pour déterminer le meilleur prix et dont nous pouvons tirer parti lorsque nous commercialisons l'appartement.
Le calcul du prix du marché demande des efforts, des compétences et une bonne connaissance du marché, des programmes immobiliers individuels et des appartements spécifiques. Une fois toutes ces étapes franchies, nous pouvons discuter des objectifs de notre client vendeur et établir un calendrier qui lui convient. Ainsi, nous sommes tous sur la même longueur d'onde et savons que le prix demandé est adapté à l'appartement, au programme immobilier, au marché et au calendrier souhaité.
Les « conditions » englobent les conditions du marché local et mondial, ainsi que l'état réel de l'appartement lui-même. Si les conditions mondiales changent, par exemple en raison d'une crise financière, la valeur marchande de ce programme immobilier et de chaque appartement changera. Les cours des actions de sociétés réputées ont chuté en 2008, car elles ont été entraînées à la baisse par des facteurs indépendants de leur volonté. Les facteurs mondiaux ont également une incidence sur les conditions du marché immobilier. Les prix doivent refléter l'impact de ces conditions si elles deviennent importantes.
D'un autre côté, de nombreux agents immobiliers « traditionnels » concentrent simplement leurs efforts de marketing sur un secteur spécifique du marché afin de trouver un acheteur qui, toutes choses étant égales par ailleurs, devrait vouloir l'appartement. Si ce secteur du marché des acheteurs subit un impact négatif, les acheteurs potentiels se détournent et l'appartement en copropriété ne se vend pas.
Les conditions locales ont une incidence sur les prix. Si la conjoncture mondiale reste favorable, mais que, par exemple, la société qui gère le projet rencontre des difficultés, ces conditions locales auront une incidence sur les prix. Prenons quelques exemples rares, mais réels : la société de gestion fait faillite, souffre d'une mauvaise publicité ou fait l'objet de poursuites judiciaires. Ou bien la qualité de sa gestion se détériore, réduisant ainsi la valeur réelle des installations communes. N'importe laquelle de ces conditions locales aura un impact négatif sur la valeur marchande et le prix des appartements.
Nous restons à l'écoute, mais ce n'est pas le cas de nombreux agents et agences immobilières. Les agents immobiliers « traditionnels » fixent un prix, font leur promotion et attendent qu'un acheteur se présente. Nous restons actifs et savons ce qui pourrait se profiler à l'horizon. Notre responsabilité est de nous informer, d'enquêter, de conseiller et d'agir afin que nos clients vendent leur appartement, sans se demander pourquoi il ne se vend pas.
Le marketing est le troisième mot le plus important dans l'immobilier.
De nombreux agents immobiliers comprennent les bases du marketing. Beaucoup d'autres suivent les étapes marketing de leur entreprise ou franchise. Un marketing efficace consiste à rechercher et à localiser des acheteurs potentiels qui sont prêts, disposés et capables de prendre des décisions concernant l'appartement que nous commercialisons.
Cela exige plus que d'utiliser le service d'inscription multiple (MLS) et d'ajouter les détails, la description, les visuels, etc. d'un bien immobilier à tous les sites web immobiliers. Cela va au-delà de la mise en scène de l'appartement afin qu'il suscite l'émerveillement de tous ceux qui visitent la visite virtuelle et qui voient l'appartement en personne. Tous ces éléments sont bien sûr d'une importance capitale, et nous faisons tout cela. Mais un marketing efficace ne s'arrête pas là.
Un marketing efficace consiste à transmettre le bon message à la bonne personne, de la bonne manière. Pour y parvenir, le marketing doit se concentrer sur les données géographiques, démographiques et psychographiques des acheteurs. Tous les agents immobiliers ou toutes les agences immobilières ne le comprennent pas ou ne le font pas.
En plus du marketing traditionnel que nous pratiquons, nous suivons délibérément deux voies : le marketing sortant et le marketing entrant.
Nous commercialisons nos biens immobiliers sur le marché général (géographique) et auprès de chaque groupe d'acheteurs spécifique (démographique). Nous encourageons et invitons les acheteurs individuels que nous ne connaissons pas encore à nous contacter pour en savoir plus et, à terme, signer un contrat d'achat.
Nous commercialisons également en permanence nos services et nos compétences auprès de groupes d'acheteurs potentiels, et « nous leur parlons dans leur propre langage » (psychographie). Nous établissons continuellement une relation de confiance. Cela se traduit par deux situations :
Nous sommes experts en commercialisation d'appartements en copropriété et nous sommes spécialisés dans le marché immobilier de luxe à Miami. Notre stratégie marketing donne d'excellents résultats.
Pour vendre un appartement au prix le plus élevé possible sur le marché, dans les délais souhaités par notre client et avec un minimum d'efforts et de tracas de sa part, il faut des compétences, de l'expérience, de l'expertise et de la détermination.
La « localisation » indique simplement aux acheteurs potentiels où se trouve un appartement. Pour le vendre, il faut fixer le bon prix, comprendre et réagir à toutes les conditions du marché, mettre en valeur l'appartement pour maximiser son « effet waouh » et mener une campagne marketing pleinement efficace.
C'est ce que nous faisons, et c'est pourquoi nos clients ne se demandent pas « Pourquoi mon appartement à Miami ne se vend-il pas ? ». Si votre appartement ne se vend pas et que vous souhaitez discuter de vos projets futurs, veuillezcontacter l'unde nos agents immobiliers à Miamiafin que nous puissions en savoir plus sur vos projets et commencer à vous conseiller sur les meilleures mesures à prendre.
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